den 30. august 2019 Kære naboer i afdeling 11AB Så er den endelige dagsorden til vores årlige afdelingsmøde klar. Indkaldelsen til mødet er omdelt til alle beboere d. 28. juni 2019. Mødet bliver holdt onsdag den 11. september 2019 i Gildesalen, Læssøegade 33 kl. 17.00 Kom glad og vær med til at præge udviklingen, der hvor du bor! Dagsorden: 1/ Valg af dirigent og referent 2/ Beretning og budget 3/ Indkomne forslag 2a Afdelingsbestyrelsens beretning - drøftelse af det seneste års arbejde i afdelingen og i boligorganisationen, samt bud på ønsker for fremtiden. 2b Budget for 2020 hvor vi godkender huslejen for det kommende år. 4/ Valg af medlemmer til afdelingsbestyrelsen. Afdelingsbestyrelsen skal i samarbejde med administrationen på Borgergade og driftskontoret bl.a. sikre at beslutninger på beboermøderne bliver gennemført. Alle beboere over 18 år kan vælges. Valg af: a. 1 formand for afdelingsbestyrelsen (Line Birch Wraa er på valg) b. 1 afdelingsbestyrelsesmedlem (Michael Duelund er på valg) c. 2 suppleanter til afdelingsbestyrelsen (Jørgen G. Jensen og Allan Møller er på valg) 5/ Eventuelt Med ønsket om et godt møde Afdelingsbestyrelsen afd. 11AB Line Birch Wraa, Ina Staf og Michael Duelund I kan se en tegnefilm om AABs budgetter på: http://www.aab-silkeborg.dk/aab-silkeborg/video.aspx HUSK: Der vil være smørrebrød til mødet og derfor er det vigtigt, at man tilmelder sig enten på mail Linewraa@hotmail.com eller afleverer nedenstående talon i postkassen Frederiksberggade 62, 1. th., Line B. Wraa, senest torsdag den 5. september 2019. ------------------------------klip-----------------------------klip------------------------------------------klip---------------- Navn: Adresse: Antal beboere:
Side 2
BUDGET 2020 Afd. 11 Frederiksberggade/Sanatorievej Vi har udarbejdet forslag til budget for næste år. I læsevejledningen har vi anført de generelle budgetforudsætninger som vi har arbejdet med. Afdelingsbestyrelsen har godkendt budgetforslaget, men det er afdelingsmødet, der endeligt skal godkende budgettet. Efter godkendelsen på afdelingsmødet, vil en evt. huslejeændring blive varslet over for den enkelte lejer, inden udgangen af september 2019, således at den nye husleje træder i kraft pr. 1/1 2020. Forhøjelse pr. 1. januar 2020 Nødvendig merindtægt i henhold til budget kr 28.329 Svarende til 1,82% Det svarer til en årlig huslejeforhøjelse på kr 13,08 Huslejen udgør herefter gennemsnitlig kr 734,58 pr. m2 pr. år. pr. m2 pr. år. Nuværende Ca. ændring Ny Antal Antal Antal Gns. ca. husleje i husleje ca. husleje rum lejemål M² i alt M² kr. / md. kr. / md. kr. / md. 1 2 10 528 53 3.175 58 3.232 3 11 860 78 4.701 85 4.786 4 9 777 86 5.191 94 5.285 5 I alt 30 2.165 72 Nedenstående søjler viser udviklingen i huslejen pr. m2 sammenholdt med den generelle stigning i leveomkostningerne (Nettoprisindekset) Nedenstående grafer viser udviklingen i antallet af flytninger i afdelingen samt omregnet gennemsnit for midtjylland Husleje i kr. pr. m2 Nettoprisindekset Afd. Omregnet gns. Midtjylland 740 730 720 710 700 690 680 670 660 650 640 Real - 2015 Real - 2016 Real - 2017 Real - 2018 Budget -Budget - 2019 2020 6 5 4 3 2 1 0 2014 2015 2016 2017 2018 Side 3
AAB SILKEBORG Afd. 11 - Frederiksberggade/Sanatorievej Budget for året 2020 Regnskab Budget Budget Afvigelse 2018 2019 2020 Udgifter 101-105 Prioritetsydelser Prioritetsydelser (incl. Udamortiserede ydelser) 80.784 80.784 80.784 106-110 Offentlige udgifter 106 Ejendomsskatter 126.846 135.519 135.519 107 Vandafgift og vandafledningsbidrag 80.684 92.904 86.904-6.000 109 Renovation 66.075 77.619 69.111-8.508 110 Forsikring 19.375 21.540 21.120-420 111 Afdelingens energiforbrug 111.1 El- og varmeforbrug til fællesarealer 43.168 52.200 45.600-6.600 111.3 Udarbejdelse af forbrugsregnskaber 10.562 10.800 11.070 270 112 Bidrag til boligorganisationen 112.1 Adm.bidrag kr. 3.798 pr.lejemålsenhed 157.380 163.314 163.314 112.2 Disp.fondsbidrag kr. 577 pr.lejemålsenhed 24.338 24.553 24.811 258 113 A- og G-Indskud - Landsbyggefonden 145.649 148.500 151.748 3.248 114 Løn til ejendomsfunktionærer og renholdelse 114.1 Løn ejendomsfunktionærer, incl. Sociale ydelser 186.424 197.172 164.964-32.208 114.2 Trappevask samt anden renholdelse 42.902 44.400 36.495-7.905 114.3 Ekstern renholdelse udearealer (snerydning) 912 12.245 12.245 115-117 Vedligeholdelse og istandsættelse 115 Almindelig vedligeholdelse 115.533 99.200 107.300 8.100 116 Planlagt vedligeholdelse og hovedistandsættelser 146.625 152.072 4.192.000 4.039.928 Heraf dækkes af henlæggelser (konto 401) -146.625-152.072-4.192.000-4.039.928 117 Istandsættelse ved fraflytning 63.987 75.000 75.000 Heraf dækkes af henlæggelser (konto 402) -63.987-75.000-75.000 118-119 Afdelingsaktiviteter og andre udgifter 118 Beboeraktiviteter, vaskeri mv. 11.142 12.000 3.300-8.700 118 Afd. bestyrensens rådighedsbeløb til aktiviteter 300 1.200 1.200 119.0 Afdelingsmøde, omkostninger afd. bestyrelse 391 1.200 1.200 119.0 Beboerdemokratisk kompetanceudvikling 2.669 4.283 3.989-294 119.2 Udgifter driftskontor, tlf, EDB mv. 13.510 10.142 13.342 3.200 119.6 Kontingent Boligselskabernes Landsforening 3.920 4.033 4.126 93 119.9 Diverse udgifter 668 1.050 1.050 120-124 Henlæggelser / opsparing til: 120 Planlagt vedligeholdelse 491.808 501.638 539.261 37.623 121 Istandsættelse v/fraflytning 111.792 111.787 114.582 2.795 123 Tab ved fraflytning, max. 332 kr.pr lejemålsenh. 124 Særlige henlæggelser 125-134 Forbedringslån og ekstraordinære udg. 125 Renter og afdrag på forbedringslån 222.493 222.023 221.540-483 126 Afskrivning forbedringsarbejder 35.082 6.600 10.200 3.600 132 Renter og afdrag på hjemfaldslån 133 Afvikling af opsamlet underskud 134 Korrektioner vedr. tidligere år 140 Årets overskud Udgifter 1.994.407 2.024.461 2.024.775 314 Mulig huslejenedsættelse Samlede udgifter 1.994.407 2.024.461 2.024.775 314 Side 4
AAB SILKEBORG Afd. 11 - Frederiksberggade/Sanatorievej Budget for året 2020 Regnskab Budget Budget Afvigelse Indtægter 2018 2019 2020 201. Huslejeindtægter -1.937.294-1.950.970-1.951.006-36 202 Renteindtægter -8.631-13.154-8.157 4.997 203.3 Drift af vaskeri, og øvrige fællesfaciliteter -17.328-19.800-18.000 1.800 203.9 Andre ordinære indtægter 203.6 Overført fra opsamlet resultat -29.183-40.537-19.283 21.254 204 Ungdomsboligtilskud / anden driftssikring 206 Korrektion tidl. År 206 Driftstilskud fra dispositionsfonden 206 Ekstraordinære indtægter / tidl. Afskr. Fordringer 210 Årets underskud -1.971 Indtægter -1.994.407-2.024.461-1.996.446 28.015 Nødvendig huslejeforhøjelse -28.329-28.329 Samlede indtægter -1.994.407-2.024.461-2.024.775-314 Beboerindflydelse: Indflydelse Ringe Ingen Nedenstående diagrammer viser udviklingen i omkostningerne i de enkelte omkostningsgrupper 800.000 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0 Renter og afdrag kreditforeningslån Offentlige og andre faste udgifter Variable udgifter Henlæggelse/Opsparing Real - 2016 Real - 2017 Real - 2018 Budget - 2019 Budget - 2020 Her kan du se, hvorledes 100 huslejekroner anvendes: 32% 16% Renter og afdrag kreditforeningslån Offentlige og andre faste udgifter 35% Variable udgifter 17% Henlæggelse/Opsparing Side 5
Læsevejledning til afdelingsbudgettet for 2020 Budgettet for 2020 er i lighed med tidligere år og i henhold til lovgivningen lavet ud fra princippet om balanceleje. Det vil sige at udgifter og indtægter skal være lige store der er med andre ord ingen, der skal tjene på, at du bor til leje i en almen bolig. Vil du se og høre mere omkring afdelingens budget, så kan du med fordel gå på vores hjemmeside via aab-silkeborg.dk/aab-silkeborg/video.sspx, hvor vi har produceret en lille informativ video. Der er en lang række af de udgifter som lejen er sammensat af, der ikke kan rokkes ved, og så er der de udgifter, som er afhængige af din og dine naboers adfærd og til sidst de udgifter, der er afhængige af de beslutninger, som I tager i fællesskab i jeres afdeling. For at give et overblik over hvilke udgiftsposter I som beboere har indflydelse på, bruger vi trafiklysets farver ud for de enkelte omkostningsposter. Generelle kommentarer til enkelte omkostningsposter: Realkreditlån (konto 101-105) Afdelingernes betaling af de oprindelige realkreditlån sker i henhold til lovgivningen og ydelserne er reduceret med offentlige tilskud. Der har igennem årene været forskellige tilskudsmodeller, hvilket afspejles i udviklingen af den ydelse som skal betales. For gamle afdelinger er ydelsen fast, mens der for nyere afdelinger sker en årlig regulering af ydelsen. For disse afdelinger forventes ydelsen med baggrund i udviklingen i Nettoprisindekset at stige med mellem 0,7%- 1,1%. Stigningen vurderes i forhold til den realiserede udgift i 2018 samt budgettet for 2019. Ejendomsskat (konto 106) Med baggrund i skatteministeriets udmeldte reguleringsprocenter for grundværdiregulering i 2019 på 5,5% budgetteres ejendomsskattene, trods indefrysningerne af ejendomsskatterne i perioden 2018-2020, med en stigning på 4,0%. De indefrosne ejendomsskatter betragtes som et lån fra kommunen. Energiforbrug og affald (konto 107, 109, 111) Der forventes meget moderate stigninger i priserne på el- og varmeforbrug. Stigningen forventes på 1,0%. Det, i budgettet afsatte beløb, er fastsat med baggrund i tidligere års faktiske forbrug, sammenholdt med forventningerne for 2020. For renovation og containerleje forventes de sidste par års kraftige prisstigninger at være tilpasset, hvilket betyder at der kun budgettes med moderate stigninger i 2020. Derudover kan der forekomme enkelte tilpasninger som følge af ændrede affaldssystemer og tilpasset antal containere i Silkeborg Forsynings systemer. Forsikringer (konto 110) Omkostningen til forsikringer budgetteres let stigende i forhold til det nuværende niveau. Bidrag til boligorganisationen (konto 112 samt 113) Administrationsbidraget til AAB budgetteres uændret med 3.798 kr. pr. lejemålsenhed. Udover bidraget til AAB indbetales lovpligtige bidrag til Landsbyggefonden (LBF) samt til AAB s dispositionsfond. De lovpligtige beløb forventes at stige med 1,1%. For afdelinger der indbetaler G- Indskud (konto 113), stiger indskuddet i henhold til Byggeomkostningsindekset, der forventes at stige med 2,3% i forhold til budget 2019. Løn og renholdelse (konto 114) Omkostninger til aflønning af ejendomsfunktionærer følger den indgåede Landsoverenskomst mellem BL og ESL. Der budgetteres med en stigning på 2,5%. Driftsområdernes samlede bemanding reduceres svagt i forlængelse af naturlig afgang samt udliciteringer af bl.a. sneberedskab, der fra 2020 budgetteres som en seperat post. Samtidig insources opgaverne omkring udskiftning af ventillationsfiltre samt kontrol og indregulering af varmestyring. Side 6
Driftsområdernes interne fordelingsnøgle, der bl.a. bruges til fordeling af fællesomkostninger og en andel af lønomkostningerne er blevet tilpasset. Tilpasningen sker i forlængelse af ændrede fraflytningsprocenter, nedlagte lejemål i forbindelse med helhedsplaner samt nybyggerier af i afdelingerne 47,49 og 50. Driftsområdernes lønninger vil fra 1/1 2020 blive fordelt ud fra det faktisk opgjorte tidsforbrug, der fremkommer ud fra medarbejderens daglige tidsregistreringer. Budgetmæssigt er budgettet udarbejdet med udgangspunkt i de kendte fordelingsnøgler samt et estimat over de foreløbige tidsregistreringer i 2019. Omkostningerne til renholdelse samt trappevask forventes at stige med ca. 2,5%. Eventuel ekstern vinduespolering er ophørt pr. 1/1 2020 jf. organisationsbestyrelsens beslutning. Almindelig vedligeholdelse (konto 115) Udgifter til små reparationer samt almindelige vedligeholdelsesarbejder på bygninger, installationer og andre anlæg budgetteres på et uændret niveau, idet vi igennem effektiviseringer og prisaftaler forventer at kunne matche de samfundsmæssige stigninger. Det, i budgettet afsatte beløb, er fastsat med baggrund i det nuværende faktiske forbrug. Planlagt og periodisk vedligeholdelse (konto 116/120) Planlagt og periodisk vedligeholdelse dækker over udgifter til f.eks. udskiftning af køleskabe og komfurer, fornyelse af tekniske installationer samt større renoveringsarbejder. I henhold til loven skal der foretages passende henlæggelser (opsparing), under hensyntagen til en jævn lejeudvikling. Omkostningerne er skitseret i langtidsplanen og dækkes via henlæggelserne/opsparingen på konto 120. Der budgetteres en generel stigning i opsparingen for 2020 i niveauet 2,3%, dog kan der være afdelingsvise afvigelser som følge af omkostningsudviklingen i langtidsplanen. Istandsættelse ved Fraflytning (konto 117/121) Udgifterne til istandsættelse ved fraflytning dækker over afdelingens andel af istandsættelsen. Omkostningen dækkes af de tidligere henlæggelser (opsparing). Henlæggelserne baseres på en vurdering af istandsættelsesudgiften for det enkelte lejemål, den forventede fraflytningsfrekvens samt lejernes forventede boanciennitet ved fraflytningen. I 2020 budgetteres der med en generel stigning på 2,3%. Der er fokus på den enkelte afdelings opsparing, hvorfor der er afdelinger som vil opleve større stigninger. Afdelingsaktiviteter og andre udgifter (konto 118-119) Der forventes en gennemsnitlig stigning på ca. 2%. Jf. beslutning på repræsentantskabsmødet den 19. april 2017 skal der indbetales 10 kr. pr. lejemål til AABs kunstfond. Der afsættes, i lighed med 2018, 0,5% af udgifterne i kontointervallet 107-119 til kompetanceudvikling af beboerdemokratiet samt afdelingsbestyrelserne. Tab ved fraflytninger (konto 130/123) En afdelings omkostning til tab ved fraflytning kan for 2020 maksimalt udgøre 332 kr. pr. lejemålsenhed. Afdelingen kan tidligere have opsparet tilstrækkelige midler til at dække den maksimale omkostning. Renteindtægter (konto 202) Med baggrund i de seneste års lave renteniveau samt forventningerne til udviklingen budgetteres renteindtægterne med ca. 0,20%, som afdelingens mellemregningskonto med AAB forrentes med. Overført fra opsamlet resultat / opsamlet underskud (konto 203/133) I henhold til lovgivningen skal tidligere års eventuelle overskud, på lige fod med tidligere års eventuelle underskud, afvikles over en periode på op til 3 år. Langtidsplanen Den vedlagte langtidsplan indeholder poster for de kommende 15 års vedligeholdelses-arbejder. Talkolonnen for Budgetåret 2020 er fremhævet. Udviklingen i vedligeholdelsesarbejderne samt i opsparingen er synliggjort i grafen for de kommende 20 år. Side 7
LANGTIDSPLAN 2020 - AFD. 11 Frederiksberggade/Sanatorievej Alle beløb er i dkk 1.000 Konto Tekst 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 116000 Uforudseelige udgifter 48 50 51 53 54 56 57 59 61 63 65 67 69 71 73 75 116110 Rep. facadeplader mod frederiksbergga 106 116110 Mur 11b mod nabo eftergå 66 79 116130 Renovering - Skur i baghave 11b 53 116130 Markiser 11a etablering 32 35 116130 Markiseduge 11a udskiftning 9 10 11 11 13 116130 Carporte 11a malerbehandling 40 50 116140 Renovering af baghave 11B 106 116140 Renovering af forhave 11B 53 116220 Ydervægge delvis omfugning 346 116230 Tagplader 60-62 udskiftning 642 116230 Tageplader Fr.beggade 19-21 udskiftnin 630 116230 Tagpap 11a på oval overdækning 74 116240 Udhæng 11a malerbeh. over erhvervsle 186 235 116240 Altaner 11b eftergå 123 156 116250 Trapper udv. eftergå 33 36 39 43 47 116260 Udskiftning carporte 81 116260 Vinduer m.m. udskiftning a/b 1.869 116310 Gulve flyttelejligheder 9 10 10 10 10 11 11 11 12 12 12 13 13 14 14 14 116320 Radiatorer udskiftning 12 12 13 13 13 14 14 14 15 15 16 16 17 17 18 18 116320 Vandmålere udskiftning 59 70 116320 Varmefordelingsmålere udskiftning 43 116320 Varmefordelingsm. bat. skift 20 116320 Kloset udskiftninger 8 8 8 9 9 9 9 9 9 10 10 10 10 10 11 11 116310 Håndvaske udskiftninger 8 8 8 8 9 9 9 10 10 10 10 11 11 11 12 12 116330 Komfurer udskiftninger 16 16 17 17 18 19 19 20 20 21 21 22 23 23 24 25 116330 køl / frys udskiftnnger 18 18 18 19 19 19 20 20 21 21 21 22 22 23 23 24 116410 Trappeopgange 11b malerbehandling 73 116510 Tagr. og nedløb. 11a 76 116510 Tagr. og nedløb. 11b 41 116510 Afløbsinstallationer 13 14 14 14 15 15 16 16 17 17 18 18 19 19 20 21 116540 Vand og varmemålere i tekninkrum uds 21 116540 Pumper i teknikrum udsk. 43 116540 Veksler i teknikrum udsk. 60 116540 Vandinstallationer 12 13 13 13 14 14 15 15 16 16 16 17 18 18 19 19 116560 Nyt betalingsystem vaskeri 11a 36 48 116560 Vaskerimaskiner 11a 117 116560 Vaskerimaskiner 11b 108 144 116570 Ventilation indregulering 20 23 26 116570 Ventilation motorer udskiftning 68 116570 Ventilationskanaler rens 23 116610 Materiel kørende nyanskaffelser 1/2 47 60 116690 Materiel kørende nyanskaffelser 82 104 116690 Materiel kørende leje 8 8 8 Årenes totale forbrug 152 4.692 201 238 389 385 234 303 309 690 302 531 314 253 253 423 Tilskud til Vinduer 500 Anden finansiering 877 Årets henlæggelse 501 539 550 561 572 583 595 607 619 632 644 657 670 684 697 711 Primosaldo konto 401 2.964 Ultimo henlæggelse 3.313 539 888 1.211 1.396 1.595 1.957 2.261 2.572 2.514 2.855 2.980 3.337 3.768 4.214 4.502 Udskrevet 28-08-2019 Side 8
LANGTIDSPLAN 2020 - AFD. 11 Frederiksberggade/Sanatorievej Alle beløb er i dkk 1.000 Bygningsareal: 2165 m2 Nøgletal 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 Forbrug i kr./m² 70,21 2.167,21 92,84 109,93 179,68 177,83 108,08 139,95 142,73 318,71 139,49 245,27 145,03 116,86 116,86 195,38 Henlæggelse i kr./m² 231,41 248,96 254,04 259,12 264,20 269,28 274,83 280,37 285,91 291,92 297,46 303,46 309,47 315,94 321,94 328,41 Henlæggelses saldo i kr./m² 1.530,25 248,96 410,16 559,35 644,80 736,72 903,93 1.044,34 1.187,99 1.161,20 1.318,71 1.376,44 1.541,34 1.740,42 1.946,42 2.079,45 Forbrug/opsparing pr. m2 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 Forbrug i kr./m² Henlæggelse i kr./m² Udskrevet 28-08-2019 Side 9
Side 10
Side 11