BESTYRELSE John R. Frederiksen, formand Holger Dock, næstformand Jan Olav Braaten Björn Casserlöv Carsten Nygaard Knudsen Henrik Kristian Moltke

halvårsrapport 2012

Selskabsoplysninger Moderselskab Sjælsø Gruppen A/S Ny Allerødgård Sortemosevej 15 DK-3450 Allerød Tlf.: 4810 0000 Fax: 4810 0048 sjaelsoe@sjaelsoe.dk www.sjaelsoe.dk CVR nr.: 89 80 19 15 Fondskode: 10241751 BESTYRELSE John R. Frederiksen, formand Holger Dock, næstformand Jan Olav Braaten Björn Casserlöv Carsten Nygaard Knudsen Henrik Kristian Moltke DIREKTION Flemming Joseph Jensen, CEO Torben Black, CFO 2 Sjælsøs halvårsrapport 2012

Ledelsesberetning HIGHLIGHTS 1. HALVÅR 2012 Sjælsø realiserede i 1. halvår 2012 et underskud før skat og nedskrivninger på fortsættende aktiviteter på kr. 63 mio. mod et underskud i 1. halvår 2011 på kr. 95 mio. Der er i 1. halvår 2012 foretaget nedskrivninger af projektbeholdningen og tilgodehavender med kr. 25 mio. vedrørende fortsættende aktiviteter. Sjælsø realiserede herefter for 1. halvår 2012 et underskud før skat for fortsættende aktiviteter på kr. 88 mio. I juli 2012 blev Sjælsøs norske aktiviteter frasolgt. Sjælsø har tidligere besluttet at afvikle aktiviteterne i Polen. Resultatet for de ophørende aktiviteter i Norge og Polen udgjorde i 1. halvår 2012 et underskud efter skat på kr. 24 mio., hvoraf hovedparten vedrører de polske aktiviteter. Resultatet efter skat udgjorde herefter for 1. halvår 2012 et underskud på kr. 114 mio. Projektbidraget udgjorde for 1. halvår 2012 kr. 60 mio., svarende til 10,3% af omsætningen, mod kr. 30 mio. i 1. halvår 2011. Der er i 1. halvår 2012 indgået salgsaftaler for kr. 1.367 mio. Bestyrelsen anser resultatet for 1. halvår 2012 for utilfredsstillende, men noterer en fortsat forbedring af driften med stigende nysalg af projekter og fortsat faldende kapacitets- og finansielle omkostninger. Egenkapitalen udgør pr. 30. juni 2012 kr. 570 mio., svarende til kr. 8 pr. aktie. Likvide beholdninger udgør ved udgangen af 1. halvår 2012 kr. 77 mio. 76% af Sjælsøs kreditfaciliteter skal tidligst genforhandles om 2 år. Herudover vedrører 10% af finansieringen igangværende solgte projekter. Sjælsø har generelt god opbakning fra koncernens långivere. Gæld vedrørende de ophørende aktiviteter i Polen forfalder til betaling i 2013-2014. Projekterne forventes at være solgt forinden. Sjælsø forventer, at adgangen til finansiering af projekter også fremadrettet vil være en udfordring for såvel projektudviklere, ejendomsinvestorer som boligkøbere. Det er afgørende, at Sjælsø fortsat løbende får finansieret nye projekter, forlænget lån vedrørende eksisterende projekter under udvikling og styrket likviditeten ved salg af projekter, tilbagebetaling af tilgodehavender og refinansiering af aktiver. Sjælsøs pipeline af kommende projekter har en salgsværdi på kr. 10,5 mia. Sjælsø kan konstatere en forsigtig optimisme i markedet med stigende omsætning af projekter og god efterspørgsel fra kapitalstærke investorer. Gældsuroen påvirker fortsat ejendomsbranchen negativt og den største udfordring er fortsat vanskelig adgang til finansiering af projekter, hvorfor der i stigende grad fokuseres på tilrettelæggelse af finansiering i samarbejde med investorerne. Sjælsø forventer for 2012 fortsat et bedre resultat før skat og nedskrivninger for fortsættende aktiviteter end underskuddet på kr. 130 mio. i 2011. Sjælsøs halvårsrapport 2012 3

Ledelsesberetning Hoved- og nøgletal for koncernen i 1.000 kr. RESULTATUDVIKLING FØR SKAT (fortsættende aktiviteter) 1) 2011 2012 2011 1. halvår 1. halvår Hele året Omsætning 283.043 582.818 1.079.984 Direkte omkostninger (252.880) (523.029) (954.937) Projektbidrag før nedskrivninger 30.163 59.789 125.047 Nedskrivninger af projekbeholdning og tilgodehavender (271.791) (25.000) (312.890) Nedskrivning af goodwill (170.000) 0 (170.000) Personaleomkostninger, afskrivninger og andre driftsomkostninger (67.455) (62.252) (142.268) Resultat af primær drift (EBIT) (479.083) (27.463) (500.111) Finansielle poster (netto) (57.476) (60.645) (107.315) Resultat før skat (536.559) (88.108) (607.426) Resultat før skat og nedskrivninger (94.768) (63.108) (124.536) RESULTAT EFTER SKAT (fortsættende og ophørende aktiviteter) Periodens resultat (fortsættende aktiviteter) (601.863) (90.065) (645.549) Periodens resultat (ophørende aktiviteter) (277.499) (24.019) (352.939) Periodens resultat efter skat (879.362) (114.084) (998.488) NØGLETAL (fortsættende aktiviteter) Projektbidrag i procent af omsætning (før nedskrivninger) 10,7% 10,3% 11,6% Overskudsgrad (169,3%) (4,7%) (46,3%) BALANCEUDVIKLING 2011 2012 2011 30. juni 30. juni 31. dec. Langfristede aktiver 716.974 454.303 489.921 Projektbeholdning, egen regning 3.389.013 2.574.468 2.988.270 Projektbeholdning, solgte projekter 76.841 242.950 69.450 Tilgodehavender fra salg 120.640 74.598 74.457 Andre tilgodehavender mm. 33.887 278.754 259.696 Likvide beholdninger og indeståender på deponeringskonti 177.934 137.767 298.798 Aktiver bestemt for salg (ophørende aktiviteter) 0 241.263 216.405 Aktiver i alt 4.515.289 4.004.103 4.396.997 Langfristede forpligtelser 2) 2.674.980 2.668.166 2.524.268 Kortfristede forpligtelser 2) 1.004.954 766.325 1.216.534 Forpligtelser i alt 3.679.934 3.434.491 3.740.802 Egenkapital 835.355 569.612 656.195 Nettorentebærende gæld i alt 3) 2.836.706 2.464.382 2.836.527 NØGLETAL Soliditet 18,5% 14,2% 14,9% Egenkapitalforrentning (138,3%) (20,6%) (84,5%) Egenkapitalforrentning (inkl. tildelte ikke udnyttede warrants) (124,4%) (16,2%) (75,4%) Nettorentebærende gæld / egenkapital (finansiel gearing) 337,3% 432,6% 432,3% AKTIERELATEREDE NØGLETAL 4) Børskurs pr. balancedagen 7 3 1 Indre værdi pr. aktie á 1 kr. 11 8 9 P/E værdi (0,3) (1,0) (0,1) Resultat pr. aktie á 1 kr. (EPS) (11,61) (1,51) (13,18) Resultat pr. aktie á 1 kr. (inkl. tildelte ikke udnyttede warrants) (10,29) (1,30) (11,73) Pengestrømme fra drift pr. aktie (1,77) (0,46) (2,13) Aktierelaterede nøgletal er beregnet i overensstemmelse med Anbefalinger og nøgletal 2010, udgivet af Den Danske Finansanalytikerforening. Definitionerne på de angivne nøgletal er omtalt i note 36 i årsrapporten for 2011, hvortil der henvises. 1) Sammenligningstal for 2011 er tilpasset som følge af ophørende aktiviteter. 2) Som følge af ændret klassifikation af hensættelser og gæld i 2011 er sammenligningstallene for 1. halvår 2011 tilpasset. 3) Nettorentebærende gæld omfatter gæld til kreditinstitutter med fradrag af likvide beholdninger samt forrentede værdipapirer og tilgodehavender. 4) I maj 2012 blev den nominelle værdi af selskabets aktier nedsat fra kr. 10 til kr. 1. Antallet af aktier blev ikke ændret. 4 Sjælsøs halvårsrapport 2012

Ledelsesberetning Udviklingen i markedet og sjælsø FORSIGTIG OPTIMISME - FINANSIERING DEN STØRSTE UDFORDRING Ved indgangen til 2012 kunne der igen konstateres et stigende aktivitetsniveau på ejendomsmarkedet med øget efterspørgsel efter velbeliggende investeringsejendomme fra kapitalstærke investorer. Den stigende efterspørgsel er fortsat gennem 1. halvår 2012, og der er set en række større ejendomstransaktioner på alle Sjælsøs markeder. Investorerne er blevet mere komfortable ved den langsigtede økonomiske udvikling, og benytter mulighederne for køb af attraktive ejendomme med et stabilt afkast på et konkurrencedygtigt prisniveau. Særligt institutionelle og kapitalstærke ejendomsselskaber udnytter den aktuelle markedssituation og det lave renteniveau til at foretage opkøb, mens udfordringerne i den finansielle sektor og dennes ønske om nedbringelse af eksponeringen mod ejendomssektoren gør det sværere for investorer med begrænset egenkapital og dermed et større fremmedfinansieringsbehov at agere i det aktuelle marked. Finansiering af ejendomsprojekter for såvel Sjælsø som Sjælsøs kunder forventes også fremadrettet at være en udfordring, uagtet at forholdene i den finansielle sektor er blevet svagt forbedret. Kapitalplaceringsbehovet i ikke mindst den institutionelle sektor muliggør et tættere samarbejde mellem investor og projektudvikler om finansiering af nye projekter. Sjælsø forventer, at opførelse af nye projekter fremadrettet i stadig større omfang vil blive finansieret i et direkte samarbejde med investorerne. Sjælsø har således gode erfaringerne med tilrettelæggelse af finansiering i samarbejde med investorerne, og vil fortsat have fokus på sådanne finansielle løsninger. Sjælsø vurderer, at der langsigtet vil være en god efterspørgsel fra såvel lejere som investorer efter nye projekter på tilfredsstillende vilkår, idet mange af de grundlæggende forudsætninger for et godt marked for ejendomsudvikling fortsat er til stede uagtet det aktuelle økonomiske tilbageslag og den fortsatte gældsuro i Europa med vanskelig adgang til finansiering til følge. Det er bestyrelsens og direktionens vurdering, at der også fremadrettet er et profitabelt markedsgrundlag for Sjælsø, forudsat at der fortsat er en finansiel opbakning til Sjælsø. BLANDEDE UDSIGTER FOR DET DANSKE MARKED Det danske ejendomsmarked er det af Sjælsøs markeder, som er blevet kraftigst påvirket af de seneste års finansielle krise. Det danske ejendomsmarked er fortsat skrøbeligt, og der er risiko for uro og tilbageholdenhed, ligesom den finansielle sektor fortsat er påvirket af krisen og vedvarende søger at reducere omfanget af udlån til ejendomsbranchen. Sjælsø kan dog samtidig konstatere fornyet optimisme på ejendomsmarkedet med stigende omsætning af ikke mindst boligudlejningsejendomme til kapitalstærke investorer understøttet af en fortsat tilflytning til de større byer. Der er således på det danske marked siden efteråret 2011 gennemført en række markante ejendomssalg til såvel danske som internationale investorer. Situationen på ejerboligmarkedet er fortsat afventende med en relativ svag omsætning af ejerboliger. Afklaringen af skattereformen har imidlertid skabt mere ro, og der spores en svagt stigende omsætning af ejerboliger. Der er imidlertid store geografiske forskelle. Markedet er stabilt i Aarhusog hovedstadsområdet, hvor også hovedparten af Sjælsøs projekter er beliggende. Markedet for nye kontorejendomme har de seneste år været begrænset som følge af virksomhedernes bekymring om den økonomiske udvikling. Lav økonomisk vækst og finansiel usikkerhed har hos virksomhederne medført usikkerhed omkring fremtidige lokalebehov. Bekymringen kommer bl.a. til udtryk i en større forsigtighed, lange forhandlingsprocesser og dermed udskydelse af endelig beslutning om etablering af nye kontorfaciliteter med deraf følgende udskudt aftaleindgåelse og igangsætning af byggeri. Omfanget af ledige lokaler i hovedstadsområdet har stabiliseret sig omkring 10%. Tilførslen af nye kontorarealer er begrænset. Sjælsø forventer, at der på sigt igen vil være en stabil efterspørgsel efter nye kontorarealer. Befolkningstilvæksten i de større byer medfører en øget koncentration af arbejdspladser, ligesom der i takt med virksomhedernes udvikling opstår naturlige behov for en ændret lokalesammensætning tilpasset de aktuelle behov. STIGENDE INDBYGGERTAL OG ARBEJDSSTYRKE I KØBENHAVN Der er vedvarende behov for opførelse af nye boliger i de større byer, specielt i København. Indbyggertallet i Københavns kommune voksede således med ca. 9.500 i 2011. Indbyggertallet er siden 2006 vokset med ca. 50.000 og forventes frem til 2018 at vokse tilsvarende. Sjælsøs halvårsrapport 2012 5

Med knap to indbyggere pr. bolig er der således behov for en årlig tilførsel af ca. 5.000 nye boliger i København for at muliggøre ønsket om tilflytning til kommunen. Der er således et godt og stabilt grundlag for opførelse af nye boliger i København, både i form af boligudlejningsejendomme og ejerboliger. Udviklingen i København understøttes samtidig af en løbende tilvækst i arbejdsstyrken. Denne tendens forventes at fortsætte i årene fremover, og vil understøtte udviklingsmulighederne for projekter inden for alle typer af ejendomme. FÆRDIGBYGGEDE BOLIGER Boligprojektet Stævnen II med 75 lejligheder i Ørestad blev solgt til svenske Fastighets AB Balder i februar 2012. Sjælsø har herefter ca. 50 udlejningsboliger i København beliggende i Solbærparken i Valby, der søges solgt. Herudover er opførelsen af 98 lejligheder i TV-Byen netop afsluttet med henblik på udlejning og salg til investorer. Sjælsø ejer desuden fortsat halvdelen af det prisbelønnede boligprojekt på Havneholmen via medejerskabet af P/S Havneholmen. Der er aktuelt ca. 140 usolgte lejligheder i projektet. Hovedparten heraf er udlejet for at reducere liggeomkostningerne på projektet. Der sælges løbende lejligheder i projektet. Herudover er der få resterende lejligheder og rækkehuse i igangværende og færdigbyggede projekter. STABILT SVENSK EJENDOMSMARKED På de øvrige nordiske markeder konstateres generelt en positiv udvikling. Ejendomssektoren og den finansielle sektor i Sverige, Norge og Finland har ikke været ramt i samme grad af den økonomiske usikkerhed som Danmark, og disse markeder er derfor generelt set kommet bedre gennem krisen. Det svenske marked nyder således godt af en stabil finansiel sektor. Sjælsøs største forretningsområde i Sverige er fortsat inden for udvikling af retailprojekter. Sjælsø har særligt fokus på udvikling af retailprojekter til førende detailhandelskæder. Sjælsø har igennem en årrække opbygget en betydelig kompetence og et højt kendskabsniveau til markedet og har derigennem kendskab til en række førende detailhandelskæders ekspansionsplaner. Der kan således ske en målrettet projektudvikling i tæt samarbejde med lejerne. Også på det svenske marked har detailhandlen været påvirket af en vigende forbrugertillid. Den vigende efterspørgsel påvirker dog i særlig høj grad salget af luksusvarer og større langvarige forbrugsgoder, mens efterspørgslen i landsdækkende discount- og dagligvarebutikker - og dermed hos den type lejere, som Sjælsø primært udvikler retailprojekter til - er noget mere stabil. På retailmarkedet konstateres fortsat efterspørgsel fra lejere til velbeliggende projekter, om end beslutningsprocesserne er blevet længere som følge af den aktuelle forsigtighed. Udlejningen pågår i flere projekter med henblik på salg og igangsætning af projekterne inden for 6-12 måneder. Efterspørgslen fra private investorer har de seneste år været vigende som følge af øget krav til egenkapital. Sjælsø fokuserer derfor på salg af retailprojekterne til institutionelle investorer og ejendomsfonde, der samtidig kan medvirke i forward funding løsninger. Det svenske boligmarked er blevet lidt mere afventende som følge af reduceret adgang til finansiering af ejerboliger. I Stockholm-området udviser markedet dog fortsat en positiv udvikling, bl.a. som følge af fortsat tilflytning til området, ligesom det svenske boligmarked ikke i nævneværdig grad har været præget af spekulation og opkøb af flere boliger, som det er set på andre markeder. En stærk finansiel sektor og stærke markedsaktører sikrer samtidig stor stabilitet på hele ejendomsmarkedet. Sjælsø har i 1. halvår 2012 færdiggjort boligprojekterne i Malmø og Gustavsberg. Aktuelt er fokus på tilførsel af nye rækkehusprojekter i områder med vækst, ligesom der fortsat arbejdes med boligudviklingsprojekterne Lille Essinge og Pampas i Stockholm-området. 6 Sjælsøs halvårsrapport 2012

På det svenske marked er der indgået aftale med Alecta Pensionsförsäkring om salg af et retailprojekt på 6.000 m 2 i Borås for kr. 72 mio. Herudover er der solgt lejligheder og rækkehuse i flere af de igangværende og færdiggjorte boligprojekter. Omfanget af nye salgsaftaler i 2012 såvel som de opnåede salgspriser har været lavere end forventet, primært som følge af langstrakte forhandlingsforløb og fortsat vanskelig adgang til finansiering. Visualisering: Bolværket, Teglholmen RETAILMARKEDET I FINLAND I Finland fokuserer Sjælsø primært på udvikling af retailprojekter. Markedet for retailbyggeri i Finland er stabilt med relativt lav tomgang og et stabilt aktivitetsniveau i de større byer, idet den generelle markedsbekymring også kan mærkes i Finland. Med Finlands deltagelse i Euroen er der en god interesse for det finske marked fra internationale investorer, der ønsker en eksponering mod Norden. Byggeaktiviteten er størst i den sydlige del af landet, ligesom der er en betydelig handelsaktivitet i forbindelse med grænsehandlen mod Rusland. Lokale nordiske detailhandelskæder dominerer markedet. Sjælsø har i Finland fokus på at videreudvikle de områder, hvor Sjælsø med succes har udviklet projekter gennem de seneste år. SALG AF PROJEKTER FOR KR. 1.367 MIO. Sjælsø har i 1. halvår 2012 indgået aftale om salg af projekter for kr. 1.367 mio. I februar 2012 indgik Sjælsø aftale om salg af boligudlejningsejendommen Stævnen II i Ørestad med 75 lejligheder til Fastighets AB Balder for kr. 150 mio. I juni 2012 indgik Sjælsø aftale med PKA og Topdanmark om salg af boligprojektet Udsigten på Margretheholm i København for ca. kr. 1 mia.. Udsigten, der er Sjælsøs hidtil største projekt, er på ca. 45.000 m 2 og omfatter 458 boliger samt et erhvervslejemål på ca. 125 m 2. Projektet er opdelt i syv etaper, der afleveres successivt over perioden 2014-2015. Projektets omsætning og indtjening indregnes løbende over projektperioden. SALG AF NORSKE AKTIVITETER I forbindelse med en forestående igangsætning af flere større projekter i Sjælsø Norges pipeline har Sjælsø vurderet, at det vil være mest hensigtsmæssigt at foretage et samlet salg af de norske aktiviteter til en stærk lokal aktør fremfor at gennemføre projekterne i Sjælsø regi. Sjælsø indgik derfor i juli 2012 aftale med entreprenør- og ejendomsudviklingsfirmaet Kruse Smith om overtagelse af Sjælsøs norske aktiviteter. Overtagelsen omfatter Sjælsøs samlede aktiviteter i Norge, herunder pipelinen af fremtidige projekter og organisationen. Betalingen af en del af salgsprisen er betinget af opnåelse af lokalplaner for udvalgte projekter i løbet af 2012 og 2013. De norske aktiviteter er således i halvårsrapporten for 2012 indregnet som ophørende aktiviteter. AFVIKLING AF AKTIVITETER I POLEN Sjælsø besluttede i august 2011 at afvikle koncernens aktiviteter i Polen ved at søge et salg af de polske kontorog retailprojekter på projektniveau. Der pågår konkrete forhandlinger med en potentiel køber til retailprojektet i Elblag og de to kontorprojekter i Warszawa. Herudover ejer Sjælsø fortsat ca. 1/3 af boligprojektet Scandinavian House i Warszawa, hvoraf 1. etape med 275 boliger er opført. Der sælges løbende boliger i projektet. Der er er pt. knap 100 usolgte boliger i projektet. Der er endnu ikke taget stilling til salgsstrategien for 2. etape af projektet. LØBENDE FORLÆNGELSE AF KREDITFACILITETER 9% af Sjælsøs kreditfaciliteter forfalder indenfor 1 år, 5% indenfor 1-2 år, 32% indenfor 2-3 år og 44% efter 3 år. Herudover vedrører 10% af koncernens lån igangværende solgte projekter, som forventes indfriet i 2012-2015 i forbindelse med afslutning af projekterne. Sjælsøs halvårsrapport 2012 7

Ovenstående er inklusiv Sjælsøs konsoliderede andel af gæld i joint ventures, men eksklusiv konsolideret andel af gæld vedrørende de polske aktiviteter på kr. 269 mio. Gæld vedrørende de polske projekter forfalder til betaling i 2013-2014. Projekterne i Polen forventes at være solgt forinden. Der konstateres fortsat god opbakning fra bankerne om forlængelse af lånefaciliteter, der understøtter en videreudvikling af projekterne i Sjælsøs pipeline. Det er afgørende for Sjælsø ikke mindst i en situation med ustabile markedsmæssige og finansielle forhold at kreditfaciliteter løbende kan forlænges, og at projekter og andre aktiver kan finansieres i takt med, at der opstår behov herfor. Som omtalt i årsrapporten for 2011 er det derfor fortsat afgørende, at Sjælsø løbende får finansieret nye projekter, forlænget lån vedrørende eksisterende projekter under udvikling og styrket likviditeten ved salg af projekter og tilbagebetaling af tilgodehavende. FORTSAT FOKUS PÅ LIKVIDITET OG DRIFT I den nuværende markedssituation med lavere omsætning og indtjening har Sjælsø betydelig fokus på at optimere koncernens balance og likviditet, bl.a. ved gennemførelse af igangværende projekter og salg af projekterne i koncernens pipeline, hvorved Sjælsøs gældsforpligtelser og negative cash-flow fra driften reduceres. Sjælsø har samtidig vedvarende fokus på at sikre den rette balance mellem kapacitetsomkostninger og forventet aktivitetsniveau, og samtidig fastholde en organisation med den nødvendige viden og kompetence for at kunne udvikle og gennemføre projekterne i pipelinen. 8 Sjælsøs halvårsrapport 2012

TILGODEHAVENDE HOS PG SCANDINAVIAN INVEST AB Sjælsø har fortsat et tilgodehavende fra tidligere solgte retailprojekter i Sverige, Norge og Finland, der blev afleveret til investor i 2008 og 2009. Med udsigterne til et relativt lavt aktivitetsniveau i den kommende tid samt fortsat vanskelig adgang til finansiering og refinansiering af aktiver har det afgørende betydning for Sjælsø, at tilbagebetaling af tilgodehavendet påbegyndes, og at der derved frigøres likviditet til finansiering af den løbende drift og nye aktiviteter. Sjælsø forventer, at en del af tilgodehavendet frigøres i 2012. Der er i 1. halvår 2012 foretaget en yderligere nedskrivning på kr. 10 mio. til imødegåelse af tab på tilgodehavendet, da et forceret videresalg af ejendommene medfører en forhøjet risiko for, at en del af tilgodehavendet ikke kan inddækkes. BEGIVENHEDER EFTER STATUSDAGEN Der er efter statusdagen indgået aftale om salg af Sjælsøs norske aktiviteter. Der henvises til særskilt omtale heraf. RESULTATFORVENTNINGER FOR 2012 Med baggrund i forventningen om en fortsat øget aktivitet på alle Sjælsøs markeder og en fortsat stabilisering af de finansielle forhold forventes det, at Sjælsøs aktiviteter og indtjening vil fortsætte med at udvikle sig positivt i 2012. Der forventes for 2012 fortsat et bedre resultat før skat og nedskrivninger for fortsættende aktiviteter end underskuddet på kr. 130 mio. i 2011. Usikkerheden omkring resultatudviklingen for 2012 knytter sig hovedsageligt til risikoen for negative markedsmæssige ændringer og mulighederne for opnåelse af finansiering og dermed bl.a. timingen af indgåelse af salgsaftaler og tidspunkt for igangsætning af byggerierne. Visualisering: Udsigten og byhusene på Margretheholm Sjælsøs halvårsrapport 2012 9

Ledelsesberetning Pipeline PIPELINE AF PROJEKTER Sjælsøs pipeline af mulige kommende projekter omfatter bl.a. følgende projekter: DANMARK Erhvervsprojekter Areal (m 2 ) Potentiel salgsværdi (mio.kr.) Ørestad City og Ørestad Syd 100.000 2.150 Teglholmen, København 19.800 390 Hillerød 20.600 340 Lyngby Hovedgade 12.000 335 Århus 17.800 240 Gyngemosen, Søborg 7.800 145 Boligprojekter Margretheholm, København 13.100 290 Teglholmen, København 48.800 1.100 Skanderborg Bakker 24.600 450 Gyngemosen, København 27.200 600 Retailprojekter Valby 3.800 70 Slagelse 5.500 60 Ølstykke 3.100 40 SVERIGE Boligprojekter Stockholm, Pampas 10.000 300 Stockholm, Lille Essinge 10.000 400 Retailprojekter Uppsala 10.600 145 Mora 13.100 135 Skövde 8.000 105 Bollnäs 4.700 40 Sjælsøs pipeline af kommende projekter omfatter projektmuligheder på koncernens grunde og bygninger, samt på grunde, hvorpå Sjælsø har købsoptioner. Sjælsø søger til stadighed at have en attraktiv pipeline af projekter, der matcher efterspørgslen fra lejere, investorer og boligkøbere efter nye projekter og beliggenheder. Pipelinen tilpasses så vidt muligt løbende, i takt med at markedet ændrer sig. Som følge af markedsudviklingen og fokus på nedbringelse af Sjælsøs balance søges pipelinen for nærværende primært udbygget via indgåelse af aftaler om købsoptioner på grunde. Der vil som udgangspunkt ikke blive foretaget egentlige opkøb af byggegrunde, uden at både investor og finansiering af projektet er sikret. Sjælsø har i dag en pipeline af ikke igangsatte projekter med en potentiel salgsværdi for de færdigudviklede projekter på ca. kr. 10,5 mia., hvoraf ca. kr. 8,8 mia. vedrører det danske marked og resten de øvrige nordiske markeder. Pipelinen er i 1. halvår 2012 blevet reduceret som følge af salg af projekter og frasalg af de norske aktiviteter. Idet de polske projekter forventes solgt på projektniveau, indgår de ikke i koncernens pipeline af kommende projekter. Potentiel salgsværdi af pipeline (mio.kr.): DANMARK SVERIGE FINLAND I ALT Erhverv 4.900 - - 4.900 Bolig 3.700 930-4.630 Retail 225 590 190 1.005 I alt 8.825 1.520 190 10.535 Den bogførte værdi af projekterne udgør ca. kr. 2,6 mia. i form af investering i færdiggjorte usolgte projekter, byggegrunde, byggemodning af grunde samt ejendomme med videreudvikling for øje. FINLAND Retailprojekter Vaasa 8.000 95 Espoo 4.000 55 Kaarina 3.800 40 10 Sjælsøs halvårsrapport 2012

Foto: Marina House og Grundfos Kollegiet, Aarhus Havn Sjælsøs halvårsrapport 2012 11

Ledelsesberetning Kommentarer til regnskab for 1. halvår 2012 OPHØRENDE AKTIVITETER - POLEN OG NORGE I forbindelse med en forestående igangsætning af flere større projekter i Sjælsø Norges pipeline har Sjælsø vurderet, at det vil være mest hensigtsmæssigt at foretage et samlet salg af de norske aktiviteter til en stærk lokal aktør fremfor at gennemføre projekterne i Sjælsø regi. De norske aktiviteter er derfor indregnet under ophørende aktiviteter på lige fod med koncernens aktiviteter i Polen. Som tidligere omtalt i ledelsesberetningen er de norske aktiviteter efterfølgende afhændet i juli 2012. Omsætning og omkostninger vedrørende Polen og Norge indgår derfor ikke i præsentationen af koncernens omsætning og omkostninger, men indgår i linjen Resultat efter skat af ophørende aktiviteter, som tillige indeholder periodens nedskrivning på kr. 8 mio. til forventet realisationsværdi af de polske aktiviteter og et forventet tab på salg af de norske aktiviteter med kr. 6 mio. Sammenligningstal i resultatopgørelsen er tilrettet i overensstemmelse hermed. I opgørelsen af koncernens finansielle stilling er alle aktiver vedrørende Polen og Norge samlet i linjen Aktiver bestemt for salg, mens forpligtelser vedrørende Polen og Norge er samlet i linjen Forpligtelser tilknyttet aktiver bestemt for salg. I overensstemmelse med IFRS er sammenligningstallene for balanceposter ikke tilrettet. 2011. Der er således sket en fortsat forbedring af den underliggende drift. Forbedringen i resultatet skyldes stigende projektbidrag med kr. 30 mio., reducerede kapacitetsomkostninger med kr. 5 mio., mens netto finansielle omkostninger er steget med kr. 3 mio. Projektbidraget før nedskrivninger udgør kr. 60 mio. i 1. halvår 2012 mod kr. 30 mio. i 1. halvår 2011. Indtjeningen er med 10,3% på niveau med 1. halvår 2011 og fortsat ikke tilfredsstillende. I projektbidraget indgår udover indtjening på solgte projekter også omkostninger til salg og udvikling af mulige nye projekter samt ejendommenes lejeindtægter og driftsudgifter, eksklusiv finansielle poster. Sjælsø forventer fortsat at gennemføre visse projekter i pipelinen med en reduceret avance, såfremt dette bidrager til at reducere balancen og liggeomkostningerne og samtidigt har en positiv effekt på soliditeten og det økonomiske råderum. Sjælsøs samlede kapacitetsomkostninger (personale- og driftsomkostninger) udgjorde i 1. halvår 2012 kr. 62 mio. kr. mod kr. 67 mio. kr. i 1. halvår 2011, og er således reduceret med yderligere 8%. UDVIKLING I OMSÆTNING AF FORTSÆTTENDE AKTIVITETER Omsætningen udgjorde i 1. halvår 2012 kr. 583 mio., og er således fordoblet i forhold til 1. halvår 2011. Omsætningen i 1. halvår 2012 vedrører erhvervs-, retailog boligprojekter solgt til investorer samt boliger solgt og leveret til private boligkøbere. 75% af omsætningen vedrører boliger, mens resten relateres til retail- og erhvervsprojekter. 72% af omsætningen vedrører projekter i Danmark. Solgte boliger til private boligkøbere indgår først i omsætningen på tidspunktet, hvor de afleveres til køberne. Sjælsø indgik i 1. halvår 2012 aftaler om salg af 34 ejerboliger i Danmark og Sverige. Der blev i 1. halvår 2012 afleveret 58 ejerboliger, som er medregnet i omsætningen i 1. halvår 2012. Til sammenligning blev der i 1. halvår 2011 solgt 53 ejerboliger og afleveret 10 ejerboliger. Det er fortsat Sjælsøs målsætning at skabe en kontrolleret lønsom vækst ved at øge omsætningen i såvel Danmark som udland indenfor alle projekttyper. RESULTATUDVIKLING AF FORTSÆTTENDE AKTIVITETER Det samlede koncernresultat af fortsættende aktiviteter før nedskrivninger og skat blev i 1. halvår 2012 et underskud på kr. 63 mio. mod et underskud på kr. 95 mio. i 1. halvår 12 Sjælsøs halvårsrapport 2012 Foto: Kalkbrottet, Malmö

Sjælsø har vedvarende fokus på at sikre den rette balance mellem kapacitetsomkostninger og forventet aktivitetsniveau, og samtidig fastholde en organisation med den nødvendige viden og kompetence for at kunne udvikle og gennemføre projekterne i pipelinen. De finansielle indtægter og omkostninger udgør netto en udgift på kr. 61 mio. mod en udgift på kr. 57 mio. i 1. halvår 2011. I finansielle poster indgår udgifter til tidligere afviklede rentesikringsaftaler med kr. 20 mio., hvilket er uændret fra 1. halvår 2011. Udgiften vil i 2. halvår 2012 udgøre kr. 13 mio. og herefter i perioden frem til medio 2020 ca. kr. 5 mio. årligt. Et tilsvarende beløb vil løbende blive indtægtsført under totalindkomst, hvorfor koncernens egenkapital og balance ikke påvirkes heraf. VÆRDIREGULERINGER OG NEDSKRIVNINGER (FORTSÆTTENDE AKTIVITETER) Sjælsø revurderer løbende indtjeningsmulighederne fra projekter, i hvilke projektbeholdningens grunde og ejendomme indgår. Sjælsø har vurderet koncernens projektværdier og tilgodehavender. Der er herefter i 1. halvår 2012 foretaget en nedskrivning af projektbeholdning og tilgodehavender med i alt kr. 25 mio., mod en nedskrivning på kr. 272 mio. i 1. halvår 2011. De i 1. halvår 2012 foretagne nedskrivninger vedrører igangværende og færdige usolgte projekter med kr. 15 mio. samt tilgodehavender hos associerede selskaber med kr. 10 mio. Efter de nævnte værdireguleringer/nedskrivninger blev resultatet af fortsættende aktiviteter før skat i 1. halvår 2012 et underskud på kr. 88 mio., og efter skat et underskud på kr. 90 mio. RESULTATUDVIKLING AF OPHØRENDE AKTIVITETER De ophørende aktiviteter i Polen har i 1. halvår 2012 realiseret et underskud efter skat på kr. 14 mio., inklusiv en nedskrivning på kr. 8 mio. I 1. halvår 2011 var underskuddet på kr. 276 mio. Der blev i 1. halvår 2012 solgt 19 ejerboliger i Scandinavian House mod 35 ejerboliger i 1. halvår 2011. Der er 97 usolgte lejligheder i projektet pr. 30. juni 2012. Der er vedrørende de ophørende aktiviteter i Norge i 1. halvår 2012 realiseret et underskud efter skat på kr. 10 mio., inklusiv et tab ved salg af virksomheden og den tilknyttede goodwill på kr. 6 mio. Sjælsøs halvårsrapport 2012 13

Projektbeholdningen i egen regning sammensætter sig således pr. 30. juni 2012: EGENKAPITALUDVIKLING Egenkapitalen udgør pr. 30. juni 2012 kr. 570 mio., og er i forhold til 31. december 2011 reduceret med kr. 86 mio. Udviklingen i egenkapitalen kan specificeres således (mio.kr.): PROJEKTBEHOLDNINGEN MIO. KR. Grunde 1.397 Igangværende projekter 449 Færdige projekter 729 I alt 2.575 Egenkapital pr. 31. december 2011 656 Resultat for 1. halvår 2012 efter skat -114 Valutakursreguleringer vedr. datterselskaber 7 Værdiregulering m.m., rentesikring 20 Optjente warrants indregnet som personaleomkostning 1 Egenkapital pr. 30. juni 2012 570 GEOGRAFISK FORDELING Danmark 2.409 Sverige 146 Finland 20 I alt 2.575 GRUNDE Danmark 1.338 Sverige 41 Finland 18 I alt 1.397 IGANGVÆRENDE PROJEKTER Danmark 374 Sverige 73 Finland 2 I alt 449 FÆRDIGE PROJEKTER Danmark 697 Sverige 32 I alt 729 Soliditeten udgør 14,2% pr. 30. juni 2012, mod 14,9% ultimo 2011. Sjælsø har vedvarende fokus på at forbedre soliditeten via reetablering af indtjeningen og fortsat reduktion af balancen. BALANCEUDVIKLING Den samlede koncernbalance er i 1. halvår 2012 reduceret med yderligere kr. 393 mio., og udgør pr. 30. juni 2012 kr. 4,0 mia. Reduktionen skyldes primært årets salg, levering og afregning af projekter. Kursen på PLN er i forhold til DKK steget med 5% i årets løb, hvilket har øget værdien i DKK af de aktiver, der indgår i Aktiver bestemt for salg (ophørende aktiviteter). PROJEKTBEHOLDNING I EGEN REGNING Projektbeholdningen i egen regning er i 1. halvår 2012 reduceret med kr. 413 mio. til kr. 2.575 mio., hvoraf kr. 7 mio. er overført til Aktiver bestemt for salg (ophørende aktiviteter), mens kr. 15 mio. kan henføres til foretagne nedskrivninger. Værdien af projektet i Odense, kr. 161 mio., med tilhørende gældsforpligtelser finansieret på non-recourse vilkår er som tidligere ikke medtaget i koncernbalancen og opgørelsen af projektbeholdningen i egen regning. Sjælsø revurderer løbende indtjeningsmulighederne fra projekter, i hvilke projektbeholdningens grunde og ejendomme indgår. Pr. 30. juni 2012 har Sjælsø foretaget en fornyet vurdering af projektværdierne ud fra de aktuelle budgetter og projektforventninger. Testen gav anledning til yderligere nedskrivninger af projektbeholdningen med kr. 15 mio. 14 Sjælsøs halvårsrapport 2012

TILGODEHAVENDER OG LANGFRISTEDE FINANSIELLE AKTIVER Kapitalandele i associerede virksomheder vedrører ejerandele på 27% i Nordic Property Assets (NPA) og 27% i PGSI Holding. Kapitalandelene er i lighed med foregående år værdiansat til nul. Sjælsøs tilgodehavende hos PGSI Holding koncernen på kr. 234 mio. er optaget som kortfristet tilgodehavende i lighed med ultimo 2011. Indtjeningen på ejendomsporteføljen, som er stillet til sikkerhed for Sjælsøs tilgodehavende hos PGSI koncernen, har udviklet sig som forventet. Grundet risikoen for tab, som følge af Sjælsøs ønske om at fremme en realisering af porteføljen og dermed tilbagebetaling af Sjælsøs tilgodehavender, er der i 1. halvår 2012 nedskrevet yderligere kr. 10 mio. på tilgodehavendet. Udskudte skatteaktiver udgør pr 30. juni 2012 kr. 17 mio. og vedrører Sjælsøs svenske aktiviteter. Udskudte skatteaktiver vedrørende Danmark er ikke indregnet, idet det vurderes, at aktiverne ikke kan udnyttes indenfor en kortere periode. Ikke indregnede skatteaktiver i Danmark udgør kr. 237 mio. pr. 30. juni 2012. GOODWILL I overensstemmelse med IAS 36 tester Sjælsø værdien af goodwill i forbindelse med udarbejdelsen af årsrapporten samt ved eventuelle indikationer af værdiforringelse. Testen foretages ved en tilbagediskontering af forventet fremtidig cash-flow, og er således baseret på en value-inuse værdi for Sjælsø. I forbindelse med aflæggelsen af halvårsrapporten 2011 blev goodwill nedskrevet med kr. 170 mio. I forbindelse med udarbejdelsen af halvårsrapporten for 2012 har Sjælsø foretaget en gennemgang og analyse af de forudsætninger, som blev anvendt ved testen ultimo 2011, og har vurderet, at der ikke er indikationer på yderligere værdiforringelse. Goodwill relateret til Norge er indregnet i posten Aktiver bestemt for salg og efterfølgende realiseret i juli 2012. Goodwill relateret til de øvrige nordiske lande pr. 30. juni 2012 er forøget med kr. 3 mio., som følge af valutakursreguleringer. Under de nuværende usikre finansielle og markedsmæssige forhold er nedskrivningstest af goodwill behæftet med større usikkerhed end sædvanligt, idet de langsigtede konsekvenser af de usikre markedsforhold er vanskelige at vurdere. Det er imidlertid bestyrelsens og direktionens vurdering, at der også fremadrettet er et profitabelt markedsgrundlag for Sjælsø, der understøtter den indregnede værdi af goodwill i regnskabet. AKTIVER BESTEMT FOR SALG (OPHØRENDE AKTIVITETER I POLEN OG NORGE) Aktiviteterne i Polen, omfatter joint venturet Scandinavian House, to grunde til kontorprojekter og en grund til et retailprojekt. Der pågår forhandling om salg af de tre grunde, og der sælges løbende ejerlejligheder i Scandinavian House. Aktiviteterne i Norge er solgt primo juli 2012. Visualisering: Skövde, Sverige Sjælsøs halvårsrapport 2012 15

GÆLD TIL KREDITINSTITTUTER FORTSÆTTENDE AKTIVITETER Den samlede gæld til kreditinstitutter vedrørende fortsættende aktiviteter udgør pr. 30. juni 2012 kr. 2.868 mio., mod kr. 3.131 mio. ultimo 2011. Gæld vedrørende polske aktiviteter er kategoriseret som forpligtelser tilknyttet aktiver bestemt for salg. Der er ikke gæld til kreditinstitutter vedrørende de norske aktiviteter. Gælden til kreditinstitutter er netto reduceret med kr. 263 mio., som følge af indfrielse af lån i forbindelse med salg af projekter. Gæld vedrørende fortsættende aktiviteter med forfald indenfor 1 år relateres i væsentligt omfang til igangværende og færdigbyggede projekter i Danmark og Sverige og mindre kreditter med løbende genforhandling. Sjælsø har løbende en dialog med selskabets bankforbindelser og genforhandler løbende lån, så der opnås bedst mulige sammenhæng mellem finansieringen og forventningerne til projekternes udvikling, gennemførelse og salg. Det er væsentligt for Sjælsø, at lån fortsat løbende bliver forlænget, indtil de indfries med provenu fra salg af de projekter lånene finansierer. Genforhandlingstidspunktet er udtryk for det tidspunkt, hvor Sjælsø skal forhandle en ny forlængelse af de pågældende lån, såfremt de ikke er indfriet ved salg af projektet. Nedenstående oversigt over genforhandlingstidspunkter for lån er inklusiv Sjælsøs konsoliderede andel af gæld i joint ventures, men eksklusiv gæld vedrørende de polske aktiviteter på kr. 269 mio. Gæld vedrørende de polske projekter forfalder til betaling i 2013-2014. Projekterne i Polen forventes at være solgt forinden. Det skal bemærkes, at branchen traditionelt ikke har haft lange kredittilsagn på projektfinansieringer. Sjælsø har under hensyntagen til den generelle usikkerhed løbende forhandlet længere løbetider på lån og vil fortsat søge at sikre, at projektlån til finansiering af grundbeholdningen har en lang løbetid. Sjælsø har fortsat fokus på at nedbringe koncernens bankgæld ved gennemførelse af projekter på koncernens grunde. FORPLIGTELSER TILKNYTTET AKTIVER BESTEMT FOR SALG (OP- HØRENDE AKTIVITETER) Gæld til kreditinstitutter er med kr. 269 mio. den største del af forpligtelserne vedrørende ophørende aktiviteter. LIKVIDITETSUDVIKLING De samlede likvide beholdninger til fri disposition udgør pr. 30. juni 2012 kr. 77 mio. Korrigeres der for likviditet, der henligger i joint ventures og i selskaber, hvor likviditeten ikke er til fuld rådighed for koncernen, udgør likviditet til fri disposition kr. 68 mio. Likviditet til fri disposition anvendes til at sikre betaling af den løbende drift i koncernen, herunder drifts- og liggeomkostninger. I 1. halvår 2012 er pengestrømme fra driftsaktiviteterne negative med kr. 35 mio. EVENTUALFORPLIGTELSER OG SIKKERHEDSSTILLELSER Sjælsø har i årets løb påtaget sig nye sædvanlige forpligtelser og sikkerhedsstillelser i forbindelse med belåning af koncernens projektbeholdning, herunder ved indgåelse af aftaler om lån i forbindelse med igangsætning af byggeri af projekter. genforhandlingstidspunkter for Sjælsøs lån: Genforhandlingstidspunkter for Sjælsøs lån 31-12-11 30-06-12 mio. kr % mio. kr % Lån vedr. solgte projekter 233 7% 276 10% Lån med genforhandling indenfor 1 år 531 17% 251 9% Lån med genforhandling indenfor 2 år 278 9% 149 5% Lån med genforhandling indenfor 3 år 1.961 63% 937 32% Lån med genforhandling efter 3 år 128 4% 1.255 44% Lån i alt 3.131 100% 2.868 100% 16 Sjælsøs halvårsrapport 2012

Der er i forbindelse med opnåelse af finansiering af projekter i flere tilfælde afgivet selvskyldnerkaution fra Sjælsø Gruppen A/S, ligesom andre koncernselskaber i en række tilfælde har afgivet selvskyldnerkaution og stillet sikkerhed overfor de långivende banker i forbindelse med koncernselskabers og joint venture selskabers opnåelse af projektfinansiering. Herudover har Sjælsø uændret i forbindelse med sikringen af selskabets engagement i Nordic Property Assets og PGSI Holding - på lige fod med selskabernes anden aktionær - påtaget sig en kaution, der ikke forventes at medføre tab. Der er fortsat for hovedparten af koncernens kreditfaciliteter indgået aftaler om change of control, hvorefter lånene kan forlanges indfriet i tilfælde af change of control eller en eventuel afnotering af Sjælsø Gruppen A/S fra NASDAQ OMX Copenhagen. FINANSIELLE OG MARKEDSMÆSSIGE RISICI Der er ikke i 1. halvår 2012 sket væsentlige ændringer i Sjælsøs finansielle og markedsmæssige risici. For en beskrivelse af de finansielle og markedsmæssige risici mv. henvises til årsrapporten for 2011 og omtalen tidligere i ledelsesberetningen og noterne. AKTIONÆRFORHOLD Sjælsø Gruppen A/S er noteret på NASDAQ OMX Copenhagen under fondskode 10241751. Sjælsø Gruppen A/S havde pr. 30. juni 2012 ca. 6.500 navnenoterede aktionærer. Navnenoterede aktionærer tegner sig for 87% af den samlede aktiekapital. Sjælsøs beholdning af egne aktier udgør 1.139.728 aktier, svarende til 1,5% af selskabets samlede aktiekapital. Følgende aktionærer har oplyst, at de ejer mere end 5% af aktiekapitalen: SG Nord Holding A/S, København * Finansiel Stabilitet A/S, København VV Vervaltungs GmbH, Tyskland * SG Nord Holding A/S har meddelt at eje 27% af selskabets aktiekapital. Foto: Søborg Huse, Gyngemosen Sjælsøs halvårsrapport 2012 17

LEDELSESPÅTEGNING Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt halvårsrapporten for 2012 for Sjælsø Gruppen A/S. Halvårsrapporten, der ikke er revideret eller reviewet af selskabets revisorer, aflægges i overensstemmelse med IAS 34, Præsentation af delårsregnskaber som godkendt af EU, og danske oplysningskrav til delårsrapporter for børsnoterede selskaber. Det er vores opfattelse, at halvårsregnskabet giver et retvisende billede af koncernens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 30. juni 2012 samt af resultatet af koncernens aktiviteter og pengestrømme for perioden 1. januar - 30. juni 2012. Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for udviklingen i koncernens aktiviteter og økonomiske forhold, periodens resultat og den finansielle stilling som helhed for de virksomheder, der er omfattet af koncernregnskabet samt en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som koncernen står overfor. Opmærksomheden henledes i øvrigt på omtale af forudsætninger og usikkerheder vedrørende finansiering og markedsgrundlag i ledelsesberetningen og note 7. Allerød den 28. august 2012 Direktion Flemming Joseph Jensen Adm. direktør, CEO Torben Black Direktør, CFO Bestyrelse John R. Frederiksen Formand Holger Dock Næstformand Jan Olav Braaten Björn Casserlöv Carsten Nygaard Knudsen Henrik Kristian Moltke 18 Sjælsøs halvårsrapport 2012

Foto: Stævnen, Ørestad Syd Sjælsøs halvårsrapport 2012 19

RESULTAT- OG TOTALINDKOMSTOPGØRELSE for koncernen i 1.000 kr. 2011 2012 2011 Note Resultatopgørelse 1. halvår 1. halvår Hele året Resultat af fortsættende aktiviteter Omsætning 283.043 582.818 1.079.984 Direkte omkostninger (252.880) (523.029) (954.937) 1 Nedskrivning af projektbeholdning og tilgodehavender (271.791) (25.000) (312.890) Projektbidrag (241.628) 34.789 (187.843) Personaleomkostninger (49.445) (41.833) (99.003) Af- og nedskrivninger af materielle aktiver (1.461) (989) (2.640) 3 Nedskrivning af goodwill (170.000) 0 (170.000) Andre driftsomkostninger (16.549) (19.430) (40.667) Andre driftsindtægter 0 0 42 Resultat af primær drift (479.083) (27.463) (500.111) Resultat af associerede virksomheder (399) 0 (1.392) Finansielle indtægter 16.624 10.976 29.382 Finansielle omkostninger (73.701) (71.621) (135.305) Resultat før skat (536.559) (88.108) (607.426) 2 Skat af periodens resultat (65.304) (1.957) (38.123) Periodens resultat (fortsættende aktiviteter) (601.863) (90.065) (645.549) Resultat af ophørende aktiviteter 10 Periodens resultat efter skat (ophørende aktiviteter) (277.499) (24.019) (352.939) Periodens resultat (879.362) (114.084) (998.488) Totalindkomstopgørelse Periodens resultat (879.362) (114.084) (998.488) Anden totalindkomst indregnet direkte på egenkapital Valutakursregulering, selvstændige udenlandske enheder (6.789) 5.748 2.583 Dagsværdiregulering, rentesikring før skat (5.073) 0 (100.175) Realiserede sikringstransaktioner indregnet i finansielle poster 19.774 20.085 39.980 Skat af periodens sikringstransaktioner (2.464) 0 (2.464) Anden totalindkomst i alt (fortsættende aktiviteter) 5.448 25.833 (60.076) Valutakursregulering, selvstændige udenlandske enheder (ophørende aktiviteter) 327 1.063 4.361 Anden totalindkomst i alt 5.775 26.896 (55.715) Periodens totalindkomst (873.587) (87.188) (1.054.203) 4 Nøgletal (kr.) Resultat pr. aktie á DKK 1 (EPS) (11,61) (1,51) (13,18) Resultat pr. aktie á DKK 1 - Inkl. tildelte ej udnyttede warrants (10,29) (1,30) (11,73) Totalindkomst pr. aktie á DKK 1 (11,53) (1,15) (13,91) Nøgletal for fortsættende aktiviteter (kr.) Resultat pr. aktie á DKK 1 (EPS) (7,95) (1,19) (8,52) Resultat pr. aktie á DKK 1 - Inkl. tildelte ej udnyttede warrants (7,04) (1,03) (8,99) 20 Sjælsøs halvårsrapport 2012

OPGØRELSE AF FINANSIEL STILLING i 1.000 kr. 2011 2012 2011 Note Aktiver 30. juni 30. juni 31. dec. 3 Goodwill 367.948 359.749 372.157 Immaterielle aktiver i alt 367.948 359.749 372.157 Driftsmateriel og inventar 12.686 9.338 10.542 Materielle aktiver i alt 12.686 9.338 10.542 Værdipapirer 5.948 2.300 2.572 Kapitalandele i associerede virksomheder 23.413 0 0 1 Tilgodehavender hos associerede virksomheder 239.932 0 0 Ansvarlig kapital i joint ventures 30.412 31.850 31.428 1 Tilgodehavender hos joint ventures 0 1.529 1.573 Tilgodehavender fra salg 28.361 28.516 28.516 Andre tilgodehavender 0 3.821 18.837 2 Udskudte skatteaktiver 8.274 17.200 24.296 Langfristede finansielle aktiver i alt 336.340 85.216 107.222 Langfristede aktiver i alt 716.974 454.303 489.921 Projektbeholdning, solgte projekter 76.841 242.950 69.450 1 Projektbeholdning, egen regning 3.389.013 2.574.468 2.988.270 Projektbeholdning i alt 3.465.854 2.817.418 3.057.720 1 Tilgodehavender fra salg 53.789 64.850 33.665 Igangværende solgte projekter 66.851 9.748 40.792 Tilgodehavender fra salg i alt 120.640 74.598 74.457 Tilgodehavender hos associerede virksomheder 1.722 233.704 232.135 Andre tilgodehavender 27.006 39.266 22.681 Forudbetalte omkostninger 4.524 5.484 4.245 Tilgodehavender i alt 153.892 353.052 333.518 Værdipapirer og kapitalandele 635 300 635 Indestående på deponerings- og sikringskonti 60.241 60.333 211.747 Likvide beholdninger til fri disposition 117.693 77.434 87.051 10 Aktiver bestemt for salg (ophørende aktiviteter) 0 241.263 216.405 Kortfristede aktiver i alt 3.798.315 3.549.800 3.907.076 Aktiver i alt 4.515.289 4.004.103 4.396.997 Sjælsøs halvårsrapport 2012 21

Opgørelse af finansiel stilling i 1.000 kr. 2011 2012 2011 Note Passiver 30. juni 30. juni 31. dec. 4 Aktiekapital 769.094 76.909 769.094 Reserve for dagsværdiregulering, sikringsinstrumenter 4.847 (49.964) (70.049) Reserve for valutakursregulering, selvstændige udenlandske enheder (fortsættende aktiviteter) (4.101) 11.019 5.571 Reserve for valutakursregulering, selvstændige udenlandske enheder (ophørende aktiviteter) (8.875) (3.778) (5.141) Overført resultat 74.390 535.426 (43.280) Egenkapital i alt 835.355 569.612 656.195 Hensat udskudt skat 15.660 5.635 4.853 Øvrige hensatte forpligtelser 74.196 52.780 82.871 Kreditinstitutter 2.509.673 2.577.901 2.405.116 Ansvarlig kapital i joint venture 30.412 31.850 31.428 Skyldig selskabsskat 450 0 0 Afledte finansielle instrumenter, rentesikring 44.589 0 0 Langfristede forpligtelser i alt 2.674.980 2.668.166 2.524.268 Øvrige hensatte forpligtelser 31.662 27.287 29.194 Kreditinstitutter 762.002 290.298 726.190 Acontobetalinger, projektsalg 13.612 1.082 6.802 Leverandører af varer og tjenesteydelser 136.164 121.547 120.317 Skyldig selskabsskat 1.786 999 767 Andre gældsforpligtelser 59.728 50.743 59.119 Kortfristede forpligtelser i alt (fortsættende aktiviteter) 1.004.954 491.956 942.389 10 Forpligtelser tilknyttet aktiver bestemt for salg (ophørende aktiviteter) 0 274.369 274.145 Kortfristede forpligtelser i alt 1.004.954 766.325 1.216.534 Forpligtelser i alt 3.679.934 3.434.491 3.740.802 Passiver i alt 4.515.289 4.004.103 4.396.997 22 Sjælsøs halvårsrapport 2012

Opgørelse af pengestrømme i 1.000 kr. Driftens likviditetsvirkning 2011 2012 2011 1. halvår 1. halvår Hele året Periodens resultat af primær drift (479.083) (27.463) (500.111) Regulering for ikke kontante poster (af- og nedskrivninger mm.) 437.108 (568) 515.507 Ændring i projektbeholdning (70.311) 219.573 9.302 Ændring i tilgodehavender mm. 34.021 (14.722) 77.777 Ændring i deponerings- og sikringskonti 38.962 150.928 (129.224) Ændring i projektfinansiering 69.134 (310.557) 240.919 Ændring i leverandørgæld og anden gæld (67.074) (10.684) (179.303) Pengestrømme fra drift før finansielle poster og skat (37.243) 6.507 34.867 Finansielle indbetalinger 4.801 9.931 32.243 Finansielle udbetalinger (55.029) (51.201) (131.000) Pengestrømme fra drift før skattebetalinger (87.471) (34.763) (63.890) Betalt selskabsskat (inkl. andel af betalt skat i joint ventures) (1.075) (405) (1.713) Pengestrømme fra driftsaktivitet (88.546) (35.168) (65.603) Investeringernes likviditetsvirkning Køb af driftsmateriel og inventar (574) (184) (1.056) Salg af driftsmateriel og inventar 751 300 927 Investering i øvrige finansielle aktiver 996 272 (589) Pengestrømme fra investeringer 1.173 388 (718) Finansieringens likviditetsvirkning Ændring af lån til finansiering af anlægsaktiver 0 47.449 0 Ændring i ansvarlige lån i joint ventures 1.191 1.045 2.206 Pengestrømme fra finansiering 1.191 48.494 2.206 Årets pengestrømme Periodens pengestrømme fra fortsættende aktiviteter (86.182) 13.714 (64.115) Periodens pengestrømme fra ophørende aktiviteter (45.761) (23.967) (95.574) Periodens pengestrømme (131.943) (10.253) (159.689) Likvid beholdning til fri disposition 01.01. 250.105 90.171 250.105 Valutakursregulering (469) 895 (245) Likvid beholdning til fri disposition på balancedagen 117.693 80.813 90.171 Koncernens samlede likvide beholdninger kan specificeres således: Likvide beholdninger til fri disposition (ekskl. uudnyttede kreditter), fortsættende aktiviteter 109.633 77.434 86.343 Likvide beholdninger til fri disposition, ophørende aktiviteter 8.060 3.379 3.828 Likvide beholdninger i alt 117.693 80.813 90.171 Indeståender på deponerings- og sikringskonti, fortsættende aktiviteter 59.815 60.333 211.261 Indeståender på deponerings- og sikringskonti, ophørende aktiviteter 426 10.381 8.864 Likvide beholdninger i alt 177.934 151.527 310.296 Heraf likvide beholdninger i joint ventures (27.001) (15.764) (24.415) Likvide beholdninger i Sjælsø 150.933 135.763 285.881 Pengestrømsopgørelsen kan ikke udledes alene af det offentliggjorte regnskabsmateriale. Sjælsøs halvårsrapport 2012 23