TK Development Halvårsrapport 2008/09 1 TKD IDÉGRUNDLAG Det er TK Developments overordnede idégrundlag at skabe værditilvækst gennem udvikling af fast ejendom.
Dagens program Første halvår 2008/09 Halvårets resultat Væsentlige begivenheder Tilpasning til ændrede markedsforhold God udlejning sikrer fremdrift i koncernens eksisterende projekter Forværrede markedsforhold Tidsmæssige forskydninger Fokus på execution og konsolidering Projektporteføljen Forventninger 2008/09 2
Første halvår 2008/09 Resultat på DKK 50,9 mio. efter skat mod DKK 57,9 mio. i første halvår 2007/08. Egenkapital på DKK 1.521,7 mio. mod DKK 1.533,8 mio. pr. 31. januar 2008. Samlet balance på DKK 3.914,9 mio. mod DKK 4.070,9 mio. pr. 31. januar 2008. Soliditetsgrad på 38,9 %. 3
Første halvår 2008/09 Væsentlige begivenheder: Koncernen har solgt sin 20 % andel i to shoppingcentre i Tjekkiet til investeringsfonden Pradera AM PLC: Futurum Ostrava, Ostrava, og Haná Shopping Centre, Olomouc. Salgsprisen for de to centre udgør samlet EUR 104 mio. afkast på 6,25 %. Merværdi ud over tidligere værdireguleringer på DKK 42,3 mio. Salget har frigivet betydelig likviditet. 4
Første halvår 2008/09 Væsentlige begivenheder: Koncernen har i første halvår afleveret projekter på knap 51.000 m 2 : Spinderiet, boliger, Danmark 2.900 m 2 Hadsundvej, kontor, Danmark 5.000 m 2 Vandtårnsvej, jordareal, Danmark 21.000 m 2 Tagtækkervej, retailpark, Danmark 6.800 m 2 Seinäjoki, retailpark, Finland 6.750 m 2 5
Første halvår 2008/09 Væsentlige begivenheder: Koncernen har udnyttet sin option til at erhverve den resterende del af IØ Fondens ejerandel af Euro Mall Holding A/S: Koncernen ejer nu de centraleuropæiske aktiviteter 100 %. Prissætning baseret på indre værdi. 6
Ændrede markedsforhold På trods af de ændrede markedsforhold har TK Development fortsat en god projektportefølje som i de næste 3 4 år vil sikre en god indtjening hvorfor fokus på kort sigt er rettet mod konsolidering og gennemførelse af denne. 7
Konsolidering og gennemførelse TK Developments fokus på kort sigt: Modning af de eksisterende projekter i porteføljen: Udlejningsgrad Bonitet i gennemførelsesfasen Ressourcer anvendes til eksisterende projekter. Nye projekter: Øgede afkastkrav Optionsbasis 8
Ændrede markedsforhold Investorer og finansiering: Kreditkrisen har ført til lånebegrænsninger og stigende finansieringsomkostninger. Investorernes krav til afkast er øget. Prisen på fast ejendom er faldet. Krav om yderligere egenkapital har reduceret antallet af investorer. Afventende holdning hos flere investorer. % Krav til afkast Pris Ejendomspriser Antal Investorer Tid Tid Tid 9
Markedsforhold 2008/09 Entreprise, lejeniveau og jordpriser: Pris Entreprise Entreprise Forventning om faldende entrepriseomkostninger som følge af afdæmpet vækst. Tid Et fald er allerede sket på flere markeder, og forventes med nogen variation at fortsætte. Pris Lejeniveau Tid Lejeniveau Udlejningsmarkedet er fortsat præget af god efterspørgsel. Der forventes et uforandret lejeniveau den nærmeste periode dog med geografiske udsving. Pris Jordpriser Jordpriser Tid Afdæmpet vækst og en afventende markedssituation giver forventning om faldende jordpriser. På flere markeder er der allerede sket et fald denne udvikling ventes at fortsætte, dog med geografiske udsving. 10
TKD s markeder makro 2009 Sverige Privatforbrug 1,3 % BNP 1,0 % Finland Privatforbrug 1,7 % BNP 1,3 % Danmark Privatforbrug 1,3 % BNP 0,6 % Tjekkiet Privatforbrug 3,9 % BNP 4,1 % Letland Privatforbrug -1,2 % BNP -0,7 % Litauen Privatforbrug 2,9 % BNP 1,9 % Polen Privatforbrug 4,1 % BNP 4,5 % 11 Kilde: Nordea Bank, Economic Outlook, September 2008 ING Directional Economics, July 2008 Slovakiet Privatforbrug 6,1 % BNP 6,4 % Bulgarien Privatforbrug 5,0 % BNP 4,8 %
Ændrede markedsforhold Tidsmæssige forskydninger: Koncernen har udskudt igangsættelsen af to projekter der var forventet færdiggjorte i regnskabsåret 2008/09. DomusPro Retail Park, Vilnius, Litauen. Ulmana Retail Park, Riga, Letland. Koncernen forventer ikke længere at effektuere to grundsalg i henholdsvis Polen og Danmark i regnskabsåret 2008/09. Stort udbud Myndighedsforhold Koncernen nedjusterer forventningen til 2008/09: For regnskabsåret 2008/09 forventes nu et resultat efter skat i niveauet DKK 200 mio. mod tidligere forventet i niveauet DKK 300 mio. 12
TKD s projektportefølje (DKK mio.) 31. januar 2006 31. januar 2007 31. januar 2008 31. juli 2008 Solgte Færdigopførte 185 0 0 0 Under opførelse 350 523 29-44 Ikke påbegyndte 78 78 52 59 Total 613 601 81 15 Øvrige Færdigopførte 643 180 465 490 Under opførelse 88 113 186 496 Ikke påbegyndte 880 555 1.213 1.130 Total 1.611 848 1.864 2.116 Projektportefølje, netto 2.224 1.449 1.945 2.131 Forward funding 638 590 832 1.363 Projektportefølje, brutto 2.862 2.039 2.777 3.494 Forward funding i % af bogført værdi af solgte projekter, brutto 51,0 % 49,5 % 91,1 % 98,9 % 13
Forward funding DKK mio. 832 1.363 Porteføljen, bogført værdi 638 590 Forward funding 31. jan. 06 31. jan. 07 31. jan. 08 31. juli 08 14
TKD s projektportefølje (1.000 m 2 ) 31. januar 2006 31. januar 2007 31. januar 2008 31. juli 2008 Koncern Solgt 289 351 264 250 Ikke solgt 720 810 948 918 Total* 1.009 1.161 1.212 1.168 TKD Nordeuropa Solgt 204 135 83 65 Ikke solgt 450 456 573 545 Total 654 591 656 610 15 Euro Mall Holding Solgt 76 216 181 185 Ikke solgt 245 338 361 360 Total 321 554 542 545 * Inklusive projekter i TK Development, moderselskabet.
Nye projekter 2008/09 Vasevej, Birkerød, Danmark (mix) 5.600 m 2 Junttan, Kuopio, Finland (detail) 33.000 m 2 Kaarina Retail Park, Finland 7.300 m 2 Futurum Hradec Králové, udvidelse, Tjekkiet (detail) 9.700 m 2 Retailpark, Prešov, Slovakiet (detail) 9.300 m 2 Retailpark, Teplice, Tjekkiet (detail) 7.600 m 2 16
God fremdrift i eksisterende projekter Projektafleveringer 2008/09: 87 Boliger (Tivoli) Warszawa 96 Shoppingcenter Kolín 85 Retailpark Liberec I De første købere har fået nøglen Salg: 243 ud af 280 enheder (87 %) Byggeriet forløber planmæssigt 18.800 m 2 Forventet åbning: Oktober 2008 Udlejningsgrad: 96 % Byggeriet forløber planmæssigt 10.000 m 2 Åbnede 17. september 2008 Udlejningsgrad: 85 % (fase I) Byggeri afsluttet på fase I 11.400 m 2 (i alt 17.600 m 2 ) 17
God fremdrift i eksisterende projekter Projektafleveringer 2008/09: 100 Retailpark Barkarby IV 100 Retailpark Nyköping 100 Retailpark Marieberg, Örebro II Forventet åbning: Efteråret 2008 Udlejningsgrad: 100 % Byggeri forløber planmæssigt 5.600 m 2 (i alt 17.450 m 2 ) Forventet åbning: Efteråret 2008/januar 2009 Udlejningsgrad: 100 % Byggeri forløber planmæssigt 4.500 m 2 Forventet åbning: Januar 2009 Udlejningsgrad: 100 % Byggeri forløber planmæssigt 4.000 m 2 (i alt 6.350 m 2 ) 18
God fremdrift i eksisterende projekter Projektafleveringer 2009/10: Retailpark Most I 82 Shoppingcenter Nowy Sącz 78 Shoppingcenter Tarnów 57 Forventet åbning: Foråret 2009 Udlejningsgrad: 57 % Byggetilladelse foreligger 6.400 m 2 (i alt 8.400) Forventet åbning: Efteråret 2009 Udlejningsgrad: 82 % Byggeriet er påbegyndt 17.000 m 2 Forventet åbning: Efteråret 2009 Udlejningsgrad: 78 % Byggeriet er påbegyndt 16.200 m 2 19
God fremdrift i eksisterende projekter Projektafleveringer 2009/10: 75 Multifunktionelt center (Entré) Malmø Retailpark Danderyd 47 Forventet åbning: Foråret 2009 Udlejningsgrad: 75 % Byggeri forløber planmæssigt 39.500 m 2 Forventet åbning: Efteråret 2009 Udlejningsgrad: 47 % Byggetilladelse forv. oktober 2008 12.500 m 2 20
God fremdrift i eksisterende projekter Projektafleveringer 2009/10: 90 Retailpark Kristianstad I 100 Retailpark (Føtex) Brønderslev Forventet åbning: Primo 2010 Udlejningsgrad: 90 % af første fase Projektet består af to faser Første fase på 4.000 m 2 er renovering af eksisterende byggeri Anden fase på 1.800 m 2 er nybyggeri Renovering forløber planmæssigt Samlet projekt er på 5.800 m 2 Forventet åbning: Medio 2009 Føtex-delen solgt til bruger resten er 100 % udlejet Byggetilladelse forv. primo okt. 5.800 m 2 21
God fremdrift i eksisterende projekter Øvrige projekter: Shoppingcenter Frederikssund 100 Retailpark Kuopio I 60 Forventet åbning: Primo 2010 Udlejningsgrad: 60 % Byggeri forløber planmæssigt 29.000 m 2 Forventet åbning: 2010-2011 Udlejningsgrad: 100 % (fase I) K-Rauta skrev under på 15.000 m 2 i september 2008 Lokalplan foreligger Projektet består af tre faser første fase er på 15.000 m 2 Samlet projekt er på 33.000 m 2 22
God fremdrift i eksisterende projekter Multifunktionelt center Gdansk, Young City Shoppingcenter Jastrzębie Joint venture med Atrium European Real Estate. Indtjening genereres i udviklingsperioden via honorarbetalinger samt overskudsandel ved åbning. Enighed med myndighederne om infrastrukturen. God lejerinteresse, forhåndsaftale med ankerlejerne. Byggetilladelse forventes udstedt så byggeriet kan igangsættes medio 2009. Samlet projektareal på 94.000 m 2 Gennemføres af Atrium European Real Estate. Euro Mall Holding har indgået udviklings- og honoraraftale. Byggetilladelse: Forhandlinger med myndigheder pågår. Forventet byggestart: Foråret 2009. Forventet åbning: Efteråret 2010. Samlet projektareal på 43.300 m 2. 23
Factory outlets Modning med fremtidigt salg for øje: 80 Prag Fashion Arena Outlet Center Ringsted Premier Outlets Center 52 Fase I Udlejningsgrad: 80 % 18.000 m 2 Fase II Udlejning påbegyndes primo oktober 2008 med baggrund i stor efterspørgsel efter mindre lejemål 7.000 m 2 Udlejningsgrad: 52 % Der forhandles med flere potentielle, danske og internationale lejere 13.200 m 2 24
God fremdrift i eksisterende projekter Udvidelse af koncernens investeringsejendom: Shoppingcenter Futurum Hradec Králové 25 Centrets 18.300 m 2 planlægges udvidet med 9.700 m 2 Forventet byggestart: Foråret 2009 Forventet åbning: Foråret 2010 Lokalplan forventes vedtaget november/december 2008 Centret ejes i joint venture af GE Capital, Heitman og TK Development (20 %)
Netto rentebærende gæld DKK mio. TKD BUSINESS Koncernen har indtil for nylig haft et engagement i Roskilde Bank. Engagementet er nu indfriet og i stedet overført til koncernens hovedbankforbindelse. Fald på 76 % Jan. 04 Jan. 05 Jan. 06 Jan. 07 Jan. 08 Juli 08 26
Forventninger 2008/09 Konsolidering: På kort sigt har koncernen valgt at fokusere på gennemførelse af den eksisterende projektportefølje som i de næste tre til fire år vil sikre en god indtjening. Koncernen nedjusterer forventningen til årets resultat: For regnskabsåret 2008/09 forventes nu et resultat efter skat i niveauet DKK 200 mio. mod tidligere forventet i niveauet DKK 300 mio. 27