Markedspuls 4. kvartal 2010 MarkedsPULS MarkedsPULS er et redskab, der på delområder og ejendomstyper angiver et interval for forventet afkastkrav og markedsleje. De angivne niveauer er baseret på Colliers Hans Vestergaards brede markedskendskab og er baseret på faktiske indgåede handler og indgåede lejekontrakter samt indgående dialoger med aktører i markedet. Der er flere forhold, der er afgørende for værdiansættelsen af den enkelte ejendom, herunder særligt ejendommens stand, lejernes bonitet, lejekontraktens uopsigelighed m.v. MarkedsPULS kan derfor ikke ubetinget anvendes til værdiansættelse af den enkelte ejendom, men vil kunne anvendes som benchmark i forbindelse med værdiansættelsen. De angivne niveauer er alene vejledende og Colliers Hans Vestergaard tager forbehold for de opgivne tal, der er uden ansvar. og afkastkrav Den leje, som en kvalificeret villig lejer og en kvalificeret villig udlejer på vurderingstidspunktet ville aftale for det pågældende lejemål, blandt andet under hensyntagen til beliggenhed, størrelse, anvendelse, fleksibilitet, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand. Den angivne markedsleje er angivet i kr. pr. m² pr. år og er eksklusiv driftsudgifter. Beliggenhed De enkelte geografiske områder er opdelt i kategorierne:, og. Opdelingen er knyttet til den enkelte ejendomskategori. En god beliggenhed for én ejendomstype kan være dårlig for en anden. Som eksempel på dette forhold kan nævnes en gågadeejendom med detailforretning i bunden og kontorer på etagerne over. Beliggenheden kan være beliggenhed for forretningen men for kontorerne, for eksempel på grund af dårlige adgangs- og p-forhold. De tre beliggenhedskriterier kan nærmere defineres som følgende: beliggenhed: Absolut topbeliggenhed. Optimal for ejendommenes anvendelse, tidssvarende og fremtidssikret. Høj genudlejningssikkerhed og forventeligt kort liggetid. Udgør ca. 10 % af det geografiske område i kategorien. beliggenhed: God beliggenhed, tidssvarende og svarer til ejendommens anvendelse. Gode genudlejningsmuligheder, som afspejler de generelle markedsforhold. Udgør ca. 60 % af det geografiske område i kategorien. beliggenhed: Ejendommens beliggenhed understøtter ikke længere ejendommens tiltænkte anvendelse. Kategorien vil typisk være vanskelig at genudleje. Udgør ca. 30 % af det geografiske område i kategorien. et er defineret som første års direkte afkast, svarende til bruttolejen fratrukket ejendommens driftsomkostninger sat i forhold til den kontante købesum for ejendommen. Det antages, at ejendommen er udlejet på markedskonforme vilkår og er uden tomgang.
MarkedsPULS Colliers Hans Vestergaard 4. kvartal 2010 Ejendomstyper Moderne kontorejendomme, som er opført enten som et-plans ejendomme eller etage-byggeri i moderne konstruktioner og har en høj tilpasningsevne til lejere. Ejendommene er fleksible i deres indretning, typisk med skillevægge opbygget i lette elementer, og kan relativt let tilpasses ændrede krav til opdeling og indretning. Der er tidssvarende ventilationssystemer med temperaturstyring, grundbelysning og kabling. For afkastkravene antages det, at ejendommene er udlejet på længere lejekontrakter. Ældre kontorejendomme, hvor indretningen ikke, eller kun vanskeligt, kan ændres. Ejendommene er uden tidssvarende klimaregulering og uden tidssvarende installationer. Ejendommen er udlejet på længere lejekontrakter. For afkastkravene antages det, at ejendommene er udlejet på længere lejekontrakter. Nyere boligudlejningsejendomme, som er omfattet af reglerne om fri huslejefastsættelse i henhold til Boligreguleringsloven 15 a m.fl. Ældre boligudlejningsejendomme, som er omfattet af Boligreguleringslovens bestemmelser om henlæggelse til vedligeholdelse i henhold til lovens 18 og 18b, og omkostningsbestemt husleje i henhold til lovens 7, 8 og 9, stk. 1. Det forudsættes, at der er tale om rene omkostningsbudgetter uden reguleringer i henhold til lovens 5 stk. 2 eller 9 stk. 2. Ejendomme med 6 eller færre lejemål, omfattet af det såkaldte småhusreglement, er ikke indeholdt. For yderligere information kontakt Colliers Hans Vestergaards analyseafdeling på telefon 70 23 00 20. Industri- og logistikejendomme, som er opført i en moderne søjle/drager konstruktion med elementopbyggende betonfacader og built-up-tag med hældning. Den indvendige højde er mellem 6 og 7 meter under spær/dragere. Der forudsættes at være en i forhold til anvendelsen passende administrationsdel i ejendommen. Ejendommene er beliggende i erhvervsområder med flere ejendomme af tilsvarende type. For afkastkravene antages det, ejendommene er udlejet til gode lejere på længere lejekontrakter. Ejendommene er af størrelse (volumen på 25 75 mio. kr.) Retailejendomme, fx i gågader, med lejemål som henvender sig til udvalgsvareforretninger. Lejemålene er regulære med en passende facadebredde og i størrelsesordenen 100 400 m². Ejendomme med dagligvarebutikker, som har lejemål udlejet på længere lejekontrakter. Ejendomme med boksbutikker i eksterne handelsområder, som henvender sig til udvalgsforretninger. Ejendomme, som må anvendes til salg af pladskrævende varegrupper i henhold til planlovens bestemmelser herom, er ikke omfattet. For afkastkravene antages det, at butikkerne er udlejet på længere lejekontrakter.
Kontor Sjælland Moderne kontorejendomme Ældre kontorejendomme Beliggenhedsniveau København City 1.600 5,00 % Brokvarterer og Frederiksberg 1. 1.050 900 5,25 % 5,50 % 5,75 % Havnefront 1.700 1. 1.100 5,00 % 5,25 % Ørestaden 1. 1.100 5,25 % 5,50 % Amager 900 800 700 5,25 % 5,50 % 6,00 % Ring 1 2 1.000 900 800 5,75 % 6,00 % 6,50 % Forstæder Nord 1.300 1.000 800 5,25 % 5,50 % 6,00 % Forstæder Syd, Vest 900 750 600 5,75 % 6,00 % 6,50 % Nordsjælland Hillerød 1.150 900 750 5,75 % 6,00 % 6,50 % Helsingør 1.000 750 600 5,75 % 6,00 % Øvrige byer Sjælland Roskilde 1.000 800 700 5,50 % 5,75 % 6,25 % Køge 1.100 900 700 5,50 % 5,75 % 6,25 % Næstved, Ringsted og Slagelse 800 650 425 6,75 % 7,25 % 1.500 1.350 1.100 5,00 % 5,25 % 5,50 % 1.000 900 800 5,25 % 5,50 % 5,75 % 750 700 650 5,50 % 5,75 % 6,25 % 700 600 500 6,00 % 6,25 % 6,75 % 800 700 600 5,50 % 5,75 % 6,25 % 700 600 500 6,00 % 6,25 % 6,75 % 1.000 850 700 6,25 % 6,50 % 925 750 600 6,25 % 6,50 % 1.000 800 600 5,75 % 6,25 % 6,75 % 1.100 900 600 5,75 % 6,00 % 6,50 % 700 550 400 7,50 % 8,25 % Moderne kontorejendomme Ældre kontorejendomme Beliggenhedsniveau Århus City og Havn 1.300 1.150 1.000 5,75 % 6,00 % 6,25 % Århus Nord og Skejby 1.000 950 900 5,75 % 6,00 % 6,25 % Omkring ydre Ringvej 1.000 900 6,00 % 6,25 % 6,50 % Horsens 900 800 700 6,75 % 7,25 % 8,00 % Herning, Randers og Silkeborg 850 775 700 6,50 % 7,50 % Skive 800 650 550 6,75 % 7,25 % Viborg 900 700 600 6,50 % 7,50 % 1. 1.000 900 5,75 % 6,00 % 6,25 % 900 850 800 5,75% 6,00% 6,25 % 900 800 700 6,00 % 6,25 % 6,50 % 725 625 575 7,50 % 8,00 % 8,50 % 700 600 450 6,50 % 7,50 % 600 500 400 7,25 % 7,75 % 8,50 % 650 550 425 6,75 % 7,25 % 7,75 % 3
Kontor Moderne kontorejendomme Ældre kontorejendomme Beliggenhedsniveau Aalborg City 1.100 850 700 6,00 % 6,75 % 7,25 % Øvrige Aalborg 875 775 675 6,50 % 7,50 % Nørresundby 775 700 625 7,50 % 8,50 % Hjørring 775 675 550 7,75 % 8,50 % Frederikshavn 775 675 550 7,25 % 7,75 % 8,50 % 825 650 550 6,50 % 7,25 % 7,75 % 725 600 500 6,75 % 7,25 % 7,75 % 675 550 425 7,50 % 8,00 % 8,50 % 625 525 400 7,75 % 8,50 % 9,00 % 625 525 400 7,75 % 8,50 % 9,00 % Trekantområdet og Sydjylland Moderne kontorejendomme Ældre kontorejendomme Beliggenhedsniveau Trekantområdet Vejle 950 800 700 6,50 % 7,75 % Kolding 950 800 700 6,50 % 7,75 % Fredericia 950 800 700 6,50 % 7,25 % 8,00 % Sydjylland Esbjerg 950 800 700 6,50 % 7,25 % 7,75 % 725 600 475 7,50 % 8,00 % 8,50 % 725 600 475 7,50 % 8,00 % 8,50 % 725 600 475 7,75 % 8,00 % 8,75 % 725 600 475 7,50 % 8,00 % 8,50 % Moderne kontorejendomme Ældre kontorejendomme Beliggenhedsniveau Odense City 950 750 600 6,50 % 9,00 % Øvrige Odense 900 700 500 8,00 % 9,00 % Svendborg 900 675 450 8,00 % 9,00 % Middelfart 850 650 450 8,00 % 9,00 % Nyborg 800 650 450 8,00 % 9,00 % 750 650 550 8,00 % 9,00 % 750 650 550 8,00 % 10,00 % 600 500 400 7,50 % 8,50 % 10,00 % 650 550 450 7,25 % 8,00 % 10,00 % 600 500 400 7,75 % 8,50 % 10,00 % 4
Industri og logistik Sjælland Industri- og logistikejendomme Beliggenhedsniveau København Amager 400 375 350 7,75 % 8,00 % 9,00% Ring 1 2 450 400 375 7,50 % 7,75 % 8,75% Forstæder Nord 450 400 375 7,75 % 8,25 % 8,75% Forstæder Syd, Vest 450 400 375 7,50 % 7,75 % 8,75% Nordsjælland Helsingør 375 300 275 8,00 % 8,25 % 9,00 % Øvrige byer Sjælland Roskilde 400 350 300 8,00 % 8,25 % 8,75% Køge 400 350 300 7,75 % 8,00 % 8,50% Næstved, Ringsted og Slagelse 350 275 225 8,25 % 8,50 % 9,00 % Industri- og logistikejendomme Beliggenhedsniveau Århus City, Nord og havn 375 325 7,25 % 7,75 % 8,25 % Øvrige Århus 300 8,00 % 8,75 % 9,50 % Omkring ydre Ringvej 325 275 7,25 % 7,75 % 8,25 % Horsens 300 7,75 % 8,25 % 8,75 % Herning 300 225 175 8,00 % 8,50 % 9,00 % Randers 275 225 150 8,25 % 8,50 % 8,75 % Silkeborg 300 8,00 % 8,75 % 9,50 % Skive 175 8,50 % 8,75 % 9,25 % Viborg 275 225 8,00 % 8,50 % 9,00 % 5
Indust r i o g lo gistik Industri- og logistikejendomme Øvrige Aalborg 350 300 225 7,50 % 8,50 % Nørresundby 375 300 7,75 % 8,50 % 9,00 % Hjørring 275 225 175 8,00 % 9,25 % Frederikshavn 275 225 175 8,00 % 9,25 % Beliggenhedsniveau Trekantområdet og Sydjylland Industri- og logistikejendomme Vejle 325 7,75 % 8,25 % Kolding 325 7,75 % 8,25 % Fredericia 325 7,75 % 8,25 % 300 7,75 % 8,25 % Beliggenhedsniveau Trekantområdet Sydjylland Esbjerg Industri- og logistikejendomme Beliggenhedsniveau Øvrige Odense 275 8,00 % 8,75 % 9,25 % Svendborg 275 8,25 % 9,00 % 10,50 % Middelfart 275 8,75 % 9,50 % 10,00 % Nyborg 225 175 8,75 % 9,50 % 10,00 % 6
Retail Sjælland Retailejendomme Dagligvarebutikker Beliggenhedsniveau København City 18.000 10.000 2.750 4,50 % 5,00 % 5,50 % Brokvarterer og Frederiksberg 3.300 1.600 900 5,00 % 5,50 % 6,00 % Havnefront Ørestaden Amager 2.300 1.100 800 6,00 % 6,50 % Ring 1 2 1.700 1.400 800 6,25 % 6,50 % Forstæder Nord 3.500 1.500 1.000 5,25 % 5,75 % 6,25 % Forstæder Syd, Vest 2.000 1.100 900 6,00 % 6,50 % Nordsjælland Hillerød 2.500 1. 800 6,00 % 6,50 % Helsingør 2.000 1. 800 6,00 % 6,50 % Øvrige byer Sjælland Roskilde 3.000 2.000 1. 5,50 % 6,00 % 6,25 % Køge 3.000 2.000 1. 5,50 % 6,00 % 6,25 % Næstved, Ringsted og Slagelse 1.600 1. 700 6,50 % 6,75 % 7,25 % 5,75 % 6,00 % 6,00 % 6,50 % 6,75 % 6,75 % Retailejendomme Dagligvarebutikker Beliggenhedsniveau Århus City, Nord og havn 5.500 4.700 2.400 4,75 % 5,25 % 5,75 % Horsens 2.800 2.350 1.400 5,50 % 6,00 % 6,50 % Herning 3.000 2.000 1.000 5,50 % 5,75 % 6,25 % Randers 2.500 2.000 1.500 5,50 % 5,75 % 6,25 % Silkeborg 3. 2.750 1.500 5,50 % 5,75 % 6,25 % Skanderborg 2.000 1.500 1.000 5,75 % 6,00 % 6,50 % Skive 2.000 1. 750 6,00 % 6,25 % 6,75 % Viborg 2.900 1.700 1.000 5,50 % 5,75 % 6,25 % 6,75 % 7,25 % 7,25 % 7
Retail Retailejendomme Dagligvarebutikker Beliggenhedsniveau Nordlylland Aalborg City 4.000 2.400 1.475 5,50 % 5,75 % 6,50 % Øvrige Aalborg 1.300 1.000 700 6,50 % 6,75 % 7,50 % Nørresundby 1.000 700 550 6,75 % 7,50 % Hjørring 1.800 1. 600 6,75 % 7,25 % 7,75 % Frederikshavn 1.800 1. 575 6,75 % 7,25 % 7,75 % 6,75 % Trekantområdet og Sydjylland Retailejendomme Dagligvarebutikker Beliggenhedsniveau Trekantområdet Vejle 3. 2.500 1. 5,50 % 5,75 % 6,50 % Kolding 1.700 1.500 1.000 6,00 % 6,50 % 7,25 % Fredericia 2.000 1. 800 6,00 % 6,50 % 7,25 % Sydjylland Esbjerg 3.000 2.500 1. 5,50 % 5,75 % 6,50 % Retailejendomme Dagligvarebutikker Beliggenhedsniveau Odense City 5.500 3.000 1.500 5,25 % 5,50 % 6,50 % Øvrige Odense Svendborg 2.800 850 600 6,50 % 7,50 % 8,00 % Middelfart 1.500 1.000 6,50 % 7,25 % Nyborg 1.800 1.000 6,50 % 7,25 % 7,25 % 7,25 % 7,25 % 7,25 % 8
boksbutikker Sjælland Boksbutikker Beliggenhedsniveau København Ring 1 2 1.000 850 700 7,25 % 7,50 % 7,75 % Forstæder Nord 1.100 900 800 7,25 % 7,50 % Forstæder Syd, Vest 1.000 900 800 7,25 % 7,50 % 7,75 % Nordsjælland Hillerød 900 800 600 7,25 % 7,50 % 7,75 % Helsingør 900 800 600 7,25 % 7,50 % 7,75 % Øvrige byer Sjælland Roskilde 1.000 900 600 7,25 % 7,50 % Køge 800 700 600 7,25 % 7,50 % Næstved, Ringsted og Slagelse 800 700 600 7,25 % 7,50 % 7,75 % Boksbutikker Beliggenhedsniveau Århus Øvrige Århus 1.350 1.000 750 6,50 % 6,75 % 7,25 % Horsens 850 700 600 7,25 % 7,50 % Herning 1.100 900 600 6,75 % 7,25 % Randers 1.100 900 600 6,75 % 7,50 % Silkeborg 1.300 950 550 6,50 % 6,75 % 7,25 % Skanderborg 900 650 450 6,75 % 7,25 % Skive 750 650 550 7,25 % 7,50 % 8,00 % Viborg 875 775 675 7,25 % 7,50 % 7,75 % 9
boksbutikker Boksbutikker Beliggenhedsniveau Øvrige Aalborg 1.100 775 575 7,25 % 7,50 % Nørresundby 800 675 500 7,25 % 7,50 % 7,75 % Hjørring 750 650 500 7,25 % 7,50 % 8,00 % Frederikshavn 725 650 500 7,25 % 7,50 % 8,00 % Trekantområdet og Sydjylland Boksbutikker Beliggenhedsniveau Trekantområdet Vejle 850 700 600 7,25 % 7,50 % Kolding 850 800 750 7,25 % 7,50 % Fredericia 850 700 600 7,25 % 7,50 % Sydjylland Esbjerg 850 700 600 7,25 % 7,50 % Boksbutikker Beliggenhedsniveau Øvrige Odense 950 850 700 7,50 % 8,50 % Svendborg 800 700 500 7,25 % 8,00 % 9,00 % 10
boligudlejningsejendomme Sjælland Nyere boligudlejningsejendomme Ældre boligudlejningsejd. Beliggenhedsniveau København City 1.800 1.300 1. 5,00 % 5,25 % 5,50 % Brokvarterer og Frederiksberg 1.450 1. 1.100 5,00 % 5,50 % 5,75 % Havnefront 1.500 1. 1.000 5,00 % 5,50 % 5,75 % Ørestaden 1. 1.000 900 5,50 % 5,75 % 6,00 % Amager 1.400 1.000 900 5,50 % 5,75 % 6,00 % Ring 1 2 1.100 900 750 5,75 % 6,00 % 6,25 % Forstæder Nord 1.300 1.100 800 5,25 % 5,50 % 5,75 % Forstæder Syd, Vest 1.000 850 750 5,25 % 5,50 % 5,75 % Nordsjælland Hillerød 1.100 1.000 900 6,50 % 8,00 % Helsingør 1.100 1.000 900 6,50 % 6,75 % Øvrige byer Sjælland Roskilde 1.100 900 700 5,50 % 5,75 % 6,25 % Køge 1.100 900 800 5,50 % 6,00 % 6,25 % Næstved, Ringsted og Slagelse 900 800 550 5,75 % 6,75 % 3,75 % 4,00 % 4,50 % 3,75 % 4,00 % 4,50 % 4,00 % 4,25 % 5,00 % 5,00 % 5,25 % 6,00 % 3,75 % 4,00 % 4,50 % 5,00 % 5,25 % 5,75 % 5,50 % 6,00 % 6,75 % 5,50 % 6,00 % 6,75 % 5,00 % 5,75 % 6,50 % 5,00 % 5,75 % 6,50 % 6,00 % 6,75 % 7,50 % Nyere boligudlejningsejendomme Ældre boligudlejningsejd. Beliggenhedsniveau Århus City 1.450 4,75 % 5,25 % 5,50 % Øvrige Århus 1. 5,50 % 6,00 % 6,25 % Horsens 900 700 600 5,75 % 6,25 % 6,50 % Skanderborg 1.000 6,00 % 6,25 % 6,50 % Skive 875 775 700 6,50 % 7,50 % Viborg 925 825 750 6,50 % 7,50 % 4,50 % 5,00 % 5,50 % 5,50 % 6,00 % 6,50 % 5,75 % 6,25 % 6,00 % 6,25 % 6,50 % 6,25 % 6,75 % 7,25 % 6,00 % 6,25 % 6,50 % 11
boligudlejningsejendomme Nyere boligudlejningsejendomme Ældre boligudlejningsejd. Beliggenhedsniveau Aalborg City 1.075 925 825 6,00 % 6,50 % 6,75 % Øvrige Aalborg 950 850 800 6,50 % 7,50 % Nørresundby 950 825 700 6,25 % 6,75 % 7,25 % Hjørring 875 725 600 6,50 % 7,75 % Frederikshavn 775 675 575 6,50 % 7,75 % 5,00 % 5,50 % 6,00 % 5,75 % 6,00 % 6,25 % 6,25 % 6,50 % 6,75 % 7,25 % 8,00 % 6,75 % 7,25 % 8,00 % Trekantområdet og Sydjylland Nyere boligudlejningsejendomme Ældre boligudlejningsejd. Beliggenhedsniveau Trekantområdet Vejle 900 800 675 5,75 % 6,25 % 6,50 % Kolding 900 800 675 5,75 % 6,25 % 6,50 % Fredericia 825 750 650 5,75 % 6,25 % 6,50 % Sydjylland Esbjerg 800 725 650 5,75 % 6,25 % 6,50 % 5,75 % 6,25 % 5,75 % 6,25 % 5,75 % 6,25 % 5,75 % 6,25 % Nyere boligudlejningsejendomme Ældre boligudlejningsejd. Beliggenhedsniveau Odense City 1.050 950 5,75 % 6,50 % 5,50 % Øvrige Odense 1.000 900 6,00 % 6,25 % 6,25 % Svendborg 900 800 600 6,00 % 6,50 % 7,50 % Middelfart 900 800 6,25 % 6,50 % 5,75 % Nyborg 1.000 800 6,25 % 6,50 % 6,25 % 5,00 % 5,25 % 5,50 % 5,00 % 5,25 % 5,50 % 6,25 % 6,50 % 7,25 % 6,25 % 6,50 % 6,25 % 6,50 % 12