BOLIGØKONOMISK BOLIG&TAL 18 VIDENCENTER BOLIGPRISERNE 1. KVARTAL 219 I denne 18. udgave af Bolig&Tal ses på prisudviklingen for ejerboliger i 1. kvartal 219. I første kvartal 219 sås små fald i priserne for enfamiliehuse og ejerlejligheder, som faldt hhv. 2,1% og,7%. Indikationen af en opbremsning i boligprisstigningerne, som det er set de sidste kvartaler, bestyrkes således i 1. kvartal 219. Senere på året lancerer Boligøkonomisk Videncenter et nyt setup og en række forbedringer og ændringer i metoden, som prisindeksene laves på. En af ændringerne i metoden introduceres her i 1. kvartal 219. Ændringen sker bl.a. som følge af de konklusioner, som blev draget i Bolig&Tal 1. Her blev der gået i dybden med frasorteringskriteriet, som vedrører boliger solgt til mindre end 4% eller mere end % af deres offentlige ejendomsværdi. Tidligere har disse boliger været fjernet fra datasættene, som boligprisindeksene bygger på. I praksis tager de offentlige ejendomsvurderinger ikke altid højde for, at nogle boliger i yderområderne er meget svære at sælge og derfor til tider sælges til priser langt under de offentlige ejendomsværdier. Den nedre grænse ændres derfor fremadrettet til 2%. Den øvre grænse på % ændres også og vil fremadrettet ligge på %. For efter at de offentlige ejendomsværdier blev sat på pause i 211, er der ikke sket nogen udvikling i de offentlige ejendomsværdier. De generelle boligpriser er til gengæld steget markant siden 211 særlig i de eftertragtede områder i og omkring storbyerne. Da de offentlige ejendomsværdier ikke er fulgt med de generelle boligprisstigninger, findes det fornuftigt at ændre den øvre grænseværdi for, hvornår boliger fjernes. På side 6-8 illustreres de seneste markedstendenser i tabelform. Fra side 9 og frem vises i figurer alle de opdaterede prisindeks fra 1992-219 1. kvartal. Det skal understreges, at dette er sidste gang Bolig&Tal udkommer i dette format. Fremadrettet vil der blive lavet et par ændringer i setuppet, metoden og de indeks, som offentliggøres med henblik på forbedringer. Detaljerne beskrives i næste kvartalsudgivelse af Boligøkonomisk Videncenters prisindeks i Bolig&Tal. Boligprisindeks af Boligøkonomisk Videncenter kort fortalt Boligøkonomisk Videncenter offentliggør løbende prisindeks for boliger. Metoden, som bruges, kaldes internationalt for repeat sales -metoden eller på dansk gentagne salg -metoden. Ved brug af denne metode tages der højde for den problematik, at sammensætningen af de handlede boliger er forskellig fra kvartal til kvartal. Indeksene dækker perioden fra 1. kvartal 1992 til og med 1. kvartal 219. Publikationen indeholder mere end indeks fordelt på over 4 figurer. Konstruktionen af denne form for prisindeks er en forholdsvis teknisk øvelse, der er beskrevet i et særskilt metodenotat. Interesserede kan rekvirere dette ved henvendelse til Marc Lund Andersen, man@bvc.dk. I slutningen af publikationen er der en forenklet beskrivelse af metoden. De, der ønsker at se detaljerede oplysninger om prisernes udvikling, henvises til https://www.bvc.dk/statistik/boligprisindeks/, hvor de bagvedliggende data kan downloades i et excel-ark. Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 1
ÆNDRING I METODEN TIL BEREGNING AF PRISINDEKS Som nævnt tidligere ændres et af frasorteringskriterierne fremadrettet. Vi har tidligere ønsket at benytte samme frasorteringskriterier som Danmarks Statistik, men vælger fra nu af at lave en mindre ændring i et af frasorteringskriterierne. Tidligere frasorterede vi boliger, som var solgt til en pris på mindre end 4% eller mere end % af deres offentlige ejendomsvurdering, da disse boliger blev vurderet til at være fejlbehæftet. Men da vi har områder i Danmark, hvor det ikke nødvendigvis skyldes fejl, hvis boligen er solgt til under 4% eller over %, ændres disse grænser fremadrettet til mere konservative 2% og %. Ændringen af den nedre grænse skyldes specielt det faktum, at det i nogle yderområder opleves, at boliger må sælges til næsten ingen penge. Det skyldes ikke nødvendigvis fejl, men ganske enkelt, at det kan være svært at finde folk der overhovedet ønsker at bo i området. Derfor er salgspriser til mindre end 4% i disse områder ikke nødvendigvis et resultat af fejl, men desværre blot et resultat af prisudviklingen i området. I forbindelse med rigsrevisionens rapport fra 213 1 valgte man at suspendere de offentlige ejendomsvurderinger. De har derfor ikke været opdateret og foreligger stadig i systemet med deres 211-udgangspunkt med en marginal justering i form af en reduktion i ejendomsværdierne på ca. 5%. I mellemtiden er priserne særligt i nogle dele af landet steget voldsomt. Derfor begynder den øvre grænse på %, som jo stadig vejes op imod de ikke opdaterede offentlige ejendomsvurderinger, at være kritisk i den forstand, at vi med den grænse kommer til at frasortere boliger, som i virkeligheden er solgt på markedsvilkår. Overordnet set får ændringen meget lille betydning på landsplan, hvilket ses af figur 1 og 2. Her er udviklingen i priserne for hhv. enfamiliehuse og ejerlejligheder illustreret med den gamle og den nye metode. Som det ses, er det ikke noget, der ændrer synderligt på prisudviklingen tilbage til 1992. Figur 1, Enfamiliehuse hele landet,,,,,,, 199 1995 5 21 215 22 225 Gammel metode (4%<Pris>%) Ny metode (2%<Pris>%) 1 http://www.rigsrevisionen.dk/media/19437/den-offentlige-ejendomsvurdering.pdf Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 2
Figur 2 Ejerlejligheder hele landet,,,,,,,,,,, 199 1995 5 21 215 22 225 Gammel metode (4%<Pris>%) Ny metode (2%<Pris>%) I figur 3 og 4 illustreres for de enkelte landsdele forskellen i pct. for indeksene for enfamiliehuse over hele perioden. Figur 3 5% 4% 3% 2% 1% % -1% -2% -3% -4% -5% -6% -7% -8% -9% Procentuel forskel mellem gl. og ny metode - Enfamiliehuse i landsdele på Sjælland -1% 1991 1996 1 6 211 216 Byen København Københavns Omegn Nordsjælland Østsjælland Vest- og Sydsjælland Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 3
Figur 4 Procentuel forskel mellem gl. og ny metode - Enfamiliehuse i landsdele på Fyn og i Jylland 5% 4% 3% 2% 1% % -1% -2% -3% -4% -5% -6% -7% -8% -9% -1% 1991 1996 1 6 211 216 Fyn Sydjylland Vestjylland Østjylland Nordjylland For Fyn og Jylland ses det, at forskellene generelt er meget små. For landsdelene på Sjælland ses større variation særlig i Byen København og i Vest- og Sydsjælland. For Byen København gælder det, at det er den landsdel med klart færrest observationer, hvilket gør indekset mere udsat for ændringer i metoden. Samtidig er Byen København den landsdel med klart størst udsving i selve boligpriserne. Derfor undrer det overordnet set ikke. For Landsdel Vest- og Sydsjælland er problematikken straks værre. Det er nemlig den landsdel med flest observationer og ikke en landsdel med ligeså store prisændringer over tid. Problematikken er for Vest- og Sydsjælland den samme, som vi påpegede i Bolig&Tal 1 nemlig den, at der er rigtig mange udfordrede boligområder her, hvor boliger alene på baggrund af lokation kan være usælgelige. Ændringen af den nedre grænse til 2% kontra 4% får altså klart størst effekt netop i Vest- og Sydsjælland. For her befinder sig mange udfordrede boligområder med boligsalg, som vi med de gamle grænser kategoriserede som fejlbehæftet og derfor frasorterede boliger, som med de nye grænser, kommer med i datasættet som indeksene bygger på. For ejerlejligheder gælder det, at vi med undtagelse af landsdelene Byen København og Københavns Omegn generelt har markant færre observationer. Derudover har prisudsvingene generelt været endnu større på ejerlejlighedsmarkedet end på markedet for enfamiliehuse. Derfor kunne man godt frygte, at udsvingene ville blive markante ved denne metodeændring. Men som det ses af figur 5 og 6, er der - med få undtagelser - ikke de helt store udsving i forhold til prisindeksene for enfamiliehuse. Det kan forklares med, at ejerlejligheder af natur ligger centralt i bykernerne, hvor det som oftest er til at sælge sin bolig. Faren for at købe en ejerlejlighed, som bliver usælgelig som følge af lokationen, er med andre ord ikke ligeså stor, som den er med enfamiliehuse. Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 4
Figur 5 Procentuel forskel mellem gl. og ny metode - Ejerlejligheder i landsdele på Sjælland 5% 4% 3% 2% 1% % -1% -2% -3% -4% -5% -6% -7% -8% -9% -1% 1991 1996 1 6 211 216 Byen København Københavns Omegn Nordsjælland Østsjælland Vest- og Sydsjælland Figur 6 Procentuel forskel mellem gl. og ny metode - Ejerlejligheder i landsdele på Fyn og i Jylland 5% 4% 3% 2% 1% % -1% -2% -3% -4% -5% -6% -7% -8% -9% -1% 1991 1996 1 6 211 216 Fyn Sydjylland Vestjylland Østjylland Nordjylland Senere på året introduceres en række metodeændringer samt ændringer i setuppet af Bolig&Tal, som vi glæder os til at præsentere. Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 5
Generelle markedstendenser Priserne på enfamiliehuse faldt i 1. kvartal 219 i hele landet med 2,1 pct. I Region Hovedstaden, Syddanmark og Midtjylland faldt priserne med 2,3-3,2%. Det gik lidt bedre i Region Sjælland og Nordjylland. Priserne på ejerlejligheder faldt på landsplan med,7 pct. På regionsniveau lå udviklingen mellem -1,2% i Nordjylland til +1,7% i Region Sjælland. På landsplan faldt de mindre huse på under 12 kvadratmeter med 4,4%, de mellemstore på 12-16 faldt med 1,5%, mens de store steg med 1,6%. Ejerlejligheder på 6-9 og over 9 kvadratmeter faldt, mens ejerlejligheder på under 6 kvadratmeter steg marginalt med,2%. Sammenfatning i tabelform I nedenstående tabeller vises prisudviklingen i procent for udvalgte dele af boligmarkedet. For en mere detaljeret gennemgang henvises til data i Excel på www.bvc.dk. Tabel 1 Enfamiliehuse Område Seneste kvartal Sidste år Sidste 5 år Siden 1. kvartal 1992 Hele landet -2,1% -,3% 19,4% 214,4% Region Hovedstaden -2,3% 1,7% 31,4% 377,% Region Sjælland -,1%,2% 27,1% 187,7% Region Syddanmark -2,9% -2,% 14,7% 173,7% Region Midtjylland -3,2% 1,8% 13,8% 197,9% Region Nordjylland 1,4% -2,% 16,5% 161,7% København -8,9% -2,5% 41,9% 649,2% Aarhus -3,4% 3,7% 2,7% 366,7% Odense -,9% 7,3% 3,6% 281,% Aalborg 1,7% 8,5% 35,5%,2% Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 6
Tabel 2 Ejerlejligheder Område Seneste kvartal Sidste år Sidste 5 år Siden 1. kvartal 1992 Hele landet -,7% -1,1% 36,3% 357,5% Region Hovedstaden -,3%,3% 45,8% 468,% Region Sjælland 1,7% 2,7% 36,4% 186,9% Region Syddanmark,5% 3,1% 25,9% 198,9% Region Midtjylland 1,3% -3,2% 17,% 238,7% Region Nordjylland -1,2% -9,9% 29,5% 253,3% København -,5% -,3% 48,1% 6,5% Aarhus 5,% -,8% 26,7% 342,2% Odense -1,1% 4,7% 36,9% 284,8% Aalborg -1,6% -8,3% 33,9% 284,8% Tabel 3 Enfamiliehuse fordelt efter opførelsesår på landsbasis Opførelsesår Seneste kvartal Sidste år Sidste 5 år Siden 1. kvartal 1992 Før 196-5,1% -3,% 17,6% 216,3% 196-198,9% 1,% 19,8% 184,2% Efter 198-1,1% 3,7% 24,1% 313,4% Tabel 4 Ejerlejligheder fordelt efter opførelsesår på landsbasis Opførelsesår Seneste kvartal Sidste år Sidste 5 år Siden 1. kvartal 1992 Før 196-1,2% -1,8% 36,8% 438,9% 196-198,8% 1,1% 43,5% 262,6% Efter 198-1,8% -2,6% 26,% 187,8% Tabel 5 Enfamiliehuse fordelt efter størrelse på landsbasis Størrelse Seneste kvartal Sidste år Sidste 5 år Siden 1. kvartal 1992 Mindre end 12 m2-4,4% -1,8% 18,6% 179,3% 12-16 m2-1,5% -,2% 2,1% 222,% Over 16 m2 1,6% 3,% 2,5% 263,8% Tabel 6 Ejerlejligheder fordelt efter størrelse på landsbasis Størrelse Seneste kvartal Sidste år Sidste 5 år Siden 1. kvartal 1992 Mindre end 6 m2,2% -1,2% 46,5% 339,8% 6-9 m2-1,5% -1,9% 34,5% 34,7% Over 9 m2 -,5% -,4% 3,2% 433,9% Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 7
Tabel 7 Murermestervillaer og Parcelhuse på landsbasis Hustype Seneste kvartal Sidste år Sidste 5 år Siden 1. kvartal 1992 Murermestervillaer -8,3% -2,7% 21,% 321,1% "Parcelhuse" -1,6%,1% 19,5% 27,2% Tabel 8 Stuelejligheder og 1. sals og opefter lejligheder på landsbasis Etage Seneste kvartal Sidste år Sidste 5 år Siden 1. kvartal 1992 Stuelejligheder -4,4% -2,6% 33,9% 39,7% 1. sals lejligheder,4% -,7% 37,2% 372,2% På de efterfølgende sider vises prisudviklingen grafisk i over indeks, som er placeret i mere end 4 figurer. Der laves følgende indeks for enfamiliehuse og for ejerlejligheder: - Hele landet - Regionerne Hovedstaden, Sjælland, Syddanmark, Midtjylland og Nordjylland - Landsdelene Byen København, Københavns Omegn, Nordsjælland, Østsjælland, Vestog Sydsjælland, Fyn, Sydjylland, Vestjylland, Østjylland og Nordjylland 2 - Hver af kommunerne København, Odense, Aalborg, Aarhus, Næstved, Slagelse, Guldborgsund, Roskilde, Holbæk, Lolland, Gentofte, Gladsaxe, Helsingør, Høje-Taastrup, Lyngby-Taarbæk, Rudersdal, Esbjerg, Kolding, Silkeborg, Vejle, Viborg, Herning, Randers og Horsens for enfamiliehuse - Hver af kommunerne København, Frederiksberg, Odense, Aalborg, Aarhus, Gentofte, Næstved, Slagelse, Roskilde, Gladsaxe, Helsingør, Høje-Taastrup, Lyngby-Taarbæk og Rudersdal, Esbjerg, Silkeborg, Vejle, Viborg, Herning, Randers og Horsens for ejerlejligheder Derudover vises følgende specielle indeks, hvor indeksene opdeles på baggrund af forskellige karakteristika: - Små, mellem og store enfamiliehuse - Små, mellem og store ejerlejligheder - Ældre, nyere og nye enfamiliehuse - Ældre, nyere og nye ejerlejligheder Disse særlige indeks laves typisk for hele landet, Region Hovedstaden, Region Sjælland, Landsdel Københavns Omegn, Storbyerne København, Aarhus, Aalborg og Odense som et samlet indeks samt resten af landet. Herefter følger de omtalte indeks, som alle har start i 1992 med indeksværdi. 2 Bornholm er den eneste landsdel, der ikke laves indeks for, hvilket skyldes manglende data. Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 8
HELE LANDET, REGIONERNE OG LANDSDELE (ENFAMILIEHUSE) Figur 7: Enfamiliehuse og Ejerlejligheder Hele landet Figur 8: Enfamiliehuse De fem regioner Enfamiliehuse Ejerlejligheder 1991 1993 1995 1997 1999 1 3 5 7 9 211 213 215 217 219 6 Region Hovedstaden Region Sjælland Region Syddanmark Region Midtjylland Region Nordjylland 1991 1993 1995 1997 1999 1 3 5 7 9 211 213 215 217 219 Figur 9: Enfamiliehuse Landsdele på Sjælland 8 Byen København 7 Københavns Omegn 6 Nordsjælland Østsjælland Vest- og Sydsjælland 1991 1993 1995 1997 1999 1 3 5 7 9 211 213 215 217 219 Figur 1: Enfamiliehuse Landsdele i Jylland samt Fyn Fyn Sydjylland Vestjylland Østjylland Nordjylland 1991 1993 1995 1997 1999 1 3 5 7 9 211 213 215 217 219 Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 9
UDVALGTE KOMMUNER (ENFAMILIEHUSE) Figur 11: Enfamiliehuse - De fire største byer 9 8 8 7 7 6 6 København Odense Aarhus Aalborg 5 1991 1993 1995 1997 1999 1 3 5 7 9 211 213 215 217 219 Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 1
HELE LANDET, REGIONERNE OG LANDSDELE (EJERLEJLIGHEDER) Figur 12: Ejerlejligheder og enfamiliehuse Hele landet Figur 13: Ejerlejligheder De fem regioner Enfamiliehuse Ejerlejligheder 1991 1993 1995 1997 1999 1 3 5 7 9 211 213 215 217 219 7 6 Region Hovedstaden Region Sjælland Region Syddanmark Region Midtjylland Region Nordjylland 1991 1993 1995 1997 1999 1 3 5 7 9 211 213 215 217 219 Figur 14: Ejerlejligheder Landsdele på Sjælland 8 Byen København 7 Københavns Omegn 6 Nordsjælland Østsjælland Vest- og Sydsjælland 1991 1993 1995 1997 1999 1 3 5 7 9 211 213 215 217 219 Figur 15: Ejerlejligheder Landsdele i Jylland samt Fyn Fyn Sydjylland Vestjylland Østjylland Nordjylland 1991 1993 1995 1997 1999 1 3 5 7 9 211 213 215 217 219 Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 11
UDVALGTE KOMMUNER (EJERLEJLIGHEDER) Figur 16: Ejerlejligheder De fem største byer 8 8 7 7 6 6 5 København Frederiksberg Odense Aarhus Aalborg 1991 1993 1995 1997 1999 1 3 5 7 9 211 213 215 217 219 Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 12
SMÅ, MELLEM OG STORE ENFAMILIEHUSE Figur 16: Villaer fordelt efter størrelse Hele landet Figur 17: Villaer fordelt efter størrelse Region Hovedstaden 6 <12 m2 12-16 m2 >16 m2 1991 1993 1995 1997 1999 1 3 5 7 9 211 213 215 217 219 <12 m2 12-16 m2 >16 m2 1991 1993 1995 1997 1999 1 3 5 7 9 211 213 215 217 219 Figur 18: Villaer fordelt efter størrelse Københavns omegn 8 7 6 <12 m2 12-16 m2 >16 m2 1991 1993 1995 1997 1999 1 3 5 7 9 211 213 215 217 219 Figur 19: Villaer fordelt efter størrelse Region Sjælland <12 m2 12-16 m2 >16 m2 1991 1993 1995 1997 1999 1 3 5 7 9 211 213 215 217 219 Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 13
SMÅ, MELLEM OG STORE ENFAMILIEHUSE Figur 2: Villaer fordelt efter størrelse Samlet indeks for København, Aarhus, Aalborg og Odense 6 Figur 21: Villaer fordelt efter størrelse - Samlet indeks for resten af landet (dvs. alle undtagen de fire nævnte største byer) <12 m2 12-16 m2 >16 m2 1991 1993 1995 1997 1999 1 3 5 7 9 211 213 215 217 219 <12 m2 12-16 m2 >16 m2 1991 1993 1995 1997 1999 1 3 5 7 9 211 213 215 217 219 Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 14
SMÅ, MELLEM OG STORE EJERLEJLIGHEDER Figur 22: Ejerlejligheder fordelt efter størrelse Hele landet Figur 23: Ejerlejligheder fordelt efter størrelse Region H 6 8 <6 m2 6-9 m2 >9 m2 1991 1993 1995 1997 1999 1 3 5 7 9 211 213 215 217 219 7 6 <6 m2 6-9 m2 >9 m2 1991 1993 1995 1997 1999 1 3 5 7 9 211 213 215 217 219 Figur 24: Ejerlejligheder fordelt efter størrelse KBH omegn 6 <6 m2 6-9 m2 >9 m2 1991 1993 1995 1997 1999 1 3 5 7 9 211 213 215 217 219 Figur 25: Ejerlejligheder fordelt efter størrelse Region Sjælland <6 m2 6-9 m2 >9 m2 1991 1993 1995 1997 1999 1 3 5 7 9 211 213 215 217 219 Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 15
SMÅ, MELLEM OG STORE EJERLEJLIGHEDER Figur 26: Ejerlejligheder fordelt efter størrelse Samlet indeks for København, Aarhus, Aalborg og Odense 8 7 6 <6 m2 6-9 m2 >9 m2 1991 1993 1995 1997 1999 1 3 5 7 9 211 213 215 217 219 Figur 27: Ejerlejligheder fordelt efter størrelse - Samlet indeks for resten af landet (dvs. alle undtagen de fire nævnte største byer) <6 m2 6-9 m2 >9 m2 1991 1993 1995 1997 1999 1 3 5 7 9 211 213 215 217 219 Figur 28: Ejerlejligheder fordelt efter størrelse - København 9 8 7 6 <6 m2 6-9 m2 >9 m2 1991 1993 1995 1997 1999 1 3 5 7 9 211 213 215 217 219 Figur 29: Ejerlejligheder fordelt efter størrelse - Frederiksberg 9 8 7 6 <6 m2 6-9 m2 >9 m2 1991 1993 1995 1997 1999 1 3 5 7 9 211 213 215 217 219 Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 16
ÆLDRE, NYERE OG NYE ENFAMILIEHUSE Figur 3: Villaer fordelt efter opførelsesår Hele landet Figur 31: Villaer fordelt efter opførelsesår Region Hovedstaden Før 196 196-198 Efter 198 1991 1993 1995 1997 1999 1 3 5 7 9 211 213 215 217 219 7 6 Før 196 196-198 Efter 198 1991 1993 1995 1997 1999 1 3 5 7 9 211 213 215 217 219 Figur 32: Villaer fordelt efter opførelsesår Københavns omegn 8 7 6 Før 196 196-198 Efter 198 1991 1993 1995 1997 1999 1 3 5 7 9 211 213 215 217 219 Figur 33: Villaer fordelt efter opførelsesår Region Sjælland Før 196 196-198 Efter 198 1991 1993 1995 1997 1999 1 3 5 7 9 211 213 215 217 219 Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 17
ÆLDRE, NYERE OG NYE ENFAMILIEHUSE Figur 34: Villaer fordelt efter opførelsesår - Samlet indeks for København, Aarhus, Aalborg og Odense 6 Før 196 196-198 Efter 198 1991 1993 1995 1997 1999 1 3 5 7 9 211 213 215 217 219 Figur 35: Villaer fordelt efter opførelsesår - Samlet indeks for resten af landet (dvs. alle undtagen de fire nævnte største byer) Før 196 196-198 Efter 198 1991 1993 1995 1997 1999 1 3 5 7 9 211 213 215 217 219 Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 18
ÆLDRE, NYERE OG NYE EJERLEJLIGHEDER Figur 36: Ejerlejligheder fordelt efter opførelsesår Hele landet Figur 37: Ejerlejligheder efter opførelsesår Region Hovedstaden 6 8 Før 196 196-198 Efter 198 1991 1993 1995 1997 1999 1 3 5 7 9 211 213 215 217 219 Figur 38: Ejerlejligheder fordelt efter opførelsesår Københavns omegn Før 196 196-198 Efter 198 1991 1993 1995 1997 1999 1 3 5 7 9 211 213 215 217 219 7 6 Før 196 196-198 Efter 198 1991 1993 1995 1997 1999 1 3 5 7 9 211 213 215 217 219 Figur 39: Ejerlejligheder fordelt efter opførelsesår Region Sjælland Før 196 196-198 Efter 198 1991 1993 1995 1997 1999 1 3 5 7 9 211 213 215 217 219 Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 19
ÆLDRE, NYERE OG NYE EJERLEJLIGHEDER Figur 4: Ejerlejligheder fordelt efter opførelsesår - Samlet indeks for København, Aarhus, Aalborg og Odense 7 6 Før 196 196-198 Efter 198 1991 1993 1995 1997 1999 1 3 5 7 9 211 213 215 217 219 Figur 41: Ejerlejligheder fordelt efter opførelsesår - Samlet indeks for resten af landet (dvs. alle undtagen de fire nævnte byer) Før 196 196-198 Efter 198 1991 1993 1995 1997 1999 1 3 5 7 9 211 213 215 217 219 Figur 42: Ejerlejligheder fordelt efter opførelsesår - København 8 7 6 Før 196 196-198 Efter 198 1991 1993 1995 1997 1999 1 3 5 7 9 211 213 215 217 219 Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 2
SAMMENLIGNING MELLEM DANSKE BOLIGPRISINDEKS I nedenstående figurer sammenlignes Boligøkonomisk Videncenters boligprisindeks med de tilsvarende indeks, som Danmarks Statistik og Realkreditrådet laver for hele landet. Til trods for at de tre indeks beregnes på tre forskellige måder, har de fulgt hinanden tæt det meste af perioden fra 1992 til i dag. Figur 43: Danske boligprisindeks Hele landet, enfamiliehuse (1. kvartal 5 = ) 16 14 12 8 6 4 2 1991 1993 1995 1997 1999 1 3 5 7 9 211 213 215 217 219 Danmarks Statistik Boligmarkedsstatistikken Boligøkonomisk Videncenter Figur 44: Danske boligprisindeks Hele landet, ejerlejligheder (1. kvartal 5 = ) 18 16 14 12 8 6 4 2 1991 1993 1995 1997 1999 1 3 5 7 9 211 213 215 217 219 Danmarks Statistik Boligmarkedsstatistikken Boligøkonomisk Videncenter Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 21
INDEKSMETODEN KORT FORTALT Indeksene laves via repeat sales metoden, som på dansk kan kaldes gentagne-salg metoden. Metoden er relativt ukendt i Danmark, da Boligøkonomisk Videncenter er de eneste i Danmark, som benytter den metode. Metoden er til gengæld kendt i mange andre lande, og i USA konstrueres f.eks. de anerkendte S&P/Case-Shiller boligprisindeks via repeat sales metoden. Metoden har til formål at korrigere for det problem, at boliger er meget forskelligartede med stor variation i for eksempel arkitektur, beliggenhed, kvalitet, vedligeholdelsesstand og naboomgivelser. Problemet består i, at de boliger, der sælges i ét kvartal, ikke er nøjagtig de samme, som sælges i alle andre kvartaler. Det medfører, at boligpriserne beregnet ved simple gennemsnitsmetoder påvirkes af forskelle i typen og sammensætningen af de boliger, som sælges i de enkelte kvartaler. Der er forskellige metoder til at korrigere for det beskrevne problem. Gentagne-salg metoden er en af dem, og Boligøkonomisk Videncenter er de første, der løbende offentliggør boligprisindeks af denne type i Danmark. Ved gentagne-salg metoden anvendes prisudviklingen for de boliger, hvor der kan observeres mindst to salg af samme bolig inden for perioden fra 1992 og frem til i dag. Det betyder også, at indekset ikke gør brug af bolighandler, hvor der højest kan observeres en enkelt handel siden 1992. Derfor kan der naturligt forekomme forskelle mellem de indeks, som beregnes her, og de indeks, som beregnes af andre aktører i Danmark. For en mere udførlig beskrivelse henvises til metodenotatet, som kan rekvireres ved henvendelse til Marc Andersen, man@bvc.dk. Juni 219 Boligøkonomisk Videncenter www.bvc.dk Marc Lund Andersen Seniorøkonom, cand.merc.fir. man@bvc.dk Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 22