Årsrapport 2006/07 TK Development A/S CVR 24256782

Årsrapport 2006/07 TK Development A/S CVR 24256782

Indholdsfortegnelse Selskabsoplysninger 3 Resume 4 Hoved- og nøgletal 7 Forretningskoncept 8 Ledelsesberetning 13 Regnskabsåret 2006/07 13 TK Development, moderselskabet 16 TKD Nordeuropa 17 Euro Mall Holding 28 Investeringsejendomme 37 Regnskabsberetning 2006/07 39 Værdiskabelsen i TK Development 44 Aktionærforhold 47 Corporate Governance 51 Risikoforhold 55 Ledelseshverv 64 Ledelsespåtegning 68 De uafhængige revisorers påtegning 69 Anvendt regnskabspraksis 70 Koncernregnskab 80 Koncernoversigt 105 Regnskab for TK Development A/S 107 2/124 Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S

Selskabsoplysninger TK Development A/S CVR 24256782 - Fondskode 0010258995 Hjemstedskommune Aalborg www.tk-development.dk e-mail: tk@tk.dk Tel: (+45) 8896 1010 Bestyrelse Poul Lauritsen Torsten Erik Rasmussen Per Søndergaard Pedersen Kurt Daell Jesper Jarlbæk Direktion Frede Clausen Robert Andersen 80 % 100 % Euro Mall Holding A/S CVR 20114800 TKD Nordeuropa A/S CVR 26681006 Stockholm Gamla Brogatan 36-38 SE-101 27 Stockholm Tel: (+46) 8 751 37 30 Helsinki Korkeavuorenkatu 34 FIN-00 130 Helsinki Tel: (+358) 9 2284 81 Hovedkontor: Aalborg Vestre Havnepromenade 7 DK-9000 Aaborg Tel: (+45) 8896 1010 Riga Lacplesa 20a LV-1011 Riga Tel: (+371) 7 821 811 København Arne Jacobsens Allé 16, 3. t.v. DK-2300 København S Tel: (+45) 3336 0170 Vilnius A. Gostauto 40 LT-01112 Vilnius Tel: (+370) 5231 2222 Berlin Ahornstraße 16 D-14163 Berlin Tel: (+49) 30 802 10 21 Prag Karolinská 650/1 CZ-186 00 Prag 8 Tel: (+420) 2 8401 1010 Warszawa ul. Mszczonowska 2 PL-02-337 Warszawa Tel: (+48) 22 572 2910 Sofia The Executive Center 2a Saborna Street, 2nd Floor, Office No. 27 & 28 BG-1000 Sofia Tel: (+359) 2 9264 180 Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S 3/124

Resume Resume Projektportefølje Bestyrelsen i TK Development A/S har dags dato, onsdag den 25. april 2007, behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 2006/07. TK Development koncernen realiserede i regnskabsåret 2006/07 et resultat på DKK 249,4 mio. efter skat og minoritetsandele mod DKK 28,3 mio. året før. Ledelsen anser årets resultat for tilfredsstillende. Indtjeningspotentialet i koncernens projektportefølje er fortsat stigende. De væsentligste elementer i koncernens projektportefølje fremgår nedenfor: Projektportefølje, brutto (mio. DKK) Heraf forward funding (mio. DKK) Bogført værdi af projektportefølje (mio. DKK) 31.01.05 31.01.06 31.01.07 2.843 2.862 2.039 191 638 590 2.652 2.224 1.449 Koncernens egenkapital udgør pr. 31. januar 2007 DKK 1.290,9 mio. svarende til en soliditet på 35,0 %. Den samlede balance er i regnskabsåret reduceret med mere end DKK 1,0 mia. og udgør pr. 31. januar 2007 DKK 3.685,8 mio. Koncernen har i regnskabsåret solgt færdigopførte ejendomme for i alt ca. DKK 1,0 mia. og har herigennem opnået stærkere fokus på koncernens forretningskoncept som developer. Koncernens projektportefølje er vokset til 1.161.000 m 2 og indeholder et stigende indtjeningspotentiale. Koncernen har åbnet kontor i Sofia for at undersøge muligheden for udvikling af shoppingcentre og retailparker i Bulgarien. Koncernens første boligprojekt i Polen er opstartet, og der arbejdes med flere projektmuligheder inden for boligsegmentet i Polen. For regnskabsåret 2007/08 forventes et resultat på minimum DKK 240 mio. efter skat og minoritetsandele. Udviklingspotentiale i 000 m 2 : Solgte projekter ( 000 m 2 ) 242 289 351 Øvrige projekter ( 000 m 2 ) 778 720 810 Total projektportefølje ( 000 m 2 ) 1.020 1.009 1.161 Antal projekter 90 90 94 TK Development, moderselskabet Årets resultat i denne del af koncernen udgør DKK -49,8 mio. efter skat hvilket af ledelsen anses for utilfredsstillende. Der er i regnskabsåret sket salg af koncernens projekt i Skt. Petersborg, Rusland og shoppingcentret Słoneczne Centrum Handlowe, Szczecin i Polen samt de resterende 18 ferielejligheder på Usedom i Tyskland. Herudover er salget af en ejendom i Næstved effektueret. Nedskrivning af Field s-tilgodehavende Koncernen har efter den gennemførte kapitalforhøjelse og som en del af kapitalrestruktureringen i koncernen arbejdet målrettet med flere faser, bestående af bl.a. optimering, modning og salg af færdigopførte projekter, tilpasning af koncernens forretningsmodel således at risici mindskes, især med fokus på anvendelse af forward funding og endelig en udbygning af koncernens pipeline af projekter. Ledelsen har foretaget en revurdering af den resterende, tilgodehavende salgssum som medfører at der i regnskabsåret 2006/07 er nedskrevet DKK 152,5 mio. før skat. Værdiansættelsen baserer sig på en samlet forligsmæssig aftale mellem køber og sælger indgået efter regnskabsårets udløb. Værdiregulering af koncernens tyske investeringsejendomme Der er i regnskabsåret foretaget en positiv værdiregulering af koncernens tyske investeringsejendomme på DKK 1,3 mio. 4/124 Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S

Resume før skat og minoritetsandele. TKD Nordeuropa - fortsat styrkelse af projektporteføljen TKD Nordeuropa har i regnskabsåret 2006/07 realiseret et resultat efter skat på DKK 104,3 mio. mod DKK 6,0 mio. året før. Euro Mall Holding - meget tilfredsstillende år Euro Mall Holding har fortsat den positive udvikling fra året før. Årets resultat efter skat udgør DKK 243,9 mio. mod DKK 247,5 mio. året før. Ledelsen anser årets resultat for meget tilfredsstillende. Ledelsen anser årets resultat for tilfredsstillende. Der har i regnskabsåret været fortsat fokus på at øge kvaliteten i projektporteføljen. Samtidig er der i regnskabsåret sket salg af flere projekter der er udviklet og færdigopført i tidligere regnskabsår hvor Kennedy Arkaden, Aalborg med en salgspris på DKK 465 mio., er den væsentligste. Endvidere er der i regnskabsåret udviklet, solgt og afleveret en række mindre og mellemstore projekter. Projektnyt Entré, multifunktionelt center, Malmø, Sverige Projektet er i regnskabsåret solgt til CGI Commerz Grundbesitz Investmentgesellschaft mbh. Afkastkravet er aftalt til 6 %, og salget er baseret på forward funding. Den samlede pris forventes at udgøre i niveauet SEK 1,5 mia. Byggeriet er påbegyndt, og den aktuelle udlejningsgrad udgør 55 %. Galerija Azur, Riga, Letland Byggeriet af koncernens første shoppingcenterprojekt i de baltiske lande er afsluttet, og centret åbnede den 24. august 2006. Centret er fuldt udlejet og solgt til Meinl European Land Ltd. Det væsentligste projekt der bidrager til årets resultat, er Shopping Centre Šestka i Prag, Tjekkiet. Centret åbnede i november 2006 og er solgt til Europolis. Herudover er der i regnskabsåret opstartet en række solgte projekter der vil genererer indtjening i senere regnskabsår ligesom der er realiseret grundsalg. Endvidere er der foretaget en positiv værdiregulering af Euro Mall Holdings investeringsejendomme med DKK 109,7 mio. før skat og minoritetsandele som følge af salg af Plejada Shopping Centre, Sosnowiec, Polen samt fortsatte prisstigninger i Centraleuropa. Der har i regnskabsåret været en tilfredsstillende udvikling i delkoncernens projektportefølje. Projektnyt Galeria Biala, Bialystok, Polen Projektet udvikles i et joint venture samarbejde med Meinl European Land Ltd. hvor Meinl ligeledes bliver langsigtet investor i projektet. Byggeriet er igangsat, og centret forventes færdigopført i efteråret 2007. Aktuel udlejningsgrad udgør 98 %. Endvidere er der i regnskabsåret påbegyndt en række nye projekter, bl.a. et butikscenter i Frederikssund, en retailpark i Albertslund, flere retailparker i Sverige, og et kombineret retail- og kontorprojekt i Vilnius. Plejada Shopping Centre, Sosnowiec, Polen Projektet er i regnskabsåret solgt og overdraget til et selskab ejet af det engelske ejendomsinvesteringsselskab St. Martins Property Corporation Limited. Afkastgraden til investor er aftalt til 6,75 %. Herudover udvikler TK Development en ud- Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S 5/124

Resume videlse af centret som ligeledes er solgt til investor til et afkast på 6,75 % baseret på forward funding. Byggeriet er påbegyndt og forventes færdigt i efteråret 2007. Targówek Retail Park, Warszawa, Polen Byggeriet af denne retailpark på 24.400 m² er påbegyndt i efteråret 2006 og forventes færdigt i efteråret 2007. Projektet er i regnskabsåret solgt til Credit Suisse Asset Management Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbh til et afkast på 7 % baseret på forward funding. Aktuel udlejningsgrad udgør 84 %. Multifunktionelt center, Gdansk Young City, Polen Euro Mall Holding har sammen med Meinl European Land Ltd. indgået aftale med Baltic Property Trust gruppen om erhvervelse af et grundareal til brug for opførelse af i alt ca. 84.000 m² retail-, restaurant- og leisurefaciliteter, kontorer og boliger. Byggestart forventes ultimo 2007 med åbning ultimo 2009. Herudover er der indgået hensigtserklæring mellem parterne omkring udvikling af yderligere ca. 100.000 m² i området. Endvidere er der i regnskabsåret opstartet en række nye projekter, bl.a. shoppingcentre i Tarnow og Nowy Sacz i Polen, en retailpark i Liberec, Tjekkiet og et shoppingcenter i Kolin, Tjekkiet. Bulgarien Koncernen har åbnet kontor i Sofia for at undersøge muligheden for udvikling af shoppingcentre og retailparker i Bulgarien. Der arbejdes p.t. med etablering af kontakt til nye lejere, ligesom mulige beliggenheder i de større byer undersøges. Sigtelse rejst af bagmandspolitiet TK Development A/S og seks personer blev i efteråret 2005 sigtet af politiets afdeling for særlig økonomisk kriminalitet for urigtig indtægtsførelse og kursmanipulation for perioder der dækker regnskabsårene 2000/01 2003/04. Sigtelsen omfatter i alt 29 projekter. Ledelsen er fortsat af den opfattelse at sigtelserne baserer sig på misforståelser omkring koncernens anvendte regnskabsprincipper. Der er nu supplerende rejst sigtelse mod to af selskabets tidligere revisorer. Sigtelserne udspringer af at betingelserne for koncernens anvendelse af produktionskriteriet for de pågældende regnskabsår efter bagmandspolitiets opfattelse ikke var opfyldt. De forhold sigtelsen vedrører, har ingen indflydelse på selskabets nuværende økonomiske stilling. Ændringer i bestyrelsen Bestyrelsen indstiller til generalforsamlingens vedtagelse at Niels Roth der bl.a. er næstformand i bestyrelsen i TK Developments dattervirksomhed TKD Nordeuropa A/S, indtræder i bestyrelsen. Forventninger For regnskabsåret 2007/08 forventes et resultat efter skat og minoritetsandele på minimum DKK 240 mio. Forventningerne baserer sig på følgende: En fortsat gunstig markedssituation for markederne i såvel Nord- som Centraleuropa hvor koncernens væsentligste segment retailmarkedet er præget af vækst baseret på retailkædernes fortsatte ekspansionslyst kombineret med stærk efterspørgsel hos investorerne efter nye projekter. En fortsat god pipeline af projekter på godt 1.100.000 m² hvilket svarer til 3-4 års aktivitet på nuværende niveau. Nærværende årsrapport er tilgængelig på TK Development koncernens hjemmeside www.tk-development.dk. 6/124 Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S

Hoved- og nøgletal Hoved- og nøgletal Hoved- og nøgletal for koncernen (DKK mio.) Danske regnskabsprincipper (Produktionsmetoden) IFRS (Salgsmetoden) 2002/03 2003/04 2004/05 *) 2005/06 *) 2006/07 Hovedtal: Nettoomsætning 1.016,5 1.557,2 2.131,8 1.623,3 2.719,1 Værdiregulering investeringsejendomme, netto 0,0 0,0 8,4 157,1 111,0 Bruttoresultat -109,2-624,0 413,0 379,0 623,9 Ordinært resultat før finansiering -313,0-847,5 253,0 224,9 462,5 Finansiering m.v. -120,9-166,1-158,0-177,7-126,3 Resultat før skat -433,9-1.013,7 94,4 44,6 335,7 Årets resultat -336,5-850,2 81,6 72,6 298,5 Aktionærernes andel af årets resultat -343,2-722,8 33,1 28,3 249,4 Samlet balance 7.567,3 6.762,6 5.291,2 4.739,1 3.685,8 Materielle anlægsaktiver 56,6 794,1 628,0 787,2 551,7 heraf investeringsejendomme 0,0 648,0 598,7 761,6 533,7 Projektbeholdning i alt 5.630,8 4.978,0 2.715,0 2.260,4 1.491,1 Solgte projekter 2.391,5 2.985,9 - - - Øvrige projekter 3.239,3 1.992,1 - - - Egenkapital ekskl. minoritetsandele 1.435,1 574,1 310,8 899,1 1.153,7 Egenkapital 1.477,9 579,6 343,7 986,7 1.290,9 Samlet ansvarlig kapital **) 2.188,8 1.237,8 1.122,5 1.493,5 1.290,9 Pengestrøm fra driften -765,3-959,6 1.507,5 506,1 1.219,9 Netto rentebærende gæld, ultimo 4.087,1 5.093,3 3.603,7 2.577,9 1.125,1 Nøgletal: Egenkapitalforrentning (ROE) -20,7 % -72,0 % 11,2 % 8,5 % 24,3 % Overskudsgrad (EBIT margin) -30,8 % -54,4 % 11,9 % 13,9 % 17,0 % Soliditetsgrad (egenkapital) 19,0 % 8,5 % 6,5 % 20,8 % 35,0 % Soliditetsgrad (inkl. ansvarlig kapital) 28,9 % 18,3 % 21,2 % 31,5 % 35,0 % Indre værdi (nom. DKK 20) 102,3 40,9 22,2 32,1 41,1 Resultat pr. aktie (EPS) a nom. DKK 20-24,5-51,6 2,3 2,0 8,9 Udbytte (i DKK pr. aktie) 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Børskurs (nom. DKK 20) 36 23 34 57 82 Nøgletal korrigeret for udstedelse af konvertible obligationer og warrants: Egenkapitalforrentning (ROE) -19,4 % -65,3 % 11,2 % 8,5 % 24,3 % Soliditetsgrad (egenkapital) 20,3 % 10,0 % 6,5 % 20,8 % 35,0 % Soliditetsgrad (inkl. ansvarlig kapital) 28,9 % 18,3 % 21,2 % 31,5 % 35,0 % Indre værdi (nom. DKK 20) 105,0 46,1 22,2 32,1 41,1 Udvandet resultat pr. aktie (EPS-D) a nom. DKK 20-23,3-49,3 2,3 2,0 8,9 Ved beregning af nøgletal er Den Danske Finansanalytikerforenings vejledning fra 2005 anvendt. Anvendt beregning for soliditetsgrad er egenkapital ultimo / passiver ultimo. Fra regnskabsåret 2005/06 og efterfølgende er anvendt regnskabspraksis i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards (IFRS). Sammenligningstal for 2004/05 er tilpasset. *) Regnskabspraksis er i regnskabsåret 2006/07 ændret i overensstemmelse med IAS 21. Sammenligningstal for 2004/05 og 2005/06 er ændret tilsvarende. **) For 2004/05, 2005/06 samt 2006/07 er samlet ansvarlig kapital inkl. minoritetsandele i.h.t. IFRS. Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S 7/124

Forretningskoncept Forretningskoncept Historie TK Development koncernen arbejder med udvikling og drift af fast ejendom nationalt og internationalt inden for en række fastlagte segmenter. Hovedvægten af aktiviteterne er lagt på etablering af shoppingcentre, storbutikker og domicilejendomme, men også etablering af boliger i Centraleuropa, i første omgang Polen. Koncernen har hovedkontor i Aalborg og afdelinger i København, Berlin, Warszawa, Prag, Stockholm, Helsinki, Vilnius, Riga og Sofia. Koncernens aktiviteter påbegyndtes i 1960. Gennem de første 25 år omfattede aktiviteterne primært handel med fritidsgrunde og opførelse af fritidshuse. I slutningen af 1980 erne udvidede det daværende Thorkild Kristensen A/S aktiviteterne til at omfatte opførelse af butikscentre og storbutikker i Danmark. To år efter børsnoteringen af Thorkild Kristensen A/S i 1991 fusionerede Thorkild Kristensen A/S med TK Ejendomsinvest A/S, og det nuværende TK Development A/S etableredes. I begyndelsen af 1990 erne udvidede koncernen sine aktiviteter til Tyskland og senere til Centraleuropa. Koncernen etablerede i samarbejde med IØ-Fonden selskaber der igangsatte aktiviteter i Polen i 1994 og i Tjekkiet i 1997. I Nordeuropa blev aktiviteterne i 1997 udvidet til det svenske marked. I 1999 etablerede koncernen en organisation i Finland mens man i 2001 indledte de første sonderinger på markederne i Baltikum. Koncernen har gennem 1990 erne gennemlevet en stærk vækst baseret på ekspansion af aktiviteterne til otte lande i Nord- og Centraleuropa. Koncernens aktiviteter omfatter i dag også centermanagement igennem Euro Mall Holdings ejerandel på 33 % i et selskab der via sine dattervirksomheder i Polen, Tjekkiet og Slovakiet har centermanagement som hovedaktivitet. Centermanagement omfatter bl.a. udlejning, markedsføring, driftsstyring og økonomisk administration af shoppingcentre. Koncernen måtte i regnskabsårene 2002/03 og 2003/04 konstatere betydelige tab, bl.a. med baggrund i store nedskrivninger på en række projekter i specielt Centraleuropa hvilket især kunne henføres til de makroøkonomiske forhold i Centraleuropa. Da koncernens likviditet var anstrengt, måtte koncernen reducere sin balance bl.a. ved fravalg af allerede igangsatte projekter. Med virkning fra 1. februar 2004 gennemførte koncernen en restrukturering. I den forbindelse blev der skabt en struktur med to bærende delkoncerner, Euro Mall Holding med de centraleuropæiske aktiviteter, og TKD Nordeuropa med de nordeuropæiske aktiviteter. Driftskapitalen blev styrket ved udstedelse af et fondsbørsnoteret obligationslån. I januar 2006 blev der gennemført en fortegningsretsemission for at styrke det økonomiske fundament samt styrke likviditeten til indfrielse af ansvarlige obligationslån. I november og december 2006 blev de børsnoterede, ansvarlige obligationslån indfriet, og koncernens planlagte restrukturering er dermed endeligt gennemført. Kapitalrestruktureringen var sammen med en omkostningsbesparelse den første afgørende fase i den samlede turn-around som koncernen gennem de seneste tre år har gennemlevet. Den anden fase bestod i en optimering og modning af færdiggjorte projekter med efterfølgende salg hvor der gennem de sidste to år er gennemført et betydeligt salg af sådanne aktiver for i størrelsesordenen DKK 1,5 mia. Dette mindskede balancen og den rentebærende gæld betydeligt, ligesom det frigav arbejdskapital til brug for nye og fremtidige projekter. Samti- 8/124 Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S

Forretningskoncept dig har det medvirket til at give et styrket fokus på koncernens core business, nemlig udvikling af fast ejendom. Den tredie fase har været en tilpasning af koncernens forretningsmodel, således at risici mindskes. Dette er sket ved anvendelse af forward funding hvorved forstås investorernes køb af og overtagelse af projekterne på et relativt tidligt tidspunkt, typisk ved byggetilladelse. På dette tidspunkt betaler investor for grund og projekt og successivt herefter i takt med projektets færdiggørelse. Dette mindsker koncernens kapitalbindinger i projekter, og giver en markant optimering i anvendelse af kapital, ligesom der skabes større commitment fra investor på et tidligt tidspunkt i projektforløbet. Målsætningen er at denne forward funding anvendes i hovedparten af koncernens projektforløb. Den fjerde fase har bestået i at fastholde og udbygge koncernens pipeline af projekter hvor det er altafgørende at have et kontinuerligt flow af projekter for at bibeholde en god indtjening idet der går nogen tid med forberedelse / skabelse af nye projekter inden de kan materialiseres. Koncernen har haft en periode i 2003-2005 hvor der i højere grad blev fokuseret på udvikling og færdiggørelse af bestående projekter frem for skabelse af nye projekter hvilket efterfølgende har kunnet mærkes. Koncernen har gennem det seneste år atter intensiveret genereringen af nye projekter hvilket viser sig i en øget projektpipeline. projektportefølje hvor indtjeningspotentialet fortsat er på et tilfredsstillende højt niveau, er med til at underbygge forventningerne til den fremtidige indtjening. Herudover har koncernen indledt de første sonderinger på det bulgarske marked for at undersøge muligheden for udvikling af shoppingcentre og retailparker og har i foråret 2007 etableret kontor i Sofia. Idégrundlag og strategi Idégrundlag Det er TK Development koncernens overordnede idégrundlag at skabe værditilvækst gennem udvikling af fast ejendom. Koncernen er en udviklings- og servicevirksomhed der har specialiseret sig i at være det resultatskabende og kreative bindeled mellem lejer og investor. Strategi I samarbejde med lejere og investorer planlægger og tilrettelægger TK Development koncernen nybygning, udbygning og ombygning af fast ejendom med udgangspunkt i lejernes behov og investorernes ønsker. Koncernen forestår projekterne, herunder byggestyring samt kontrahering med entreprenørvirksomheder og underleverandører til udførelse af byggeopgaverne. De første to faser er gennemført, og gennemførelse af de følgende to faser er godt på vej. I kraft heraf har koncernen endvidere iværksat en femte fase, en vækstfase hvor der på de bestående markeder er skabt vækst inden for nye segmenter i form af retailparker på de centraleuropæiske markeder og boliger på det polske marked. Koncernen står således i dag med en stærk kapitalbase og en soliditet i niveauet 35 %. Dette sammen med koncernens Koncernens segmentmæssige fokus er etablering af shoppingcentre, storbutikker og domicilejendomme og i tilknytning hertil blandede og multifunktionelle projekter samt boliger i Centraleuropa. Butikssegmentet vil også i de kommende år forblive det væsentligste segment for koncernen med fortsat udbygning af det i forvejen store kontaktnetværk. I Danmark vil der ligeledes fortsat være fokus på kontorprojekter, primært større domicilejendomme. Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S 9/124

Forretningskoncept Koncernen ejer en række investeringsejendomme med udlejning for øje. Markedsudviklingen vurderes løbende for eventuelt salg af investeringsejendommene. Koncernen har ikke til hensigt at opkøbe yderligere investeringsejendomme, men ønsker at anvende kapitalen til udviklingsprojekter. Projektudvikling Koncernen er en netværksvirksomhed idet koncernen i kraft af tætte samarbejdsrelationer gennem en årrække har opbygget et stærkt netværk blandt både lejere og investorer med hvem der løbende indgås aftaler. Koncernen er i høj grad en servicevirksomhed hvor koncernen har specialiseret sig i at være et resultatskabende og kreativt bindeled mellem lejere, investorer, arkitekter, entreprenører og andre samarbejdspartnere. Følgende faser indgår i et typisk projektforløb: Med baggrund i lejerbehov og investorønsker om specifikke beliggenheder opsøges og udvælges optimale geo- grafiske placeringer. Der udarbejdes råbudget. Som hovedprincip sikrer koncernen erhvervelsen af det udvalgte areal via købsoption. Eksterne arkitekter udarbejder en projektskitse. Koncernens projektingeniører gennemgår byggeomkostningerne i projektoplægget. Der udarbejdes endeligt budget til ledelsens godkendelse. Der indgås udlejningsaftaler med kommende lejere af projektet. Ofte indgås der på dette tidspunkt aftale om salg til en eller flere investorer. Der kontraheres med entreprenørvirksomheder og underleverandører med henblik på udførelse af selve byggeriet. Koncernens projektingeniører forestår byggestyringen mens projektet gennemføres. Projekter der ikke på forhånd er solgt eller fuldt udlejet, søger salgsafdelingen løbende at afhænde/udleje til investorer eller lejere gennem alle projektets faser. 10/124 Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S

Forretningskoncept Projekt- og risikostyring Nye projekter igangsættes ud fra en samlet vurdering af indtjeningspotentiale, balancemæssig belastning og likviditetsbelastning sammenholdt med de specifikke risici der måtte knytte sig til det enkelte projekt. Koncernen arbejder med såvel korttids- som langtidslikviditetsbudgetter for at sikre den fornødne likviditet set i forhold til koncernens daglige drift og overholdelse af covenants i forhold til koncernens driftskreditgivende banker samt andre interessenter. En række styringsværktøjer er med til at sikre et tilfredsstillende projektforløb. Byggeri igangsættes normalt først når projektet er mindst 60 % udlejet eller solgt. Hvis projektet er solgt, igangsættes byggeriet først når koncernen forventer at kunne opfylde de krav fra investor som gør projektets salg endeligt. Der er typisk tale om krav som ligger inden for koncernens kompetenceområde at løfte. Undervejs i ethvert projektforløb sker der en tæt projektstyring og opfølgning, og der udarbejdes regelmæssigt likviditetsopgørelser på både projekt- og koncernniveau. Koncernen lægger vægt på at projekternes beliggenhed, myndighedsforhold, forhåndsudlejning, byggetekniske forhold og afsætningsforhold er af en sådan samlet karakter at projekternes kompleksitet og dermed risici begrænses. Koncernen ønsker som hovedregel at sikre salget af projekter på et tidligt tidspunkt og lægger vægt på i videst muligt omfang at udbygge investorernes engagement ved finansiering af projektet i byggeperioden (forward funding). Aftaler omkring forward funding med investorer indgås sædvanligvis forinden byggestart således at investors acontobetalinger i byggeperioden er sammenfaldende med TK Developments betalinger til entreprenørerne. Der indgår flere væsentlige elementer i overvejelserne omkring anvendelse af forward funding. Bl.a. sikres at koncernens likviditetsbinding i projekterne holdes på et absolut minimum, og herudover opnås risikominimering. Forud for byggestart opnås enighed mellem investor og TK Development om et veldefineret projekt. Investor er involveret i hele byggeperio- Nedenfor er illustreret koncernens likviditetsbinding i projekter, dels ved et normalt projektforløb, dels ved forward funding. Normalt projektforløb Forward Funding Pengebinding i DKK Projektforløb Grundkøb Udviklingsfasen Byggestart Byggeperiode Aflevering Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S 11/124

Forretningskoncept den og deltager i alle væsentlige beslutninger. Disse forhold medfører at TK Developments risiko i projektet fra tidspunktet for byggestart i vid udstrækning er begrænset til risikoen for udlejning af eventuelt resterende, ledige lejemål samt eventuelt budgetoverskridelser på byggeomkostningerne. 12/124 Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S

Ledelsesberetning Ledelsesberetning de centraleuropæiske markeder, boliger i Polen samt etablering af kontor i Bulgarien. Der er i regnskabsåret opstartet en hel række nye projekter Regnskabsåret 2006/07 Årets resultat for regnskabsåret 2006/07 udgør DKK 249,4 mio. efter skat og minoritetsandele mod DKK 28,3 mio. året før. Balancen udgør pr. 31. januar 2007 DKK 3.685,8 mio. hvilket i forhold til 31. januar 2006 er en reduktion på DKK 1.053,3 mio. svarende til 22,2 %. Koncernens egenkapital udgør pr. 31. januar 2007 DKK 1.290,9 mio. Soliditeten udgør 35,0 %. i både Nord- og Centraleuropa. Projekterne omfatter både shoppingcentre, retailparker og kombinerede projekter. Projekterne er nærmere beskrevet under de enkelte forretningsenheder. Markeder og forretningsenheder TK Development koncernen arbejder inden for to geografiske segmenter, Nord- og Centraleuropa. Nedenfor er angivet hovedtal for nettoomsætningen pr. segment. Årets resultat lever op til den offentliggjorte resultatforventning, og ledelsen anser resultatet for tilfredsstillende. Der har på koncernens markeder været en tilfredsstillende økonomisk vækst jf. senere omtale under de respektive forretningsenheder, ligesom der er positive forventninger til Koncernen har i regnskabsåret arbejdet målrettet med optimering, modning og salg af færdigopførte projekter hvilket har medført at der i regnskabsåret er solgt færdigopførte ejendomme for i størrelsesordenen DKK 1,0 mia. Herudover har der været fortsat fokus på anvendelse af forward funding, og koncernen har opnået at ca. 95 % af de projekter der er indgået salgsaftaler om i regnskabsåret, er solgt baseret på forward funding. Endelig er der arbejdet målrettet med en udbygning af koncernens pipeline af projekter. Således er kvaliteten af koncernens projektportefølje yderligere forbedret, og indtjeningspotentialet i projektporteføljen er fortsat stigende. fremtiden. Bulgarien Koncernen har åbnet kontor i Sofia for at undersøge muligheden for udvikling af shoppingcentre og retailparker i Bulgarien. Der arbejdes p.t. med etablering af kontakt til nye lejere, ligesom mulige beliggenheder i de større byer undersøges. Arealerne til koncernens første projekt i Bulgarien forventes erhvervet i regnskabsåret 2007/08, og udvidelse af koncernens forretningsområde til nu også at omfatte Bulgarien er med til at underbygge forventningerne til indtjeningen i koncernen på længere sigt. Koncernen har igangsat en vækstfase hvor de bestående markeder udbygges med nye segmenter i form af retailparker på Af oversigten side 14 fremgår økonomiske nøgletal for Bulgarien hvilket understøtter ledelsens vurdering af mulighederne Hovedtal for nettoomsætningen pr. segment: Nettoomsætningen fordelt på geografiske segmenter Danske regnskabsprincipper (Produktionsmetoden) IFRS (Salgsmetode) (DKK mio.) 2002/03 2003/04 2004/05 2005/06 2006/07 Geografiske segmenter: Nordeuropa 1.314,5 1.623,8 1.342,4 931,6 1.953,8 Centraleuropa -298,0-66,6 789,4 691,7 765,3 I alt 1.016,5 1.557,2 2.131,8 1.623,3 2.719,1 Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S 13/124

Ledelsesberetning for vækst på dette marked. Projektporteføljen i koncernen Bulgarien - etableret 2007 2006 2007e 2008e Status på projektporteføljen BNP (% å/å) 5,9 % 5,8 % 5,7 % Privatforbrug (% å/å) 6,6 % 6,1 % 5,1 % Kilde: Danske Bank, april 2007 For en nærmere beskrivelse af forventningerne til hver af de respektive forretningsenheder henvises til side 18 og 30 i nærværende årsrapport. Koncernens projektportefølje udgør pr. 31. januar 2007 i størrelsesordenen 1.161.000 m² hvoraf 351.000 m² vedrører solgte projekter, og de resterende 810.000 m² vedrører øvrige projekter. De øvrige projekter omfatter 456.000 m² i TKD Nordeuropa, 338.000 m² i Euro Mall Holding og 16.000 m² i TK Development A/S, moderselskabet. Pr. 31. januar 2006 udgjorde koncernens projektportefølje 1.009.000 De væsentligste elementer i koncernens projektportefølje fremgår nedenfor: m². 31.01.05 31.01.06 31.01.07 Projektportefølje, brutto (mio. DKK) 2.843 2.862 2.039 Heraf forward funding (mio. DKK) 191 638 590 Bogført værdi af projektportefølje (mio. DKK) 2.652 2.224 1.449 Udviklingspotentiale i 000 m 2 : Solgte projekter ( 000 m 2 ) 242 289 351 Øvrige projekter ( 000 m 2 ) 778 720 810 Total projektportefølje ( 000 m 2 ) 1.020 1.009 1.161 Antal projekter 90 90 94 I nedenstående tabel fremgår fordelingen af den regnskabsmæssige værdi af projekterne i projektporteføljen pr. 31. januar 2007 opdelt på selskabet og de to underliggende delkoncerner. Projekterne er opdelt i solgte og ikke solgte pr. 31. januar 2007 og underopdelt i færdigopførte, under opførelse og ikke påbegyndte. Projekter d. 31. januar 2007 TKD Nordeuropa *) Euro Mall Holding TK Development, moderselskab *) (DKK mio.) Koncern i alt Procent af total Solgte Færdige 0 0 0 0 0,0 % Under opførelse 501 22 0 523 36,1 % Ikke påbegyndte 46 32 0 78 5,4 % Total 547 54 0 601 41,5 % Ikke solgte Færdige 145 0 35 180 12,4 % Under opførelse 113 0 0 113 7,8 % Ikke påbegyndte 196 342 17 555 38,3% Total 454 342 52 848 58,5 % Total projektportefølje 1.001 396 52 1.449 100,0 % *) korrigeret for koncerninterne elimineringer 14/124 Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S

Ledelsesberetning I nedenstående tabel fremgår projektporteføljens kvadratmeter opdelt på tilsvarende måde som i ovenstående tabel. Projekter d. 31. januar 2007 TKD Nordeuropa Euro Mall Holding TK Development, moderselskab Koncernen i alt Projekter (1.000 m 2 ) Procent af total Solgte Færdige 0 0 0 0 0,0 % Under opførelse 117 90 0 207 17,8 % Ikke påbegyndte 18 126 0 144 12,4 % Total 135 216 0 351 30,2 % Ikke solgte Færdige 12 0 2 14 1,2 % Under opførelse 42 0 0 42 3,6 % Ikke påbegyndte 402 338 14 754 65,0 % Total 456 338 16 810 69,8 % Total projektportefølje 591 554 16 1.161 100,0 % Udviklingen på koncernniveau kan skitseres således (DKK mio.): DKK mio. Udviklingen på koncernniveau kan skitseres således (m²): Projekter (1.000 m²) Solgte 31.01.2005 31.01.2006 31.01.2007 Færdige 126 185 0 Under opførelse 97 350 523 Ikke påbegyndte 337 78 78 Solgte 31.01.2005 31.01.2006 31.01.2007 Færdige 14 21 0 Under opførelse 98 188 207 Ikke påbegyndte 130 80 144 Total 560 613 601 Total 242 289 351 Ikke solgte Færdige 1.037 643 180 Under opførelse 242 88 113 Ikke påbegyndte 813 880 555 Ikke solgte Færdige 83 58 14 Under opførelse 51 30 42 Ikke påbegyndte 644 632 754 Total 2.092 1.611 848 Total 778 720 810 Total projektportefølje 2.652 2.224 1.449 Total projektportefølje 1.020 1.009 1.161 Antal projekter, ca. 90 90 94 Forward funding 191 638 590 I % af bogført værdi på solgte projekter, brutto 25,4 % 51,0 % 49,5 % Koncernen har gennem en periode formået at nedbringe den bogførte værdi af projektporteføljen ved hjælp af forward funding. Pr. 31. januar 2007 udgør forward funding 49,5 % af den bogførte projektværdi af solgte projekter, brutto. Som det fremgår, er der i perioden sket salg af en række færdigopførte projekter samtidig med at der i perioden er sket en væsentlig forøgelse af bogført værdi af solgte projekter under opførelse. Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S 15/124

Ledelsesberetning En nærmere beskrivelse af alle væsentlige projekter fremgår af afsnittet omkring projektporteføljen under hver af de respektive forretningsenheder. Forventninger For regnskabsåret 2007/08 forventes for TK Development koncernen et resultat efter skat og minoritetsandele på minimum DKK 240 mio. Forventningerne baserer sig på følgende: En fortsat gunstig markedssituation for markederne i såvel Nord- som Centraleuropa hvor koncernens væsentligste segment retailmarkedet er præget af vækst baseret på retailkædernes fortsatte ekspansionslyst kombineret med stærk efterspørgsel hos investorerne efter nye projekter. En fortsat god pipeline af projekter på godt 1.100.000 m² hvilket svarer til 3-4 års aktivitet på nuværende niveau. og underbygges af at en række allerede igangværende, solgte projekter er planlagt færdiggjort i løbet af regnskabsåret. TK Development, moderselskabet TK Development, moderselskabet er holdingselskab for TKD Nordeuropa og Euro Mall Holding. Endvidere er Field s tilgodehavendet, projekterne i Tyskland og Rusland samt enkelte andre aktiver hjemmehørende i denne del af koncernen. Årets resultat i denne del af koncernen udgør DKK -49,8 mio. efter skat. Årets resultat isoleret set i denne del af koncernen anses af ledelsen for utilfredsstillende. Nedskrivning af Field s-tilgodehavende Ledelsen har foretaget en revurdering af den resterende, tilgodehavende salgssum som medfører at der i regnskabsåret 2006/07 samlet er nedskrevet DKK 152,5 mio. før skat. Værdiansættelsen baserer sig på en samlet forligsmæssig aftale med køber hvori en afhandling af alle muligheder og risici vedrørende projektet indgår. Aftalen der er indgået efter regnskabsårets udløb medfører en nedskrivning af det resterende tilgodehavende i andet halvår 2006/07 på DKK 42,5 mio. De afhandlede forhold omfatter bl.a. værdi af realiseret omsætningsleje for perioden 1. marts 2006-28. februar 2007, værdi af ledige lejemål samt risici knyttet til tomgang, indslusningsordninger til lejere, udnyttelse af fase II-udbygning og eventualforpligtelse knyttet til anlæggelse af yderligere parkeringsfaciliteter. Det samlede tilgodehavende afregnes ved udgangen af april 2007, og der resterer herefter ikke yderligere mellemværender med køber vedrørende Field s. Værdiregulering af koncernens tyske investeringsejendomme Koncernens investeringsejendomme i Tyskland består af erhvervs- og boligudlejningsejendomme som alle, bortset fra en ejendom i Lüdenscheid, er beliggende i randområdet af Berlin. Den samlede værdi af disse ejendomme udgør pr. 31. januar 2007 DKK 229,5 mio. Der er foretaget værdiregulering i regnskabsåret 2006/07 på baggrund af en forbedret udlejningssituation. Beløbet udgør DKK 1,3 mio. som årets resultat før skat og minoritetsandele er påvirket af. Værdireguleringen er baseret på en afkastgrad på 6 %, beregnet ud fra en discounted cashflow model. Ejendommene er stort set fuldt udlejet. Omsætningsaktiver Projektporteføljen i denne del af koncernen bestod ved årets begyndelse af grunde og ferielejligheder i Tyskland, udlejningsejendomme i Rusland, et mindre shoppingcenter i Szczecin i Polen og enkelte øvrige aktiver. Udlejningen af TK 16/124 Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S

Ledelsesberetning Development A/S projekter i Rusland og Tyskland er forløbet tilfredsstillende. resultat efter skat på DKK 104,3 mio. mod DKK 6,0 mio. året før. Tyskland TK Development har i regnskabsåret solgt og afleveret de resterende 18 ferieboliger på Usedom i det nordlige Tyskland. Efter salget af disse ferieboliger består koncernens projektportefølje i Tyskland af fire grundarealer, og der pågår p.t. forhandlinger om salg af den ene af disse. Rusland Koncernens boligprojekt tæt ved Sommerpaladset i Skt. Petersborg er i regnskabsåret solgt og overdraget til en svensk investor. Projektporteføljen i Rusland består herefter af et boligprojekt i Moskva bestående af 11 parcelhuse i skandinavisk stil. Polen Koncernen har gennem en årrække ejet et shoppingcenter i Szczecin, Polen. Centret er på ca. 4.500 m² og er i september 2006 solgt til en engelsk investor. Herudover er salget af en ejendom i Næstved effektueret. Investeringsejendomme i TK Development, moderselskabet er beskrevet i det efterfølgende afsnit om investeringsejendomme. TKD Nordeuropa Koncernens aktiviteter i Nordeuropa er placeret i den 100 % ejede delkoncern TKD Nordeuropa. TKD Nordeuropa opererer primært inden for projektsegmenterne butiksejendomme (shoppingcentre og retailparker), kontorejendomme og multifunktionelle projekter. TKD Nordeuropa har i regnskabsåret 2006/07 realiseret et Ledelsen anser årets resultat for tilfredsstillende. Bruttoresultatet udgør DKK 311,7 mio. mod DKK 164,4 mio. året før. Der har i regnskabsåret 2006/07 været en tilfredsstillende udvikling i projektporteføljen. Der har i regnskabsåret været fortsat fokus på at øge kvaliteten i projektporteføljen. Samtidig er der i regnskabsåret sket salg og aflevering af flere projekter der er udviklet og færdigopført i tidligere regnskabsår, bl.a. CMC, Vandtårnsvej i København, de resterende butiksarealer i Daells-projektet i København samt Kennedy Arkaden i Aalborg. Endvidere er der i regnskabsåret udviklet, solgt og afleveret en række mindre og mellemstore projekter. Af væsentlige projekter som bidrager til årets resultat, kan nævnes følgende: Kennedy Arkaden, Aalborg, Danmark Kennedy Arkaden blev færdigopført som multifunktionelt center i foråret 2004 og indeholder trafikterminal, p-hus, biograf, kontorer og et butikscenter, i alt ca. 34.000 m². Biografdelen på ca. 4.500 m² er solgt i tidligere regnskabsår. Den resterende del af Kennedy Arkaden er i regnskabsåret solgt til Aberdeen Property Investors for en samlet pris på DKK 465 mio. CMC, Vandtårnsvej, København, Danmark TK Development og Nordkranen A/S har gennem et 50/50 ejet udviklingsselskab solgt denne ejendom på ca. 8.300 m² der har CMC Biopharmaceuticals A/S som lejer. Investor er en luxembourgsk fond bestående af institutionelle investorer og administreres af Aberdeen Property Investors. Den samlede salgspris udgør DKK 182,0 mio. Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S 17/124

Ledelsesberetning Daells, København, Danmark De uudlejede butiksarealer på ca. 6.400 m² i det ombyggede, tidligere Daells Varehus er i regnskabsåret solgt til en privat investor. AaB College, Hadsundvej, Aalborg, Danmark En del af arealet på Hadsundvej, Aalborg er solgt til Aalborg Boldspilklub A/S hvor der skal udvikles sportscollege med kursus- og konferencecenter samt kollegieværelser. Det samlede projekt omfatter ca. 15.000 m² der afleveres i etaper. Første etape på 6.610 m² er afleveret til AaB. Domicilejendom KMD, Stuhrs Brygge, Aalborg, Danmark Der er i efteråret 2006 sket aflevering af 26.000 m² domicilejendom til KMD (Kommunedata). Retailpark, Barkarby, Sverige Der er i juli 2006 sket aflevering af første etape af i alt fire etaper til investor. Første etape udgør ca. 4.000 m² og har Jula og Färgtema som lejere. I efteråret 2006 er der sket aflevering af yderligere to etaper omfattende i alt 13.450 m² der har Intersport, Asko, Mio og Pay C som lejere. Investor til det samlede projekt er den tyske investeringsfond Commerz Grundbesitz Spezialfondsgesellschaft mbh. Retailpark, Kristianstad, Sverige Projektet består af 3.100 m² retailpark. Første etape er udlejet til Intersport, og anden etape er lejet ud til Pay C. Begge Galerija Azur, Riga, Letland Byggeriet af koncernens første shoppingcenterprojekt i Riga, Letland på 21.000 m² er afsluttet i regnskabsåret, og centret åbnede den 24. august 2006. Centret er fuldt udlejet og solgt til Meinl European Land Ltd. Entré, multifunktionelt center, Malmø, Sverige Grundarealet til brug for shoppingcentret er i regnskabsåret solgt og overdraget til investor. Avancen herved er indregnet i årets resultat. Markeder Geografisk er TKD Nordeuropas aktiviteter opdelt på fire hovedmarkeder: Danmark, Sverige, Finland og Baltikum. TKD Nordeuropa arbejder på de enkelte markeder inden for forskellige segmenter hvilket er angivet i nedenstående skema. TKD Nordeuropa søger konstant at være på forkant med markedsudviklingen for at afpasse valget af projekter med udlejnings- og afsætningsmulighederne. Afkastgraden og dermed det nettoafkast som investorer kræver af deres ejendomsinvestering, er gennem de senere år faldet i alle omtalte markeder. Faldet i investorernes krav til afkastgrader fører til bedre priser for koncernen når der forhandles om salg af projekter og understøtter således koncernens forventning til indtjening. etaper er færdigopført i regnskabsåret og afleveret til private investorer. I det følgende beskrives kort TKD Nordeuropas forventnin- TKD Nordeuropa arbejder på de enkelte markeder inden for følgende segmenter: Shoppingcentre Butikker/ Storbutikker Strøgejendomme Kontorer Segmentmix Boliger Danmark Sverige Finland Baltikum 18/124 Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S

Ledelsesberetning ger til de enkelte markeder og den heraf afledte segmentmæssige fokus. Danmark Den forretningsmæssige aktivitet i Danmark forventes de næste tre år at udgøre ca. halvdelen af den samlede aktivitet i TKD Nordeuropa, og der er fokus på alle tre segmenter: butikker, kontorer og multifunktionelle projekter. Sverige Den forretningsmæssige aktivitet i Sverige forventes fortsat fokuseret på butikssegmentet. Væksten i Sverige er relativt høj, og den butiksmæssige udbygning i Sverige på specielt storbutiksområdet gør fortsat at Sverige er et interessant marked for denne type projekter. I Sverige giver butikslejemål normalt et nettoafkast i niveuaet 4,5 6,5 % p.a. (Kilde: Jones Lang Lasalle - Nordic City Report, Spring 2007). I Danmark giver butikslejemål normalt et nettoafkast i niveauet 4,5 6,5 % p.a. mens kontorlejemål typisk giver et nettoafkast i niveauet 5,0-7,0 % p.a. (Kilde: Jones Lang Lasalle - Nordic City Report, Spring 2007). Ledelsen har positive forventninger til især butikssegmentet hvilket er understøttet af en forventning om relativ lav inflation, lav arbejdsløshed og god købekraft. Dette forstærkes af at ledelsen vurderer at både dagligvare- og retailkæderne i Danmark kæmper for at sikre sig markedsandele og vækst og derfor fokuserer på nye og centrale beliggenheder. Dette indebærer at retailparker og multifunktionelle projekter forventes at få gode vilkår. Danmark etableret 1989 2006 2007e 2008e BNP (% å/å) 3,3 % 2,3 % 1,6 % Privatforbrug (% å/å) 3,2 % 2,3 % 1,5 % Kilde: Danske Bank, april 2007 Kontormarkedet synes igen optimistisk, og attraktive beliggenheder kan tiltrække både lejere og investorer. Attraktive beliggenheder, typisk havnenære, besidder koncernen i de fleste tilfælde via samarbejde med samarbejdspartnere, og der forventes skabt gode projekter på den basis de nærmeste par år. Som eksempler kan nævnes koncernens arealer på Amerika Plads i København og Stuhrs Brygge i Aalborg. Sverige etableret 1997 2006 2007e 2008e BNP (% å/å) 4,2 % 2,8 % 2,4 % Privatforbrug (% å/å) 2,9 % 4,7 % 3,8 % Kilde: Danske Bank, april 2007 Finland Også i Finland har koncernen siden etableringen i 1999 udviklet flere retailparker. Der forventes fortsat fokus på butikssegmentet med storbutikker og enkelte, større projekter. I Finland opnås normalt et afkast på butikslejemål i niveauet 5,5 7,5 % p.a. (Kilde: Jones Lang Lasalle - Nordic City Report, Spring 2007). Koncernen forbereder udvikling af en række retailprojekter hvilket understøttes af en optimisme i Finland på grund af fortsatte gode økonomiske nøgletal. Finland etableret 1999 2006 2007e 2008e BNP (% å/å) 5,5 % 3,2 % 3,0 % Privatforbrug (% å/å) 3,6 % 3,0 % 3,0 % Kilde: Danske Bank, april 2007 Baltikum De tre baltiske lande har de senere år oplevet en betydelig vækst, og medlemskabet af EU forventes at stimulere en fortsat vækst med tilsvarende forventet øget købekraft. Baltikum etableret 2001 2006 2007e 2008e BNP (% å/å) 11,9 % 7,8 % 3,2 % Privatforbrug (% å/å) 16,9 % 8,2 % 3,5 % Kilde: Danske Bank, april 2007 Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S 19/124

/ Ledelsesberetning Udvalgte projekter der bidrager til årets resultat Domicilejendom til KMD, Aalborg, Danmark Der er ultimo 2006 sket aflevering af 26.000 m² domicilejendom til KMD (Kommunedata). CMC, Vandtårnsvej, København, Danmark Projektet der er på ca. 8.300 m 2, er solgt og afleveret til en luxembourgsk fond. Kennedy Arkaden, Aalborg, Danmark Projektet, ekskl. biografdelen, på i alt ca. 29.000 m 2 er i regnskabsåret solgt og afleveret til Aberdeen Property Investors. 20/124 Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S

Ledelsesberetning Galerija Azur, Riga, Letland Byggeriet af koncernens første shoppingcenterprojekt i Riga, Letland på ca. 21.000 m² er afsluttet i regnskabsåret. Centret er solgt til Meinl European Land Ltd. Entré, multifunktionelt center, Malmø, Sverige Grundarealet til brug for det multifunktionelle center på 39.500 m 2 er i regnskabsåret solgt og overdraget til investor. Retailpark, Barkarby, Sverige Der er i regnskabsåret sket aflevering af tre af i alt fire etaper til den tyske investeringsfond Commerz Grundbesitz Spezialfondsgesellschaft mbh. Det samlede areal for de 4 etaper udgør 21.350 m 2 Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S 21/124

Ledelsesberetning Afkastkravet i Baltikum afspejler at der fortsat er tale om et umodent marked hvor der skal afsættes beløb til imødegåelse af risici hvorfor afkastkravet for retailmarkedet typisk udgør 7,0-9,0 % p.a. (Kilde: Jones Lang Lasalle - Nordic City Report, Spring 2007 og Freeman s guide to European Property 2007). Forventningen til afkastkrav fra investorer er fortsat et niveau på 7-9 %. Det er ledelsens forventning at dette inden for en kortere årrække vil falde til et niveau svarende til hvad der aktuelt opnås af afkast i Polen og Tjekkiet. Koncernen vil fokusere på butikssegmentet i Letland og Lithauen, men også kontor- og boligsegmentet vil blive vurderet. TKD Nordeuropa planlægger aktuelt udvikling af flere projekter i regionen. Projektportefølje / projektnyt I TKD Nordeuropa har der i regnskabsåret 2006/07 været en tilfredsstillende udvikling i projektporteføljen. Udviklingspotentialet i den samlede projektportefølje i TKD Nordeuropa udgør pr. 31. januar 2007 i størrelsesordenen 135.000 m² for solgte projekter og 456.000 m² for øvrige projekter, i alt således 591.000 m² for den samlede projektportefølje. Der er i regnskabsåret udviklet og solgt en række projekter, herunder flere ejendomme som koncernen har ejet gennem en længere periode. Projektoverblik Oversigten på side 23 viser de væsentligste projekter i projektporteføljen for TKD Nordeuropa. Den bogførte værdi af nedenstående projekter udgør mere end 90 % af den samlede, bogførte værdi af projektbeholdningen pr. 31. januar 2007 i TKD Nordeuropa. Målt i forhold til bogført værdi har de fem største projekter i TKD Nordeuropa i alt en bogført værdi på DKK 843,0 mio. pr. 31. januar 2007. Projekter Butikscenter, Frederikssund, Danmark TKD Nordeuropa har i regnskabsåret erhvervet flere ejendomme i Frederikssund med henblik på opførelse af ca. 18.000 m² shoppingcenter hvor ca. 4.500 m² udlejes til en dagligvareoperatør, og de resterende ca. 13.500 m² udlejes til specialbutikker. Herudover bliver der mulighed for opførelse af ca. 2.500 m² kontorer samt ca. 3.800 m² boliger. Udlejningsbestræbelserne er netop påbegyndt. Ny lokalplan for området forventes vedtaget ultimo 2007, og åbning af centret forventes ultimo 2009. Retailpark, Albertslund, Danmark I samarbejde med Nordkranen A/S, Ejendomsselskab har TKD Nordeuropa i regnskabsåret sikret sig et areal i Fabriksparken i Albertslund, København der giver mulighed for opførelse af 15.000 m² retailpark i form af butikker med særligt pladskrævende varegrupper. Ny lokalplan er p.t. under udarbejdelse. Opstart af byggeriet forventes at ske ultimo 2007 med åbning ultimo 2008. Retailpark, Storegade, Esbjerg, Danmark Projektet omfatter en retailpark på ca. 2.500 m² der er fuldt udlejet. Plangrundlaget til projektet foreligger, og byggeriet er påbegyndt i foråret 2007 med aflevering i efteråret 2007. Projektet er solgt til et ejendomsselskab baseret på forward funding. Retailpark, Århus Syd, Danmark I Århus forbereder koncernen en ca. 5.400 m² retailpark. Projektet omfatter to etaper hvor første etape der udgør ca. 2.500 m², er fuldt udlejet. Principgodkendelse til første etape foreligger, og byggeriet er påbegyndt i foråret 2007 med aflevering i efteråret 2007. Projektet er solgt dels til en bruger, dels til et ejendomsselskab baseret på forward funding. 22/124 Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S

Ledelsesberetning Projektnavn By Segment Areal (m²) TKD s ejerandel Byggestart/ Forventet byggestart Åbning/ Forventet åbning Danmark Ringsted factory outlet Ringsted Detail 12.000 50 % Efterår 2006 Efterår 2007 Østre Teglgade København Kontor/bolig 24.000 100 % 1) 2007 2008 Amerika Plads, P-kælder København P-kælder 30.000 50 % 2004 Løbende Spinderiet, Valby Valby Mix 40.000 100 % Primo 2005 Efterår 2007 Ejby Industrivej København Mix 10.000 100 % Primo 2008 Ultimo 2008 Vandtårnsvej København Mix 26.900 50 % Medio 2007 Løbende Hadsundvej Aalborg Mix 24.800 100 % Medio 2007 Løbende AaB College etape II Aalborg Mix 8.850 100 % Ultimo 2006 Primo 2008 Østre Havn Aalborg Mix 81.000 50 % 1) Løbende Løbende Amerika Plads, felt C København Mix 11.000 50 % Medio 2007 Primo 2008 Amerika Plads, felt A København Mix 13.000 50 % Medio 2007 Medio 2009 Retailpark, Albertslund København Detail 15.000 75 % Ultimo 2007 Ultimo 2008 Retailpark, Storegade Esbjerg Detail 2.500 100 % Forår 2007 Efterår 2007 Retailpark, Århus Syd Århus Detail 5.400 100 % Forår 2007 Etape 1 Efterår 2007. Etape 2 ultimo 2009 Butikscenter, Frederikssund Frederikssund Detail/Bolig 18.000 100 % Ultimo 2007 Ultimo 2009 Neptunvej Randers Mix 12.000 100 % Ultimo 2007 Medio 2008 Retailpark, Tagtækkervej Odense Detail 4.000 50 % Medio 2007 Primo 2008 Sverige Entré, multifunktionelt center Malmø Mix 39.500 100 % Medio 2006 Forår 2009 Retailpark, Karlstad Karlstad Detail 30.000 100 % Ultimo 2009 Etape 1 Ultimo 2010 Retailpark, Barkarby, etape IV Barkarby Detail 3.900 100 % Ultimo 2007 Medio 2008 Retailpark, Marieberg Örebro Detail 6.350 100 % Ultimo 2006 Etape 1 Efterår 2007. Etape 2 forår 2008 Retailpark, Söderhamn Söderhamn Detail 6.800 100 % Medio 2007 Etape 1 Medio 2008. Etape 2 Ultimo 2008 Finland Vantaanportti Retail Park etape II Vantaa Detail 11.650 100 % Medio 2006 Ultimo 2006 Tammisto Retail Park Tammisto Detail 5.300 100 % Medio 2006 Forår 2007 Tammerfors Retail Park etape II Tammerfors Detail 5.300 100 % Medio 2007 Primo 2008 Lohja Retail Park Lohja Detail 4.900 100 % Primo 2007 Primo 2008 Retailpark, Lappeenranta Lappeenranta Detail 3.800 100 % Forår 2007 Efterår 2007 Baltikum Rubicon Vilnius Detail/Kontor 23.200 100 % Ultimo 2007 Ultimo 2008 Milgravja Street Riga Detail 21.000 100 % Medio 2007 Ultimo 2007 TKD Nordeuropa totalt areal ca. 500.000 1) TKD Nordeuropas avanceandel på udvikling udgør 70% Spinderiet, Valby, Danmark Der er tale om et multifunktionelt shopping- og bydelscenter på 40.000 m² bestående af ca. 17.000 m² butikker og restauranter, ca. 4.500 m² kontorer, ca. 6.500 m² leisure, 12.000 m² boliger og ca. 550 p-pladser. Opførelsen er påbegyndt i foråret 2005 og aftalt afleveret til investor i efteråret 2007. Projektet ekskl. boliger er solgt til ejendomsinvesteringsselskabet DA- DES. Boligdelen der vil bestå af 2.500 m² lejeboliger og 9.500 m² ejerboliger, er solgt til henholdsvis DVB og en privat investor. Udlejningsgraden for projektet ekskl. boliger udgør aktuelt 81 % hvilket opfylder udlejningskravet over for investor. Stuhrs Brygge, Aalborg, Danmark På de tidligere Aalborg Værft arealer har TKD Nordeuropa ultimo 2006 færdiggjort og afleveret 26.000 m² firmadomicil til KMD (Kommunedata). Projektet indgår som en del af en fremtidig business- og boligpark på Stuhrs Brygge på mere end 100.000 m² hvor TKD Nordeuropa løbende erhverver jordarealer til udvikling af nye projekter. Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S 23/124