GRIFFIN III BERLIN A/S ÅRSRAPPORT 2007/2008 Årsrapport 2007/2008 Griffin III Berlin A/S 1 GRIFFIN III BERLIN A/S
Indholdsfortegnelse Årsrapport 2007/2008 RESUMÉ 4 Kort om 2007/2008 LEDELSESBERETNING 5 Hoved- og nøgletal 7 Beretning Årets vigtigste begivenheder Investeringsstrategi Markedsforhold Finansiering Koncernstruktur pr. 30. juni 2008 Selskabets økonomiske udvikling Begivenheder efter årets afslutning Forventninger 12 Information til aktionærerne 16 Selskabsoplysninger 17 Regnskabsberetning PÅTEGNINGER 18 Ledelsespåtegning 19 Den uafhængige revisors påtegning KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB 20 Resultatopgørelse 1. juli 2007-30. juni 2008 21 Balance pr. 30. juni 2008 23 Egenkapitalopgørelse 1. juli 2007-30. juni 2008 25 Pengestrømsopgørelse 1. juli 2007-30. juni 2008 NOTER TIL ÅRSRAPPORTEN 26 Oversigt over noter 27 Væsentlig regnskabspraksis samt væsentlige regnskabsmæssige skøn og vurderinger 27 Anvendt regnskabspraksis 32 Risici 33 Noter til regnskabets poster Årsrapport 2007/2008 Griffin III Berlin A/S 2
Årsrapport 2007/2008 Griffin III Berlin A/S 3
Kort om 2007/2008 Griffin III Berlin A/S har i regnskabsåret 2007/2008 fokuseret på at professionalisere og effektivisere driften af selskabets betydelige ejendomsportefølje i Berlin med henblik på at forbedre driftsresultaterne. Driften af ejendommene og lejeindtægterne er i overensstemmelse med forventningerne. Lejeindtægterne udgjorde i 2007/2008 DKK 106,6 mio. mod DKK 96,5 mio. året før. Selskabet forfølger fortsat sin strategi om at opgradere ejendommene for at øge såvel udlejningsprocenten som lejeindtægterne. I april 2008 overdrog selskabet driften af ejendommene til GT German Trust GmbH med henblik på at professionalisere og effektivisere driften. Indsatsen for at genudleje ledige erhvervslejemål resulterede i, at tomgangen blev reduceret fra 6,1% i april 2008 til 4,7% i august 2008. Blandt selskabets boliglejemål var tomgangen fortsat relativ høj med 8,7%. Der blev i april 2008 iværksat en række initiativer - herunder en øget markedsføring og styrkelse af udlejningsteamet. Herimod slutningen af regnskabsåret begyndte indsatsen at bære frugt med en stigning i antal nye lejekontrakter. Ved indgangen til regnskabsåret 2007/2008 var der en positiv værdiregulering på DKK 102,8 mio., mens der ved udgangen af regnskabsåret var en positiv værdiregulering på DKK 60,1 mio. Den deraf følgende reduktion i værdireguleringen på DKK 42,7 mio. belaster således årets resultat. Resultat før værdiregulering og skat blev et overskud på DKK 11,7 mio. mod DKK 7,1 mio. året før. Resultat før skat blev et underskud på DKK 31,0 mio., som var negativt påvirket af en reduktion i værdireguleringen på DKK 42,7 mio. Resultatet af driften af ejendomsporteføljen er forbedret i forhold til sidste år, mens værdireguleringen ultimo regnskabsåret 2007/2008 var lavere end forventet. Egenkapitalen udgjorde DKK 621,5 mio., svarende til en egenkapitaldækning på 35%. Selskabet forventer i 2008/2009 en lejeindtægt på omkring DKK 109 mio., og et resultat før værdiregulering og skat på DKK 10-15 mio. Selskabets finansiering er umiddelbart upåvirket af krisen på de finansielle markeder, idet ejendomsporteføljen er finansieret via egenkapital fra aktieudstedelsen og fastforrentede 1. prioritetslån. Usikkerheden om krisens styrke og varighed medfører imidlertid, at selskabet ønsker at konsolidere sig yderligere for at sikre et fortsat fornuftigt kapitalberedskab. Bestyrelsen indstiller til generalforsamlingen, at der udloddes DKK 14,4 mio. i udbytte, svarende til DKK 0,05 per aktie. I forlængelse heraf vil bestyrelsen foreslå, at selskabets vedtægter ændres, så der fremover kan udbetales aconto-udbytte. I forbindelse med halvårsrapporten vil bestyrelsen så vurdere, om de finansielle udsigter berettiger til at udbetale aconto-udbytte. Bestyrelsen indstiller ligeledes, at selskabet tillades at forfølge en mere aktiv strategi for porteføljepleje, som kan indebære køb og salg af ejendomme samt indgåelse i strategiske alliancer og fusion, når dette kan styrke driften af ejendomsporteføljen eller værdien af selskabet. Årsrapport 2007/2008 Griffin III Berlin A/S 4
Hoved- og nøgletal Koncernen 2007/2008 2006/2007 tkr. tkr. RESULTATOPGØRELSE Omsætning 106.638 96.469 Resultat før finansielle poster 73.245 71.222 Finansielle poster, netto -61.567-64.130 Resultat før dagsværdiregulering og skat 11.679 7.092 Værdiregulering af ejendommene -42.717 102.799 Resultat før skat -31.038 109.891 Årets resultat -30.294 93.450 BALANCE Balancesum 1.774.561 1.798.280 Investeringsejendomme til markedsværdi 1.673.255 1.679.705 Egenkapital 621.511 680.411 Langfristede forpligtelser 1.131.624 1.097.328 PENGESTRØMSOPGØRELSE Pengestrømme fra driftsaktivitet 22.109 1.012 Pengestrømme fra investeringsaktivitet -32.715-1.576.906 Pengestrømme fra finansieringsaktivitet -3.190 1.632.651 Ændring i likvider -13.796 56.757 NØGLETAL ROIC (Afkastningsgrad) 4,13% 3,96% Egenkapitaldækning 35,02% 37,84% Forrentning af egenkapital -4,65% 13,73% Indre værdi pr. aktie 2,16 2,37 Indtjening pr. aktie (EPS) -0,11 0,33 Aktiekurs, ultimo 2,02 2,25 Antal medarbejdere 0 0 Nøgletallene er udarbejdet i overensstemmelse med Den Danske Finansanalytikerforenings Anbefalinger & Nøgletal 2005. Der henvises til afsnittet om Anvendt regnskabspraksis på side 27. Årsrapport 2007/2008 Griffin III Berlin A/S 5
Årsrapport 2007/2008 Griffin III Berlin A/S 6
Beretning Griffin III Berlin A/S ejer og driver en betydelig portefølje af fortrinsvis boligejendomme i Berlin. Ejendomsporteføljen, der er indkøbt i løbet af 2006, er finansieret via egenkapital og fast forrentede 1. prioritetslån med rentesatser i intervallet 3,84% til 4,20%, ekskl. margin til bankerne. Selskabet er således ikke umiddelbart påvirket af den aktuelle krise på de finansielle markeder og har ikke inden for den nærmeste årrække behov for at refinansiere nogle af ejendommene. Selskabet blev den 1. december 2006 noteret på OMX Den Nordiske Børs København. Ved noteringen blev der tegnet B-aktier til en værdi af DKK 525 mio. ÅRETS VIGTIGSTE BEGIVENHEDER Selskabet har i 2007/2008 arbejdet målrettet på at professionalisere og effektivisere driften af ejendommene, især med henblik på at øge udlejningsprocenten. Dette arbejde omfatter opgradering af ejendomme, en bedre betjening af eksisterende lejere og en mere effektiv markedsføring over for potentielle lejere. Som et led heri etablerede Griffin A/S et nyt driftsselskab, GT German Trust GmbH, som i april 2008 fik ansvaret for driften af Griffin III Berlins ejendomme. German Trust er en virksomhed, der specialiserer sig i Asset Management af større ejendomsporteføljer, herunder optimering af ejendommenes drift og udviklingspotentiale. Udvikling af ejendommene vil på længere sigt medvirke til at øge ejendommenes værdi. På kort sigt vil udviklingen også medvirke til at øge udlejningsprocenten, dvs. reducere tomgangen, og til at øge indtægterne fra de enkelte lejemål. Ved genudlejning vil selskabet erfaringsmæssigt kunne øge lejen for en moderniseret lejlighed med op til 100%. For at optimere lejeindtægterne har German Trust på vegne af selskabet forstærket indsatsen for at genudleje ledige forretningslejemål - typisk butiksarealer i stueetager og liberale erhverv. Indsatsen resulterede i, at tomgangen er reduceret fra 6,1% i april 2008 til 4,7% i august 2008, hvilket giver en øget årlig lejeindtægt på TEUR 130. Parallelt hermed er der iværksat en forstærket indsats for at reducere tomgangen blandt private lejemål, som ved regnskabsårets slutning med 8,7% lå på et utilfredsstillende højt niveau. Indsatsen drejer sig bl.a. om forbedret undervisning og tredobling af antallet af medarbejderne i det udlejningsteam, der servicerer selskabets ejendomsportefølje. Endelig støttes udlejningen af en væsentligt styrket markedsføringsindsats, hvor almindelig annoncering bl.a. er udvidet med en mere aggressiv internetstrategi på de websites, hvor berlinere og tilflyttere typisk leder efter ny bolig. Efter regnskabsårets afslutning blev der på baggrund af den forstærkede indsats i august 2008 indgået tre gange så mange nye lejekontrakter på private boliger som i perioden januar-maj 2008. En stor udskiftning af lejere er generelt ikke ønskelig, men giver på den anden side en mulighed for at hæve lejen. Udskiftningen af lejere lå ved udgangen af regnskabsåret på 1,2% per måned. Selskabet har etableret en aktiv strategi for at sikre, at de enkelte ejendommes administratorer gennemfører forskellige aktiviteter over for eksisterende lejere med henblik på at reducere udskiftningen. Det drejer sig om målrettede informationsaktiviteter, lejerarrangementer m.v. INVESTERINGSSTRATEGI Griffin III Berlin-porteføljen består af 83 ejendomme med i alt 3.105 boligenheder og 241 erhvervslejemål. I alt udgør udlejningsarealet 241.964 kvm. Ejendommene er beliggende i 11 af Berlins 12 centrale distrikter samt en mindre del i en forstad til Berlin. Selskabet fokuserer fortrinsvis på boligejendomme, fordi det vurderes, at lejepotentialet for dette segment er attraktivt i Berlin. Ejendomsporteføljen rummer en god blanding af velbeliggende ejendomme lige fra områder som Charlottenburg-Wilmersdorf, der er et af Berlins mest velhavende områder med bl.a. Kurfürstendamm, til områder som Friedrichshain-Kreuzberg i Berlins centrum, der engang var socialismens højborg, og i de senere år har udviklet sig til et af de mest hippe steder i Berlin med relativt billige boliger for studerende, kunstnere og familier med børn. Porteføljens blanding af attraktive beliggenheder og solide boligområder sikrer selskabet såvel en værdistigning som et fornuftigt cash flow fra lejeindtægterne. Årsrapport 2007/2008 Griffin III Berlin A/S 7
Den overordnede strategi med ejendomsporteføljen er at investere i og optimere ejendommene, som efter en kortere eller længere periode sælges, når der kan realiseres en tilfredsstillende værdistigning. Investeringsstrategien opererer med en horisont på 10 år, hvorefter selskabet forventes at afhænde ejendomsporteføljen. I lyset af de aktuelle forhold på ejendomsmarkedet er det imidlertid bestyrelsens indstilling, at Griffin III Berlins investeringsstrategi ændres til en mere aktiv porteføljepleje end hidtil. Det indebærer muligheden for at sælge ejendomme i porteføljen, som ikke lever op til forventningerne, ligesom selskabet skal kunne købe nye ejendomme, som bedre passer ind i selskabets strategi. Endelig bør selskabet også kunne indgå i fusioner og strategiske alliancer, hvis disse vurderes at kunne styrke driften af porteføljen eller værdien af selskabet. MARKEDSFORHOLD Efterspørgslen efter investeringsejendomme i Berlin var stigende frem til efteråret 2007, hvorefter der generelt skete en afdæmpning som følge af uro på de finansielle markeder. Afdæmpningen i efterspørgslen og et mindre optimistisk syn på den økonomiske udvikling i verdensøkonomien har i første halvår 2008 medført et mindre fald i markedspriserne på den kategori af boligudlejningsejendomme, som Griffin III Berlin har investeret i. Trods den nuværende markedssituation er det fortsat Griffins vurdering, at ejendomsporteføljen i Berlin rummer et potentiale som følge af de gunstige udviklingsperspektiver for byen samt et efterslæb i forhold til andre storbyer og den aktuelle markedsleje, der opnås ved nyudlejninger. Der vil dog med fordel kunne skiftes enkelte ejendomme ud i porteføljen for yderligere at styrke den samlede portefølje. Griffin forventer således, at både lejen og salgsprisen for ejendommene i porteføljen vil være stigende inden for investeringshorisonten, som er på 10 år. Forventningerne om stigende markedspriser er blandt andet begrundet i følgende forhold: Ejendomsmarkedet i Berlin er i øjeblikket det billigste i Europa. Det betyder, at ejendommene i porteføljen er erhvervet til et attraktivt afkast set i forhold til andre europæiske hovedstæder. Berlin byder på en af de højeste afkastprocenter på boligejendomme i Europa. Berlin er hovedstad i Europas stærkeste økonomi og centrum i det udvidede EU. Berlin er den største tyske by med 3,4 mio. indbyggere næsten det samme som Hamborg, Frankfurt og München tilsammen. Arealmæssigt er Berlin endvidere den næststørste hovedstad i Europa efter London. Berlin er regeringsby og hjemsted for en lang række organisationer samt uddannelses- og forskningsinstitutioner. De lave etableringsomkostninger i Berlin har tiltrukket mange nye virksomheder især inden for medie, hightech og biotech. Antallet af indbyggere i Berlin er stigende, og flere og flere lever alene, hvilket betyder større efterspørgsel efter lejligheder. Der har i de seneste ti år været en lav byggeaktivitet i boligsektoren samtidig med, at antallet af husstande stiger. Det betyder, at der i de kommende fem år forventes at blive mangel på boliger. Der er et meget solidt marked for lejeboliger 86% af alle berlinere bor til leje. FINANSIERING Ejendomsporteføljen er finansieret via egenkapital og fast forrentet 1. prioritetsfinansiering. Selskabet er således ikke umiddelbart påvirket af den aktuelle krise på de finansielle markeder og har ikke behov for at refinansiere disse ejendomme inden for en overskuelig fremtid. Provenuet fra aktieudstedelsen i 2006 på DKK 525 mio. blev i al væsentlighed anvendt til kapitalindskud i datterselskabet Griffin Flats III Berlin Hamburg GmbH til brug for dette selskabs finansiering af investeringen i datterselskaberne, som ejer de enkelte ejendomme. Der er i datterselskaberne optaget 1. prioritetsfinansiering på i alt ca. DKK 1.110 mio. som lån i tre forskellige tyske banker. Med den forstærkede indsats via German Trust forventer selskabet, at disse betingelser kan opfyldes i det kommende regnskabsår. Disse 1. prioritetslån har alle en fast rente på mellem 3,84% og 4,20%, ekskl. marginer til bankerne. Majoriteten af lånene udløber i henholdsvis 2011 og 2016. Årsrapport 2007/2008 Griffin III Berlin A/S 8
KONCERNSTRUKTUR PR. 30. JUNI 2008 Det grå felt i ovenstående figur angiver, hvilke selskaber der indgår i koncernregnskabet. Griffin III Berlin A/S (Danmark) 100% Griffin Flats III Berlin Hamburg GmbH (Tyskland) Griffin Flats III Verwaltungs gesellschaft 94% 94% 94% 94% 94% GRETA 3. Vermögensverwaltungs GmbH GRETA 14. Vermögensverwaltungs GmbH GRETA 24. Vermögensverwaltungs GmbH GRETA 35. Vermögensverwaltungs GmbH Griffin Flats Berlin GmbH & Co. KG 6% 3% SAVE GmbH Yvo Grundstücks 3% (Note 1) GmbH KPI Residential Property 14 S.á.r.l. Note 1: Der er knyttet begrænsede økonomiske og forvaltningsmæssige rettigheder til disse aktier og kommanditanparter, og Griffin Flats III Berlin Hamburg GmbH har en løbende, uigenkaldelig option på køb af aktierne og kommanditanparterne for DKK 44.745. (EUR 6.006). Ejerne af aktierne og kommanditanparterne har hver en begrænset ret pr. år på EUR 1.500 (DKK 11.175) til overskud eller tab. Efter erhvervelsen af ejendomsporteføljen i Berlin er koncernens hovedaktivitet fordelt således på koncernens virksomheder: Griffin III Berlin A/S Med henblik på at delfinansiere ovennævnte investering i boligejendomme har moderselskabet udstedt for DKK 525 mio. B-aktier (nom. DKK 262,5 mio.), som er noteret på OMX Den Nordiske Børs København. Griffin Flats III Berlin Hamburg GmbH Selskabet har til formål at være ejer af 94% af aktiekapitalen i Greta-selskaberne og i kapitalen i Griffin Flats Berlin GmbH & Co. KG, at eje udlejningsejendomme samt være moderselskab i den tyske sambeskatning. Greta 3, 14, 24, 35, Vermögensverwaltungs GmbH og Griffin Flats Berlin & Co. KG Disse selskaber har til formål at eje og udleje boligejendomme. Årsrapport 2007/2008 Griffin III Berlin A/S 9
SELSKABETS ØKONOMISKE UDVIKLING Selskabets resultat før finansielle poster i 2007/- 2008 blev DKK 73,2 mio. mod DKK 71,2 mio. året før. Stigningen skyldes primært, at opgraderinger og moderniseringer har givet mulighed for at hæve lejeindtægterne. Samlet blev lejeindtægterne i 2007/2008 DKK 106,6 mio. mod DKK 96,5 mio. året før. De 83 ejendomme er ultimo regnskabsåret 2007/2008 optaget til en markedsværdi på DKK 1.673,3 mio. mod DKK 1.679,7 mio. året før. Porteføljens værdi er dermed steget 6,1% siden anskaffelsen til DKK 1.577 mio. i 2006. Den anvendte markedsværdi er baseret på en vurdering foretaget i juni 2008 af den eksterne valuar DTZ Zadelhoff Tie Leung GmbH, som har været selskabets valuar siden købet af ejendommene. DTZ opgør værdien på baggrund af bl.a. sammensætningen af porteføljen, de enkelte ejendommes beliggenhed og opgørelser over lejen på samtlige lejemål. Den modernisering og udvikling af ejendommene, som selskabet har gennemført siden april 2008, og som endnu ikke ved regnskabsårets slutning har udmøntet sig i lejeforhøjelser, er således ikke reflekteret i DTZ's værdiansættelse. Ved indgangen til regnskabsåret 2007/2008 var der en positiv værdiregulering på DKK 102,8 mio., mens der ved udgangen af regnskabsåret var en positiv værdiregulering på DKK 60,1 mio. Den deraf følgende reduktion i værdireguleringen på DKK 42,7 mio. belaster således årets resultat. På grund af usikkerheden om den finansielle krises styrke og varighed ønsker selskabet at konsolidere sig yderligere for at sikre et fortsat fornuftigt kapitalberedskab. Bestyrelsen indstiller til generalforsamlingen, at der udloddes DKK 14,4 mio. i udbytte, svarende til DKK 0,05 per aktie. I forlængelse heraf vil bestyrelsen foreslå, at selskabets vedtægter ændres, så der fremover kan udbetales acontoudbytte. I forbindelse med halvårsrapporten vil bestyrelsen så vurdere, om de finansielle udsigter berettiger til at udbetale den resterende del af det udbytte, som selskabets udbyttepolitik foreskriver. BEGIVENHEDER EFTER ÅRETS AFSLUTNING Der er ikke efter balancedagen indtruffet begivenheder, som har væsentlig indflydelse på bedømmelsen af denne årsregnskabsmeddelelse. Adm. direktør i Griffin Ejendomme A/S, Jesper Zerlang, fratrådte i begyndelsen af september 2008. På den baggrund er Jesper Zerlang også fratrådt som direktør i Griffin Berlin III. Direktør Per Boll er udnævnt som direktør for GT German Trust GmbH. På den baggrund fratræder Per Boll som direktør i Griffin Berlin III. Bestyrelsen har som ny adm. direktør udnævnt Henrik Olsen, som er udviklingsdirektør i Griffin Ejendomme A/S. Henrik Olsen vil fremover varetage den daglige drift sammen med direktør Jan Martin Sørensen. Det ordinære resultat før værdiregulering og skat blev et overskud på DKK 11,7 mio. mod DKK 7,1 mio. året før. Det ordinære resultat før skat blev et underskud på DKK 31,0 mio., som altså var negativt påvirket af reduktionen i værdireguleringen på DKK 42,7 mio. Det kan sammenholdes med det ordinære resultat før skat i 2006/2007 på DKK 109,9 mio., som modsat var positivt påvirket af værdiregulering på DKK 102,8. Resultatet af driften af ejendomsporteføljen er således i overensstemmelse med forventningerne, mens værdireguleringen ultimo regnskabsåret 2007/2008 var lavere end forventet. De samlede aktiver udgjorde i alt DKK 1.775 mio., som pr. 30. juni 2008 hovedsageligt bestod af ejendomme samt indeståender på konti hos pengeinstitutter. Egenkapitalen udgjorde DKK 621,5 mio., svarende til en soliditetsgrad på 35%. Årsrapport 2007/2008 Griffin III Berlin A/S 10
FORVENTNINGER TIL 2008/2009 Selskabet forventer, at aftalen med German Trust fortsat i 2008/2009 vil medføre en nedbringelse af tomgangen og dermed forøge nettoindtjeningen. Ligeledes vil selskabet fortsætte moderniseringen og udviklingen af ejendommene, hvilket også forventes at påvirke indtjeningen positivt. Ledelsen forventer for det kommende år en lejeindtægt på omkring DKK 109 mio. og et resultat før værdiregulering og skat på DKK 10-15 mio. Fremadrettede udsagn Årsrapporten indeholder fremadrettede udsagn, som afspejler ledelsens nuværende opfattelse af fremtidige begivenheder og økonomiske resultater. Udsagnene om 2008/2009 og årene fremover er i sagens natur forbundet med usikkerhed, og selskabets faktiske resultater kan derfor afvige fra forventningerne. Forhold, som kan medføre, at de opnåede resultater afviger fra forventningerne, er bl.a., men ikke udelukkende, ændringer i de makroøkonomiske og politiske forudsætninger, ejendomsmarkedet, ændringer i forudsætninger om lejer og tomgang samt driftsomkostninger, volatilitet i ejendomspriser, lovmæssige ændringer inden for bl.a. skat, mulige forstyrrelser i driften som følge af udefra kommende begivenheder etc. Årsrapporten er ikke en opfordring til at handle aktier i selskabet. HOVEDAKTIVITET Årsrapport 2007/2008 Griffin III Berlin A/S 11
etc. Årsrapporten er ikke en opfordring til at handle aktier i selskabet. Information til aktionærerne AKTIEKAPITAL Selskabet har en aktiekapital på nominelt DKK 287,5 mio., der er fordelt på i alt 287,5 mio. aktier. Aktierne er opdelt i klasser med 25 mio. A-aktier a nominelt DKK 1 og 262,5 mio. B-aktier a nominelt DKK 1. Udover stemmeretsforskellen har A-aktionærerne i henhold til vedtægternes 4.6 fortegningsret, når der udstedes A-aktier i et indbyrdes forhold svarende til deres nominelle aktiebesiddelse. UDBYTTEPOLITIK NOTERING AF UDSTEDTE AKTIER Moderselskabet har udstedt B-aktier, der er noteret på OMX Den Nordiske Børs København: Griffin III Berlin B, fondskode DK0060052843. A-aktierne er ikke optaget til notering eller handel på en fondsbørs eller en autoriseret markedsplads eller et tilsvarende reguleret marked i et EU/EØSland. OPLYSNINGER OM AKTIERNES RETTIGHEDER OG FORPLIGTELSER A-aktierne har 10 stemmer hver, og B-aktierne har en stemme hver. A-aktierne har således tilknyttet i alt 250 mio. stemmer, mens B-aktierne har tilknyttet i alt 262,5 mio. stemmer. Griffin A/S ønsker at skabe et godt langsigtet afkast til sine aktionærer gennem udbytte, eventuelt lejlighedsvis aktietilbagekøb og kursstigninger. Ejendomsbranchen er cyklisk, og stigninger i ejendomsporteføljens værdi er som udgangspunkt ikke til rådighed som fri likviditet. Griffin har derfor fundet det uhensigtsmæssigt at definere en meget fast udbyttepolitik eller kapitalstruktur. Bestyrelsen vurderer imidlertid løbende, hvordan de pengestrømme og likvide midler selskabet skaber, bør fordeles mellem geninvestering i selskabet, konsolidering eller tilbagebetaling til aktionærerne i form af udbytte eller eventuelle aktie tilbagekøb (køb af egne aktier). I denne vurdering indgår størrelsen af årets resultat og investeringsmuligheder samt selskabets gældsforpligtelser, herunder refinansieringsmulighederne. Sigtet er at sikre selskabet et fornuftigt kapitalberedskab og dermed sikre selskabets handlefrihed. Som et led i selskabets optimering af fleksibiliteten forventes udbytte fremover dels at blive udbetalt i forbindelse med generalforsamlingen men af hensyn til ovennævnte tillige også a-conto i årets løb, således at det passer bedst ind i selskabets planer og likvide situation. EJERFORHOLD Følgende aktionærer har pr. 30. juni 2008 over for selskabet oplyst, at de ejer mindst 5% af moderselskabets aktiekapital eller besidder mindst 5% af aktiekapitalens stemmerettigheder: Aktier Ejerandel Stemme kr. % % Griffin Bonds A/S, Hovedvejen 2, 2600 Glostrup 13.250.000 4,61 25,85 Strandgaard Danmark A/S, Ny Østergade 7, 4 tv, 1101 Kbh. K 3.000.000 1,04 5,85 Alm. Brand Bank A/S, Midtermolen 7, 2100 København Ø 3.754.192 1,31 7,32 Frisch Ejendomme ApS, Hambros Allé 16, 2900 Hellerup 5.000.000 1,74 9,76 KURSUDVIKLING OG MARKEDSVÆRDI Kursen pr. 30. juni 2008 udgør DKK 2,02 pr. B-aktie a DKK 1. DELÅRSRAPPORTER Koncernen offentliggør halvårsrapport og periodemeddelelser for 1. og 3. kvartal. Årsrapport 2007/2008 Griffin III Berlin A/S 12
SELSKABSMEDDELELSER 2007/2008 2. august 2007 Finanskalender 28. september 2007 Ny direktør 28. september 2007 Årsrapport 2006/2007 12. oktober 2007 Indkaldelse til ordinær generalforsamling 31. oktober 2007 Referat af ordinær generalforsamling 15. november 2007 Periodemeddelelse for 1. kvartal 2007/2008 18. januar 2008 Insiderhandel 29. februar 2008 Halvårsrapport 2007/2008 15. maj 2008 Periodemeddelelse for 3. kvartal 2007/2008 20. maj 2008 Ny direktør 30. juni 2008 Finanskalender FINANSKALENDER 2008/2009 Ordinær generalforsamling 2008 29. oktober 2008 Udbetaling af udbytte 14. november 2008 Periodemeddelelse 1. kvartal 2008/2009 14. november 2008 Halvårsrapport 2008/2009 28. februar 2009 Periodemeddelelse 3. kvartal 2008/2009 15. maj 2009 Årsrapport 2007/2008 Griffin III Berlin A/S 13
UDSKIFTNING AF SELSKABETS BESTYRELSESMEDLEMMER Der er ikke optaget særlige bestemmelser om valg af bestyrelsesmedlemmer i selskabets vedtægter, og det er således aktieselskabslovens almindelige regler i 49 og 50, der finder anvendelse. ÆNDRING AF SELSKABETS VEDTÆGTER Vedtægterne indeholder ikke særlige bestemmelser om ændring af disse, og det er således aktieselskabslovens sædvanlige bestemmelser herom i 78 og 79, der er gældende. BESTYRELSENS BEFØJELSER På den ordinære generalforsamling 31. oktober 2007 blev det besluttet at bemyndige bestyrelsen til, i overensstemmelse med aktieselskabslovens 48, frem til 31. december 2008 at erhverve op til 10% af selskabets B-aktiekapital svarende til nominelt DKK 26,25 mio. som egne aktier til den på erhvervelsestidspunktet gældende børskurs med en afvigelse på indtil 10% i opad eller nedadgående retning. CORPORATE GOVERNANCE GOD VIRKSOM- HEDSLEDELSE Bestyrelse og direktion har til stadighed fokus på, at selskabet har tilstrækkelige politikker og procedurer til at sikre såvel en god virksomhedsledelse som en høj forretningsetik. Selskabets corporate governance er - med enkelte undtagelser - i overensstemmelse med anbefalingerne fra OMX Den Nordiske Børs København om god selskabsledelse. På selskabets hjemmeside, www.griffin.dk, er nærmere redegjort for anbefalingerne og selskabets overholdelse af anbefalingerne vedrørende corporate governance. Selskabet følger ikke alle anbefalingerne fra OMX Den Nordiske Børs København om god selskabsledelse, fordi bestyrelsen skønner, at disse forhold ikke har væsentlig indflydelse på ledelsen af selskabet. I oversigtsform har selskabet ikke fulgt følgende anbefalinger: Der offentliggøres ikke kvartalsrapporter. Der offentliggøres ikke en vederlagspolitik. Der offentliggøres ikke selskabsmeddelelser m.v. på engelsk. Årsrapport 2007/2008 Griffin III Berlin A/S 14
Årsrapport 2007/2008 Griffin III Berlin A/S 15
Selskabsoplysninger Griffin III Berlin A/S Hovedvejen 2 2600 Glostrup E-mail: hlo@griffin.dk Website: www.griffin.dk CVR-nr.: 29 14 98 60 Stiftet: 1. januar 2006 Hjemsted: Glostrup, Danmark Regnskabsår: 1. juli - 30. juni BESTYRELSE Henrik Frisch, bestyrelsesformand Kim Holten Carsten Pedersen Rise DIREKTION Henrik Lars Olsen Jan Martin Sørensen ADVOKAT Rønne & Lundgren Advokatfirma Tuborg Havnevej 18 2900 Hellerup REVISION PricewaterhouseCoopers Strandvejen 44 2900 Hellerup BANK Alm. Brand Bank A/S Midtermolen 7 2100 København Ø GENERALFORSAMLING Ordinær generalforsamling afholdes 29. oktober 2008. Årsrapport 2007/2008 Griffin III Berlin A/S 16
Regnskabsberetning RESULTATOPGØRELSE Koncernens lejeindtægter er i overensstemmelse med forventningerne. Udgifterne til reparation og vedligehold er højere end forventet med DKK 2 mio., idet hovedparten af disse omkostninger tidsmæssigt er blevet fremrykket for at forbedre mulighederne for genudlejning af lejlighederne. De øvrige driftsomkostninger er DKK 1,5 mio. højere end forventet, hvilket primært skyldes forventet tab på debitorer. Selskabets renteindtægter har været højere end forventet, og renteudgifterne har været lavere end forventet. Koncernens samlede bruttofortjeneste i 2007/2008 blev DKK 73,2 mio. mod DKK 71,2 mio. i 2006/07. Det ordinære resultat før skat blev et underskud på DKK 31 mio. mod et overskud på DKK 109,9 mio. i 2006/07. Værdien af selskabets ejendomme er faldet som følge af den vurdering, der er foretaget af selskabets ejendomme. Vurderingen er foretaget af en ekstern ejendomsvaluar i forbindelse med aflæggelse af årsrapporten. Udviklingen i lejetilgodehavende samt den optagne prioritetsgæld har været i overensstemmelse med det forventede. BALANCE De samlede aktiver andrager i alt DKK 1.775 mio., som pr. 30. juni 2008 hovedsageligt består af ejendomme samt indestående på konti hos pengeinstitutter. Egenkapitalen udgør DKK 621,5 mio. svarende til en egenkapitaldækning på 35%. PENGESTRØMME Koncernens pengestrøm fra driftsaktiviteten var DKK 22,1 mio. og fra investeringsaktiviteten DKK -32,7 mio. Finansieringsaktiviteten i regnskabsåret var DKK -3,1 mio. Koncernens likvider blev derfor formindsket med DKK 13,8 mio. til i alt DKK 43,0 mio. Den realiserede udvikling er i overensstemmelse med forventningerne. RESULTATOPGØRELSE DAGSVÆRDIEN. Årsrapport 2007/2008 Griffin III Berlin A/S 17
Ledelsespåtegning Bestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for 2007/08 for Griffin III Berlin A/S, omfattende ledelsesberetning, ledelsespåtegning, anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse og noter for såvel koncernen som for moderselskabet. Årsrapporten aflægges efter International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber. Det er vores opfattelse, at den valgte regnskabspraksis er hensigtsmæssig, at koncernens og moderselskabets interne kontroller, der er relevante for at udarbejde og aflægge en årsrapport, er tilstrækkelige, og at årsrapporten derfor giver et retvisende billede af koncernens aktiver, forpligtelser og finansielle stilling pr. 30. juni 2008 samt af resultatet af koncernens og moderselskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. juli 2007-30. juni 2008. Ledelsesberetningen giver endvidere et retvisende billede af udviklingen af koncernens og moderselskabets aktiviteter og økonomiske forhold, årets resultat og finansielle stilling som helhed samt en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som koncernen og moderselskabet står over for. København, den 30. september 2008 DIREKTION Henrik Lars Olsen Jan Martin Sørensen BESTYRELSE Henrik Frisch Kim Holten Carsten Pedersen Rise Bestyrelsesformand Årsrapport 2007/2008 Griffin IV Berlin A/S 18
Den uafhængige revisors påtegning Til aktionærerne i Griffin III Berlin A/S Vi har revideret årsrapporten for Griffin III Berlin A/S for regnskabsåret 1. juli 2007-30. juni 2008, omfattende ledelsesberetning, ledelsespåtegning, anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse og noter for såvel koncernen som for moderselskabet. Årsrapporten aflægges efter International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber. Ledelsens ansvar for årsrapporten Ledelsen har ansvaret for at udarbejde og aflægge en årsrapport, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber. Dette ansvar omfatter udformning, implementering og opretholdelse af interne kontroller, der er relevante for at udarbejde og aflægge en årsrapport, der giver et retvisende billede uden væsentlig fejlinformation, uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl, samt valg og anvendelse af en hensigtsmæssig regnskabspraksis og udøvelse af regnskabsmæssige skøn, som er rimelige efter omstændighederne. Revisors ansvar og den udførte revision Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsrapporten på grundlag af vores revision. Vi har udført vores revision i overensstemmelse med danske revisionsstandarder. Disse standarder kræver, at vi lever op til etiske krav samt planlægger og udfører revisionen med henblik på at opnå høj grad af sikkerhed for, at årsrapporten ikke indeholder væsentlig fejlinformation. En revision omfatter handlinger for at opnå revisionsbevis for de beløb og oplysninger, der er anført i årsrapporten. De valgte handlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurderingen af risikoen for væsentlig fejlinformation i årsrapporten, uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl. Ved denne risikovurdering overvejer revisor interne kontroller, der er relevante for virksomhedens udarbejdelse og aflæggelse af en årsrapport, der giver et retvisende billede, med henblik på at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke med det formål at udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere stillingtagen til, om den af ledelsen anvendte regnskabspraksis er passende, og de af ledelsen udøvede regnskabsmæssige skøn er rimelige, samt en vurdering af den samlede præsentation af årsrapporten. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Konklusion Det er vores opfattelse, at årsrapporten giver et retvisende billede af koncernens og moderselskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 30. juni 2008 samt af resultatet af koncernens og moderselskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. juli 2007-30. juni 2008 i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber. København, den 30. september 2008 PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionsaktieselskab Jesper Wiinholt statsautoriseret revisor Jens Otto Damgaard statsautoriseret revisor Årsrapport 2007/2008 Griffin III Berlin A/S 19
Resultatopgørelse 1. juli 2007-30. juni 2008 Moderselskabet Koncernen 2007/2008 2006/2007 Note 2007/2008 2006/2007 tkr. tkr. tkr. tkr. 0 0 4 Omsætning 106.638 96.469 151 536 Driftsomkostninger 26.232 20.715 129 301 Salgs- og marketingomkostninger 1.860 514 429 916 5-6 Administrationsomkostninger 5.300 4.018 Resultat før finansielle poster -709-1.753 og dagsværdiregulering 73.245 71.222 1.673 2.884 7 Finansielle indtægter 1.763 2.366 2.549 3.086 8 Finansielle omkostninger 63.329 66.496-1.585-1.955 Resultat før dagsværdiregulering og skat 11.679 7.092 0 0 12 Dagsværdiændring på ejendomme -42.717 102.799-1.585-1.955 Resultat før skat -31.038 109.891 0 0 9 Skat af årets resultat 744-16.441-1.585-1.955 10 Årets resultat -30.294 93.450 11 Indtjening pr. aktie (EPS) (svarer til udvandet indtjening pr. aktie) -0,11 0,33 Årets resultat tilfalder fuldt ud aktionærer i moderselskabet. Årsrapport 2007/2008 Griffin IV Berlin A/S 20