5-års eftersyn efter AB 92 Senest ajourført den 20. september 2017
Indhold Indledning... 3 Indkaldelse til eftersynet og frister... 3 Regler for 5-års eftersyn... 4 Mangler... 5 Generelt om 5-års eftersyn... 8 Procedure for 5-års eftersyn... 9 Bilag 1. Checkskema 2. Tidsmæssig oversigt over den 5-årige ansvarsperiode 3. Eksempel på tidsmæssig planlægning af eftersynet 4. Eftersynsprotokol for 5-års eftersyn 2
Indledning I entreprisekontrakter, hvor det er aftalt at AB 92 er gældende, udløber entreprenørens ansvarsperiode på følgende tidspunkter: 1. Anlægsarbejder: Efter 10 år regnet efter dansk rets almindelige regler herunder særligt forældelsesloven. 2. Byggearbejder: Efter 5 år fra datoen for afleveringen af entreprisearbejdet. Ved byggearbejder er 5-års eftersynet derfor (som udgangspunkt) bygherrens sidste mulighed for at gøre et ansvar gældende over for entreprenøren. Det er derfor vigtigt, at bygherren indkalder entreprenøren rettidigt til deltagelse i 5-års eftersynet. Indkaldelse til eftersynet og frister 38. Bygherren indkalder entreprenøren til en afsluttende gennemgang af arbejdet, som skal finde sted senest 30 arbejdsdage før udløbet af en periode på 5 år efter afleveringen, jf. dog 36, stk. 3, nr. 4. Stk. 2. Har bygherren ikke indkaldt som nævnt i stk. 1, kan entreprenøren indkalde bygherren til eftersynet. Indkaldelsen skal være skriftlig og ske med mindst 10 arbejdsdages varsel. Kommentarer: Der skal sondres mellem hvorvidt entreprisen vedrører: 1. Anlægsarbejder (primært) (dvs. anlægsarbejder tegner sig for det meste af entreprisen). 2. Byggearbejder (primært) (dvs. byggearbejder tegner sig for det meste af entreprisen). Ad 1 Anlægsarbejder (primært) (dvs. anlægsarbejder tegner sig for det meste af entreprisen). Der afholdes ikke 5-års eftersyn for anlægsarbejder jf. 38, stk. 1 jf. 36, stk. 3 nr. 4. Dog skal der afholdes 5-års eftersyn for anlægsarbejder, hvis det er aftalt mellem bygherren og entreprenøren, at reglerne om byggearbejder skal anvendes på entreprisen. Ad 2 Byggearbejder (primært) (dvs. byggearbejder tegner sig for det meste af entreprisen). 38, stk. 1. Der skal foretages 5-års eftersyn i de tilfælde, hvor der gælder et 5-års entreprenøransvar, hvilket der (næsten) altid gør, hvis AB 92 er en del af kontraktgrundlaget. I praksis skal der således altid indkaldes til 5-års eftersyn, hvis der er aftalt AB 92. 5-års eftersynet skal finde sted senest 30 arbejdsdage før udløbet af 5-års ansvarsperioden af hensyn til entreprenørens mulighed for at gøre eventuelle regreskrav gældende over for 3
entreprenørens underentreprenører og leverandører, inden udløbet af 5-års perioden. I praksis bør bygherren således indkaldes til 5-års eftersyn ca. 2½ måneder før udløbet af 5-års perioden. Bygherren er ikke afskåret fra at påberåbe sig mangler der viser sig efter 5-års eftersynet og frem til udløbet af 5-års perioden (dvs. i tiden fra 5-års eftersynet og indtil der er forløbet 5 år fra afleveringen af entreprisen). Det forhold, at manglerne f.eks. var skjulte ved 5-års eftersynet, men er blevet synlige efterfølgende medfører således, at manglerne fortsat kan påberåbes, hvis der reklameres over manglerne inden udløbet af entreprenørens 5-års ansvarsperiode. Stk. 2. Bestemmelsen har til formål at sikre, at entreprenøren ikke bliver mødt med et mangelskrav fra bygherren lige inden 5-års ansvarsperiodens udløb, uden at entreprenøren har tidsmæssig mulighed for at videreføre kravene overfor de ansvarlige underentreprenører og leverandører. Entreprenøren kan således undgå at fortabe sit krav overfor de ansvarlige underentreprenører og leverandører ved selv at indkalde til 5-års eftersyn i overensstemmelse til stk. 2. Selvom entreprenøren undlader at indkalde til eftersynet, udelukker dette ikke, at bygherren kan fortabe sin ret til at gøre mangler gældende overfor entreprenøren på grund af for sen reklamation, jf. 32, stk. 2. Eksempelvis vil dette kunne tænkes, hvis bygherren på tidspunktet for rettidig afholdelse af 5-års eftersynet (jf. stk. 1) var eller blev bekendt med en mangel, men først reklamerer herover så sent, at entreprenøren ikke har kunnet udnytte sin regresmulighed. Regler for 5-års eftersyn 39. Indkaldelse til eftersyn ifølge 37 og 38, stk.1, skal være skriftlig og ske med højst 60 og mindst 15 - ved hovedentreprise dog mindst 20 arbejdsdages varsel. Stk. 2. I forbindelse med eftersyn udfærdiges et dokument (eftersynsprotokol), hvori anføres påberåbte mangler ved arbejdet og eventuelle andre forhold, påpeget af bygherren. I tilknytning hertil anføres entreprenørens mulige bemærkninger. Stk. 3. Dokumentet underskrives af bygherren og entreprenøren. Stk. 4. Hvis en part ikke er repræsenteret ved eftersynet, kan dette gennemføres uden den pågældende parts medvirken. Den mødte part skal snarest muligt give den anden part skriftlig underretning om eftersynets gennemførelse og om indholdet af eftersynsprotokollen. Kommentarer: Stk. 1. Skriftlighedskravet er alene en ordensforskrift af bevismæssig betydning. Mindstevarslet på 15 arbejdsdage er ved hovedentreprise forlænget til 20 arbejdsdage for at give hovedentreprenøren mulighed for efter selv at være blevet indvarslet med minimumsvarsel at kunne indvarsle sine underentreprenører rettidigt. Som dokumentation for det på eftersynet passerede, udfærdiger bygherren eller dennes repræsentant en eftersynsprotokol. I eftersynsprotokollen refereres som minimum: 1. Navne og tilhørsforhold på deltagere i eftersynet. 4
2. Mangler som bygherren har påpeget ved eftersynet, samt bygherrens frister for hvornår entreprenøren skal have foretaget afhjælpning. 3. Hvilke af de af bygherren påpegede mangler, entreprenøren er enig i, henholdsvis bestrider. Stk. 2. Bestemmelsen svarer til 29, stk. 1. (om afleveringsprotokollens indhold). I eftersynsprotokollen skal angives eventuelle mangler konstateret ved eftersynet. Bygherre er ikke forpligtet til at nedskrive/frigive den af entreprenøren stillede arbejdsgaranti førend alle mangler som bygherren berettiget har reklameret over er udbedret. Regionens Byggesagsbeskrivelse (BSB) forlanger tillige, at alle mangler skal være afhjulpet af entreprenøren før garantien kan nedskrives/frigives. Stk.3. Bestemmelsen svarer til 29, stk. 2 (afleveringsprotokollens underskrift). Inden parterne skilles, underskrives eftersynsprotokollen af både bygherren og entreprenøren. Deltager tillige rådgiver, skriver denne også under. Hver part bør modtage et underskrevet eksemplar af afleveringsprotokollen. Entreprenøren kan ikke nægte at underskrive eftersynsprotokollen, fordi han er uenig i, at de af bygherren påpegede forhold er mangler. Entreprenøren kan alene kræve, at hans bemærkninger protokolleres korrekt. Hvis entreprenørens indsigelser ikke gengives loyalt, må han underskrive med en bemærkning, der indeholder hans synspunkter. Stk. 4. Bestemmelsen svarer til 29, stk. 3 (manglende repræsentation i forbindelse med aflevering). Eftersynet kan gennemføres af bygherren alene, såfremt entreprenøren ikke giver møde, og under forudsætning af, at entreprenøren har modtaget bygherrens indkaldelse til eftersynet rettidigt. Eftersynsprotokollen underskrives da alene af bygherren og fremsendes derefter til entreprenøren. Entreprenørens underskrift i henhold til stk. 2 er i så fald ikke fornøden. Parternes almindelige samarbejdspligt indebærer, at bygherren må tage loyalt hensyn til entreprenørens interesser ved berammelse af tidspunktet for eftersynet. Ovennævnte gælder tilsvarende, når det er bygherren, der udebliver fra det berammede eftersyn, såfremt entreprenøren vælger at gennemføre dette. Bestemmelsen medfører, at den fraværende parts retsstilling svækkes bevismæssigt. Hvad der er anført i eftersynsprotokollen vil blive lagt til grund, medmindre den udeblevne kan bevise, at dette er ukorrekt eller ufyldestgørende. Noget sådant vil typisk være umuligt for en udebleven entreprenør, hvis han oversidder de af bygherren meddelte frister for afhjælpning, og manglerne herefter udbedres af en anden entreprenør. Det må endvidere antages, at hvis en udebleven part efter at have modtaget eftersynsprotokollen eller skriftlige oplysninger om indholdet af denne ikke meget hurtigt meddeler sine eventuelle indsigelser, fortaber han retten til senere at gøre dem gældende. Mangler AB 92 behandler Mangler ved arbejdet i 30-36: 30 Mangelsbegrebet 31 Mangler påvist ved afleveringen 32 Mangler påvist efter afleveringen 5
33 Bortfald af entreprenørens afhjælpningspligt m.v. 34 Bygherrens ret til afslag i entreprisesummen 35 Entreprenørens ansvar for følgeskader 36 Mangelsansvarets ophør I det følgende behandles udelukkende bestemmelserne i 30 og 32: Mangelsbegrebet 30. Er arbejdet ikke udført i overensstemmelse med aftalen, fagmæssigt korrekt eller i overensstemmelse med bygherrens eventuelle anvisninger efter 15, foreligger der en mangel. Det samme gælder, hvis entreprenøren ikke har leveret anden aftalt ydelse i forbindelse med arbejdet. Stk. 2. Hvis materialer ikke er som aftalt eller af sædvanlig god kvalitet, jf. 10, stk. 1, foreligger der mangler. Dette gælder dog ikke 1) når entreprenøren i tilfælde af frit materialevalg godtgør, at kontraktmæssige materialer ikke findes eller ikke kan skaffes på grund af krig, indførselsforbud eller lignende, eller 2) når bygherren har krævet anvendelse af bestemte materialer, og entreprenøren godtgør, at muligheden for at fremskaffe disse i kontraktmæssig stand må anses for udelukket ved forhold, som entreprenøren ved aftalens indgåelse ikke burde have taget i betragtning. I tilfældene 1) og 2) skal entreprenøren snarest muligt underrette bygherren om opståede eller mulige hindringer, jf. 15. Kommentarer: Der skal sondres mellem hvorvidt manglen vedrører: 1. Mangler ved arbejdet jf. 30, stk. 1 2. Mangler ved materialer jf. 30, stk. 2 Ad 1 Mangler ved arbejdet jf. 30, stk. 1 Stk. 1. Det er vanskeligt entydigt at beskrive, hvornår der foreligger en mangel ved arbejdet. Som tommelfingerregel kan man beskrive det således, at arbejdet er mangelfuldt, hvis det ikke svarer til det aftalte. Det aftalte er i denne henseende ikke udelukkende selve aftalen, men også hvad der følger af aftalens fortolkning, sædvaner osv. Hvis der ikke er aftalt noget specifikt om hvordan det konkrete arbejde skal udføres bliver det afgørende, for om der foreligger en mangel, hvorvidt arbejdet er udført fagmæssigt/håndværksmæssigt korrekt. Ifølge AB 92 foreligger der således en mangel, hvis arbejdet ikke udført i overensstemmelse med aftalen, fagmæssigt korrekt eller i overensstemmelse med bygherrens eventuelle anvisninger. 6
Ad 2 Mangler ved materialer jf. 30, stk. 2 Stk. 2. Hvis materialer ikke er som aftalt eller af sædvanlig god kvalitet, foreligger der som udgangspunkt en mangel. Som altovervejende hovedregel bærer en entreprenør et tungt ansvar for anvendte materialer. Om ydelsen er mangelsbehæftet, afgøres efter forholdene på det tidspunkt, hvor risikoen gik over på bygherren, hvilket oftest er ved afleveringen af byggeriet. For så vidt angår reklamationer er det vigtigt som bygherre at være opmærksom på, at der skal gives skriftlig meddelelse om manglerne til entreprenøren inden rimelig tid efter, at manglerne er eller burde have været opdaget. En bygherre skal således ikke samle flere mangler sammen førend der reklameres overfor entreprenøren, idet der bør reklameres skriftligt over de enkelte mangler, så snart de enkelte mangler konstateres. Mangler påvist efter afleveringen 32. Entreprenøren har i 5 år efter afleveringen pligt og ret til at afhjælpe mangler, der påvises efter afleveringen, jf. dog 36, stk. 3, nr. 3. Stk. 2. Bygherren kan kun påberåbe sig sådanne mangler, hvis entreprenøren har fået skriftlig meddelelse herom inden rimelig tid efter, at manglerne er eller burde være opdaget. Dette gælder dog ikke, hvis entreprenøren har gjort sig skyldig i groft uforsvarligt forhold. Stk. 3. Bygherren skal skriftligt fastsætte en frist til afhjælpning af påviste mangler. Fristens længde fastsættes under hensyntagen til manglernes art og omfang samt forholdene i øvrigt. Entreprenøren skal give bygherren skriftlig meddelelse, når manglerne er afhjulpet. Afhjælpning af en mangel kan udskydes til foretagelse sammen med afhjælpning af eventuelle mangler, konstateret ved 1-års eftersynet, forudsat at manglen ikke forværres derved, og at udskydelsen ikke medfører ulempe for bygherren. Stk. 4. Foretager entreprenøren ikke inden udløbet af fristen nævnt i stk. 3 afhjælpning af de påberåbte mangler, har bygherren ret til at lade dem udbedre for entreprenørens regning eller kræve afslag i entreprisesummen, jf. 34. Kommentarer: Stk. 2. Bygherren kan kun påberåbe sig mangler, hvis entreprenøren har fået skriftlig meddelelse om manglerne inden rimelig tid efter, at manglerne er eller burde være opdaget. Dette gælder dog ikke, hvis entreprenøren har gjort sig skyldig i groft uforsvarligt forhold. De mangler, der opdages ved eftersynet, skal bygherren reklamere skriftligt over i medfør af 32, stk. 2. Foretages der ikke reklamation, eller overses mangler, der burde være opdaget ved eftersynet, har bygherren tabt sin ret til at påberåbe sig de pågældende mangler. Mangler som er skjulte kan bygherren påberåbe sig indtil udløbet af den 5-årige ansvarsperiode. Det vil i praksis være ret sjældent, at mangler opdages i tidsrummet mellem 5-års eftersynet og 5- års fristens udløb. Er mangelsansvaret gjort gældende inden 5-års fristens udløb, beholder bygherren sine misligholdelsesbeføjelser, selvom kravets nøjagtige størrelse først opgøres senere, og selvom afhjælpning først påbegyndes senere. 7
Stk. 3. Bygherren skal skriftligt fastsætte en frist til afhjælpning af påviste mangler. Fristens længde fastsættes under hensyntagen til manglernes art og omfang samt forholdene i øvrigt. Sædvanligvis er det bedre at give en frist til afhjælpning der er lidt for lang end lidt for kort. Entreprenøren skal give bygherren skriftlig meddelelse, når manglerne er afhjulpet. I praksis er det imidlertid sjældent, at entreprenøren giver en sådan meddelelse, hvorfor bygherre selv bør være opmærksom på og sørge for at følge op på om der foretages udbedring. Stk. 4. Foretager entreprenøren ikke inden udløbet af fristen nævnt i stk. 3 afhjælpning af de påberåbte mangler, har bygherren ret til at lade dem udbedre for entreprenørens regning eller kræve afslag i entreprisesummen, jf. 34. stk. 4. Bygherren kan lade mangler udbedre for entreprenørens regning, når afhjælpning er uopsættelig, og entreprenøren ikke er i stand til umiddelbart at foretage afhjælpning. Det samme gælder, når bygherren har grund til at antage, at entreprenøren ikke foretager afhjælpning på rette måde eller uden ufornødent ophold. Bemærk venligst, at der aldrig bør iværksættes afhjælpning af mangler for entreprenørens regning, før der er optaget bevis for manglens tilstedeværelse. Dette kan gøres med et dateret foto, men den sikreste måde er en syn- og skønsforretning, eller en sagkyndig udtalelse via Voldgiftsnævnet. Generelt om 5-års eftersyn 1. Det er bygherrens ansvar, at der indkaldes rettidigt til 5-års eftersyn. 2. 5-års eftersynet afholdes for at afdække eventuelle mangler i entreprenørernes og rådgivers arbejde og i vedligeholdelsen af byggeriet. 3. Bygherren skal beslutte om han selv forestår eftersynet, eller tilkøber rådgiverbistand til at planlægge og forestå eftersynet. Regionens Bygningsafdeling (BYG) vurderer i samråd med institutionen (eksempelvis sygehusenheden) nødvendigheden af ekstern rådgiverbistand. 4. 5-års eftersynet gennemføres primært i bygherrens interesse, idet eftersynet giver større mulighed for, at hidtil skjulte mangler opdages inden udløbet af entreprenørers og rådgiveres 5-årige ansvarsperiode. 5. Inden 5-års eftersynet foretager bygherren eller dennes repræsentant en systematisk, byggeteknisk gennemgang af byggeriet med det formål at beskrive og vurdere byggeriets tilstand, herunder vedligeholdelsestilstanden. Skader og tegn på skader registreres i en mangelliste, og om muligt belyses skadernes årsager. 6. I forbindelse med 1-års eftersynet blev sikkerhedsstillelsen (arbejdsgarantien) nedskrevet fra 10 % til 2 % af entreprisesummen. Disse 2 % henstår indtil alle mangler registreret i forbindelse med 5-års eftersynet er godkendt af bygherren som tilfredsstillende afhjulpet. Først da frigives arbejdsgarantien og tilbagesendes til garantistiller. 7. Alle påberåbte mangler i forbindelse med eftersynet bør dokumenteres i en eftersynsrapport med fotos i tilknytning til en beskrivende tekst, der visualiserer og entydigt stedfæster manglerne. Der kan eventuelt suppleres med plantegninger hvorpå manglerne kan angives. 8. Bygherren bestemmer alene, hvor grundigt eftersynet skal være og afholder alene udgiften hertil. Entreprenøren må afholde egne udgifter ved at deltagelse i eftersynet. 8
9. Eventuelle underentreprenører har ikke pligt til at deltage i eftersynet - heller ikke i tilfælde af en (hoved-)entreprenørs konkurs. Men det kan mellem hovedentreprenøren og underentreprenøren aftales, at underentreprenøren deltager. 10. Ved brug af ekstern rådgiverbistand bør eftersynet tidligst påbegyndes 52 måneder efter afleveringen og være afsluttet senest 56 måneder efter afleveringen med en eftersynsrapport til bygherren. Der er således en periode på mindst 3 måneder til bygherrens vurdering af rapporten, og til at gøre eventuelt ansvar gældende over for entreprenørerne og rådgiverne. 11. Det er vigtigt at bemærke, at en betingelse for at kunne gøre ansvar gældende over for entreprenøren i forbindelse med eftersynet, er at byggeriet er blevet forskriftsmæssigt vedligeholdt i henhold til den af entreprenøren udarbejdede, og ved afleveringsforretningen udleverede drift- og vedligeholdelsesvejledning. 12. Ved større mangelsager bør det overvejes at sende en kopi af eftersynsprotokollen til garatistiller. Procedure for 5-års eftersyn Følgende procedure bør anvendes i forbindelse med planlægning og udførelse af eftersynet sammen med vedlagte checkskema. 1. Planlægning af eftersynet påbegyndes 52 måneder efter afleveringen af byggeriet. 2. Beslutning om bistand fra ekstern rådgiver tages i samarbejde med BYG 52 måneder efter afleveringen. 3. Afholdelse af indledende møde med rådgiver 52 måneder efter afleveringen, såfremt det er besluttet at få bistand fra ekstern rådgiver. 4. Skriftlig henvendelse til brugerne 53-54 måneder efter afleveringen om det nært forestående eftersyn, og med anmodning om og frist for fremsendelse af brugermangelliste. 5. Skriftlig indkaldelse af entreprenørerne skal ske tidligst 54½ og senest 57½ måned efter afleveringen. 6. Byggeteknisk gennemgang og mangelregistrering foretages 55 måneder efter afleveringen. 7. Såfremt bistand fra ekstern rådgiver anvendes bør færdigt udkast til eftersynsrapport. inklusiv brugermangler foreligge 56 måneder efter afleveringen. 8. 5-års eftersyn afholdes senest 58½ måned efter afleveringen. 9. Underskrevne eftersynsdokumenter kopieres og fordeles til entreprenører, brugere og BYG (Maria Hjortsø Ottesen), samt i større mangelsager eventuelt til garantistiller. 10. Opfølgning på mangelafhjælpning i perioden fra eftersynet til alle mangler er tilfredsstillende afhjulpet. 11. Når manglerne alle er tilfredsstillende afhjulpet, frigives arbejdsgarantien og tilbagesendes til garantistiller af BYG. 12. Byggesagen arkiveres. 9
Checkskema: 1. Planlægning af eftersynet påbegyndes 52 måneder efter afleveringen af byggeriet. 2. Beslutning om bistand fra ekstern rådgiver tages i samarbejde med BYG 52 måneder efter afleveringen. 3. Afholdelse af indledende møde med rådgiver 52 måneder efter afleveringen, såfremt det er besluttet at få bistand fra ekstern rådgiver. 4. Skriftlig henvendelse til brugerne 53-54 måneder efter afleveringen om det nært forestående eftersyn, og med anmodning om og frist for fremsendelse af brugermangelliste. 5. Skriftlig indkaldelse af entreprenørerne skal ske tidligst 54½ og senest 57½ måned efter afleveringen. 6. Byggeteknisk gennemgang og mangelregistrering foretages 55 måneder efter afleveringen. 7. Såfremt bistand fra ekstern rådgiver anvendes bør færdigt udkast til eftersynsrapport, inklusiv mangler fra brugerne, foreligge 56 måneder efter afleveringen. Bilag 1 Kontrol: 8. 5-års eftersyn afholdes senest 58½ måned efter afleveringen. 9. Underskrevne eftersynsdokumenter kopieres og fordeles til entreprenører, brugere og BYG (Maria Hjortsø Ottesen), samt eventuelt garantistiller 10. Opfølgning på mangelafhjælpning i perioden fra eftersynet til alle mangler er tilfredsstillende afhjulpet. 11. Når manglerne alle er tilfredsstillende afhjulpet, frigives arbejdsgarantien og tilbagesendes til garantistiller af BYG. 12. Byggesagen arkiveres. 10
Bilag 2 11
Bilag 3 Måneder efter aflevering Aktivitet 50 51 52 53 54 55 57 58 59 60 xx Opstart og planlægning af proces for eftersyn Beslutning om ekstern rådgiver træffes Udløb af 5-års ansvarsperiode Indledene møde med rådgiver Skriftlig henvendelse til brugerne Mangelliste fra brugerne Skriftlig indkaldelse af entreprenøren jf. 38 og 39 Byggeteknisk gennemgang af byggeriet Udkast til eftersynsrapport færdig Endelig eftersynsrapport færdig 5-års eftersyn afholdes jf. 38 Mangelafhjælpning og godkendelse Arbejdsgaranti tilbagesendes til garantistiller, når alle mangler er tilfredsstillende afhjulpet 12
Bilag 4 13