Nasdaq OMX Copenhagen A/S Fondsbørsmeddelelse nr. 7/2009 Hellerup, 23. november 2009 CVR nr. 21 33 56 14 Delårsrapport for perioden 1. januar - 30. september 2009 Bestyrelsen for Dan-Ejendomme Holding as har i dag behandlet og godkendt koncernens delårsrapport for perioden 1. januar - 30. september 2009. Resume: Nettoomsætningen for de første ni måneder af 2009 udgjorde 202,4 mio. kr. mod 187,8 mio. kr. for tilsvarende periode sidste år. Stigningen i omsætningen på 7,8% kommer primært fra fremgang i honorarindtægter vedrørende ejendomsforvaltning. Resultat af primær drift for de første ni måneder af 2009 udgjorde 15,5 mio. kr. mod 16,4 mio. kr. for tilsvarende periode sidste år. Resultat af primær drift for 3. kvartal 2009 udgjorde 2,8 mio. kr. mod 7,7 mio. kr. for tilsvarende periode sidste år. Resultatet for de første ni måneder af 2009 udgjorde 22,3 mio. kr. mod 18,8 mio. kr. for tilsvarende periode sidste år. Forventningen til 2009 nedjusteres grundet lavere omsætning i erhvervsmæglerydelser og bygherrerådgivning end tidligere forventet. Resultat af primær drift forventes på 28 30 mio. kr. og resultat før skat forventes på 43-45 mio. kr. Venlig hilsen Dan-Ejendomme Holding as Jens Otto Veile formand for bestyrelsen Kontaktperson: Eventuelle henvendelser vedrørende rapporten bedes rettet til selskabets administrerende direktør Henrik Dahl Jeppesen (telefonnummer 27 90 10 35). Dan-Ejendomme Holding as Telefon: 70 30 20 20 Side 1 af 13
Hoved og nøgletal for koncernen År til dato 3. kvartal Året 1/1-30/9 1/1-30/9 1/7-30/9 1/7-30/9 1/1-31/12 mio. kr. 2009 2008 2009 2008 2008 Hovedtal Nettoomsætning 202,4 187,8 66,1 62,6 267,1 Resultat af primær drift eksklusive nedskrivninger på goodwill (EBITA) 17,0 16,4 2,8 7,7 34,9 Resultat af primær drift (EBIT) 15,5 16,4 2,8 7,7 31,9 Dagsværdiregulering af investeringsejendomme 11,3 11,3 3,8 3,8 14,8 Resultat af finansielle poster 2,7-2,9 2,1 0,2 5,3 Resultat efter skat 22,3 18,8 6,6 9,0 37,8 Totalindkomst efter skat 22,3 18,8 6,6 9,0 37,8 Investeret kapital inklusive goodwill 300,2 286,6 287,9 Investeret kapital eksklusive goodwill 279,0 261,0 265,2 Balancesum 468,0 432,6 459,2 Egenkapital 266,3 235,7 254,8 Langfristede forpligtelser 153,5 149,2 159,2 Kortfristede forpligtelser 48,2 47,6 45,2 Pengestrøm fra driften 8,9 19,0 41,7 Pengestrøm til investering, netto -18,7 55,9 46,6 Heraf investering i materielle aktiver -6,7-12,7-17,7 Pengestrøm fra finansiering -11,3-86,6-79,7 Pengestrøm i alt -21,1-11,7 8,6 Nøgletal (regnskabsrelaterede) Overskudsgrad 7,7% 8,8% 4,2% 12,4% 11,9% Afkast af investeret kapital inkl. goodwill 5,3% 6,1% 11,9% Afkast af investeret kapital ekskl. goodwill 6,3% 6,6% 13,8% Egenkapitalforrentning 8,6% 7,0% 13,6% Gearing af driftsaktiver 1,0 1,1 1,0 Gennemsnitligt antal ansatte 409 402 409 402 402 Nøgletal (aktierelaterede) Antal aktier (a kr. 10) 900.000 900.000 900.000 900.000 900.000 Indtjening pr. aktie (EPS), kr. 24,81 20,87 42,00 Indre værdi, ultimo pr. aktie, kr. 295,91 261,93 283,00 Børskurs, ultimo, kr. 320,00 425,00 280,00 Udbytte pr. aktie, kr. 12,00 Price Earnings-kvote (PE) 12,90 20,36 6,66 Kurs-/indre værdi (KI) 1,08 1,62 1,00 Delårsrapporten er udarbejdet efter samme regnskabspraksis som Årsrapport 2008. Delårsrapporten er ikke revideret, og der er ikke foretaget review. Ved beregning af nøgletal er Den Danske Finansanalytikerforenings seneste vejledning fulgt. Dan-Ejendomme Holding as Telefon: 70 30 20 20 Side 2 af 13
Ledelsesberetning Kommentarer til udviklingen Aktivitetsniveauet inden for forretningsområdet ejendomsforvaltning, herunder administration og drift af ejendomme samt rådgivnings og serviceydelser i tilknytning til fast ejendom, har samlet set, i de første ni måneder af 2009 været tilfredsstillende. Dog har bl.a. mersalg af erhvervsmæglerydelser og bygherrerådgivning været lavere end oprindeligt forventet. Driften af koncernens investeringsejendomme er forløbet tilfredsstillende. Omsætningen i årets første ni måneder udgjorde 202,4 mio. kr. mod 187,8 mio. kr. for samme periode sidste år. Af fremgangen stammer 13,3 mio. kr. fra ejendomsforvaltning og 1,3 mio. kr. fra ejendomsbesiddelse. Omkostningerne i årets første ni måneder udgjorde 182,6 mio. kr. mod 168,4 mio. kr. for samme periode sidste år. Resultat af primær drift udgjorde i de første ni måneder af 2009 15,5 mio. kr. mod 16,4 mio. kr. i den tilsvarende periode i 2008. Resultat af primær drift for 3. kvartal 2009 udgjorde 2,8 mio. kr. mod 7,7 mio. kr. for tilsvarende periode sidste år. Resultat af primær drift for 3. kvartal 2009 anses som acceptabelt under de givne markedsvilkår. Dagsværdiregulering af investeringsejendomme udgjorde 11,3 mio. kr. i de første ni måneder af 2009, hvilket er uændret i forhold til samme periode i 2008. Dagsværdireguleringen er udelukkende en følge af ejendommenes øgede driftsresultat. Det gennemsnitlige afkastkrav til brug for værdiansættelse af koncernens ejendomme udgør 4,44%, hvilket er uændret i forhold til ultimo 2008. Periodens resultat udgjorde i de første ni måneder af 2009 22,3 mio. kr. mod 18,8 mio. kr. i den tilsvarende periode i 2008. Stigningen i resultatet hidrører fra kursregulering på koncernens værdipapirbeholdning. Egenkapitalen udgjorde 30. september 2009 266,3 mio. kr. mod 254,8 mio. kr. ultimo 2008 og 235,7 mio. kr. 30. september 2008. Fremtidsudsigter Forventningen til 2009 er tidligere udmeldt med en omsætningen på over 270 mio. kr., resultat af primær drift på 32-36 mio. kr. og resultat før skat på 48-52 mio. kr. Forventningen til 2009 nedjusteres for så vidt angår resultat af primær drift og resultat før skat. Resultat af primær drift forventes på 28 30 mio. kr., og resultat før skat forventes på 43-45 mio. kr. under forudsætning af en positiv værdiregulering af investeringsejendomme med 15 mio. kr. baseret på forventede lejestigninger og uændrede rente- og markedsforhold. Nedjusteringen er begrundet i lavere omsætning i erhvervsmæglerydelser og bygherrerådgivning end tidligere forventet. Endvidere er omkostninger i forbindelse med udvidelsen af aktiviteter og forretningsområder højere end forventet. Begivenheder efter delårsperiodens udløb Der er fra delårsperiodens udløb og frem til i dag ikke indtrådt forhold, som forrykker vurderingen af delårsrapporten. Dan-Ejendomme Holding as Telefon: 70 30 20 20 Side 3 af 13
Ledelsesberetning (fortsat) Fondsbørsmeddelelser 1. januar 22. november 2009 27.03.2009 Årsregnskabsmeddelelse for 2008 27.03.2009 Indkaldelse til ordinær generalforsamling 16.04.2009 Indberetning af ledende medarbejderes og disses nærtståendes transaktioner med selskabets aktier 24.04.2009 Delårsrapport 1/2009: 1. januar - 31. marts 2009 24.04.2009 Forløb af ordinær generalforsamling 20.08.2009 Delårsrapport 2/2009: 1. januar - 30. juni 2009 Finanskalender 2009 24.04.2009 Delårsrapport 1/2009: 1. januar - 31. marts 2009 24.04.2009 Forløb af ordinær generalforsamling 20.08.2009 Delårsrapport 2/2009: 1. januar - 30. juni 2009 23.11.2009 Delårsrapport 3/2009: 1. januar - 30. september 2009 Dan-Ejendomme Holding as Telefon: 70 30 20 20 Side 4 af 13
Ledelsespåtegning Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt delårsrapporten for perioden 1. januar 30. september 2009 for Dan-Ejendomme Holding as. Delårsrapporten, der ikke er revideret eller reviewet af selskabets revisor, aflægges i overensstemmelse med IAS 34 Præsentation af delårsrapporter som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til delårsrapporter for børsnoterede virksomheder. Det er vores opfattelse, at delårsregnskabet giver et retvisende billede af koncernens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 30. september 2009 samt af resultatet af koncernens aktiviteter og pengestrømme for perioden 1. januar - 30. september 2009. Det er endvidere vores opfattelse, at ledelsesberetningen indeholder en retvisende redegørelse af udviklingen i koncernens aktiviteter og økonomiske forhold, periodens resultat og af koncernens finansielle stilling som helhed og en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som koncernens står overfor. Hellerup, den 23. november 2009. Dan-Ejendomme Holding as Direktion: Henrik Dahl Jeppesen administrerende direktør Jens Vinther Nielsen direktør Bestyrelse: Jens Otto Veile Jens Kjærsgaard Hasse Jørgensen formand næstformand Walther V. Paulsen Michael Nellemann Pedersen Dan-Ejendomme Holding as Telefon: 70 30 20 20 Side 5 af 13
Delårskoncernregnskab 1. januar - 30. september Totalindkomstopgørelse År til dato 3. kvartal Året 1/1-30/9 1/1-30/9 1/7-30/9 1/7-30/9 1/1-31/12 tkr. 2009 2008 2009 2008 2008 Nettoomsætning 202.435 187.820 66.142 62.565 267.137 Eksterne omkostninger -45.969-39.924-17.244-12.551-54.210 Personaleomkostninger -136.628-128.516-45.217-41.337-174.133 Afskrivninger -2.791-2.936-922 -948-3.939 Resultat af primær drift før nedskrivninger 17.047 16.444 2.759 7.729 34.855 Nedskrivninger -1.515 0 0 0-2.934 Resultat af primær drift 15.532 16.444 2.759 7.729 31.921 Dagsværdiregulering, investeringsejendomme 11.250 11.250 3.750 3.750 14.758 Resultat før finansielle poster 26.782 27.694 6.509 11.479 46.679 Indtægter af kapitalandele i associerede virksomheder 322 251 93 232 64 Finansielle indtægter 6.955 6.852 3.590 1.533 12.898 Finansielle omkostninger -4.304-9.764-1.449-1.306-7.639 Resultat før skat 29.755 25.033 8.743 11.938 52.002 Skat af periodens resultat -7.430-6.250-2.180-2.980-14.156 Periodens resultat 22.325 18.783 6.563 8.958 37.846 Anden totalindkomst 0 0 0 0 0 Skat af anden totalindkomst 0 0 0 0 0 Totalindkomst i alt 22.325 18.783 6.563 8.958 37.846 Resultat pr. aktie Resultat pr. aktie, kr. 24,81 20,87 7,29 9,95 42 Dan-Ejendomme Holding as Telefon: 70 30 20 20 Side 6 af 13
Delårskoncernregnskab (fortsat) 1. januar - 30. september Balance 30/9 30/9 31/12 tkr. 2009 2008 2008 Aktiver Langfristede aktiver Goodwill 21.164 25.613 22.679 Investeringsejendomme 273.413 249.769 257.524 Driftsmidler 7.140 8.457 7.926 301.717 283.839 288.129 Andre langfristede aktiver Kapitalandele i associerede virksomheder 1.752 1.616 1.429 Ansvarlig indskudskapital i associerede virksomheder 12.721 12.327 12.451 Udskudte skatteaktiver 0 58 0 Bindingspligtige hens. i Grundejernes Inv.fond 2.226 3.123 3.189 Huslejedeposita 3.082 2.962 2.962 19.781 20.086 20.031 Langfristede aktiver i alt 321.498 303.925 308.160 Kortfristede aktiver Tilgodehavender 18.014 18.037 19.660 Mellemregning med kunder 8.855 12.279 5.231 Værdipapirer 108.036 85.932 93.500 Likvide beholdninger 11.597 12.399 32.667 Kortfristede aktiver i alt 146.502 128.647 151.058 Aktiver i alt 468.000 432.572 459.218 Dan-Ejendomme Holding as Telefon: 70 30 20 20 Side 7 af 13
Delårskoncernregnskab (fortsat) 1. januar - 30. september Balance (fortsat) 30/9 30/9 31/12 tkr. 2009 2008 2008 Passiver Egenkapital Selskabskapital 9.000 9.000 9.000 Overført resultat 257.323 226.735 234.998 Foreslået udbytte 0 0 10.800 Egenkapital i alt 266.323 235.735 254.798 Forpligtelser Langfristede forpligtelser Udskudt skat 44.519 35.443 44.519 Lån 93.353 98.745 97.779 Udvendig vedligeholdelse efter skat 60 622 2.288 Indvendig vedligeholdelse efter skat 5.394 5.541 5.372 Lejedeposita 10.156 8.893 9.271 153.482 149.244 159.229 Kortfristede forpligtelser Lån 4.425 1.819 4.304 Mellemregning med kunder 6.953 10.258 8.952 Anden gæld 36.817 35.516 31.935 48.195 47.593 45.191 Forpligtelser i alt 201.677 196.837 204.420 Passiver i alt 468.000 432.572 459.218 Dan-Ejendomme Holding as Telefon: 70 30 20 20 Side 8 af 13
Egenkapitalopgørelse Egenkapitalopgørelse Aktiekapital resultat udbytte Overført Foreslået I alt tkr. Note Egenkapital 1. januar 2008 9.000 207.952 85.797 302.749 Egenkapitalbevægelser 1/1-30/9 2008 Periodens resultat 0 18.783 0 18.783 0 18.783 0 18.783 Udloddet udbytte 0 0-85.797-85.797 Egenkapitalbevægelser 1/1-30/9 2008 i alt 0 18.783-85.797-67.014 Egenkapital 30. september 2008 9.000 226.735 0 235.735 Egenkapitalbevægelser 1/10-31/12 2008 Periodens resultat 0 8.263 10.800 19.063 Egenkapitalbevægelser 1/10-31/12 2008 i alt 0 8.263 10.800 19.063 Egenkapital 31. december 2008 9.000 234.998 10.800 254.798 Egenkapitalbevægelser 1/1-30/9 2009 Periodens resultat 0 22.325 0 22.325 0 22.325 0 22.325 Udloddet udbytte 0 0-10.800-10.800 Egenkapitalbevægelser 1/1-30/9 2009 i alt 0 22.325-10.800 11.525 Egenkapital 30. september 2009 9.000 257.323 0 266.323 Dan-Ejendomme Holding as Telefon: 70 30 20 20 Side 9 af 13
Pengestrømsopgørelse Pengestrømsopgørelse 1. halvår Året 1/1-30/9 1/1-30/9 1/1-31/12 tkr. 2009 2008 2008 Periodens resultat 22.325 18.783 37.846 Regulering for ikke-likvide driftsposter: Af- og nedskrivninger 4.306 2.936 6.780 Dagsværdiregulering, investeringsejendomme -11.250-11.250-14.758 Periodens skat 7.430 6.250 14.156 Hensatte forpligelser -2.206-2.364-867 Finansielle indtægter -6.955-6.852-12.898 Finansielle omkostninger 4.304 9.764 7.639 Pengestrøm fra primær drift før ændring i driftskapital 17.954 17.267 37.898 Ændring i driftskapital -3.287 3.546 9.854 Pengestrøm fra primær drift 14.667 20.813 47.752 Finansielle indtægter, betalte 2.871 5.816 7.503 Finansielle omkostninger, betalte -2.442-3.791-5.143 Betalt skat -6.200-3.840-8.409 Pengestrøm fra driftsaktivitet 8.896 18.998 41.703 Køb af aktivitet 0-9.600-14.600 Regulering af købesum for aktivitet 0 369 369 Køb af materielle aktiver -6.665-12.737-17.686 Salg af materielle aktiver 0 365 717 Køb af associerede virksomheder -593-8.431-8.368 Køb af værdipapirer -21.754-42.045-42.507 Salg af værdipapirer 9.491 127.312 128.061 Køb af finansielle anlægsaktiver -120-74 -327 Salg af finansielle anlægsaktiver 963 716 903 Pengestrøm fra investeringsaktivitet -18.679 55.875 46.562 Fremmedfinansiering: Stigning i lejedeposita 885 527 905 Forøgelse af lån 0 0 6.945 Afdrag på lån -1.372-1.310-1.757 Aktionærerne: Udbetalt udbytte -10.800-85.797-85.797 Pengestrøm fra finansieringsaktivitet -11.287-86.580-79.704 Periodens pengestrøm -21.070-11.707 8.561 Likvider, primo 32.667 24.106 24.106 Likvider, ultimo 11.597 12.399 32.667 Dan-Ejendomme Holding as Telefon: 70 30 20 20 Side 10 af 13
Noter 1 Anvendt regnskabspraksis Delårsrapporten aflægges i overensstemmelse med IAS 34 Præsentation af delårsrapporter som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til delårsrapporter for børsnoterede virksomheder. Anvendt regnskabspraksis er uændret i forhold til Årsrapport 2008, hvortil der henvises. Årsrapport 2008 indeholder den fulde beskrivelse af anvendt regnskabspraksis. Ændring af anvendt regnskabspraksis Dan-Ejendomme Holding-koncernen har med virkning fra 1. januar 2009 implementeret IAS 1 (ajourført 2007) Præsentation af årsregnskaber, og IFRS 8 Driftssegmenter. Implementeringen har ikke påvirket indregning og måling, men har alene medført ændringer i de afgivne noteoplysninger og regnskabsopstillinger. IAS 1 har ændret præsentationen af de primære opgørelser. Standarden giver mulighed for præsentation af totalindkomstopgørelsen i en samlet opgørelse, hvilket er valgt. IFRS 8 kræver, at koncernens segmentrapportering tager afsæt i de interne driftssegmenter, hvor aktiviteterne overvåges på produkter/services, geografiske områder, større kunder eller større dattervirksomheder. Driftssegmenter, er de segmenter, som kommer til udtryk i den ledelsesrapportering, som den øverste operationelle ledelse anvender til ressourceallokering og resultatopfølgning. I modsætning hertil krævede IAS 14 en opdeling på forretningsmæssige og geografiske segmenter. Dan-Ejendomme Holding-koncernens rapporteringspligtige driftssegmenter udgøres af de to dattervirksomheder, Dan- Ejendomme as (ejendomsforvaltning) og Dan-Ejendomsinvestering as (ejendomsbesiddelse). 2 Skøn og estimater Udarbejdelsen af delårsrapporter kræver, at ledelsen foretager regnskabsmæssige skøn og estimater, som påvirker anvendelsen af regnskabspraksis og indregnede aktiver, forpligtelser, indtægter og omkostninger. Faktiske resultater kan afvige fra disse skøn. De væsentlige skøn, som ledelsen foretager ved anvendelsen af koncernens regnskabspraksis, og den væsentlige skønsmæssige usikkerhed forbundet hermed er de samme ved udarbejdelsen af den sammendragne delårsrapport som ved udarbejdelsen af årsrapporten pr. 31. december. Dan-Ejendomme Holding as Telefon: 70 30 20 20 Side 11 af 13
Noter (fortsat) 3 Segmentoplysninger Aktiviteter 1. januar - 30. september 2009 Aktiviteter 1. januar - 30. september 2008 Ejendomsforvaltninbesiddelse Ejendoms- tkr. I alt Omsætning 185.352 18.120 203.471 Intern omsætning -1.037 0-1.037 Nettoomsætning 184.315 18.120 202.435 Segmentresultat før skat 11.880 18.088 29.968 Segmentaktiver 84.091 366.094 450.185 Ejendomsforvaltninbesiddelse Ejendoms- tkr. I alt Omsætning 172.010 16.823 188.833 Intern omsætning -1.013 0-1.013 Nettoomsætning 170.997 16.823 187.820 Segmentresultat før skat 12.330 12.418 24.748 Segmentaktiver 85.587 335.280 420.867 Afstemning af periodens resultat før skat 9 måneder 1/1-30/9 1/1-30/9 tkr. 2009 2008 Segmentresultat før skat for rapporteringspligtige segmenter 29.968 24.748 Ikke fordelte koncernposter -213 285 Resultat før skat, jf. resultatopgørelsen 29.755 25.033 Dan-Ejendomme Holding as Telefon: 70 30 20 20 Side 12 af 13
Noter (fortsat) 4 Nedskrivningstest Der har i forbindelse med udarbejdelse af delårsrapporten pr. 30. september 2009 vist sig indikationer på værdiforringelse af goodwill. Ledelsen har gennemført værdiforringelsestest af den regnskabsmæssige værdi af goodwill. Baseret herpå vurderes den regnskabsmæssige værdi af goodwill at overstige genindvindingsværdien med 1,5 mio. kr. Nedskrivningen er indregnet i resultatopgørelsen under nedskrivninger. 5 Nærtstående parter Koncernen har noteret følgende nærtstående parter, der som aktionærer med flertal af stemmerettighederne har bestemmende indflydelse på Dan-Ejendomme Holding as: Pension Danske Noterede Aktier I/S, jf. Ledelsesberetningen, Aktionærinformation i Årsrapport 2008. Endvidere omfatter de nærtstående parter de tilknyttede og associerede virksomheder, jf. note 8 og 9 i Årsrapport 2008, hvor Dan-Ejendomme Holding as har bestemmende eller betydelig indflydelse, samt bestyrelsesmedlemmer og direktion. Transaktioner mellem tilknyttede virksomheder og Dan-Ejendomme Holding as har i de første ni måneder af 2009 omfattet finansielle indtægter på 114 tkr. mod 242 tkr. i tilsvarende periode i 2008 samt administrationsomkostninger på 56 tkr., mod 56 tkr. i tilsvarende periode i 2008. De samlede mellemværender med tilknyttede virksomheder og Dan-Ejendomme Holding as udgør 30. september 2009 en gæld på 0,9 mio. kr. mod et tilgodehavende på 14,5 mio. kr. ultimo 2008 og et tilgodehavende på 14,1 mio. kr. 30. september 2008. De samlede mellemværende med associerede virksomheder og koncernen udgør et tilgodehavende på 12,7 mio. kr. 30. september 2009 mod et tilgodehavende på 12,5 mio. kr. ultimo 2008 og et tilgodehavende på 12,3 mio. kr. 30. september 2008. Salg af tjenesteydelser er sket til koncernens normale honorarsatser. Der har ud over ledelsens aflønning ikke været transaktioner med direktion og bestyrelse. Dan-Ejendomme Holding as Telefon: 70 30 20 20 Side 13 af 13