Inkonverterbare lån til andelsboligforeninger
|
|
- Troels Svendsen
- 7 år siden
- Visninger:
Transkript
1 135 Inkonverterbare lån til andelsboligforeninger Ib Hansen og Hans Henrik Knudsen, Handelsafdelingen INDLEDNING OG SAMMENFATNING Den danske realkreditmodel bygger på fleksibilitet og gennemsigtighed. Den er blevet verdenskendt for at tilbyde velfungerende finansiering til boligejere på en simpel måde. De seneste år er der sket en kraftig udvikling af nye produkter. De indeholder bl.a. instrumenter, hvis konsekvenser kan være svære at gennemskue. De nye produkter stiller derfor stadigt større krav til långivere og låntagere. Lån til boligfinansiering sker langt overvejende med mulighed for at indfri lånet til kurs 100 (pari) eller til en kurs tæt på pari. Dermed beskyttes låntager mod store kurstab ved rentefald. Når renten falder, stiger kursen på obligationslån. Lån, der ikke kan indfries til pari inkonverterbare lån kan være meget kursfølsomme over for rentefald. For lange inkonverterbare lån kan det betyde, at det kan blive meget byrdefuldt at indfri lånet fx ved flytning. Derfor er disse lån ikke hensigtsmæssige til boligfinansiering. Nogle, især nye, andelsboligforeninger har optaget ganske risikable inkonverterbare lån med stigende rentebetalinger. De økonomiske konsekvenser, fx af kurstab ved rentefald, og effekten af stigende rente- og afdragsbetalinger, er svære at gennemskue i sådanne lånekonstruktioner. Det skyldes, at lånene typisk konstrueres som en kombination af et lån og en finansiel aftale en såkaldt renteswap. Produkternes kompleksitet stiller dermed store krav til, at både långivere og låntagere forstår de risici, der er forbundet med konstruktionen. INKONVERTERBARE LÅN RISIKERER AT FASTLÅSE BOLIGEJERE Realkreditsystemet i Danmark er baseret på udstedelse af obligationer med pant i fast ejendom. Et omdrejningspunkt er, at realkreditinstituttet ikke påtager sig risici som følge af udsving i renterne eller i forbindelse med, at låntager konverterer sine lån. Inkonverterbare lån giver betydelig risiko til låntageren Hvis låntager ønsker et standard fastforrentet realkreditlån, optages det i form af et konverterbart lån. Konverteringsretten betyder, at låntager
2 136 er beskyttet mod en kraftig stigning i restgælden ud over kurs pari, hvis renten falder. Låntagers mulighed for at indfri lånet til pari modsvares af, at realkreditinstituttet udsteder obligationer, der også kan indfries til pari. Hvis låntager indfrier sit lån til pari, får obligationsinvestoren udtrukket obligationen til pari. Det betyder, at obligationsinvestoren skal genplacere midlerne til en lavere rente. Med andre ord har obligationsinvestoren en konverteringsrisiko. Obligationsinvestoren skal naturligvis have betaling for at tage denne risiko. Det får han i form af en højere rente. Konverterbare lån har således en højere rente end inkonverterbare lån med samme løbetid. Med andre ord er konverterbare lån dyrere end inkonverterbare lån, men har mindre risiko for store kursstigninger. I modsætning til konverterbare obligationer har inkonverterbare obligationer ikke en konverteringsret. Det betyder, at lånet har en lavere ydelse, men til gengæld er låntager ikke beskyttet mod kursstigninger over pari. Kursstigninger har ikke nødvendigvis den store betydning, hvis lånet holdes til udløb. Hvis boligen skal sælges, kan det imidlertid være et stort problem, hvis kursen på lånet er steget meget. Så skal låntager realisere kurstabet. For lange lån kan det betyde, at det kan blive meget byrdefuldt at indfri lånet. Bred opbakning til beskyttelse af låntager På grund af risikoen for kursstigninger over pari har det været god latin, at boligfinansiering skulle ske på vilkår, der gav låntager mulighed for at komme ud af sine lån uden at blive fastlåst af uventet stor restgæld. Derfor gives fastforrentede boliglån som konverterbare lån. Låntager kan med andre ord komme ud af lånet ved at betale restgælden. I forbindelse med loven om lån baseret på særligt dækkede obligationer, SDO, var der opbakning til, at låntager, også her, skulle kunne komme ud til kurs pari. Det omtales som pari-reglen, og der er opbakning til den fra flere sider. I betænkningen til lovgrundlaget for SDO-lån præciserede forligspartierne, at de forventer, at SDO-lån vil kunne indfries ved opkøb af bagvedliggende obligationer eller ved en kurs, der ikke afviger væsentligt fra pari. Hvis lånet ikke er knyttet til bagvedliggende obligationer, skal det kunne indfries til pari. Økonomi- og erhvervsministeren har ved Realkreditforeningens årsmøde 2010 erklæret, at denne regel fastholdes. Realkreditrådet lægger stor vægt på pari-reglen, jf. rådets høringssvar om SDO-lovgivningen 28. januar 2010:
3 137 "Det er afgørende at bevare pari-reglen også efter en evaluering i Den politiske opbakning til pari-reglen betyder, at låntagerne også fremover er beskyttet over for væsentlige kursstigninger, og at de hverken behøver at spørge eller forhandle om prisen med kreditinstituttet for en indfrielse af lånet før udløb. Det er også afgørende for stabiliteten i dansk økonomi, at låntagerne altid og uden større omkostninger kan bevæge sig over i de lån, som er bedst og billigst for deres økonomi, og hjemtage de konverteringsgevinster, som der jo opstår fra tid til anden." Nationalbanken har, senest i sit høringssvar 23. november 2009 vedrørende evalueringen af SDO-lovgivningen, understreget vigtigheden af, at det er obligationsinvestor og ikke låntager, der løbende er eksponeret over for finansielle risici: "Nationalbanken har forud for evalueringen såvel som ved ovennævnte møde udtrykt ønske om, at den såkaldte pari-regel bibeholdes. Det danske realkreditsystems mangeårige stabilitet bygger på, at det er obligationsinvestor og ikke låntager, der løbende er eksponeret mod finansielle risici. Låntager må selvsagt betale for denne sikkerhed gennem en højere løbende rentebetaling. Historiske eksempler viser, at manglende mulighed for indfrielse til pari senere kan medføre en ugunstig situation for låntageren. Nationalbanken lægger derfor vægt på, at pari-reglen bibeholdes." Trappelån De senere år har produktudvikling til boligfinansiering affødt en ny type lån. Låntager betaler en lav ydelse i begyndelsen af lånets løbetid, og herefter stiger den trinvis frem mod lånets udløb. Lån af denne type har fået øgenavnet lokkelån, fordi de "lokker" låntager med en lav rente i begyndelsen. Denne slags lån kendes fra USA, hvor de var en medvirkende årsag til subprime-krisen. Amerikanske boligejere optog således i stort omfang lån med lokkerenter i årene frem til udbruddet af subprime-krisen. Det viste sig, at hverken boligejere eller realkreditinstitutter var i stand til at vurdere boligejernes økonomi i forhold til denne type lån. Det førte i mange tilfælde til, at boligejerne ikke kunne betale den stigende ydelse. Da boligpriserne begyndte at falde, kunne de ikke omlægge deres lokkelån til nye lån, og subprime-krisen tog sin begyndelse. I Danmark kaldes den slags lån for trappelån. Lånet tilbydes så vidt vides ikke individuelle boligejere. Men hvis flere boligejere slår sig sammen i andelsboligforeninger, kan de optage et trappelån.
4 138 Essensen af lånet er, at låntager udskyder rentebetalingen i forhold til et fastforrentet lån. Med andre ord skubber låntager betalingen foran sig. Hvis et trappelån kombineres med afdragsfrihed, bliver ganske store betalinger skubbet ud i fremtiden. Der kan naturligvis være hensyn i forbindelse med en virksomhedsdrift, der betyder, at trappelån er hensigtsmæssige. Men konsekvenserne skal analyseres og vurderes grundigt. Trappelån er inkonverterbare lån med høj risiko Når inkonverterbare lån ydes som trappelån og evt. kombineres med afdragsfrihed i en lang årrække, bliver lånets kursfølsomhed meget høj. Det betyder, at rentefald udløser ganske betydelige kursstigninger, dvs. kurstab for låntager, se boks 1. Trappelån er en kombination af inkonverterbare lån, der ikke er hensigtsmæssige til boligfinansiering, og lån med stigende renter, der kan EKSEMPEL: PRISFØLSOMHED PÅ TRAPPELÅN Boks 1 Det følgende er et eksempel på et trappelån givet til en andelsboligforening. Lånet er på i alt 288 mio. kr. Rentefølsomheden fremgår af långivers materiale: hvis renten falder 1 pct., får låntager et kurstab på 19 pct. af hovedstolen, dvs. knap 55 mio. kr. Til sammenligning er rentefølsomheden på et 30-årigt konverterbart lån på 5 pct. betydeligt mindre. Hvis renten falder 1 pct., svarer det til et kurstab på 2,5 pct. eller godt 7 mio. kr. Figur 1 viser renteprofilen på trappelånet i forhold til et fastforrentet lån på 5 pct. TRAPPELÅN I FORHOLD TIL FASTFORRENTET LÅN Figur 1 Pct. 7,0 6,5 6,0 5,5 5,0 4,5 4,0 3,5 3, År Fastforrentet Trappelån
5 139 lokke låntager til at optage for store lån. Sammensætningen af lånet gør det vanskeligt at gennemskue de økonomiske konsekvenser, fx potentielle kurstab ved rentefald, og effekten af stigende rente- og afdragsbetalinger i fremtiden. Lånets risiko ligger i renteswappen Det er ikke muligt direkte at optage de omtalte inkonverterbare lån. Der udstedes ikke så lange inkonverterbare obligationer. Derfor er lånene konstrueret ved at kombinere to produkter: et variabelt forrentet realkreditlån og en renteswap, se boks 2. Mens realkreditlånet optages hos et realkreditinstitut, indgås renteswappen med en bank, der typisk er fra samme koncern. RENTESWAP I TRAPPELÅN Boks 2 En renteswap er en aftale mellem to parter om at udveksle rentebetalinger. I et trappelån har låntager et realkreditlån med variabel rente hos et realkreditinstitut, jf. figur 2. Herefter aftaler låntager med en bank, typisk fra samme koncern, at denne betaler låntager en variabel rente mod, at låntager betaler banken en fast, men trinvis stigende rente. Låntager giver så den variable rente videre til realkreditinstituttet og har på den måde omstruktureret sit variable lån til et inkonverterbart lån. ILLUSTRATION AF RENTEBETALINGER PÅ TRAPPELÅN Figur 2 Realkreditlån: Boligejer Realkreditinstitut Variabel rente Variabel rente Renteswap: Boligejer Bank Fast rente Den faste rente i en renteswap fastsættes, så nutidsværdien af den variable rente- og den faste rentebetaling er lige store. Ved indgåelse er markedsværdien af kontrakten derfor nul. Hvis markedsrenten falder, vil kursværdien af swappen stige, hvilket afspejler et kurstab for låntager. Under store rentebevægelser vil markedsværdien af swapaftalen ændre sig markant.
6 140 Rentefald kan have stor negativ effekt Som nævnt kan kursværdien af det lange inkonverterbare lån stige og falde ganske meget. Når lånet konstrueres som en kombination af et variabelt forrentet realkreditlån og en swap, kommer langt den overvejende del af kursudsvingene fra swappen. Realkreditlånets kurs er typisk ret stabil. Det skyldes, at det er et variabelt forrentet lån, hvor renten fastsættes relativt ofte. Markedsværdien af renteswappen kan imidlertid blive meget negativ for låntager, når renten falder, og meget positiv når renten stiger. Banken bestemmer prisen på renteswappen På almindelige realkreditlån kan gælden til enhver tid indfries til en kendt markedspris. Det øger gennemsigtigheden. Hvis låntager ønsker at indfri et trappelån, er det derimod ikke muligt at finde kursværdien i en børsliste. Indfrielseskursen på en renteswap afhænger helt af bankens værdiansættelse. En aftale om renteswap er, som alle andre finansielle kontrakter, opsigelig mod betaling. Den pris kan vise sig at være ganske anseelig. AFSLUTTENDE BEMÆRKNINGER Lån, der ikke kan indfries til pari inkonverterbare lån kan være meget kursfølsomme over for rentefald. For lange inkonverterbare lån kan det betyde, at det kan blive meget byrdefuldt at indfri lånet fx ved flytning. Derfor er lange inkonverterbare lån ikke hensigtsmæssige til boligfinansiering. Nogle, især nye, andelsboligforeninger har optaget ganske risikable inkonverterbare lån med stigende rentebetalinger. De økonomiske konsekvenser, fx af kurstab ved rentefald, og effekten af stigende rente- og afdragsbetalinger, er svære at gennemskue i sådanne lånekonstruktioner. Det skyldes, at lånene typisk konstrueres som en kombination af et lån og en finansiel aftale en såkaldt renteswap. Produkternes kompleksitet stiller dermed store krav til, at både långivere og låntagere forstår de risici, der er forbundet med konstruktionen.
7 141 LITTERATUR Danmarks Nationalbank (2009), SDO-evaluering Analyse af forbrugernes boligfinansieringsmuligheder og konkurrenceforholdene, høringssvar til Økonomi- og Erhvervsministeriet, 23. november. Erhvervsudvalget (2007), Betænkning over forslag til lov om ændring af lov om finansiel virksomhed og forskellige andre love (Særligt dækkede obligationer), Betænkning, 22. maj. Realkreditrådet (2010), Realkreditrådet kommenterer rapport om evaluering af SDO-loven, pressemeddelelse, 28. januar. Økonomi- og erhvervsministeriet (2010), Grundlag for økonomi- og erhvervsminister Brian Mikkelsens tale på Realkreditforeningens årsmøde, 24. marts.
Svar på spørgsmål AT, AU, AV og AW INSPIRATIONSPUNKTER
Boligudvalget 2009-10 BOU alm. del Bilag 71 Offentligt INSPIRATIONSPUNKTER 2. juni 2010 Talepapir til åbent samråd i Boligudvalget, alm. del, den 4. juni 2010 samrådsspørgsmål AT, AU, AV og AW af 27. april
Læs mereFinansiel politik. November 2012. Næstved Varmeværk
Finansiel politik November 2012 Næstved Varmeværk Generelt Formålet med den finansielle politik er fastlæggelse af rammerne for en aktiv styring af den finansielle portefølje, med henblik på optimering
Læs mereErhvervsudvalget L 199 - Bilag 21 Offentligt. Balanceprincippet. Erhvervsudvalget den 15. maj 2007
Erhvervsudvalget L 199 - Bilag 21 Offentligt Balanceprincippet Erhvervsudvalget den 15. maj 2007 Hvad er formålet med balanceprincippet? Formålet med balanceprincippet er at begrænse institutterne risiko
Læs mereDEN SIMPLE GUIDE TIL BOLIGLÅN
DEN SIMPLE GUIDE TIL BOLIGLÅN DEN SIMPLE GUIDE TIL BOLIGLÅN BLIV KLAR TIL DIT BOLIGKØB 2 HVORDAN LÅNER JEG PENGE TIL MIN BOLIG 3 Realkreditlån - 80% 4 Banklån - 15% 5 Udbetaling - 5% 5 HVILKEN TYPE BOLIGLÅN
Læs mereSDO-lovgivningen og dens betydning
SDO-lovgivningen og dens betydning Fra 1. juli af, blev de nye SDO- og SDRO-lån en realitet, og vi har allerede set de første produkter på markedet. Med indførelsen af de nye lån er der dermed blevet ændret
Læs mereSwaps. Af advokat (L) Bodil Christiansen og advokat (H), cand. merc. (R) Tommy V. Christiansen. www.v.dk
- 1 Swaps Af advokat (L) og advokat (H), cand. merc. (R) I det seneste år har i pressen været omtalt en række problemer med swaps. Især kan fremhæves Lene Andersens grundige behandling af emnet i Jyllands-Posten
Læs mereBoliglån med variabel rente
Boliglån med variabel rente BoligXlån fra Totalkredit BoligXlån er et lån med variabel rente. Renten tilpasses med kortere eller længere mellemrum, alt afhængig af hvilket BoligXlån du vælger. BoligXlån
Læs mereVejledning til bekendtgørelse om oplysning om risikoklassificering af visse udlånsprodukter
VEJ nr 9540 af 16/06/2016 (Gældende) Udskriftsdato: 21. juli 2017 Ministerium: Erhvervs- og Vækstministeriet Journalnummer: Erhvervs- og Vækstmin. Finanstilsynet, j.nr. 122-0027 Senere ændringer til forskriften
Læs mereKonverteringer af 30-årige realkreditobligationer
59 Konverteringer af 3-årige realkreditobligationer gennem de sidste 1 år Ulrik Knudsen, Handelsafdelingen INDLEDNING OG SAMMENFATNING Det generelle rentefald siden begyndelsen af 199'erne har sammen med
Læs mereVejledning til bekendtgørelse om oplysning om risikoklassificering af visse udlånsprodukter. Indledning
Vejledning til bekendtgørelse om oplysning om risikoklassificering af visse udlånsprodukter Indledning Bekendtgørelse om oplysning om risikoklassificering af visse udlånsprodukter er udstedt med hjemmel
Læs mereMarkedsdynamik ved lave renter
69 Markedsdynamik ved lave renter Louise Mogensen, Kapitalmarkedsafdelingen INDLEDNING I perioder med lave obligationsrenter, fx i efteråret 2001, forekommer der selvforstærkende effekter i rentebevægelserne.
Læs mereTid til konvertering til 4 % fastforrentet lån
31.august 2010 Tid til konvertering til 4 % fastforrentet lån Udgiver Realkredit Danmark Parallelvej 17 2800 Kgs. Lyngby Risikostyring & funding Redaktion Lise Nytoft Bergmann libe@rd.dk Den seneste tids
Læs mereRealkreditobligationer
Skitsering af lånemarkedet i DK vs. kontantlån Fastforrentede lån tilpasningslån (FlexLån) udvikling og huspriser Warning: kortfattet simplificeret skitsering af et komplekst område! Den interesserede
Læs mereKommentar. Pari sikkerhed med fleksibilitet. 15. februar 2008. 15. februar 2008
15. februar 2008 15. februar 2008 Kommentar Pari sikkerhed med fleksibilitet Pari-swappen er en konverterbar fastrenteswap, som giver låntager sikkerhed i form af en fast finansieringsrente Swappen giver
Læs mereSkitsering af lånemarkedet i DK
Skitsering af lånemarkedet i DK Obligationslån vs. kontantlån Fastforrentede lån tilpasningslån (FlexLån) udvikling og huspriser Warning: kortfattet simplificeret skitsering af et komplekst område! Den
Læs mereTil Københavns Fondsbørs. 20. september 2005. Nykredit Realkredit A/S åbner tre nye obligationer
Til Københavns Fondsbørs Nykredit Realkredit A/S åbner tre nye obligationer 20. september 2005 Nykredit Realkredit A/S åbner pr. 21. september 2005 tre nye fondskoder til finansiering af udlån i udlandet.
Læs mereEr det nu du skal konvertere dit FlexLån?
27. august 2010 Er det nu du skal konvertere dit FlexLån? I sommerens løb er kursen på de 30-årige fastforrentede 4 % lån steget ganske pænt. I skrivende stund ligger kursen på den 30-årige 4 % obligation
Læs mereØkonomi i andelsboligforeninger. hvad bør I overveje som bestyrelse?
Økonomi i andelsboligforeninger hvad bør I overveje som bestyrelse? 2 Hvordan ser jeres økonomi ud? Hvilke behov og planer har I i jeres andelsboligforening? Er der store vedligeholdelsesarbejder på vej?
Læs mereDet er i den forbindelse vigtigt, at der i lovgivningen tilgodeses en række vigtige hensyn:
1/6 Fredag den 23. marts 2007 Aftale mellem regeringen (Venstre og Det Konservative Folkeparti) og Socialdemokratiet og Det Radikale Venstre om indførelsen af særlige dækkede obligationer Der er enighed
Læs mereRenteudgifterne er trådt i baggrunden for en stund
12. august 214 Renteudgifterne er trådt i baggrunden for en stund Adgangen til boligmarkedet ser fornuftig ud for førstegangskøberne i øjeblikket. Den såkaldte boligbyrde er på landsplan langt under det
Læs mereLåntagernes brug af konverteringsgevinster og provenu fra tillægsbelåning i 2010
PRESSEBRIEFING: MANDAG, DEN 9. MAJ 2011 Låntagernes brug af konverteringsgevinster og provenu fra tillægsbelåning i 2010 2 Hovedkonklusioner 239.000 låntagere omlagde og/eller optog tillægslån i 2010 Opsparing,
Læs mereFremtidens realkredit
Fremtidens realkredit - så sætter du lidt til side Tolagsbelåning ganske enkelt Fem nye realkreditpakker. Det er ganske enkelt sund fornuft. Fremtidens realkredit hjælper dig med at spare op i din bolig.
Læs mereDansk realkredit er billig
København, 7. april 2015 Dansk realkredit er billig Dansk realkredit har klaret sig flot gennem krisen. Men i efterdønningerne af den finansielle krise er alle europæiske kreditinstitutter blevet stillet
Læs mereEksplosiv stigning i yngre boligejere med FlexLån
19.oktober 2009 Eksplosiv stigning i yngre boligejere med FlexLån Flere og flere danskere vælger at finansiere deres bolig med et rentetilpasningslån. Det har bragt andelen af boligejere med en renteafhængig
Læs mereNØGLEOPLYSNINGSSKEMA FOR ANDELSBOLIGFORENINGER U D K A S T
2. september 2013 NØGLEOPLYSNINGSSKEMA FOR ANDELSBOLIGFORENINGER U D K A S T Oplysningerne i skemaet er opgjort pr. x. xxxx 201x Forbehold: Der kan være nyere vigtige oplysninger. Oplysninger i dette skema
Læs mereKonsekvensberegning vedr. ejendommen Margrethevang 18A, 5600 Faaborg m.fl.
BRFkredit a/s Klampenborgvej 205 2800 Kgs. Lyngby Team Andelsbolig Telefon 45 26 69 16 E-mail: andelsboliger@brf.dk Konsekvensberegning Andelsboligforeningen Margrethevang, Afdeling 1 C/O Finn Mackenhauer
Læs mereKonverter til FlexLån, hvis du har flytteplaner
6. august 2008 Konverter til FlexLån, hvis du har flytteplaner Går du med flytteplaner, har du et 4 % eller 5 % lån og tror på, at renten falder? Så bør du konvertere nu. Årsagen er, at renterne ikke skal
Læs mereLåneanbefaling. Bolig. Markedsføringsmateriale. 8. juni 2012. Unikke lave renter: Et katalog af muligheder
Låneanbefaling Bolig Markedsføringsmateriale 8. juni 2012 Unikke lave renter: Et katalog af muligheder Det kan lyde som en forslidt frase, men renterne er historisk lave og lavere end langt de fleste nogensinde
Læs mereNye retningslinjer betyder nye tider for afdragsfrie lån
25. januar 2018 Nye retningslinjer betyder nye tider for afdragsfrie lån Nye retningslinjer for boliglån i husstande med høj gæld er trådt i kraft fra årsskiftet. De nye retningslinjer ændrer på boligejernes
Læs mereDragør Kommunes Porteføljepolitik Godkendt i Kommunalbestyrelsen den. 26/1 2012
Dragør Kommunes Porteføljepolitik Godkendt i Kommunalbestyrelsen den. 26/1 2012 Porteføljepolitik Dragør Kommune Indholdsfortegnelse Resumé...3 Politik for aktiv styring af Dragør Kommunes gældsportefølje...5
Læs mereBrug af horisontberegninger til gældsrådgivning i landbruget
Brug af horisontberegninger til gældsrådgivning i landbruget Jacob Østergaard Nielsen og Johan Kristian Mikkelsen Lund Scanrate Financial Systems A/S November 2014 Denne rapport viser, hvordan horisontberegninger
Læs merePrisinformation Lån pr. 1. oktober 2015
Prisinformation Lån pr. 1. oktober 2015 Produkt Pålydende rente i pct. Debitorrente i pct. Årlige omk. i pct. før skat Bankens kreditomkostninger Offentlige omkostninger til sikkerhed KREDITTER (1) Kunder
Læs mereFoto: Scanpix/Iris. Juli 2014 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus. Få styr på dit. boliglån. sider. Sådan er dit boliglån skruet sammen
Foto: Scanpix/Iris Guide Juli 2014 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus Få styr på dit boliglån 12 sider Sådan er dit boliglån skruet sammen INDHOLD: Få styr på dit boliglån Uvidenhed koster dyrt...4-5
Læs mereBoligejere låner igen: Tyder på et boligmarked i bedring
P R E S S E M E D D E L E L S E Boligejere låner igen: Tyder på et boligmarked i bedring "Nettoudlånet til ejerboliger blev på 13 mia. kr. i 2. kvartal. Det er det højeste niveau siden 4. kvartal 2009.
Læs mereFremtidens realkredit
Fremtidens realkredit - så sætter du lidt til side Tolagsbelåning ganske enkelt Fem nye realkreditpakker. Det er ganske enkelt sund fornuft. Fremtidens realkredit hjælper dig med at spare op i din bolig.
Læs mereKonsekvensberegning vedr. ejendommen Stationsvej 5, 4760 Vordingborg m.fl.
a/s Klampenborgvej 205 2800 Kongens Lyngby Team Andelsbolig Telefon 45 26 69 16 E-mail: andelsboliger@brf.dk Konsekvensberegning A/B Havnehaven afd. I C/O Lea Ejendomspartner Att. Line Farnov Axeltorv
Læs mereHovedkonklusionerne i vores analyse er:
19. april 2017. Lave belåninger og høj grad af afdragsbetaling kendetegner andelsboligforeninger bedst Der har på de senere år været skrevet en del i medierne om gældstyngede andelsboligforeninger, hvilket
Læs mereBy- og Boligudvalget BYB alm. del Bilag 117 Offentligt. Andelsboligforeningers anvendelse af lån tilknyttede renteswap- aftaler
By- og Boligudvalget 2011-12 BYB alm. del Bilag 117 Offentligt Andelsboligforeningers anvendelse af lån med tilknyttede renteswap- aftaler Andelsboligforeningers anvendelse af lån med tilknyttede renteswapaftaler
Læs mereRudersdal Kommune Status på låneportefølje. Materialet er udarbejdet som rapport med status pr. den 4. aug Dealer Pernille Kristensen
Rudersdal Kommune Status på låneportefølje Materialet er udarbejdet som rapport med status pr. den 4. aug. 2014. Dealer Pernille Kristensen Indhold Kommentarer til risiko side 2 Nøgletal til risikostyring
Læs mereFlexlån vinder fortsat frem - trods attraktive 4 pct. lån
P R E S S E M E D D E L E L S E Flexlån vinder fortsat frem - trods attraktive 4 pct. lån Nettoudlånet til boligejere steg i 3. kvartal 2010 med 10,7 mia., hvilket dækker over et nettoudlån på 14 mia.
Læs mereAndelsboligforeningers anvendelse af lån med tilknyttede renteswapaftaler
Andelsboligforeningers anvendelse af lån med tilknyttede renteswapaftaler Andelsboligforeningers anvendelse af la n med tilknyttede renteswapaftaler Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter August 2012
Læs mereNotat vedr. af schweizerfranc i låneporteføljen
Den 28. januar 2010 Notat vedr. af schweizerfranc i låneporteføljen Norddjurs Kommune har i øjeblikket et lån 1 i schweizerfranc 2 på ca. 87,9 mio. kr. (ekskl. evt. kurstab) ud af en samlet låneportefølje
Læs mereHorisontberegninger for boliglån
1 Horisontberegninger for boliglån Svend Jakobsen, partner, ph.d., Scanrate Financial Systems 7. juni 2013 1 Baggrund Denne rapport er udarbejdet på baggrund af et kommissorium fra Boligfinansieringsudvalget
Læs mereAttraktive omlægningsmuligheder for boligejerne
10. september 2014 Attraktive omlægningsmuligheder for boligejerne Renterne på fastforrentede realkreditlån har aldrig i nyere tid været lavere, og det giver boligejerne gunstige muligheder for at optimere
Læs mereGuide: Flex eller fast - se eksperternes valg
Guide: Flex eller fast - se eksperternes valg Nu skal du have det lange lys på, når det gælder din bolig-økonomi, lyder rådet fra økonomerne Af Uffe Jørgensen og Morten Mærsk, 23. oktober 2012 03 Eksperter:
Læs mereFlexLån har sparet dig for kroner eller 11 år
2. november 2009 FlexLån har sparet dig for 150.000 kroner eller 11 år Så er det endnu engang ved at være tid til at mere end ½ mio. danske boligejere og virksomheder skal have en ny rente. Langt de fleste
Læs mereHVAD ER ET REALKREDITLÅN YDET AF BRFKREDIT?
Oplysninger om realkreditlån HVAD ER ET REALKREDITLÅN YDET AF BRFKREDIT? Et realkreditlån ydet af BRFkredit er et lån, som ydes mod sikkerhed i form af pant i fast ejendom, som skal ligge i Danmark. Når
Læs mereFlexLån Hvis du har fokus på en lav rente
FlexLån Hvis du har fokus på en lav rente FlexLån en kort introduktion I Realkredit Danmark kan vi tilbyde FlexLån, hvor ydelsen er lav og valgmulighederne mange. Lånet er et såkaldt rentetilpasningslån,
Læs mereUndgå skattesmæk - ret forskudsregistreringen
NR. 8 OKTOBER 2010 Undgå skattesmæk - ret forskudsregistreringen En halv million boligejere står over for en rentetilpasning af deres lån i december måned - og de har udsigt til lave renter. Men det er
Læs mereFlexlånere sparer fortsat penge
7. november 2011 Flexlånere sparer fortsat penge Mange kritikere af FlexLån har gennem tiden spået, at flexlånerne ville komme til at betale dyrt, hvis der opstod ubalance i det finansielle system, og
Læs mereBoligejernes konverteringsgevinster for 4,6 mia. kr. i 2010 bruges mest til at øge opsparing og mindst til at øge forbrug.
2010 Boligejernes konverteringsgevinster for 4,6 mia. kr. i 2010 bruges mest til at øge opsparing og mindst til at øge forbrug. Analyse af boligejernes brug af konverteringsgevinster og provenu fra tillægslån
Læs mereFinansielt overblik. A/B Valborghus II CVR.nr. 33283598. Beboermøde 29. september 2015
Finansielt overblik A/B Valborghus II CVR.nr. 33283598 Udarbejdet af: Karina Herrmann Seniorerhvervsrådgiver Tlf.nr.: 44 55 36 94 email: karh@nykredit.dk Beboermøde 29. september 2015 Morten Blicher Senior
Læs mereRealkredit Danmark Skattepjece. Skattepjece
Realkredit Danmark Skattepjece Skattepjece Indledning Denne pjece beskriver i hovedtræk reglerne for selskabers beskatning i forbindelse med realkreditlån. Du kan blandt andet læse om de skattemæssige
Læs mereLåntagernes brug af konverteringsgevinster og provenu fra tillægslån
Låntagernes brug af konverteringsgevinster og provenu fra tillægslån - hovedresultater fra en repræsentativ undersøgelse i 00 foretaget af Synovate side 0 Realkreditrådet har hvert år siden 00 fået gennemført
Læs mereFlexLife. Et lån du kan forme, som du vil Her er et realkreditlån, du kan tilpasse dit liv, dine planer og dine drømme.
FlexLife Et lån du kan forme, som du vil Her er et realkreditlån, du kan tilpasse dit liv, dine planer og dine drømme. Du kan tilpasse FlexLife, i takt med at livet ændrer sig og det kan livet nå at gøre
Læs mereHvad er et realkreditlån ydet af Jyske Realkredit
Oplysninger om realkreditlån Hvad er et realkreditlån ydet af Jyske Realkredit Et realkreditlån ydet af Jyske Realkredit er et lån, som ydes mod sikkerhed i form af pant i fast ejendom, som skal ligge
Læs mereFrederiksberg Kommune
Frederiksberg Kommune Rapportering pr. 17. august 2015 Modtagere: Økonomiafdelingen Afsender: Ole Dyhr Dato: 18. august 2015 Side 1 af 7 Gældsplejerapportering Rapporteringens formål er at sammenholde
Læs mereFlexLife. Et nyt lån du kan forme, som du vil. Her er et nyt realkreditlån, du kan tilpasse dit liv, dine planer og dine drømme.
FlexLife Et nyt lån du kan forme, som du vil Her er et nyt realkreditlån, du kan tilpasse dit liv, dine planer og dine drømme. Du kan tilpasse FlexLife i takt med, at livet ændrer sig og det kan livet
Læs mereLåntagernes brug af konverteringsgevinster og provenu fra tillægsbelåning i 2009
PRESSEBRIEFING: MANDAG, DEN 28. JUNI 2010 Præsentation af undersøgelse: Låntagernes brug af konverteringsgevinster og provenu fra tillægsbelåning i 2009 Hovedkonklusioner 190.000 låntagere omlagde og/eller
Læs mereRegion Hovedstaden Kvartalsrapport januar 2014 Nordea Markets, Derivatives Marketing Corporate & Public Sector
Region Hovedstaden Kvartalsrapport januar 214 Nordea Markets, Derivatives Marketing Corporate & Public Sector Sammenfatning (se side 3 for en uddybning) Region Hovedstaden har en passende fordeling mellem
Læs mereRettens sagsnummer VL B-1458
Rettens sagsnummer VL B-1458 Rettens navn Vestre Landsret Besvaret af marts 2017 1 Spørgsmål nr. 1 2 Svar til spørgsmål 1-1 I den omtalte periode er det min grundlæggende opfattelse, at den finansielle
Læs mereSkærpede krav til rådgivning om boliglån
Skærpede krav til rådgivning om boliglån Under folketingets forhandlinger om den nye SDO lov blev der fra mange sider udtrykt frygt for, at de traditionelle realkreditlån fremover ville blive udkonkurreret
Læs mereInformation om rentetilpasningslån(rt-lån)
Information om rentetilpasningslån(rt-lån) DLR Kredit tilbyder rentetilpasningslån(rt-lån) i kroner(dkk) og i euro(eur). Bortset fra skattemæssige forhold og valutakursrisikoen ved lån i euro er karakteristika
Læs mereRen slaraffenland for boliglåntagere
Ren slaraffenland for boliglåntagere Renterne er styrtdykket i Danmark på det seneste. Det åbner nærmest dagligt for nye lånetyper til boligejerne, og slår alt hvad der før er set. Af Lars Erik Skovgaard.
Læs mereHver gang en ny obligation bliver åbnet og tilbudt til vores låntagere, dukker den samme advarsel op: Pas på indlåsningseffekt!
30. januar 2018. Ulven kommer eller hvad? Kan indlåsningseffekt blive en realitet? Hver gang en ny obligation bliver åbnet og tilbudt til vores låntagere, dukker den samme advarsel op: Pas på indlåsningseffekt!
Læs mereStigning i boligejernes afdrag for fjerde år i træk
30-04-2014 NR. 4 MAJ 2014 Stigning i boligejernes afdrag for fjerde år i træk I 2013 blev der afdraget det højeste niveau af obligationsrestgælden siden 2006. Samlet set steg boligejernes afdrag for fjerde
Læs mereDansk realkredit er billig
København, 4. december 2015 Dansk realkredit er billig Dansk realkredit har klaret sig flot gennem krisen. Men i efterdønningerne af den finansielle krise er alle europæiske kreditinstitutter blevet stillet
Læs mereBolig: Låneanbefaling, marts 2017
Bolig: Låneanbefaling, marts 2017 14. marts 2017 Af Dorthe Petersen og Teis Knuthsen Positivt syn på global økonomi presser lange renter op Lange obligationsrenter er fortsat med at stige i begyndelsen
Læs mereRealkreditinstitutternes samlede obligationsrestgæld er steget med 18,3 mia. kr. i 2. kvartal 2010 og udgør nu ca. 2.330 mia. kr.
Realkreditudlånet 2.. kvartal 2010 28. juli 2010 Realkreditinstitutternes samlede obligationsrestgæld er steget med 18,3 mia. kr. i 2. kvartal 2010 og udgør nu ca. 2.330 mia. kr. Realkreditinstitutterne
Læs mereRapport om markedsføringsmateriale til detailkunder om swapaftaler
Rapport om markedsføringsmateriale til detailkunder om swapaftaler 2016 Indholdsfortegnelse Resume...3 Indledning...4 Introduktion til swapaftaler...4 Baggrund...5 Regelgrundlag...5 Undersøgelsens resultater...5
Læs mereGuide Flex Vælg det rig etlilege r fast? boliglån12sider Spar 15.000 kr. om året
Foto: Iris Guide April 2013 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus Flex eller fast? Vælg det rigtige boliglån 12 sider Spar 15.000 kr. om året Boliglån INDHOLD I DETTE HÆFTE: Spar 15.000 kr. om året...
Læs mereProdukter i Alm. Brand Bank
Alm Brand Bank Produkter i Alm. Brand Bank De nye regler om investorbeskyttelse træder i kraft d. 1. november 2007. Ifølge disse er Alm. Brand Bank forpligtet til at informere vore kunder om de risici,
Læs mereGlostrup Kommune Kvartalsrapport januar 2014 Nordea Markets, Derivatives Marketing Corporate & Public Sector
Glostrup Kommune Kvartalsrapport januar 214 Nordea Markets, Derivatives Marketing Corporate & Public Sector Sammenfatning (se side 3 for en uddybning) Glostrup Kommune har en passende andel af fast finansiering,
Læs mereDragør Kommune Kvartalsrapport januar 2014 Nordea Markets, Derivatives Marketing Corporate & Public Sector
Dragør Kommune Kvartalsrapport januar 214 Nordea Markets, Derivatives Marketing Corporate & Public Sector Sammenfatning (se side 3 for en uddybning) Dragør Kommune har en passende fordeling mellem fast
Læs mereRisikomærkning af lån
NR. 10 DECEMBER 2010 Risikomærkning af lån Nu skal lån risikomærkes! Men hvad er risiko, og hvad skal mærkes over for hvem? Det, der er en risiko for den ene låntager, vil ikke nødvendigvis være det for
Læs mereRealkreditudlånet tilbage på sporet
P R E S S E M E D D E L E L S E Realkreditudlånet tilbage på sporet Markant fremgang for fastforrentede lån til boligejerne. Også pæne tal for konverteringsaktiviteten. Nettoudlånet fra realkreditinstitutterne
Læs mereLandbrugets gælds- og renteforhold 2007
Dansk Landbrug 25. august 2008 Sektionen for økonomi, statistik og analyse Landbrugets gælds- og renteforhold 2007 Sammendrag dansk Landbrug foretager hvert år en opgørelse af realkreditinstitutternes
Læs mereBy- og Boligudvalget 2012-13 BYB alm. del Bilag 14 Offentligt. Teknisk gennemgang. Folketingets By- og Boligudvalg tirsdag den 13.
By- og Boligudvalget 2012-13 BYB alm. del Bilag 14 Offentligt Teknisk gennemgang Folketingets By- og Boligudvalg tirsdag den 13. november 2012 Baggrund Indhold Andelsboligsektoren i tal Udviklingen i ejendomsvurderingen
Læs mereKonverteringsoverblik overvejelser og anbefalinger
29. maj 2019 Konverteringsoverblik overvejelser og anbefalinger Selv efter en historisk stor konverteringsbølge i slutningen af april på mere end 100 mia. kroner synes der at være en god sandsynlighed
Læs mere3,5 %-lånet er attraktivt for mange låntagere
16. januar 2012 3,5 %-lånet er attraktivt for mange låntagere De historiske rentefald i kølvandet på den sløje økonomiske udvikling har betydet, at det nu er blevet muligt at optage 3,5 % fastforrentet
Læs mereFaxe Kommune Kvartalsrapport april 2012 Nordea Markets, Derivatives Marketing Corporate & Public Sector
Faxe Kommune Kvartalsrapport april 212 Nordea Markets, Derivatives Marketing Corporate & Public Sector Sammenfatning (se side 3 for en uddybning) Faxe Kommune har en passende høj andel af fast finansiering
Læs mereFaaborg-Midtfyn Kommune
Faaborg-Midtfyn Kommune Rapportering 2. juli 2018 Udarbejdet: 3. juli 2018 Side 1 af 6 Gældsplejerapportering Rapporteringens formål er at sammenholde kommunens aktuelle eksponering, kommunens finansielle
Læs mereBolig: Låneanbefaling, december 2016
Bolig: Låneanbefaling, december 2016 20. december 2016 Af Dorthe Petersen og Teis Knuthsen Positivt syn på global økonomi presser lange renter op Lange obligationsrenter er efter et kraftigt fald henover
Læs mereGuide. Foto: Scanpix/Iris. August 2014 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus. sider SPAR FORMUE PÅ NYT SUPERLÅN
Foto: Scanpix/Iris Guide August 2014 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus 14 sider SPAR FORMUE PÅ NYT SUPERLÅN INDHOLD: SUPERLÅN Spar formue på nyt superlån...4 SKEMAER: Det koster det...6 Så meget
Læs mereGældsrapportering juni 2015. Aabenraa Kommune
Gældsrapportering juni 2015 Aabenraa Kommune Aabenraa, den 7. juli 2015 [2] Indledning Gældsrapporteringen omhandler Aabenraa Kommunes lån (undtaget lån til ældreboliger) samt finansielle forretninger
Læs mereMetodebeskrivelse til Tjek Boliglån
Metodebeskrivelse til Tjek Boliglån I det følgende kan du læse om, hvordan og under hvilke forudsætninger de prisoplysninger, der fremgår af Tjek Boliglån, er indsamlet og beregnet, samt hvad prisoplysningerne
Læs mereFrederiksberg Kommune
Frederiksberg Kommune Rapportering pr. 30. april 2011 Modtagere: Økonomiafdelingen Afsender: Ole Dyhr Dato: 6. maj 2011 Side 1 af 7 Gældsplejerapportering Rapporteringens formål er at sammenholde kommunens
Læs mereUdviklingstendenser på det danske obligationsmarked siden 1970
35 Udviklingstendenser på det danske obligationsmarked siden 97 Ulrik Knudsen og Michael Sand, Handelsafdelingen INDLEDNING OG SAMMENFATNING Det danske obligationsmarked er ændret markant siden 97. Dengang
Læs mereSpørgsmål V Mener ministeren, at kombinationen af trappe- og swaplån er en god lånetype for andelsboligforeninger?
Boligudvalget 2010-11 BOU alm. del Bilag 85 Offentligt INSPIRATIONSPUNKTER 6. juni 2011 Talepapir til åbent samråd i Boligudvalget, alm. del, den 8. juni 2011 samrådsspørgsmål V, W, X, T, Z og Æ af 27.
Læs mereFinansiel politik for Region Syddanmark
Bilag 13 til Regler for Økonomistyring og Registreringspraksis om finansiel strategi Finansiel politik for Region Syddanmark 1. Formål Region Syddanmarks finansielle politik, som formuleret i dette notat,
Læs mereOmlægning af foreningens finansiering ( IS-sikring )
Omlægning af foreningens finansiering ( IS-sikring ) A/B Åvænget 5. februar 2016 Udarbejdet af: Helle Holm Carsten Søe Senior erhvervsrådgiver Senior finansrådgiver Tlf.nr. 44 55 37 08 Tlf.nr. 44 55 19
Læs mereA/B Jagtvej 177/Samsøgade 1-11
A/B Jagtvej 177/Samsøgade 1-11 Generalforsamling den 30. nov. 2010 - orientering om finansiering Udarbejdet af: Susan Kielstrup Finanscenter København Tlf.nr.: 4455 2447 Email : suki@nykredit.dk Henning
Læs mereHøj udlånsaktivitet på boligmarkedet
P R E S S E M E D D E L E L S E Høj udlånsaktivitet på boligmarkedet Ved udgangen af 214 valgte ekstraordinært mange boligejere mere rentesikkerhed ved enten at gå ud af rentekurven til fx F3-lån eller
Læs mereFaxe Kommune Kvartalsrapport oktober 2012 Nordea Markets, Derivatives Marketing Corporate & Public Sector
Faxe Kommune Kvartalsrapport oktober 212 Nordea Markets, Derivatives Marketing Corporate & Public Sector Sammenfatning (se side 3 for en uddybning) Faxe Kommune har en passende porteføljefordeling og høj
Læs mereUdlån til ejerboliger i 2012: Stor aktivitet, lavt udlån og afdragsfrie lån har toppet
P R E S S E M E D D E L E L S E Udlån til ejerboliger i 2012: Stor aktivitet, lavt udlån og afdragsfrie lån har toppet I 2012 optog danske boligejere realkreditlån for i alt 321,5 mia. kr., men nettoudlånet
Læs mereAabenraa Kommune Kvartalsrapport juli 2012 Nordea Markets, Derivatives Marketing Corporate & Public Sector
Aabenraa Kommune Kvartalsrapport juli 212 Nordea Markets, Derivatives Marketing Corporate & Public Sector Sammenfatning (se side 3 for en uddybning) Portefølje er godt afdækning med god spredning på rentekurven
Læs mereLÅNTYPER Privatkunder 1. juli 2016
LÅNTYPER Privatkunder 1. juli 2016 OBLIGATIONSLÅN MED FAST RENTE Kort beskrivelse Rente Løbetid Obligationslån med fast rente. Lånets rente er lig med renten på obligationerne og er fast i hele lånets
Læs mereFaxe Kommune Kvartalsrapport oktober 2014 Nordea Markets, Derivatives Marketing Corporate & Public Sector
Faxe Kommune Kvartalsrapport oktober 214 Nordea Markets, Derivatives Marketing Corporate & Public Sector Sammenfatning (se side 3 for en uddybning) Faxe Kommune har en passende fordeling i porteføljen
Læs mereNyheder fra det finansielle marked. Hvilken lånestrategi skal du vælge?
Nyheder fra det finansielle marked Hvilken lånestrategi skal du vælge? Fastforrentet obligationslån Valutalån Fastforrentet obligationslån Valutalån Tilpasningslån Renteloft Optioner Fastforrentet obligationslån
Læs merePolitik for lån og for investering i aktier og obligationer
Økonomi og Beskæftigelse Økonomi og Analyse Sag nr. 1393 dokument 1411401 Politik for lån og for investering i aktier og obligationer Godkendt i Byrådet 17. februar og 24. juni 2010 Der er foretaget redaktionelle
Læs mere