Nasdaq OMX Copenhagen A/S Fondsbørsmeddelelse nr. 51 / 2010 Hellerup, 26. februar 2010 CVR. nr. 29 24 64 91 www.berlin3.dk Hovedpunkter i delårsrapport for perioden 1. juli 31. december 2009 Bestyrelsen i Berlin III A/S har i dag behandlet og godkendt delårsrapporten for perioden den 1. juli 31. december 2009. Resultat før skat, værdiregulering og nedskrivning for første halvår 2009/10 blev 4,5 mio. kr. mod 2,7 mio. kr. i samme halvår 2008/09. Lejeindtægter steg med 4,2 % sammenlignet med samme periode sidste år og udgjorde i halvåret 53,2 mio. kr. Selskabet har i perioden afdraget 8,8 mio. kr. på lån. Tomgang og fluktuation har i perioden været svagt faldende. Selskabet har i perioden igangsat istandsættelse og forbedring af 49 lejligheder, hvoraf ca. 43 % er udlejet. Der er konstateret en gennemsnitlig tilbagebetalingstid på den investerede kapital på ca. 1,9 år. Selskabet har igangværende overvejelser om, at afhænde en enkelt større ejendom som umiddelbart afviger i forhold til selskabets investeringsstrategi. Derfor er ejendommen nedskrevet til forventet realisationsværdi, hvilket medfører en nedskrivning på 45,3 mio. kr. Forventninger til regnskabsåret 2009/2010: For det indeværende regnskabsår forventes et resultat før skat og værdiregulering på omkring 10-15 mio. kr. Hellerup, februar 2010 Henrik Frisch, formand Kontaktperson: Eventuelle henvendelser vedrørende fondsbørsmeddelelsen rettes til selskabets formand Henrik Frisch på telefon + 45 20 10 60 11 Side 1 af 26
BERLIN III A/S Delårsrapport 2009/2010 For perioden 1. juli 2009-31. december 2009 Side 2 af 26
Indholdsfortegnelse Delårsrapport 2009/2010 4 Hoved- og nøgletal 5 Selskabsoplysninger 6 Ledelsesberetning 12 Ledelsespåtegning KONCERN- OG DELÅRSRAPPORT 13 Resultatopgørelse 1. juli 2009-31. december 2009 14 Totalindkomstopgørelse 1. juli 2009 31. december 2009 15 Balance pr. 31. december 2009 17 Egenkapitalopgørelse 1. juli 2009-31. december 2009 18 Pengestrømsopgørelse 1. juli 2009-31. december 2009 NOTER 19 Oversigt over noter 20 Noter til regnskabets poster Side 3 af 26
Hoved- og nøgletal Koncernen 1. juli 2009-1. juli 2008-1. juli 2008-31. dec. 2009 31. dec. 2008 30. juni 2009 RESULTATOPGØRELSE Nettoomsætning 53.250 51.101 105.783 Resultat før finansielle poster 35.037 33.261 66.570 Finansielle poster, netto -30.557-30.602-61.860 Resultat før dagsværdireg. nedskr. og skat 4.481 2.659 4.710 Dagsværdiændr. på ejd. og nedskr. -57.806 0-195.233 Periodens resultat før skat -53.325 2.659-190.523 Periodens resultat -53.325 4.234-174.826 Totalindkomstopgørelse -48.423-46.841-253.893 BALANCE Balancesum 1.472.848 1.719.639 1.514.722 Investering i materielle anlægsaktiver 1.446.335 1.681.674 1.487.812 Egenkapital 311.914 561.537 360.337 Langfristede forpligtelser 1.098.669 1.113.261 1.072.413 PENGESTRØMSOPGØRELSE Pengestrømme fra driftsaktivitet 11.715 10.828 20.633 Pengestrømme fra investeringsaktivitet -3.198-10.057-12.245 Pengestrømme fra finansieringsaktivitet -8.766-22.910-34.630 Ændring i likvider -249-22.139-26.242 NØGLETAL ROIC (Afkastningsgrad)* 4,76% 3,90% 4,39% Soliditetsgrad 21,18% 32,65% 23,79% Forrentning af egenkapital -15,86% 0,68% -35,61% Indre værdi pr. aktie 1,08 1,95 1,25 Indtjening pr. aktie (EPS) -0,20 0,01-0,64 Aktiekurs, ultimo 0,42 0,80 0,60 Antal medarbejdere 0,50 0,20 0,20 *Periodens resultat er omregnet til helårstal. Nøgletallene er udarbejdet i overensstemmelse med Den Danske Finansanalytikerforenings anbefalinger og vejledning. Side 4 af 26
Selskabsoplysninger BERLIN III A/S Tuborg Boulevard 12 2900 Hellerup Danmark Website: www.berlin3.dk CVR-nr.: 29 24 64 91 Stiftet: 1. januar 2006 Hjemsted: Gentofte, Danmark Regnskabsår: 1. juli - 30. juni BESTYRELSE Henrik Frisch, bestyrelsesformand Karsten Rasmussen Michael Gregersen DIREKTION Søren Krarup REVISION PricewaterhouseCoopers Strandvejen 44 2900 Hellerup Side 5 af 26
Ledelsesberetning HOVEDAKTIVITET BERLIN III A/S ejer og driver en ejendomsportefølje på 83 boligejendomme med 3.346 lejemål i Berlin. Ejendomsporteføljen er købt i 2006, og selskabet blev den 1. december 2006 noteret på Nasdaq OMX Copenhagen A/S. Ved noteringen blev der tegnet B- aktier til en værdi af 525 mio. kr. ØKONOMISK UDVIKLING Koncernens resultat Koncernens resultat før dagsværdiregulering, nedskrivning og skat for første halvår 2009/10 udgør 4,5 mio. kr. mod 2,7 mio. kr. i samme halvår 2008/09. Koncernens samlede omsætning i halvåret blev 53,3 mio. kr. mod 51,1 mio. kr. i samme halvår 2008/09. Selskabets omsætning af lejeindtægter er steget 2,3 mio. kr. fra 50,9 mio. kr. pr. 31.12.2008 til 53,2 mio. kr. pr. 31.12.2009. Selskabet har i perioden afdraget netto 8,8 mio. kr. på den langfristede gæld. Værdien af selskabets ejendomme er tillagt de afholdte omkostninger til forbedringer, idet det er bestyrelsens vurdering, at den bogførte værdi af ejendommene herefter er udtryk for dagsværdien. De løbende lejetilgodehavender har på boligdelen stabiliseret sig og målt op imod lejeindtægten er driftspåvirkningen i størrelsesordenen ca. 2,1 %. På erhvervsdelen udgør driftspåvirkningen ca. 17 % af lejeindtægten, hvilket ikke er tilfredsstillende, men denne udvikling kan henføres til relativt få dårlige betalere. Selskabet arbejder i samarbejde med den tyske administrator målrettet på at nedbringe de aktuelle tilgodehavender og mindske disse mest muligt fremadrettet. Selskabets øvrige omkostninger er generelt faldende og er på niveau med det forventede. Selskabet har igangværende overvejelser om, at afhænde en enkelt større ejendom som umiddelbart afviger i forhold til selskabets investeringsstrategi. Derfor er ejendommen nedskrevet til forventet realisationsværdi, hvilket medfører en nedskrivning på 45,3 mio. kr. Bestyrelsen anser udviklingen i resultat før værdiregulering, nedskrivning og skat for tilfredsstillende og vurderer, at der i perioden er foretaget tiltag, som på sigt vil medføre en yderligere forbedring heraf. Begivenheder Der har i perioden være en positiv udvikling i udlejningen i selskabets ejendomsportefølje. Tomgangen målt på antal ledige lejemål var pr. 31. december 2009 på 6,6 % sammenlignet med 30. juni 2009, hvor tomgangen var 6,8 %. Tomgangen målt i EUR Side 6 af 26
var pr 31. december 2009 7,5 % sammenlignet med 30. juni 2009, hvor tomgangen var 7,7 %. Den akkumulerede fluktuation er ligeledes i samme periode faldet med 1,4 procent point til 7,1 %. Der har i perioden været ført forhandlinger med selskabets tyske banker med henblik på at tilvejebringe de fornødne midler til brug for renovering af lejligheder. Dette har foreløbigt resulteret i aftaler med to ud af tre banker herom. For så vidt angår en af bankerne, er der opnået en delvis afdragsfrihed, som desværre ikke frigør tilstrækkelige midler til at iværksætte en samlet istandsættelse af de trængende lejligheder i de berørte datterselskaber, hvorfor dette vil ske i takt med at midler hertil kan frigøres fra driften. Der er planmæssigt igangsat og delvist afsluttet renoveringer af i alt 49 tomme lejligheder. Arbejderne er dog primært afsluttet efter periodens udløb, men det forventes, at bestræbelserne vil resultere i en lavere tomgang og dermed øget lejeindtægt samt reducerede tomgangsudgifter. Balance De samlede aktiver andrager i alt 1.472,8 mio. kr., som pr. 31. december 2009 hovedsageligt består af ejendomme samt indestående på konti hos pengeinstitutter. Egenkapitalen udgør pr. 31. december 2009 311,9 mio. kr. svarende til en soliditetsgrad på 21,2 %. Det blev på selskabets ordinære generalforsamling i oktober 2009 besluttet, at overføre hele årets resultat til næste regnskabsår. Pengestrømme Koncernens pengestrøm fra driftsaktiviteten var 11,7 mio. kr. og fra investeringsaktiviteten -3,2 mio. kr. Finansieringsaktiviteten i regnskabsåret var -8,8 mio. kr. Koncernens likvider blev derfor formindsket med 0,2 mio. kr. til i alt 16,5 mio. kr. INVESTERINGSSTRATEGI Berlin III A/S porteføljen består af 83 ejendomme med i alt 3.105 boligenheder og 238 erhvervslejemål. I alt udgør udlejningsarealet 263.856 kvm. Ejendommene er beliggende i 11 af Berlins 12 centrale distrikter samt en mindre del i en forstad til Berlin. Selskabet fokuserer fortrinsvis på boligejendomme, fordi det vurderes, at lejepotentialet for dette segment er attraktivt i Berlin. Den overordnede strategi med ejendomsporteføljen er som nævnt at investere i og optimere ejendommene, som efter en kortere eller længere periode sælges, når der kan realiseres en tilfredsstillende værdistigning. Investeringsstrategien opererer med en horisont på 10 år, hvorefter selskabet forventes at afhænde ejendomsporteføljen. I lyset af de aktuelle forhold på ejendomsmarkedet i Berlin, hvor der på investeringsejendomme over en periode har været stagnerende til faldende priser, vil Berlin III A/S' strategi blive mere selektiv, og få et længere og mere udfordrende forløb end forventet Side 7 af 26
da ejendommene blev indkøbt og selskabet grundlagt. Omvendt kan forholdene på såvel de finansielle markeder som på ejendomsmarkedet i Berlin betyde, at der kan opstå muligheder for selskabet for at fungere som omdrejningspunkt ved en konsolidering af forskellige aktører på markedet. Selskabet er fortsat involveret i flere mindre tvister opstået i forbindelse med ejendommenes oprindelige erhvervelse. Endvidere er selskabet i dialog med de tyske skattemyndigheder, der efter selskabets opfattelse uberettiget har stillet krav om et muligt skattetilsvar i forbindelse med køb af en ejendom i 2006. MARKEDSFORHOLD På trods af de nedskrivninger i ejendommenes værdi, som er foretaget i de seneste år, er det bestyrelsens vurdering, at ejendomsporteføljen rummer et potentiale som følge af de gunstige udviklingsperspektiver for Berlin samt det prismæssige efterslæb som byen har i forhold til andre storbyer. Bestyrelsen forventer således, at både lejen og salgsprisen for ejendommene i porteføljen igen vil være stigende inden for investeringshorisonten, som er på 10 år. Lejeniveauet for boliglejemål i Berlin har i modsætning til faldet i ejendomsværdierne været stigende i første halvår af 2009 om end stigningen er mere moderat end niveauet fra 2008. (www.joneslanglasalle.de) I øvrigt henvises der til de konkrete forhold, som nævnt i afsnittet om markedsforhold i årsrapporten 2008/2009, som fortsat vurderes at være dækkende. FINANSIERING & LIKVIDITET Likviditet og drift er i dag helt afgørende parametre i mange ejendomsselskaber og er det naturligvis også i Berlin III A/S. Ejendomsporteføljen i Berlin III A/S er finansieret via egenkapital og fast forrentet 1. prioritetsfinansiering. Datterselskaberne har optaget 1. prioritetsfinansiering på i alt ca. DKK 1.098,7 mio. som lån i tre tyske banker. Disse 1. prioritetslån har alle en fast rente i intervallet 3,84 % til 4,20 %, ekskl. en margin på ca. 1,0 % til bankerne. Finansieringen er således robust overfor eventuelt kommende rentefluktuationer. Cirka 70% af lånene skal refinansieres i løbet af 2011 og resten i 2016. Trods en egenkapital på DKK 311,9 mio. og en likviditet på DKK 16,5 mio. er den operationelle likviditet stram og manglende likviditet samt den forestående refinansiering er de største udfordringer for selskabets fortsatte udvikling og udgør de væsentlige risici i forbindelse hermed. Med udgangspunkt i udarbejdede forretningsplaner for Berlin III A/S er selskabet i tæt dialog med långiverne om udviklingen. Det er selskabets opfattelse, at der hos bankerne er forståelse for, at der i en periode kan være behov for at relaksere på lånevilkårenes bestemmelser om afdrag og sikkerhedsstillelse og der er indgået aftaler med alle banker indeholdende forskellige løsninger herpå, særligt med det formål at tilvejebringe likviditet til renovering af lejligheder. Side 8 af 26
FREMADRETTEDE UDSAGN Delårsrapporten indeholder fremadrettede udsagn, som afspejler ledelsens nuværende opfattelse af fremtidige begivenheder og økonomiske resultater. Udsagnene om 2009/2010 er i sagens natur forbundet med usikkerhed, og selskabets faktiske resultater kan derfor afvige fra forventningerne. Forhold, som kan medføre, at de opnåede resultater afviger fra forventningerne, er bl.a., men ikke udelukkende, ændringer i de makroøkonomiske og politiske forudsætninger, ejendomsmarkedet, ændringer i forudsætninger om lejer og tomgang samt driftsomkostninger, volatilitet i ejendomspriser, lovmæssige ændringer inden for bl.a. skat og mulige forstyrrelser i driften som følge af udefra kommende begivenheder. FORVENTET UDVIKLING Selskabet forventer i 2009/2010 en lejeindtægt på omkring 107 mio. kr., og et resultat før værdiregulering og skat i størrelsesordenen 10-15 mio. kr. EFTERFØLGENDE BEGIVENHEDER Erfaringerne fra de første renoveringer af lejligheder viser, at de bagvedliggende beregninger og forudsætninger har været realistiske og at lejligheder med endog meget lange tomgangstider kan lejes ud efter endt renovering. Nøgletallene for den gennemførte istandsættelse af tomme lejligheder kan kort sammenfattes til følgende: - Gennemsnitsprisen er 150 (1.118 kr.)pr. kvm. inkl. moms. - Den gennemsnitlige tilbagebetalingstid for de allerede udlejede enheder er 1,9 år. - Ca. 43 % af de renoverede lejligheder er udlejet pr. d.d. og yderligere 20 % er i realistisk pipeline mhp. udlejning i indeværende måned. Efter periodens udløb, har selskabet indledt forhandlinger med selskabets tyske administrator, som forventeligt vil medføre et lavere basishonorar til gengæld for en række incitamenter, som er designet mod at forbedre driften i ejendommene. Side 9 af 26
AKTIONÆRFORHOLD Fondsbørs: NASDAQ OMX Copenhagen A/S Liste: Small Cap Fondskode: DK0060052843 Antal noterede aktier: 287,5 mio. Nominel stykstørrelse: 1 kr. Aktieklasser: To Antal stemmer pr. aktie: En Stemmeretsbegrænsning: Ingen Egne aktier Selskabet besidder en portefølje af egne aktier jf. note 11. Yderligere information På selskabets hjemmeside www.berlin3.dk findes yderligere information om selskabet. Forespørgsler om selskabet varetages af selskabets adm. direktør Søren Krarup. SELSKABSMEDDELELSER Efter offentliggørelsen af årsrapporten for 2008/09 har BERLIN III A/S udsendt følgende selskabsmeddelelser: 09.10.09 Opdatering af finanskalender 19.10.09 Indkaldelse til ordinær generalforsamling 26.10.09 Storaktionærmeddelelse 26.10.06 Storaktionærmeddelelse 28.10.09 Forløb af ordinær generalforsamling den 28. oktober 2009 13.11.09 Periodemeddelelse for perioden 1. juli - 30. september 2009 REGNSKABSPRAKSIS Delårsrapporten er aflagt efter samme regnskabspraksis som i årsrapporten 2009/2010, bortset fra implementeringen af IAS 1 Præsentation af årsregnskaber med virkning fra 1. juli 2009. IAS 1 medfører alene ændringer i regnskabsopstillingerne. Sammenligningstal er tilpasset. Regnskabsgrundlag srapporten omfatter et sammendraget koncernregnskab med udvalgte noter for BERLIN III A/S. Delårsrapporten er aflagt i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards (IFRS) som godkendt af den Europæiske Union (EU), herunder IAS 34 om delårsrapporter, samt yderligere danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber. Nye regnskabsstandarder (IAS/IFRS) IASB og EU har ikke godkendt nye regnskabsstandarder og fortolkningsbidrag, der er trådt i kraft i perioden eller som træder i kraft i senere perioder og som vurderes at have relevans for BERLIN III A/S. Der henvises til omtalen på side 22 i årsrapporten for 2008/2009. Side 10 af 26
Væsentlige regnskabsmæssige vurderinger og skøn BERLIN III A/S` skøn ved opgørelsen af den regnskabsmæssige værdi af aktiver og forpligtelser er baseret på forudsætninger, som er afhængige af fremtidige begivenheder. Dette indebærer bl.a. vurderinger i forbindelse med dagsværdiregulering af ejendomsporteføljen. Det regnskabsmæssige skøn på dagsværdi af ejendomsporteføljen i delårsrapporten er forenklet og kan være forbundet med usikkerhed. For en beskrivelse af de kritiske regnskabsmæssige skøn og vurderinger, herunder vurderingen af dagsværdi af investeringsejendommene henvises til omtalen herom i årsrapporten for 2008/2009. Side 11 af 26
Ledelsespåtegning Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt delårsrapporten for perioden 1. juli til 31. december 2009 for Berlin III A/S. Delårsrapporten, som ikke er revideret eller gennemgået af selskabets revisor, er et sammendraget koncernregnskab for Berlin III A/S udarbejdet i overensstemmelse med bestemmelserne i IAS 34 om delårsrapporter og yderligere danske oplysningskrav til delårsrapporter for børsnoterede selskaber. Det er vores opfattelse, at den valgte regnskabspraksis er hensigtsmæssig, således at delårsrapporten giver et retvisende billede af koncernens aktiver, forpligtelser og finansielle stilling pr. 31. december 2009 samt af resultatet af koncernens aktiviteter og pengestrømme for regnskabsperioden 1. juli til 31. december 2009. Det er endvidere vores opfattelse, at ledelsesberetningen indeholder en retvisende redegørelse for udviklingen i koncernens aktiviteter og økonomiske forhold, periodens resultat og af koncernens finansielle stilling som helhed og en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som koncernen står over for. København, den 26. februar 2010 Direktion Søren Krarup Bestyrelse Henrik Frisch Karsten Rasmussen Michael Gregersen Formand Side 12 af 26
Resultatopgørelse Koncernen 1. juli 2009-1. juli 2008-1. juli 2008-31. dec. 2009 31. dec. 2008 30. juni 2009 Note Nettoomsætning 1 53.250 51.101 105.783 Driftsomkostninger 13.935 12.809 29.633 Salgs- og marketingomkostninger 1.071 1.892 3.216 Administrationsomkostninger 2-3 3.207 3.139 6.364 Resultat før finansielle poster og dagsværdi regulering 35.037 33.261 66.570 Finansielle indtægter 4 202 675 718 Finansielle omkostninger 5 30.759 31.277 62.578 Resultat før dagsværdireg. nedskr. og skat 4.481 2.659 4.710 Dagsværdiændr. på ejd. og nedskr. -57.806 0-195.233 Periodens resultat før skat -53.325 2.659-190.523 Skat af årets resultat 6 0 1.575 15.698 Periodens resultat -53.325 4.234-174.825 Indtjening pr. aktie (EPS) (svarer til udvandet indtjening pr. aktie) 7-0,2 0,0-0,6 Side 13 af 26
Totalindkomstopgørelse Koncernen 1. juli 2009-1. juli 2008-1. juli 2008-31. dec. 2009 31. dec. 2008 30. juni 2009 Periodens resultat -53.325 4.234-174.825 Dagsværdiregulering af renteswaps 4.883-61.574-83.615 Skatteeffekt af egenkap. bevægelser 0 10.628 5.719 Årets kursregulering 19-129 -1.172 Periodens anden indkomst efter skat 4.902-51.075-79.068 Totalindkomst for perioden i alt -48.423-46.841-253.893 Side 14 af 26
Balance AKTIVER Koncernen 31. dec. 2009 31. dec. 2008 30. juni 2009 Note Langfristede aktiver Investeringsejendomme 8 1.446.335 1.681.674 1.487.812 Langfristede aktiver i alt 1.446.335 1.681.674 1.487.812 Kortfristede aktiver Tilgodehavender fra udlejning 3.493 8.195 5.989 Andre tilgodehavender 9 6.548 8.947 4.201 Likvide beholdninger 16.472 20.823 16.720 Kortfristede aktiver i alt 26.513 37.965 26.911 Aktiver i alt 1.472.848 1.719.639 1.514.722 Side 15 af 26
Balance PASSIVER Koncernen 31. dec. 2009 31. dec. 2008 30. juni 2009 Note Egenkapital Aktiekapital 11 287.500 287.500 287.500 Reserve for rentesikring -42.603-26.289-47.486 Reserve for dagsværdi af ejendomme 0 50.403 0 Reserve for valutakursregulering 521 1.545 502 Overført resultat 66.496 248.378 119.821 Egenkapital i alt 311.914 561.537 360.337 Gældsforpligtelser Gæld til kreditinstitutter 13 1.098.669 1.104.084 1.072.413 Udskudt skat 0 9.177 0 Langfristede forpligtelser 1.098.669 1.113.261 1.072.413 Gæld til kreditinstitutter 0 0 22.449 Afledte finansielle instrumenter 10 42.603 31.233 47.486 Leverandører 6.589 3.268 3.319 Anden gæld 12 13.075 10.340 8.720 Kortfristede forpligtelser 62.266 44.841 81.973 Gældsforpligtelser i alt 1.160.935 1.158.102 1.154.386 Passiver i alt 1.472.848 1.719.639 1.514.722 Side 16 af 26
Egenkapitalopgørelse Aktiekapital Reserve for rentesikring Reserve for dagsværdi af ejendomme Reserve for valutakursregulering Koncernen 1. juli 2008 287.500 30.410 50.403 1.674 251.523 680.411 Dagsværdiregulering af renteswaps -61.574-61.574 Overført til resultatopgørelsen, fin. poster -5.753-5.753 Skatteeffekt af egenkapitalbevægelser 10.628 10.628 Årets kursregulering -129-129 Totalindkomst for perioden 0-56.699 0-129 0-56.828 Årets resultat 4.135 4.135 Totalindkomst 2008/2009-56.699 0-129 4.135-52.693 Overført resultat I alt Køb af egne aktier -7.280-7.280 Udloddet udbytte 0 0 31. december 2008 287.500-26.289 50.403 1.545 248.378 561.537 Dagsværdiregulering af renteswaps -22.040-22.040 Overført til resultatopgørelsen, fin. poster 5.753 5.753 Skatteeffekt af egenkapitalbevægelser -4.910-4.910 Årets kursregulering -1.043-1.043 Totalindkomst for perioden 0-21.197 0-1.043 0-22.240 Årets resultat -50.403-128.557-178.960 Totalindkomst 2008/2009-21.197-50.403-1.043-128.557-201.200 Køb af egne aktier 0 Udloddet udbytte 0 30. juni 2009 287.500-47.486 0 502 119.821 360.337 Dagsværdiregulering af renteswaps 4.883 4.883 Overført til resultatopgørelsen, fin. poster 0 Skatteeffekt af egenkapitalbevægelser 0 0 Årets kursregulering 19 19 Totalindkomst for perioden 0 4.883 0 19 0 4.902 Årets resultat 0-53.325-53.325 Totalindkomst 2008/2009 4.883 0 19-53.325-48.423 Køb af egne aktier 0 Udloddet udbytte 0 31. december 2009 287.500-42.603 0 521 66.496 311.914 Side 17 af 26
Pengestrømsopgørelse Koncernen 1. juli 2009-1. juli 2008-1. juli 2008-31. dec. 2009 31. dec. 2008 30. juni 2009 Note Periodens resultat -53.325 4.234-174.825 Dagsværdiændring på ejendomme 54.368 0 195.233 Udskudt skat 0-1.575-15.698 Finansielle poster, netto 30.557 30.602 61.860 Ændring i tilgodehavender 14 149 5.073 12.024 Ændring i kortfristet gæld 15 7.624-240 -1.810 Renteindbetalinger 202 675 718 Renteudbetalinger -27.726-27.941-56.513 Andre reguleringer -134 0-356 Pengestrømme fra driftsaktivitet 11.715 10.828 20.633 Køb af materielle anlægsaktiver -3.198-10.057-12.245 Køb af kapitalandele i dattervirksomheder 0 0 0 Pengestrømme fra investeringsaktivitet -3.198-10.057-12.245 Køb af egne aktier 0-7.280-7.280 Afdrag på lån -8.766-8.052-19.772 Optagelse af kassekredit 0-7.578-7.578 Pengestrømme fra finansieringsaktivitet -8.766-22.910-34.630 Periodens pengestrømme -249-22.139-26.242 Likvider primo 16.720 42.962 42.962 Likvider ultimo 16.471 20.823 16.720 Frie midler 13.687 18.919 15.191 Bundne midler 2.784 1.904 1.529 Likvider ultimo 16.471 20.823 16.720 Side 18 af 26
Noter OVERSIGT OVER NOTER Note 1 Note 2 Note 3 Note 4 Note 5 Note 6 Note 7 Note 8 Note 9 Note 10 Note 11 Note 12 Note 13 Note 14 Note 15 Nettoomsætning Personaleomkostninger Honorar til generalforsamlingsvalgt revisor Finansielle indtægter Finansielle omkostninger Indkomstskatter Indtjening pr. aktie (EPS) Investeringsejendomme Andre tilgodehavender Afledte finansielle instrumenter Aktiekapital Anden gæld Finansielle instrumenter Ændring i tilgodehavender Ændring i kortfristet gæld Side 19 af 26
Note 1 Nettoomsætning Segmentering af nettoomsætningen er udeladt, idet hele nettoomsætningen vedrører ejendomsudlejning i Tyskland. Note 2 Personaleomkostninger Koncernen 1. juli 2009-1. juli 2008-1. juli 2008 - Samlede omkostninger til personale: 31. dec. 2009 31. dec. 2008 30. juni 2009 Løn til direktør 196 40 186 I alt løn til direktør 196 40 186 Honorar til bestyrelse 176 225 375 Note 3 Honorar til generalforsamlingsvalgt revisor Koncernen 1. juli 2009-1. juli 2008-1. juli 2008-31. dec. 2009 31. dec. 2008 30. juni 2009 Samlet honorar til PricewaterhouseCoopers 308 415 1.026 Honoraret kan specificeret således: Revision 308 415 375 Andre ydelser 0 0 651 Note 4 Finansielle indtægter Koncernen 1. juli 2009-1. juli 2008-1. juli 2008-31. dec. 2009 31. dec. 2008 30. juni 2009 Renteindtægter banker 202 658 688 Renteindtægter øvrige 0 1 0 Valutakursregulering 0 16 29 I alt 202 675 718 Side 20 af 26
Note 5 Finansielle omkostninger Koncernen 1. juli 2009-1. juli 2008-1. juli 2008-31. dec. 2009 31. dec. 2008 30. juni 2009 Prioritetsrenter 30.759 30.928 62.195 Renteudgifter banker 0 317 320 Øvrige renteomkostninger 0 32 64 Effektive renteomkostninger i alt 30.759 31.277 62.578 Valutakursregulering 0 0 0 I alt 30.759 31.277 62.578 Note 6 Indkomstskatter Koncernen 1. juli 2009-1. juli 2008-1. juli 2008-31. dec. 2009 31. dec. 2008 30. juni 2009 Ændring i udskudt skat 0-12.239-21.417 Årets skat 0-12.239-21.417 Årets skat fordeler sig således: Skat af året resultat 0-1.575-15.698 Skat af egenkapitalbevægelser 0-10.664-5.719 Note 7 Indtjening pr. aktie (EPS) Koncernen 1. juli 2009-1. juli 2008-1. juli 2008-31. dec. 2009 31. dec. 2008 30. juni 2009 Resultat, som tilfalder aktionærer i moderselskabet -53.325 4.234-174.826 Gennemsnitligt antal ordinære aktier 272.799 287.500 272.799 Resultat pr. aktie -0,20 0,01-0,64 Side 21 af 26
Note 8 Investeringsejendomme Koncernen 31. dec. 2009 31. dec. 2008 30. juni 2009 Anskaffelsessum 1. juli 1.622.844 1.612.956 1.612.956 Valutakursregulering 654-1.579-2.357 Periodens tilgang 3.198 10.057 12.245 Anskaffelsessum 31. december 1.626.695 1.621.434 1.622.844 Dagsværdiændring 1. juli -135.032 60.299 60.299 Periodens valutakursreguleringer -54-59 -98 Periodens dagsværdiændring -45.274 0-195.233 Dagsværdiændring 31. december -180.360 60.240-135.032 Bogført værdi 31. december 1.446.335 1.681.674 1.487.812 Note 9 Andre tilgodehavender Koncernen 31. dec. 2009 31. dec. 2008 30. juni 2009 Tilgodehavende rente 140 2.461 892 Fællesomkostninger 5.231 3.848 2.719 Diverse tilgodehavender 1.177 2.638 590 I alt 6.548 8.947 4.201 Side 22 af 26
Note 10 Afledte finansielle instrumenter Afledte finansielle instrumenter består udelukkende af renteswaps (variabel til fast), som afdækker koncernens variabelt forrentede lån. Koncernen optager som udgangspunkt lån med variabel rente og ændrer denne til en fast rente ved indgåelse af renteswaps. Koncernen har fundet denne fremgangsmåde billigere end at optage fastforrentede lån. Dagsværdi af afledte finansielle instrumenter: Koncernen 31. dec. 2009 31. dec. 2008 30. juni 2009 Renteswaps (variabel til fast) -42.603-31.233-47.486 31. december 2009 er følgende lån afdækket (koncern): Lån restgæld Swap udestående Lån teur Udløb teur Udløb Afgiven rente Berlin Hyp 15.151 30-09-2011 15.151 30-09-2011 3,98% Berlin Hyp 31.992 31-03-2011 31.793 31-03-2011 3,98% Berlin Hyp 1 5.649 31-03-2011 0 30-06-2009 3,84% Berlin Hyp 2 16.503 30-04-2011 0 N/A 4,72% DG Hyp 13.323 31-12-2011 13.323 31-12-2011 3,89% DG Hyp 19.569 31-12-2011 21.343 31-12-2011 4,16% EUROHYPO 10.588 31-03-2016 10.924 31-03-2016 4,20% EUROHYPO 13.552 31-03-2016 13.635 31-03-2016 3,90% EUROHYPO 7.591 31-03-2016 8.191 31-03-2016 3,97% EUROHYPO 10.717 31-03-2016 11.037 31-03-2016 4,01% EUROHYPO 2.838 31-03-2016 2.938 31-03-2016 3,98% 1 Renteswap på lånet er udløbet den 30/6-2009, selvom lånet løber helt til 31/3-2011. 2 Lånet er fastforrentet. Variabel rentesats for alle indgåede låneaftaler er EURIBOR 3 M + margin. Variabel rentesats for alle indgåede SWAP-aftaler er EURIBOR 3 M. Dagsværdi af renteswaps beregnes som nutidsværdien af forventede fremtidige pengestrømme ved anvendelse af aktuelle rentesatser pr. balancedagen. Side 23 af 26
Note 11 Aktiekapital Koncernen 31. dec. 2009 31. dec. 2008 30. juni 2009 31. december 287.500 287.500 287.500 Udstedte aktier 31. dec. 2009 31. dec. 2008 30. juni 2009 A-aktier 31. december 25.000 25.000 25.000 Udstedte aktier 31. dec. 2009 31. dec. 2008 30. juni 2009 B-aktier 31. december 262.500 262.500 262.500 2009/2010 2008/2009 2009/2010 2008/2009 2009/2010 2008/2009 Antal styk Nominel værdi (tdkk) % af aktiekapital 1. juli 7.500.000 3.710.000 14.701 7.421 2,61% 1,29% Købt 0 3.790.000 0 7.280 0,00% 1,32% 30. juni 7.500.000 7.500.000 14.701 14.701 2,61% 2,61% Note 12 Anden gæld Koncernen 31. dec. 2009 31. dec. 2008 30. juni 2009 Skyldige renter 0 6.692 0 Bestyrelseshonorar 0 175 0 Diverse 13.075 3.473 8.720 I alt 13.075 10.340 8.720 Side 24 af 26
Note 13 Finansielle instrumenter Indregnede finansielle instrumenter Koncernen 31. dec. 2009 31. dec. 2008 30. juni 2009 Udlån og øvrige tilgodehavender til dagsværdi: Tilgodehavender fra udlejning og salg 3.493 8.195 5.989 Andre tilgodehavender 6.548 8.947 4.201 Likvide beholdninger 16.472 20.823 16.720 I alt 26.513 37.965 26.911 Finansielle forpligtelser til amortiseret kostpris: Gæld til kreditinstitutter 1.098.669 1.104.084 1.094.862 Leverandører 6.589 3.268 3.319 Anden gæld 13.075 10.340 8.720 I alt 1.118.332 1.117.692 1.106.900 Finansielle forpligtelser til dagsværdi: Afledte finansielle instrumenter 42.603 31.233 47.486 I alt 1.160.935 1.148.925 1.154.386 Note 14 Ændring i tilgodehavender Koncernen 1. juli 2009-1. juli 2008-1. juli 2008-31. dec. 2009 31. dec. 2008 30. juni 2009 Tilgodehavender fra udlejning 2.496-574 1.632 Andre tilgodehavender -2.347 5.647 10.392 I alt 149 5.073 12.024 Side 25 af 26
Note 15 Ændring i kortfristet gæld Koncernen 1. juli 2009-1. juli 2008-1. juli 2008-31. dec. 2009 31. dec. 2008 30. juni 2009 Leverandører 3.270 2.347 2.398 Anden gæld 4.355-2.587-4.207 I alt 7.624-240 -1.810 Side 26 af 26