Bestyrelsens beretning 2012 I 2011 blev foreningens ordinære generalforsamling afholdt torsdag den 28. april, og som i år her på Hotel Vojens. Generalforsamlingen varede kun lige en times tid, og den forløb som den plejer, uden de store kritiske røster. På valg var den fungerende næstformand, Bent Nielsen, og bestyrelsesmedlem, Kjeld Petersen, samt jeg selv. Alle var villige til genvalg, og generalforsamlingen genvalgte de 3 som bestyrelsen havde foreslået. Efterfølgende konstituerede bestyrelsen sig således, at Bent Nielsen fortsatte i hvervet. Bestyrelsen ser det som en godkendelse af vort arbejde, at der er så få brokkerier, på vore generalforsamlinger. Hvis den generelle indstilling til det at bo i Vojens Andels-Boligforening var negativ, er vi sikre på at vi nok skulle få det at høre. Faktisk er tonen vore generalforsamlinger meget positiv, og det håber vi også at kunne sige om generalforsamlingen 2012. Afdeling 26 Birkeparken. Bestyrelsens arbejde har i det forgangne år været præget af foreningens ny boligafdeling, afdeling 26 Birkeparken. Afdelingen opføres i 2 etaper, af 30 boliger, altså i alt 60 lejligheder. På tidspunktet omkring generalforsamlingen, havde vi mange og koncentrerede byggemøder med rådgiveren på anden etape, Rum Arkitekterne, som har hjemme i Vejle. Efter indstilling fra bygherrerådgiveren, Kuben Management, valgte vi en anden rådgiver til anden etape. Dels for at få nogle nye tanker og ideer, men også for at afdelingen skulle fremstå harmonisk, uden lange og ens boligkarréer. Der bliver i alt opført 8 boligblokke, 4 treplans og 4 toplans. Indretningen af lejlighederne vil adskille sig i første og i anden etape, og de materialer der anvendes vil også adskille sig fra hinanden. Men boligblokkenes ydre vil alle fremstå som vinkelejendomme, med 3 lejligheder i hvert plan, en hjørnelejlighed og en i hvert ben af vinklen. De sidste byggemøder blev afholdt op til sommerferien, og VAB har en fuldstændig plan over lejlighederne, og de materialer der anvendes til anden etape. Juridiske finurligheder skulle afklares inden grundkøbet langt om længe gled på plads i november måned. Der var byggemodningen heldigvis påbegyndt, men opstarten af byggeriet blev forsinket i næsten 4 måneder. Der blev afholdt første spadestik, med deltagelse af borgmester Jens Chr. Gjesing, fredag den 25. november 2011. Borgmesteren spøgte lidt og syntes godt nok at vi havde været hurtige, når vi på en dag havde nået at byggemodne grunden. Men den del var påbegyndt uger forinden, idet det af købsaftalen fremgik, at grunden blev Side 1 af 7
købt byggemodnet. Forud for spadestikket havde bestyrelsen bestemt at det ny barn skulle hedde Birkeparken. Fordi byggeriet kommer til at ligge, hvor Birkeskoven, mellem Nørregade og Stadionallé, tidligere lå. Faktisk har Haderslev Kommune godkendt at den stikvej, der fra Nørregade fører ind i hjertet af byggeriet, navngives Birkeparken. De havde ellers gerne set, vejen blev navngivet med historiske rødder til det tidligere slagteri. Men det lykkedes administrationen at få forhandlet vores første prioritet på plads, med hensyn til navngivning af vejen. I starten af december startede det egentlige byggeri så. I dag ligger der så 4 boligblokke, som første del af byggeriet. De første 3 er allerede fuldt opmurede, og tagkonstruktionen tager form. Vi glæder os rigtig meget til at følge byggeriet, og til at finde nye beboere til det, der bliver en helt ny bydel i Vojens. Vi har været heldige med vintervejret, som ikke har forsinket byggeriet. Og hvis byggeriet fortsætter som hidtil, vil de første 2 boligblokke stå klar til indflytning i slutningen af 2012, mens de sidste står klar i starten af 2013. Afdelingsmøder. Der blev afholdt afdelingsmøder med afdeling 12 i juni måned, og med de øvrige afdelinger i slutningen af september. Lovgiverne har bestemt at budgettet for det næste år skal godkendes på et afdelingsmøde, senest 3 måneder før regnskabsåret begynder. Det er svært at trække folk til disse møder. Som måske godt kan virke lidt støvede, al den stund at det jo handler om tal, regnskaber og budgetter. Vi har forsøgt at servere kaffe og ostemadder, uden at det påvirkede fremmødet væsentligt. Så for flere år siden, begyndte vi på kun at afholde 2 efterårsmøder, et med den ene halvdel af afdelingerne den ene aften, og resten af afdelingerne en anden aften. Det betyder helt naturligt, et højere fremmøde. Dog stadig kun nogle få for hver afdeling. Jeg vil også gerne i aften, opfordre jer beboere til at møde op til disse afdelingsmøder. De er nødvendige for beboerdemokratiet, og særligt under punktet Eventuelt får vi ofte en livlig debat. Og det giver administrationen nogle gode input til, hvor beboerne ønsker at der skal sættes ind, i forhold til afdelingen, renoveringer og den slags. Og det vil såmænd glæde bestyrelsen, såfremt beboerne i VAB gik i modsat retning af alle andre boligforeninger, som også oplever vigende interesse for disse afdelingsmøder. Side 2 af 7
Kommunal anvisningsret, pendleraftale og beboerklagenævn. Den kommunale anvisningsret har været benyttet 2 gange i 2011. Ingen boliger er tildelt efter pendleraftalen til gengæld har vi en enkelt kommende beboer på venteliste efter pendleraftalen. VAB har heller ikke i år haft sager i beboerklagenævnet. Medlemmer. Der er tilgået i alt 150 nye medlemmer, hvilket igen i år er et forholdsvis højt tal. Årsagen hertil skyldes nok vores hjemmeside, hvor det er muligt, i samme arbejdsgang, at melde sig ind og betale indmeldelsesgebyret, hjemme fra sin egen PC. Medlemstallet er nu på ca. 1646 medlemmer, hvoraf ca. 180 er aktivt boligsøgende. Antallet af aktivt boligsøgende gør, at vi er ret fortrøstningsfulde, i forhold til udlejningen af de 60 nye boliger i Birkeparken. Et ret højt antal nye boliger, for en by af Vojens størrelse. Som I nok har bemærket, er vi begyndt at opkræve et ajourføringsgebyr på 100 kr. om året. Gebyret er lovpligtigt, dog er opkrævningsbeløbet frit. Undlader man at betale ajourføringsgebyret, fjernes man fra medlemslisten. Sådan har det været i boligselskaberne altid, og sådan blev det for boligforeningerne med en ændring af lejeloven og bekendtgørelsen om drift af almene boliger i 2009. Derudover betaler aktivt søgende medlemmer et gebyr på kr. 100 pr år, et beløb der dækker udgifterne til udsendelse af tilbudsbreve og administration af ventelisten. I det forgangne år har der været i alt 124 flytninger, hvilket svarer til en flytteprocent på 20,3. Men af de 124 flytninger, stammer de 41 fra ældreboligerne Bregnbjerglunden. Trækker vi dem ud af flytteregnskabet falder flytteprocenten til 13,6. Og det er jo helt naturligt, at der fra ældreboligerne vil være større frafald. Også flytteprocenten følger i øvrigt de tidligere år. Flytningerne er opgjort som: 15 er flyttet indenfor VAB 4 er flyttet til plejehjem 6 er flyttet i eget hus 4 er flyttet til andet boligselskab 28 er flyttet fra byen Side 3 af 7
51 er døde, heraf 35 fra Bregnbjerglunden 10 er flyttet til anden lejebolig 6 er flyttet til en bolig der ikke kan kategoriseres VAB består endnu af 24 afdelinger med i alt 610 lejemål, heraf 2 bofællesskaber med 12 lejligheder og 18 ungdomsboliger. Næste år stiger antallet af boligafdelinger til 25 og antallet af boliger til 640, året efter til 670, når anden etape står færdig. Herudover administrerer VAB den private andelsboligforening Fuglehaven, med 15 seniorboliger, 8 lejligheder i bofællesskabet på Huginsvang og 78 ældreboliger i Bregnbjerglunden. De 2 sidstnævnte ejes af Haderslev Kommune. Personale. VAB s personale udgøres fortsat af 8 ansatte. Heraf 4 i administrationen, 1 murer i vores håndværkerafdeling og 3 ejendomsfunktionærer. Vores murer, Torben, fungerer derudover som ejendomsinspektørassistent, og han varetager langt størstedelen af flyttesynene til aflastning for Poul Tychsen. Men 60 boliger vil også give mere arbejde på administrationen. Og det kan ikke afvises at det bliver nødvendigt at ansætte hjælp i administrationen, der jo i fremtiden skal servicere 670 boliger og ikke kun de nuværende 610. En forøgelse på næsten 10 procent, vil formentlig kunne mærkes også der. Desuden vil det formentlig blive nødvendigt med endnu en ejendomsfunktionær. Renoveringer i 2011. Der har i 2011 været ret mange renoveringer på afdelingsbasis. Til gengæld har ejendomsinspektør, Poul Tychsen, haft rigtig travlt med individuelle renoveringer. Denne travlhed har udmøntet sig positivt, og medvirket kraftigt til overskuddet på årsregnskabet. Vore boliger er i en meget fin vedligeholdelsesmæssig standard. Når vi renoverer, forsøger vi at anvende kvalitetsmæssige gode og gerne vedligeholdelsesfrie materialer, der minimerer udgifterne til drifts- og vedligeholdelseskontoen. Side 4 af 7
Afdeling 6 fik henover foråret, sommeren og efteråret isoleret skunkrum, udskiftet vindskeder og zinkinddækninger, og garagerne på Dannevang fik støbt nyt betongulv, der blev isat nye porte og asfaltbelægningen foran garagerne fik nyt slidlag. Afdeling 11 og en del af afdeling 12 fik udskiftet vandstikledningerne fra hovedledningen og ind til husene. Denne udskiftning blev besluttet henover natten, da Provas pludselig og uden megen varsel, påbegyndte udskiftning af hovedledningen i vejen. Derudover har der været et meget stort antal individuelle renoveringer, hvor lejere har ønsket at få eks. nyt køkken eller badeværelse. Der arbejdes på et projekt om vinduesudskiftning i afdeling 11, og en fuldstændig gennemgang af afdeling 12. Omfanget af disse projekter er dog ikke endelig på plads, og end ikke forelagt for beboerne. Og en vedtagelse på et afdelingsmøde kræves, før vi kan fortælle nærmere. Hjemmeside. I august 2009 tog vi foreningens ny hjemmeside i brug. Her kan I læse nyheder fra boligforeningen og afdelingerne, og holde jer a jour med ledige lejligheder. Det er besluttet, at vi kun i begrænset omfang udsender referater af generalforsamlingen og afdelingsmøderne. Disse kan til gengæld læses og udskrives under Nyheder på hjemmesiden. Tidligere brugte ejendomsfunktionærerne mange timer på at rende rundt med disse referater, og det bliver der ikke klippet meget græs af. Det kunne man godt kalde det for en optimering af ejendomsfunktionærenes arbejdsopgaver. Fremtiden. Bestyrelse vil til stadighed arbejde for, at VAB styres så det tilpasser sig landets love og regler. Vi deltager også i konferencer, kredsmøder og forretningsfører-/formandsmøder under Boligselskabernes Landsforening. For derigennem at holde os orienterede om boligbevægelsen og udveksle erfaring med andre bestyrelsesmedlemmer. Fremtiden har været et fast punkt på bestyrelsesmøderne, affødt af et indlæg på et af afdelingsmøderne sidste år. Det var et ønske fra forslagsstilleren, at vores boliginspektør blev frigjort fra administrative pligter, så han kunne få mere tid til at gennemgå afdelingerne og justere vort drifts- og vedligeholdelsesprogram. Et ønske som bestyrelsen er fuldstændig enig i, og som vi Side 5 af 7
havde drøftet i månederne op til. Meningen skulle være at vores ejendomsinspektør fik mere tid til at holde øje med boligerne, tilse individuelle renoveringsopgaver, og justere afdelingernes drifts- og vedligeholdelsesprogram. Poul har allerede meddelt, at han påtænker at trække sig tilbage indenfor de næste 2 3 år. Og det vil bestemt være en fordel, hvis vi udnytter hans store erfaring og kendskab til vore boliger, og får ham til at gennemgå boligerne inden. Og samtidigt bruger tiden til at få en afløser klar. Men der kan blive tale om en større omlægning af arbejdsopgaverne. Poul Tychsen har jo haft sine arbejdsopgaver, og hvis han skal frigøres fra disse, er nogen selvsagt nødt til at tage over. Sådan noget kræver at aftalerne er på plads, så beboerne ikke berøres unødigt. Vi har besluttet at arbejdsopgaverne i administrationen skal gennemgås af et par konsulenter udefra. Konsulenter som kender til arbejdet i en boligforenings administration, og som med hjælp fra de ansatte, kan få fordelt opgaverne mest hensigtsmæssigt. Grundet travlheden med de føromtalte individuelle renoveringer, og konsulentfirmaets kalender, er denne gennemgang endnu ikke gennemført. Vi håber på, og vil arbejde for, at det sker i løbet af foråret. Skulle det få betydning for beboerne, vil vi naturligvis orientere jer alle skriftligt, samt selvfølgelig på hjemmesiden. Modsat indstillingerne fra Boligselskabernes Landsforening, vil bestyrelsen fortsat arbejde for, at VAB fortsætter som en selvstændig forening, med egen administration. Tidligere bestyrelser i VAB har satset rigtigt, synes vi, da de valgte at satse på tæt/lav bebyggelse, i form af række-, gårdhaveog parcelhuse. Og i mindre grad på etagebyggeri. Det betyder at vi har forholdsvis let ved at udleje vore boliger, som tydeligvis er mere interessante end boligblokkene. Og med et stort antal rækkeog parcelhuse, er det forholdsvis nemt at rykke videre, og komme ned til jorden. Det skal vi være glade for. For det betyder at vi ikke oplever den tomgang, hvor lejligheder ikke kan udlejes, der opleves i andre boligforeninger, særligt i region Syddanmark. Og jeg ved at boligforeningsfolk andre steder, er næsten grønne af misundelse, fordi vi ikke har alle de problemer med tomme boliger, og en problematisk beboersammensætning, som de oplever i andre og større byer. Til slut vil jeg takke bestyrelsen for indsatsen i den forgangne periode. Udfordringen med Birkeparken er taget meget seriøst, og trods de mange møder har I været flittige i fremmødet og debatten. Med den prioritering at arbejdet kommer før fornøjelserne. Jeg tror at I er glade for, og stolte af, at repræsentere Vojens Andels-Boligforening. Og jeg håber at vi kan fortsætte arbejdet i den ny generalforsamlingsperiode. Side 6 af 7
Bestyrelsen vil fortsat arbejde for, at I som beboere kan trives, så vi stadig kan leve op til, at det er godt, at bo godt og trygt. Og hermed sættes beretningen til diskussion. Side 7 af 7