Investeringsejendom i Ferritslev Fyn

Investeringsejendom i Ferritslev Fyn Ejendommens pris excl. handelsomkostninger Kr. 16.800.000 Kvadratmeterpris: Kr. 9.813 Ejendommens startafkast: 6,56% Egenkapitalsbehov: Kr. 2.750.000 Investor kautionerer for: Ingen kautionsforpligtelse Indbetalingsforpligtelse: Ingen indbetalingsforpligtelser Probus A/S Ejendomme og Investering Hollufgårds Alle 6 5220 Odense SØ Telefon 31 63 38 00 www.probusfyn.dk

Formålet med dette prospekt Formålet med dette prospekt er at give dig - som investor - et solidt beslutningsgrundlag forud for en kapitalforhøjelse i Evostate Bøgeparken ApS. Udbydererklæring erklærer herved, at de i prospektmaterialet anførte oplysninger er korrekt og fyldestgørende præsenteret, at anvendte forudsætninger efter vor opfattelse er realistiske, og at der ikke er udeladt forhold, der kan forvanske det billede, som prospektmateriale skal give. Prospektmateriale indeholder efter vor opfattelse samtlige relevante økonomiske og risikomæssige forhold til bedømmelse i investeringen. Odense den / 2014 Henrik Gorm Nielsen Adm. Direktør Anders Schou Investeringsdirektør Side 2

Indholdsfortegnelse 1. Resume side 4 2. Ejendommen og beliggenhed side 6 2.1 Transport i nærområdet side 6 2.2 Hemmegårdsvej side 7 2.3 Leje niveau side 8 3. Ferritslev by side 9 4. Odense by side 10 4.1 Adgang til arbejdspladser side 12 5. Budget for Hemmegårdsvej side 13 5.1 Driftsbudget side 17 5.2 Balancebudget side 18 5.3 Likviditetsbudget side 19 6. Følsomhedsberegninger på Hemmegårdsvej side 20 6.1. Risiko vurdering side 22 7. Budget for Evostate Bøgeparken side 23 7.1 Driftsbudget Side 24 7.2 Balancebudget Side 25 7.3 Likviditetsbudget Side 26 7. Vedtægter for Evostate Bøgeparken ApS side 27 8. Kapitalforhøjelse for Evostate Bøgeparken ApS side 29 9. Ejendommens vedligeholdelsesmæssige stand C&W side 31 10. Uafhængig lejeerklæring side 32 11. Uafhængig revisorerklæring side 33 12. Uafhængig advokaterklæring side 35 Side 3

t.dkk Hemmegårdsvej 1. Resume Budgettet tager udgangspunkt i den samlede ejendomsinvestering og en investeringshorisont på 10 år. Ejendommene: Der er tale om i alt 20 selvstændige rækkehuse, som har en god beliggenhed i Ferritslev Fyn, tæt på Odense Rækkehusene har hver deres egen adgang til en lille have. Investeringsejendommen er købt til et godt afkast og hvert lejemål kan sælges enkeltvis, da de er selvstændig udmatrikuleret som rækkehuse. Ejendommens samlede udlejningsareal udgør 1.712 kvadratmeter Den samlede projektsum udgør DKK 17.973.550, heraf refunderes 800.000 DKK. Refusion af et nedslag i prisen fra sælgers side, denne refusion kan bruges til at reducere købssummen eller forbedringer på ejendommen. I dette prospekt er refusionen brugt til en reduktion af købssummen. (Se side 23) Realkreditfinansiering og bankfinansiering er uden hæftelse Ejendommen er erhvervet til DKK 16.800.000 svarende til et nettoafkast det første hele drifts år (2015) på 6,56 %. Nettoafkastet er beregnet på (Nettoleje / (Indkøbspris + handelsomkostninger depositum refunderet af sælger.) Ejendommen er fuldt udlejet Lejeklientellet består primært ældre og ægtepar. Årligt overskud t.dkk 800 700 600 500 400 300 200 100-2015201620172018201920202021202 202320242025202620272028202920302031203 20332034 År Side 4

Finansiering Der er modtaget lånetilbud på overtagelse af 1. prioritetslån på 11.75 mio. DKK svarende til 70,00 % af købsprisen eksklusiv omkostninger. Der er ligeledes modtaget lånetilbud fra pengeinstitut på 2. prioritetsfinansieringen på 2,25 mio. DKK. Lånet afdrages over 5 år som et annuitetslån. Renten på 1. prioritetslånet forventes fastlåst i en 5 årig periode på pt. 0,6 % p.a. + en bidragssats på pt. 0,85 % p.a., mens renten på 2. prioriteten vil være variabel pt. 5,1 % p.a. Din investering Der stilles ingen kautioner eller påtages øvrige hæftelser i projektet ud over den indskudte kapital. Anparterne stilles dog til sikkerhed for selskabets mellemværende med Middelfart Sparekasse. Selskabet forventes at blive udbyttebetalende fra sit femte leveår. Udbyttebetalingen vil ske under hensynstagen til selskabets finansielle samarbejdspartnere og soliditet. Der er ikke indarbejdet udbytte i budgettet. Der er en lav tomgang i ejendommen. Naboejendommen til Hemmegårdsvej 15 53 har ventelister for at komme til at bo der. Der er således et uudnyttet udlejningspotentiale i området. Der er budgetteret en lejestigning svarende til inflationen. Der er ikke budgetteret med værdistigninger på ejendommen. Side 5

2. Ejendommene og beliggenhed Projektet omfatter 20 selvstændige rækkehuse, som har en god beliggenhed i Ferritslev Fyn, tæt på Odense. Området er kendetegnet ved at være et børnevenligt kvarter nær legepladser og med kort afstand til skole og børnehave. Der er kort afstand til bymidten, og gå afstand til indkøbsmuligheder, hvor der bl.a. er åbnet en Fakta i 2014. Derudover kan motorvejen nås inden for få minutter. Alle boligerne er beliggende på egen matrikel på lukket vænge med adgang til egen have og terrasse til hver bolig samt eget mindre udhus. Nedenstående viser boligernes tætte placering på Odense by, skovområder samt motorvejen. 2.1 Transport i nærområdet Transportmulighederne i Ferritslev er gode, og indkøb og kørsel til daginstitutioner og skoler kan klares på cykel. Odense og Nyborg kan nås indenfor kort afstand med bil eller tog. København ligger også inden for pendlerafstand i enten bil eller med offentligt transportmiddel. Nedenfor ses en tabel for transportmulighederne fra Ferritslev Fyn til Odense, Nyborg og København. Odense Nyborg København Bil 18 km. 17 km. 153 km. Fra ejendom til rådhus 19 min. 20 min. 1 t. 37 min. Tog 38 min. 1 t. 15 min. 2 t. 24 min. Fra station til station Side 6

2.2 Hemmegårdsvej, Ferritslev Fyn På nedestående kort ses de 20 boligers placering på Hemmegårdsvej, Ferritslev Fyn. Boligerne er opført i tre varianter i størrelserne 73 m 2, 93 m 2, 95 2 m 2,i alt 1.712 m 2. Boligtype Antal Areal pr. bolig Areal i alt A 8 73 584 B 6 93 558 C 6 95 570 I alt 20 1712 Side 7

2.3 Lejeniveau Lejemålene på Hemmegårdsvej er kendetegnet ved en høj lejesikkerhed og en lav udskiftning af lejerne. Den gennemsnitlige leje pr. 19.06.2014 for alle lejemålene var DKK 861,12 pr. kvadratmeter. Der er forskellige størrelser lejemål, og niveauerne er specificeret ud på de respektive størrelser. Det gennemsnitlige lejeniveau for de forskellige lejemål er: Boligtype Areal pr. bolig Leje niveau A 73 906,16 B 93 817,20 C 95 860,00 Enkelte af lejlighederne har været lejet ud til trofaste lejere, hvilket har betydet, at lejen kun er reguleret med den aftalte lejetrappe. Der er et mindre lejepotentiale på lejemålene med 93 og 94 kvadratmeter. De mindre lejemål på 73-74 kvadratmeter har ingen eller et meget begrænset reguleringspotentiale. Som helhed forventer vi derfor, at lejen vil kunne reguleres via de indgåede leje - trapper og der kalkuleres i budgetterne med en lav stigning i huslejen på 1 % p.a. Side 8

3. Ferritslev Fyn Ferritslev er en mindre by på det centrale Fyn med 951 indbyggere. Byen ligger i Faaborg-Midtfyn Kommune og tilhører Region Syddanmark. I Ferritslev er en række erhvervsdrivende, f.eks. en Superbrugs, en grillbar, et pizzeria, et apotek, et fritidshus, friskole og børnehave samt et plejecenter. I 2014 er der også åbnet discountbutikken Fakta som nabo til Superbrugsen. Byens største virksomheder er FJ Industries A/S med 150 ansatte og hovedkontor for Marius Pedersen som i koncernen har over 3800 ansatte. Fra Hemmegårdsvej er der cykel og gå afstand til Fakta og Superbrugsen, samt friskolen og børnehaven. Ferritslev er et populært bosætningsområde for børnefamilier pga. byens centrale placering tæt på motorvejen og Odense. Ferritslev ligger også meget tæt på naturperlen Tarup-Davinde, hvor der er en masse muligheder for fritidsaktiviteter. Faaborg-Midtfyn Kommune vil de kommende år skabe en positiv udvikling, hvor det overordnet mål er at tiltrække 2.000 flere borgere til kommunen frem mod 2030. Side 9

4. Odense by Ferritslev tætte placering i forhold til Odense gør byen særdeles attraktiv. Odense kommune er indbyggermæssigt landets fjerde største kommune med 195.403 indbyggere, og kommunen er den største i Region Syddanmark. Indbyggertallet er de seneste år vokset med cirka 1.500 pr. år. Nedenfor ses den stigende befolkningsudviklingen i Odense kommune fra 2007 til 2014. 198.000 196.000 194.000 192.000 190.000 188.000 Befolkningsudvikling i Odense Kommune 186.000 2006 2008 2010 2012 2014 2016 Kilde: Odense kommune, dst.dk I de kommende år bliver der investeret 25 mia. kr. i Odenses fremtid. Blandt udviklingsprojekterne er blandt andet Odense Letbane, Odins Bro og nyt Universitetshospital. Med udviklingen skabes der job og beskæftigelsesmuligheder for både nuværende og fremtidige borgere i byen. Odense kommunes vækstmål er, at byen inden 2030 skal vokse med 6.000 nye arbejdspladser om året og samtidig vokse med 18.000 indbyggere. Side 10

Odense havn og centrum Der sker også en stor udvikling ved Odense havn, der de seneste år har forvandlet sig til et samlingssted for både private og erhvervsdrivende. Udviklingen ved havnen vil fortsætte de kommende år, og man kan allerede nu gå en tur langs havnepromenaden og nyde smukke omgivelser. Derudover er der oprettet et område på havnen, som kaldes Byens Ø, hvor et industriområde er omdannet il levende kultur. Her er der etableret en række aktiviteter, som kan benyttes gratis fx beachvolley, crossfit, minigolf, parkour og petanque. Der er blandt andet også oprettet en sandstrand, hvor man kan tilbringe tid med venner og familie. Der foregår masser af kulturelle arrangementer på havnen fx den årlige Havnekulturfestival. Den nye stibro over jernbanen, som åbner i 2015, kommer til at binde havnen sammen med Odense centrum. Odense centrum har meget at byde på både for børn og voksne. Der er den velkendte gågade med butikker og restauranter, derudover er der også den gamle bydel, hvor man blandt andet kan finde H.C. Andersens Hus og bymuseet Møntergården. Blandt andre attraktioner kan også nævnes Odense Zoo og de smukke parker og oaser i Odense. Hvert år afholdes bl.a. H.C. Andersens festival, filmfestival, blomsterfestival og som noget nyt bliver der planlagt en årlig musikfestival. Gennem Odense centrum går Odense Å, som er 60 km. lang. Langs åen er lavet en kombineret gang og cykelsti, som hænger sammen med et stort netværk af cykelstier i Odense, som skal gøre det nemt for borgere at komme rundt i byen. Den kommende letbane, som er under udvikling, kommer også til at være et centralt element i infrastrukturen i Odense. Denne vil være med til at binde Odense sammen til en storby. Side 11

4.1 Adgang til arbejdspladser Adgangen til beskæftigelse er en vigtig forudsætning for vækst og udvikling. Desto flere arbejdsplader, der ligger forholdsvis tæt på en by eller et område, desto bedre ser det ud for byens eller områdets udvikling. Figuren viser, at antallet af nært beliggende arbejdsplader er højest i et strøg fra Østjylland via Odense til København. Dermed er adgangen til arbejdsplader ganske god for borgerne i Ferritslev. Kilde: Landsplanredegørelse, Miljøministeriet 2006 Side 12

5. Budget for Hemmegårdsvej Anskaffelsessum Ejendommens anskaffelsessum Handelsomkostninger t.dkk 16.800 373 Udbyderhonorar (inklusiv moms) Samlet anskaffelsessum 800 17.973 Finansieringsform 1. prioritetslån i DKK (F5) 2. Prioritet (Kredit maksimum 2.250 t.dkk) Depositum + refusion sælger Indskud Samlet anskaffelsessum t.dkk 11.750 2.228 1.245 2.750 17.973 Forudsætninger for budgettet Nøgletal Investeringssum t.dkk 17.973 Indbetaling Kapitalforhøjelse t.dkk 2.750 Huslejeregulering, gennemsnitlig stigning 1,00% Inflation 1,00% Stigning i ejendomsværdi 0,00% Rente 1. prioritet 1,45% Driftskredit 5,10% Kurs DKK/EUR Deres opsparing Opsparing før selskabsskat i 2024* t.dkk 10.094 Opsparing efter selskabsskat i 2024* t.dkk 10.035 Intern rente før skat ved salg 2019 22,52% Intern rente efter skat ved salg 2019 22,23% Intern rente før skat ved salg 2024 15,63% Intern rente efter skat ved salg 2024 15,55% Side 13

Finansieringsform 1. 1. Prioriteten optages som et 30 årigt inkonverterbart realkreditlån med en samlet hovedstol på 11.75 mio. DKK eksklusiv kurstab, kurtage og kursskæring. Der laves en fastrenteaftale over forventet 5 år, hvor renten budgetteres til p.t. 1,45 p.a. % inklusiv bidrag. Lånet er baseret på 50 % afdragsfrihed og 50 % som annuitetslån med 30 års afvikling. Bidragssatsen er variabel. 2. 2. Prioriteten, bankfinansieringen forventes optaget som en kassekredit med en maksimal trækningsret på 2,25 mio. DKK og med en variabel rente på pt. 5,10 % p.a.. Lånet forventes at blive afviklet over 5 år. Sikkerheder I forbindelse med købet har långiver sikkerhed via: Pant i ejendommene Udbyttebegrænsningserklæring Pant i anparter Udbyttebegrænsningen indeholder krav og bestemmelser til hvornår, der kan udbetales udbytte til selskabets investorer. Bestemmelserne vil være krav til egenkapital og soliditet i selskabet, herunder hvornår der kan udbetales udbytte. Selskabet forpligter sig til ikke at udbetale udbytte før om 5 år, samt at der er opnået en soliditet på 30 % i selskabet. De endelige finansieringsvilkår forventes i alt væsentlighed at svare til markedsstandarden og vil indeholde en række forpligtigelser, garantier, misligholdelsesbestemmelser og andre detailvilkår, herunder typiske udbetalingsbetingelser, informationsforpligtelser, finansielle covenants m.v. Der kan endvidere forekomme gebyrer og andre omkostninger ved førtidig indfrielse. Udbyderhonorar Udbyderhonoraret for Probus Ejendomme & Investering A/S er 640.000 DKK + moms som betales kontant i forbindelse med overtagelsen af ejendommen 1/11-2014. Side 14

Drifts og administrationsomkostninger De budgetterede årlige drifts - og administrationsomkostninger: Ejendomsadministration: 3.500 DKK pr. lejemål: 70.000 DKK Vicevært: 2.500 DKK pr. lejemål: 50.000 DKK Renovation: Snerydning/fælles lys: Vedligeholdelse pr. kvadratmeter 65 DKK : Ejendomsskatter 2014 Forsikring af ejendommen: Selskabsadministration: Drifts- og administrationsomkostninger i alt: 35.000 DKK 22.000 DKK 111.280 DKK 58.591 DKK 21.000 DKK 25.000 DKK 392.871 DKK Administration Ledelsen af selskabet varetages af bestyrelsen i anpartsselskabet, som ansætter en direktør valgt blandt anpartshaverne. Administrationen af lejemålene og selskabsadministrationen varetages af Probus A/S. Aftalerne reguleres med 2 % p.a. og kan opsiges med 3 måneders varsel. Det første år kan administrationsaftalen ikke opsiges. Selskabsadministrationen i Evostate Bøgeparken ApS hæves med 25.000 DKK til 65.000 DKK p.a. Vicevært opgaverne er udliciteret til et professionel ejendomsservice firma, som har mange års erfaring med at sørge for den nødvendige pleje af ejendommen. I forbindelse med overtagelsen af ejendommen, kan investorerne vælge at reducere eller forøge den tid, som ejendomsservicefirmaet bruger på ejendommen. Et øget forbrug af tid på ejendommen vil øge driftsomkostningerne. Der er indkalkuleret med 5 dages snerydning og saltning af ejendommen p.a.. I tilfælde af flere end 5 dages snerydning og saltning af ejendommen, vil det belaste driftsomkostningerne negativt. Udgifterne er baseret på niveauer kendt fra andre ejendomme der administreres af Probus Ejendomme & Investering A/S. Til vedligeholdelse er der afsat 65 DKK pr. kvadratmeter. I forbindelse med købet foretages der en ekstraordinær ydre vedligeholdelse af ejendommen. Det er en forhøjelse med 15 DKK i forhold til ved købet af Bøgeparken. Side 15

Købsomkostninger Tinglysningsafgift Juridisk Due diligence Revisor erklæring Teknisk Due diligence: Stiftelsesprovisioner/kurtage: Mæglererklæring 104.800 DKK 85.625 DKK 35.000 DKK 35.625 DKK 100.000 DKK 12.500 DKK Tinglysning: Tinglysningsafgift Der betales en afgift på 0,6 % af købssummen til staten. Advokat: Probus A/S har gennemført en juridisk due diligence af handelsdokumenterne. Den juridiske gennemgang verificeres af Focus Advokater som berigtiger handlen. Revisor: Revisionsfirmaet Edelbo gennemgår prospektet og budgetterne for investeringsejendommen. Teknisk Due diligence: C&W Arkitekterne har foretaget den tekniske due dilligence Den tekniske due dilligence kan rekvireres særskilt. Stiftelsesprovision/kurtage: Den forventede stiftelsesprovision og kurtage er anslået. Mæglererklæring: Restato Erhverv har udarbejdet en uafhængig erklæring omkring lejeniveauet på Hemmegårdsvej. Side 16

5.1 Driftsbudget Hemmegårdsvej Driftsbudget 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK Indtægter Lejeindtægter 1.475 1.490 1.505 1.520 1.535 1.550 1.566 1.582 1.598 1.614 Driftsomkostninger ejendom Ejendomsadministration Snerydning, Fælleslys mm. Ejendomsforsikring Ejendomsskat Vedligeholdelse, 65 DKK pr. kvm. Driftsomkostninger ejendom i alt (155) (157) (158) (160) (161) (163) (165) (166) (168) (170) (22) (23) (23) (23) (24) (24) (24) (24) (25) (25) (21) (21) (21) (22) (22) (22) (22) (23) (23) (23) (59) (60) (60) (61) (61) (62) (63) (63) (64) (65) (111) (112) (114) (115) (116) (117) (118) (119) (121) (122) (368) (372) (377) (381) (384) (388) (392) (395) (400) (404) Resultat af ejendomsdrift 1.107 1.118 1.128 1.139 1.151 1.162 1.174 1.187 1.198 1.210 Administrationsomkostninger Selskabsadministration Revision Administrationsomkostninger i alt (25) (26) (27) (28) (29) (30) (31) (32) (33) (34) (25) (26) (27) (28) (29) (30) (31) (32) (33) (34) Resultat før renter 1.082 1.092 1.102 1.112 1.122 1.132 1.144 1.155 1.165 1.176 Finansielle poster Realkredit finansiering Bank Finansiering Driftskredit Finansielle poster (165) (162) (160) (161) (163) (161) (158) (155) (152) (149) (100) (77) (54) (29) (5) - - - - - (265) (240) (214) (190) (168) (161) (158) (155) (152) (149) Resultat før skat og værdiregulering 817 852 888 921 954 972 986 1.000 1.013 1.028 Aktuel skat Udskudt skat (192) (188) (195) (203) (210) (214) (217) (220) (223) (226) (59) - - - - - - - - - Resultat før værdiregulering mv. 566 664 693 718 744 758 769 780 790 802 Udbyderhonorar Stiftelsesomkostninger Værdiregulering Udskudt skat af værdiregulering mv. Værdiregulering mv. Årets resultat Side 17 - - - - - - - - - - - - - - - - - - #REFERENCE! ######## ######## ######## ######## ######## ######## ######## ######## ######## 566 664 693 718 744 758 769 780 790 802

5.2 Balancebudget Hemmegårdsvej BALANCEBUDGET AKTIVER Note 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK Investeringsejendomme Ejendomsværdi 1 Investeringsejendomme i alt 17.169 17.169 17.169 17.169 17.169 17.169 17.169 17.169 17.169 17.169 17.169 17.169 17.169 17.169 17.169 17.169 17.169 17.169 17.169 17.169 Finansielle anlægsaktiver Udskudt skatteaktiv Finansielle anlægsaktiver i alt Omsætningsaktiver Tilgodehavender Likvide midler Omsætningsaktiver i alt 256 287 333 516 487 1.055 1.631 2.217 2.812 3.417 256 287 333 516 487 1.055 1.631 2.217 2.812 3.417 Aktiver i alt 17.425 17.456 17.502 17.685 17.656 18.224 18.800 19.386 19.981 20.586 PASSIVER Egenkapital Selskabskapital Overkurs Værdiregulering ejendom 2 Overført resultat før værdiregulering Egenkapital i alt 2.750 2.750 2.750 2.750 2.750 2.750 2.750 2.750 2.750 2.750 566 1.230 1.923 2.642 3.386 4.144 4.913 5.693 6.483 7.285 3.316 3.980 4.673 5.392 6.136 6.894 7.663 8.443 9.233 10.035 Hensatte forpligtelser Udskudt skat Hensatte forpligtelser i alt 59 59 59 59 59 59 59 59 59 59 59 59 59 59 59 59 59 59 59 59 Langfristede gældsforpligtelser 1. Prioritet 2. Prioritet Depositum/refundering af sælger Langfristede gældsforpligtelser i alt 11.559 11.367 11.174 10.980 10.787 10.592 10.396 10.199 10.001 9.801 1.835 1.398 937 587 - - - - - - 445 445 445 445 445 445 445 445 445 445 13.839 13.210 12.556 12.012 11.232 11.037 10.842 10.644 10.446 10.246 Andre gældsforpligtelser Driftskredit Skyldige omkostninger Øvrige skyldige omkostninger Skyldig skat Kortfristede gældsforpligtelser i alt 19 19 19 19 19 20 20 20 20 20 192 188 195 203 210 214 217 220 223 226 211 207 214 222 229 234 237 240 243 246 Gældsforpligtelser i alt 14.050 13.417 12.770 12.234 11.461 11.271 11.079 10.884 10.689 10.492 Passiver i alt Side 18 17.425 17.456 17.502 17.685 17.656 18.224 18.800 19.386 19.981 20.586

5.3 Likviditetsbudget Hemmegårdsvej Likviditetsbudget Likviditet fra driften Frit cash-flow fra driften Aktuel skat 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK 1.082 1.092 1.102 1.112 1.122 1.132 1.144 1.155 1.165 1.176 - (192) (188) (195) (203) (210) (214) (217) (220) (223) Forskydning i tilgodehavender og forpligtelser 19 - - - - 1 - - - - Likviditet fra driften 1.101 900 914 917 919 923 930 938 945 953 Likviditetspåvirkning fra investering Køb af ejendom Likviditetspåvirkning fra investering - - - - - - - - - Likviditetspåvirkning fra finansiering Indskud af egenkapital Lån 1. prioritet Lån 2. prioritet Realkredit finansiering Bank Finansiering Driftskredit - - - - - - - - - (165) (162) (160) (161) (163) (161) (158) (155) (152) (149) (100) (77) (54) (29) (5) - - - - - Afdrag 1. prioritet Afdrag Bank (191) (192) (193) (193) (193) (195) (196) (197) (198) (200) (415) (437) (461) (351) (254) - - - - - Likviditetspåvirkning fra finansiering (871) (869) (868) (735) (615) (355) (354) (352) (350) (348) Netto likviditetsvirkning 230 31 46 182 304 568 576 586 595 605 Side 19

6. Følsomhedsberegninger på Hemmegårdsvej For Probus A/S er det vigtigt at du som investor får det bedst mulige beslutningsgrundlag forud for kapitalforhøjelsen i Evostate Bøgeparken ApS. Vi har i det følgende afsnit redegjort for de væsentligste risici ved ejendomsinvesteringen. Forudsætning Basis Ny faktor Ny faktor Værdistigning Forudsætning 0,00% 1,00% 2,00% Opsparing før skat 10.094 11.890 13.852 Opsparing efter skat 10.035 11.436 12.966 Inflation Forudsætning 1,00% 2,00% 3,00% Opsparing før skat 10.094 9.955 9.805 Opsparing efter skat 10.035 9.896 9.746 Rente Forudsætning + 1 %-point + 2 %-point Opsparing før skat 10.094 9.584 9.074 Opsparing efter skat 10.035 9.525 9.015 Vedligeholdelse pr. m2 Forudsætning Opsparing før skat Opsparing efter skat 65 10.094 10.035 75 85 9.955 9.816 9.896 9.757 Ændret salgspris på ejendommen ultimo 2024 Såfremt ejendommen ikke kan sælges til den budgetterede værdi i 2024, vil den samlede opsparing blive mindre end budgetteret. Ejendommen er optaget til købspris + handelsomkostninger og i budget perioden vil ejendommens værdi ikke blive reguleret. Ændret inflation I vores budgetter er der taget udgangspunkt i en årlig ændring i Nettoprisindekset (NPI) på 1 % årligt. HICP (EU-harmoniseret forbrugerprisindeks) udviste fra januar 2013 til januar 2014 en gennemsnitlig inflation på 0,8 %. Ved en eventuelt faldende inflation vil det alt andet lige sænke omkostningsniveauet, mens der må forventes et faldende husleje niveau. Lejekontrakterne på Hemmegårdsvej er lavet som 10 årige lejetrapper, hvilket giver en sikkerhed for lejeniveauerne. Enkelte af reguleringsaftalerne er ved at udløbe og vil derfor ikke påvirke lejeniveauet positivt, med mindre de bliver genforhandlet. En ændringen i inflationen vil i et vist omfang afspejle sig i rentekurven, således at en fortsat lav eller negativ inflation vil betyde korte lave renter. Side 20

t.dkk Hemmegårdsvej Ændring i renten En rentestigning vil øge renteudgiften for Hemmegårdsvej og forringe driften i selskabet. 1. prioriteten i selskabet er afdækket med en fast rente i 5 år og udgør 70 % af ejendommens købesum og udgør den væsentligste renterisiko. Renterisikoen vil derfor først opstå når rentebindingsperioden udløber. Ændring i vedligeholdelse omkostningerne Der er budgetteret med 65 kr. pr. kvadratmeter til vedligeholdelse pr. år. Tallet inflationsreguleres med 1 % p.a. En stigende omkostning til vedligeholdelse vil have en negativ effekt på driften af ejendommen Ændrede lejeindtægt En ændret lejeindtægt kan opstå ved misligholdelse/fraflytning og dermed have en negativ effekt på investeringen, idet driften af ejendommene afhænger af en løbende lejeindbetaling. Den nødvendige husleje er i år 2015 på 658.000 DKK og falder i takt med afviklingen af gælden. Serviceringen af gælden omfatter alene betaling af de faste udgifter og renter. Afviklingen af gælden er ikke omfattet af den nødvendige husleje. Nødvendig husleje 2.000 1.800 1.600 1.400 1.200 Budgetteret husleje 1.000 Nødvendig husleje 800 600 400 200-1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 År Side 21

6.1 Risiko vurdering I forbindelse med den juridiske gennemgang af købsaftalen er det påpeget at lejerne udover lejen opkræves særskilte bidrag til renovation. Denne praksis er formentlig i strid med lejelovens regler, og kan principielt udløse dels et krav om at opkrævningen standses, hvorved det kalkulerede afkast i forbindelse med købet af ejendommene forringes, dels et krav om tilbagebetaling fra lejerne. Baseret på den nuværende praksis, hvor der opkræves ca. DKK 40.000 årligt i renovationsbidrag, vurderer Probus A/S at der i værste fald vil kunne forventes et tilbagebetalingskrav på ca. DKK. 200.000. Sælgers administrator oplyser, at der ikke i den tid ejendommen har været administreret hos dem, har været rejst sager vedrørende denne problematik for huslejenævn eller boligret. Proceduren har været praktiseret i hvert fald siden 2002. Derudover foreligger der for samtlige lejekontrakter et tillæg, som er underskrevet af lejer og udlejer. Disse tillæg vil som udgangspunkt være gyldigt vedtaget mellem lejer og udlejer. Dette udgangspunkt kan være i risiko, da nogle tillæg indeholder vilkår, som ikke modsvarer de reelle forhold i/ved det lejede. Dermed er der risiko for, at de pågældende tillæg vil kunne blive betragtet som standardblanketter, der ikke er autoriseret af ministeriet, og at de vil kunne tilsidesættes i den udstrækning vilkårene er en skærpelse af pligter eller begrænsning af rettigheder i forhold til lejelovgivningens almindelige vilkår. I værste fald vil dette indebære, at indvendig vedligeholdelse begrænses til lejelovens bestemmelser (maling, låse og nøgler), ligesom forpligtelsen til istandsættelse ved fraflytning som udgangspunkt begrænses. Muligvis vil også bestemmelserne om trapperegulering af lejen falde bort. I så fald vil også tilbagebetalingsproblematikken påkalde sig interesse i denne relation. Tillæggene er udarbejdet af sælgers administrator. Denne oplyser, at der ikke i den tid ejendommen har været administreret hos dem - har været rejst sager vedrørende denne problematik for huslejenævn eller boligret. Sælger giver i forbindelse med handlen køber transport på retten til at gøre et eventuelt ansvar gældende overfor sælgers administrator, således at køber, såfremt krav måtte blive rejst, kan søge erstatning hos sælgers administrator og dennes forsikringsselskab. Det er Probus A/S vurdering, at det maksimale mulige erstatningsbeløb udgør under DKK. 385.000 og at sandsynligheden for at der vil blive rejst krav jf. ovenstående er meget minimal. Sammenholdt med muligheden for at gøre et eventuelt ansvar gældende overfor den tidligere administrator vurderes investorernes risiko for tab derfor for begrænset. Den fremadrettede likviditetsrisiko forventes at være maksimalt DKK 265.000 fordelt over 5 år. Probus A/S vil fremadrette tilrettelægge administrationen således at nye lejekontrakter indeholder bestemmelser om at renovation opkræves som en del af lejen, og at der anvendes konkret tilpassede kontraktstillæg, således at risikoen over tid elimineres. Henset til den udskiftning i lejermassen, der har været de forgange år, vil risikoen være elimineret i løbet af 4-5 år. Side 22

Samlet budget Evostate Bøgeparken ApS De budgetterede årlige drifts - og administrationsomkostninger for et samlet Evostate Bøgeparken ApS. Ejendomsadministration: 3.500 DKK pr. lejemål: 178.500 DKK Vicevært: 2.500 DKK pr. lejemål: 127.500 DKK Renovation: Snerydning/fælles lys: Vedligeholdelse pr. kvadratmeter 65 DKK : Ejendomsskatter 2014 Forsikring af ejendommen: Selskabsadministration og revision Drifts- og administrationsomkostninger i alt: 75.000 DKK 50.000 DKK 283.140 DKK 202.591 DKK 47.400 DKK 100.000 DKK 1.064.131 DKK Til vedligeholdelse er der afsat 65 DKK pr. kvadratmeter. I forbindelse med købet foretages der en ekstraordinær ydre vedligeholdelse af ejendommen. Det er en forhøjelse med af vedligeholdelsesomkostningerne med 15 DKK pr. kvadratmeter i forhold til oprindelig budget på 50 DKK. I den tekniske due diligence fra C & W arkitekterne forventes det at der skal bruges omkring 50-65 DKK p.a. i vedligeholdelse. I forbindelse med købet af ejendommen, må der forventes at skulle foretages nogle forbedringer af ejendommen. Disse forbedringer forventes at koste i omegnen af 750.000 DKK. Disse forbedringer bør indarbejdes i den løbende drift fra Evostate Bøgeparken ApS. Se note side 26. Side 23

7.1 Driftsbudget Selskabets driftsbudget 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK Indtægter Lejeindtægter 3.905 3.944 3.983 4.023 4.063 4.104 4.145 4.186 4.228 4.270 Driftsomkostninger ejendom Ejendomsadministration Renovation Snerydning, Fælleslys mm. Ejendomsforsikring Ejendomsskat Vedligeholdelse, 65 DKK pr. kvm. Driftsomkostninger ejendom i alt (381) (385) (389) (393) (396) (400) (404) (408) (413) (417) (75) (77) (78) (80) (81) (83) (84) (86) (88) (90) (50) (51) (52) (52) (53) (53) (54) (54) (55) (55) (47) (47) (48) (48) (49) (49) (50) (50) (51) (51) (203) (205) (207) (209) (211) (213) (215) (218) (220) (222) (283) (286) (289) (292) (295) (298) (301) (304) (307) (310) (1.039) (1.051) (1.062) (1.074) (1.085) (1.097) (1.109) (1.121) (1.133) (1.145) Resultat af ejendomsdrift 2.866 2.893 2.921 2.949 2.978 3.007 3.036 3.065 3.095 3.125 Administrationsomkostninger Selskabsadministration Revision Administrationsomkostninger i alt (65) (65) (66) (67) (68) (69) (70) (71) (72) (73) (35) (36) (37) (38) (39) (40) (41) (42) (43) (44) (100) (101) (103) (105) (107) (109) (111) (113) (115) (117) Resultat før renter 2.766 2.792 2.818 2.845 2.871 2.898 2.925 2.952 2.980 3.008 Finansielle poster Realkredit finansiering Bank Finansiering Driftskredit Finansielle poster (868) (862) (860) (868) (868) (862) (856) (850) (838) (815) (249) (197) (144) (92) (39) - - - - - 1-2 4 4 7 14 20 26 31 (1.117) (1.059) (1.003) (956) (904) (855) (842) (830) (812) (784) Resultat før skat og værdiregulering 1.649 1.734 1.815 1.889 1.967 2.043 2.083 2.123 2.168 2.224 Aktuel skat Udskudt skat (353) (350) (369) (386) (405) (423) (433) (442) (453) (467) (32) (32) (29) (29) (28) (26) (25) (25) (24) (22) Resultat før værdiregulering mv. 1.264 1.352 1.417 1.474 1.534 1.594 1.625 1.656 1.691 1.735 Udbyderhonorar Stiftelsesomkostninger Værdiregulering Udskudt skat af værdiregulering mv. Værdiregulering mv. Årets resultat Side 24 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 116 116 116 116 117 117 117 118 118 118 (26) (26) (26) (26) (26) (26) (26) (26) (26) (26) 90 90 90 90 91 91 91 92 92 92 #REFERENCE! ######## ######## ######## ######## ######## ######## ######## ######## ######## 1.354 1.442 1.507 1.564 1.625 1.685 1.716 1.748 1.783 1.827

7.2 Balancebudget SELSKABETS BALANCEBUDGET AKTIVER Note 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK Investeringsejendomme Ejendomsværdi 1 Investeringsejendomme i alt 46.352 46.468 46.584 46.700 46.817 46.934 47.051 47.169 47.287 47.405 46.352 46.468 46.584 46.700 46.817 46.934 47.051 47.169 47.287 47.405 Finansielle anlægsaktiver Udskudt skatteaktiv Finansielle anlægsaktiver i alt Omsætningsaktiver Tilgodehavender Likvide midler Omsætningsaktiver i alt 443 490 619 803 1.045 2.341 3.654 4.932 5.976 6.819 443 490 619 803 1.045 2.341 3.654 4.932 5.976 6.819 Aktiver i alt 46.795 46.958 47.203 47.503 47.862 49.275 50.705 52.101 53.263 54.224 PASSIVER Egenkapital Selskabskapital Overkurs Værdiregulering ejendom 2 Overført resultat før værdiregulering Egenkapital i alt 8.750 8.750 8.750 8.750 8.750 8.750 8.750 8.750 8.750 8.750 90 180 270 360 451 542 633 725 817 909 1.264 2.616 4.034 5.507 7.041 8.636 10.261 11.916 13.607 15.342 10.104 11.546 13.054 14.617 16.242 17.928 19.644 21.391 23.174 25.001 Hensatte forpligtelser Udskudt skat Hensatte forpligtelser i alt 58 116 171 226 280 332 383 434 484 532 58 116 171 226 280 332 383 434 484 532 Langfristede gældsforpligtelser 1. Prioritet 2. Prioritet Depositum Langfristede gældsforpligtelser i alt 31.008 30.673 30.335 29.998 29.657 29.312 28.964 28.550 27.868 26.938 3.999 2.999 2.000 1.000 - - - - - - 1.187 1.187 1.187 1.187 1.187 1.187 1.187 1.187 1.187 1.187 36.194 34.859 33.522 32.184 30.844 30.499 30.151 29.738 29.055 28.125 Andre gældsforpligtelser Driftskredit Skyldige omkostninger Øvrige skyldige omkostninger Skyldig skat Kortfristede gældsforpligtelser i alt 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 50 51 51 52 52 53 53 54 54 55 353 350 369 386 405 423 433 442 453 467 438 437 457 476 496 516 527 538 550 566 Gældsforpligtelser i alt 36.632 35.296 33.979 32.660 31.340 31.015 30.678 30.275 29.605 28.691 Passiver i alt 46.795 46.958 47.203 47.503 47.862 49.275 50.705 52.101 53.263 54.224 Side 25

7.3 Likviditetsbudget Selskabets likviditetsbudget 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK Likviditet fra driften Frit cash-flow fra driften 2.766 2.792 2.818 2.845 2.871 2.898 2.925 2.952 2.980 3.008 Aktuel skat (239) (353) (350) (369) (386) (405) (423) (433) (442) (453) Forskydning i tilgodehavender og forpligtelser 85 2 1 2 1 2 1 2 1 2 Likviditet fra driften 2.612 2.441 2.469 2.478 2.486 2.495 2.503 2.521 2.539 2.557 Likviditetspåvirkning fra investering Køb af ejendom Likviditetspåvirkning fra investering - - - - - - - - - Likviditetspåvirkning fra finansiering Indskud af egenkapital Lån 1. prioritet Lån 2. prioritet Realkredit finansiering Bank Finansiering Driftskredit - - - - - - - - - (868) (862) (860) (868) (868) (862) (856) (850) (838) (815) (249) (197) (144) (92) (39) - - - - - 1-2 4 4 7 14 20 26 31 Afdrag 1. prioritet Afdrag Bank (332) (335) (338) (338) (341) (345) (348) (413) (683) (930) (1.001) (1.000) (1.000) (1.000) (1.001) - - - - - Likviditetspåvirkning fra finansiering (2.449) (2.394) (2.340) (2.293) (2.245) (1.200) (1.190) (1.243) (1.495) (1.714) Netto likviditetsvirkning 163 47 129 184 241 1.295 1.313 1.278 1.044 843 Note: Budgetterne taget udgangspunkt at kreditfaciliteterne er brugt 100 %. Pr. 1/9 2014 var kreditfaciliteterne i Evostate Bøgeparken ApS trukket med 1.730.415 DKK med et kredit maksimum på 2.850.000 DKK. Side 26

7. Vedtægter for Evostate Bøgeparken ApS (CVR-nr. 32341411) Selskabets navn, hjemsted og formål 1. Selskabets navn er Evostate Bøgeparken ApS. 2. Selskabets hjemsted er Odense Kommune. 3. Selskabets formål er at erhverve fast ejendom, udvikling heraf samt udlejning af boliger til helårsbeboelse og hermed beslægtet virksomhed. Selskabets kapital 4. Selskabets anpartskapital udgør kr. 1.000.000,- fordelt i andele á kr. 1.000 eller multipla heraf, idet kapitalen er fuldt indbetalt. På generalforsamlingen giver hver anpart på kr. 1.000 én stemme. Anparterne skal lyde på navn og være noteret i selskabets anpartshaverfortegnelse. Anparterne er ikke omsætningspapirer. Generalforsamling 5. Generalforsamlingen indkaldes med 14 dages varsel ved almindeligt brev eller e- mail til de i ejerbogen noterede kapitalejere. Ordinær generalforsamling skal afholdes i så god tid, at den reviderede og godkendte årsrapport kan indsendes til Erhvervs- og Selskabsstyrelsen inden for de til enhver tid gældende frister. Dagsordenen for den ordinære generalforsamling skal omfatte: 1. Valg af dirigent 6. 2. Forelæggelse af årsrapport med revisorpåtegning til godkendelse samt årsberetning 3. Beslutning om anvendelse af overskud eller dækning af tab i henhold til den godkendte årsrapport 4. Valg af bestyrelse 5. Valg af revisor 6. Eventuelt Side 27

Selskabets ledelse Selskabets ledes af en bestyrelse bestående af 3-5 medlemmer, der vælges af generalforsamlingen for 1 år ad gangen. 7. Bestyrelsen ansætter en direktion. Tegningsregel 8. Selskabet tegnes af den samlede bestyrelse eller af bestyrelsens formand i forening med en direktør. Regnskab og revision Selskabets regnskabsår løber fra den 1. januar til 31. december. 9. Det første regnskabsår løber fra selskabets stiftelse den 3. september 2013 til den 31. december 2014. 10. Selskabets regnskaber revideres af en af generalforsamlingen valgt statsautoriseret eller registreret revisor. Revisor fungerer for eet år ad gangen og vælges på den ordinære generalforsamling. Genvalg kan finde sted. 11. Regnskabet opgøres i overensstemmelse med god regnskabsskik og under foretagelse af påbudte og nødvendige afskrivninger og henlæggelser. --oo0oo-- Således vedtaget på selskabets ekstraordinære generalforsamling den 6. februar 2014. Side 28

8. Kapitalforhøjelse for Evostate Bøgeparken ApS Under henvisning til prospektet om forhøjelse af anpartskapitalen i Evostate Bøgeparken ApS erklærer undertegnede: Navn CPR.nr. - Stilling Adresse Post. Nr. By Telefon nr. arb. Telefon nr. privat E-mail at jeg vil deltage i kapitalforhøjelsen i Evostate Bøgeparken ApS på følgende vilkår: - Selskabskapitalen forhøjes med T.DKK 275 fra T.DKK 1.000 til T.DKK 1.275 - De nye anparter tegnes til kurs 1.000 ved kontant indbetaling. - Tegning foretages af de eksisterende anpartshavere pro rata i forhold til deres eksisterende kapitalandele. - Tegningen sker på særskilt tegningsliste. - Anparternes nom. værdi er DKK 1.000 eller multipla heraf. - De nye anparter giver ret til udbytte og andre rettigheder fra og med registreringen af kapitalforhøjelsen. Jeg forpligter mig til at deltage i en kontant kapitalforhøjelse i Evostate Bøgeparken ApS, hvorved anpartskapitalen forhøjes til T.DKK 1.275, således at jeg forpligter mig til at underskrive dokumenter til brug for kapitalforhøjelsens gennemførelse og bekræfter, at der ved kapitalforhøjelsen hverken skal laves bestyrelsesberetning eller revisorudtalelse, jf. selskabsloven 156, stk. 3 Tegning af anparter i Evostate Bøgeparken ApS gennemføres med virkning fra den 1.11.2014, ved at Probus A/S drager omsorg for, at anparterne overdrages til mig mod betaling samt at jeg påtager mig indbetalingsforpligtelser på anparterne. Betalingen skal ske seneste d. 22.10.2014. Beløbet skal indsættes på Evostate Bøgeparken ApS konto reg. Nr. 6845 kto. 0001729617 Side 29

Jeg bekræfter samtidig med underskrift af nuværende tegningsaftale: At have læst selskabets vedtægter At jeg tiltræder disse, samt samtlige de for erhvervelsen af anparterne i selskabets gældende vilkår, At jeg er bekendt med, at erhvervelsen er bindende At jeg har modtaget det originale prospekt Dato: Dato: Anpartshaveren Probus Ejendomme & Investering A/S Side 30

Side 31

Side 32

Side 33