Analyse af detailhandlen i Roskilde Kommune

Analyse af detailhandlen i Roskilde Kommune Roskilde Kommune Januar 2009 Udarbejdet af COWI A/S

Detailhandelsrapport, Roskilde Kommune 2009 COWI A/S i samarbejde med Roskilde Kommune Layout: COWI A/S Fotos: COWI A/S

Indhold 04 Indledning 05 Overordnet plangrundlag 07 Regionale forhold 10 Butiksstrukturen 15 Omsætning og dækningsgrad 21 Butiksareal og -størrelse 24 Forbrugspotentiale og arealbehov 28 Centeranalyse 34 Udviklingsscenarier Bilag Generel udvikling i detailhandlen Brancheregister Begreber og metode

DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE / INDLEDNING Indledning Roskilde Kommune igangsatte i foråret 2008 en analyse af detailhandlen i Roskilde Kommune, som er gennemført i perioden frem til januar 2009. Formålet med analysen er bl.a. at afdække detailhandelsstrukturen i Roskilde Kommune, og hvordan detailhandlen har udviklet sig siden 2004, hvor detailhandlen blev undersøgt for Roskilde bymidte. Analysen giver dermed et indblik i den nuværende detailhandelsstruktur i hele den nye kommune og udviklingen i kommunens primære handelsby. I perioden siden seneste kommuneplanrevision har der været en række konkrete forespørgsler fra investorer om nye etableringsmuligheder til butikker. På den baggrund er der foretaget overordnede vurderinger af butiksgrundlaget i de eksisterende bydels- og lokalcentre. Rapportens analyseresultater og vurderinger indgår som et væsentlig grundlag i processen omkring den igangværende kommuneplanrevision for Ny Roskilde Kommune. Særligt belyste områder De 8 særligt belyste byområder vurderes separat i rapporten, bl.a. hvad angår antallet af byens butikker, deres bruttoetageareal, omsætning og dækningsgrad. Roskilde by inddeles yderligere i bymidten og Ro s Torv. Frederikssund Jyllinge Gundsømagle Ågerup / Store Valby Egedal Roskilde Høje-Taastrup Svogerslev Vindinge Ishøj Lejre Gadstrup Greve Viby Solrød Køge / 4

DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE / CENTERANALYSE Overordnet plangrundlag Fingerplan 2007 Miljøministeriet har udarbejdet Fingerplan 2007, som trådte i kraft 1. juli 2007. Planen er vedtaget som landsplandirektiv for hovedstadsområdets planlægning. Hidtil har HUR s Regionplan 2005 udgjort det overordnede grundlag for den kommunale detailhandelsplanlægning. Landsplandirektiv Planlægningen i Roskilde skal ske i overensstemmelse med Fingerplan 2007 for at sikre en hensigtsmæssig videreudvikling af de fysisk-funktionelle kvaliteter i hele hovedstadsområdet. Fingerplan 2007 fastlægger de overordnede rammer for udviklingen, mens afvejningen af de konkrete arealinteresser og udlæg af nye arealer til byformål sker i den kommunale planlægning. Roskilde-fi ngeren udgør som en af fem udviklingsfi ngre en del af det ydre storbyområde. Roskilde-fi ngeren rummer store byudviklings- og byomdannelsesmuligheder til både erhverv og boliger. I den ydre Roskilde-fi nger gælder det ikke mindst området ved Trekroner station og Roskilde Universitet. Det gælder alle former for erhverv samtidig med, at Trekroner rummer stor boligudbygningsmuligheder. Fingerplanen opgør rummeligheden i den ydre Roskilde-fi nger til at være ca. 7.000 boliger. Planen giver Roskilde Kommune mulighed for at vurdere yderligere byudviklingspotentialer og at udlægge nye byzoner. Planlovens detailhandelsbestemmelser bygger på et centerhierarki, hvor bymidten udgør det primære center. Herefter følger bydelscentre i de største byer. Uden for bymidter og bydelscentrene kan der planlægges for lokalcentre samt placeres butikker til lokalområdets forsyning og butikker, der alene forhandler særlig pladskrævende varegrupper. De eksisterende afl astningsområder kan fastholdes, men kan med få undtagelser ikke udvides yderligere. Ifølge loven kan der kun være en bymidte pr. by, men Hovedstadsområdet udgør et sammenhængende by- og boligområde, hvor det er vanskeligt at fastlægge, hvor en by ophører, og den næste starter. Ifølge Planloven er det Miljøministeren, der via et landsplandirektiv, fastlægger beliggenheden af bymidter, bydelscentre og afl astningsområder i Hovedstadsområdet, herunder hvor der kan etableres store udvalgsvarebutikker med bruttoetageareal på over 2.000 m². Landsplandirektivet om beliggenheden af bymidter, bydelscentre og afl astningsområder mv. til detailhandel for hovedstadsområdet trådte i kraft d. 15 november 2008 og udgør det overordnede grundlag for Roskilde Kommunes planlægning for detailhandlen. I Landsplandirektivet fastlægges beliggenheden af 57 bymidter. I Roskildefi ngeren er der udpeget en række bymidter, afl astningsområder og områder til udvalgsvarebutikker over 2000 m 2. Følgende områder er udpeget i Roskildefi nge re n : Roskilde Høje Taastrup Taastrup Albertslund Glostrup Trekroner Hedehusene Landsplandirektiv Om beliggenheden af bymidter, bydelscentre og aflastningsområder mv. til detailhandel i hovedstadsområdet I Roskilde Kommune er Roskilde og Trekroner udpeget som bymidter. I kraft af Roskildes størrelse med over 40.000 indbyggere, kan der inden for bymidten i Roskilde etableres store udvalgsvarebutikker på over 2.000 m 2. I Trekroner gælder Planlovens øvre grænse for størrelsen af udvalgsvarebutikker på op til 2.000 m 2. Planstrategi for Roskilde Kommune Byrådet har vedtaget Planstrategi 2007 for Roskilde Kommune, som har til formål at følge op på byrådets visioner, og vise hvordan visionerne virkeliggøres gennem kommunens planlægning. I Planstrategien lægges vægt på, at Roskilde Kommunes bymønster skal styrkes og videreudvikles bl.a. ved at lokalisere offentlig og privat service, Et landsplandirektiv fastlægger bl.a. beliggenheden af bymidter for hovedstadsområdet / 5

DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE / REGIONALE FORHOLD Et landsplandirektiv fastlægger bl.a. beliggenheden af bymidter for hovedstadsområdet som svarer til byernes størrelse og rolle i den samlede kommune. Detailhandlen i Roskilde bymidte skal på den baggrund styrkes i kraft af byens rolle som som den naturlige hovedby. Samtidig er det et mål, at borgerne skal have god adgang til indkøb af både dagligvarer og udvalgsvarer. Især skal dagligvarer kunne købes i nærheden af boligen. Overordnede rammer for detailhandelsudviklingen Bymidter: For Roskilde bymidte gælder, at kommunen selv kan fastsætte det maksimale samlede etageareal for butikker, men kun kan udvide den arealmæssige udstrækning efter afgrænsing efter den statistiske metode, som er fastlagt i Bekendtgørelse om afgrænsning af bymidter og bydelscentre Roskilde bymidte er i landsplandirektivet for hovedstadsområdet særligt udpeget, så der her desuden er mulighed for at planlægge for 3 nye udvalgsvarebutikker på over den ellers gældende størrelse på 2.000 m 2 i hver 4-årige planperiode. Trekroner er i landsplandirektivet defi neret som en ny bymidte, som kommunen både kan afgrænse geografi sk og fastsætte samlet butiksareal for. Det betyder, at kommunen kan åbne for langt mere detailhandel end den hidtidige intention. Bydelscentre: Ifølge landsplandirektivet kan der udlægges bydelscentre i det ydre hovedstadsområde (byfi ngrene) i overensstemmelse med bestemmelserne i planloven for udlæg af bydelscentre i byer mellem 20.000 og 40.000 indbyggere. I Roskilde by kan der således udlægges nye bydelscentre med samlet butiksareal på hver op til 5.000 m 2. Lokalcentre: Kommunen kan udlægge nye lokalcentre. Flere af Roskildes 10 eksisterende lokalcentre er i dag større end 3.000 m 2, som fremover er størrelsesgrænsen fastlagt i Planloven. Enkeltstående butikker: Kommunen udlægge areal til enkeltstående butikker, som alene tjener til lokalområdets daglige forsyning. Enkeltstående butikker omfatter fortrinsvist dagligvarebutikker. Butiksstørrelser: 2 Hver enkelt dagligvarebutik i bymidter og bydelscentre må nu højst være 3.500 m og hver enkelt udvalgsvarebutik højst 2.000 m 2. Butikker i lokalcentre og enkeltstående butikker uden for centre må være højst 1.000 m 2. Undtagelsen er Roskilde bymidte, hvor der kan planlægges for 3 nye udvalgsvarebutikker over 2.000 m 2 i hver 4-årige planperiode. Pladskrævende varegrupper: Kommunen kan selv fastlægge størrelser og beliggenhed for butikker, der forhandler særlig pladskrævende varer (biler, både, byggematerialer mv.). / 6

DE TA IL H A NDEL S A N A LYSE ROSK ILDE / REGIONALE FORHOLD Regionale forhold Byernes handelsliv er ikke alene bestemt af detailhandlens udvikling i kommune. Detailhandlen i Ros- Kilde: Landsplanredegørelse 2006, Miljøministeriet. De to store byregioner kilde og kommunens øvrige byer indgår i en regional konkurrence og er derfor påvirket af, hvad der sker andre steder i det regionale opland, hvor især flere storcentre er kommet til eller blevet styrket i de senere år. Roskildes beliggenhed som yderpunkt i en af hovedstadsområdet byfingre og med kort transportafstand til hovedstadsområdet skaber en hård konkurrence mod øst. Stærke centerområder mod øst er udover Storkøbenhavn, Høje-Taastrup med City 2 og IKEA, Hillerød med Gallerierne og Slotsarkaderne, Køge bymidte med ca. 170 butikker samt Lyngby og Hundige Storcenter (Kilde: Landsplandirektiv). En tidligere kundeundersøgelse viser, at City 2 er den mest fremtrædende konkurrent til Oversigtskort Frederikssund Ølstykke København Holbæk Roskilde Køge Sorø Ringsted /7

DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE / REGIONALE FORHOLD Arbejdspladser Fra 1997-2006 er antallet af arbejdspladser i detailhandlen mv. steget mest i Gl. Roskilde Kommune sammenlignet med andre kommuner i området. Kilde: Danmarks Statistik Udvikling i arbejdspladser i detailhandlen Næstved Ringsted Holbæk Roskilde 2006 1997 Køge Hillerød Høje Taastrup 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 Arbejdspladser Siden 1997, er antallet af arbejdspladser i detailhandlen mm i Ny Roskilde Kommune steget med 25%. Kilde: Danmarks Statistik Pendling Pendlingen ind i Roskilde Kommune er mindre end udpendlingen. Borgere i Roskilde Kommune har i gennemsnit 19,6 km mellem bopæl og arbejde (2007) og afstanden er stigende (19,1 km i 2006). På landsplan er den gennemsnitlige afstand mellem arbejde og bopæl 18,1 km. reparationsvirksomheder undtagen biler Antal arbejdspladser i detailhandlen Ny Roskilde Kommune 3600 3400 3200 3000 2800 c 2600 2400 2200 2000 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Pendling - kommuner Pendling i Roskilde Kommune 23000 22800 22600 22400 22200 2006 22000 2007 21800 21600 21400 21200 21000 Indpendling Udpendling Roskilde by. Blandt de interviewede var der 63%, der både handlede i Ros Torv og i City 2. Nærheden til Hovedstadsområdet sætter derfor en naturlig grænse for Roskildes opland mod øst især inden for udvalgsvarer, som typisk er den varegruppe forbrugerne er villige til at køre længst efter sammenlignet med dagligvarer. Mod vest er der ingen byer, der matcher Roskilde og området er væsenlig mere tyndt befolket. Holbæk er eneste by, der delvist kan konkurrere med Roskildes udbud bla. i kraft af Holbæk bymidte og Mega-Centret i udkanten af byen. I de senere år er der der sket store investeringer i detailhandlen i hovedstadsområdet. De største udvidelser og nyetableringer har været Fields, Fisketorvet i København samt Gallerierne i Hillerød (Kilde: landsplandirektiv). I Roskilde Kommune er Ro s Torv under udvidelse fra 14.000 m 2 til 24.000 m 2 og er en af de store butikscentre i regionen. Vækst i antallet af arbejdspladser Udviklingen i detailhandlen på det overordnede niveau kan beskrives på baggrund af statistik for udviklingen i antallet af arbejdspladser. Det skal dog bemærkes, at udviklingen i antallet af arbejdspladser er forbundet med en vis usikkerhed, da virksomheder uden detailsalg i visse tilfælde også indgår. Som det fremgår har de seneste års økonomiske udvikling bidraget til en vækst i antallet af arbejdspladser i detailhandlen for alle de undersøgte kom- / 8

DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE / REGIONALE FORHOLD Afstande til konkurrerende byer Fra Roskilde til: Høje Tåstrup Køge Holbæk Ringsted Hillerød 15 km 26 km 31 km 31 km 42 km Afstande Afstandene er målt fra bycentrum. Kilde: Krak muner. For ny Roskilde Kommune er antallet af arbejdspladser steget med 25% siden 1997 - med en betydelig stigning i de senere år. Sammenlignet med konkurrende kommuner ligger Roskilde godt til målt udviklingen i beskæftigelsen. Målt på antallet af nye arbejdspladser er den største vækst fundet sted i Roskilde Kommune, hvor der er skabt ca. 700 nye arbejdspladser i detailhandlen. Den største procentvise tilvækst i antallet af arbejdspladser i detailhandlen har imidlertid fundet sted i Køge og Holbæk Kommune, hvor stigningen har været på 41%. Herefter følger Roskilde Kommune med en vækst på ca. 31 % mens såvel Ringsted, Hillerød og Høje-Taastrup Kommune har haft en betydelig lavere vækst. Pendling I en detailhandelsmæssig sammenhæng er pendlingen interessant, fordi der foretages en række indkøb i forbindelse med turen mellem hjem og arbejde. I de seneste mange år er pendlingen på landsplan steget markant. En ny opgørelse over pendlingen ind og ud af Roskilde Kommune viser, at pendlingen stiger relativt mest ud af kommunen. Det bringer alt andet lige detailhandlen i Roskilde i en øget konkurrencesitution med byerne i det regionale opland. I 2007 var der er pendlingsunderskud på 943 personer. Pendlingsafstandene er samtidig jævnt stigende, og det er med til at øge konkurrencen. I 2007 havde borgerne i Roskilde i gennemsnit 19.6 km mellem bopæl og arbejde. Længere pendlingsafstade er med til at øge konkurrencen i detailhandlen. / 9

DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE / BUTIKSSTRUKTUREN Butiksstrukturen Lokale forhold Roskilde Kommune har ca. 81.000 indbyggere. Bystrukturen i Roskilde Kommune er kendetegnet ved, at Roskilde på grund af sin størrelse, centrale geografi ske og trafi kale beliggenhed også er den dominerende handelsby. Roskilde bys indbyggere udgør over halvdelen af kommunens samlede indbyggertal i kommunen. Bymønstret i Roskilde Kommune er i øvrigt ken- detegnet ved kun én mellemstor by, Jyllinge og en række mindre byer under ca. 5.000 indbyggere, hvor Viby og Svogerslev er de største med hhv. ca. 4.600 og 4.300 indbyggere. Landdistrikterne, der af Danmarks Statistik defi - neres som byer med under 200 indbyggere og landområderne, udgør med sine knap 10.000 indbyggere ca. 6 % af den samlede befolkning i Roskilde Kommune. Bystørrelser Indbyggertal i de 8 særligt belyste byområder i Roskilde Kommune. Frederikssund 10.002 Jyllinge Gundsømagle 2.264 Egedal B Ågerup / Store Valby 1.758 Alb Svogerslev 4.303 Roskilde 46.071 2.110 Høje-Taastrup Ishøj V Vindinge Lejre Gadstrup 1.835 Greve Viby 4.571 Solrød / 10

DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE / BUTIKSSTRUKTUREN Indbyggertal pr. 1.1.2008 Roskilde Kommune 80.687 Roskilde 46.071 Jyllinge 10.002 Viby 4.571 Svogerslev 4.303 Gundsømagle 2.264 Vindinge 2.110 Gadstrup 1.835 Ågerup 1.350 Veddelev 1.163 Snoldelev 651 Vor Frue 639 Herringløse 430 Store Valby 408 Gundsølille 245 Landdistrikter 4.764 Kilde: Statistikbanken Siden 2005, hvor Gl. Roskilde Kommune senest foretog en analyse af detailhandlen er indbyggertallet i den nye kommune - bestående af Gl. Roskilde, Gl. Gundsø og Gl. Samsø Kommune - steget med med godt 1.250 indbyggere svarende til en stigning på 1,6 %. Væksten i kommunens indbyggertal og dermed forbrugsgrundlag har således været positiv. Butiksstrukturen Der er i alt ca. 465 butikker i Roskilde Kommune fordelt på 28 % dagligvarer, 23 % beklædning, 22 % Metodebetragtninger Opgørelsen af butiksbestanden og er sket ved besigtigelse med udgangspunkt i udtræk fra CVR (det centrale virksomhedsregister. Butikker defineres i denne undersøgelse som detailhandelsvirksomheder, der driver salg fra fysiske lokaler til private handlende. I opgørelsen indgår ikke hjemmesalgs-, internet-, postordrebutikker mv. Butikkerne er blevet inddelt i hovedbrancher i overensstemmelse med Planlovens detailhandelsbestemmelser. For så vidt angår møbelbutikker er disse kategoriseret under hovedbranchen boligudstyr. Ifølge Planloven skal møbelbutikker så vidt muligt placeres i bymidterne, men kan placeres i områder til særlig pladskrævende varer under forudsætning af, at mulighederne for lokalisering i bymidten er udtømte. Sammenligning af resultaterne fra Analyse af detailhandlen i Roskilde bymidte kan være behæftet med usikkerhed pga. forskelle i de to analysers definitioner. Sidstnævnte skyldes ændrede krav til kategorisering af butikker efter Planlovens nye bestemmelser for detailhandlen. boligudstyr, 21 % på øvrige udvalgsvarebutikker og 7 % særlig pladskrævende varer. Detailhandlen i Roskilde Kommune er præget af en centraliseret struktur, hvor ca. 84 % af samtlige butikker er lokaliseret i Roskilde by. Der er især en høj koncentration af udvalgsvarebutikker i Roskilde by, som rummer ca. 90 % af den samlede bestand af udvalgsvarebutikker. Roskildes dominans Antal butikker 2008 fordelt på områder By Dagligvarer Beklædning Boligudstyr Øvr. udv. varer Pladskr. Var. I alt Andel (%) Andel dagligv.- butikker Andel udv. butikker Gadstrup 2-2 - - 4 1% 2% 1% Gundsømagle 1-1 - - 2 0% 1% 0% Jyllinge 12 2 1 3 2 20 4% 9% 2% Roskilde 38 4 25 23 24 114 25% 30% 17% Roskilde Bymidte 55 95 64 61-275 59% 43% 73% Svogerslev 6 - - 1-7 2% 5% 0% Viby 7 5 2 3 2 19 4% 5% 3% Vindinge 1 - - - 1 2 0% 1% 0% Ågerup / Store Valby 1-1 - - 2 0% 1% 0% Øvrig 6-4 5 5 20 4% 5% 3% I alt 129 106 100 96 34 465 100% 100% 100% Roskilde bymidte 2004 51 100 67 62-280 - - - / 11

DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE / BUTIKSSTRUKTUREN Antal butikker Antallet af butikker i de 8 udvalgte byområder fordelt på hovedbrancher. Tallet angiver det samlede butiksantal. 27 butikker ligger uden for de særligt udvalgte byområder og er hver især markeret på kortet. Frederikssund 20 Jyllinge Gundsømagle 2 Ågerup / Store Valby Egedal Ballerup 2 Albertslund Lejre SvogerslevRoskilde Bymidte 7 275 Roskilde udenfor bymidten 114 2 Vindinge Høje-Taastrup Antal butikker i byerne, fordelt på hovedbrancher Ishøj 300 Vallensbæk 150 Gadstrup Greve 30 19 Viby 4 Solrød Dagligvarer Beklædning Boligudstyr Øvrige udvalgsvarer Pladskrævende varer i detailhandlen skyldes bl.a., at Roskilde by også befolkningsmæssigt er dominerende med ca. 57 % af kommunens indbyggere. Antallet af butikker pr. 1.000 indb. ligger på ca. 8,5 i Roskilde by, mens Viby har den højeste koncentration af butikker efter Roskilde med ca. 4,2 butikker pr. 1.000 indbyggere. De laveste butikstætheder fi ndes i Gundsømagle, Vindinge og Ågerup/Store Valby, hvor tætheden ligger omkring 1 butik pr. 1.000 indb. Hvad angår dagligvarehandlen er butiksstrukturen ikke helt i samme grad centraliseret omkring Roskilde. Kun 73 % af dagligvarebutikkerne er lokaliseret i Roskilde by, hvilket indikerer, at der fortsat er en vis lokal dagligvarehandel. Det understreges / 12

DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE / BUTIKSSTRUKTUREN Frederikssund Egedal Ballerup Dagligvarebutikker Beliggenheden af dagligvarebutikker viser en relativ centraliseret butiksstruktur. Der ligger dog fortsat mindst én dagligvarebutik i hver af de 8 særligt udvalgte byområder. Albertslund Høje-Taastrup Vallensbæk Ishøj Lejre Greve Solrød af, at der i hver af de 8 særligt udvalgte byområder i Frederikssund Ballerup Roskilde Kommune som minimum ligger én dagligvarebutik. I alle udvalgte byområder ligger et supermarked med undtagelse af Vindinge, hvor dagligva- Albertslund reforsyningen består af et minimarked. Høje-Taastrup Roskilde bymidte og Ro s Torv Ro s Torv er beliggende inden for Roskilde bymidte og rummer ca. 12 % af bymidtens samlede butiksbestand på ca. 275 butikker. Butiksfordelingen mellem bymidten og Ro s Torv afspejler i grove træk styrkeforholdet mellem de to centre. Ro s Torv står især stærkt inden for beklædning, hvor ca. 20 % af bymidtens samlede bestand af beklædningsbutik- Lejre Solrød Greve Ishøj Vallensbæk / 13

DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE / BUTIKSSTRUKTUREN ker er lokaliseret. En række af de stærke kædebutikker er repræsenteret i Ro s Torv som fx. H&M, Vero Moda (del af Bestseller koncernen), Part Two og In Wear (begge del af IC Companys), Hunkemøller, Marcus m.fl. Udviklingen siden 2004 Sammenligningen med resutaterne i Analyse af detailhandlen i Roskilde Bymidte sker med udgangspunkt i en inddeling efter Roskildes bymidteafgrænsning. Udviklingen siden 2004 vurderes kun for Roskilde bymidte, da der ikke er foretaget tilsvarende analyser af detailhandlen i Gl. Gundsø og Gl. Ramsø Kommune. Siden 1998 er butiksbestanden i Roskilde bymidte reduceret med ca. 4 butikker svarende til en nedgang på knap 2 %. Nedgangen i antallet af butikker skyldes primært, at der i perioden fra 2004-2008 er blevet færre butikker, der forhandler beklædningsvarer og boligudstyr. Modsat er der sket en stigning i antallet af dagligvarebutikker. Der er ikke etableret fl ere større dagligvarebutikker i Roskilde bymidte siden 2004, men derimod en række mindre blomsterforretninger, specialbutikker og butikker med brød- konditor- og sukkervarer. Antal butikker 2008 i bymidten Dagligvarer Beklædning Boligudstyr Øvr. Udv.varer I alt Andel (%) Ro's Torv 4 19 3 8 34 12 Bymidte i øvrigt 51 76 61 53 241 88 I alt 55 95 64 61 275 100 / 14

DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE / OMSÆTNING OG DÆKNINGSGRAD Omsætning og dækningsgrad Udvalgsvarehandlen dominerer Den samlede omsætning i detailhandlen i Roskilde Kommune er i 2007 opgjort til ca. 4,3 mia. kr. Af den samlede omsætning udgør dagligvareomsætningen 45 % af den samlede omsætning i kommunen, mens udvalgsvarehandlen står for de resterende 55 %. Normaltvis fordeler forbruget for en gennemsnitsdansker sig nogenlunde ligeligt mellem dagligvarer og udvalgsvarer. Udvalgsvareomsætningens overvægt indikerer således, at udvalgsvarehandlen i Roskilde Kommune samlet set står relativ stærkt. Roskilde by er den eneste by, hvor omsætningen i udvalgsvarehandlen er større end omsætningen i dagligvarehandlen. Udvalgsvarehandlens dominans skyldes primært udvalgsvareomsætningen i bymidten, mens omsætningen i Roskilde by i øvrigt fordeler sig nogenlunde ligeligt mellem dagligvarer og udvalgsvarer. Roskilde by har pga. kommunens klart højeste indbyggertal naturligt også den største omsætning inden for dagligvarer og er især på udvalgsvareområdet betydeligt stærkere end de øvrige byer, hvor Omsætning Tallet angiver Frederikssund 264 Jyllinge Gundsømagle Egedal Ballerup omsætningen for dagligvarer og udvalgsvarer under ét. 20-25 Ågerup / Store Valby 38 Albertslund For byområder med 3 eller færre butikker angives omsætningen ikke pga. diskretionshensyn. Svogerslev 109-124 2.300 Roskilde Bymidte 1.265 Roskilde udenfor bymidten 0-10 Vindinge Høje-Taastrup Ishøj Vallensbæk Lejre 175-185 Viby Gadstrup 27 Solrød Greve Detailhandlens omsætning ibyerne 250 mio. kr. Dagligvarer Udvalgsvarer / 15

DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE / OMSÆTNING OG DÆKNINGSGRAD Omsætning 2007 fordelt på byområder (mio. kr. inkl. moms) By Dagligvarer Beklædning Boligudstyr Øvr. Udv. varer Udv.varer i alt I alt Andel (%) Andel dagligvarer Andel udv. varer Gadstrup 10-20 0-5 0-5 0-5 10-20 27 1% 1% 0% Gundsømagle 10-20 - 0-5 - - 20-25 1% 1% 0% Jyllinge 208 10-20 10-20 22 56 264 6% 11% 0% Roskilde 641 63 357 204 624 1.265 30% 33% 27% Roskilde Bymidte 782 573 492 454 1.519 2.300 54% 40% 65% Svogerslev 99 0-5 0-5 10-15 10-25 109-124 3% 5% 1% Viby 115 15 30-40 15 60-70 175-185 4% 6% 3% Vindinge 0-10 - - - - 0-10 0% 0% 0% Ågerup / Store Valby 30-8 - 8 38 1% 2% 0% Øvrig 18-4 12 17 35 1% 1% 1% I alt 1.940 672 931 719 2.322 4.262 100% 100% 100% Metodebetragtninger Omsætningstallene er butikkernes omsætning i 2007 og er fremkommet ved direkte henvendelse til butikken eller via besigtigelse. Varehuse og større supermarkeder forhandler ud over dagligvarer også i mindre omfang udvalgsvarer. Omsætningen for disse butikstyper er således fordelt på dagligvarer og kategorierne inden for udvalgsvarer. Pga. forskelle i sammenligningsgrundlaget fra analysen af detailhandlen i 1998 mht. anvendte metoder, definitioner og kategoriseringer af butikker i hovedbrancher kan analyseresultaterne være behæftet med usikkerhed. Omsætningen i butikker der forhandler særlig pladskrævende varer er ikke opgjort i denne analyse af detailhandlen Forbruget er beregnet på baggrund af et forbrugsudtræk fra Danmarks Statistik fordelt på regioner. Dækningsgraden er udtryk for forholdet mellem indbyggernes forbrug og omsætningen i detailhandlen inden for et afgrænset område. Er dækninggraden over 50 betragtes det pågældende område at have et selvstændigt opland, mens en dækningsgrad under 50 betyder, at området indgår i et større opland. butikkerne i Roskilde by står for ca. 92 % af den samlede omsætning i udvalgsvarehandlen i Roskilde Kommune. Herefter følger Viby, som bl.a. pga. et større byggemarked står for ca. 3 % af udvalgsvareomsætningen. I dagligvarehandlen fordeler omsætningen sig efter et mere decentralt mønster. Roskilde by indtager imidlertid også en dominerende rolle i dagligvarehandlen med en andel af dagligvareomsætningen på 73 %, mens Roskilde bys andel af befolkningen i Roskilde Kommune svarer til 57 %. Roskildes forholdvis store omsætning i forhold til indbyggertallet skal betragtes ud fra, at alle 4 varehuse i kommunen ligger i Roskilde by. Samtidig må det forventes, at en væsentlig del af indbyggerne i Roskilde Kommune jævnligt foretager dagligvareindkøb i Roskilde by i forbindelse med bolig-arbejdsrejsen. Der foreligger imidlertid ikke tilstrækkelig viden om folks indkøbsvaner i forbindelse med rejsen mellem arbejde og bopæl til, at det med større sikkerhed kan siges, i hvor udpræget grad dette sker. / 16

DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE / OMSÆTNING OG DÆKNINGSGRAD Dækningsgrad Dækningsgraden er udtryk for forholdet mellem indbyggernes forbrug og omsætningen i detailhandlen inden for et afgrænset område og er et anvendeligt mål for de enkelte områders oplandseffekt. Er forbruget større end omsætningen inden for et givent område vil dækningsgraden være mindre end 100 og vice versa. Overskud på handelsbalancen Dækningsgraden for Roskilde Kommune for alle hovedbrancher under ét ligger på 116. Omsætningen i butikkerne er således markant større end indbyggernes forbrug. Der er overskud på handelsbalancen inden for alle hovedbrancher. Handelsoverskuddet er dog primært båret af en høj omsætning i forhold til forbruget inden for beklædning, hvor dækningsgraden er 161. Beklædningsvarer hører erfaringsmæssigt til den gruppe af varer, som trækker kunder fra det største opland. Herunder vurderes en stor del af indbyggerne i Lejre Kommune at handle en væsentlig del af deres beklædningsvarer i Roskilde by. Uden for Roskilde by er udvalgsvarehandlen begrænset og dækningsgraden ligger lavt. Viby har en dækningsgrad på ca. 67 og ligger markant højere end de øvrige omegnsbyer, som har dækningsgrader mellem 0-25. For dagligvarer er der i højere grad balance mellem butikkernes omsætning og borgernes forbrug, hvilket er i overensstemmelse med, at folk i oftest handler dagligvarer lokalt. Dækningsgraden er for hele Roskilde Kommune 104 inden for dagligvarer. Roskilde, Viby og Svogerslev har alle overskud på handelsbalancen inden for dagligvarer, hvilket understreger, at byerne har et opland for dagligvarer. I Dækningsgrad 2007 fordelt på byområder By Dagligvarer Beklædning Boligudstyr Øvr. Udv.varer udv. I alt I alt Gadstrup 46 12 24 12 17 32 Gundsømagle 38-20 - 9 24 Jyllinge 91 32 17 30 25 58 Roskilde 134 267 181 199 207 170 Svogerslev 100 13 11 36 20 60 Viby 109 65 83 45 67 88 Vindinge 16 - - - - 8 Ågerup / Store Valby 74-45 - 20 47 I alt 104 161 113 124 127 116 / 17

DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE / OMSÆTNING OG DÆKNINGSGRAD modsatte ende er Vindinge, Gundsømagle og Gadstrup, som alle har en dækningsgrad under 50. Dvs. at indbyggerne her foretager hovedparten af deres dagligvareindkøb i butikker uden for deres bopælsby. Især i Vindinge er dækninsgraden lav inden for dagligvarer, hvilket formentlig skyldes nærheden til Roskilde, hvor nærmeste dagligvarebutik (discountbutik) ligger inden for en rejseafstand på ca. 3 km fra Vindinge. Roskilde bymidte og Ro s Torv Butikkerne i Ro s Torv udgør ca. 12 % af den samlede butiksbestand i bymidten, men omsætter for ca. 21 % af den samlede omsætning i bymidten, som derfor fortsat må betragtes som klart stærkest af de Omsætningen i bymidten 2007 (mio. kr. inkl. moms) Dagligvarer Beklædning Boligudstyr Øvrige udv. varer I alt Andel dagligvarer Andel udv. varer Ro's Torv 160 162 66 94 482 20 21 Bymidte i øvrigt 622 411 426 359 1.818 80 79 I alt 782 573 492 454 2.300 100 100 Dækningsgrad Kortet viser dækningsgraden for dagligvarer i de 8 udvalgte byområder i Roskilde Kommune Frederikssund Jyllinge 91 % Gundsømagle Egedal Ballerup 38 % Ågerup / Store Valby 74 % Albertslund Høje-Taastrup Svogerslev Roskilde 134 % Vallensbæk 100 % 16 % Vindinge Ishøj Lejre Viby 109 % Gadstrup 46 % Solrød Greve Dækningsgrad for dagligvarekøb i byerne 0 % til 25 % 25 % til 50 % 50 % til 75 % 75 % til 100 % 100 % til 125 % 125 % til 150 % / 18

DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE / OMSÆTNING OG DÆKNINGSGRAD to centre. Styrkeforholdet mellem Ro s Torv og bymidten er stort set det samme inden for dagligvarer og udvalgsvarer. Inden for udvalgsvarer er det især omsætningen i beklædningsbutikkerne som styrker butikscentret position. Beklædningsbutikkernes omsætning i Ro s Torv svarer således til ca. 28 % af den samlede omsætning i bymidten. Udviklingen siden 2004 Dækningsgraderne i bymidten i Roskilde Kommune er i den seneste analyse fra 2004 inddelt efter den historiske bykerne og bymidteafgrænsningen. I nærværende analyse foretages en sammenligning med dækningsgraderne i 2004 inddelt efter bymidteafgrænsningen. I analysen fra 2004 udtryk- Udvikling i dækningsgrad 2004-2007 Dagligvarer Beklædning Boligudstyr Øvr.udv.varer Dagligvarer og I alt boligudstyr Gl. Roskilde 2007 61 199 87 114 69 91 Gl. Roskilde 2004-136 - 140 53 74 Frederikssund Jyllinge 25 % Gundsømagle Egedal Ballerup Dækningsgrad Kortet viser dækningsgraden for udvalgsvarer i de 8 udvalgte byområder i Roskilde Kommune 9 % Ågerup / Store Valby 20 % Albertslund Lejre Svogerslev 20 % Viby 67 % Roskilde 207 % % Vindinge Gadstrup 17 % Greve Solrød Høje-Taastrup Vallensbæk Ishøj Dækningsgrad for udvalgsvareindkøb i byerne 0 % til 25 % 25 % til 50 % 50 % til 75 % 75 % til 100 % 100 % til 125 % 125 % til 150 % 150 % til 175 % 175 % til 200 % 200 % til 225 % / 19

DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE / OMSÆTNING OG DÆKNINGSGRAD ker dækningsgraderne forholdet mellem omsætningen i bymidtens butikker og borgernes forbrug i hele kommunen. Dækningsgraden for dagligvarer og boligudstyr er angivet under ét, hvorfor samme beregning er foretaget for detailhandlen inden for bymidteafgrænsningen i 2007. Der er ikke foretaget ændringer af bymidteafgrænsningens udstrækning siden 2004. Siden 2004 har bymidten styrket sin position i kommunen, hvor dækningsgraden for detailhandlen under et er steget fra 74 til 91. Dækningsgraden er tilsyneladende steget inden for alle hovedbrancher med den mindste ændring inden for dagligvarer og boligudstyr. Den klart største stigning er sket inden for beklædning, hvor dækningsgraden er øget fra 136 til 199. Årsagen til den karftige stigning kan bl.a. skyldes, at Ro s Torv for alvor er blevet etableret som et stærkt regionalt center med et stort opland. Analysen fra 2004 viste at mange kunder i Ro s Torv på daværende tid var lokale, og at den historiske bykerne stod væsentlig stærkere end Ro s Torv for så vidt angår omsætning, indtjeningsgrundlag, opland mv. Det er fortsat vurderingen at bymidten står klart stærkere end Ro s Torv mht. omsætning, men det må formodes, at begge centre har opnået en betydelig stærkere position i det regionale opland specielt inden for udvalgsvarehandlen. / 20

DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE / BUTIKSAREAL OG -STØRRELSER Butiksareal og-størrelse Det samlede bruttoetageareal til butikker er i Roskilde Kommune ca. 175.000 m 2. Butiksarealerne er generelt koncentreret i Roskilde i overensstemmelse med den overordnede butiksstruktur i kommunen. 83 % af det samlede bruttoetageareal til butiksformål ligger således i Roskilde, mens 84 % af den samlede butiksbestand ligger i Roskilde. Butiksstørrelser Detailhandlen i Roskilde Kommune er præget af en del mindre butikker. Butikker under 200 m 2 udgør ca. 58 % af alle butikker i Roskilde Kommune, mens ca. 80 % af butikkerne er under 500 m 2. Inden for dagligvarehandlen er det typisk købmænd og døgnkiosker, specialbutikker, slagtere, bagere, servicestationer, blomsterbutikker og grønthandlere mv., der lokaliserer sig i mindre butikslokaler. Den største andel af små butikker fi ndes inden for hovedbranchen beklædning, hvor 67 % af butikkerne har et bruttoetageareal under 200 m 2 og hele 90 % af butikkerne er under 500 m 2. Erfaringsmæssigt er beklædningsbutikker også den hovedbranche med den største andel af små butikker. Metodebetragtninger Arealer til butiksformål er opgjort i bruttoetagekvadratmeter i overensstemmelse med Planlovens bestemmelser. Bruttoetagearealet til butiksformål er opgjort på baggrund af udtræk fra Bygnings- og Boligregistret (BBR) og via søgninger på Den Offentlige Informationsserver (OIS), som er en database, der indeholder en række oplysninger om ejendomme i Danmark. Oplysninger om bruttoetagearealet indberettes af til BBR af ejere, hvorfor arealerne kan være behæftet med en vis usikkerhed. For butikker, hvor det ikke har været muligt at finde oplysninger om bruttoetagearealet, er der sket en registering ved besigtigelse eller henvendelse til butiksindehaveren. Varehuse og større supermarkeder forhandler ud over dagligvarer også i mindre omfang udvalgsvarer. Bruttoetagearealet for disse butikstyper er således fordelt på dagligvarer, beklædning, boligustyr og øvrige udvalgsvarer. Udviklingen siden 2004 Det samlede bruttoetagearealet i Roskilde bymidte er reduceret med ca. 2.500 m 2 siden 2004. Inden for dagligvarer er det forbrugte areal til butiksformål faldet med ca. 1.500 m 2 siden 2004. I samme periode er antallet af dagligvarebutikker reduceret med ca. 4. Den største reduktion er sket inden for Bruttoetagearealer 2008 fordelt på byområder (m 2 ) By Dagligvarer Beklædning Boligudstyr Øvrige udv. Pladskr. I alt Andel (%) varer varer Gadstrup 1.066 62 431 86-1.644 1 Gundsømagle 294-313 - - 607 0 Jyllinge 4.046 469 306 333 1.800 6.953 4 Roskilde 16.960 4.628 23.193 8.452 20.956 74.189 42 Roskilde Bymidte 17.476 19.659 20.435 14.183-71.753 41 Svogerslev 2.796 85 137 520-3.538 2 Viby 4.007 909 2.344 454 195 7.909 5 Vindinge 300 - - - 50 350 0 Ågerup / Store Valby 300-1.736 - - 2.036 1 Øvrig 669-1.530 1.116 2.740 6.055 3 I alt 47.914 25.811 50.424 25.144 25.741 175.034 100 / 21

DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE / BUTIKSAREAL OG -STØRRELSER Bruttoetagearel Summerede bruttoetagearealer fordelt på hovedbrancher og kommune. Frederikssund 7.000 Jyllinge Gundsømagle Egedal Ballerup 600 Ågerup / Store Valby 2.000 Albertslund Lejre SvogerslevRoskilde Bymidte 3.500 71.800 Roskilde udenfor bymidten 74.200 400 Vindinge Høje-Taastrup Vallensbæk Butikkernes etageareal i byerne, Ishøj fordelt på hovedbranche 80.000 40.000 Gadstrup Greve 8.000 7.900 Viby 1.600 Solrød Dagligvarer Beklædning Boligudstyr Øvrige udvalgsvarer Pladskrævende varer Bruttoetgaeareal i bymidten 2008 (m 2 ) Dagligvarer Beklædning Boligudstyr Øvrige udv.varer I alt Andel (%) Ro's Torv 1.700 4.674 1.288 1.542 9.204 13 Øvrig bymidte 15.776 14.985 19.147 12.641 62.549 87 I alt 17.476 19.659 20.435 14.183 71.753 100 Roskilde bymidte 2004 19.000 23.400 18.700 13.200 74.300 beklædning med en reduktion på 3.700 m 2, hvor der samtidig er sket en nettoreduktion i butiksbestanden på ca. 5 butiksenheder. For boligudstyr og øvrige udvalgsvarer er arealet til gengæld øget med hhv. 1.700 og 1.000 m 2. Pladskrævende varegrupper Ifølge Planlovens nye detailhandelsbestemmelser kan kommunerne frit planlægge for butikker, der alene forhandler særlig pladskrævende varer som fx. tømmerhandler, bilforhandlere, planter mv. Bilforhandlere udgør ca. 80 % af butikkerne i Roskilde Kommune, der er kategoriseret som butikker med pladskrævende varer. Butikkerne med pladskrævende varegrupper er - som det fremgår af navnet - typisk større end gennemsnittet af butik- / 22

DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE / BUTIKSAREAL OG -STØRRELSER Antal butikker fordelt på butiksstrørrelser og brancher Antal 80 70 60 50 40 30 Pladskrævende Øvrige udvalgsvarer Boligudstyr Beklædning Dagligvarer Butiksstrørrelser Fordeling af butikkernes bruttoetageareal på hovedbrancher. 20 10 0 0-199 200-499 500-999 1000-1999 2000-3499 3500+ Dagligvarer Beklædning Boligudstyr Øvrige udvalgsvarer Pladskrævende Bruttoetagekvadratmeter Butiksstørrelser fordelt på hovedbrancher (antal) Dagligvarer Beklædning Boligudstyr Øvrige udv.varer Pladskr. varer I alt 0-199 80 72 47 57 14 270 200-499 23 24 25 29 2 103 500-999 10 8 16 8 6 48 1000-1999 9 3 9 2 9 32 2000-3499 3 0 1 0 2 6 3500+ 3 0 2 0 1 6 I alt 128 107 100 96 34 465 ker. I Roskilde Kommune er der især en overvægt af små butikker under 200 m 2 og butikker på 500-1000 m 2. De mindste butikker består udelukkende af bilforhandlere, mens de 3 største butikker omfatter to trælasthandler, hver med et byggemarked, og en bilforhandler. Særlig pladskrævende varegrupper Under hovedbranchen for særlig pladskrævende varegrupper hører biler, lystbåde, campingvogne, planter, havebrugsvarer, tømmer, byggematerialer, grus, sten- og betonvarer. Listen er udtømmende. Jf. Planlovens nye detailhandelbestemmelser gives kommunerne mulighed for at placere butikker, der alene forhandler pladskrævende varegrupper uden for bymidter og bydelscentre. Jf. Planlovens nye detailhandelbestemmelser hører møbler fortsat under pladskrævende varegrupper. Planloven fastsætter imidlertid specielle krav til lokaliseringen af møbelbutikker, der så vidt muligt skal placeres i bymidter eller bydelscentre. Møbelbutikker er derfor kategoriseret under hovedbranchen boligudstyr. Udlæg til butikker med særlig pladskrævende varegrupper er ikke underlagt krav til den samlede maksimale arealramme og butiksstørrelser. / 23

DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE / FORBRUGSPOTENTIALE OG AREALBEHOV Forbrugspotentiale og arealbehov Stigende internethandel Private køb på Internettet i procent af det samlede privatforbrug. Kilde: Konkurrencestyrelsen Udviklingen i dækningsgraden i Roskilde bymidte i perioden fra 2004-2007 viser, at detailhandlen under ét i bymidten har været i vækst - især inden for beklædning. I de kommende år vil fl ere faktorer have indfl ydelse på detailhandlens udvikllingsmuligheder for hele Roskilde Kommune såvel som i lokalområderne. Især følgende faktorer vurderes at få betydning: - Befolkningsudviklingen - Udviklingen i internethandlen - Detailhandlens udvikling i konkurrerende centre - Udviklingen i privatforbruget Ovenstående faktorer indgår som grundlag for vurderingen af det fremtidige forbrugspotentiale og arealbehov i Roskilde Kommune. Stigende befolkningstal Roskilde Kommune har udarbejdet en befolkningsprognose, der forudsiger et jævnt markant stigende befolkningstal frem til 2014, hvorefter befolkningstallet igen falder frem til 2019. På baggrund af prognosen forventes befolkningen i Roskilde Kommune således at stige med ca. 3.500 indbyggere frem til 2014 før det igen falder med ca. 2.000 indbyggere frem mod 2020. Med udsigt til et generelt stigende Udvikling i Internethandlen Procent 3 2,5 2 befolkningstal vil der være et befolkningsmæssigt grundlag for vækst i detailhandlen. Vækst i Internethandlen Internethandel er i de senere år blevet så udbredt, at hver voksen dansker i gennemsnit nu handler 6-7 gange om året på internettet. Ifølge en ny Skandinavisk undersøgelse har Internethandlen i Skandinavien i 2007 rundet 70 mia. kr i omsætning svarende til, at hver af de aktive e-handlende i gennemsnit køber for ca. 5.400 kr. pr. år. Ifølge undersøgelsen er forbrugernes motiver for at handle på nettet først og fremmest lavere priser, derefter følger tidsbesparelsen, uafhængigheden af åbningstiderne og muligheden for at sammenligne produkter og priser. På trods af den eksponentielle vækst i handlen på Internettet, udgør e-handlen fortsat kun en lille del af det samlede privatforbrug i Danmark. Ifølge Foreningen for Distance- og Internethandel (FDIH) udgjorde e-handlen i 2004 knap 3 % den samlede detailhandelsomsætning i Danmark. På baggrund af de senere års udvikling forventes andelen at stige til et niveau i størrelsesordenen 6-8 % inden for de kommende år. Fortsætter den igangværende udvikling forventes andelen af danskernes private køb på Internettet i 2020 at nå op på et niveau, der svarer til 10-15 % af det samlede privatforbrug. Som det er tilfældet i dag vurderes det fortsat at være tøj, fi lm, musik, bøger og elektronik, der primært købes på nettet, men i fremtiden forventes det i stigende grad at brede sig til andre brancher og varegrupper. I et fremtidsscenario, hvor omsætningen i e-handlen vokser markant, vil det få mærkbare konsekvenser for omsætningen i butikkerne i byerne og være med til at reducere efterspørgslen på arealer til butiksformål. 1,5 1 0,5 0 2000 2001 2002 2003 2004 Regional konkurrence Udviklingen i detailhandlen i Roskilde Kommune er påvirket af i hvilket omfang detailhandlen udvikles og udbygges i de største handelscentre i det regionale opland. Der har i de senere år været en generel tendens til, at forbrugerne i stigende grad søger mod byerne med det største, mest attraktive og / 24

DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE / FORBRUGSPOTENTIALE OG AREALBEHOV specialiserede udbud af butikker, hvilket i sig selv vil være med til yderligere at kunne forskyde handelsbalancen i det regionale opland. Afdæmpet vækst i privatforbruget Igennem de senere år er privatforbruget i Danmark steget markant bl.a. som følge af den øgede velstand. Privatforbruget er især steget inden for beklædning og boligudstyr, mens vækstraten i dagligvareforbruget har været mere afdæmpet. I de kommende år forventes fortsat vækst i privatforbruget omend i et mere afdæmpet tempo end de senere år. Størrelsen af væksten er imidlertid svær at forudsige og afhænger bl.a. af udviklingen i de økonomiske konjunkturer, forbrugernes købekraft og renteniveau. Der er en tendens til, at uroen på de fi nansielle markeder siden midten af 2007, faldende boligpriser og markant stigende energiog fødevarepriser har medført en større privatøkonomisk usikkerhed blandt forbrugerne, hvilket har lagt en markant dæmper på forbrugernes købelyst i 2008. En indikator for den fremtidige udvikling i forbruget er Danmarks Statistiks forbrugertillidsindikator, som udtrykker befolkningens syn på deres aktuelle og den fremtidige økonomiske situation. Udvikling i omsætningen i varemængder på landsplan fordelt på varegrupper 160 140 Detailhandel i alt Fødevarer og andre dagligvarer Beklædning mv. Andre forbrugsvarer Index 100 = 2000 120 100 80 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 / 25

DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE / FORBRUGSPOTENTIALE OG AREALBEHOV Metodebetragtninger Det fremtidige arealbehov er opgjort ud fra en betragtning om, at den fremtidige omsætningstilvækst direkte vil afføde et behov for flere arealer til butiksformål. I beregningen er der således ikke taget højde for, at eksisterende butikker kan øge omsætningen uden behov for større butiksareal, samt at flere bygninger til butiksformål især i de mindre byer og udkantsområder kan være reltivt ekstensivt udnyttet i dag. Modsat kan behovet for nye koncepter og en tilpasning af eksisterende butikker til fremtidens behov give anledning til udvidelser eller opførelse af helt nye butikker. Tendensen er at forbrugertilliden er vendt efter fl ere år med konstante stigninger. Samtidig viser tal for salget i detailhandlen fra Danmarks Statistik, at forbrugerne i 2008 har købt færre varer - især inden for beklædning. Der er således fl ere indikatorer, som peger i retningen af en mindre opbremsning i forbruget. En ændring i forbruget vil typisk have indfl ydelse på især udvalgsvarehandlen, som erfaringsmæssigt er mere konjunkturfølsom end dagligvarehandlen. Som grundlag for vurderingen af det fremtidige forbrug og arealbehov til detailhandel opstilles to scenarier for forbrugsudviklingen; et optimistisk scenario og et mere pessimistisk scenario, der dog begge bygger på en forventning om en mere afdæmpet vækst i forbruget i forhold til de seneste 6 år. To scenarier for forbrugsudviklingen Fremskrivningen af forbrugspotentialet i Roskilde Kommune er forbundet med store usikkerheder og er afhængig af forskellige faktorer. Med henblik på at afdække forskellige udviklingsmuligheder opstilles to scenarier for forbrugsudviklingen, som har til formål at angive spændet mellem det højeste og laveste fremtidige arealbehov. Scenarierne tager afsæt i samme befolkningsprognose, forventning til udviklingen i Internethandlen og konkurrencen i det regionale opland. Scenario 1: Optimistisk fremskrivning af privatforbruget Forskellen mellem scenarierne ligger i forventningen til den fremtidige vækst i forbruget. Meget tyder på, at forbruget har toppet og at forbrugsvæksten i de kommende år vil være kraftigt på retur. Scenario 1 forudsætter at forbrugsvæksten halveres i forhold til de foregående 6 år. Scenariet skønnes at være en Generelle forudsætninger Forventninger til forbrugsvæksten Befolkningsudvikling Stigende indbyggertal (Roskilde Kommunes befolkningsprognose) Internethandel Vækst i Internethandlen svarende til en andel af omsætningen i udvalgsvarehandlen på 10 % i 2014 og 15 % i 2020 Regional Roskilde fastholder sin stærke kkonkurrence position i det regionale opland Forudsætninger i scenario 1 & 2 Forventninger til forbrugsvæksten Scenario 1 Vækst i privatforbrug svarende til halvering af forbrugsvæksten i perioden fra 2000-2007. Scenario 2 Vækst i privatforbrug svarende til en fjerdel af forbrugets udvikling i perioden fra 2000-2007 optimistisk fremskrivning på baggrund af de seneste tendenser og forventninger om en opbremsning i forbruget. Scenario 2: Pessimistisk fremskrivning af privatforbruget Scenariet forudsætter, at de senere års stærke vækst i forbruget afl øses af en markant mere afdæmpet vækst, der svarer til en fjerdedel af væksten i de foregående 6 år. Arealbehov Som grundlag for den fremtidige detailhandelsplanlægning omsættes forbrugstilvæksten i de to scenarier til et arealbehov. / 26

DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE / FORBRUGSPOTENTIALE OG AREALBEHOV Forventet arealbehov (2008-2019) Dagligvarer Udv. I alt I alt Øget forbrugspotentiale (mio. kr.) Scenario 1 261 817 1.078 Scenario 2 154 434 588 Øget arealbehov (m 2 ) Scenario 1 7.400 40.900 48.300 Scenario 2 4.400 21.700 26.100 Arealbehovet er beregnet ud fra en vurdering af den sandsynlige fremtidige arealudnyttelse; dvs. hvor stor omsætningen pr. m 2 bruttoetageareal forventes at blive i fremtiden. Generelt vil der ofte være tale om en lavere omsætning pr. m2 i detailhandlen i de mindre byer, mens det modsatte ofte er gældende ide større handelsbyer, hvor lejeomkostninger til butikslokaler generelt er højere. I beregningen af det fremtidige arealbehov tages udgangspunkt i følgende arealudnyttelse i detailhandlen: - Dagligvarebutikker: 35.000 kr./m 2 - Udvalgsvarebutikker: 20.000 kr./m 2 Det skal understreges, at vurderingen af arealbehovet i de to scenarier er forbundet med en vis usikkerhed.. Bl.a. forudsættes det, at den skønnede forbrugstilvækst direkte vil resultere i et øget behov for nyt butiksareal. I realiteten vil en del af omsætningesstigningen kunne ske i eksisterende butikker, hvor kapacitetsgrænsen ikke er nået. Modsat vil den generelle strukturudvikling mod en større koncentration i udvalgsvarehandlen i sig selv medføre et øget behov for butiksarealer i de centrale handelsbyer med risiko for tomme butikslokaler i de mindre byer og udkantsområder. Det er forbundet med stor usikkerhed at anslå et forventet arealbehov til nye butikker, der forhandler særlig pladskrævende varer. Ifølge de nye detaiilhandelsbestemmelser fastlægger kommunen selv arealrammen til butikker med særlig pladskrævende varer. Med en forventning om en markant mere afdæmpet vækst end i de foregående 5-6 år vurderes en arelaramme mellem 20.000 m 2 og 25.000 m 2 at være tilstrækkeligt til at dække behovet for areal til butikker med særlig pladskrævende varer i de kommende ca. 12 år. / 27

DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE / CENTERANALYSE Centeranalyse Roskilde Kommunes eksisterende detailhandelsstruktur består af 6 bymidter, 2 bydelscentre og 11 lokalcentre. Roskilde bymidte inkl. Ro s Torv er selve rygraden i kommunens detailhandelsstruktur, mens bymidterne i Viby og Jyllinge, bydelscentrene i Trekroner og Hyrdehøj samt lokalcentret ved Københavnsvej og Dommervænget, som rummer en mindre klynge af køkken-, møbel- og boligudstyrsbutikker, udgør de sekundære centre i kommunen. I lokalcentrene i øvrigt er der i dag relativt få butikker svarende til mellem 1-4 butikker. Langt størstedelen af butikkerne her er dagligvarebutikker. Oplandsbyerne Detailhandlen i byerne uden for Roskilde by er påvirket af Roskildes dominerende position i detailhandlen. Detailhandlens udvikling i oplandsbyerne er derfor også i en vis udstrækning betinget af udviklingen i detailhandlen i Roskilde by. Det gælder især inden for udvalgsvarehandlen, hvor Jyllinge og Viby er de to eneste byer i oplandet inden for kommunegrænsen med en udvalgsvarehandel af betydning. På grund af Jyllinge og Vibys beliggenhed i hver sin ende af kommunen og med en vis afstand til Roskilde by og andre større handelsbyer må det formodes, at udvalgsvarehandlen fremover som kan fastholdes på omtrent samme niveau som i dag - såfremt der fortsat skabes gode rammer og udviklingsmuligheder for detailhandlens udvikling som fx. udlæg af attraktive butiksområder til butikker, forbedring af bymiljø mv. Inden for dagligvarehandlen er der et potentiale især i Jyllinge for at styrke detailhandlen, hvor indbyggernes forbrug overstiger butikkernes omsætning. I Viby er dækningsgraden 109, hvorfor potentialet for en fortsat udbygning af dagligvarehandlen umiddelbart er mindre. I de øvrige særligt udvalgte byer i analysen, er det kun i Svogerslev, hvor der som minimum er balance mellem indbyggernes forbrug og butikkernes omsætning i dagligvarehandlen. I de øvrige oplandsbyer er dækningsgraden markant under 100 og dermed et potentiale for at styrke dagligvarehandlen. Byernes potentialet formodes dog generelt at aftage i takt med afstanden til Roskilde by. Centertyper Planlovens seneste detailhandelsbestemmelser trådte i kraft 1. juli 2007. De nye detailhandelsbestemmelser har indfl ydelse på, hvordan eksisterende og nye butiksområder kan udnyttes. Hovedreglen i de nye detailhandelsregler er, at detailhandelsbutikker skal placeres i den centrale del af en by, dvs i bymidten. Det samlede brutto etageareal til butiksformål i bymidten fastsættes af kommunen i kommuneplanen. I Roskilde by kan der jf. Landsplandirektivet for Hovedstadsregionen endvidere udlægges arealer til butiksformål i den centrale del af en bydel, dvs. i et bydelscenter. Det samlede bruttoetageareal til butiksformål i et bydelscenter må ikke overstige 5.000 m 2. Et lokalcenter, der udgør mindre dele af en by, en landsby, et sommerhusområde eller lignende kan det samlede bruttoetageareal til butiksformål i et lokalcenter ikke overstige 3.000 m 2. Uden for bymidter, bydelscentre og lokalcentre kan der placeres enkeltstående butikker, der alene tjener til lokalområdets daglige forsyning - primært dagligvarebutikker. Planloven fastsætter de maksimale bruttoetagearealer for den enkelte butik til 3.500 m 2 for dagligvarebutikker og 2.000 m 2 for udvalgsvarebutikker - dog maksimalt 1.000 m 2 i lokalcentre og for enkeltstående butikker til lokalområdets forsyning. For enkeltstående butikker fastsættes som udgangs punkt en minimumsafstand til andre butikker eller butiksområder på 500 m. Eksisterende dækning i lokal- og bydelscentrene Lokalcentrenes funktion er at sikre indkøbsmuligheder tæt på boligen, uden at der dannes konkurrende centre til bymidter. Da dagligvarer er den varegruppe som folk hyppigt køber ind er det væsntligt for lokalcentrenes funktion, at de kan tilbyde et passende butiks- og vareudbud inden for dagligvarer afpasset kundegrundlaget i det nære opland. Tilsvarende har bydelscentrene til formål at forsyne en bydel med lokale indkøbsmuligheder, hvilket typisk også omfatter mindre udvalgsvarebutikker i kombination med en eller fl ere dagligvarebutikker. Fremtidige arealudlæg i bydels- og lokalcen- / 28

DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE / CENTERANALYSE Frederikssund Egedal Jyllinge Bymidte Centerområdet ved Gulddyssevej Detailhandelsstruktur Kortet viser centerstrukturen i detailhandlen. Lokalcentre er ikke vist på kortet. Centerområde iågerup Roskilde, Bymidte Trekroner, Bydelscenter Bymidte Høje-Taastrup Hyrdehøj, Bydelscenter Ishøj Lejre Greve Centerområde Gadstrup Centerområde, Viby Solrød trene skal således understøtte målet om fortsat at fastholde en lokal butiksforsyning i lokalområdet via muligheden for udbygning af eksisterende butikker samt etablering af nye butikker, såfremt der opstår et behov for det. Eksisterende bydelscentre De to eksisterende bydelscentre udgøres af Hyrdehøj og Trekroner, som har til formål at servicere indbyggerne i hhv. den vestlige og østlige del af Roskilde. Hyrdehøj Hyrdehøj er med et varehus og en discountbutik et velforsynet center med et bredt dækkende varesortiment inden for dagligvarer. Udvalgsvarehandlen i bydelscentret består af varehusets handel med beklædning, boligudstyr og øvrige udvalgsvarer, men der eksisterer ingen særskilte udvalgsvarebutikker i bydelscentret. Inden for dagligvarer er bydelscentrets dækningsgrad relativ høj, hvilket skyldes, at oplandet til varehuset har en udstrækning, der overstiger det forudsatte opland til bydelscentret. Inden for udvalgsvarer har Hyrdehøj en dækningsgrad på ca. 71, hvilket understreget, at omsætningen af udvalgsvarer i varehuset ligger markant under indbyggernes forbrug i det forudsatte opland. Der er således en eksisterende underforsyning af udvalgsvarer i bydelscentret, som potentielt giver / 29

DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE / CENTERANALYSE Roskilde by Med udpegningen af Trekrobner som bymidte i forslag til landsplandirektiv om beliggenheden af bymidter mv. får Roskilde by tre potentielt stærke handelscentre inden for relativ kort afstand. Himmelev, Lokalcenter Klosterengen, Lokalcenter Trekroner, Bydelscenter Bymidte Kongebakken, Lokalcenter Rørmosen, Lokalcenter Ro s Torv Roskilde, Bymidte Københavnsvej, Lokalcenter Svogerslev, Lokalcenter Hyrdehøj, Bydelscenter Dommervænget, Lokalcenter Bakkegården, Lokalcenter Østervang, Lokalcenter Holbækvej, Lokalcenter Sønder Ringvej Lokalcenter Dækningsgrader 2007 Dækningsgraderne for centrene er beregnet under forudsætning af en rækkevidde for bydels- og lokalcentre opland på 300 m for lokalcentre og 500 m for bydelscentre. Dækningsgrad 2007 fordelt på byområder Område Center Indbyggere Dagligvarer Udv. I alt I alt Hyrdehøj Bydelscenter 3.284 195 71 134 Trekroner Bydelscenter 1.777 - - - Bakkegården Lokalcenter 1.802 84-42 Dommervænget Lokalcenter 987 315 180 248 Himmelev Lokalcenter 544 480 150 317 Holbækvej Lokalcenter 1.404 211 100 156 Klosterengen Lokalcenter 746 291-147 Kongebakken Lokalcenter 1.011 103-52 Københavnsvej Lokalcenter 498-1.043 516 Rørmosen Lokalcenter 1.091 100-50 Svogerslev Lokalcenter 4.261 94 12 54 Sønder Ringvej Lokalcenter 565 189 75 133 Østervang Lokalcenter 1.293 61-31 / 30

DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE / CENTERANALYSE Metodebetragtninger Vurdering af bydels- og lokalcentrenes behov for butiksarealer er sket ud fra en beregning af den eksisterende omsætning i det pågældende center sammenholdt med forbrugspotentialet i oplandet. Oplandene til bydelscentrene er afgrænset ud fra en generel vurdering af bydelscentrenes typiske rækkevidde. I denne analyse er oplandet til bydelscentre fastlagt til at have en udstrækning på ca. 500 m fra centret. For lokalcentre er oplandet fastlagt til at have en udstrækning på ca. 300 m. Arealbehovet i de udpegede centre til dagligvare- og udvalgsvarebutikker er vurderet på baggrund af den eksisterende dækning i centret og den forventede befolkningsudvikling i området. mulighed for etablering af enkelte mindre udvalgsvarebutikker. Det eksisterende bruttoetageareal i Hyrdehøj bydelscenter overstiger imidlertid den øvre grænse på 5.000 m 2 for bydelscentre fastsat i landsplandirektivet for Hovedstadsregionen, hvorfor bydelscentret i Hyrdehøj ikke kan udvides yderligere med detailhandel. Trekroner - ny bymidte Bydelen Trekroner er fortsat et meget ungt byområde, men vil i de kommende år udvikle sig til at være en færdig bydel med både universitet, campusmiljø, skole, institutioner, erhverv og boliger. Centerområdet i Trekroner er i den gældende kommuneplan Byudvikling - Roskilde i Blåt og Grønt udpeget som bydelcenter. Detailhandlen i bydelscentret er præget af, at hele bydelen er nyetableret. I 2007, hvor omsætningsvurderingerne i denne rapport er opgjort for, var der endnu ikke var etableret butikker i bydelscentret. Der er foreløbigt givet tilladelse til etablering af ca. 3.000 m 2 til dagligvarer og ca. 500 m 2 til udvalgsvarer. Trekroner er netop blevet udpeget som bymidte i Landsplandirektivet om beliggenheden af bymidter, bydelscentre og afl astningsområder mv. til detailhandel for hovedstadsområdet. Udpegningen betyder, at Roskilde Kommune selv kan fastsætte det samlede maksimale bruttoetageareal til butikker i Trekroner efter en vurdering af det fremtidige behov. I Roskilde Kommunes befolkningsprognose forventes befolkningstallet i Trekroner stort set at blive fordoblet i perioden 2008-2019. Antallet af indbyggere forventes således at stige med ca. 2.800 personer i Trekroner. På baggrund af det stigende befolkningstal vurderes der frem til 2019 at opstå et yderligt behov for ca. 2-2.500 m 2 butiksareal til den lokale forsyning af dagligvarer. Dertil kommer et skønnet behov for arealer til udvalgsvarer i størrelsesordenen 2.000-3.000 m 2 såfremt Trekroner skal fungere som en bymidte, der kan servicere oplandet med udvalgsvarer. Nærheden til Roskilde bymidte betyder imidlertid, at en udbygning af detailhandlen i Trekroner i et markant større omfang end 4-5.000 m 2 kan forventes at få indfl ydelse på detailhandlens udviklingsmuligheder i Roskilde bymidte. Musicon Valley Roskilde Kommune er i øjeblikket ved at udarbejde en række planer for udnyttelsen af Uniconområdet i den sydlige del af Roskilde by til nye byformål. Det er intentionen, at grunden skal udvikles som en tæt, livlig og mangfoldig bydel - ligesom bymidten i Roskilde, men med andre funktioner og udfoldelsesmuligheder. Området er af kommunen døbt Den levende bydel og skal afspejle områdets tilsigtede musiske og kreative karakter. En af de helt centrale elementer, er ønsket om at etablere en fysisk ramme for viden- og oplevelsesøkonomi i samspil med de andre udviklingsplaner der er for området. Bydelens funktioner foreslås bl.a. at omfatte et Rockmuseum, højskole, væksthus, innovative virksomheder, kunstnerværksteder og spændende boliger. Dertil forventes området at skulle rumme butikker - både udvalgs- og dagligvarer. Roskilde Kommune arbejder i øjeblikket med en plan om, at etablere et nyt lokalcenter i Uniconområdet med en samlet ramme for butiksarealet på op til 3.000 m 2. Lokalcentrets butikker har til hensigt at servicere den nye bydel. Samtidig er det tanken, at det eksisterende lokalcenter ved Sønder Ringvej udvides og får status som bydelscenter med en samlet ramme for detailhandlen på op til 5.000 m 2. Afstanden fra Uniconområdet til Roskilde Bymidte er godt 1 km. På trods af den relativ korte afstand forventes hverken bydelscenter eller et nyt lokalcenter i Uniconområdet at få en væsentlig indvirkning på detailhandlens udviklingsmuligheder i Roskilde bymidte såfremt butikkerne i bydels- og lokalcentret får præg af, at være til den lokale forsyning af bydelen. Under forudsætning af at den forventede samlede ramme til detailhandel udnyttes med en fordeling på 60 % til dagligvarebutikker og 40 % til udvalgsvarebutikker, vurderes omfanget af arealudlægget til udvalgsvarebutikker at svare til en / 31

DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE / CENTERANALYSE Dækningsgrader 2019 Dækningsgraderne er beregnet på baggrund af en forventet vækst i indbyggertallet svarende til befolkningsprognosen og under forudsætning af, at den eksisterende detailhandel i centrene ikke udbygges yderligere. Dækningsgrad 2019 fordelt på byområder Område Center Indbyggere Dagligvarer Udv. I alt I alt Dagligvarer 2007-2019 Hyrdehøj Bydelscenter 3.404 188 68 129-7 Trekroner Bydelscenter 3.448 - - - - Bakkegården Lokalcenter 2.189 69-35 -15 Dommervænget Lokalcenter 976 318 182 251 4 Himmelev Lokalcenter 493 529 166 349 49 Holbækvej Lokalcenter 1.455 203 97 150-7 Klosterengen Lokalcenter 665 327-165 35 Kongebakken Lokalcenter 902 116-58 13 Københavnsvej Lokalcenter 492-1.055 522 - Rørmosen Lokalcenter 1.043 104-53 5 Svogerslev Lokalcenter 3.918 102 14 58 8 Sønder Ringvej Lokalcenter 686 156 62 109-33 Østervang Lokalcenter 1.571 50-25 -11 / 32 omsætning på ca. 40-60 mio. kr. Det svarer til ca. 3-4 % af omsætningen i Roskilde bymidte i 2007, som bymidten dermed vil gå glip af i fremtiden, hvis arealrammen i bydelscentret udnyttes fuldt ud. Eksisterende lokalcentre Lokalcentrene primære funktion er at sikre en decentral struktur inden for dagligvarehandlen samt sikre muligheden for etablering af enkelte mindre udvalgsvarebutikker i lokalområderne. I den eksisterende kommuneplan er der udlagt 11 lokalcentre - fortrinsvist i Roskilde by mens bymidten i Svogerslev også er udpeget som lokalcenter. Hovedparten af lokalcentrene er i dag relativt velfungerende med en generel god dækning inden for dagligvarer. I tre af lokalcentrene, Bakkegården, Svogerslev og Østervang, er dækningsgraden under 100 inden for det forudsatte opland. Derudover er dækningsgraden i Rørmosen og Kongebakken lige omkring 100. Et lokalcenter med en lav dækningsgrad kan være udtryk for, at butikskæderne og øvrige butiksdrivende ikke fi nder det tilstrækkeligt attraktivt at drive butik i området. En lav dækningsgrad kan imidlertid også indikere, at der er en generel underforsyning med dagligvarer i lokalcentret. Det kan bl.a. skyldes, at der er en utilstrækkelig rummelighed i de udlagte centre til, at nye butikker med nutidige koncepter og arealbehov kan lokalisere sig i de udlagte centre til detailhandel. I lokalcentrene Bakkegården, Østervang og Svogerslev er restrummeligheden til dagligvarer vurderet til hhv. 100 m 2, 800 m 2 og 800 m 2. Der kan således være et behov for at øge rammen i især Bakkegården, men også i de to øvrige centre, da mange af de store supermarkeds- og dicountbutikskæder i dag ofte stil- ler krav om store butiksarealer - i lokalcentre op til den maksimale butiksstørrelse på 1.000 m 2. Lokalcentret ved Københavnsvej og Dommervænget rummer en større koncentration af udvalgsvarebutikker primært inden for boligudstyr og øvrige udvalgsvarer samt to mindre dagligvarebutikker. Såfremt der etableres fl ere og større dagligvarebutikker i de to lokalcentre, må det forventes, at lokalcentret i stigende grad vil blive en konkurrent til bymidtens handel fremfor at fungere som et suplement til bymidtens butikker og vareudbud. De øvrige lokalcentre har alle en høj dækningsgrad, hvilket understreger at deres reelle opland rækker væsentligt ud over det forudsatte opland for lokalcentrenes dækning. Lokalcentret i Himmelev er et eksempel på et lokalcenter, som har et større opland end forudsat. Omsætningen i dagligvarebutikken i lokalcenter Himmelev svarer til at mindst 2.500 personer foretager hele deres dagligvareindkøb i centrets butik. Lokalcentrets høje dækningsgrad skyldes bl.a. at centret ligger lidt isoleret i den nordlige del af Roskilde med en vis afstand til andre konkurrerende centre og til bymidten. Den høje dækningsgrad for lokalcenter Himmelev kan derudover tilskrives, at der i Trekroner var etableret mange boliger på tidspunktet for analysen af butikkernes omsætning, men ingen butikker. Som følge af den begyndende butiksetablering i Trekroner forventes der at komme en større balance i områdets detailhandel og som følge heraf en faldende dækningsgrad i lokalcenter Himmelev. Byerne i det nære opland til Roskilde serviceres i dag i større eller mindre udstrækning af detailhandelscentrene i Roskilde by. Vindinge er en af de tættest beliggende oplandsbyer, og med godt 2.000

DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE / UDVIKLINGSSCENARIER indbyggere er der et relativ stort forbrugspotentiale i byen. Detailhandlen i Vindinge begrænser sig til én mindre dagligvarebutik og dækningsgraden inden for dagligvarer på ca. 16 understreger, at kun en lille del af borgernes samlede forbrug lægges i den lokale butik. Dækningsgraden for dagligvarer svarer til, at byens borgere foretager ca. 84 % af deres samlede dagligvareindkøb i byer uden for Vindinge. Trods nærheden til Roskilde og de sydligst beliggende lokalcentre er befolkningsgrundlaget og dermed forbrugspotentialet i Vindinge by tilpas stort til, at det normaltvis vil kunne skabe grundlag for etablering af et mindre lokalcenter med 1-3 dagligvarebutikker. Forventet udvikling 2008-2019 På baggrund af befolkningsprognosens forventninger til væksten i skoledistrikter er der foretaget en vurdering af de fremtidige dækningsgrader i bydelsog lokalcentrene i Roskilde Kommune. En faldende dækningsgrad er udtryk for en stigning i indebyggertallet i det forventede opland og dermed en stigning i forbrugspotentialet. Det skal bemærkes, at vurderingerne er behæftet med usikkerhed, idet udviklingen i indbyggertallet i de forudsatte oplande er er vurderet med udgangspunkt i befolkningsprognosen fordelt på skoledistrikter. Lokalcentrene Sønder Ringvej, Bakkegården, Østervang og Hølbækvej forventes alle at få en lavere dækningsgrad i 2019 såfremt detailhandlen ikke udbygges yderligere i de pågældende centre. Lokalcentrene Østervang og Bakkegården har i dag en lav dækningsgrad inden for dagligvarer og vil frem mod 2019 nå en dækningsgrad på hhv. 50 og 69 inden for dagligvarer såfremt dagligvarehandlen i de to centre ikke udbygges yderligere. Enkeltstående butikker Ifølge Planlovens detailhandelsbestemmelser kan der uden for centre udpeget til detailhandelsformål etableres enkeltstående butikker til lokalområdets forsyning, hvilket som oftest er dagligvarebutikker. Enkeltstående butikker skal som udgangspunkt placeres ca. 500 m fra andre butikker eller butiksområder. Inden for de senere år har der generelt været en stigende efterspørgsel på butiksarealer med en lokalisering nær den overordnede infrastruktur. Inden for dagligvaresektoren er det især en række af de større dagligvarekæder, som ønsker en sådan lokalisering. Roskidle Kommune får i stigende grad henvendelser vedrørende muligheden for at lokalisere nye dagligvarebutikker langs indfaldsvejene til Roskilde by. Der fi ndes generelt meget lidt viden om sammenhængen mellem pendling og indkøbsmønstre. På trods af den manglende viden om sammenhængen må det forventes, at butikkernes stigende interesse for lokalisering nær større indfaldsveje må være et udtryk for, at en betydelig del af omsætningen i butikker tæt på den overordnede infrastruktur er skabt af pendlerne. Samtidig må det antages, at den pendlingsrelaterede handel vil stige i takt med, at mulighederne for at foretage indkøb på rejsen mellem arbejdssted og bolig øges ved fl ere butikslokaliseringer langs indfaldsvejene. Det er vurderingen at lokaliseringen af fl ere dagligvarebutikker langs indfaldsvejene til Roskilde kan være med til at trække omsætning både fra omkringliggende lokalcentre og byerne i det nære opland til Roskildes arbejdsmarked. Da enkeltstående butikker maksimalt må være op til 1.000 m 2 vil det typisk være mindre supermarkeder og discountbutikker, som vil efterspørge en beliggenhed nær indfaldsvejene. Det er derfor vurderingen, at etableringen af fl ere dagligvarebutikker langs indfaldsvejene vil tage en del af omsætningen fra de mindre dagligvarebutikker i de nærmeste oplandsbyer som fx. Ågerup/Store Valby, Vindinge, Gadstrup, Gundsømagle og Svogerslev. Da analysen af dækningsgraderne i lokalbyerne viser, at indbyggerne i forvejen foretager en stor del af deres dagligvareindkøb uden for deres bopælsby, vurderes de lokale fortsat at ville foretage en del af deres indkøb i den lokale butik i form af suppleringskøb og køb af en række basisvarer. Generelt vurderes butikker langs indfaldsvejene derfor også at kunne trække omsætning fra de butikker, hvor pendlerne i dag foretgaer en del af deres dagligvarekøb. Endvidere er det vurderingen, at eksisterende svage dagligvarebutikker, som i dag ligger på grænsen til overlevelse, i Roskildes næropland generelt vil være sårbare over nye butikker langs indfaldsvejene. Det skal samtidig bemærkes, at de fremtidige trafi kforhold og parkeringsstrukturen i Roskilde bymidte vil kunne kan gøre det attraktivt for bilpendlerne at handle i centrene og de enkeltstående butikker uden for bymidten. Det skal bemærkes, at den manglende konkrete viden om pendlernes forbrugsmønstre gør det usikkert at forudsige de præcise effekter af et øget antal dagligvarebutikker langs indfaldsvejen til Roskilde. / 33

DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE / UDVIKLINGSSCENARIER Udviklingsscenarier Roskilde har som yderste led i Roskildefi ngeren en gunstig beliggenhed. Med den centrale del af hovedstadsområdet beliggende inden for relativ kort afstand fungerer København som vækstlokomotiv for udviklingen i Roskilde, som på den baggrund har gode forudsætninger for fremtidig vækst. I de senere år har Roskilde Kommune oplevet markant vækst i indbyggertallet, som i perioden fra 1998-2008 er steget med over 6.000 indbyggere. De kommende års boligudbygningsplaner i primært Trekroner og Roskilde by og tildels også Viby, såfremt staten tillader en forlængelse af byfi ngeren, forventes derfor fortsat at ville medvirke til et øget indbyggertal og dermed skabe potentiale for vækst i detailhandlen i de primære centerområder. De senere års strukturudvikling har ført til en stigende koncentration af især udvalgsvarehandlen i de større byer. Under forudsætning af denne udvikling fortsætter, vil det hovedsageligt være de største byer med en i forvejen velfungerende og stærk detailhandel, som i fremtiden vil stå overfor det primære behov for arealer til butiksformål. Planlovens nye detailhandelsbestemmelser, som bl.a. sigter mod at butikkerne i stigende grad lokaliseres i bymidterne eller i de centrale dele af en by, kan i den henseende få betydning for, i hvilken udstrækning strukturudviklingen vil fortsætte som hidtil. Det er dog fortsat meget usikkert, i hvor høj grad de skærpede detailhandelsbestemmelser vil medvirke til at opfylde Planlovens formålsbestemmelser for detailhandlen, som bla. søger at fremme et varieret butiksudbud i de mindre og mellemstore byer. Landsplandirektiv om beliggenheden af bymidter, bydelscentre og afl astningsområder mv. til detailhandel for hovedstadsområdet fastlægger regler og principper for planlægningen af byfunktioner af regional karakter. I landsplandirektivet er Roskilde bymidte udpeget som bymidte med store udvalgsvarebutikker dvs. udvalgsvarebutikker over 2.000 m 2, mens Trekroner er udpeget som bymidte uden mulighed for større udvalgsvarebutikker. To udviklingsscenarier 2 Frederikssundsfingeren Roskildefingeren Køgefingeren Fingerplanens udstrækning Potentiel byudvikling af regional betydning Disponible arealer til boligformål Disponible arealer til blandede formål Jernbane Fremtidige boligudbygningsområder i Roskilde Kommune. Kilde: Roskilde Kommunes Planstrategi 2007. Udbygningen af Trekroner, som i dag stort set er fysisk sammenhængende med Roskilde by, vil på sigt skabe en fremtidig bystruktur med større sammenhæng mellem byområderne i den yderste del af Roskildefi ngeren. Med en mulighed for udpegningen af en bymidte i Trekroner skaber et behov for at overveje den fremtidige detailhandelsstruktur - herunder Trekroners fremtidige status og funktion og samspil med Roskilde by. I de følgende afsnit indgår to scenarier for den fremtidige detailhandelsstruktur. Scenarierne er baseret på den samme forudsætning om fortsat boligvækst primært i Roskilde, Trekroner som beskrevet i Roskilde Kommunes planstrategi 2007, og en deraf medfølgende vækst i forbrugspotentialet. Scenarierne tager derudover begge afsæt i, målsætningen om, at de nuværende centre fortsat skal dække hver deres del af handelslivet og udvikle sig i takt med væksten i deres opland. Det gælder især inden for dagligvarehandlen, hvor den decentrale struktur skal bevares og hvor det mest basale udbud af dagligvarer i videts muligt omfang skal kunne købes i nærheden af boligen. Forskellen mellem scenarierne består i forholdet og balancen mellem detailhandlen / 34

DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE / UDVIKLINGSSCENARIER Himmelev, Lokalcenter Roskilde by Med udpegn af Trekrobne bymidte i for landsplandir om beliggen af bymidter m får Roskilde potentielt stæ handelscent inden for rela afstand. Kongebakken, Lokalcenter Klosterengen, Lokalcenter Trekroner, Bydelscenter Bymidte enter Ro s Torv Roskilde, Bymidte Københavnsvej, Lokalcenter delscenter Dommervænget, Lokalcenter Bakkegården, Lokalcenter Østervang, Lokalcenter center Sønder Ringvej Lokalcenter i Roskilde bymidte, Ro s Torv og den nye udpegede bymidte i Trekroner. I begge scenarier for den fremtidige detailhandelsstruktur vurderes konsekvenserne for detailhandlen i de udpegede centerområder. Scenario 1 - Koncentreret udvikling Scenario 1 tager afsæt i, at Roskilde bymidte fortsat skal styrkes som det primære handelscenter og fungere som vækstdynamo for hele kommunens detailhandel - primært inden for udvalgsvarehandlen. Roskilde bymidte vil bl.a. skulle dække det stigende forbrugspotentiale skabt af boligbyggeriet i bl.a. Roskilde by, Trekroner og til dels i de øvrige byvækstområder i Roskildes udvalgsvareopland. For at understøtte Roskilde bymidtes funktion som kommunens primære handelsby og fortsat sikre en klar rollefordeling mellem Roskilde bymidte og bymidten i Trekroner udlægges ca. 21.000 m 2 til udvalgsvarebutikker i Roskilde bymidte, mens Trekroner tildeles et areal på ca. 3.000 m 2 til udvalgsvarebutikker. Der er i dag ikke nogen funktionel sammenhæng mellem Roskilde bymidte og Ro s Torv. Scenario 1 belyser mulighederne for en udviklingen i bymidten, som har til formål at understøtte en bedre sammenbinding mellem den historiske bymidte og Ro s Torv via butikker og øvrige byfunktioner langs / 35

DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE / UDVIKLINGSSCENARIER Algade/Københavnsvej. Hensigten med sammenbindingen er at forsøge at skabe større synergi mellem Ro s Torv og den øvrige bymidte og derved styrke Roskilde bymidtes detailhandelsmæssige position i den regionale konkurrence. Vurdering - scenario 1 Som det fremgår af vurderingen af det fremtidige forbrugspotentiale, vil den forventede vækst i indbyggertallet i Roskilde Kommune og et generelt øget merforbrug skabe grundlag for vækst i detailhandlen i Roskilde Kommune. Regionale forhold Roskilde vil med det foreslåede rammeudlæg til udvalgsvarebutiker og som den klart største handelsby i kommunen fortsat kunne trække kunder fra et større opland, der vurderes at omfatte hele kommunen samt en større del af Lejre kommune mod vest. Mod øst vurderes oplandet i dag at være stærkt aftagende i intensitet i takt med nærheden til City 2 og til dels Hundige Storcenter. En fortsat udbygnig af Roskilde bymidte vurderes ikke at kunne forrykke oplandets udstrækning nævneværdigt, men vil især i den vestlige del af oplandet kunne styrke Roskildes position yderligere - primært i form af fl ere handlende, og at de handlende vil lægge en større andel af deres samlede forbrug i Roskilde bymidte. Lokale forhold Scenario 1 lægger op til en udbygningen af dagligvarehandlen i Roskilde bymidte på op til ca. 3.000 m 2 i de kommende ca. 12 år. Arealudlæg i denne størrelsesorden forventes ikke at kunne påvirke den overordnede struktur i Roskilde Kommunes dagligvarehandel. En markant udbygning af udvalgsvarehandlen i Roskilde bymidte forventes ligeledes ikke få væsentlig indfl ydelse på de overordnede indkøbsmønstre i kommunen, idet Roskilde bymidte i forvejen står for ca. 92 % af udvalgsvarehandlen målt på omsætningen. For de største byer uden for Roskilde vurderes påvirkningen af arealudlæggene i scenario 1 at være relativ begrænsede. Viby har i dag en velfungerende detailhandel, byens størrelse taget i betragtning, Arealudlæg 2008-2019 Arealudlæggene er i Roskilde bymidte og Trekroner er vurderet ud fra en forudsætning om, at fastholde den eksisterende rollefordeling mellem byerne i detailhanedlsstrukturen (se s. XX). Scenario 1: Arealudlæg 2008-2019 Dagligvarer Udv.varer i alt I alt Roskilde bymidte 3.000 m 2 21.000 m 2 24.000 Trekroner 2.000 m 2 3.000 m 2 5.000 / 36

DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE / UDVIKLINGSSCENARIER SWOT Styrker Svagheder Fortsat styrkelse af Roskildes position som regionalt han- Roskilde bymidte ligger ikke centralt i forhold til de gen- delscenter nemgående trafi kårer i byen og i forhold til oplandet Klar rollefordeling mellem centrene i den eksisterende de- Dårlig sammenhæng mellem Roskilde bymidte og Ro s tailhandelsstruktur inden for udvalgsvarer Torv med jernbanen som barriere. Roskilde bymidte har et stort opland Langstrakt bymidte (2.000 m) Roskilde bymidte har en central beliggenhed i kommunen Tæt trafi k i bymidten og i fht. motorvej og jernbane Uklar parkeringsstruktur Manglende kvalitet i bymiljøet - især langs Algade/Ny Østergade mellem den gamle bykerne og Ro s Torv Kort afstand til City 2 Muligheder Intensivering af Roskildes opland Bedre sammenbinding mellem den gamle bykerne i Roskilde og Ro s Torv Etablering af projekt Røde Port som bindeled mellem bymidten og Ro s Torv En samlet overordnet løsning for trafi k- og parkeingsforholdene Øget samspil mellem restaurationsliv, servicefunktioner og detailhandel Trusler Stigende konkurrence fra City 2 Svækkelse af detailhandlen i lokalcentrene fx ved generationsskifte eller pga. øget konkurrence Ændrede indkøbsvaner - fl ere foretager indkøb i København Stigende trafi kalt pres i bymidten med et væsentligt opland i tilknytning til dagligvarehandlen. Målt på dækningsgraden er Vibys udvalgsvarehandel på det højeste niveau uden for Roskilde by, og det forventes at udvalgsvarehandlen kan opretholdes på nuværende niveau og ligefrem have mulighed for at blive styrket yderligere, såfremt der sker en markant boligudbygning som planlagt. Jyllinge vurderes også at kunne bevare udvalgsvarehandlen på stort set samme niveau i de kommende år trods en markant udbygning af detailhandlen i Roskilde bymidte. Med ca. 10.000 indbyggere er forbrugspotentialet i byen relativt stort og befolkningsprognosen for Jylllinge forudsiger et næsten uændret indbyggertal i de kommende ca. 12 år. En styrkelse af Roskilde bymidte via fortsat vækst i bymidten vurderes derfor ikke at påvirke den eksisterende handelsbalancen mellem Roskilde og de to områdebyer Viby og Jyllinge i et væsentligt omfang. Dog vil etableringen af ex. et mindre butikscenter med fl ere stærke kædebutikker kombineret med en forbedring af de trafi kale forhold og parkeringsstrukturen i Roskilde bymidte og en generel forskønnelse af bymidten kunne øge Roskilde bymidtes attraktion og derved kunne fl ytte en større andel af omsætningen inden for udvalgsvarehandlen fra Jyllinge og Viby. Dagligvarebutikkerne udgør langt størsteparten af butiksbestanden i lokalbyerne. Lokalbyerne har i dag en meget begrænset andel af udvalgsvarehandlen i kommunen. De eksisterende udvalgsvarebutikker i lokalbyerne vurderes generelt at være sårbare overfor øget konkurrence fra de større handelscentre. Dagligvarebutikker i det nære opland til Roskilde by vurderes i fremtiden over en bred kam at kunne holde stand. Butikkerne vil dog generelt være sårbare overfor evt. generationsskifte og øget konkurrence i næroplandet. Eksempelvis vurderes de lokale dagligvarebutikker at kunne blive påvirket af en stigende lokalisering af nye dagligvarebutikker langs indfaldsvejene til Roskilde, hvor pendlere vil have mulighed for at for at foretage deres dagligvareindkøb. Såfremt der i dag er tale om velfungerende dagligvarebutikker i lokalbyerne med butikskoncepter, der er fulgt med udviklingen inden for branchen, vurderes nye butikker langs indfaldsveejene imidlertid ikke at udgøre en væsentlig trussel. / 37

DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE / UDVIKLINGSSCENARIER Røde Port Projekt Røde Port er et stort byudviklingsprojekt, som skal ligge på strækningen mellem Røde Port og Roskilde Station. Projekt Røde Port kommer til at indeholde kontorer, hotel med 350 værelser samt konferencefaciliteter, 200 penthouselejligheder og butikker. Byggeriet bliver på ca. 100.000 m 2 dertil kommer et parkeringsanlæg på 60.000 m 2. Kilde: Rodeport.dk Projekt Røde Port Historiske bykerne Viadukt Københavnsvej Ro s Torv Røde Port Viadukten Røde Port er i dag det trafi kale bindeled mellem den gamle bykerne og Ro s Torv Algade Strøgområdets butiksliv udtyndes kraftigt langs Algade jo nærmere man kommer Røde port. Den historiske bykerne og Ro s Torv Ca. 90 % af det samlede arealudlæg til udvalgsvarer i Roskilde bymidte og Trekroner forudsættes placeret i Roskilde bymidte i scenario 1 for at understøtte Roskilde bymidtes position som regionalt center i udvalgsvarehandlen. Roskildes attraktion som handelsby vil samtidig styrkes ved at øge koncentrationen af butikkerne i Roskilde bymidte. Koncentrationen af butikslivet i bymidten kan bl.a. ske via en generel fortætning i strøgområdet, hvor udnyttelsen på de eksisterende kvadratmeter intensiveres, og hvor udviklingen delvist også sker i dybden i karreerne og i sidegaderne. En øget butiksbestand i den historiske bymidte vil øge behov for en overordnet planlægning af trafi k, parkering, gågademiljø i sammenhæng med mulighederne for større butiksenheder i bymidten. Et af de centrale spørgsmål vil være biltilgængelighed til bykernen og mulighederne for at etablere tilstrækkelig og velbeliggende parkeringskapacitet. Udviklingen i bymidten vil alternativt kunne styrke sammenhængen mellem den historiske bykerne og Ro s Torv gennem en øget koncentration af bu- / 38

DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE / UDVIKLINGSSCENARIER tikker, servicefunktioner mv. langs langs Algade/Københavnsvej mellem Kvickly og Ro s Torv samt via gennemgående ensartet belægning, byinventar mv. Afstanden mellem det primære strøgområde i den historiske bykerne og Ro s Torv er i dag ca. 600 m. Engelske undersøgelser peger på, at afstande mellem indgangene til et nyt center og det eksisterende strøgområde ikke må overstige 2-300 m afhængigt af byens størrelse, barrierer mv. Det vurderes på denne baggrund, at være vanskeligt at skabe en markant større funktionel sammenhæng mellem de to handelscentre. Projekt Røde Port Udvidelsen af detailhandlen i bymidten kan derudover bl.a. ske ved etableringen af et butikscenter. Der er i øjeblikket igangsat en proces omkring etableringen af et stort byudviklingsprojekt omkring banegården - projekt Røde Port. Projektet omfatter bebyggelse til butikker, restauranter, liberale erhverv, hotel, boliger mv. Det foreslåede center forventes at få et bruttoetageareal på ca. 100.000 m 2. Dertil kommer et parkeringsanlæg på op til 60.000 m 2. I planerne for projektet indgår en omfattende omlægning af trafi kken i bymidten, hvor passagen under jernbanen, Røde Port, i fremtiden friholdes for biltrafi k og bliver et bindeled mellem den historiske bykerne og Ro s Torv for bløde trafi kanter. Realiseringen af projekt Røde Port vil således betyde, at det nuværende strøgområde i den historiske bykerne strækkes længere mod øst i retningen af Ro s Torv, i kraft af nye butikker og evt. servicefunktioner i centerprojektet. Det er bl.a. intentionen, at projektet netop skal være med til at styrke sammenhængen mellem den historiske bykerne og Ro s Torv. Tidligere analyser foretaget i forbindelse med analysen af detailhandlen i Roskilde Bymidte i 2005 viser, at de handlende i Roskilde by kun i begrænset omfang foretager indkøb i både Ro s Torv og den historiske bykerne på samme indkøbstur. Analysen af transportmiddelvalget mellem de to centre viser, at langt hovedparten af de handlende, som kombinerer deres indkøb i hhv. den historiske bykerne og Ro s Torv, anvender bil. Det må derfor konstateres, at den historiske bykerne og Ro s Torv i 2005 kun i meget begrænset omfang fungerede som et samlet indkøbscenter, hvor folk færdes til fods mellem de to indkøbssteder. Med en mulig etablering af projekt Røde Port vil afstanden mellem butikkerne i projekt Røde Port og Ro s Torv være ca. 250 m. Såfremt der sker en sammenbinding mellem det centrale strøgområde og projekt Røde Port i form af fl ere butikker og byfunktioner langs Algade fra Kvickly til viadukten, er det vurderingen, at der vil være gode muligheder for at skabe en større funktionel sammenhæng mellem Ro s Torv og butikkerne i den historiske bykerne. Det er i denne sammenhæng vigtigt, at Køben- Københavnsvej Københavnsvej er i dag relativ ekstensivt udnyttet. / 39

DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE / FORBRUGSPOTENTIALE OG AREALBEHOV havnsvej ikke bliver en barriere for bløde trafi kanter, der færdes mellem de to centre. Etableringen af et nyt centerprojekt med butikker vil forskyde bymidtens tyngdepunkt i retningen af Ro s Torv og skabe et mere langstrakt indkøbstrøg, hvor der vil være risiko for en udtynding i den vestligste ende af strøgzonen. Det skal bemærkes, at Roskilde Kommune endnu ikke har taget stilling til forslag om projekt Røde Port. Trekroner bymidte Den fremtidige udvikling af den nye bydel Trekroner vil på sigt øge forbrugspotentialet markant i bydelen og dermed skabe yderligere grundlag for vækst i detailhandlen. I scenario 1 antages Trekroner at servicere det nye byområde med dagligvarer i takt med befolkningsudviklingen i området. Inden for udvalgsvarer forudsættes et rammeudlæg på ca. 3.000 m 2 i Trekroner bymidte. Arealudlægget understreger en fortsat klar rollefordeling, hvor bymidten i Trekroner har til formål at dække det mest basale behov for udvalgsvarer, mens de primære indkøb af udvalgsvarer fortsat skal foretages i Roskilde bymidte. Ud fra denne betragtning vil Trekroner have funktion som et større bydelscenter. Scenario 2 - Spredt udvikling Dette scenario er i overensstemmelse med scenario 1 for så vidt angår fastholdelsen af Roskilde som hovedcentret i Roskilde Kommune. Forskellen mellem scenarierne består i at scenario 2 tager udgangspunkt i en mere decentral udvikling, hvor arealudlæggene til udvalgsvarer ikke i samme udstrækning koncentreres i Roskilde bymidte, og hvor Trekroner bymidte i højere grad udvikles som et selvstændigt center, der forsyner hele bydelen med både dagligvarer og udvalgsvarer. I Trekroner bymidte er der allerede givet tilladelse til etablering af et supermarked, en discountbutik samt i alt 5 udmindre valgsvarebutikker med et samlet butiksareal på i alt knap 500 m 2. Regionale forhold Under forudsætning af at rammerne til udvalgsvarebutikker udnyttes fuldt ud i den kommende 12-års planperiode i Roskilde bymidte vil en samlet ramme på 16.000 m 2 til udvalgsvarebutikker fortsat være med til at understøtte Roskildes rolle som regional handelsby. Lokale forhold Bymidten i Trekroner vil på sigt få et forholdsvist stort fl ow af mennesker i kraft af bydelens mangeartede funktioner som fx. universitet, erhverv og boliger og beliggenheden langs banen med en station i / 40

DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE / FORBRUGSPOTENTIALE OG AREALBEHOV Scenario 2: Arealudlæg 2008-2019 Dagligvarer Udv.varer i alt I alt Roskilde bymidte 3.000 m 2 16.000 m 2 19.000 Trekroner 2.000 m 2 8.000 m 2 10.000 bymidten. Trekroner bymidte har derudover med sin beliggenhed tæt på motorvej en attraktiv beliggenhed for visse større udvalgsvarebutikker, der typisk søger ud i områder nær den overordnede infrastruktur som byggermarkeder, køkken- og møbelbutikker, store elektronikforretninger mv. Udvalgsvarebutikkerne må jf. landsplandirektivet imidlertid kun have en størrelse på op til 2.000 m 2. For større udvalgsvarebutikker over 2.000 m 2 skal butikkerne placeres i Roskilde bymidte jf. landsplandirektivet om beliggenheden af bymidter mv. til detailhandel, hvor Roskilde pga. sin størrelse bymidte er udlagt som bymidte med store udvalgsvarebutikker. Umiddelbart vil lokaliseringen af større udvalgsvarebutikker op til 2.000 af føromtalte typer ikke være i direkte konkurrence med hovedparten af bymidtens butikker, men vil derimod udgøre en større konkurrent til butikkerne i lokalcentrene ved Københavnsvej (Københavnvsvej og Dommervænget). I scenario 2 er der forudsat et arealudlæg på ca. 8.000 m 2 til udvalgsvarer. Arealudlægget vil svare til en forventet omsætning på ca. 140-160 mio. kr. Trekroners nærhed til Roskilde bymidte vil betyde, at langt hovedparten omsætningen i nye butikker i Trekroner bymidte vil blive taget fra butikkerne i bymidten og i lokalcentrene ved Københavnsvej. Afhængigt af hvilke butikstyper, som i fremtiden lokaliserer sig i Trekroner bymidte, vil det svare til at Roskilde bymidte vil miste en fremtidig omsætning på ca. 9-11 %. Såfremt halvdelen af den fremtidige omsætning i udvalgsvarehandlen i Trekroner bymidte vil blive taget fra lokalcenter Københavnsvej og Dommervænget vil det svare til ca. 40-50 % af den eksisterende omsætning i udvalgsvarehandlen i de to lokalcentre. Et markant arealudlæg i Trekroner, som scenario 2 forudsætter, vil få en vis betydning for udviklingspotentialet i Roskilde bymidte. En udvikling af bymidten i mod en større funktionel sammenhæng mellem Ro s Torv og den historiske bymidte vurderes at blive væsentligt sværere, idet op til 11 % af det fremtidige omsætningspotentiale i for bymidten potentielt vil fl yttes til Trekroner bymidte. Der vil således være risiko for, at arealudlæg til butiksformål langs Københavnsvej ikke vil blive udnyttet i et tistrækkeligt omfang til at den historiske bymidte og Ro s Torv bliver mere sammenhængende. I stedet risikeres det, at Roskilde bymidte i fremtiden kommer til at bestå af to mellemstærke handelsområder fremfor ét stærkt handelscenter. Konsekvensen ved et stort arealudlæg i Trekroner kan derfor blive, at der i Roskilde bymidte i stedet bør satses mere på en fortætning i det eksisterende strøgområde i den historiske bymidte. Ses arealudlægget i Trekroner i sammenhæng med etableringen af et bydelscenter i Unicon-området vil en udnyttelse af rammerne til detailhandel i de to centre kunne få en markant skadelig påvirkning af bymidtens detailhandel. Det skal i denne sammenhæng bemærkes, at vurderingen af konsekvenserne af et stort araeludlæg i Trekroner og etableringen af et nyt bydelscenter ved Uniconområdet er forbundet med usikkerhed, idet detailhandlen i et vis omfang regulerer sig selv. Et stort udlæg af arealer til butiksformål i de to centre uden for bymidten vil derfor ikke nødvendigvis udnyttes fuldstændigt, hvis der fortsat forefi ndes attraktive butiksarealer i bymidten eller i lokalcentrene langs Københavnsvej. Den historiske bykerne og Ro s Torv Detailhandlen i Trekroner bymidte kan på samme måde som lokalcentrene ved Københavnsvej blive et yderligt supplement til udbudet i Roskilde bymidte, men vil for en del af butikkernes vedkommende sandsynligvis også blive en konkurrent til bymidtens butikker. / 41

DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE / GENEREL UDVIKLING I DETAILHANDLEN Generel udvikling i detailhandlen Stigende forbrug Siden 2000 er forbruget steget med godt 30%. Kilde: Danmarks Statistik Detailhandel er et stort erhverv med mange og stærke interesser. På landsplan omsættes årligt for mere end 200 mia. kr og detailhandlen beskæftiger 5-7% af arbejdsmarkedet. De senere års højkonjunktur har haft en afsmittende effekt på forbruget. Siden 2000 er omsætningen i handlen steget med ca. 30%. Udvalgsvarebranchen tegner sig for den største vækst, mens dagligvarer har haft en mere beskeden vækst på 15%. Forbrugets udvikling har ikke kun stor betydning for detailhandlen - det har også betydning for kommunernes konkrete strategier og planer for detailhandelsudviklingen. Et øget forbrug giver - alt andet lige - mulighed for fl ere butikker. Modsat kan vigende forbrug få alvorlige konsekvenser for den bestående detailhandel - ikke mindst i kombination med etablering af nye butikker og koncepter. Omsætningen i dagligvarehandlen forventes i de kommende år at stige svagt eller stagnere. Konjukturerne synes at være på vej ned i et mere normalt leje - måske med en stagnerende tendens, og samtidig forventes forbrugerne ikke at bruge en væsentlig større andel af indkomsten på dagligvarer, som prismæssigt er steget markant det seneste år. Væksten i udvalgsvarehandlen og handlen med pladskrævende varer er mere konjunkturafhængig end dagligvarehandlen og derfor vanskeligere at Forbrugsudvikling i Danmark 150 140 130 120 110 100 90 2000 Detailhandelsomsætgsindeks (2000=100) efter varegruppe og tid Sæsonkorrigeret værdiindeks Detailhandel i alt Beklædning mv. 2001 2002 2003 2004 Fødevarer og andre dagligvarer Andre forbrugsvarer 2005 2006 2007 forudsige. På baggrund af de senere års udvikling forventes den største vækst at ske i udvalgsvarehandlen, om end i et mere afdæmpet tempo end tidligere. Kraftig strukturudvikling Detailhandlen har de seneste 30 år gennemgået en kraftig strukturudvikling. Inden for dagligvaresektoren er antallet af butikker faldet samtidig med, at butikkerne generelt er blevet større. Der er især sket en markant nedgang i antallet af butikker inden for kolonial- og kiosksektoren, mens varehuse og discountbutikker i de senere år har vundet betydelige markedsandele. Det forventes, at tendensen vil fortsætte. Inden for udvalgsvarehandlen er tendensen, at mange af de små og fl ere mellemstore butikker vil blive nedlagt - især mindre butikker, som ligger isoleret fra andre butikker. Udviklingen peger i retningen af fl ere arealmæssigt store udvalgsvarebutikker. Det er især de store kædebutikker som fx. H&M, Stadium, Jysk, Elgiganten mv. der stiller krav om større butikker. Udover forbrugernes købekraft og præferencer, har de seneste års strukturudvikling især været styret af teknologiudviklingen og detailhandlens evne til at udvikle og forny sig. Også den løbende regulering af detailhandlen har haft betydning for butiksudviklingen. Fx er Planlovens detailhandelsbestemmelser senest revideret i 2007. Hovedreglen i de nye regler er, at nye butikker skal placeres i bymidten og at dagligvarebutikker maksimalt må være 3.500 m 2 og udvalgsvarebutikker maksimalt 2.000 m 2. De store byer vinder Geografi sk er der sket en butikskoncentration i de større byer - en tendens, der forventes at fortsætte i takt med øget mobilitet og forbrug. Tendensen er mest udpræget inden for udvalgsvarehandlen.»vinderbyerne«forventes at blive byer med et opland på mere end 20.000 indbyggere. Afhængig af lokale forhold, risikerer byer med under 20.000 indbyggere mindre bredde i udbuddet af udvalgsva- / 42

DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE / GENEREL UDVIKLING I DETAILHANDLEN rer. I de helt små byer forventes udvalgsvarebutikkerne at forsvinde eller at blive reduceret væsentligt i antal. Alt i alt forventes der i de mindre byer fortsat færre butikker, og discountbutikker og supermarkeder vil i stadig stigende grad komme til at stå for disse byers udbud af udvalgsvarer. Igennem de senere år har der været fl ere eksempler på byer, hvor en stor del af detailhandelsudbygningen er sket uden for bymidten. Planlovens nye detailhandelsbestemmelser er netop udsprunget af ønsket om at fremme udviklingen i bymidter og bydelscentre. Målet om at styrke bymidter og bydelscentre søges opfyldt bl.a. gennen kravet om bymidteafgrænsning efter en statistisk metode samt bestemmelser, der kraftigt reducerer mulighederne for udbygning af detailhandlen i afl astningsområder og etablering af nye afl astningsområder. Som modtræk til storcentrene i de store byers udkanter har en lang række byer oprustet«i form af forbedringer af bymiljøet i bymidterne, tættere samarbejde mellem butikkerne, fl ere kultur- og oplevelsesarrangementer (for eksempel aftenåbent i butikkerne) mv. Der skyder i disse år nye butikscentre op i mange bymidter, som blandt andet udfordrer storcentrene uden for byerne. Placeringen er vigtig, Butiksudvikling i Danmark Antal dagligvarebutikker fordelt på butikstyper 1996-2004 Udvikling fordelt på urbaniseringsgrad Antal dagligvarebutikker fordelt på urbaniseringsgrad (< 3.000 indb.) (3.000-20.000 indb.) (> 20.000 indb.) Kilde: Erhvervs- og Selskabsstyrelsen i samarbejde med Stockmann-Gruppen A/S Forbrugertrends Detailhandelstrends Færre køber efter behov - flere efter indskydelse og lyst Større butikker og øget koncentration. En stigende del af eller andre tilfældigheder detailhandelen sker i store butikker i, eller i udkanten af De gamle livsstilssegmenter forsvinder - det er ikke læn- de større byer, mens de mindre butikker i de tyndere be- gere bestemte befolkningsgrupper der køber bestemte folkede områder får stadig sværere ved at overleve. varer Butikkerne rykker sammen. Flere og flere butikker pla- Høj kvalitet, lav pris - eller noget særligt cerer sig enten i egentlige butikscentre eller i tættere Det todelte forbrug - drift af hjemmet og shoppingtur/ kontakt med hinanden i cityområdernes strøggader. Det det sjove gælder dog ikke discountbutikkerne, der lokaliserer sig På shoppingturen er tilbud, butik og det samlede udvalg lokalt i beboelsesområder og ved indfaldsveje. afgørende Øget brancheglidning. Flere og flere butikker handler Nye livsformer og forskydning af livets aldersfaser ska- med mere og mere. ber nye kundesegmenter Øget internethandel, især inden for visse udvalgsvare- Stigende velstand skaber større fokus på immaterielle typer værdier som oplevelser, forkælelse og bekvemmelighed Et stigende antal internationale kæder etablerer sig i Stigende velstand øger betydningen af produktets im- Danmark materielle værdi (historie og signalværdi) Hybride koncepter vinder frem - forskellige brancher un- Hybride koncepter tilføjer indkøbssituationen flere di- der samme tag (fx boghandel og café, sportstøj og fi t- mensioner ness etc) Vi spiser i stigende grad ude, men stadig langt til ameri- Nye konkurrenter til detailhandel - især udespisning (con- kanske tilstande. Her har 50% af fødevareomsætningen venience) og wellness forbindelse til convenience / 43

DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE / GENEREL UDVIKLING I DETAILHANDLEN Kædernes udbredelse Antallet af kædebutikker er stigende og får stadig søttre betydning for forbrugernes valg af indkøbssted. Forbrugerne lægger vægt på om de rigtige kædekoncepter er til stede. Udbuddet af kædekoncepter har derfor stor betydning for de enkelte indkøbssteders attraktioner. Det gælder både frivillige og de egentlig kapitalkæder. En undersøgelse af kædernes udbredelse, at kæderne i perioden 1997-2005, har bredt sig i landet og nu er repræsenteret i flere kommuner end tidligere. Fra 2002 til 2006 er antallet af kæder steget fra 310 til 339. Antallet af kædebutikker er steget fra 14.771 til 15.191 butikker. Det betyder at butikker i en frivillig eller egentlig kæde udgør 55% af den samlede butiksbestand på ca. 28.000 butikker i Danmark. I 23 ud af 31 brancher har kæderne over 50% af den pågældende branches totale omsætning i Danmark. I kolonialbranchen har kæderne en omsætningsandel tæt på 100%, mens kædernes omsætningsandel med 20% er lavest indenfor biltilbehør. Antallet af udenlandske kæder er fra 2003-06 steget fra 63 til 70. 2.225 butikker indgår således i en udenlandsk kæde. Kilder: Stockmann, Kæder i dansk detailhandel 2007 og Betænkning nr. 1476, 2006 for fysisk sammenhæng mellem det eksisterende indkøbsmiljø i bymidten og et nyt butikscenter har afgørende betydning for at opnå synergieffekter. Engelske undersøgelser peger på, at afstande mellem indgangene til et nyt center og det eksisterende strøgområde ikke må overstige 200 300 m afhængigt af byens størrelse, barrierer mv. Bliver afstanden større, vil kunderne ikke opfatte det nye og det eksisterende butiksområde som et sammenhængende center og der vil derved ikke være nogen funktionel sammenhæng. COWI s erfaringer med kundeanalyser bekræfter denne tendens. Discountbutikken - den nye lokalbutik Dagligvarehandlen er i modsætning til udvalgsvarehandlen præget af langt mindre koncentration. Faktisk tegner der sig fl ere steder et modsatrettet billede af udviklingen i dagligvarehandlen. Udviklingen har vist, at discountbutikker også er begyndt at placere sig i mindre byer og udenfor bymidterne i de større boligområder dog i mange tilfælde i tilknytning til en eller fl ere eksisterende butikker. Dagligvarebranchens interesse for en decentral lokalisering skyldes, at dagligvarer handles langt hyppigere end udvalgsvarer - og ofte lokalt. Udviklingen er drevet af en kraftig butiksudbygning i discountkæder som fx Netto, Fakta og Rema 1000, samt den tyske discountbutikkæde Lidl. Der- Stadig flere discountbutikker Især Lidl og Fakta ekspanderer. / 44

DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE / GENEREL UDVIKLING I DETAILHANDLEN udover har det norske lavpriskoncept KIWI netop også har etableret sig på det danske marked i 2008 med en målsætning om at nå op på 100 butikker i 2010. Under navnet Fakta Quick arbejder Fakta med et nyt koncept for en lille discountbutik med færre varegrupper og længere åbningstider end normale discountbutikker. Etableringen af fl ere discountbutikker er tilsyneladende gunstig for en række mindre byer og bydele i de store byer, men udviklingen sker samtidig ofte på bekostning af de tilbageværende konkurrenter småkøbmændene, minimarkederne og nærbutikker. Også supermarkederne er truede og både stærke kæder som Føtex og Irma opruster på kvalitets- og serviceområdet for at holde på kunderne. Dansk Supermarkeds seneste tiltag er etableringen af kæden, Føtex Food, som skal konkurrere med andre supermarkeder mellem discountbutikker og varehuse. Kæden forventes at blive lanceret i 2009 og på sigt komme til at omfatte 50-60 butikker. Discountkæderne Netto, Aldi, Fakta, Rema 1000 vurderes at have mere end 25% af det danske dagligvaremarked en markedsandel som fortsat er i vækst. Nogle analytikere vurderer således, at der fortsat er et stort potentiale i discounthandlen, og at discountbutikkernes andel af dagligvarehandlen på sigt vil stige til 40-45 %. Det svarer omtrent til discountbutikkernes aktuelle markedsandel i Tyskland. Sideløbende med etablering af fl ere discountbutikker ventes nogle kioskkæder også at ekspandere kraftigt. Det gælder bl.a. 7-Eleven, som planlægger at åbne op imod 400 nye kiosker i Danmark. Trods etableringen af et stort antal nye discountbutikker og kiosker vurderes det, at det i mange tilfælde vil være vanskeligt at fastholde dagligvarehandlen i byer med færre end 1.000 indbyggere. Flere internationale kæder De kommende år ventes at byde på en ekspansion af internationale kædebutikker i både daglig- og udvalgsvarehandlen. I udvalgsvarehandlen ventes udenlandske kæder inden for bl.a. sport, helse og materialister at ekspandere i Danmark i de kommende år. Det gælder bl.a. svenske Stadium (sportsbutikker), som allerede fi ndes 9 danske byer - herunder Århus - men har planer om etablering af 25-30 butikker i Danmark. Hollandske Oil & Vinegar (helsebutikker) samt Schlecker, som er en tysk materialistkæde er andre eksempler. Schlecker forventes at blive en hård Offentlig regulering Planloven Den 1. juli 2007 trådte ændringerne af Planlovens detailhandelsbestemmelser i kraft. Lovændringen skærper formålsbestemmelserne for detailhandelsplanlægningen og præciserer: at udviklingen skal ske i bymidten, som afgrænses med afsæt i en statistisk metode, at kun byer over 20.000 indb. må udpege bydelscentre, at kommunerne frit kan planlægge for butikker, der alene forhandler særligt pladskrævende varegrupper, at definitionen af særligt pladskrævende udvalgsvarebutikker indsnævres. Køkkenbutikker kan ikke længere kan placeres uden for bymidten, mens møbelbutikker så vidt muligt skal forsøges placeret i bymidten, at de maksimale butiksstørrelser for udvalgsvare- og dagligvarebutikker opjusteres til hhv. 2.000 m 2 og 3.500 m 2 i bymidter og bydelscentre, at det maksimale bruttoetageareal til butiksformål for det enkelte bydelscenter fastlægges til 5.000 m 2 i byer med mellem 20.000 og 40.000 indb. og 3.000 m 2 til butikker i lokalcentre i alle byer, at den maksimale butiksstørrelse i lokalcentre og for enkeltstående butikker er 1.000 m 2. at der i byer med over 40.000 indbyggere kan planlægges for op til tre udvalgsvarebutikker over 2.000 m 2 i bymidten hvert fjerde år, at i Odense, Århus, Ålborg og Esbjerg samt i hovedstaden kan de store butikker endvidere placeres i aflastningsområderne. at Miljøministeren fastlægger beliggenheden af aflastningsområder i Århus og beliggenheden af bymidter og aflastningsområder i hovedstaden. Lukkeloven Den seneste liberalisering af Lukkeloven fra 2005, giver butikkerne mulighed for at holde åbent 20 søndage årligt. I de uger, hvor der ikke er søndagsåbent, har butikkerne mulighed for at holde døgnåbent fra mandag morgen til lørdag eftermiddag. En liberalisering af Lukkeloven ventes at øge omsætningen i de store butiksområder med mange kædebutikker, da det især forventes at disse butikker, der vil udnytte de forøgede åbningstider. Udover Planloven og Lukkeloven, er der også andre love, som er med til at lægge rammerne for detailhandelsudviklingen. Det drejer sig fx om Næringsloven, Konkurrenceloven, Erhvervslejeloven og Markedsføringsloven. / 45

DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE / GENEREL UDVIKLING I DETAILHANDLEN konkurrent til Matas, og har planer om etablering af et stort antal butikker i Danmark. I handlen med beklædning er stærke, britiske kæder på vej ind på det danske marked fx Debenhams og Next. Brancheglidning Flere og fl ere butikker sælger varer inden for et øget antal brancher. Fx har discountbutikkernes og lavprisvarehusenes stigende omsætning af udvalgsvarer, for eksempel isenkram, beklædning, bøger, computere og radio/tv. En anden tendens er, at stadig fl ere butikker byder på en blanding af detailhandel og service. Et eksempel er radio/tv-branchen, hvor butikkerne i stigende grad kombinerer de»hårde«varer med»blød«underholdning i form af udlejning af video, spillemaskiner mv. Det betyder samtidig, at de enkelte butikker vil få et større pladsbehov. I fremtiden er der mulighed for, at der vil ske en brancheglidning i forhold til helt andre, men dog relaterede brancher. Fx har nogle investorer overvejelser om integration af restauranter i tøjbutikker, men planerne er afhængige af en mere smidig lovgivning, som tillader restaurationsvirksomhed i samme lokale som butikken. Generationsskifte en stor udfordring En medvirkende årsag til tilbagegangen i udvalgsvarehandlen i mange mindre og mellemstore byer er vanskelighederne ved at gennemføre generationsskifte i bl.a. butikker uden for kædesamarbejder. Det kan være meget vanskeligt at starte ny butik. Det fremgår bl.a. af en undersøgelse fra Danmarks Statistik, som viste, at detailhandlen i løbet af en 5-årig periode havde erhvervslivets laveste»overlevelsesandel«for nystartede virksomheder. Kun 33 % af de nystartede virksomheder inden for detailhandlen var fortsat i drift efter 4 år. For hele erhvervslivet var gennemsnittet 44 %. Det skønnes at butikskæderne generelt har en række fordele i forhold til at rekruttere og støtte nye butiksledere, set i forhold til butikker uden for kædesamarbejde. Lokaliseringstendenser Dagligvarebutikker Nye butikker indenfor dagligvarehandlen er overvejende varehuse, discountbutikker og mindre convenience butikker (der sælger færdige madprodukter). De mindste butikker placerer sig decentralt i byerne gerne i forbindelse med tankstationer. Varehusene er oftest orienteret mod bymidterne og større bydelscentre og de placerer sig gerne i butikscentre. Discountbutikkerne placerer sig gerne langs udfaldsvejene, men også placeringer i boligområder, bymidter og evt. bydelscentre er attraktive. I byer med 2.500 til 4.000 indbyggere har 2/3 af byerne en discountbutik. I byer med 1.000-2.500 har hver 6. by en discountbutik (Udviklingstendenser, Landsplanområdet, 2006). Udvalgsvarebutikker Udvalgsvarebutikkerne kan opdeles i butikker, der er orienteret mod bymidten og butikscentre og bu- City Branding Som konsekvens af konjukturudviklingen fokuserer et stigende antal byer på at se detailhandlen i sammenhæng med hele byens udvikling. Detailhandel udgør blot ét element i en bys tiltrækningskraft, og filosofien er, at detailhandel ikke i sig selv tiltrækker det maksimale antal kunder til en by - det gør kun et samlet tilbud til forbrugeren, som består af stærke butikker, et godt bymiljø, kulturelle begivenheder mv. En lang række danske byer forsøger blandt andet at profilere sig på Open by night-arrangementer«med aftenåbent i butikkerne, musik mv. City Branding kan dog også omfatte mange andre elementer som for eksempel profilering af byen på sportsstjerner og -aktiviteter (for eksempel Slagelses håndboldprofil«), kulturbegivenheder, traditionel markedsføring mv. / 46

DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE / GENEREL UDVIKLING I DETAILHANDLEN tikker, der er orienteret mod beliggenhed i byernes udkant eller i storbutikområder. Lokaliseringsønskerne er ikke alene afhængig af branche, men også af, hvilken kæde der er tale om. Tøj-, sko- og sportsbutikker er generelt orienterede mod bymidten og butikscentre. Der kun enkelte kæder indenfor tøj og sport, der ønsker butikker over 1.500 m 2. Kæder med storbutikker indenfor elektronik, hårde hvidevarer og legetøj søger typisk lokalisering langs indfaldsveje eller i storbutikområder. Til gruppen hører også kæder indenfor babyudstyr, boligtekstil, møbler og autoudstyr samt byggemarkeder og bilforhandlere. Flere af disse butikker vil få vanskeligt ved at placere sig udenfor bymidten pga. af de nye detailhandelsbestemmelser. I mange byer er der etableret butikker til særligtpladskrævende varegrupper i erhvervsområder langs byernes indfaldsveje. Internethandel Internethandlen øges og får stadig stigende betydning for detailhandelsudviklingen. Internethandel udgør ikke mindst et alternativ de forbrugere som har langt til den butik, hvor man ønsker at handle. Et an- det aspekt ved internethandel er, at der ofte vil være penge at spare i forhold til at købe den sammen vare i en butik. Ifølge Danmarks Statistik handler 25% af danskerne på nettet. I 2004 udgjorde e-handel ifølge Foreningen af Dansk Internethandel 3% af den samlede detailhandelsomsætning med forventning om 6-8% indenfor få år. Det er især tøj, fi lm, musik, bøger og elektronik, der købes på nettet. Mulighederne for at deltage i fælles internetmarkedsføring af produkterne kan derfor være endnu et incitament for mange butikker til at indgå i et kædesamarbejde med andre butikker. Nethandlen integreres på forskellig vis med de fysiske butikker. Et eksempel er NetTorvet, COOP s portal, hvor man fi nder og bestiller varer på nettet, som senere afhentes i en butik. Et andet eksempel er møbelbutikken BOLIA, som har fysiske butikker med karakter af showrooms, hvor man kan se og afprøve de møbler, som man efterfølgende bestiller over nettet. Butiksstørrelser og oplandskrav Butikstype Størrelse (m2) Krav til kundegrundlag Beliggenhed Eksempler Minimarked 150-500 2.000 mindre by, bydel De Friske, Spar Discountbutik 200-1.500 4.000 strøg, bydel, mindre by Netto, Fakta, Lidl, Rema 1000 Mindre supermarked 500-1.500 4.000 strøg, center, andet Spar, DagliBrugsen Større supermarked 1.500-3.000 1.500-3.000 Strøg, center, bydel SuperBest, Super- Brugsen, Føtex Food Varehus 2.000-6.000 3.000-6.000 Strøg, center Kvicky, Føtex Lavprisvarehus 6.000-15.000 6.000-15.000 Center, udkant Bilka, KicklyXtra Storbutik, udvalgsvarer 1.000-4.000 25-35.000 udkant, større by Toys R US, Electric City Udvalgsvarebutik, normal 100-300 10-25.000 strøg, center, andet Imerco, Expert Møbelbutik, byggemarked 3.000-25-50.000 Ikea, Silvan, Bauhaus Størrelse og oplandskrav for en række eksisterende butikskoncepter i Danmark. Udarbejdet på grundlag af Betænkning fra Butiksstrukturkommissionen, Erhvervsministeriet, 1998. Planlovens bestemmelser regulerer butikkernes størrelse og beliggenhed. / 47

Begreber Butik En butik er et fast forretningsendhed, hvorfra der sælges varer til private, dvs. slutbrugeren. I henhold til Planlovens regler om detailhandel betragtes også forretninger, hvorfra der sker udlejning af fx fi lm til private, som butik. Detailhandel fra hjemmet, via postordre og internet mv. uden egentlige fysiske udstillingslokaler indgår ikke i analysen. Hovedbrancher Analysen omfatter 77 brancher inden for detailhandel. Detailhandelsbutikkerne er inddelt i fi re hovedbutikstyper på baggrund af Danmarks Statistiks branchekoder: 1. Dagligvarer Dagligvarer er kortvarige forbrugsgoder som fx madvarer, drikkevarer og rengøringsmidler. Butikker, der sælger dagligvarer, betragtes som dagligvarebutikker, herunder også servicestationer med kiosk og varehuse, som har et betydeligt salg af udvalgsvarer. 2. Beklædning Beklædningsvarer er f.eks. tøj, sko, babyudstyr og børnetøj. 4. Øvrige udvalgsvarer Øvrige udvalgsvarer er fx møbler, smykker, cykler, bøger, hårde hvidevarer og isenkram samt el- og VVS-installatører, der har butik og sælger til private. 4. Pladskrævende varegrupper Under pladskrævende varegrupper hører biler, lystbåde, campingvogne, planter, havebrugsvarer, tømmer, byggematerialer, grus, sten- og betonvarer. Kædebutikker Butikkernes kædetilknytning fortæller noget om den enkelte butiks detailhandelsmæssige styrke, tiltrækningskraft og mulighed for at overleve på sigt. Tilstedeværelsen af kædebutikker siger noget om, hvor attraktiv en by er at investere i for detailhandlen. Kædetyper Butikkerne er opdelt efter, om de indgår i en kapitalkæde, en frivillig kæde eller ikke indgår i et kædesamarbejde. I undersøgelsen betragtes franchisekæder som kapitalkæder. Kapitalkæder Hvor fl ere butikker ejes af samme person eller selskab. I undersøgelsen anvendes ordet kapitalkæde først når mindst fi re butikker har samme ejer. Kiosker ved servicestationer er alle defi neret som kapitalkæder. Frivillige kæder Hvor en række detailhandlere fra samme branche har et organiseret samarbejde om fælles indkøb eller markedsføring. Franchise kæder Hvor en franchisegiver stiller et fuldt butikskoncept til rådighed for en franchisetager mod royalties. Franchisegiver udstikker retningslinier for indkøb, markedsføring, butiksindretning m.m., mens franchisetager varetager driften. Opland Oplandene er vurderet ud fra dækningsgrader, forbrugstal og indbyggertæthender. Et opland er defi - neret som et område, hvor en bestemt by er dominerende i detailhandlen. I nærværende analyse er oplandene afgrænset så, butikkernes omsætning balancerer med befolkningens samlede forbrug inden for oplandet svarende til en dækningsgrad på 100. Bruttoetageareal Butiksarealerne er fastlagt efter defi nitionen i planloven og omfatter butikkernes bruttoetageareal. Dvs. butiks-, kontor- og lagerareal indgår i bruttoetagearealet. Lagerarealet er kun taget med, hvis det har umiddelbar tilknytning til butikken. Arealoplysningerne bygger på Bygnings- og Boligregistret (BBR) og informationer fra den Offentlige InformationsServer (OIS). Arealoplysninger, som det ikke har været muligt at skaffe fra registrene, er indhentet ved direkte

henvendelse til butikkerne eller ved besigtigelse. Omsætning Butikkernes omsætning er fra 2007 og er inkl. moms. Omsætningen er registreret ved direkte henvendelse til butikkerne eller ved besigtigelse. Den del af omsætningen, der ikke relaterer sig til detailhandlen, som fx. varer der sælges engros eller serviceydelser, er udtaget. Fx vil omsætning fra tankstationer med dagligvarebutikker, receptpligtigt medicin på apoteker, elinstallatørers servicearbejde mv. give fejlagtig stor omsætning i butikkerne, ligesom også dagligvarebutikker med væsentlig udvalgsvarehandel (varehuse) vil føre til for høj omsætning i dagligvarebutikkerne. Inden for udvalgsvarer vil fx omsætningen i byggemarkeder vil blive for stor, hvis ikke tømmerhandelsdelen og engrossalget til håndværkere trækkes ud. Forbrug Forbruget er beregnet for 2007 inkl. moms ud fra et forbrugsudtræk fra Danmarks Statistik på forskellige varegrupper. Forbrugsudtrækket, som anvendes for indbyggernes forbrug i Roskilde Kommune, er gennemsnitlige forbrugstal for indbyggerne i Region Sjælland. Dækningsgrad Dækningsgraden er defi neret som forholdet mellem omsætningen og forbruget i et fast afgrænset område. Hvis dækningsgraden for en kommune er under 100 betyder det, at butikkerne i kommunen omsætter for mindre end kommunens borgere handler for. En del af borgernes forbrug bliver således lagt i butikker uden for kommunen. Tilsvarende betyder en dækningsgrad over 100, at butikkerne i kommunen tiltrækker kunder uden for kommunen. Dækningsgraden er således en måde at vurdere detailhandlen styrke og tiltrækningskraft. Nøjagtighed Målet for undersøgelsen er at få alle større butikker med og at opnå en dækning på ca. 95 % af samtlige butikker. Der kan således være enkelte manglende butikker, ligesom der kan være sket åbninger og lukninger af butikker efter afslutningen af dataindsamlingen i maj 2008. Mangler og fejl i registrene er forsøgt rettet ved hjælp af besigtigelser og kommunernes lokalkendskab til de faktiske forhold.

Brancheregister Typenr. og betegnelse Dagligvarer 158120 Bagerforretninger 505020 Servicestationer med kiosksalg 521110 Kolonialhandel 521120 Døgnkiosker 521130 Supermarkeder 521140 Discountforretninger 521210 Varehuse 522100 Frugt- og grøntforretninger 522200 Slagter- og viktualieforretninger 522300 Fisk- og vildtforretninger 522410 Brødudsalg 522420 Chokolade- og konfektureforretninger 522500 Vinforretninger 522600 Tobaksforretninger 522710 Osteforretninger 522730 Helsekostforretninger 522790 Detailhandel med føde-, drikke- og tobaktsvarer fra specialforretninger 523100 Apoteker 523200 Detailhandel med medicinske og ortopædiske artikler 523310 Parfumerier 523320 Materialister 524875 Blomsterforretninger 714010 Udlejning af videobånd 123456 Servicestationer Beklædning 521220 Stormagasiner 524100 Detailhandel med kjolestoffer, garn, broderier mv. 524210 Dametøjsforretninger 524220 Herretøjsforretninger 524230 Herre- og dametøjsforretninger 524240 Babyudstyrs- og børnetøjsforretninger excl. barnevognsforretninger 524310 Skotøjsforretninger 525090 Forhandlere af brugte varer undt. bøger og antikviteter 526100 Detailhandel fra postordreforretninger (hvis butik) Boligudstyr 453100 El-installation (hvis butik) 453300 VVS-installatører og blikkenslagere (hvis butik) 454310 Gulvbelægnings- og vægbeklædningsvirksomhed (hvis butik) 454420 Glarmesterforretninger (hvis butik) 524410 Møbelforretninger 524430 Boligtekstilforretninger 524440 Detailhandel med køkkenudstyr, glas, porcelæn, bestik 524450 Detailhandel med belysningsartikler 524510 Detailhandel med elektriske husholdningsmaskiner 524520 Radio- og tv-forretninger 524610 Isenkramforretninger 524620 Byggemarkeder* 524630 Farve- og tapetforretninger 524801 Tæppeforretninger 524830 Forhandlere af gaveartikler og brugskunst 524835 Kunsthandel og gallerivirksomhed 524866 Detailhandel med computere og standardsoftware 524870 Detailhandel med telekommunikationsudstyr 525020 Antikvitetsforretninger 525090 Forhandlere af brugte varer 526100 Detailhandel fra postordreforretninger (hvis butik) 527460 Låsesmede (hvis butik) Udvalgsvarer 503020 Detailhandel med reservedele 504000 Engros- og detailhandel med motorcykler, reservedele og tilbehør 524320 Lædervareforretninger 524530 Pladeforretninger 524540 Forhandlere af musikinstrumenter 524700 Bog- og papirhandlere 524805 Urmagerforretninger 524810 Urmager- og guldsmede- 524815 Guldsmede- og juveler- 524820 Optikere 524825 Fotoforretninger 524840 Frimærke- og møntforretninger 524850 Detailhandel med legetøj og spil 524860 Cykel- og knallertforretninger 524885 Dyrehandel 524895 Pornobutikker

524899 Detailhandel med andre varer (herunder barnevogne, børstevarer, skumgummi, ovne og pejse, køkken- og badeværelseselementer) 525010 Bogantikvariater 525090 Forhandlere af brugte varer (se beklædning, kan dække over mange typer) 526100 Detailhandel fra postordreforretninger (hvis butik) 524845 Sportsforretninger Særligt arealkrævende varer 501020 Detailhandel med biler 501030 Engros- og detailhandel med campingvogne 524880 Planteforhandlere og havecentre 524855 Forhandlere af lystbåde og udstyr hertil 11220 Planteskoler (hvis butik)