Dan-Ejendomme Holding as Tuborg Boulevard 12 2900 Hellerup

Årsrapport 2005

Dan-Ejendomme Holding as Tuborg Boulevard 12 2900 Hellerup Telefon: +45 39 46 60 00 Telefax: +45 39 46 60 01 Hjemmeside: www.dan-ejendomme.dk E-mail: info@dan-ejendomme.dk CVR-nr.: 21 33 56 14 Stiftet: 1989 Hjemsted: Gentofte Kommune Bestyrelse Jens Otto Veile, direktør (formand) Jens Kjærsgaard, direktør (næstformand) Walther V. Paulsen, direktør Michael Nellemann Pedersen, direktør Ole Berg Rasmussen, adm. direktør Direktion Margit Birk Andersen, adm. direktør Henrik Dahl Jeppesen, direktør Revision Deloitte Statsautoriseret Revisionsaktieselskab Weidekampsgade 6 2300 København S Generalforsamling Ordinær generalforsamling afholdes fredag den 21. april 2006, kl. 10.00.

Ledelsesberetning 3 Året der gik Det danske ejendomsmarked har også i 2005 oplevet stigende priser på fast ejendom og et lavt renteniveau. Kombineret med en generel stor efterspørgsel fra såvel investorer på udkig efter investeringsejendomme som private, der leder efter boliger samt virksomheder, der søger lokaler, har det betydet, at det seneste år har været præget af et højt aktivitetsniveau. Det høje aktivitetsniveau påvirker naturligvis også vores forretning. Således er flere af vores kunder aktive med opførelse af nybyggeri samt porteføljetilpasning i form af såvel køb som salg og udvikling af ejendommene. Vi bistår aktivt i disse sager. I 2005 har vi blandt andet igangsat førstegangsudlejning af nyopførte boligbyggerier i Storkøbenhavn, og som noget nyt har vi haft til opgave at forestå projektsalg af et boligbyggeri i Ørestad City. En naturlig udvikling af den service vi tilbyder til vores kunder. Samtidig kan vi konstatere, at der blandt de porteføljer, vi på vegne af vores kunder har ansvaret for, generelt er en lav tomgang på erhvervsområdet. En tomgang, der er under landsgennemsnittet. Det skyldes en proaktiv indsats og vedholdende arbejde med ejendommene både ved egne og eksterne ejendomsmæglere kombineret med en positiv efterspørgsel fra markedet. Vi har også mærket aktiviteten på markedet blandt vores andelsboligforeninger og ejerforeninger, hvor der igen i 2005 var en stor omsætning i andelsboliger og ejerlejligheder. I 2005 er vi begyndt på et nyt område, idet vi i et projektkonsortium med MT Højgaard a/s og Bank DnB NORD skal stå bag landets første OPP-projekt (Offentlig-Privat Partnerskab). Projektkonsortiet skal opføre og drive en skole i Vildbjerg i Trehøje Kommune. Det er fortsat vores plan at rette fokus mod dette marked i de kommende år. Vi har desuden fortsat udviklingen af vores boligportal www.findbolig.nu hvor der bliver foretaget indstilling til ledige udlejningsboliger, kollegie- og ungdomsboliger samt håndteres ventelister til fx andelsboliger. På nuværende tidspunkt er der cirka 85.000 registrerede brugere af systemet. Vi forventer, at flere vil bruge systemet i de kommende år. Internt har vi i 2005 igangsat et ledelsesudviklingsprojekt blandt vores chefer og ledere. En udviklingsproces, der skal sikre, at vi også i de kommende år kan skabe positive resultater for kunder, kunders kunder og aktionærer gennem vores mere end 200 engagerede medarbejdere. Vi har også i 2005 foretaget målinger blandt en lang række af vores boliglejere for at sikre, at de services, vi og de cirka 600 ejendomsfunktionærer yder til lejerne, opfylder forventningerne. Resultatet heraf er positivt, og giver os samtidig værdifulde input til fremtidige forbedringer. Alt i alt har 2005 været et positivt år for os, og vi forventer, at udviklingen vil fortsætte i 2006. Margit Birk Andersen adm. direktør Henrik Dahl Jeppesen direktør Ledelsesberetning 2 Selskabsoplysninger 3 Ledelsesberetning 3 Året der gik 4 Idégrundlag og mål 5 Året i hovedtræk 5 Koncernoversigt 6 Hoved- og nøgletal 8 Beretning 16 Aktionærinformation 18 Regnskabsberetning 20 Påtegninger Koncern- og årsregnskab 1. januar - 31. december 23 Resultatopgørelse 24 Balance 26 Egenkapitalopgørelse 28 Pengestrømsopgørelse 29 Noter

4 Ledelsesberetning Idégrundlag og mål Idégrundlag Koncernens idégrundlag er at tilbyde alle service- og rådgivningsopgaver, der er rettet mod forvaltning og drift, opførelse og ejerskab af fast ejendom. Koncernen er totalleverandør inden for fast ejendom. Vi tilbyder administration og drift af erhvervs- og boligejendomme samt butikscentre. Desuden tilbyder koncernen administration af andelsboligforeninger og ejerforeninger samt forretningsførelse og administration af almene boligforeninger. Hertil kommer bygherrerådgivning, byggeadministration, udlejning af erhvervslokaler, udlejning af boligbyggerier, investeringsrådgivning, energiledelse og anden rådgivning i forhold til fast ejendom. Mål Koncernens langsigtede mål er formuleret i visionen: Vi stræber efter at blive den foretrukne leverandør inden for forvaltning og drift af ejendomme og boliger i Danmark. Vi ønsker at skabe samarbejdsrelationer med kunder og kunders kunder baseret på dialog og åbenhed, hvor nøgleordene er kvalitet og service. Vores væsentligste succeskriterier er tilfredse kunder og medarbejdere. Strategi Det er koncernens strategi de kommende år: at fastholde og udbygge markedspositionen inden for ejendomsforvaltning af investeringsejendomme, private udlejningsejendomme, erhvervsejendomme og butikscentre at øge markedsandelen inden for ejendomsadministration og forretningsføreraftaler med almene boligforeninger, kollegier og ungdomsboliger samt ældreboliger at styrke markedspositionen inden for administration af andelsboligforeninger og ejerforeninger. Strategien forventes primært realiseret gennem en aktiv salgs- og markedsføringsindsats målrettet de forskellige markeder. Det er endvidere koncernens strategi at udbygge og styrke samarbejdet med kunderne gennem en målrettet produktudvikling og fokusering på kvalitet samt at søge nye samarbejdsformer. Det indgår ikke på nuværende tidspunkt i koncernens strategi at foretage yderligere ejendomsinvesteringer. Økonomiske målsætninger Koncernen har fastsat følgende økonomiske målsætninger: at sikre væksten i koncernen og øge egenkapitalforrentningen at stile mod en overskudsudlodning, der udgør 40 50% af det primære resultat efter beregnet skat. Det er målsætningen at opnå et afkast til aktionærerne, der kan matche markedsniveauet. Værdigrundlag Koncernens værdigrundlag bygger på fem kerneværdier: Dygtig betyder, at vi bruger vores kompetencer og viden i alt, vi gør, sådan at vi sikrer de bedste løsninger og resultater. Det stiller krav om, at vi er gode til at samarbejde og dele vores viden med hinanden. Handlekraftig betyder, at vi tager aktivt ansvar for de opgaver, vi udfører. Det stiller krav om, at vi er proaktive og har det overskud, der gør, at vi også kan løse uforudsete udfordringer. Tilgængelig betyder, at vi er lette at komme i kontakt med, og at vi kommunikerer på en direkte og forståelig måde. Det stiller krav om, at vi åbent stiller viden og information til rådighed, og at vi er til stede, når der er brug for vores hjælp. Visionær betyder, at vi tænker i nye baner, ser tingene fra en ny side og stræber efter at gøre vores arbejde bedre hver dag. Det stiller krav om, at vi forstår vores kunder og markedet, behersker lovgivningen og ser muligheder blandt andet i ny teknologi. Værdiskabende betyder, at vi i vores daglige arbejde altid skaber øget værdi til kunden, beboeren, sagen eller projektet. Vi opfatter værdiskabelse bredt både som økonomisk, informativ eller social værdiskabelse. Det stiller krav om, at vi er dygtige købmænd og respekterer, at vores arbejde påvirker mennesker.

Ledelsesberetning 5 Året i hovedtræk Drift Dan-Ejendomme Holding koncernen realiserede i 2005 et resultat af primær drift på 30,1 mio. kr. mod 28,9 mio. kr. i 2004. Resultatet af primær drift er på niveau med det forventede. Årets resultat før skat udgør 67,8 mio. kr., hvoraf 35,4 mio. kr. hidrører fra dagsværdiregulering af investeringsejendomme. Resultatet er ca. 31 mio. kr. højere end det forventede resultat på 34 37 mio. kr., hvilket primært skyldes værdiregulering af koncernens investeringsejendomme. I forhold til det offentliggjorte resultat for 2004 på 20,2 mio. kr. er årets resultat i sammenligningstallene for 2004 positivt påvirket med 3,5 mio. kr. som følge af overgangen til de internationale regnskabsstandarder, IFRS. Finansiering Dan-Ejendomme Holding koncernen har i 2005 haft en positiv pengestrøm fra den primære drift, og de likvide beholdninger er ultimo 2005 på niveau med ultimo 2004. Investeringer Investeringer i driftsmidler, it-udstyr og lejemålsforbedringer har været på niveau med de foregående år. Forventninger til 2006 Koncernen forventer i 2006 en omsætning og et primært driftsresultat på niveau med eller lidt over det primære driftsresultat for 2005. Årets resultat før skat forventes at udgøre 35-40 mio. kr. under forudsætning af en positiv værdiregulering af investeringsejendommene med 6 mio. kr. Koncernoversigt Dan-Ejendomme Holding as CVR-nr. 21 33 56 14 Dan-Ejendomme as CVR-nr. 20 28 34 16 (100% ejet datterselskab) Dan-Ejendomsinvestering as CVR-nr. 21 37 87 12 (100% ejet datterselskab) UngesBoligService.dk I/S CVR-nr. 27 28 25 39 (40% ejet I/S) OPP Vildbjerg Skole A/S CVR-nr. 29 14 04 13 (25% ejet asssocieret selskab)

6 Ledelsesberetning Hoved- og nøgletal for koncernen mio.kr. 2005 1) 2004 1) 2003 1) 2002 1) 2001 1) Hovedtal Nettoomsætning 239,7 237,3 215,2 137,4 122,5 Resultat af primær drift (EBIT) 30,1 28,9 19,6 15,6 12,5 Resultat af primær drift eksklusive af- og nedskrivninger på goodwill (EBITA) 30,1 28,9 20,0 15,6 12,5 Dagsværdiregulering af investeringsejendomme 35,4 3,1 6,1 7,4 8,3 Resultat af finansielle poster 2,2 0,6 6,6 8,9 9,2 Årets resultat 50,9 23,7 18,5 18,2 15,9 Investeret kapital inklusive goodwill 229,6 177,3 143,7 133,2 122,5 Investeret kapital eksklusive goodwill 221,7 169,4 139,2 133,2 122,5 Balancesum 315,7 264,3 246,8 225,7 203,6 Egenkapital 236,8 191,7 175,3 162,5 135,4 Hensatte forpligtelser - - 11,6 7,8 12,3 Langfristede forpligtelser 43,3 34,7 14,4 16,2 17,8 Kortfristede forpligtelser 35,6 37,9 45,5 47,0 38,1 Pengestrøm fra driften 22,7 26,1 25,2 8,8 0,6 Pengestrøm til investering, netto -15,3-23,4-17,3-11,2-4,0 Heraf investering i materielle aktiver 10,9 12,8 12,8 11,0 4,3 Pengestrøm fra finansiering -7,7-9,0-7,5-6,9-4,1 Pengestrøm i alt -0,4-6,3 0,4 4,9-7,5 Nøgletal Overskudsgrad 12,6% 12,2% 9,1% 11,4% 10,2% Afkast af investeret kapital inklusive goodwill 14,8% 18,0% 13,6% 11,7% 10,2% Afkast af investeret kapital eksklusive goodwill 15,4% 18,7% 14,4% 11,7% 10,2% Egenkapitalforrentning 23,8% 12,9% 10,9% 12,2% 13,3% Gearing af driftsaktiver 0,9 0,9 0,8 0,8 0,9 Gennemsnitligt antal ansatte 407 422 386 254 212 1) Hoved -og nøgletal for 2004 og 2005 er udarbejdet i overensstemmelse med IFRS, jf. afsnittet Ændring af anvendt regnskabspraksis. Sammenligningstallene for 2001-2003 er ikke tilpasset den ændrede regnskabspraksis, men udarbejdet i henhold til den hidtidige regnskabspraksis baseret på bestemmelserne i årsregnskabsloven og danske regnskabsvejledninger. De væsentligste forskelle mellem den i 2001-2003 anvendte regnskabspraksis og IFRS hidrører fra goodwill, der ikke længere amortiseres og fra investeringsejendomme, der er nærmere beskrevet i afsnittet Ændring af anvendt regnskabspraksis. Årets resultat (mio. kr.) Nettoomsætning / omkostninger (mio. kr.) Egenkapital (mio. kr.) Nøgletalsdefinitioner findes på side 37.

Ledelsesberetning 7 Hoved- og nøgletal for moderselskabet mio.kr. 2005 1) 2004 1) 2003 1) 2002 1) 2001 1) Hovedtal Nettoomsætning 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Resultat af primær drift (EBIT) -0,6-0,5-0,5-1,5-0,4 Resultat af finansielle poster 0,9 0,3 0,8 1,3 0,5 Årets resultat 25,3-0,2 18,5 18,2 15,9 Langfristede aktiver 64,4 64,4 155,2 136,9 118,7 Kortfristede aktiver 33,0 18,0 20,1 33,7 16,8 Balancesum 97,4 82,4 175,4 170,5 135,5 Aktiekapital 9,0 9,0 9,0 9,0 9,0 Egenkapital 96,5 77,0 175,3 162,5 135,4 Hensatte forpligtelser - - 0,0 0,0 0,0 Langfristede forpligtelser 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Kortfristede forpligtelser 0,9 5,4 0,1 8,0 0,1 Pengestrøm fra driften -6,9 8,2 - - - Pengestrøm til investering, netto 14,7 0,1 - - - Heraf investering i materielle aktiver 0,0 0,0 - - - Pengestrøm fra finansiering -5,8-7,3 - - - Pengestrøm i alt 2,0 1,0 - - - Nøgletal Overskudsgrad 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% Egenkapitalforrentning 29,2% -0,1% 10,9% 12,2% - Gennemsnitligt antal ansatte 0 0 0 0 0 1) Hoved- og nøgletal for 2004 og 2005 er udarbejdet i overensstemmelse med IFRS, jf. afsnittet Ændring af anvendt regnskabspraksis. Sammenligningstallene for 2001-2003 er ikke tilpasset den ændrede regnskabspraksis, men udarbejdet i henhold til den hidtidige regnskabspraksis baseret på bestemmelserne i årsregnskabsloven og danske regnskabsvejledninger. Den væsentligste forskel i moderselskabets regnskab er, at kapitalandele i dattervirksomheder i 2001-2003 er målt efter den indre værdis metode, og er derefter i henhold til IFRS målt til kostpris.

8 Ledelsesberetning Beretning

Ledelsesberetning 9 Årets resultat og forventninger til fremtiden Dan-Ejendomme Holding koncernen realiserede i 2005 et resultat efter skat på 50,9 mio. kr. mod 23,7 mio. kr. i 2004. Resultatet før skat på 67,8 mio. kr. er ca. 31 mio. kr. højere end det forventede resultat på 34 37 mio. kr., hvilket primært skyldes en øget værdiregulering af koncernens investeringsejendomme. Koncernens forretningsmæssige aktiviteter bliver udført i dattervirksomhederne, og Dan-Ejendomme Holding as er således uden nævneværdige selvstændige aktiviteter. Årets resultat for koncernen er tilfredsstillende. Der er bl.a. som følge af det lave renteniveau stor interesse blandt investorer for fast ejendom såvel i Danmark som i udlandet. Flere af Dan-Ejendomme as kunder gennemfører i den forbindelse porteføljetilpasninger, som indebærer køb og salg af ejendomme. Der forventes ikke i 2006 negative påvirkninger på koncernens resultat som følge af disse transaktioner. Koncernen vil i løbet af 2006 udvikle produktsammensætningen, så denne tilpasses de aktuelle markedsbehov. For regnskabsåret 2006 forventer koncernen en omsætning og et resultat af primær drift på niveau med 2005. Koncernen forventer et resultat før skat på 35 40 mio. kr. under forudsætning af en positiv værdiregulering af investeringsejendommene med 6 mio. kr. Dan-Ejendomme as Aktiviteterne i Dan-Ejendomme as, der udfører service- og rådgivningsopgaver, der er rettet mod forvaltning og drift, opførelse og ejerskab af fast ejendom, har været på et tilfredsstillende højt niveau. Omsætningen blev forøget til 222 mio. kr. i 2005 mod 220 mio. kr. i 2004, og resultatet af primær drift blev forbedret fra 23,2 mio. kr. i 2004 til 24,3 mio. kr. i 2005. I 2005 er der noteret en tilfredsstillende opgave- og kundetilgang inden for de forskellige forretningsområder. Opgave- og kundetilgangen kommer både fra Dan-Ejendomme as investeringskunder og andelsbolig- og ejerforeninger. Som en naturlig del af investeringskundernes porteføljepleje er der også noteret opgaveafgang i forbindelse med kunders ejendomssalg. I den sidste del af 2005 har efterspørgslen efter udlejningsejendomme og det deraf følgende relativt høje prisniveau fået nogle af Dan-Ejendomme as kunder til at indlede salgsovervejelser. Det har medført en forøgelse af Dan-Ejendomme as rådgivningsaktiviteter. Dan-Ejendomme as brede vifte af service- og rådgivningsydelser, der løbende tilpasses kundernes ønsker og behov, er i året blevet udvidet yderligere, idet selskabet nu i mindre udstrækning også forestår projektsalg af ejerboliger. Dan-Ejendomme as internetløsninger har også i 2005 været en aktiv brik i den løbende dialog med kunder og kunders kunder. De tidligere års erfaringer og tilbagemeldinger fra kunder og andre brugere er i 2005 blevet anvendt til en videreudvikling og opdatering af e-serviceløsningen og af Dan-Ejendomme as hjemmeside. Der er samtidig gennemført en videreudvikling af det internetbaserede ventelistesystem FindBolig.nu, der bruges til at tildele og udleje såvel kollegie- og ungdomsboliger som private udlejningsboliger og andelsboliger. Dan-Ejendomme as har i en årrække med stor fordel anvendt elektronisk håndtering af kreditorfakturaer. Det er nu besluttet at indføre et elektronisk sags- og dokumenthåndteringssystem, og de indledende udviklingstiltag er igangsat i 2. halvår af 2005. Inden for området administration af andelsbolig- og ejerforeninger er der i 2005 lanceret fire nye produktpakker, så den enkelte forening på en overskuelig måde kan vælge den ydelsessammensætning, der passer foreningen bedst. Online-pakken er for foreningen, der kan selv, og som kun ønsker en selvbetjeningspakke med adgang til vores elektroniske platform. I den modsatte ende af skalaen tilbyder vi TOTAL+ pakken med alle typer af services inkluderet lige fra deltagelse i diverse bestyrelsesmøder og generalforsamlinger til udarbejdelse af likviditetsbudgetter samt juridisk og teknisk bistand. Forventet Realiseret Forventet Forventet mio. kr. 2006 2005 2005 2005 v/delårsrapport v/årsregnskab 3. kvt. 2005 2004 Omsætning 240 240 237 237 Resultat af primær drift 28-32 30 30-32 28-32 Resultat før skat 35-40 68 34-37 32-37

10 Ledelsesberetning Selskabets resultat før skat udgjorde i 2005 34,9 mio. kr. mod 23,4 mio. kr. i 2004. I resultatet indgår dagsværdiregulering af ejendommen Kristineberg 3, København Ø med 9,3 mio. kr. Selskabets ledelse finder resultatet tilfredsstillende. UngesBoligService.dk I/S Interessentskabet UngesBoligService.dk I/S blev stiftet i 2003 med henblik på at skabe en solid og fremtidssikret administration og drift af kollegie- og ungdomsboliger. Stifterne bag interessentskabet er DISfonden og Dan-Ejendomme as. OPP Vildbjerg Skole A/S OPP (Offentlig-Privat Partnerskab) er et samarbejde mellem en offentlig myndighed og et konsortium af private virksomheder. Samarbejdet har til formål at fremme kvalitet, effektivisering, innovation og professionalisme, fx inden for opførelse og drift af offentlige bygninger. OPP Vildbjerg Skole A/S er et projektkonsortium med deltagelse af MT Højgaard a/s (50%), Bank DnB NORD (25%) og Dan-Ejendomme as (25%). Selskabet er etableret med en aktiekapital på 1,2 mio. kr. samt en ansvarlig indskudskapital indskudt af aktionærerne på 11,0 mio. kr. I opbygningen af UngesBoligService.dk I/S er der taget hensyn til brugernes ønske om indsigt og indflydelse. Repræsentanter fra kundegruppen og andre interessegrupper er samlet i UngesBoligForum, der sikrer et stabilt netværk og en løbende dialog mellem UngesBoligService.dk I/S og brugerne. UngesBoligService.dk er forretningsfører for såvel selvejende kollegieinstitutioner som det almennyttige boligselskab DUAB. Herudover varetager interessentskabet CentralIndstillingsUdvalgets (CIU) indstilling til kollegie- og ungdomsboliger. Selskabet har i 2005 indgået aftale med Trehøje Kommune om opførelse og drift af en skole i Vildbjerg. Byggeriet er efter vanskeligheder som følge af en uafklaret situation omkring bl.a. momsforhold påbegyndt, og skolen forventes klar til brug i slutningen af 2006. Dan-Ejendomsinvestering as Selskabet beskæftiger sig med at drive investeringsvirksomhed i tilknytning til fast ejendom, herunder udlejning. Selskabet ejer otte ejendomme beliggende i Vanløse og på Frederiksberg. Ejendommene omfatter 473 beboelsesog 29 erhvervslejemål. Selskabets ejendomme er fuldt udlejede pr. 31. december 2005.

Ledelsesberetning 11 Selskabets ejendomme tkr. Offentlig Regnskabs- Regnskabs- Afkast- vurdering mæssig værdi mæssig værdi Beliggenhed krav Type Købsår Areal (m 2 ) 2005 31/12 2005 31/12 2004 Ålekistevej 68-76 m.fl. Vanløse 5,00% B/E 1940 7.559 44.500 44.877 34.038 Hanebred 4-10 m.fl. Vanløse 5,00% B 1940 2.511 17.300 12.748 10.584 Hanebred 12-30 m.fl. Vanløse 5,00% B 1940 3.817 25.500 21.027 17.185 Hanebred 19-33 m.fl. Vanløse 5,00% B/E 1940 3.265 21.300 14.008 11.591 Jernbane Allé 5 m.fl. Vanløse 5,00% B/E 1940 3.160 22.100 19.355 16.399 Sallingvej 21-29 m.fl. Vanløse 5,00% B/E 1931 5.721 35.500 26.118 21.371 Ålekistevej 88-94 m.fl. Vanløse 5,00% B/E 1985 2.642 19.500 11.116 8.499 H.C. Østedsvej 42 m.fl. Frederiksberg 5,00% B/E 1942 2.990 23.800 15.756 12.318 I alt 31.665 209.500 165.005 131.985 B: bolig E: erhverv B/E: primært bolig

12 Ledelsesberetning Selskabet har i 2005 gennemført lejlighedsmoderniseringer for 6,9 mio. kr., der pr. 31. december 2005 har medført en merleje, som sammen med andre lejeforhøjelser har betydet en stigning i de samlede lejeindtægter på 1,1 mio. kr., svarende til en stigning på ca. 6% i forhold til 2004 og en forøgelse af dagsværdien med 5,2 mio. kr. Som følge af ejendomsmarkedets efterspørgsel efter boligejendomme er kravet til afkast blevet nedjusteret fra 5,75% til 5,00%, hvorved den samlede dagsværdiregulering af boligejendommene udgør 26,1 mio. kr. Selskabets resultat før skat udgjorde i 2005 32,6 mio. kr. mod 9,3 mio. kr. i 2004. Selskabets ledelse finder resultatet tilfredsstillende. Usikkerhed ved udregning og måling Investeringsejendommene udgør ca. 68% af Dan-Ejendomme Holding koncernens samlede balance. Afkastkravet, som er anvendt ved måling af de enkelte ejendommes værdi, er fastsat med vægt på stand, beliggenhed og udviklingspotentiale samt det generelle renteniveau. Med de Usikkerhed ved indregning og måling af beboelsesejendomme*) Ændring i afkastprocent 1,50% 1,00% 0,50% 0,00% -0,50% -1,00% -1,50% Afkastprocent 6,50% 6,00% 5,50% 5,00% 4,50% 4,00% 3,50% Teoretisk markedsværdi (tkr.) 128.277 138.479 150.537 165.005 182.690 204.796 233.216 Ændring i markedsværdi (tkr.) -36.728-26.526-14.468 0 17.685 39.791 68.211 Kalkuleret egenkapital (tkr.) 210.321 217.667 226.349 236.766 249.499 265.415 285.877 Indre værdi 234 242 251 263 277 295 318 Bogført værdi (kr./m 2 ) 4.051 4.373 4.754 5.211 5.769 6.468 7.365 *) Beregningen af usikkerhed omfatter alene beboelsesejendommene i Dan-Ejendomsinvestering as.

Ledelsesberetning 13 foretagne værdireguleringer er det ledelsens vurdering, at ejendommene er ansat til markedsværdi. Skemaet illustrerer effekten af ændringer i afkastprocenten på boligejendommenes dagsværdiopgørelse. Særlige risici Forretningsmæssige risici Koncernens væsentligste risiko er knyttet til evnen til at opfylde kundernes krav om kompetent rådgivning og god service. Derfor er det væsentligt, at koncernen løbende er på forkant med udviklingen inden for forretningsområderne. Herudover er det væsentligt, at koncernen er parat til hurtigt at tilpasse omkostningsniveauet, hvis omsætningen ændrer sig. Finansielle risici Koncernen er som følge af sin soliditet og sit finansielle beredskab kun begrænset eksponeret over for ændringer i renteniveauet. Renteniveauet har dog betydning for investeringsejendommenes værdi, jf. oven for om usikkerhed ved indregning og måling. Der anvendes ikke finansielle instrumenter, og koncernen er kun begrænset eksponeret i andre valutaer end DKK. Kreditrisici Kreditrisici knyttet til finansielle aktiver svarer til de i balancen indregnede værdier. Koncernen har ikke væsentlige risici vedrørende en enkelt kunde eller samarbejdspartner, og de samlede tilgodehavender udgør under 20% af egenkapitalen. Likviditet Koncernens kapitalfrembringelse samt placering af overskudslikviditet styres centralt, og der sikres løbende det fornødne likviditetsberedskab i form af overskudslikviditet. Videnressourcer Medarbejderne med deres viden og kompetence rummer sammen med satsningen på udvikling og øget anvendelse af informationsteknologi nøglen til at sikre koncernens fortsatte udvikling. Evnen til at dele viden, forstå og udnytte moderne teknologi bliver af stadig større betydning for koncernen, kunderne og medarbejderne.

14 Ledelsesberetning Dertil kommer, at koncernen til stadighed udvikler sin rådgivning til kunderne såvel i omfang som i faglig dybde. Det stiller krav om uddannelse og udvikling af medarbejderne, ligesom det stiller krav om, at medarbejderne generelt har et højt kompetenceniveau. Dette illustreres blandt andet af, at næsten en fjerdedel af koncernens administrative medarbejdere i dag har en videregående uddannelse. De senere års vækst har givet koncernen mulighed for at tiltrække nye kompetencer, som har tilført koncernen ny viden. Koncernen har de seneste år rettet fokus på udviklings- og uddannelsesaktiviteter. I 2005 blev et større lederudviklingsprojekt sat i gang, og det sammen med en række faglige uddannelsesaktiviteter har øget fokus på videndeling og kvalitetssikring og bidraget til at integrere og dygtiggøre medarbejderne. Koncernen vil også de kommende år satse på at uddanne såvel ledere som øvrige medarbejdere i takt med udviklingen. Med henblik på at styrke ejendomsfunktionærernes kompetencer er det planlagt at iværksætte kursusaktiviteter, der er rettet mod de servicefunktioner. Koncernen beskæftigede i 2005 gennemsnitligt 407 medarbejdere (omregnet til fuldtid), heraf 207 administrative medarbejdere og 200 ejendomsfunktionærer. Ud over de medarbejdere, der er beskæftiget i koncernen, udøver koncernen på kundernes vegne arbejdsgiverfunktionen over et større antal ejendomsfunktionærer, der er ansat på de ejendomme, vi administrerer. Miljø og sociale forhold Koncernen er ikke bekendt med miljøforurening på koncernens ejendomme. Det er ledelsens vurdering, at der i den administrative del af koncernen til stadighed er fokus på at anvende ressourcerne så effektivt som muligt, og at der, i det omfang det er muligt, anskaffes produkter, som kan genanvendes. Målet med disse tiltag er at påvirke det eksterne miljø mindst muligt. Forskning og udvikling Koncernen har ingen egentlige forsknings- eller udviklingsaktiviteter. Begivenheder efter regnskabsårets udløb I lyset af det relativt lave renteniveau for realkreditfinansiering er der efter regnskabsårets udløb optaget realkreditlån på godt 100 mio. kr. i Dan-Ejendomsinvestering as boligejendomme. Provenuet er placeret i obligationer.

Ledelsesberetning 15 Corporate Governance Selskabets bestyrelse har tidligere behandlet Nørby-udvalgets anbefalinger om Corporate Governance fra december 2001. I slutningen af 2005 har bestyrelsen behandlet de opdaterede anbefalinger, som Københavns Fondsbørs har implementeret som en del af de oplysningsforpligtelser, danske børsnoterede selskaber skal overholde fra 2006. Bestyrelsen har i 2005 i henhold til den i forvejen fastlagte møde- og arbejdsplan afholdt fire bestyrelsesmøder. Der er medarbejderrepræsentation i Dan-Ejendomme as, hvor også stort set alle medarbejdere er ansat. Der er ikke etableret koncernrepræsentation. Hovedparten af anbefalingerne følger selskabet allerede, og i årsrapporten for 2006 vil selskabet nærmere gøre rede herfor samt forklare, hvilke anbefalinger der ikke er relevante for selskabet.

16 Ledelsesberetning Aktionærinformation Aktiekapital Dan-Ejendomme Holding as aktiekapital udgør nominelt 9 mio. kr. fordelt på 900.000 aktier a 10 kr. Aktierne er noteret på Københavns Fondsbørs under fondskode DK0010292663. 26. august 2005 Delårsrapport 2/2005: Januar juni 12. september 2005 Ændring af tidspunkt for bestyrelsesmøde i Dan-Ejendomme Holding as 18. november 2005 Delårsrapport 3/2005: Januar september 21. november 2005 Finanskalender 2006 Der har i 2005 været en betydelig interesse for ejendomsaktier generelt og således også for aktier i Dan-Ejendomme Holding as. Der er i 2005 blevet omsat cirka 45.300 aktier mod cirka 9.700 aktier i 2004. Kursen er steget fra 299 ultimo 2004 til 572,50 ultimo 2005. Udbytte Bestyrelsen indstiller, at der til selskabets aktionærer bliver udbetalt 12,00 kr. pr. aktie, svarende til 50% af det primære resultat efter beregnet skat. Politik for egne aktier Selskabets beholdning af egne aktier udgør nominelt 20 tkr. pr. 31. december 2005, hvilket udgør 0,22% af aktiekapitalen. Selskabet må i henhold til beslutning på den ordinære generalforsamling i 2005 købe og besidde op til 10% af aktiekapitalen. Dan-Ejendomme Holding as har i 2006 udsendt følgende fondsbørsmeddelelse: 14. marts 2006 Årsregnskabsmeddelelse for 2005 Forventede fondsbørsmeddelelser i 2006 Dan-Ejendomme Holding as forventer at udsende følgende fondsbørsmeddelelser mv. i 2006: 24. marts 2006 Indkaldelse til ordinær generalforsamling 21. april 2006 Forløb af ordinær generalforsamling 21. april 2006 Delårsrapport 1/2006: Januar marts 22. august 2006 Delårsrapport 2/2006: Januar juni 28. november 2006 Delårsrapport 3/2006: Januar september Generalforsamling Dan-Ejendomme Holding as afholder ordinær generalforsamling fredag den 21. april 2006, kl. 10.00 på selskabets adresse Tuborg Boulevard 12, 2900 Hellerup. Udsendte fondsbørsmeddelelser i 2005 og 2006 Dan-Ejendomme Holding as har i 2005 udsendt følgende fondsbørs- og pressemeddelelser: 15. marts 2005 Årsregnskabsmeddelelse for 2004 16. marts 2005 Indkaldelse til ordinær generalforsamling 11. april 2005 Årsrapport 2004 19. april 2005 Delårsrapport 1/2005: Januar marts 19. april 2005 Forløb af ordinær generalforsamling 4. maj 2005 Redegørelse for den regnskabsmæssige behandling af værdiregulering af investeringsejendomme i Årsrapport 2004 3. juni 2005 Ændring af anvendt regnskabspraksis i Årsrapport 2004 25. august 2005 Ændring af tidspunkt for bestyrelsesmøde i Dan-Ejendomme Holding as Forslag til generalforsamlingen Ud over de vedtægtsbestemte forslag stiller bestyrelsen forslag om, at selskabets bestyrelse i henhold til aktieselskabslovens 48 bemyndiges til indtil 1. juni 2007 at lade selskabet erhverve op til 10% af selskabets aktiekapital som egne aktier til en kurs, der svarer til den på Københavns Fondsbørs noterede køberkurs med tillæg eller fradrag indtil 10%. www.dan-ejendomme.dk På koncernens hjemmeside findes et særligt site med relevante aktionærinformationer, bl.a. beskrivelse af idégrundlag, fondsbørsmeddelelser, finanskalender og nyheder. Kontaktperson Investor Relations Henvendelse om Investor Relations kan rettes til selskabets administrerende direktør Margit Birk Andersen, telefon 39 46 60 00.

Ledelsesberetning 17 Aktie- og udbyttenøgletal 2005 2004 2003 1) 2002 1) 2001 1) Antal aktier (a kr. 10) 900.000 900.000 900.000 900.000 900.000 Indtjening pr. aktie (EPS), kr. 57 27 21 20 18 Indre værdi, ultimo pr. aktie, kr. 263 213 195 181 150 Børskurs, ultimo, kr. 573 299 249 158 95 Udbytte pr. aktie, kr. 12,00 10,90 8,70 7,20 3,00 Price Earnings-kvote (PE) 10,10 11,19 11,90 7,90 5,30 Kurs-/indre værdi (KI) 2,2 1,4 1,3 0,9 0,6 1) Sammenligningstal 2001-2003 er ikke tilpasset den ændrede regnskabspraksis, jf. note under Hoved- og nøgletal. Aktionærsammensætningen Antal aktier Kapital stk. % Pensionskasen for Sygeplejersker, Hellerup 327.027 36,3% Pensionskassen for Kost- og Ernæringsfaglige, Hellerup 24.388 2,7% Pensionskassen for Ergoterapeuter og Fysioterapeuter, Hellerup 74.963 8,3% Pensionskassen for Bioanalytikere, Hellerup 72.803 8,1% Pensionskassen for Jordemødre, Hellerup 5.849 0,7% Pensionskassen for Kontorfunktionærer ved Institutioner under Amtskommunerne mv., Hellerup 70.913 7,9% Pensionskassen for Lægesekretærer inden for Sygehusvæsenet mv., Hellerup 71.903 8,0% Pensionskassen for Socialrådgivere og Socialpædagoger ved Institutioner under Amtskommunerne mv., Hellerup 60.204 6,7% Pension Danske Noterede Aktier I/S, Hellerup 708.050 78,7% Kommunernes Pensionsforsikring A/S 90.000 10,0% A/S KFI Leasing, København Ø 54.900 6,1% Øvrige aktionærer 45.050 5,0% I alt ekskl. egne aktier 898.000 99,8% Egne aktier 2.000 0,2% Aktiekapital i alt 900.000 100,0% Selskabets register over insidere udviser følgende: Beholdning, antal Kursværdi, tkr. Den samlede bestyrelses aktiebesiddelse 0 0 Den samlede direktions aktiebesiddelse 150 85.875 Den samlede aktiebesiddelse for øvrige insidere 140 80.150

18 Ledelsesberetning Regnskabsberetning

Ledelsesberetning 19 Årsrapporten for Dan-Ejendomme Holding as for 2005, der omfatter både årsregnskab for moderselskabet og koncernregnskab, er aflagt i overensstemmelse med internationale regnskabsstandarder (International Financial Reporting Standards IFRS) som godkendt af EU og øvrige oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber, jf. afsnittet Ændring af anvendt regnskabspraksis. Dan-Ejendomme Holding as har frivilligt valgt at aflægge årsrapport for moderselskabet efter IFRS fra og med 2005. Som følge heraf er den anvendte regnskabspraksis for såvel koncernen som moderselskabet ændret på en række områder. De væsentligste ændringer omfatter følgende: Virksomhedssammenslutninger, herunder goodwill Investeringsejendomme Moderselskabets måling af kapitalandele i dattervirksomheder og associerede virksomheder. Der henvises til omtalen af ændringerne i årsrapportens afsnit om anvendt regnskabspraksis. Resultatopgørelse Nettoomsætning Omsætningen udgjorde i 2005 246,3 mio. kr. mod 243,5 mio. kr. i 2004. Af omsætningen udgjorde administrationsindtægter 224 mio. kr. og huslejeindtægter 22,3 mio. kr. Omkostninger De samlede omkostninger er øget fra 208,4 mio. kr. i 2004 til 209,6 mio. kr. i 2005, heraf er personaleomkostningerne øget fra 160,8 mio. kr. i 2004 til 162,2 mio. kr. i 2005. Dagsværdiregulering investeringsejendomme Koncernens beboelsesejendomme er i 2005 værdiansat ud fra et afkastkrav på 5,00% mod 5,75% i 2004. Koncernens erhvervsejendom, Kristineberg 3, København Ø, er værdiansat ud fra et afkastkrav på 6,80% mod 8,00% ultimo 2004. Nedsættelsen af afkastkravene er markedsbestemt, og afspejler dels renteniveauet, dels de udviklingsmuligheder, der er i ejendommene. De samlede værdireguleringer udgør herefter 35,4 mio. kr. mod 3,1 mio. kr. i 2004. Finansielle poster De finansielle poster udviser samlet en fremgang fra 0,6 mio. kr. i 2004 til 2,2 mio. kr. i 2005. Den positive udvikling kan henføres til en positiv likviditetseffekt fra driften og til et tilfredsstillende afkast af en porteføljeinvestering i værdipapirer. Skat af årets resultat Skat af årets resultat udgjorde 16,8 mio. kr. i 2005 mod 8,8 mio. kr. i 2004. I beregningen af årets skat indgår en regulering med 1,0 mio. kr. af den udskudte skat som følge af den i 2005 gennemførte nedsættelse af selskabsskatteprocenten fra 30% til 28%. Årets resultat Årets resultat udgjorde i 2005 50,9 mio. kr. mod 23,7 mio. kr. i 2004. Balancen De samlede aktiver udgjorde ultimo 2005 315,7 mio. kr. mod 264,3 mio. kr. ultimo 2004. De væsentligste forskydninger stammer fra investeringsejendomme som følge af moderniseringer og opskrivninger. Pengestrømsopgørelse Årets pengestrøm udgør 0,4 mio. kr. mod 6,3 mio. kr. i 2004. Pengestrømme fra driftsaktiviteterne udgør 22,7 mio. kr. mod 26,1 mio. kr. i 2004. Egenkapital Egenkapitalen er i 2005 forøget fra 191,7 mio. kr. primo år til 236,8 mio. kr. ultimo år. Der er i 2005 solgt egne aktier for 4,7 mio. kr., hvilket har påvirket egenkapitalen positivt med 3,9 mio. kr. efter skat.