Kun det talte ord gælder

Formandens tale til delegeretmødet den 10. november 2011 Kun det talte ord gælder Velkommen til Carsten Hansen Velkommen til årets delegeretmøde i Ejendomsforeningen Danmark og en særlig velkomst til dagens talere og herunder ikke mindst til Carsten Hansen, som er ny minister for by, bolig og landdistrikter. Tillykke med valget og udnævnelsen til minister, Carsten. Vi ser frem til et godt og konstruktivt samarbejde med dig, og vi håber, at du vil have et nuanceret syn på området og møde branchens udfordringer med et åbent sind. Udlejerne KAN jo også have nogle fornuftige meninger og ideer, som kan være til glæde for lejerne. Jeg vil gerne takke Nykredit for deres sponsorat af dagens delegeretmøde tak for det, det er vi glade og taknemmelige for. Den første taler i dag bliver Carsten Hansen, da Carsten skal gå senest kl. 14. Jeg vender tilbage til dagens program og min beretning, når Ministeren har holdt sit indlæg. Vær så god Carsten, ordet er dit. Formandens beretning 1. Velkomst Endnu en gang velkommen til Ejendomsforeningen Danmarks delegeretmøde. Og endnu en gang tak til minister for bolig, by og landdistrikter Carsten Hansen for hans indlæg om by- og boligpolitikken. 2. Dagens program Lad os se på det samlede program: Program 12.00-13.00: Frokost - afholdt 13.00-13.40: Indlæg ved minister for by, bolig og landdistrikter Carsten Hansen - afholdt. 13.40 14.10: Indlæg ved formand John R. Frederiksen. 1

14.10-14.30: Kaffepause. 14.30-15.15: Indlæg ved TV2's finansredaktør Ole Krohn. 15.15-16.00: Indlæg ved underdirektør i Nykredit Jesper Berg. Efter delegeretmødets afslutning serveres der lidt forfriskninger uden for - dér hvor vi også spiste frokosten. Endnu en gang tak til dagens indlægsholdere for, at I vil komme her i dag og inspirere os! 3. Faglige emner Ny politisk scene Personerne Ministre Der er sket meget på den politiske scene, siden vi sidst mødtes til delegeretmøde. Landet har fået sin første kvindelige statsminister, Helle Thorning-Schmidt. Regeringen er således blevet rød med blå tilsætning og ledet af en socialdemokratisk statsminister. Vi har igen fået en boligminister eller minister for by, bolig og landdistrikter, som det nu hedder, nemlig Carsten Hansen. Bygninger som sådan hører dog nu under klima-, energi- og bygningsminister Martin Lidegaard, som vi jo kender ganske godt fra samarbejdet om Concitos rapport Grøn byfornyelse fra paradoks til potentiale. Den vender jeg tilbage til. Desuden er Thor Möger Pedersen ny skatteminister. Torben Christensen og jeg har fået aftalt et møde med Thor Möger i januar måned. Jeg kommer også tilbage til skatteområdet lidt senere. By- og boligordførere Folketingets boligudvalg kaldes nu for By- og Boligudvalget og har en række nye boligordførere: Jan Johansen er nyvalgt til Folketinget og er ny by- og boligordfører for Socialdemokraterne. Han er uddannet skibsbygger og har været aktiv i fagbevægelsen. Jan har vist ikke tidligere arbejdet med vores område og har for øvrigt udtalt følgende til altinget.dk om sine mærkesager: "At vi får alle områder, også de udsatte, op så de bliver gode steder at bo. At vi får fordelt de socialt udsatte 2

anderledes end, at de klumpes sammen i udsatte områder. Ikke fordi jeg har noget imod, at de bor sammen, men hvis vi alle tager et ansvar så kan vi godt få rettet op på det. Jeg mener også, at vi skal gøre mere på energiområdet. Vi skal have isoleret vores huse bedre, så vi ikke udleder så meget CO2". Liv Holm Andersen er ny by- og boligordfører for De Radikale. Liv er nyvalgt til Folketinget og har tidligere læst statskundskab. Liv har vist ikke tidligere arbejdet med vores område. Men De Radikale vil være en meget vigtig dialogpartner for os det kan I nok være enige i. Özlem Sara Cekic er ny by- og boligordfører for SF og blev valgt ind i Folketinget første gang i 2007. Özlem har en baggrund som psykiatrisk sygeplejerske og har mig bekendt ikke tidligere arbejdet med vores område. Lars Dohn er ny by- og boligordfører for Enhedslisten. Lars er uddannet lærer og har vist heller ikke arbejdet med vores område før. Ole Birk Olesen er ny by- og boligordfører for Liberal Alliance. Ole er uddannet journalist. Torben og jeg har allerede haft et møde med Ole Birk Olesen. Han virker meget energisk og meget opsat på at komme med et større boligpolitisk oplæg. Han tænker fornuftigt og logisk faktisk tænker han lidt som os. Ole har tidligere udtalt til altinget.dk: "Jeg vil godt have lejeloven forenklet, så den bliver mindre omfattende. Den er alt for indgribende i forhold til private aftaler mellem lejere og udlejere. Det er et problem, der gør, at en stor del af vores boligmarked er ren planøkonomi i stedet for at være et fungerende marked, hvor udbud og efterspørgsel møder hinanden". Ikke helt dumt, vel? Benedikte Kiær er ny by- og boligordfører for De Konservative. Benedikte er jo forhenværende socialminister og kender derfor vores område udmærket. Karina Adsbøl er ny by- og boligordfører for Dansk Folkeparti. Karina er uddannet social- og sundhedsassistent og er også nyvalgt og kender vist ikke så meget til vores område endnu. Og så har vi sidst, men ikke mindst, en enkelt genganger, nemlig Louise Schack Elholm, som fortsat er ordfører for Venstre og kender boligområdet ganske godt. Behov for vidensopbygning undgå myter De mange nye ansigter og deres baggrunde viser, at der er et helt naturligt behov for en vidensopbygning hos de fleste ordførere om privat boligudlejning. Vi må forvente, 3

at de fleste ikke har et dyberegående kendskab til den private udlejningssektor og til dens mange udfordringer. Vi føler derfor også, at vi har en opgave med at forsøge at forklare dem om branchens hverdag og om fakta og derved forsøge at få aflivet alle de myter, som ikke mindst LLO, med hjælp fra pressen, har fået udbredt. Ingen borgere kan være tjent med, at der træffes beslutninger på et forkert grundlag. Men vi kan desværre konstatere, at lejeloven, også ved dette valg, er blevet brugt politisk til at skræmme vælgerne. Vi har op mod valget set en række beslutningsforslag blive fremsat i Folketinget. Forslag som har vist, at visse politikere desværre ikke kender så meget til ejendomsbranchens vilkår, eller måske endnu værre, mod bedre vidende, forsøger at bilde vælgerne noget ind. Socialdemokraterne fremsatte fx et beslutningsforslag om, at udlejerne fremover skulle forrente lejernes deposita. Altså en forringelse af den økonomiske balance, som ellers har været sat i højsædet under regelforenklingsarbejdet af enige organisationer fra lejer- og ejerside. Udlejerne har også måttet lægge øre til, at deres moderniseringer er den rene spekulation, og at udlejerne giver lejerne alt for høje fraflytningsregninger. Det er myter, som jeg også kommer tilbage til senere. Umiddelbart lyder det jo smukt, at lejerne skulle kunne slippe billigere, men hvad hjælper det, hvis udbuddet af relevante lejeboliger i god kvalitet begrænses på grund af for dårlige økonomiske vilkår for udlejerne. Vi har ikke boligmangel i dag, det må politikerne da være interesseret i skal fortsætte. Men vi er altid klar til at videndele og vi vil gøre, hvad vi kan for at nuancere boligdebatten. Vi er i gang med at aftale møder med by- og boligordførerne og vi håber også snarest at have arrangeret et møde med Carsten Hansen. Vi skal også skabe kontakt til Folketingets nye Klima-, Energi- og Bygningsudvalg, som vi må forvente bliver centralt i forhold til at nedbryde de barrierer, der er for at løse klimaudfordringen i udlejningsejendomme. Derudover har vi lige fået aftalt et møde med justitsminister Morten Bødskov den 10. januar 2012. Politikken I oktober havde vi sat Folketingets boligordførere stævne til den årlige boligpolitiske åbningsdebat. 4

Thomas Jensen (S), Benedikte Kiær (K), Louise Schack Elholm (V) og Karina Adsbøl (DF) var mødt op i Kuppelsalen hos Danske Bank i København. Udlejer- og lejerorganisationernes forhandlinger om forenkling af boliglejelovene har været et tilbagevendende emne ved de seneste års åbningsdebatter, og i år var ingen undtagelse. Personligt efterlyste jeg forhandlingerne i det nye regeringsgrundlag. Benedikte Kiær (K) gav også udtryk for, at vi skal have regelforenklingen på skinner, og hun gav udtryk for bekymring, fordi forenklingen ikke optræder i regeringsgrundlaget. Intet lovkatalog Vi ved ikke så meget endnu, om regeringens konkrete udspil på lejelovsområdet, da lovkataloget ikke er sendt ud endnu. Men vi må tro på, at regelforenklingen vil fremgå af lovkataloget. Regeringsgrundlaget kendt Det, som vi kender, er regeringsgrundlaget et Danmark der står sammen og nu også udspillet til Finansloven. Regeringen er kommet med udtalelser om saglighed og faglighed lad os håbe, at det også bliver til virkelighed. Regeringen skriver i sit grundlag, at den ikke har de eneste løsninger på alle landets udfordringer. Den vil lytte, før den handler. Det er jo ganske positivt, hvis den også vil leve op til dette og bruge det input de får på en konstruktiv måde. Det fremgår af grundlaget, at regeringen vil arbejde for at skabe flere energibesparelser i de private lejeboliger. Det finder vi positivt og håber på, at det bygger på Concitos tanker om aftalte energiforbedringer. Der er selvfølgelig også ting i det oplæg, vi ikke bryder os om. Men Martin Lidegaard har vist, at han har forstået paradoksproblemet nemlig at udlejer må være sikker på at få sin forrentning og afskrivning, som han jo skal betale videre til kreditforeningen som ydelse på et langt kreditforeningslån. Lejer får naturligvis energibesparelsen og en bedre komfort. Det var positivt, at Børsen i en større artikel her i efteråret satte fokus på barriererne for energirenovering i de private udlejningsboliger. Torben Christensen fik her lejlighed til at forklare det håbløse i, at ejeren betaler, og lejeren får gevinsten i form af et lavere energiforbrug. Ejerne vil gerne i gang men har intet incitament til at gøre det. 5

At udlejerne gerne vil energirenovere viser erfaringerne fra Frederiksberg Boligfond og Privatbo. Her arbejdes der med frivillige aftaler mellem lejere og udlejer for at få flere grønne boliger, selvom risikoen for udlejer er ganske stor. Blot en enkelt lejer kan jo indbringe energirenoveringen for huslejenævnet. Udlejers sikkerhed er således langt fra optimal, og man kan næppe som privat udlejer gå i banken eller kreditforeningen og låne penge på det grundlag. I forbindelse med renoveringen af en konkret ejendom, har Frederiksberg Boligfond fået støtte fra GI til en landsdækkende undersøgelse blandt lejere. Undersøgelsen viser, at lejerne gerne vil have, at udlejer gennemfører de kortsigtede energiinvesteringer, men ikke de langsigtede. Der skal tilsyneladende være en hurtig gevinst for lejer. Undersøgelsen bliver for øvrigt offentlig tilgængelig i løbet af indeværende måned. I kan læse en artikel om den omtalte energirenovering i det kommende nummer af Huset, som sendes ud om en uges tid. Moderniseringer Det fremgår også af regeringsgrundlaget, at regeringen fremover vil undgå, at der sker urimelige huslejeforhøjelser ved blandt andet moderniseringer. Hvad mener de nu med det?? Jo, det er et klart citat fra LLO, som fører et korstog mod 5 stk. 2. Men sagen er jo, at udlejer ikke kan sætte huslejen urimeligt op. Forhøjelsen skal modsvare udgifterne til moderniseringen med fradrag af et ikke ubetydeligt beløb for sparet vedligeholdelse, og forhøjelsen skal i øvrigt kunne godkendes i landets huslejenævn. Man kan nære en vis frygt for, at politikken fra visse politikere endnu en gang vil bygge på myten om bolighajen en myte som er langt fra virkelighedens boligmarked. Lejerne er jo udlejernes kunder, og langt de fleste lejere efterspørger nutidige og moderniserede boliger til rimelige priser. Og det kan vi levere, hvis blot vi har en brugbar lovgivning at gøre det ud fra. Der er ikke tale om fup- eller luksusmodernisering. Der er derimod tale om løbende at bringe boligerne up-to-date. Vi skulle jo nødig ende i de kæmpe byfornyelsesomkostninger, som samfundet måtte stå model til i anden halvdel af sidste århundrede. Fraflytning Det fremgår desuden af regeringsgrundlaget, at lejerne skal sikres mod urimelige fraflytningsregninger. Det er ikke vores oplevelse, at lejerne får urimelige regninger. 6

Og hvis det skulle ske, så har vi huslejenævnene til at tage sig af dette. Det virker udmærket, så lad dog være med at overregulere. Tal fra huslejenævnene i København og på Frederiksberg viser for øvrigt, at kun fire procent af sagerne her handler om lejere, som klager over deres fraflytningsregninger. For lejerne er det tilsyneladende indlysende, at et lejemål skal sættes ordentligt i stand til den næste lejer, som flytter ind de vil jo også gerne selv bo i en istandsat lejlighed. Men lejerorganisationerne gør det til et problem alligevel. Det er også vigtigt, at man forstår, at udlejerne jo ikke tjener på disse istandsættelser pengene går til at aflønne håndværkere, til byggematerialer og derved går pengene jo også i stor stil til offentlige skatter og afgifter. Anvisningsret Borgmester Mikkel Warming (EL) fra Københavns Kommune har i efteråret givet udtryk for, at man skulle tvinge private boligudlejere til at modtage bestemte lejere, som kommunen måtte anvise til de private lejeboliger. Den almene sektor får offentlige penge for at løse den boligsociale opgave. Det er jo netop grundlaget for den almene sektor. De private udlejere får ikke støtte fra det offentlige, og de ønsker heller ikke at modtage støtte. Derfor har de private udlejere en ret til selv at vælge de lejere, som de ønsker i deres ejendomme. Ellers giver begrebet privat boligudlejning jo ikke mening. Det er afgørende, at vi hele tiden synliggør forskellene mellem privat og almen udlejning for mange er begge nok bare udlejere, uden at man skeler til forskellen. Ejendomsbranchen Ejendomsbranchen skaber som bekendt rammerne for familiers og virksomheders dagligdag. Men branchens rammevilkår bliver hele tiden udfordret. Jeg har allerede nævnt boliglejelovgivningen, som er svær at agere ud fra, men der er også andre bump på vejen. Krisen Den økonomiske krise sætter sit præg på verdenen, på Europa og naturligvis også på Danmark. Den økonomiske krise presser også ejendomsmarkedet det er fortsat virkeligheden for vores medlemmer. Foreningens seneste forventningsundersøgelse (fjerde kvartal 2011) viser, at investorernes forventninger til det totale afkast er neddæmpet. Den finansielle uro afspejles således i ejendomsbranchens forventninger til fremtiden. 7

Derfor er det afgørende, at politikernes kendskab til branchen er så godt, at der ikke gennemføres uheldige tiltag, uden at man kender konsekvenserne. Og her er der et stykke vej endnu Vi har en værdig opgave! Jeg er spændt på at høre Ole Krohns og Jesper Bergs vurderinger af den politiske og økonomiske situation senere i dag. En positiv vinkel er, at det er de seriøse aktører, som er tilbage på ejendomsmarkedet. Vi havde jo i nogle år en række aktører på markedet, som ikke var ejendomsfolk, og som de fleste af os slet ikke kendte i forvejen. De kom ind på markedet, fordi det var umådeligt let at låne penge i bankerne. Det, kombineret med en manglende viden om økonomiske mekanismer, gjorde, at de investerede helt vildt, men overhovedet ikke interesserede sig for driften af ejendommene. Det kunne ingen seriøse i vores branche naturligvis være tjent med. Økonomisk Ugebrev har for øvrigt lige gennemført en analyse af det forhold. Flere byrder på erhvervet Danmark stod som bekendt under vand i juli 2011. Skybruddet gav omfattende skader på bygninger og veje, fordi landets kommuner gennem årtier har forsømt at vedligeholde kloakkerne, selvom erhvervets skattebetaling har været stigende, og grundejerne alene i grundskyld i 2010 har betalt 20 mia. kr. Ejendomsforeningen Danmarks beregninger viser, at provenuet fra netop grundskatterne gennem de seneste 15 år er steget med 68 procent. Så der burde være penge nok til renovering af landets kloakker! Eller har man brugt pengene til noget andet? Nu må der tages politisk ansvar. Skat er i det hele taget et emne, som også er vigtigt i vores branche. Derfor ser vi frem til det føromtalte møde med skatteministeren. Vi vil her påpege en række forhold: - Succession i forbindelse med generationsskifte - Moms (herunder regler for splitmoms) - EBIT-reglen afskrivningsregler - Offentlige ejendomsvurderinger - Dækningsafgift - Energiafgifter Med hensyn til succession har regeringen ved gud i himlen i finanslovsforslaget forringet den såkaldte pengetankregel yderligere, således at selskaber med finansielle aktiver - inklusive udlejningsejendomme der udgør mere end 25 procent af balancen, 8

anses for pengetankselskaber, som dermed udelukkes fra at kunne overdrages med succession. De gældende regler har en grænse på 75 procent. Vi er i fuld sving med at skrive til skatteministeren om dette. Provenuet er anslået til 40 mio.kr om året, hvilket formentlig ikke er for lavt sat, så der er tale om et rent paradeforslag, til stor skade for mange virksomheder med udlejningsejendomme. Digital tinglysning er et eksempel på en byrde, som har været lagt på erhvervet. Tinglysningen har navnlig i starten kørt dårligt og har kostet erhvervet mange penge, da ventetiden var meget lang. Meget er løst i dag, men fortsat ikke tinglysning af ejerforeningers dokumenter det kræver alt for meget administrativt bøvl. Vi er i løbende kontakt med de ansvarlige om dette. Børsen har blandt andet omtalt branchens problemer med tinglysningen. Erhvervets fælles udfordring Vi står i branchen over for en kæmpe rekrutteringsudfordring. Der vil blive brug for mange nye ejendomsadministratorer faktisk omkring 6.000 nye administratorer frem mod 2018. I juli omtalte Jyllandsposten den udfordring under overskriften Administrator søges. Fokus var netop her på, at der mangler folk til at administrere både bolig- og erhvervsejendomme. Det skyldes, at vi har en overrepræsentation af medarbejdere i aldersgruppen 50 til 69 år og en underrepræsentation i aldersgruppen 20 til 29 år. Der er rigtig mange medarbejdere, som skal på pension i de kommende år. Rekruttering til branchen vil derfor fortsat være en af vores væsentlige udfordringer. Det er derfor også afgørende, at vi er synlige og viser de mange jobmuligheder i ejendomsbranchen. Vi har gennem de senere år øget branchens synlighed betydeligt. Men det er tilsyneladende en stor opgave at påvirke de unge til en fremtid i ejendomsbranchen det er en fælles udfordring for alle, som vi bør tage på os. Lad os markedsføre erhvervet sammen. Vi håber, at I ude i virksomhederne vil inspirere jeres medarbejdere til at tale positivt om det at være i ejendomsbranchen til venner og bekendte. 4. Foreningen Til slut lidt om situationen i sekretariatet Som I ved, så er vi udfordret på det juridiske felt. Vi er lige nu ved at indkøre nye medarbejdere i vores juridiske afdeling, og vi håber, at I medlemmer har forståelse 9

for, at der i en periode kan være lidt indkøringsvanskeligheder uanset hvor dygtige de nye medarbejdere er. Forening i udvikling Sekretariatet arbejder løbende på at forbedre sine ydelser og ikke mindst på at levere nye. I 2012 vil sekretariatet blandt andet have fokus på at videreudvikle foreningens rådgivning, så den bliver endnu bedre. Input fra rådgivningen bliver anvendt til at rådgive på foreningens hjemmeside i den juridiske FAQ. FAQ en er blevet udviklet løbende, men vil i 2012 blive udbygget hurtigere og i større grad end tilfældet har været i 2011. Foreningen arbejder meget bevidst på at udbygge kontakten til nærtbeslægtede organisationer, hvilket har givet god effekt. Foreningens netværk vil blive søgt målrettet og yderligere styrket i 2012. Jeg kan nævne, at vi allerede har en meget god og konstruktiv dialog med det nye formandskab i Byggesocietetet. Ejendomsforeningen Danmark arbejder også løbende på at udvikle vores kursusvirksomhed, så den opfylder medlemmernes behov. Som bekendt har vi fornyet ejendomsadministratoruddannelsen, også kaldet for EA-uddannelsen, og den er kommet godt fra start. Her i efteråret har vi således haft ekstraordinært mange studerende, som er begyndt på uddannelsen. Det er meget positivt, at mange af jer sender jeres medarbejdere på uddannelsen. Jeg vil slutte mit indlæg her, men der er lidt tid til spørgsmål eller kommentarer. Tak for ordet. 10