SDO-lovgivningen og dens betydning Fra 1. juli af, blev de nye SDO- og SDRO-lån en realitet, og vi har allerede set de første produkter på markedet. Med indførelsen af de nye lån er der dermed blevet ændret på det unikke danske realkreditsystem, vi har kendt i så mange år. Spørgsmålet er så, om det er en fordel eller ulempe for landmanden at de nye lån er blevet indført. I denne artikel vil vi se lidt på, hvilken forskel der er mellem det nye og det gamle system, og hvilke konsekvenser det eventuelt kan få. Ikke så slemt som først spået Da det første udkast til den nye SDO-lov kom frem, var der frygt for, at det ville få stor betydning for landbrugets fremtidige finansieringsmuligheder med hensyn til lånegrænser, medtagelse af løsøre m.m. Men med en stor indsats fra Dansk Landbrug, endte lovforslaget ikke med at have så store konsekvenser for landbruget som først antaget. Der er dog stadig en del forskelle mellem det "gamle" og det "nye" system og dem vil vi se nærmere på her. RO, SDO og SDRO De realkreditlån som vi kender i dag, gik frem til 1. juli også under navnet særligt dækkede obligationer. Pr. 1. juli blev kravene skærpet for, hvornår en obligation kan bære navnet særligt dækket, og samtidig er der blevet lukket op for, at pengeinstitutter også kan udstede dem, hvor det tidligere kun var realkreditinstitutter. Det har ført til nogle nye betegnelser for de forskellige obligationer: Realkreditobligationer (RO) Som vi kender dem fra før 1. juli. Kan kun udstedes af realkreditinstitutter Særligt dækkede obligationer (SDO) Skal overholde de nye SDO-regler. Kan udstedes af både realkredit- og pengeinstitutter. Særligt dækkede realkreditobligationer (SDRO) Skal overholde SDO-regler + nuværende realkreditlov. Kan kun udstedes af realkreditinsttutter. I den resterende artikel, vil SDO og SDRO betegnes generelt som SDO, og der vil blive gjort opmærksom på, hvis der er en forskel. Efter 1. juli vil det være muligt at optage lån i alle tre typer. Den mulighed vi kender i dag (RO) vil også til dels fortsætte, spørgsmålet er blot om der bliver likviditet nok i serierne, når de skal konkurrere med de to nye lånetyper, men muligheden forelægger. Hvad siger den nye SDO-lov Der er mange nye tiltag i den nye SDO-lov, men vi vil tage nogle af de mest relevante op her. Lånegrænse I det gamle realkreditsystem er der en lånegrænse på 70 procent for landbrugsejendomme, og denne lånegrænse fortsætter reelt set også i det nye system. I SDO-loven er lånegrænsen på 60 procent, men der er mulighed for belåning op til 70 procent, hvis der stilles supplerende sikkerhed på mindst 10 procent af den del af lånet der ligger mellem 60 og 70 procent. Denne sikkerhed skal stilles af instituttet, i form af f.eks. statsobligationer, og påvirker derfor ikke landmanden direkte.
Hvad kan indgå i belåningsgrundlaget? En af de væsentlige forskelle fra det gamle system er, at rullende materiel (traktorer, mejetærskere m.m.) ikke længere kan indgå i belåningsgrundlaget. Besætning og nagelfast inventar kan stadig indgå, hvilket var en af de ting man frygtede, ikke kunne indgå ved første lov-forslag. Løbende vurdering af lånegrænser Et af de nye tiltag ved SDO-lånene er, at lånegrænsen løbende skal overholdes. I det gamle system skulle lånegrænsen på de 70 procent blot være overholdt på långivningstidspunktet. Der findes forskellige regler for, hvor ofte e skal vurderes, alt efter hvor store de er. Ved et eventuelt fald i ejendomspriserne kan det betyde, at lånegrænserne overskrides, og der skal så stilles supplerende sikkerhed. Igen er det dog instituttet, der skal stille den sikkerhed, og udgiften til dette, må ikke påføres landmanden. Så igen er dette krav ikke noget landmanden direkte mærker noget til. Løbetider og afdragsfrihed Med de nye SDO-regler er der også lukket op for lån med længere løbetid end 30 år og mere end 10 års afdragsfrihed. Hvis obligationen har navnet SDRO, skal den dog overholde realkreditloven, og det betyder blandt andet maksimale løbetider på 30 år og 10 års afdragsfrihed. Balanceprincip Den nye SDO-lov har også åbnet op for to balanceprincipper og ikke kun et, som vi ellers har kendt i det gamle system. De to balanceprincipper er et specifikt balanceprincip og et overordnet balanceprincip. Det specifikke balanceprincip svarer nogenlunde til det princip, vi allerede kender i dag, hvor der er en tæt sammenhæng mellem udlån og obligationsudstedelse. Det har medført en høj gennemsigtighed for låntageren, da prisen og indfrielseskursen kunne ses i dagens avis, og dermed har det været tydelig at se prisen på varen. Det overordnede balanceprincip giver ikke samme gennemsigtighed, da der ikke behøver at være tæt sammenhæng mellem udlån og obligationsudstedelse. Der kan f.eks. udstedes én obligation, hvor den fremskaffede kapital bruges til at finansiere mange forskellige typer lån. Dermed kan den aftalte rente ikke længere kontrolleres. Som det ser ud nu, vil betegnelsen SDRO, ved nogle realkreditinstitutter, også dække over det specifikke balanceprincip, således at gennemsigtigheden bevares her. Præciseringer til lovforslaget Udover de direkte vedtagne love, er der også udsendt en række præciseringer i forbindelse med loven. Præciseringerne er ikke indskrevet i lovteksten, men hvis præciseringerne ikke overholdes, kan det betyde ændringer i lovgivningen. Disse præciseringer kom kort før loven blev endeligt vedtaget. Det drejer som om følgende præciseringer: Indfrielse af lån I præciseringerne står der blandt andet, at indfrielse af SDO-lån skal ske på rimelige vilkår og efter en praksis, der ikke afviger fra de vilkår der kendes for boliglån i det gamle system. Det vil sige, at indfrielse kan ske ved opkøb af de bagvedliggende obligationer eller ved en kurs der ikke afviger væsentligt fra 100. Hvis lånet ikke er knyttet til børsnoterede obligationer, vil indfrielse kunne ske til kurs 100.
Renten Renten på variabelt forrentede SDO-lån med pant i fast ejendom kan ikke ændres vilkårligt, men skal følge en udvikling i en referencerente som f.eks. CIBOR-renten. Vilkårene for renteændring skal fremgå klart i låneaftalen. Renten på lånet, i forhold til det aftalte på lånetidspunktet, kan ikke ændres med henstilling til, at der skal stilles supplerende sikkerhed for de bagvedliggende obligationer. Det giver større sikkerhed for, at en evt. bidragsforhøjelse ikke kan dækkes ind under en højere rente. Opsigelse af lån Låneaftaler med pant i fast ejendom, kan ikke opsiges fra kreditors side, med mindre der sker misligholdese fra låntagers side. Det er samme situation som i dag. Sammenligning I nedenstående skema er nogle af forskellene mellem det gamle og det nye system stillet op. Nuværende realkreditobligationer Udstedes kun af realkreditinstitutter Løbetider på max. 30 år Mulighed for afdragsfrihed i op til 10 år landbrugsejendomme på 70 procent Vurdering af s værdi ved optagelse af lånet Løsøre og inventar medtages i værdiansættelsen af "Specifikt balanceprincip" Tæt sammenhæng mellem udlån og obligationsudstedelse SDO (særligt dækkede obligationer) Kan udstedes af både realkreditinstitutter og pengeinstitutter Mulighed for løbetider på mere end 30 år Mulighed for afdragsfrihed i hele lånets løbetid landbrugsejendomme nedsættes til 60 procent. Mulighed for belåning op til 70 procent, såfremt der stilles supplerende sikkerhed på mindst 10 procent af den del af lånet, der overstiger 60 procent af s værdi. Løbende overvågning af s værdi i lånets løbetid, da lånegrænse løbende skal overholdes. Realkredit- og pengeinstitutter skal stille supplerende sikkerhed (f.eks. statsobligationer), hvis lånegrænsen overskrides i forbindelse med f.eks. prisfald. Løsøre og inventar medtages i værdiansættelsen af i begrænset omfang i forhold til de nuværende regler. Det betyder blandt andet, at rullende materiel ikke kan medtages i værdiansættelsen af Der kan vælges mellem specifikt balance princip (sammenhæng) og overordnet balanceprincip (ingen sammenhæng) SDRO (særligt dækkede realkreditobligationer) Udstedes kun af realkreditinstitutter Løbetider på max. 30 år Mulighed for afdragsfrihed i op til 10 år landbrugsejendomme nedsættes til 60 procent. Mulighed for belåning op til 70 procent, såfremt der stilles supplerende sikkerhed på mindst 10 procent af den del af lånet, der overstiger 60 procent af s værdi. Løbende overvågning af s værdi i lånets løbetid, da lånegrænse løbende skal overholdes. Realkredit- og pengeinstitutter skal stille supplerende sikkerhed (f.eks. statsobligationer), hvis lånegrænsen overskrides i forbindelse med f.eks. prisfald. Løsøre og inventar medtages i værdiansættelsen af i begrænset omfang i forhold til de nuværende regler. Det betyder blandt andet, at rullende materiel ikke kan medtages i værdiansættelsen af Der kan vælges mellem specifikt balance princip (sammenhæng) og overordnet balanceprincip (ingen sammenhæng). Mange institutter vil satse på det specifikke.
Hvilke konsekvenser får de nye SDO-lån Som det ses i sammenligningen af det gamle og nye system, bliver der i første omgang ikke den store forskel set fra landbrugses syn. Man kan nogenlunde få finansieret sin ejendom på samme betingelser, som vi kender det i dag. Et af de store spørgsmål er, hvorvidt de nye SDO-lån giver billigere eller dyrere lån. Et par af argumenterne for at lånene bliver billigere er konkurrence og mere sikkerhed. Ved at åbne op for at banker og pengeinstitutter også kan udstede særligt dækkede obligationer, skaber det mere konkurrence mellem de udstedende institutter, og dermed give bedre finansiering. Med de nye skærpede krav, blandt andet løbende overholdelse af lånegrænserne, vil det giver obligationsinvestoren større sikkerhed for sin investering, og dermed kræves der ikke så stort et afkast. Det betyder lavere rente end på de traditionelle obligationer. Men på den anden side, er der også argumenter for at lånene ikke bliver billigere. Kravet om løbende overholdelse af lånegrænserne giver ikke kun større sikkerhed for investoren, men kommer også til at kræve mere administration af lånene. Derudover kan instituttet risikere, at skulle stille supplerende sikkerhed. Selv om udgifterne til dette ikke må pålægges landmanden direkte, er der stadigvæk kun en gruppe til at betale, nemlig kunderne. Så generelt set kan det medføre større bidrags og marginalsatser. Hvis lånene bliver udstedt efter det overordnede balanceprincip, er det heller ikke muligt for landmanden at se, hvad han betaler direkte til banken, da renten ikke kan slås op i avisen mere. Et andet problem er unge landmænd og landmænd der er belånt helt op til grænsen. Vil de få sværere ved at låne penge i institutterne, da det er dem der udgør en risiko i forhold til de landmænd der har store friværdier og dermed ikke er belånt op til grænsen? Mange af disse problemstillinger vil først blive besvaret når den nye SDO-lovgivning er integreret godt i markedet. Endnu er det for tidligt at konkludere på konsekvenserne. De nye produkter der er kommet under SDO-lovgivningen, har indtil nu vist, at renten er en lille smule lavere end ved de traditionelle lån, omkring 0,1 0,2 procentpoint. Mange nye lånetyper Den nye lovgivning giver mulighed for at konstruere mange nye lånetyper, da de forskellige derivater vi kender i dag (swaps, terminer, optioner m.m.) kan indbygges i ét lån. Det vil dog højst sandsynligt først blive brugt i privatsegmentet, da landbruget allerede i dag bruger swaps, terminer og optioner til at konstruere deres individuelle portefølje. Men i fremtiden bliver det altså muligt, at konstruere lige nøjagtigt det lån der passer til en, uden at skulle have fat i både realkredit og bank, som vi ser det i dag. Et eksempel kunne være afkrydsningskuponen, hvor renten ændrer sig alt efter, hvad man ønsker med i lånet. Skal det være variabelt eller fast rente? Hvor mange år skal lånet løbe? Hvor mange års afdragsfrihed? Skal de kunne indfries til en bestemt kurs (option)? Skal der være et renteloft, og i hvor mange år? På den måde, kan man se, hvad de forskellige tiltag koster. Vi kender det egentlig allerede idag. Hvis man ønsker indfrielse til kurs 100, konverterbare obligationer, er renten lidt højere end ved et inkonverterbart lån, afdragsfrihed giver også en højere rente, ligesom et renteloft også giver et tillæg på renten. Den individuelle løsninger er dog nok ikke noget af det første der dukker op, i stedet vil vi nok nærmere se en palette af standardprodukter som udbydes til låntagerene.
Hvad skal landmanden stille op? Som sagt er der mange ting som ikke bliver opklaret før den nye SDO-lovgivning er fuldt integreret i markedet, så om det er bedst at blive i det gamle eller nye system kan ikke konkluderes entydigt. Frem til den 1. januar 2008 kører det gamle og det nye system parallelt, så der er her mulighed for at optage lån i begge systemer. De fastforrentede lån som vi kender dem i dag har mulighed for at køre videre i det gamle system, mens rentetilpasningslån skal overføres til det nye. (Se også artiklen SDO- hvad med tilpasningslån?) Hvis man som landmand har meget rullende materiel i sit belåningsgrundlag, kan det være en fordel at få lånt op inden årsskiftet, da det rullende materiel så stadig vil tælle med, hvis man vælger lån i det gamle system. Hvis man er i variabelt forrentet lån, vil de nye obligatioer bag lånet overgå til den nye ordning, men igen er det instituttet der skal sørge for at stille den supplerende sikkerhed. Hvad der er belånt, kan altså ikke tages ud igen, selvom man overgår til den nye ordning. Ikke den store betydning for landbruget Men alt i alt kan det konkluderes, at de nye SDO-lån ikke får den store betydning for landbruget, som det ellers først var frygtet. Det kan dog give dyrere lån for nyetablerede og landmænd der ligger meget tæt på lånegrænsen i forvejen, da de kan risikere at betale en større bidragssats fra starten af. Landmænd med meget rullende materiel kan også blive påvirket. Men på den anden side giver de nye lån også mulighed for at lave individuelle lån der passer ind i ens låneportefølje. Forfatter: Lone Carlqvist, DLBR Finans & Formue Dato: 17. august 2007