1 Lønudvikling vs. Prisudvikling på boligmarkedet Et ureguleret boligmarked, har skævvredet Danmark efter krisen. Der er mere at vinde på en boligprisstigning hvis du vel at mærke bor i de store byer, eller i Nordsjælland - end ved lønstigninger i et regulært arbejde. Det gælder selv for topchefer, der har haft den største årlige lønstigning siden krisen var på sit højeste. Det står klart at særligt det københavnske arbejdsmarked har været mere interessant, fordi man har kunne lægge en stor formueskabelse oveni sin løn, noget der klart giver hovedstadsområdet og Aarhusområdet en forstærket værdi for mange lønmodtagere. Provinsen kan simpelthen ikke konkurrere med de betydelige værdistigninger husejere har kunnet lægge oven i deres ordinære indtægter. Mange steder i Danmark er boligpriserne tilsyneladende ikke færdige med at falde. Notatet viser også hvor stor i udviklingen i huspriser har været i nogen dele af landet, og at disse er helt afkoblet fra den gennemsnitlige lønudvikling. Notatet viser at: Udviklingen i boligpriser er mere afgørende for formueskabelsen end stigningen i lønninger. Det har været klart mest gavnligt ift. formueudvikling at bo i eller omkring byerne. Lønudviklingen mellem socioøkonomiske grupper på arbejdsmarkedet er ikke nær så ulige som udvikling i boligpriser mellem de danske kommuner Der er en geografisk ulighed både i forhold til lønudvikling og prisudvikling på boligmarkedet. Det viser sig dog at: Selvom der er geografiske uligheder i lønudviklingen, er forskelsbeløbene mellem kommunerne ikke i nærheden af forskellen i boligpriser. Man kan opnå langt en langt højere formue gennem boligspekulation, eller ved at købe bolig på det rigtige tidspunkt, end ved indkomststigninger på arbejdsmarkedet Den geografiske ulighed i Danmark øges med den aktuelle udvikling på boligmarkedet. KONTAKT Kasper Fogh, politik- og kommunikationschef FORFATTERE NOTAT Kasper Fogh, Lillian Ebsen, Tema: Ulighed analyseassistent, Karina Publiceret d. [dato] Pedersen, analysepraktikant, CITAT Nærværende rapport må kun citeres med udtrykkelig kildehenvisning til Cevea.
2 Priserne på ejerlejligheder stiger langt mere end topchefers lønninger Finanskrisen kan dateres til Lehman Brothers konkurs i 2008. Krisen spredte sig over hele den globale økonomi, og det danske boligmarked gik ikke fri. På arbejdsmarkedet stagnerede lønningerne, og nogle oplevede lønfald. Eksempelvis gik den gennemsnitlige ned i løn fra 2008 til 2009 1. Alle områder er ikke blevet ramt samtidigt, og selv fra kommune til kommune er der forskel på, hvornår boligmarkedet og dermed boligpriserne når sit lavpunkt. Da krisen ikke slår igennem samtidigt hverken geografisk eller inden for bolig- og arbejdsmarkedet er dette notat en undersøgelse af den gennemsnitlige årlige stigning for indkomst og boligpriser i en periode efter 2007, der starter når boligprisen eller indkomsten er lavest i den pågældende kommune (bundår), og slutter i år 2014 2. FIGUR 1: GENNEMSNITLIG ÅRLIG STIGNING AF BOLIGVÆRDI OG GENNEMSNITLIG ÅRLIG LØNSTIGNING FØR SKAT FORDELT PÅ SOCIOØKONOMISKE GRUPPER Lønmodtagere på grundniveau Lønmodtagere på højeste niveau Lønmodtagere på mellem niveau Øvrige lønmodtagere Topledere Lønmodtagere i alt Hele landet, ejerlejligheder Hele landet, række- og parcelhuse 1657 kr. 2817 kr. 3107 kr. 3122 kr. 18879 kr. 3247 kr. 7659 kr. Løn: Gennemsnitlig stigning per år fra bundår til 2014 Realiseret salgspris på ejerlejligheder 80 kvm: Gennemsnitlig stigning per år fra bundår til 2014 Realiseret salgspris række- og parcelhuse 140 kvm: Gennemsnitlig stigning per år fra bundår til 2014 86126 kr. -72882 kr. Halsnæs* Frederiksberg 212949 kr. -80000 kr. -30000 kr. 20000 kr. 70000 kr. 120000 kr. 170000 kr. 220000 kr. *Halsnæs har bundår i 2014, men er den kommune, hvor boligpriserne er faldet mest siden 2012, hvor boligpriserne på landsplan var på sit laveste. Anm.: Den gennemsnitlige årlige stigning i boligprisen er for række-/parcelhus på 140 m 2 og for ejerlejligheder på 80m 2. Den årlige lønstigning er før skat for gennemsnittet i den pågældende socioøkonomiske gruppe. Alle beløb er 1 Danmarks statistik (tabel: INDKP104) 2 Nyeste data for lønindkomst er fra 2014.
3 inflationskorrigerede og opgivet i 2016-priser. Kilde: Danmarks Statistik, Realkreditrådet og egne beregninger. Den blå søjle i figuren viser den gennemsnitlige årlige prisstigning på en ejerlejlighed på 80 m 2 fra bundåret 2012 til 2014. Søjlerne med røde farver viser den årlige lønstigning før skat for forskellige socioøkonomiske grupper. De grønne søljer i figuren viser både den gennemsnitlige årlige prisstigning for et række- eller parcelhus på 140 m 2 på landsplan fra bundåret 2012 til 2014, men også den negative udvikling i Halsnæs kommune, og udviklingen på Frederiksberg, hvor man har haft den største årlige værdistigning fra bundåret i 2009 til 2014. Når den årlige værdistigning for boliger sammenlignes med lønstigningerne i figur 1 ser vi at: Prisen på en gennemsnitlig ejerlejlighed på 80 m 2 i Danmark er årligt steget cirka 4½ gange mere, siden priserne på ejerlejligheder på landsplan var lavest (2012) til 2014, end den årlige lønstigning for en gennemsnits topchef, siden lønningerne var på sit laveste (2009) til 2014. Værdien af et gennemsnitligt parcel- eller rækkehus på 140 m 2 er årligt steget mere fra bundåret 2012 til 2014, end lønningerne for alle andre socioøkonomiske grupper end topchefer. På landsplan er de gennemsnitlige priser på ejerlejligheder årligt steget mere end 11 gange så meget som de gennemsnitlige huspriser. o De fleste ejerlejligheder ligger i byerne, hvor priserne generelt er høje, mens den gennemsnitlige udvikling i huspriser trækkes ned af kommuner som Halsnæs, der har haft en negativ udvikling fra bundåret på landsplan i 2012 til 2014. Topcheferne har haft en gennemsnitlig årlig lønstigning der er over 17.000 kr. højere end lønmodtagere på grundniveau, der er den socioøkonomiske gruppe blandt lønmodtagere, der har oplevet den mindste årlige lønstigning på. Ca. 1650 kr. siden lønningerne var på sit laveste efter krisen. Topcheferne har haft en gennemsnitlig årlig lønstigning der er knap 6 gange større end den gennemsnitlige lønmodtager fra bundåret til 2014.
4 Geografisk ulighed: Boligpriserne udvikler sig mere ulige end indkomsterne. I Figur 2-4 illustrerer hvordan det er gået med udviklingen af hhv. lønindkomsterne og boligpriserne i landets kommuner siden krisen ramte. Dermed ønsker vi at belyse mulighederne for at blive rigere efter krisen gennem henholdsvis arbejde og ejendomsbesiddelse i landets kommuner. Vi vil først se på udviklingen i lønindkomster i de 10 kommuner, der har haft henholdsvis den største og den mindste gennemsnitlige årlige lønstigning fra bundåret l 2014. FIGUR 2: DE 10 KOMMUNER MED HHV. STØRST OG MINDST GENNEMSNITLIG ÅRLIG STIGNING I LØNINDKOMST 180000 kr. Løn: Gennemsnitlig stigning per år fra bundår til 2014 160000 kr. 140000 kr. Realiseret salgspris række- og parcelhuse 140 kvm: Gennemsnitlig stigning per år fra bundår til 2014 120000 kr. 100000 kr. 80000 kr. 60000 kr. 40000 kr. 20000 kr. 11566 kr. 0 kr. 0 kr. 193 kr. *Kommune med bundår for salgspriser på parcel- og rækkehuse i 2014 eller senere. Anm.: Den gennemsnitlige årlige stigning i boligprisen er for række-/parcelhus på 140 m 2. Lønindkomsten er gennemsnittet for alle lønmodtagere i kommunen før skat. Alle beløb er inflationskorrigerede og opgivet i 2016-priser. Kilde: Danmarks Statistik, Realkreditrådet og egne beregninger. De røde søjler viser den gennemsnitlige årlige lønstigning, for alle personer med lønindkomster i de 20 kommuner, fra bundåret til 2014. De grønne søjler viser den gennemsnitlige årlige udvikling i de
5 realiserede salgspriser for parcel- og rækkehuse på 140 m 2 fra bundåret for parcel- og rækkehuse til 2014. Af figur 2 fremgår det at: Den gennemsnitlige lønindkomst er siden krisen frem til 2014 steget i alle landets kommuner på nær Brøndby, hvor lønningerne i 2014 var de laveste siden krisen i 2008. Dette er ikke tilfældet for priserne på parcel- og rækkehuse. I 7 ud af de 20 kommuner ovenfor, har priserne først nået sit lavpunkt efter krisen i 2014 eller senere. Den årlige lønstigning for lønmodtagere på Frederiksberg, er ikke blandt de 10 højeste lønstigninger på landsplan, på trods af at det er her boligpriserne stiger mest årligt (se figur 3 og 4). I de 13 kommuner i figur 2, hvor huspriserne faktisk er steget, er priserne steget markant mere end lønningerne: Selv i Gentofte, hvor den gennemsnitlige lønmodtager har haft den største lønstigning siden krisen på 11.566 kr. årligt, er lønningerne årligt kun steget en tiende del af de cirka 114.600 kr. et gennemsnitligt hus på 140 m 2 i Gentofte er steget med årligt. EN FORTÆLLING OM TO BYER: ET ÅR EFTER HUSKØB Hvis man i 2013 købte et gennemsnitshus i Brøndby på 140 m 2 ville man i 2014 have bolig, der var steget med cirka 178.000 kr. i værdi. Samtidigt ville man med en gennemsnitsløn i Brøndby fra midten af 2013 til midten af 2014 kunne tjene cirka 288.000 kr.. Et år efter boligkøbet ville man stå med en fortjeneste på cirka 466.000 kr. på bolig og arbejde før skat. Selvom lønningerne siden krisen er faldet i Brøndby, er lønningerne stadig højere i Brøndby end i Ringkøbing-Skjern i både 2013 og 2014. 450000 kr. 350000 kr. 250000 kr. 150000 kr. 50000 kr. Fortjeneste på arbejde og huskøb før skat 2013-2014 Ringkøbing-Skjern Brøndby Hvis man havde købt sit 140 m 2 s hus i Ringkøbing Skjern i stedet for Brøndby ville man derimod kun have en fortjeneste på bolig og arbejde før skat på 224.000 kr.. Altså under det halve. -50000 kr. Årsløn Husprisudvikling (140 kvm) Fortjeneste i perioden Anm.: Årslønnen er gennemsnittet mellem årslønnen i 2013 og 2014 i hhv. Brøndby og Ringkøbing-Skjern
6 kilde: Danmarks statistik og egne beregninger
7 Der ikke en sammenhæng imellem lønstigninger og stigninger i boligpriserne: I Ringkøbing-Skjern kommune har lønmodtagerne oplevet den femte største årlige lønstigning på landsplan, på cirka 7.500 kr. fra bundåret 2013 til 2014. Men samtidigt havde boligmarkedet i Ringkøbing-Skjern i 2014 endnu ikke nået sit lavpunkt efter krisen. Selv i dag er priserne ikke begyndt at stige siden krisen (se kort 1). Fra 2013 til 2014 mistede et gennemsnitligt parcel- eller rækkehus på 140 m 2 i Ringkøbing-Skjern kommune næsten 50.000 kr. i værdi.. Kun omkring 15 pct. af den tabte boligværdi i Ringkøbing-Skjern kommune dækkes af lønstigninger. I Brøndby kommune var lønningerne i 2014 på det laveste niveau siden krisen, mens boligpriserne nåede sit lavpunkt allerede i 2012. For en gennemsnitlig husejer i Brøndby er boligværdien gennemsnitligt steget med cirka 119.700 kr. om året fra 2012 til 2014. Husejerne i Brøndby bliver altså mere end blot kompenseret for den manglende lønstigning ved stigende huspriser. Der er stor forskel på hvor meget lønnen er steget i de forskellige kommuner: I Greve, som er den kommune, hvor lønningerne er steget mindst, har lønmodtagerne fra bundåret 2012 til 2014 i gennemsnit oplevet en lønstigning på knap 200 kr. årligt. I Gentofte, hvor lønningerne er steget mest, har den gennemsnitlige lønmodtager oplevet en årlig lønstigning på 11.566 kr. fra bundåret 2009 til 2016. Den årlige lønstigning for lønmodtagere er altså cirka 11.350 kroner højere i Gentofte end i Greve. Selvom der er stor forskel på igen lønstigning eller en gennemsnitlig lønstigning på knap 200 kr. og en årlig lønstigning på 11.566 kr. som lønmodtagerne oplevede fra bundåret for lønninger til 2014 i Gentofte, er denne ulighed dog ikke i nærheden af ligeså stor, som den ulighed der forekommer på boligmarkedet, hvilket fremgår af figur 3 og 4.
8 I Figur 3 vises udviklingen i huspriser og lønindkomster i de ti kommuner, hvor salgspriserne på række- og parcelhuse er steget hhv. mest og mindst. FIGUR 3: DE 10 KOMMUNER MED HHV. STØRST OG MINDST GENNEMSNITLIG ÅRLIG STIGNING I SALGSPRISER PÅ RÆKKE- OG PARCELHUSE (140 M 2 ) 250000 kr. 200000 kr. Realiseret salgspris parcel- og rækkehuse 140 kvm: Gennemsnitlig stigning per år fra bundår til 2014 Lønindkomst: Gennemsnitlig stigning per år fra bundår til 2014 150000 kr. 100000 kr. Parcel- og rækkehuse, Hele landet: Gennemsnitlig stigning per år fra bundår til 2014 50000 kr. 0 kr. *Kommuner hvor bundår for salgspriser på ejerlejligheder i 2014 eller senere. Anm.: Der er ingen løndata for Bornholm. Den gennemsnitlige årlige stigning i boligprisen er for række-/parcelhuse på 140m 2. Lønindkomsten er gennemsnittet for alle lønmodtagere i kommunen. Alle beløb er inflationskorrigerede og opgivet i 2016-priser. Kilde: Danmarks Statistik, Realkreditrådet og egne beregninger. Figuren ovenfor viser de 10 kommuner med henholdsvis mindste og største gennemsnitlige årlige stigning i salgsprisen for parcel- og rækkehuse fra det år, hvor boligpriserne var lavest i de pågældende kommuner til 2014. Kommuner der endnu ikke havde nået et højere prisniveau for parcel- og rækkehuse end lavpunktet efter 2007, fremgår derfor ikke af denne figur. De fremgår i stedet i kort 1, hvor vi ser nærmere på de kommuner, der først for nyligt eller endnu ikke oplever stigende boligpriser efter krisen. De grønne søjler viser den gennemsnitlige årlige udvikling i realiserede salgspriser for række- og parcelhuse på 140 m 2 fra bundåret for huspriser i de 20 kommuner til 2014, de røde søljer viser den gennemsnitlige årlige udvikling i den disponible indkomst fra bundåret for disponibel indkomst til 2014, mens den sorte streg viser den årlige stigning i huspriser på landsplan.
9 Figur 3 viser at: Husejere på Frederiksberg har opnået en årlig værdistigning i deres parcel- eller rækkehus på mere end 210.000 kr. fra bundåret 2009 til 2014, mens 41 kommuner ikke havde oplevet en prisstigning efter krisen i år 2014 (se kort 1). Et gennemsnitligt 140 m 2 s parcel- eller rækkehuse på Frederiksberg er årligt steget cirka 205.000 kr. mere end, et gennemsnitligt parcel- eller rækkehus på 140 m 2 på landsplan er steget årligt. Det svarer til en prisstigning der er næsten 28 gange større end landsgennemsnittet. Til sammenligning så vi i figur 1 at topchefer, der er den socioøkonomiske gruppe, der har haft de største lønstigninger kun har haft en lønstigning der ca. 15.600 kr. større end gennemsnittet en lønstigning der er knap 6 gange større end gennemsnittet for lønmodtagere i alt. Endvidere så vi i figur 2 at de største gennemsnitlige lønstigninger for en kommune lå på 11.566 kr. om året i Gentofte, hvilket blot svarer til 5,4 pct. af det beløb som et gennemsnitligt hus på 140 m 2 er steget med på Frederiksberg. I de kommuner, hvor boligpriserne er steget mest, har der været langt større årlig gevinst ved at købe en bolig da krisen var på sit højeste og sælge den igen i 2014, end ved almindelige lønstigninger, uanset hvilken socioøkonomisk gruppe man tilhører (Jf. Figur 1). I 2014 tjente en lønmodtager på mellemniveau, f.eks. en sygeplejerske eller en laborant, i 2014 knap 400.000 kr. om året før skat i 2016-priser. For denne indkomstgruppe svarer den årlige gevinst på et hus på Frederiksberg til mere end et halvt års arbejde før skat. Hvis en lønmodtager på mellemniveau vil opnå det samme i lønstigninger før skat, som husejeren på Frederiksberg kan opnå i boligværdistigning på et år, skal løn modtageren arbejde i mere end 68 år.
10 Figur 4 nedenfor illustrerer at den store ulighed i udviklingen på boligmarkedet også gør sig gældende for ejerlejligheder. Figuren viser udviklingen i lejlighedspriser og lønindkomster i de ti kommuner, hvor salgspriserne på ejerlejligheder er steget hhv. mest og mindst. FIGUR 4: DE 10 KOMMUNER MED HHV. STØRST OG MINDST GENNEMSNITLIG ÅRLIG STIGNING I SALGSPRISER PÅ EJERLEJLIGHEDER (80 M 2 ) 180000 kr. 160000 kr. 140000 kr. Realiseret salgspris på ejerlejligheder 80 kvm: Gennemsnitlig stigning per år fra bundår til 2014 Lønindkomst: Gennemsnitlig stigning per år fra bundår til 2014 120000 kr. 100000 kr. Ejerlejligheder, Hele landet: Gennemsnitlig stigning per år fra bundår til 2014 80000 kr. 60000 kr. 40000 kr. 20000 kr. 0 kr. *Kommune med bundår for salgspriser på parcel- og rækkehuse i 2014 eller senere Anm.: Den gennemsnitlige årlige stigning i boligprisen er for ejerlejligheder på 80m 2. Alle beløb er inflationskorrigerede og opgivet i 2016-priser. Kommuner der har bundår for salgspriser på ejerlejligheder i 2014 eller senere er ikke medtage i figuren, men vises i kort 1. Kilde: Danmarks Statistik, Realkreditrådet og egne beregninger. I figur 4 fremgår de 10 kommuner med henholdsvis mindste og største gennemsnitlige årlige stigning i salgsprisen for ejerlejligheder fra det år, hvor boligpriserne var lavest i de pågældende kommuner til 2014. Der er 15 Kommuner, som endnu ikke havde nået et højere prisniveau for ejerlejligheder end lavpunktet efter 2007. De fremgår derfor ikke af denne figur, men vil fremgå i kort 2. De blå søjler viser den gennemsnitlige årlige udvikling i realiserede salgspriser for ejerlejligheder på 80m 2 fra bundåret for priserne på ejerlejligheder i de 20 kommuner til 2014, mens de røde søljer viser den gennemsnitlige årlige lønstigning fra bundåret for lønindkomsten til 2014.
11 Af figur 4 fremgår det bl.a. at: Vejle er kommunen, hvor ejerlejlighederne er steget mindst værdi fra bundåret i 2013 til 2014, foruden de kommuner hvor priserne er lavest i 2014 eller senere. En gennemsnitslejlighed på 80 m 2 i Vejle har en årlig stigning på 1445 kr. Lyngby-Taarbæk er kommunen med de største årlige stigning i priser på ejerlejligheder. Her er en ejerlejlighed i gennemsnit steget cirka 167.000 kr. om året fra bundåret i 2012 til 2014. Den gennemsnitlige årlige stigning i værdien af ejerlejligheder fra bundåret til 2014 er altså mere end 1000 gange større i Lyngby-Taarbæk end i Vejle. Ved køb af en gennemsnitlig lejlighed på 80 m 2 i Lyngby-Taarbæk kommune i 2012 og salg i 2014 vil man i gennemsnit kunne have tjent cirka 333.000 kr. Jf. Figur 1 har man som gennemsnitlig topchef en årlig lønstigning på lidt under 20.000 kr. Til sammenligning er en ejerlejlighed i Herning årligt steget 114.000 kr. årligt, altså omkring 6 gange så meget. I 18 ud af de 20 kommuner, ser vi at lønningerne er steget mindre end boligpriserne. Figur 4 viser dermed et billede som figur 2 og 3 også tegner: Det er kun i de kommuner, hvor boligpriserne er steget allermindst, eller slet ikke er steget siden krisen ramte, at den gennemsnitlige lønmodtager har oplevet en større årlig lønstigning end boligværdistigning. Med figur 1-4 har vi vist: At boligpriserne generelt stiger mere end lønningerne At der er mere geografisk ulighed i boligprisernes udvikling end i lønudviklingen. At ikke engang topchefers lønstigninger kan følge med de store prisstigninger der forekommer i dele af boligmarkedet. Det er, som bemærket, ikke i alle kommuner at boligpriserne er steget efter krisen. Derfor viser kort 1 og 2, hvor opsvinget efter krisen har ladet vente på sig, og hvor i landet de høje boligpriser skal findes i 2016. Derefter illustreres den geografiske fordeling af nettoformue i helårsbolig i kort 3, hvor sammenhængen mellem udviklingen i boligpriser og boligformue optegnes.
12 Huspriserne falder stadig i flere kommuner Kort 1 og 2 nedenfor viser at mange kommuner måtte vente flere år, før boligpriserne begyndte at stige igen, efter priserne dykkede i forbindelse med krisen. Men kort 1 viser også, at huspriserne i dag er relativt lave i nogle kommuner, på trods af at prisudviklingen vendte før 2014. Af kortene kan man aflæse, hvornår efter krisen kommunerne har haft de laveste priser på henholdsvis ejerlejligheder samt parcel- og rækkehuse, og om priserne i 2016 er relativt høje eller lave. KORT 1: ÅR FOR BUNDPRIS OG PRISNIVEAU I 2016 FOR PARCEL- OG RÆKKEHUSE KORT 2: ÅR FOR BUNDPRIS OG PRISNIVEAU I 2016 FOR EJERLEJLIGHEDER Anm.: Alle priser er inflationskorrigerede. Bundåret for salgspriserne er året efter 2007, hvor boligpriserne var lavest i den pågældende kommune. Høj pris i 2016 betyder at kvadratmeterprisen er mere end en fjerdedel af kvadratmeterprisen på Frederiksberg i 2016, lav pris betyder mindre end en fjerdedel. Kilde: Danmarks Statistik, Realkreditrådet og egne beregninger. De orange kommuner, og kommunerne med den stærke grønne farve, havde alle bundpriser før 2014, og er derfor en del af datagrundlaget i figur 2-4. I disse kommuner vendte den negative udvikling efter krisen altså forholdsvist hurtigt. I de orange kommuner er priserne dog steget så lidt frem til 2016, eller priserne har i udgangspunktet været så lave, at boligpriserne i disse kommuner stadig er relativt lave.
13 Kun i de grønne kommuner er priserne steget nok efter krisen, til at boligpriserne i 2016 stadig ligger i den høje ende sammenlignet med de andre kommuner. Det er bemærkelsesværdigt at Landets 5 største kommuner: København, Aarhus, Odense, Aalborg og Esbjerg har alle en stærk grøn farve i begge kort. Det betyder at den negative prisudvikling på boligmarkedet efter krisen hurtigt vendte både for huspriser og priserne på ejerlejligheder i de store byer, samtidigt med at vi også i 2016 finder de høje boligpriser i byområderne. Det samme gælder kommunerne på Nordsjælland. Der er dog ikke data for priser på ejerlejligheder i alle Nordsjællandske kommuner. De lysegrønne kommuner er der hvor den negative udvikling i boligpriser efter krisen først vendte i 2014 eller 2015, men hvor priserne i 2016 er høje nok, til at boligpriserne ligger i den høje ende på landsplan. Modsat ser det ud i de røde og mørkerøde kommuner. I de røde kommuner er udviklingen vendt sent, og stigningen frem til 2016 har ikke været stor nok til kvadratmeterpriserne ligger i den høje ende. I de mørkerøde kommuner når boligpriserne sågar et lavpunkt i 2016: I seks af landets kommuner er kvadratmeterpriserne for parcel- og rækkehuse i dag på sit laveste siden krisen ramte i 2008. Kortene viser også, at mens priserne har en voldsom udvikling omkring de store byer og ikke mindst i Nordsjælland, men halter efter i resten af landet. I 48 ud af de 96 kommuner, der har oplyst kvadratmeterpriser for parcel- og rækkehuse, er kvadratmeterprisen mindre end en fjerdedel af kvadratmeterprisen på Frederiksberg. Helt så store forskelle ser vi dog ikke på markedet for ejerlejligheder, hvor priserne på landsplan også er steget mere: For ejerlejligheder er det kun to ud af de 48 kommuner, der har oplyst kvadratmeterpriser for ejerlejligheder, som har en kvadratmeter pris der er under en fjerdedel af kvadratmeterprisen på Frederiksberg. Skævheden i boligpriserne er dog stadig til at få øje på, da 37 af disse 48 kommuner har en kvadratmeterpris, der er mindre end halvdelen af kvadratmeterprisen for ejerlejligheder på Frederiksberg.
14 Få vindere og mange tabere I kortet nedenfor fremgår boligejernes nettoformue i deres helårsbolig. En gennemsnitlig dansk boligejer har en nettoformue i sin helårsbolig på cirka 1 mio. kr.. Det er altså kun i de kommuner der er grønne, at boligejerne har en nettoformue i deres helårsbolig som er over landsgennemsnittet. KORT 3: GENNEMSNITLIGT NETTOFORMUE I HELÅRSBOLIG FOR BOLIGEJERE Anm: Data fra 2014. Nettoformuen i helårsbolig indebærer både ejer- og andelsboliger. Alle beløb er priskorrigerede til 2016-priser Kilde: Danmarks Statistik og egne beregninger På nær Silkeborg havde alle de kommuner, hvor boligejernes nettoformue i helårsboliger er over landsgennemsnittet, bundår før 2014. Boligejernes nettoformue i helårsboliger er generelt højere i de kommuner, hvor boligpriserne er steget hurtigt efter krisen (jf. kort 1 og 2).
15 Kortet viser desuden, at boligformuerne er meget ulige fordelt: Kun i 29 kommuner har boligejerne en nettoformue i deres helårsbolig, som ligger over landsgennemsnittet. I Størstedelen, 69, af kommunerne har boligejere en boligformue, der ligger under landsgennemsnittet. Dette skyldes at der er nogle outliers i og nord for Hovedstaden, hvor nettoformuen i helårsboliger er ekstremt høj: Boligejere på Frederiksberg har i gennemsnit en nettoformue på cirka 4.335.000 kr. i deres helårsbolig. Det svarer til en formue, der er mere end 4 gange større end den gennemsnitlige boligejer på landsplan, og næsten 10 gange så stor som en gennemsnitlig boligejer på Bornholms nettoformue, hvor nettoformuerne i helårsbolig i gennemsnit er lavest. Den geografiske fordeling af boligformuer afspejler den skævhed, der er i prisudviklingen på boligmarkedet. Blandt andet ser vi at: Boligejerne i 8 ud af de 10 de kommuner der har haft de største årlige stigninger i boligpriser, både for ejerlejligheder og parcel- og rækkehuse, har boligejerne en formue i deres helårsbolig, som er højere end den gennemsnitlige boligejers. Boligejerne på Vestsjælland og Lolland-Falster har relativt små boligformuer hvilket, kan skyldes at boligpriserne i Region Sjælland faldt meget efter finanskrisen, uden at de efterfølgende er steget særligt meget 3. I Størstedelen af Jylland og på hele Fyn har boligejerne en nettoformue i deres helårsbolig, der er mindre end den gennemsnitlige boligejer på landsplan. Nettoformuerne i helårsboliger bidrager altså til en geografisk ulighed i Danmark, hvor de store formuer ender på Østsjælland, særligt i og omkring København, mens 6 kommuner i Jylland og en enkelt på Fyn stadig oplever faldenden boligpriser, der trækker deres nettoformue i den forkerte retning. 3 Realkreditrådet, Tabel BM010
16 SÅDAN HAR VI BEREGNET TALLENE Da realkreditrådet kun har offentliggjort huspriserne for de første to kvartaler i 2016, er huspriserne i 2016 et gennemsnit mellem kvartal 3 og 4 i 2015 og kvartal 1 og 2 i 2016. Da huspriserne ikke er stabile over et år, er det mest retvisende at bruge et gennemsnit, hvor alle 4 kvartaler er repræsenterede. Alle priser i notatet er priskorrigeret efter forbrugerprisindekset (tabel: PRIS112 & PRIS111) 2016-priserne er et gennemsnit for forbrugerprisindekset i årets 3 første måneder. Priserne i årene før 2016 er gennemsnittet for boligpriserne i de 4 kvartaler. Det er ikke i alle kommuner, at priserne på ejerlejlighederne er oplyst i alle kvartaler. I Figur 4 er en kommune kun medtaget hvis der max er 8 missing kvartaler fra 2008-2014. Det betyder at følgende kommuner er med i beregningerne: Ballerup, Bornholm, Egedal, Esbjerg, Fredensborg, Fredericia, Frederiksberg, Frederikshavn, Frederikssund, Furesø, Gentofte, Gladsaxe, Glostrup, Greve, Gribskov, Guldborgssund, Haderslev, Helsingør, Herning, Hillerød, Hjørring, Holbæk, Holstebro, Horsens, Hvidovre, Høje-Taastrup, Hørsholm, Ishøj, Kolding, København, Køge, Lyngby- Taarbæk, Næstved, Odense, Randers, Ringsted, Roskilde, Rudersdal, Rødovre, Silkeborg, Skanderborg, Slagelse, Solrød, Sønderborg, Tårnby, Vallensbæk, Varde, Vejle, Viborg, Vordingborg, Aalborg, Aarhus I kort 2 angives prisen på ejerlejligheder som uoplyst, hvis ikke kommunen tilhører listen ovenfor, eller der ikke er opgivet data fra 2016 i kommunen. Af kommunerne ovenfor er der ikke data for ejerlejligheder i: Guldborgssund, Haderslev, Solrød og Vordingborg. Lønindkomst er beløbet før skatter og før arbejdsmarkedsbidrag og ikke medregnet pension, formueafkast etc. Tallene er hentet fra Danmarks Statistik (tabel: INDKP106) To socioøkonomiske kategorier er lagt sammen: lønmodtagere i øvrigt og lønmodtagere uden nærmere angivelse er samlet i kategorien Øvrige lønmodtagere. Bundåret for Lønindkomst er det år efter 2007, hvor den gennemsnitlige lønindkomst i en kommune eller socioøkonomisk gruppe er lavest. Tallene for den lønindkomst i kommunerne er fra Danmarks statistik (tabel: INDKP101), hvor nyeste data er for 2014. Tallene for prisudviklingen for boliger er fra Realkredit Rådet (tabel BM010). Bundåret for parcel- og rækkehuspriser, er det år efter 2007, hvor en kommune har de laveste realiserede salgspriser for parcel- og rækkehuse. Bundåret for ejerlejligheder, er det år efter 2007, hvor en kommune har de laveste realiserede salgspriser for ejerlejligheder. Vi vælger at undersøge udviklinger fra bundåret efter 2007, da der er forskel på hvornår krisen var på sit højeste både inden for arbejdsmarkedet og boligmarkedet og blandt de socioøkonomiske grupper og kommunerne. I 2007 toppede salgspriserne på række- og parcelhusene gennemsnitligt i hele landet. Prisudviklingen fra det år, hvor salgspriserne var laveste frem til 2014 indikerer hvorvidt og i hvor høj grad krisen stadig gør sig gældende på boligmarkedet i en given kommune. For at tage højde for at perioden fra bundåret til 2014 varierer, viser figurerne den gennemsnitlige årlige stigning fra bundåret til 2014. Det tidligste bundår for en kommune er 2008 og det seneste er 2016. Hvis vi summerede prisstigningen for alle årene, ville de kommuner, der havde et tidligt bundår, vise en meget høj stigning i forhold til de kommuner, hvor priserne nåede bunden sent. Men som kort 1 og 2 viser, kan boligpriserne godt være relativt høje i dag, selvom bundprisen først var nået i eller efter 2014.
17