SBi-anvisning 225 Etablering af tagboliger 1. udgave, 2009
Etablering af tagboliger Ernst Jan de Place Hansen (red.) Lis Strunge Andersen (red.) SBi-anvisning 225 Statens Byggeforskningsinstitut, Aalborg Universitet 2009
Titel Etablering af tagboliger Serietitel SBi-anvisning 225 Udgave 1. udgave Udgivelsesår 2009 Redaktør Ernst Jan de Place Hansen og Lis Strunge Andersen Sprog Dansk Sidetal 95 Litteraturhenvisninger Side 88 Emneord Tagboliger, etablering, arkitektur, tagformer, faldgruber, ejerform, beslutningsgrundlag, projektering, byggeproces, drift og brug ISBN 978-87-563-1379-7 Tegninger Omslagsillustration Tryk Udgiver sbs, hvor intet andet er anført Mai-Britt Amsler Oberthur Statens Byggeforskningsinstitut, Aalborg Universitet Dr. Neergaards Vej 15, 2970 Hørsholm E-post sbi@sbi.dk www.sbi.dk Eftertryk i uddrag tilladt, men kun med kildeangivelsen: SBi-anvisning 225. Etablering af tagboliger. (2009) E-bog ISBN 978-87-563-1392-6
Indhold Forord...7 Indledning...9 INSPIRATION...11 1 Årsager til etablering af tagboliger...13 2 Anvendelse af tagrum...15 3 Arkitektur...17 4 Tagformer...20 4.1 Typologi...23 4.2 Nye tagformer og myndighedsgodkendelse...24 BESLUTNING...25 5 Vejen til et succesfuldt projekt...27 5.1 Faldgruber og udfordringer...28 5.2 Byggeprogram...29 6 Ejerform... 36 6.1 Bygherrerollen...37 6.2 Privat udlejning...39 6.3 Ejerforening...41 6.4 Andelsboligforening...42 6.5 Almen boligorganisation... 44 7 Beslutningsgrundlag...45 7.1 Juridiske forhold...45 7.2 Økonomiske forhold...47 7.3 Tekniske forundersøgelser...51 7.4 Idéskitser...62 Realisering...63 8 Projektering og udbud...65 8.1 Dispositionsforslag...65 8.2 Projektforslag... 66 8.3 Myndighedsprojekt... 66 8.4 Hovedprojekt...67 8.5 Udbud og licitation... 68 9 Byggeproces...70 9.1 Opstart...70 9.2 Byggepladsetablering...71 9.3 Udførelse...73 9.4 Byggestyring...75 9.5 Tilsyn...77 9.6 Aflevering...78 5
6 10 Drift og brug... 80 10.1 Offentlig byggeskadeforsikring... 80 10.2 Kundetilfredshed og klager...81 10.3 Ejendommens drift og vedligehold...82 Appendiks A. Aktører og dialog... 84 Appendiks B. Eksempel på tagboligprojekt...85 Litteratur... 88
Forord I eksisterende ejendomme kan det være aktuelt at udnytte ubeboede loftrum eller tilføje en ekstra etage med henblik på at etablere tagboliger. Etableringen af sådanne tagboliger rummer en række udfordringer; fx vedrørende arkitektur, beslutning og tilrettelægning samt byggetekniske forhold. Med denne anvisning ønsker SBi at bidrage til en kvalitetsbaseret etablering af tagboliger med udgangspunkt i den viden og erfaring, der er opbygget gennem de senere års indsats for øget anvendelse af tagetagen i etageboliger eller ved tilføjelse af en ny etage. Hvor hovedparten af SBi's anvisninger primært retter sig mod professionelle brugere, fx rådgivere og arkitekter, henvender denne anvisning sig til alle med interesse for emnet tagboliger. Anvisningen omhandler de overordnede forhold ved etablering af tagboliger. De mange rent byggetekniske udfordringer, som er forbundet med opførelse af tagboliger, behandles i SBi-anvisning 226, Tagboliger byggeteknik (Hansen, 2009), som kan tilgås på www.anvisninger.dk. Anvisningen er udarbejdet i et samarbejde mellem SBi og sbs byfornyelse med seniorforsker, civilingeniør, ph.d. Ernst Jan de Place Hansen som projektleder. I den indledende fase var seniorforsker, civilingeniør, ph.d. Birgitte Dela Stang projektleder. Arkitekt Lis Strunge Andersen har koordineret arbejdet hos sbs, som har leveret store dele af anvisningsteksten. Der skal lyde en stor tak til Boligfonden Kuben, Danfoss A/S, Grundejernes Investeringsfond, Gyproc A/S, Indenrigs- og Socialministeriet, Knauf Danogips A/S, Lafarge Roofing A/S, Mineraluldsindustriens Brancheråd og VELUX A/S der alle har ydet økonomisk støtte til anvisningens udarbejdelse. Til projektet har været knyttet en styregruppe med repræsentanter for de nævnte støttekilder. Styregruppens medlemmer takkes for at have deltaget aktivt i de overordnede drøftelser af anvisningens udformning. I en følgegruppe har siddet repræsentanter for virksomheder, boligforeninger og andre med erfaring fra eller interesse for etablering af tagboliger. Følgegruppens medlemmer takkes ligeledes for deres input og aktive medvirken. 7
Endelig har anvisningen været til høring i efteråret 2008, og mange virksomheder og organisationer har bidraget ved den lejlighed. SBi takker bidragyderne for det store arbejde med at kommentere og konsolidere manuskriptet. Statens Byggeforskningsinstitut, Aalborg Universitet Afdelingen for Byggeri og Sundhed September 2009 Niels-Jørgen Aagaard Forskningschef 8
Indledning Der er mange gode grunde til at overveje indretning af en tagbolig måske drømmer man om en stor tagterrasse, flere værelser eller en større stue? Men det kræver byggeteknisk og arkitektonisk omtanke at tilføre ejendommen en ny funktion. Hvordan påvirker den nye tagbolig ejendommens arkitektur? Ændringer i facaden kan være med til at understøtte eksisterende forhold eller i bedste fald tilføre ejendommen nye arkitektoniske kvaliteter. Men pas på, at det modsatte ikke bliver tilfældet. I denne anvisning kan du læse om arkitektoniske muligheder, økonomi og projektledelse ved etablering af tagboliger. Anvisningen retter sig primært mod privat udlejning, andels- og ejerforeninger, men også almene boligforeningers muligheder bliver beskrevet. Anvisningen består af tre dele: Inspiration. Om tagboligers muligheder og kvaliteter. Beslutning. Om økonomisk, juridisk og teknisk rådgivning. Realisering. Om projektering, byggeproces, ibrugtagning og drift. Der findes i forvejen viden og information om etablering af tagboliger i en række forskellige publikationer og på hjemmesider, jf. litteraturlisten. Det er derfor ønsket med denne anvisning at give et overblik over den foreliggende viden, snarere end at gå ned i detaljer inden for de enkelte områder. I Appendiks A, Aktører og dialog, gives en oversigt over de forskellige parter eller aktører i et tagboligprojekt, og hvilke roller/opgaver de typisk har. Et eksempel på et gennemført tagboligprojekt findes i Appendiks B, Eksempel på tagboligprojekt. Yderligere eksempler findes på www.sbi.dk/ tagboliger. Etablering af tagboliger er en stor beslutning, uanset om man er en lille eller en stor bygherre, og uanset hvilken ejerform ejendommen har. Det kan betale sig at bruge den nødvendige tid på at skaffe det bedst mulige juridiske, økonomiske og tekniske beslutningsgrundlag. Når beslutningen om at bygge tagboliger er taget, kommer realiseringsfasen, hvor drømmene bliver til virkelighed. Her er det også vigtigt at have gode rådgivere tilknyttet, som kan lede bygherren gennem alle faser fra projektering via myndighedsbehandling, udførelse og aflevering til ibrugtagning. Anvisningen skal først og fremmest sikre, at bygherren opnår det nødvendige grundlag for at kunne tage beslutning om at etablere tagboliger, 9
10 samt at han bliver klar over, hvad selve processen frem mod ibrugtagning indebærer. Desuden er det centralt, at man sikrer sig, at beboerne i de eksisterende boliger holdes løbende informeret om byggesagens fremdrift og dens indvirkning på deres dagligdag. Det er ligeledes vigtigt, at drift og brug bliver tænkt ind fra starten af projektet, så man ikke ender i en situation, hvor man fx har valgt en løsning, som er billig at udføre, men som er dyr i det lange løb. Anvisningen udgives også på www.sbi.dk/tagboliger, sammen med en eksempelsamling. Parallelt med dette udgives SBi-anvisning 226, Tagboliger byggeteknik (Hansen, 2009), hvor man finder viden om, hvor de primære udfordringer ligger rent teknisk, når man skal etablere tagboliger.