Salg af andele i K/S Altmarkt, Bottrop for en lejefaktor x 14

Transkript

1 Opdateret med realiserede tal 2017: Oprindelig udbudsversion: Salg af andele i K/S Altmarkt, Bottrop for en lejefaktor x 14 Budget og forudsætninger for indtræden investor Afkastberegning for ny investor ved køb til budgetteret egenkapital i 2018 T.DKK Budgetteret pris ny investor => andele af budgetteret egenkapital Andel af egenkapital pr. investorandel i 2028(10 investorer) 684 Budgetteret forøgelse af egenkapital i perioden Indskud/Udlodninger for ny investor for perioden Likvidationsomkostninger for investorandel i Samlet budgetteret afkast før skat for ny investor for perioden Afkast i % for ny investor i projektperiode før skat 352% Afkast i % pr. år for ny investor før skat 32% Investorbudgettet er budgetteret med et skattefradrag på henholdsvist 52,5% og 22% -se likviditet på side 4 Sælgers forudsætning for fastsættelse af pris for andel Lejefaktor til bestemmelse af salgspris på ejendom (lejefaktor reduceret, så prisen stemmer til 350 t.kr.) 13,5 Lejeindtægt i T.DKK 2018 tal Salgspris/ejendomspris: Lejeindtægt x Lejefaktor Afståelsesomkostninger (SÅFREMT SALG I Tyskland og K/S likvideres I i tkr skønnet) -950 Ejendomsværdi efter afståelse og likvidation Ejendomsværdi indekseret i procent i budgetårene 2019 og frem 0,00% Budgetteret egenkapital under forudsætning af ovenstående salgspris jf. budget Salgspris pr. investor ved udtræden i 2018 / andel af egenkapital (10 investorer) i T.DKK 354 Budgetterede finansieringsforhold for køber og eksisterende investorer Refinansiering af nyt lån i T.EUR Lån i T.EUR som ved opstart af projekt i Tillægsbelåning 1. prioritet (svarende til tidligere indbetalt afdrag) i Euro 285 Ekstraordinært afdrag lån i DK i Euro 280 Rente budgetteret fra på kassekredit udgør 5,00% Ovenstående er budgetteret forudsætninger for ny investor. Under forudsætninger er en evt. salgspris beregnet samt budgetterede forudsætninger for finansieringsforhold. Vi assisterer med overdragelsesdokument mellem sælger og køber. Vi anbefaler at køber søger egen rådgiver til vudering af vedlagte budgettal, herunder budgetforudsætninger. Det bemærkes, at refinansieringen i Tyskland og Danmark er skønnet.

2 NB Udkast - under udarbejdelse forbehold for fejl og mangler Budget med markedsværdi ejendom og budgetteret finanisering - ny investor Side 1 Budgetforudsætninger KS Altmarkt Bottrop Leje pr. md euro Budget leje i 2018 Euro Budget leje i 2018 DKK Budget leje i 2018 DKK Udløb lokalitet Kvm Erhverv G/001 EG links Note 1. Stueetage venstre 38, G/002 EG 2. v links Stueetage 2. til venstre 16, G/003 EG 3. v links Stueetage 3. til venstre 75, G/004 EG 4. v links Stueetage 4. til venstre 273, G/005 EG rechts Ste th - Pizza ny lejer 6 md. 22, Lejligheder M/ OG links 1. sal til venstre 92, M/ OG mitte 1. sal midt for 62, M/ OG rechts 1. sal til højre 79, M/ OG links 2. sal til venstre 94, M/ OG mitte 2. sal midt for ny lejer 59, M/ OG rechts 2. sal til højre 81, M/ OG links 3. sal til venstre 94, M/ OG mitte 3. sal midt for 59, M/ OG rechts 3. sal til højre 1. 81, M/ OG links 4. sal til venstre 121, M/ OG rechts 4. sal til højre 94, Udskifning lejere - tomgang Ejendommens samlede areal/lejeindtægt Note1. Lejekontrakten løber 1 år ad gangen pr med 6 mdr. opsigelse. Budgetkurs DKK/Euro 7,4344 Indeksering leje gennemsnit (medmindre fast aftale) 1,5% Indeksering driftsomkostninger 1,5% Indeksering administration 1,5% Finansiering: Budget Sparkasse Holstein gæld i : Månedlig ydelse i Sparekasse Holstein (fast til ) 4,64% Budgetteret med refinansiering d Lånestørrelse som ved etablering af projekt Rente fra ,20% Ydelse nyt lån budgetteret 5,00% Ydelse nyt lån budgetteret pr. md. i Euro prioritetslån hos Sparekassen Vendsyssel i euro Serielån med kvartårlig afdrag EUR Rente ,46% Budgetteret med ekstra afdrag af refinansieringsbeløb i fra Tyskland Budgetteret med rente fra ,00% Budgetteret med afdrag fra i TEUR. pr Q 3 Kassekredit driftskonto Sparekassen Vendsyssel Trækningsret i TDKK 500 Rente ,56% Rente kassekredit budgetteret efter ,00% Rente driftskonto af indstående tyskland 0%

3 Budget med markedsværdi ejendom og budgetteret finanisering - ny investor side 2 Valutakurs budget: 743,44 momsfradrag DK 66% Realiseret Budget (R=Realiseret B=budget) R R R B R B B B B B B B B B B B Butikker Lejligheder Lejeindtægter i alt Reparation og vedligeholdelse Regulering af driftsregnskabet egen andel Ejendomsskat Forsikring El, vand og varme Kloak Rengøring og renovation Vicevært Ejendomsadministration Udlejeomkostninger mv Lejers andel af fællesudgifter, aconto Ejendomsomkostninger Ejendommens driftsresultat Momsfradrag DK, 66% Selskabsadministration Administrator, udarbejdelse regsnkaber, indberetninger mv Komplementarvederlag Revision DK Regnskabsass og udenlandsk revisor Advokat og ingeniør mv Bestyrelsesansvarsforsikring Gebyrer, generalforsamling mv Tab - på lejer bogført 100% i året Administrationsomk. i alt Resultat før finansielle poster Sparekasse Holstein Sparekassen Vendsyssel Sparekassen Vendsyssel KK Øvrige renteudgifter låneomk Diverse kursreguleringer Finansielle poster i alt Resultat før dagsværdireg- mv Afskriv. ejendom/ reg. dagsværdi) Årets resultat/periodens resultat

4 Budget med markedsværdi ejendom og budgetteret finanisering - ny investor Side 3 Balance pr i t.kr. Realiseret Budget Valutakurs budget: (R=Realiseret. B=budget) R R R R B B B B B B B B B B B Investeringsejendom Anlægsaktiver Afkastfaktor (Ejd. driftsresultat/ejendomsværdi) 8,02% 5,39% 7,52% 7,39% 6,27% 6,37% 6,46% 6,56% 6,66% 6,76% 6,86% 6,96% 7,07% 7,17% 7,28% Tilgodehavender Tilgodehavende leje Tilgodehavende investorindskud Likvider Tyskland Omsætningsaktiver Aktiver Stamkapital Indbetalt stamkapital Periodens resultat Overført underskud primo Egenkapital Harzsparekasse Sparekassen Vendsyssel Prioritetsgæld Loan to value 1. prioritet i procent 69% 69% 66% 67% 51% 65% 63% 61% 59% 57% 55% 53% 51% 48% 46% KK Spks. Vendsyssel Komplementar Anden gæld Forbrugsafregning Forudbetalt leje Øvrige gældsforpligtelser Gældsforpligtelser Passiver Trækningsret Kassekredit Likviditetsberedskab Likviditetsbudget Budget Driftskonto DKK primo Resultat jf. resultatbudget før afskrivninger/værdiregulering Afdrag 1. prioritet Afdrag 2. prioritet Sparekassen Vendsyssel Investorindskud Ændring i tilgodehavender mv Ændringer i anden gæld kursregulering Urealiseret kursregulering Driftskonto DKK ultimo

5 Investorbudget for anført andele i t.kr Budget med markedsværdi ejendom og budgetteret finanisering - ny investor side 4 Budget i T.kr. for 1 andele ud af 10 andele, svarende til en ejerandel på: 10% Valutakurs budget DKK/Euro/100: 7,4344 R R R B B B B B B B B B B B Ej fradragsberettigede poster skønnet Skattemæssige afskrivninger Renter jf. K/S budget Skattemæssig resultat Skattefradrag ved 51, Skattebetaling ved skattepct på 22% Likviditet R R R B B B B B B B B B B B Indskud i K/S Likviditet - skattefradrag andele i K/S Evt Skat Tyskland (ikke beregnet) Likviditet for investor Likviditet for investor ved skattefradrag på 22% anvendelse af VO Kvartalsvise indbetalinger/udlodninger i t.kr ,700-5,000-5,000-5,000-5,000 2,250 2,250 2,250 2,750 3,250 5,000 5,000 5,000 7,500

6 Ydelsestabel lån 1. prioritet i t.kr Budget med markedsværdi ejendom og budgetteret finanisering - ny side 5 Anvendt kurs: 7,4344 Sparkasse Holstein gæld i : Rente 4,64% Restgæld i T.Euro Ydelse i T.EUR 20 Udløb Budgetteret med refinansiering d : Refinansiering fra Lånestørrelse som ved etablering af projekt Rente fra % Ydelse budgetteret pr Q i T EUR 5,0 T.Euro T.DKK År Kvartal Rente Afdrag ydelse Restgæld Rente Afdrag Restgæld 2016 oktober januar april juli oktober januar april juli oktober januar april juli oktober januar april juli oktober januar april juli oktober januar april juli oktober januar april juli oktober januar april juli oktober januar april juli oktober januar april juli oktober januar april juli oktober januar april juli oktober

7 Ydelsestabel lån 2. prioritet Budget med markedsværdi ejendom og budgetteret finanisering - ny Side 6 Anvendt kurs: 7,4344 Långiver: Sparekassen Vendsyssel Rente 6,46% Restgæld i T.Euro 383 Rente fra ,00% Ydelse fra pr Q i T.EUR 3 T.Euro T.DKK År Kvartal Rente Afdrag ydelse Restgæld Rente Afdrag Restgæld 2016 oktober 6 2, januar 6 2, april 6 2, juli 6 2, oktober 6 2, januar 6 2, april 6 2, juli 6 2, oktober 6 2, januar 6 2, april 6 2, juli oktober 1 1, januar 1 1, april 1 2, juli 1 2, oktober 1 2, januar 1 2, april 1 2, juli 1 2, oktober 1 2, januar 1 2, april 1 2, juli 1 2, oktober 1 2, januar 1 2, april 1 2, juli 1 2, oktober 1 2, januar 1 2, april 1 2, juli 1 2, oktober 0 2, januar 0 2, april 0 2, juli 0 2, oktober 0 2, januar 0 2, april 0 2, juli 0 2, oktober 0 2, januar 0 2, april 0 2, juli 0 2, oktober 0 2, januar 0 2, april juli oktober