Torben Haugaard Nielsen Gl Frederiksborgvej 30 3200 Helsinge Sag: 2015/15912 051 Id: 019281 Afdelingsnavn Plan- og Miljøudvalget Postadresse Postboks 10, 3200 Helsinge 06. april 2016 Personlig henvendelse Rådhusvej 3 3200 Helsinge tlf: 7249 6000 e-mail: Gribskov@Gribskov.dk Landzonetilladelse til udstykning og opførelse af 2 boliger Åbnings- og telefontid Man-ons 10-14 Torsdag 10-17 Fredag 10-13 Ejendommen 2 a Høbjerg Hegn, Helsinge, Gammel Frederiksborgvej 30 Gribskov Kommune giver hermed landzonetilladelse til udstykning af 2 grunde samt opførelse af 2 helårsboliger herpå, på ejendommen Gammel Frederiksborgvej 30, Helsinge. Beslutningen er truffet på Plan- og Miljøudvalgets møde den 04.04.2016 under punkt nr. 55. Landzonetilladelsen er givet i henhold til planlovens 35, stk. 1. Landzonetilladelsen er baseret på ansøgningsmateriale dateret den 27.01.2016 med efterfølgende revideret materiale dateret 10.02.16 og supplerende bilag af 12.02.16. Landzonetilladelsen gives på disse vilkår : 1. at boligerne placeres indenfor byggefelter i princippet som vist på udstykningsplanen, 2. at boligerne opføres med en lang facade orienteret mod hhv. Gl. Frederiksborgvej og stikvejen mod vest, som vist på udstykningsplanen, 3. 4. 5. 6. 7. at boligerne får karakter af 1 1/2 plans længehuse med 45-50 graders taghældning, så der er mulighed for udnyttelse af 1. salen, at boligareal inklusive tagetagen for den enkelte bolig ikke overstiger 250 m2, at tagmaterialet er uglaseret tegl uden udhæng, alternativt stråtag hvis afstandskrav hertil kan overholdes, at boligerne placeres i forskudte niveauer med respekt for det naturlige terræn, så der foretages mindst mulig terrænbearbejdning, at der ikke opsættes faste hegn. Side 1
8. 9. Museet skal kontaktes forud for gravearbejde. Landzonetilladelsen må ikke udnyttes, før du har modtaget byggetilladelse. Vilkår nr. 1-7 skal i henhold til planlovens 55 tinglyses på ejendommen 2a Høbjerg Hegn, og tinglysningsdokumentet skal overføres til de to nye ejendomme, når de bliver udstykket. Det er ejer eller ejers rådgiver, der foretager tinglysningen og sender dokumentation om det til kommunen. Du kan læse om de øvrige krav ved udnyttelse af tilladelsen i Del 3. Begrundelse for afgørelsen Plan- og Miljøudvalget ønsker en udstykning, der understøtter Helsinges rolle som hovedby og attraktiv boligby. Udvalget vurderer, at det ansøgte projekt er en udstykning, der samtidig tilgodeser områdets værdier, og at der med de stillede vilkår sker en tilpasning til det lokale miljø. Der er i landzonesagen foretaget en samlet vurdering også i forhold til skovbyggelinjen. Lovgrundlag 1. Planloven (Lovbekendtgørelse nr. 1529 af 23. november 2015 med senere ændringer). 2. Kommuneplan 2013-2025 for Gribskov Kommune 3. Habitatbekendtgørelsen (Bekendtgørelse nr. 1826 af 16. december 2015 om udpegning og administration af internationale naturbeskyttelsesområder samt beskyttelse af visse arter) Eventuelle spørgsmål til afgørelsen Hvis du har spørgsmål eller ønsker yderligere oplysninger, er du velkommen til at kontakte Agnete Sørensen på telefon 72 49 67 51 eller på email: aosoe@gribskov.dk. Bilag til landzonetilladelsen 1. Udstykningsforslag og principillustration 2. Notat med gennemgang og vurdering af indsigelser Orientering om landzonetilladelsen sendes til : Danmarks Naturfredningsforening, Lokalafdeling Gribskov Museum Nordsjælland - Gilleleje Friluftsrådet, kredsformand og -næstformand For redegørelse i sagen, se Del 2, redegørelse. For udnyttelsesmulighed og klagevejledning, se Del 3, udnyttelse og klage. Venlig hilsen Lis Vedel teamleder Agnete Odgaard Sørensen planlægger Side 2
Del 2: Redegørelse for sagen Redegørelse for ansøgningen Ejer af ejendommen har søgt landzonetilladelse til at udstykke 2 grunde til bebyggelse med enfamiliehuse. Projektet indeholder en udstykningsplan med to grunde på omkring 1000 og 1200 m 2, en fælles indkørsel fra Gl. Frederiksborgvej og to byggefelter. Der er indtænkt bæredygtighed ved mulighed for optimering af solenergi samt etablering af jordvarme. Kortmateriale er vedlagt, se bilag 1. Boligerne kan opføres som vinkelbyggeri, men placeres med en lang facade orienteret mod hhv. Gl. Frederiksborgvej og stikvejen mod vest, så de kobler sig på vejen og den eksisterende bebyggelse. Boligerne får primært karakter af længehuse i 1 1/2 plan med 45-50 graders taghældning, så der er mulighed for udnyttelse af 1. salen. Der ønskes mulighed for kviste og for tag af enten uglaseret tegl uden udhæng eller stråtag. Boligerne placeres i forskudte niveauer med respekt for det naturlige terræn, så der foretages mindst mulig terrænbearbejdning. Med projektet bevares det frie kig mellem ejendommens nuværende bebyggelse mod øst og sø/mosearealet mod vest, så der fortsat er udsyn til skoven fra Gl. Frederiksborgvej. Oplysninger om ejendommen Ejendommen består af matr. nr. 2 a Høbjerg Hegn, Helsinge. Det samlede grundareal udgør godt 5,1 ha og bebyggelse består ifølge BBR af et stuehus til landbrugsejendom med et bebygget areal på 281 m 2. Ejendommen er landbrugsnoteret og der er er hestehold. Ejendommen afgrænses af Høbjerg Hegn som nordlig nabo og Gammel Frederiksborgvej med bebyggelse i byzone mod syd. I Kommuneplan 2013-2025 er området bl.a udpeget som "Bevaringsværdigt landskab", "Bynær rekreativ zone" og "Område med landbrugsinteresser". Det ligger desuden indenfor skovbyggelinjen, i første række mod Høbjerg Hegn, der ligger ca. 130 meter fra det areal, der ønskes udstykket. Gammel Frederiksborgvej er udpeget som en del af et større "Rekreativt rutenet" som cykelrute. Gl. Frederiksborgvej danner grænsen mellem by og land på den strækning, hvor ejendommen ligger, og det opleves tydeligt i området. På sydsiden af vejen er der karakter af boligområde med tættere og nyere boligbebyggelse og mindre haver. Den nordlige side af vejen er karakteriseret ved en enkelt række huse på store grunde - og derefter skov. Husene ligger helt ud til vejen og er generelt ældre bygninger med præg af husmandssteder. Ved ansøgers ejendom er der en pause i bebyggelsen langs vejen. Her åbner området sig med udsyn til marker, en mindre sø/mose og skovbrynet bag ved. Internationale naturbeskyttelseområder - Natura 2000 Ejendommen ligger ikke i eller nær et Natura 2000-område. Nærmeste Natura 2000-område er nr. 133 Gribskov, Esrum Sø, Esrum Å og Snævret Skov. Det ligger ca. 2,8 km væk. Gribskov Kommune vurderer på grund af afstanden, at denne landzonetilladelse ikke vil medføre forringelse eller forstyrrelse af den særligt beskyttede natur eller de udpegede arter i det internationale naturbeskyttelsesområde. Strengt beskyttede arter Gribskov Kommune skønner, at projektet ikke vil forringe levevilkårene for dyre- og plantearter omfattet af Habitatdirektivets bilag IV. Vi har dog ikke Side 3
detaljeret kendskab til de enkelte arters forekomst i området. Naboorientering og partshøring Ansøgningen har i henhold til planlovens 35, stk 5 været i naboorientering. 3 naboer og grundejerforeninger har afgivet bemærkninger. De primære indsigelser mod projektet er forringelse af rekreativ værdi i området, en mindsket mulighed for udsyn ved at bygge indenfor skovbyggelinjen samt øget trafik på Gammel Frederiksborgvej. Ejer kommenterede indsigelserne i mail af 09.03.16. De indkomne bemærkninger har ikke bragt nye forhold frem, som har givet anledning til en ændret vurdering eller ændringer i projektet. I et samlet notat, vedlagt som bilag 2 til landzonetilladelsen, er indsigelserne gennemgået. Vurderingen heri er et udtryk for Plan- og Miljøudvalgets holdning og er dermed en del af begrundelsen for afgørelsen. Side 4
Del 3: Udnyttelse og klage Andre nødvendige tilladelser /dispensationer Jf. Naturbeskyttelseslovens 17 stk. 2, jf. lov nr. 1630 af 26.12.13, kræves der ikke dispensation fra skovbyggelinjen til bebyggelse, hvortil der er meddelt landzonetilladelse. Udnyttelse af tilladelsen Du må først udnytte tilladelsen, når klagefristen er udløbet. Hvis der bliver klaget, har klagen den virkning, at tilladelsen kun må udnyttes, hvis Naturog Miljøklagenævnet bestemmer det. Kommunen vil orientere dig, hvis der bliver klaget over tilladelsen. Det ansøgte kræver byggetilladelse i henhold til Byggelovens 16. Du skal søge om byggetilladelse via www.bygogmiljoe.dk. Du må ikke påbegynde byggearbejdet, før du har modtaget en byggetilladelse. Vi behandler først en byggesag efter udløb af landzonetilladelsens klagefrist. Læs mere om byggesagsbehandling, frister og gebyrer m.v. på kommunens hjemmeside. Du skal være opmærksom på, at Museum Nordsjælland - Gilleleje skal kontaktes, hvis der er risiko for at støde på fortidsminder under eventuelt gravearbejde. Du kan kontakte museet på e-mail post@museumns.dk. Tinglyste deklarationer Det er dit ansvar at overholde tinglyste deklarationer på ejendommen. Hvis der er bestemmelser heri, som kan have betydning for byggeriet, skal du sende os en kopi af deklarationen, før vi kan give byggetilladelse. Forældelse, jf. planlovens 56 Tilladelsen bortfalder, hvis den ikke er udnyttet inden 3 år efter, at den er meddelt. Klagevejledning, jf. planlovens 59, 60 og 62 Klageberettigede Du kan klage over afgørelsen. Afgørelsen kan også påklages af miljøministeren og i øvrigt af enhver med retlig interesse i sagens udfald. Forhold, der kan påklages Afgørelsen kan påklages til fuld efterprøvelse af både rets- og skønsspørgsmål. Klagemyndighed Klagemyndighed er Natur- og Miljøklagenævnet. Du klager via Klageportalen, som du finder et link til på forsiden af www.nmkn.dk. Klageportalen ligger på www.borger.dk og www.virk.dk. Du logger på www.borger.dk eller www.virk.dk, ligesom du plejer, typisk med NEM-ID. Klagen sendes gennem Klageportalen til den myndighed, der har truffet afgørelsen. En klage er indgivet, når den er tilgængelig for myndigheden i Klageportalen. Når du klager, skal du betale et gebyr på kr. 500. Du betaler gebyret med betalingskort i Klageportalen. Natur- og Miljøklagenævnet skal som udgangspunkt afvise en klage, der kommer uden om Klageportalen, hvis der ikke er særlige grunde til det. Hvis du ønsker at blive fritaget for at bruge Klageportalen, skal du sende en begrundet anmodning til den myndighed, der har truffet afgørelse i sagen. Myndigheden videresender herefter anmodningen til Natur- og Miljøklagenævnet, som træffer afgørelse om, hvorvidt din anmodning kan imødekommes. Gebyr Det er en betingelse for Natur- og Miljøklagenævnets behandling af din Side 5
klage, at du indbetaler ovennævnte gebyr på 500 kr. Klagen bliver først sendt videre, når gebyret er betalt, og du har endeligt godkendt din klage. Gebyret tilbagebetales, hvis 1) du får helt eller delvis medhold i din klage, 2) den påklagede afgørelse ændres eller ophæves, eller 3) klagen afvises (som følge af overskredet klagefrist, manglende klageberettigelse eller fordi klagen ikke er omfattet af nævnets kompetence). Yderligere vejledning om gebyrordningen kan findes på Natur- og Miljøklagenævnets hjemmeside www.nmkn.dk. Klagefrist Klagen skal være indgivet skriftligt i Klageportale n inden 4 uger efter offentliggørelse. Offentliggørelsen sker på Gribskov Kommunes hjemmeside www.gribskov.dk/høring den 06.04.2016. Eventuel domstolsprøvelse Hvis sagen ønskes indbragt til afgørelse for domstolene, skal dette ske inden 6 måneder, fra afgørelsen er offentliggjort. Side 6
Eksempel på hustype til Udstykning på Gl. Frederiksborgvej 1½-plans hus på 172 m 2 Bernt Nielsen Huse
Bilag 3 til PMU 04.04.2016: Gennemgang af nabobemærkninger Udstykningssag Gammel Frederiksborgvej 30, Helsinge Der er indkommet 3 breve med bemærkninger efter naboorientering. Bemærkningerne er sammenfattet i dette notat, efterfulgt af ejers evt. supplerende oplysninger og administrationens vurdering. Bem. 1 fra Ib Kristensen, på vegne af Grf. Bymose Park, Andelsboligforeningen Gl. Frederiksborgvej og beboerne i Bymose Park 35-49: IK henviser til tidligere brev af 18.10.15, og fremsender supplerende indsigelser. 1a) IK bemærker, at området i kommuneplanen er udpeget som bevaringsværdigt landskab, bynær rekreativ zone og område med landbrugsinteresser. Administrationen bemærker, at det er korrekt, at der er udpegninger med bevaringsværdier, men at projektet er søgt begrænset til en størrelse og karakter, der kan indpasses uden væsentlige landskabelige ændringer. 1b) IK bemærker, at området ligger indenfor skovbyggelinjen, 130 m fra Høbjerg Hegn. Natur- og Miljøklagenævnet menes i 1995 at have stadfæstet, at der ikke kunne bygges nord-nordøst for Gl. Frederiksborgvej pga skovbyggelinjen. Boligforeningen er etableret i tillid til kommunens garanti for, at de ikke kunne miste den frie udsigt til skoven pga skovbyggelinjen og arealets landzonestatus. IK påpeger, at byggeriet vil reducere fri udsigt til mark og skovbryn væsentligt, måske totalt for nogle genboer. Boligforeningen tog netop hensyn til skovbyggelinjen ved selv at trække deres byggeri meget langt tilbage fra vejen. Ejer bemærker, at han har fuld råderet over arealet hvad angår landbrugsdriften, og at han derfor har umiddelbar mulighed for eksempelvis at opføre læhegn eller at plante juletræer, hvilket vil lukke udsynet til skovbrynet fra vejen. Administrationen bemærker, at kommunen i hver enkelt sag om byggeri indenfor skovbyggelinjen skal foretage en konkret vurdering. De landskabelige forhold med sammenhæng mellem skovbryn og de åbne arealer tages i betragtning ved vurdering af, om der kan gives landzonetilladelse til udstykning. I denne sag vurderer vi, at områdets karakter og nuværende kvaliteter kan fastholdes ved at begrænse nyt byggeri til den lomme, der ligger umiddelbart op ad beplantningen omkring søen/mosen, hvor der ikke har været direkte udsyn til skovbrynet. 1c) IK mener, at yderligere biltrafik ikke bør tilgodeses på en vejstrækning udpeget som del af et større rekreativt rutenet som Side 1
cykelrute. Ejer bemærker, at biltrafikken generelt er øget de seneste 10 år pga nye udstykninger, samt at vejen også belastes af ulovlig gæsteparkering, når der er festarrangementer i Bymose Parks fælleshus. Endvidere vil ejer kunne øge sine landbrugsaktiviteter med øget trafik til følge, uden det kan hindres. Administrationen bemærker, at området trafikalt set kan bære to ekstra enfamilieboliger uden gener af større omfang. 1d) IK undrer sig over, at det beskrives, at udstykningen ligger sydvest for Gl. Frederiksborgvej - det ses ikke at være rigtigt. Administrationen bemærker, at den nævnte vending i ansøgningen kan være misvisende, men at der jævnfør medfølgende kortbilag menes den sydvestlige del af ejendommen Gl. Frederiksborgvej 30, der ganske rigtigt ligger nordvest for vejen. 1e) IK opfordrer udvalget til at sikre et unikt stykke natur i Helsinges nære periferi, som frirum for naboer og andre, der nyder området til gang, løb og cykling næsten uden biltrafik. Området benyttes meget også af børnehaver, skoler og kursuscentrets gæster, som har direkte adgang til Høbjerg Hegn. Ejer bemærker, at projektet kun dækker ca. 30 m af vejens nordøstlige side, hvorfor der stadig vil være et meget stort areal med frit udsyn til skovbrynet. Ejer bemærker generelt, at han har råderet over sit areal indenfor lovgivningens rammer, og at det ikke er offentlig ejendom, selvom naboer kalder det et 'rekreativt område'. Administrationen bemærker, at der med projektet er tilstræbt dels bevaring af det væsentligste åbne strøg, dels en tilpasning af byggeriet til områdets karakter. Bem. 2 fra Lene Bagger og Bo Petersen: Disse er ikke blevet naboorienteret direkte, men er medlem af Grundejerforeningen Høbjerg Hegn, der er blevet orienteret. 2a) Disse naboer har boet på Gl. Frederiksborgvej i 36 år og dermed også i 1995, hvor grundejerforeningen meget aktivt gik ind i tidligere sag om udstykning. Udstykningen blev dengang afvist på grund af landzone og skovbyggelinje. Derfor undrer det, at der igen er snak om udstykning her. De spørger til, hvad der har ændret sig i forhold til skovbyggelinje, rekreativt område (cykelrute mv), status som landzone, naturbeskyttelse og bevaringsværdigt landskab? De henstiller til udvalget at ansøgningen afvises. Ejer bemærker, at udstykningen kun i ringe omfang vil begrænse de rekreative muligheder, som området i forvejen tilbyder. Administrationen bemærker, at der fortsat er de nævnte beskyttelsesinteresser, men at der med en samlet vurdering ses at være mulighed for et begrænset projekt med to boliger. Der skal træffes beslutning i den enkelte sag, og mulighed for indpasning er vurderet jævnfør punkt 1a-1e ovenfor. Side 2
Bem. 3 fra Grundejerforeningen Høbjerg Hegn v/ formand Jakob Grøndahl: 3a) Grundejerforeningen har ifølge deres vedtægter bl.a. til formål at bevare det landlige miljø i foreningens område. Formanden kan på baggrund af dette og tidligere møder i foreningen meddele, at foreningen ikke kan gå ind for projektet. Ejendommen Gl. Frederiksborgvej 30 er det sidste tilbageværende frie areal med frit udsyn fra vejen til skovbrynet. Det er et meget væsentligt og karakteristisk element i området, som ikke bør indskrænkes yderligere. Ejer sætter spørgsmålstegn ved, om det er den samlede grundejerforenings holdning, der udtrykkes, og bemærker at han kender til flere beboere, der ikke har problemer med projektet. Administrationen henviser til punkt 1a, 1b og 1e ovenfor. 3b) Grundejerforeningen mener, at udstykning og byggeri er særlig kritisk det pågældende sted, da det er tæt på en mose, som er et særlig værdifuldt element i områdets karakter. Både for grundejerforeningens beboere og andre passerende vil det være ødelæggende. Den sidste rest af landligt miljø vil forsvinde. Ejer påpeger, at der ikke ændres noget ved selve mosen, samt at den ligger langt inde på egen grund uden offetlig adgang. Hvad angår vandafledning vil området ikke blive belastet af 2 nye beboelser, da overfladevandet i forvejen afledes til mosen. Administrationen bemærker, at selve mosen/søen bevares som naturtype og landskabselement. Som nævnt i punkt 1e er der tilstræbt dels bevaring af områdets væsentligste åbne strøg, dels en tilpasning af byggeriet til områdets karakter, så det landlige miljø bedst muligt bevares. 3c) Grundejerforeningen mener, at byggeri indenfor skovbyggelinjen bør undgås, og i undtagelsestilfælde bør der foreligge stærke hensyn, der taler for byggeri. Der er ikke sådanne hensyn nævnt i ansøgningen. Administrationen henviser til punkt 1b. Side 3