Ejendomsskat Optimering af ejendomsskatter 17. november 2014
Agenda Status på ejendomsvurderingen Fritagelse/nedsættelse af ejendomsskat Page 2
L80 L80 vedtaget 20. december 2013 omhandler: Vurderingerne i 2013-2015 Tinglysningsafgift af handelsprisen Ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2014 sker ved uændret videreførelse af vurderingen pr. 1. oktober 2012, årsomvurdering eller ændret vurdering efter klage/genoptagelse Næste vurderingstermin for alle ejendomme 1. oktober 2015 i nyt forbedret vurderingssystem med klagemulighed i 2016 Ændring af tinglysningsloven Suspendering af muligheden for 4 vurdering indtil 1. januar 2016 Page 3
Ekspertudvalget Engberg-udvalget Offentliggør rapport 11. september Generel anbefaling om fuld åbenhed og gennemsigtige data Rabatordning for ejerboliger Næste vurdering 2017 (ejerboliger) og 2018 (erhvervsejendomme) Implementerings Center for Ejendomsvurderinger (ICE) ICE oprettes som en særskilt projektorganisation i Skatteministeriet Implementeringscentret kommer til at trække på eksterne specialister i statistik mv. og får bl.a. til opgave at udvikle et nyt it-system og forberede forslag til ny vurderingslov Page 4
Høringsforslag vedrørende 2015 og 2016 Fremsat 17. november 2014 Næste vurderingstermin for erhvervsejendomme udskydes med 3 år indtil 1. oktober 2018. Klagemulighed foråret 2019 Begrænset klagemulighed lækket notat Ingen rabatordning for erhvervsejendomme tilsvarende boliger Ingen tilbagebetalingsordning stillet i udsigt Hul vedrørende tinglysningsafgift ikke lukket Fortsat ingen 4 omvurderinger Fortsat nye vurderinger ved nybyggeri og ombygning Page 5
En dør åben for åbenlyse fejl vurderinger? SKAT kan genoptage ejendomsvurderingen jf. L80: Told- og skatteforvaltningen kan inden den 1. juli 2015 afsende varsel som nævnt i skatteforvaltningslovens 33 a, for så vidt angår den almindelige vurdering pr. 1. oktober 2011, når den varslede ændring er til gunst for borgeren i form af en nedsættelse af vurderingen. Tilsvarende gælder for den almindelige vurdering pr. 1. oktober 2012 efter udløbet af den frist, der er nævnt i skatteforvaltningslovens 33 a. Af forarbejderne fremgår: Der er ikke tale om etablering af en ny klageadgang, men om at lade den eksisterende revisionsbestemmelse gælde vedrørende 2011-vurderingen, hvor fristen for at anvende bestemmelsen ellers er udløbet. Derved sker en forbedring af SKATs muligheder for at kunne rette fejl, som SKAT selv bliver opmærksom på, eller som SKAT måtte blive gjort opmærksom på af andre. Page 6
Status for erhvervsejendomme Ingen tilbagebetalingsordning tilsvarende ejerboliger Ingen lempelse på tinglysningsafgift tilsvarende ejerboliger Næste vurdering i 2018 med klagefrist i 2019 Ingen klagemuligheder- og begrænsede genoptagelsesmuligheder 4 vurdering suspenderes Ingen mulighed for reparation på tinglysningsafgift Skaber usikkerhed i generationsskifter i levende live og ved død Usikkerhed om fremtidigt beskatningsgrundlag / værdiansættelse Belønningen for tålmodigheden er et nyt forbedret vurderingssystem i 2018 (hvor klagemuligheden formentlig begrænses)!!! Page 7
Vores forventninger Får vi et markant bedre vurderingssystem? Holder tidsplanen? Får vi bedre klagemuligheder? Hvad kan vi ellers forvente? Hvad skal jeg gøre i dag? Page 8
Hvad er konsekvensen af nedsmeltningen? Ejendomsværdiskat efter ejendomsværdiskatteloven Grundskyld efter ejendomsbeskatningsloven (kapitel I) Dækningsafgift efter ejendomsbeskatningsloven (kapitel IV) Stempelafgift efter tinglysningsloven Grundlag for værdiansættelse ved beregning af gave- og boafgift ved generationsskifte i levende live og ved død Page 9
Grundskyld Ejendommens grundværdi, jf. den offentlige ejendomsvurdering, efter fradrag for grundforbedringer efter vurderingslovens principper og nedslag for reduktion eller fritagelser for grundskyld efter ejendomsbeskatningslovens 7 og 8 Den afgiftspligtige grundværdi for ejendommen, der dannede grundlag for påligningen af grundskyld det foregående skatteår, forhøjet med en reguleringsprocent. (grundskatteloftværdien) Page 10
Ejendomme fritaget for grundskyld Ejendomsbeskatningslovens 7, stk. 1, litra d Fredede ejendomme, hvorpå der er tinglyst en særlig bevaringsdeklaration i henhold til lovgivningen om bygningsfredning ( 15). Fritagelsen omfatter alene den bebyggede grund, gårdsplads og have Kulturarvsstyrelsen håndterer fredningssager. Det er som udgangspunkt svært at få en bygning fredet. Den skal være så væsentlig, at den skønnes at have national betydning. Både gamle og nyere bygninger kan fredes, og de allerede fredede bygninger spænder i størrelse fra små lysthuse og skure til slotte og herregårde, og i forskellighed fra fyrtårne og industrianlæg til etagebyggeri og rådhuse. Page 11
Ejendomme fritaget for grundskyld Ejendomsbeskatningslovens 7, stk. 1, litra d Fredede ejendomme, hvorpå der er tinglyst en særlig bevaringsdeklaration i henhold til lovgivningen om bygningsfredning ( 15). Fritagelsen omfatter alene den bebyggede grund, gårdsplads og have Ved at underskive og tinglyse deklarationen fraskriver den til enhver tid værende ejer af den fredede ejendom sig retten til at kræve offentlig overtagelse af ejendommen i medfør af lovens 12, stk. 1. Uden den pågældende deklaration kan ejeren kræve offentlig overtagelse såfremt bygningsfredningsmyndigheden meddeler afslag på en ansøgning om nedrivning af samtlige fredede bygninger på en ejendom. Støttemuligheder, men ikke til løbende vedligeholdelse. Page 12
Ejendomme fritaget for grundskyld Samspil med dækningsafgift Ejendomme, der fritages for grundskyld efter 7, fritages samtidig for dækningsafgift, jf. 23A, stk. 3: Dækningsafgift i henhold til denne paragraf kan ikke opkræves af ejendomme, der er fritaget for grundskyld i henhold til 7. Dvs. en fredningssag kan medføre store skattebesparelser. Page 13
Ejendomme der kan fritages for grundskyld Kommunalbestyrelsen kan fritage disse efter ejendomsbeskatningslovens 8 Skoler, hospitaler, sygehuse, institutioner godkendt i henhold til den sociale lovgivning, biblioteker under offentligt tilsyn og offentligt tilgængelige museer. Fritagelsen kan dog alene omfatte den bebyggede grund, gårdsplads og have. Sports- og idrætsanlæg tilhørende gymnastik-, idræts- og skytteforeninger eller andre organisationer med samme formål. Endvidere kan fritages ejendomme, der anvendes til ungdomslejre og lejrpladser eller til feriekoloni for børn, når ejeren er en organisation, hvis hovedformål er at fremme børns eller unge menneskers friluftsliv. Lighedsgrundsætningen Ejendomme, der ejes af almenvelgørende stiftelser eller andre institutioner med almennyttigt formål, og som anvendes til institutionens formål. Gas-, vand- og fjernvarmeværker, når adgang til leverance fra værket står åben for alle inden for det område, hvori værket arbejder, for så vidt værkets indtægter - bortset fra normal forrentning af en eventuel indskudskapital - ifølge vedtægtsmæssig bestemmelse udelukkende kan anvendes til værkets formål. Page 14
Dækningsafgift Kommunalbestyrelsen i de enkelte kommuner kan bestemme, at der skal svares dækningsafgift af forskelsværdien Ejendomsbeskatningslovens 23 - stats, region- eller kommunale ejendomme Halvdelen af kommunens grundskyldspromille dog maks. 15 promille af grundværdien Kommunens fastsatte dækningsafgiftspromille dog maks. 8,75 promille af forskelsværdien Ejendomsbeskatningslovens 23A for ejendomme der anvendes til kontor, forretning, hotel, fabrik, værksted og lignende øjemed Page 15
Hvilke ejendomme er ikke skattepligtige efter ejendomsbeskatningsloven? Dækningsafgiftspligtig anvendelse efter ejendomsbeskatningslovens 23 A 23A, stk. 1, 1. pkt: Kommunalbestyrelsen kan bestemme, at der som bidrag til de udgifter, ejendomme, der anvendes til kontor, forretning, hotel, fabrik, værksted og lignende øjemed, medfører for kommunen, skal svares dækningsafgift af sådanne ejendommes forskelsværdi. Hvordan defineres lignende øjemed? Loven har været redigeret flere gange uden udvidelse eller præcisering. Så der bør ikke være grundlag for at anlægge en mere fri eller formålsbestemt fortolkning. Fortolkningsbidrag: Lovforarbejder Cirkulære nr. 80 af 31. marts 1962 om den kommunale ejendomsbeskatning og den amtskommunale beskatning Domspraksis Den Juridiske Vejledningen Vejledende udtalelser fra Indenrigsministeriet Page 16
Hvilke ejendomme er ikke skattepligtige efter ejendomsbeskatningsloven? Afgiften omfatter også ejendomme, der ikke anvendes erhvervsmæssigt, men f.eks. til foreningskontorer Ejendomme undtaget for dækningsafgift: 1. Land- og skovbrugsejendomme 2. Kursusejendomme 3. Undervisningsejendomme (gymnasier o.l.) 4. Boligejendomme 5. Ejendomme der anvendes til idræt (fitnesscentre m.m.) 6. Ejendomme der er undtaget for vurdering efter vurderingslovens 7 Eventuelle anmodninger om fritagelse skal ske til den lokale kommunale ejendomsbeskatning Page 17
Hvilke ejendomme er ikke skattepligtige efter ejendomsbeskatningsloven? Hvad med selvstændige parkeringsanlæg (Københavns Lufthavne - Højesteret januar 2010) og godsterminaler (Danske Fragtmænd - Højesteret august 2011)? Højesteret frifandt Fredericia Kommune og lagde til grund, at godsterminalen anvendtes som en integreret og central del af Danske Fragtmænd A/S transportvirksomhed til omladning af gods, og at det var utvivlsomt, at denne anvendelse i væsentligt omfang påførte Fredericia Kommune udgifter af den art, som ejendomsbeskatningslovens 23 A har for øje (vedligeholdelse og anlæg af vejnet). Page 18
Delvis dækningsafgiftspligtige ejendomme Anvendes en ejendom kun delvis til dækningsafgiftspligtige formål, må der foretages en fordeling af forskelsværdien på den del, der kan henføres til de afgiftspligtige formål, og den øvrige del. Ejendomsbeskatningslovens 23, stk. 1, 2. pkt.: Af ejendomme, der delvis anvendes som anført, svares dækningsafgift dog kun, når den del af forskelsværdien, der vedrører den til de nævnte formål anvendte del af ejendommen, udgør mere end halvdelen af forskelsværdien for hele ejendommen. Page 19
Delvis dækningsafgiftspligtige ejendomme Vægtningen af arealer Bolig 100 Kontor 100-120 Butik 100-140 Værksted 50-100 Lager 25-75 Garage 20-40 Page 20
Delvis dækningsafgiftspligtige ejendomme Beregning af delvis dækningsafgiftspligtig forskelsværdi Page 21
Delvis dækningsafgiftspligtige ejendomme Hvis man har dækningsafgiftsfrie anvendelser på ejendommen Delvis fritagelse kan således kun nægtes, hvis: 1. ejendommen udgør en ganske underordnet del af den samlede ejendom, og 2. ejendommen indgår som et naturligt led i en i ejendommen dreven dækningsafgiftspligtig virksomhed Der skal videre foreligge en faktisk fysisk eller sæsonmæssig opdeling. En opdeling af virksomhedens regnskab på forskellige formål er et væsentligt moment. F.eks.: Kursusvirksomhed / hotel. Forkert vægtning forøger muligheden for genoptagelse Page 22
Halvdelsreglen Fig. 1. < 50 % ikke afgiftspligtigt areal - der betales forholdsmæssig dækningsafgift af de 65 % Afgiftspligtig anvendelse 65 % Eksempelvis kontor, butik, cafe osv. Ikke afgiftspligtig anvendelse 35% Eksempelvis undervisning, fitness, udstilling, bolig, kursus/konference osv. Fig. 2 > 50 % ikke afgiftspligtige aktiviteter - hele ejendommen er fritaget Afgiftspligtig anvendelse 35 % Eksempelvis kontor, butik, cafe osv. Ikke afgiftspligtig anvendelse 65 % Eksempelvis undervisning, fitness, udstilling, bolig, kursus/konference osv. Page 23
Ændret anvendelse Hvis en ejendom ændrer anvendelse Såfremt en ejendom som følge af ændring i anvendelsen af denne overgår til eller ophører med at skulle svare dækningsafgift efter nærværende paragraf, sker dette ved udgangen af det kvartal, hvori ændringen har fundet sted. Tomgang giver ikke fritagelse. Ejendommen uanvendelig til dækningsafgiftspligtige formål. Page 24 Executive Steering Committee Meeting 20140214
Eksempel LOFT BOLIG 1.400 kvm. 1.500 kvm. KONTOR BOLIG 750 kvm. 750 kvm. BUTIK 1.500 kvm. KÆLDER 1.500 kvm. Page 25
Scenarieberegning Scenarie 1, udgangspunkt - kælder og ikke tagetage ikke i anvendelse Dækningsafgiftspligt (57 %) Scenarie 2, kontor lejemål ombygges til bolig Fritaget for dækningsafgiftspligt (49 %) Scenarie 3, tagetage indrettes til bolig Fritaget for dækningsafgiftspligt (49 %) Scenarie 4, butikslejemål udskilles som særskilt ejerlejlighed Fritaget for dækningsafgiftspligt (46 %) Page 26
EY-kontakter Navn: Claus Pedersen Mobiltlf.: 25296470 E-mail: Claus.Pedersen@dk.ey.com Hjemmeside: www.ey.com/dk Navn: Holger Haugstrup Mobiltlf.: 25294779 E-mail: Holger.Haugstrup@dk.ey.com Hjemmeside: www.ey.com/dk Page 27