Jensen & Møller Invest A/S CVR nr. 53 28 89 28 Rosenvængets Hovedvej 6 2100 København Ø Tlf. 35 27 09 02 Fax 35 38 19 50 www.jensen-moller.dk E-mail: jmi@danskfinancia.dk OMX Den Nordiske Børs København A/S Nikolaj Plads 6 1007 København K Jensen & Møller Invest A/S Delårsrapport for 1. halvår 2011. Bestyrelsen for Jensen & Møller Invest A/S har på et møde i dag behandlet selskabets delårsrapport for 1. halvår 2011. Perioden i hovedtræk: Periodens resultat efter skat udgør et overskud på 2,3 mio. kr. mod 0,9 mio. kr. for samme periode sidste år. Resultat af primær drift er realiseret med et overskud på 4,1 mio. kr. mod 3,0 mio. kr. i 1. halvår. Egenkapitalen udgør 67,9 mio. kr. pr. 30. juni 2011 mod 72,0 mio. kr. pr. 30. juni og 68,9 mio. kr. pr. 31. december. Der er i perioden solgt 9 ejerlejligheder på i alt 721 m 2 mod 6 ejerlejligheder på i alt 490 m 2 i samme periode sidste år. De solgte ejerlejligheder er realiseret til en gennemsnitlig salgspris på kr. 17.018 pr. m 2 mod 17.557 kr. pr. m 2 i 1. halvår. Realiseret avance ved salg af ejerlejligheder målt i forhold til dagsværdi andrager 4,3 mio. kr. mod 3,0 mio. kr. i samme periode sidste år. Selskabet har udgiftsført en regulering til dagsværdi på ejerlejligheder på kr. 0,2 mio. (kr. 15 pr. m2) mod kr. 0,6 mio. i 1. halvår. Der er ikke foretaget væsentlig værdiregulering af prioritetsgæld i 1. halvår 2011. Bestyrelsen anser fortsat markedet for salg af ejerlejligheder for vanskeligt og genudlejer derfor enkelte ledige lejligheder. Bestyrelsens forventninger til et resultat af primær drift på ca. kr. 5,5-6,0 mio. for 2011 er uændret i forhold til tidligere offentliggjorte forventninger. Likviditetspåvirkningen fra driftsaktiviteterne er positiv med 12,6 mio. kr. for perioden mod 8,7 mio. kr. i samme periode sidste år. Den fremtidige sammensætning af bestyrelsen overvejes i lyset af selskabets strategiske situation som børsnoteret selskab. Bestyrelsens formand vil kontakte emner, som er villige til at blive indstillet til valg på en generalforsamling i selskabet. Henvendelse vedrørende nærværende delårsrapport kan ske til selskabets direktør Jørn Kirstein telefon 40 29 60 52. Med venlig hilsen Jensen & Møller Invest A/S Side 1 af 10 24. august 2011 Meddelelse nr. 2011-07 10 sider i alt
Hovedtal (urevideret) 2. kvartal 2011 (t.kr.) 2. kvartal (t.kr.) 1. halvår 2011 (t.kr.) 1. halvår (t.kr.) Hele året (t.kr.) Resultat af udlejning... 235 385 517 725 1.183 Avance ved salg af ejerlejligheder...571 1.027 4.281 3.006 6.242 Administrationsomkostninger... -346-475 -709-759 -1.357 Resultat af primær drift... 460 937 4.089 2.972 6.068 Finansielle poster, netto... -371-391 -776-803 -1.953 Værdiregulering til dagsværdi... -744 982-142 -856-6.963 Resultat før skat... -655 1.528 3.171 1.313-2.848 Skat af periodens resultat... 154-402 -825-393 697 Periodens resultat... -501 1.126 2.346 920-2.151 Investeringsejendomme... 110.544 128.363 117.640 Langfristede aktiver i alt... 112.761 130.656 119.856 Kortfristede aktiver i alt... 13.811 6.893 9.918 Aktiver i alt... 126.572 137.549 129.774 Aktiekapital... 16.932 16.932 16.932 Egenkapital... 67.939 71.973 68.902 Langfristede forpligtelser... 55.264 61.294 57.903 Kortfristede forpligtelser... 3.369 4.282 2.969 Passiver i alt... 126.572 137.549 129.774 Pengestrøm fra driften... 10.204 4.296 12.554 8.737 9.901 Pengestrøm fra investering... 1 0-763 -3.816-3.017 Pengestrøm fra finansiering... -5.288-1.713-5.288-1.772-3.642 Pengestrømme i alt... 4.917 2.583 6.503 3.149 3.242 Antal solgte ejerlejligheder... 1 3 9 6 11 Antal solgte m 2...79 184 721 490 867 Gns. salgspris pr. m 2... 18.418 17.516 17.018 17.557 19.324 Gns. avance pr. m 2... 5.938 6.134 7.200 Gns. dagsværdi pr. m 2 - investeringsejd.... 10.545 11.084 10.500 Alle m 2 er tinglyste arealer Side 2 af 10
Kommentarer til delårsrapporten - ledelsesberetning Selskabets aktivitet har i perioden uændret bestået i udlejning og salg af ejerlejligheder i det storkøbenhavnske område. Resultat og væsentlige begivenheder i perioden Periodens resultat andrager t.kr. 2.346 mod t.kr. 920 i samme periode sidste år. Stigningen i resultatet kan dels henføres til at selskabet har solgt flere ejerlejligheder i de første 6 måneder af 2011 end sidste år, og dels at der er foretaget mindre nedskrivninger af værdien af selskabets investeringsejendomme og tilhørende prioritetsgæld end i 1. halvår. Resultatet af udlejningsaktiviteten udgør t.kr. 517 mod t.kr. 725 i 1. halvår. Der er i perioden solgt 9 ejerlejligheder (721 m 2 ) mod 6 ejerlejligheder (490 m 2 ) i samme periode sidste år. De opnåede salgspriser andrager i gennemsnit kr. 17.018 pr. m 2 mod kr. 17.557 pr. m 2 i samme periode sidste år. Faldet i den gennemsnitlige salgspris pr. m 2 skyldes primært en forskydning i sammensætningen af solgte lejligheders geografiske placering. Administrationsomkostningerne udgør t.kr. 709 mod t.kr. 759 i 1. halvår. Selskabets investeringsejendomme værdiansættes løbende til skønnede dagsværdier. Der er for perioden udgiftsført en værdiregulering af selskabets beholdning af ejerlejligheder på t.kr. 153 (kr. 15 pr. m 2 ) mod t.kr. 615 (kr. 55 pr. m 2 ) i samme periode sidste år. Dagsværdireguleringen svarer til et gennemsnitligt fald på 0,1% i forhold til dagsværdien pr. 31. december mod et gennemsnitlig fald på 0,5% i samme periode sidste år. Prioritetsgæld værdiansættes til dagsværdi og der er indtægtsført en værdiregulering på t.kr. 11 mod en udgiftsført værdiregulering på t.kr. 241 i 1. halvår. Det finansielle nettoresultat andrager t.kr. 776 mod t.kr. 803 i samme periode sidste år. Balancen Selskabet ejer pr. 30. juni 2011 133 ejerlejligheder til beboelse og 3 ejerlejligheder til erhverv svarende til i alt 10.483 m² fordelt på 12 investeringsejendomme i det storkøbenhavnske område. Ejerlejlighederne indregnes og måles som investeringsejendomme til skønnede dagsværdier og andrager pr. 30. juni 2011 t.kr. 110.544, svarende til kr. 10.545 pr. m 2 mod kr. 11.084 pr. m 2 pr. 30. juni. Side 3 af 10
Selskabets egenkapital udgør t.kr. 67.939 pr. 30. juni 2011, hvilket svarer til 53,7 % af balancesummen. De rentebærende langfristede gældsforpligtelser udgør t.kr. 38.862 pr. 30. juni 2011. Pengestrømsopgørelse Likviditeten fra driftsaktiviteterne udgør t.kr. 12.554, hvilket er en stigning på t.kr. 3.817 i forhold til samme periode sidste år. Forbedringen skyldes primært at der i 1. halvår 2011 er solgt flere lejligheder end i samme periode sidste år. Likviditetspåvirkningen fra investeringsaktiviteter udgør t.kr. 763 som følge af periodens afholdte forbedringsudgifter på selskabets ejendomme. Likviditetspåvirkningen til finansieringsaktiviteterne udgør t.kr. 5.288 som følge af udbetaling af udbytte samt ekstraordinære afdrag på realkreditlån. Selskabets likviditetsberedskab kan opgøres således: t.kr. Kreditinstitutter... 9.988 Uudnyttede trækningsfaciliteter... 22.500 32.488 Forventninger til hele året 2011 Bestyrelsen udtrykte i årsrapporten for forventninger om et primært driftsresultat for 2011 på 4,5-5,0 mio. kr. Bestyrelsen forventer på nuværende tidspunkt et primært driftsresultat på 5,5-6,0 mio. kr., hvilket er uændret i forhold til forventningerne offentliggjort i periodemeddelelsen for 1. kvartal 2011. Denne forventning er dels baseret på antallet af ejerlejligheder, som forventes solgt og dels på en forventning om salgspriser på det nuværende niveau. Salg af udbudte lejligheder og værdiregulering af beholdning af ejerlejligheder er afhængig af den generelle konjunkturudvikling og prisudviklingen på boligmarkedet for ejerlejligheder, hvorfor ændringer heri samt forskydning i antallet af frigjorte ejerlejligheder i væsentlig grad vil kunne påvirke forventningerne til årets resultat. Trods den mindre nedskrivning af selskabets ejerlejligheder sammenlignet med, anser bestyrelsen fortsat markedet for salg af ejerlejligheder for vanskeligt og foretager derfor genudlejning af enkelte ledige lejligheder. Side 4 af 10
De her beskrevne forudsætninger til den fremtidige udvikling er forbundet med usikkerhed og risici som blandt andet men ikke udelukkende omfatter de faktorer, som er beskrevet i afsnittet om risici for Jensen & Møller Invest A/S i årsrapporten for. Disse og andre faktorer kan indebære at den faktiske udvikling afviger væsentligt fra forventningerne. Værdiansættelse af aktiver og forpligtelser I forbindelse med udarbejdelse af delårsrapporten for Jensen & Møller Invest A/S foretages en række regnskabsmæssige vurderinger og skøn for værdiansættelsen af selskabets aktiver og forpligtelser. Den generelle økonomiske situation har medført et fortsat vanskeligt marked for salg af ejerlejligheder, der medfører betydelig usikkerhed omkring forventningerne til fremtiden og opgørelse af markedsværdier. Alle m 2 nævnt i delårsrapporten er tinglyste arealer. Side 5 af 10
Ledelsespåtegning Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt delårsrapporten for 1. halvår 2011 for Jensen & Møller Invest A/S. Delårsrapporten, der ikke er revideret eller reviewet af selskabets revisor, aflægges i overensstemmelse med delårsrapportbekendtgørelsen, International Financial Reporting Standards, samt øvrige danske oplysningskrav til delårsrapporter for børsnoterede selskaber. Det er vores opfattelse, at delårsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 30. juni 2011 samt af resultatet af selskabets aktiviteter og pengestrømme for perioden 1. januar til 30. juni 2011. Det er endvidere vores opfattelse, at ledelsesberetningen indeholder en retvisende redegørelse for udviklingen i selskabets aktiviteter og økonomiske forhold, periodens resultat og selskabets finansielle stilling som helhed, samt en retvisende beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer som selskabet står overfor. København, den 24. august 2011. Direktion: Jørn Kirstein Bestyrelse: Kjeld Andersen (formand) Svend Ørjan Jensen Side 6 af 10
Bilag 1, side 1 Denne delårsrapport er aflagt i overensstemmelse med delårsrapportbekendtgørelsen, International Financial Reporting Standards, samt de øvrige danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber, der stilles til delårsrapporter for børsnoterede selskaber. Den i delårsrapporten anvendte regnskabspraksis er i overensstemmelse med den, der anvendes i selskabets årsrapport. Delårsrapporten er ikke revideret eller reviewet. Resultatopgørelse for perioden i t.kr. 1. halvår 2011 1. halvår Hele året Lejeindtægter... 2.393 2.521 4.899 Driftsomkostninger... -1.876-1.796-3.716 Resultat af udlejning... 517 725 1.183 Avance ved salg af lejligheder... 4.281 3.006 6.242 Bruttoresultat... 4.798 3.731 7.425 Administrationsomkostninger... -709-759 -1.357 Resultat af primær drift... 4.089 2.972 6.068 Finansielle indtægter... 16 3 10 Finansielle omkostninger... -792-806 -1.963 Resultat før kurs- og værdireguleringer... 3.313 2.169 4.115 Værdiregulering til dagsværdi... -142-856 -6.963 Resultat før skat... 3.171 1.313-2.848 Skat af periodens resultat... -825-393 697 Periodens resultat... 2.346 920-2.151 Side 7 af 10
i t.kr. Balance pr. 30/6 2011 30/6 Bilag 1, side 2 31/12 Aktiver: Investeringsejendomme... 110.544 128.363 117.640 Garage- og carportanlæg... 2.217 2.293 2.216 Langfristede aktiver i alt... 112.761 130.656 119.856 Tilgodehavender fra udlejning...77 104 79 Tilgodehavender fra salg... 1.360 853 3.645 Øvrige kortfristede aktiver... 2.381 2.538 2.703 Andre værdipapirer...5 6 6 Likvide beholdninger... 9.988 3.392 3.485 Kortfristede aktiver i alt...13.811 6.893 9.918 Aktiver i alt... 126.572 137.549 129.774 Passiver: Aktiekapital... 16.932 16.932 16.932 Reserve for dagsværdi på investeringsaktiver... 37.732 45.398 38.920 Overført overskud... 13.275 9.643 13.050 Egenkapital... 67.939 71.973 68.902 Realkreditlån... 38.862 42.301 40.852 Øvrige langfristede forpligtelser... 16.402 18.993 17.051 Langfristede forpligtelser...55.264 61.294 57.903 Øvrige kortfristede gældsforpligtelser... 3.369 4.282 2.969 Kortfristede gældsforpligtelser i alt... 3.369 4.282 2.969 Passiver i alt... 126.572 137.549 129.774 Side 8 af 10
Egenkapitalopgørelse Bilag 1, side 3 Reserve for Aktie- dagsværdi på Overført i t.kr. kapital inv. aktiver overskud I alt Egenkapital 1. januar... 16.932 48.424 7.352 72.708 Periodens bevægelser: Udbetalt udbytte... -1.693-1.693 Udbytte af egne aktier 38 38 Periodens resultat... -3.026 3.946 920 Egenkapital 30. juni... 16.932 45.398 9.643 71.973 Periodens bevægelser: Periodens resultat... -6.478 3.407-3.071 Egenkapital 31. december... 16.932 38.920 13.050 68.902 Periodens bevægelser: Udbetalt udbytte... -3.387-3.387 Udbytte af egne aktier... 78 78 Periodens resultat... -1.188 3.534 2.346 Egenkapital 30. juni 2011... 16.932 37.732 13.275 67.939 Side 9 af 10
Pengestrømsopgørelse Bilag 1, side 4 i t.kr. 1.halvår 2011 1. halvår Hele året Resultat af udlejningsvirksomhed... 517 725 1.183 Hensættelser til BRL 18... 19 7-29 Tilbageførte afskrivninger... 0 0 77 Resultat af udlejningsvirksomhed... 536 732 1.231 Avance ved salg af lejligheder... 4.281 3.006 6.242 Tilbageført dagsværdi af lejligheder... 7.142 5.188 9.735 Salg af lejligheder... 11.423 8.194 15.977 Administrationsomkostninger... -709-759 -1.357 Finansielle poster - netto... -776-803 -1.953 Kursreguleringer...0 4 245 Finansielle poster netto... -776-799 -1.708 Ændring af driftskapital... 2.692 1.719-2.084 Betalte selskabsskatter, netto...-612-350 -2.158 Pengestrømme fra driftsaktivitet... 12.554 8.737 9.901 Afdrag på sælgerpantebreve... 1 0 2 Køb af ejerlejligheder til videresalg...0-3.016-3.019 Afholdte forbedringsudgifter...-764-800 0 Pengestrømme fra investeringsaktivitet... -763-3.816-3.017 Optagelse af nyt realkreditlån... 0 0 40.677 Indfrielse af realkreditlån... 0 0-42.033 Afdrag på realkreditlån... 0 0-238 Ekstraordinære afdrag på realkreditlån ved salg...-1.979-118 -394 Udbetalt udbytte, netto... -3.309-1.654-1.654 Pengestrømme fra finansieringsaktivitet... -5.288-1.772-3.642 Periodens pengestrømme... 6.503 3.149 3.242 Likvider, netto 1/1... 3.485 243 243 Likvider, netto 30/6... 9.988 3.392 3.485 Side 10 af 10