Sag nr. 17027/TT Afgift kr. [Beløb] [NB: Husk 2 x kr. 1.400 samt 1,5 % af beløbet i 17.3 x antal lejligheder] Matr.nr.: 6-df Ejerlejl.nr. 1-31 Ejerlav: Glostrup by og sogn ANMELDER Advokat Torben Thomasen Glostrup Torv 6-10 Beliggende: Hovedvejen 174-180 2600 Glostrup 2600 Glostrup Tlf. 46145000 V E D T Æ G T E R for Ejerlejlighedsforeningen Hovedvejen 174-180, Glostrup 1. Navn, hjemsted og formål Stk. 1 Foreningens navn er Ejerlejlighedsforeningen Hovedvejen 174-180, Glostrup. Stk. 2 Stk. 3 Foreningens hjemsted er i Glostrup Kommune. Foreningens formål er at varetage medlemmernes fælles interesse som ejere af ejerlejligheder i ejendommen matr.nr. 6-df af Glostrup by og sogn, beliggende Hovedvejen 174-180, 2600 Glostrup, herunder - i overensstemmelse med nærværende vedtægter - at forestå administrationen af nævnte ejendom. 2. Medlemskab: Samtlige ejere af lejlighederne er medlemmer af ejerlejlighedsforeningen. Advokatfirmaet Jost Jensen, Thomasen & Partnere A/S 1
Stk. 4. Stk. 5. Medlemskabet er pligtmæssigt og har virkning fra overtagelsesdagen, men erhververen af en ejerlejlighed kan først udøve stemmeret, når foreningens administrator har modtaget meddelelse om ejerskiftet. Den tidligere ejers medlemskab ophører samtidig med den nye ejers indtræden. Den tidligere ejers forpligtigelser overfor ejerlejlighedsforeningen ophører dog først, når den nye ejers skøde er tinglyst endeligt og uden præjudicerende retsanmærkninger, og når den tidligere ejer har betalt samtlige restancer pr. overtagelsesdagen og opfyldt samtlige af sine forpligtigelser overfor foreningen. Den til enhver tid værende ejer af en ejerlejlighed indtræder i den tidligere ejers rettigheder og forpligtelser overfor ejerlejlighedsforeningen fra overtagelsesdagen og hæfter derfor også for den tidligere ejers restancer til foreningen af enhver art til enhver tid. Uanset modstående aftale mellem den tidligere ejer og den nye ejer, foretages opkrævning af ejerlejlighedsforeningen, respektivt tilbagebetaling fra foreningen, overfor den til enhver tid værende ejerlejlighedsejer på betalings- eller opkrævningstidspunktet. 3. Fordelingstal: Hver lejligheds fordelingstal er fastsat ved den tinglyste anmeldelse og fortegnelse over ejerlejlighederne. Til enhver ejerlejlighed er knyttet en efter fordelingstal beregnet forholdsmæssig andel af fælles rettigheder og forpligtigelser. Fordelingstallet kan alene ændres med samtykke fra samtlige medlemmer af ejerforeningen. Nr. Beliggenhed: Benyttelse: Areal: Fordelingstal: 1. Hovedvejen 174 st. tv. beboelse 75 m2 44 2. Hovedvejen 174 st. th. beboelse 67 m2 40 3. Hovedvejen 176 st. tv. beboelse 63 m2 37 4. Hovedvejen 176 st. th. beboelse 60 m2 36 5. Hovedvejen 178 st. tv. beboelse 60 m2 36 6. Hovedvejen 178 st. th. beboelse 63 m2 37 7. Hovedvejen 180 st. tv beboelse 67 m2 40 8. Hovedvejen 180 st. th. beboelse 75 m2 44 9. Hovedvejen 174 1. tv. beboelse 75 m2 44 2
10. Hovedvejen 174 1. th. beboelse 67 m2 40 11. Hovedvejen 176 1. tv. beboelse 63 m2 37 12. Hovedvejen 176 1. th. beboelse 60 m2 36 13. Hovedvejen 178 1. tv. beboelse 60 m2 36 14. Hovedvejen 178 1. th. beboelse 63 m2 37 15. Hovedvejen 180 1. tv. beboelse 67 m2 40 16. Hovedvejen 180 1. th. beboelse 75 m2 44 17. Hovedvejen 174 2. tv. beboelse 75 m2 44 18. Hovedvejen 174 2. th. beboelse 67 m2 40 19. Hovedvejen 176 2. tv. beboelse 63 m2 37 20. Hovedvejen 176 2. th. beboelse 60 m2 36 21. Hovedvejen 178 2. tv. beboelse 60 m2 36 22. Hovedvejen 178 2. th. beboelse 63 m2 37 23. Hovedvejen 180 2. tv. beboelse 67 m2 40 24. Hovedvejen 180 2. th. beboelse 75 m2 44 25. Hovedvejen 174 kælder hobbyrum 42 m2 2 26. Hovedvejen 174-180 gård garage 18 m2 2 27. Hovedvejen 174-180 gård garage 15 m2 2 28. Hovedvejen 174-180 gård garage 15 m2 2 29. Hovedvejen 174-180 gård garage 15 m2 2 30. Hovedvejen 174-180 gård garage 15 m2 2 31. Hovedvejen 174-180 gård garage 16 m2 2 I alt 1726 m2 956 4. Generalforsamling: Stk. 4. Generalforsamlingen er ejerlejlighedsforeningens øverste myndighed. De af bestyrelsen trufne afgørelser kan af ethvert medlem, hvem afgørelsen vedrører, indbringes for generalforsamlingen. Beslutninger på generalforsamlingen træffes ved stemmeflerhed efter fordelingstal. Til beslutninger om væsentlig forandring af fælles bestanddele og tilbehør eller om salg af væsentlige dele af disse eller om ændring i denne vedtægt kræves dog, at 2/3 af de stemmeberettigede medlemmer såvel efter antal som efter fordelingstal stemmer herfor. Såfremt forslaget uden at være vedtaget efter denne regel har opnået tilslutning fra mindst 2/3 af de repræsenterede medlemmer såvel efter antal som efter fordelingstal, afholdes ekstraordinær generalforsamling inden 8 3
uger, og på denne kan forslaget uanset antallet af repræsenterede vedtages med 2/3 af de angivne stemmer efter antal og fordelingstal. 5. Ordinær generalforsamling: Ordinær generalforsamling afholdes hvert år inden udgangen af maj måned. Generalforsamlingen afholdes i Glostrup Kommune. Dagsordenen for generalforsamlingen skal omfatte mindst følgende punkter: 1. Valg af dirigent og referent. 2. Bestyrelsens beretning for det senest forløbne år. 3. Forelæggelse af årsregnskab med revisors påtegning til godkendelse. 4. Forelæggelse af vedligeholdelsesplan for ejendommen til godkendelse. 5. Forelæggelse af budget til godkendelse. 6. Behandling af indkomne forslag. 7. Valg af formand for bestyrelsen i lige år. 8. Valg af andre medlemmer til bestyrelsen. 9. Valg af suppleanter til bestyrelsen. 10. Valg af revisor. 11. Valg af administrator. 12. Eventuelt. Den ordinære generalforsamling indkaldes skriftligt af bestyrelsen med mindst 4 ugers og højst 8 ugers varsel. Årsregnskab og budget udsendes sammen med indkaldelsen eller senest 1 uge før generalforsamlingen. Indkaldelsen skal angive tid og sted for generalforsamlingen samt dagsorden. 6. Forslag: Ethvert medlem har ret til at få et angivet emne behandlet på den ordinære generalforsamling. Forslag, der agtes stillet på generalforsamlingen, skal være bestyrelsens formand i hænde senest 2 uger før generalforsamlingen. Sådanne forslag samt forslag, som bestyrelsen agter at stille, skal udsendes til medlemmerne senest 1 uge før generalforsamlingen. 4
7. Ekstraordinær generalforsamling: Ekstraordinær generalforsamling afholdes, når bestyrelsen finder anledning dertil, når det til behandling af et angivet emne begæres af mindst ¼ af ejerforeningens medlemmer efter antal eller efter fordelingstal, eller når en tidligere generalforsamling har besluttet det. Ekstraordinær generalforsamling indkaldes skriftligt af bestyrelsen med mindst 2 ugers varsel. Indkaldelsen skal angive tid og sted for generalforsamlingen samt dagsordenen. 8. Stemmeret og fuldmagt: Stk. 4. Ethvert medlem har stemmeret. Stemmeretten kan udøves af et medlems ægtefælle/samlever. Stemmeretten kan desuden udøves af en myndig person eller ejerforeningens bestyrelse, såfremt medlemmet skriftligt giver fuldmagt hertil. En fuldmagtshaver kan kun afgive stemme i henhold til to fuldmagter. Bestyrelsen kan dog afgive stemme i henhold til et ubegrænset antal fuldmagter. Afgivelse af fuldmagt er ikke til hinder for, at medlemmet selv deltager i generalforsamlingen. Dirigenten kan begrænse taleretten til en person pr. lejlighed. 9. Dirigent og referat: Generalforsamlingen vælger selv sin dirigent, der ikke behøver at være medlem af ejerlejlighedsforeningen. Der udarbejdes referat af forhandlingerne. Referatet underskrives af dirigenten og formanden for bestyrelsen og udsendes til medlemmerne senest 4 uger efter generalforsamlingens afholdelse. 5
10. Bestyrelsens medlemmer: Stk. 4. Stk. 5. Bestyrelsen vælges af generalforsamlingen. Den består af 2-4 medlemmer foruden formanden, der vælges særskilt. Desuden vælges 2 suppleanter. Valgbare som formand, medlemmer af bestyrelsen og som suppleanter er kun ejerforeningens medlemmer, disses ægtefæller/samlevere og myndige husstandsmedlemmer. Formanden og bestyrelsens øvrige medlemmer vælges for 2 år, således at formanden og halvdelen af bestyrelsens øvrige medlemmer afgår i lige år, og den anden halvdel af bestyrelsens øvrige medlemmer afgår i ulige år. Suppleanter afgår hvert år. Genvalg kan finde sted. Ved et bestyrelsesmedlems meddelelse om ikke at ville kunne deltage i bestyrelsesarbejde i en periode på mindst 12 uger indtræder en valgt suppleant i bestyrelsen. Findes ingen suppleanter, indkaldes til ekstraordinær generalforsamling til valg af bestyrelsesmedlemmer og suppleanter. Såfremt formanden fratræder i en valgperiode, konstituerer bestyrelsen sig med en ny formand indtil førstkommende generalforsamling. Bestyrelsen vælger en næstformand af sin midte. Ved en forretningsorden kan bestyrelsen træffe nærmere bestemmelse om udførelsen af sit erhverv. 11. Bestyrelsens forpligtelser: Bestyrelsen har ledelsen af ejerforeningens anliggender. Det påhviler bestyrelsen at sørge for god og forsvarlig varetagelse af ejendommens fælles anliggender, herunder overholdelse af god skik og orden, betaling af fællesudgifter, tegning af sædvanlige forsikringer (herunder brandforsikring, kombineret grundejerforsikring og eventuel bestyrelsesansvarsforsikring), renholdelse, vedligeholdelse og fornyelser i det omfang, sådanne foranstaltninger efter ejendommens karakter må anses for påkrævede. Bestyrelsen sørger for, at der udarbejdes budget og føres forsvarligt regnskab over de på fællesskabets vegne afholdte udgifter og oppebårne indtægter, herunder de af ejerne afkrævede bidrag til fællesudgif- 6
ter. Bidragene opkræves med passende varsel og forfalder til betaling den 1. i betalingsmåneden. Bestyrelsen udarbejder desuden vedligeholdelsesplan for ejendommen og husorden med almindelige ordensregler til godkendelse på generalforsamling. Stk. 4. Stk. 5. Stk. 6. Stk. 7. Stk. 8. Bestyrelsesmøde indkaldes af formanden eller i tilfælde af formandens forfald af næstformanden, så ofte anledning findes at foreligge, samt når 2 medlemmer af bestyrelsen begærer det. Bestyrelsen er beslutningsdygtig, når mere end halvdelen af den samlede bestyrelse, herunder formanden eller næstformanden, er til stede. Beslutning træffes af de mødende bestyrelsesmedlemmer ved simpel stemmeflerhed. Står stemmerne lige, gør formandens eller i formandens forfald næstformandens stemme udslaget. Bestyrelsen udarbejder referat af mødet. Referatet underskrives senest på det efterfølgende møde af de bestyrelsesmedlemmer, der har deltaget i mødet. Bestyrelsen kan selvstændigt beslutte, at ejerforeningen skal tegne bestyrelsesansvarsforsikring. Endvidere kan generalforsamlingen med tilslutning fra mindst ¼ af ejerforeningens medlemmer efter antal eller efter fordelingstal pålægge bestyrelsen at sørge herfor. 12. Administration: Den af generalforsamlingen valgte administrator skal være ejendomssagkyndig og have fornøden forsikringsdækning. Administrator er befuldmægtiget til at handle på foreningens vegne i alle forhold vedr. den daglige drift. Administrator fører et forsvarligt regnskab under bestyrelsens og revisionens kontrol. Administrators honorar afholdes som en fælles udgift for ejerlejlighedsforeningen. 13. Tegningsret: Ejerforeningen forpligtes ved underskrift af formanden eller næstformanden for bestyrelsen og et andet medlem af denne. Bestyrelsen kan meddele administrator prokura. 7
14. Opsparing til vedligeholdelse og forbedring: Foreningen skal, bortset fra eventuel grundfond og en rimelig driftskapital, ikke oparbejde nogen økonomisk formue, men i økonomisk henseende alene hos medlemmerne opkræve de nødvendige bidrag til at bestride foreningens udgifter. Når det begæres af mindst ¼ af ejerforeningens medlemmer efter antal eller efter fordelingstal, skal der til bestridelse af de fælles udgifter til vedligeholdelse og forbedring oprettes en opsparing, hvortil ejerne årligt skal bidrage med maksimalt 10 pct. af det årlige ordinære fællesbidrag ekskl. varme, indtil opsparingens størrelse svarer til det seneste års budgetterede ordinære fællesbidrag. Opsparingen tilhører ejerforeningen, og den enkelte ejer kan ikke disponere derover. Beslutning om benyttelse af opsparingen træffes på en generalforsamling. Herudover kan generalforsamlingen med almindeligt flertal beslutte yderligere opsparing i nødvendigt omfang til konkrete større vedligeholdelsesarbejder. 15. Revision: Stk. 4. Ejerlejlighedsforeningens regnskab revideres af en af generalforsamlingen valgt statsautoriseret eller registreret revisor. Revisor har adgang til at efterse alle regnskabsbøger og beholdninger og kan fordre enhver oplysning, som revisor finder af betydning for sit hverv. Revisor afgår hvert år. Genvalg kan finde sted. Revisionen skal udføres i overensstemmelse med god revisorskik, og regnskabet påtegnes af revisor. Revisor skal også afgive udtalelse om, hvorvidt han finder forretningsgangen betryggende. 16. Årsregnskab: Ejerlejlighedsforeningens regnskabsår er kalenderåret. 8
Årsregnskabet skal indeholde både resultatopgørelse og balance. Det af generalforsamlingen godkendte regnskab forsynes med dirigentens påtegning om, at regnskabet er fremlagt og godkendt på generalforsamlingen. 17. Fællesudgifter: Til dækning af foreningens udgifter betaler medlemmerne a contofællesudgifter efter fordelingstal i forhold til det på generalforsamlingen vedtagne budget. Bestyrelsen kan træffe beslutning om at ændre a conto-betalingerne, når der skønnes behov herfor, dog jf. stk. 2. Bestyrelsen kan i tilfælde af uforudsete nødvendige udgifter opkræve ekstraordinære bidrag fra medlemmerne. Indenfor et kalenderår må ekstraordinære bidrag opkrævet af bestyrelsen samlet set dog ikke overstige 25 % af det på seneste generalforsamling fastsatte årlige bidrag vedtaget på grundlag af det af generalforsamlingen godkendte budget. 18. Vedligeholdelse: Ejerforeningen foretager forsvarlig udvendig vedligeholdelse og fornyelse. Den fælles udvendige vedligeholdelse og fornyelse omfatter bl.a. døre mod fællesarealer, ruder og vinduer til fællesarealer samt altaner, elevatorer, fælles forsyningsledninger og fællesinstallationer, herunder fælles varmeanlæg. Indvendig vedligeholdelse og fornyelse af ejerlejlighederne påhviler de enkelte ejere. Den omfatter ikke alene hvidtning, maling og tapetsering, men også vedligeholdelse og fornyelse af gulvbelægning, gulvbrædder, loftpuds, vinduer og ruder, der hører til den enkelte lejlighed, indvendige døre, egne dørlåse og alt ejerlejlighedens udstyr, herunder elledninger, elkontakter, toiletter, vaske, vandhaner, radiatorer, radiatorventiler, radiatormålere, brugsvandrør, varmeforsyningsrør og afløbsrør, hvorimod ejerforeningen sørger for vedligeholdelse og fornyelse af ejerlejlighedens fælles forsyningsledninger og fællesinstallationer indtil disses individuelle forgreninger til/i de enkelte ejerlejligheder. Ejerforeningen betaler for udbedring af skader i ejerlejlighederne, der skyldes forhold omfattet af ejerforeningens vedligeholdelsespligt. 9
Stk. 4. Stk. 5. Stk. 6. Stk. 7. Stk. 8. Hvis en ejerlejlighed groft forsømmes, eller forsømmelsen vil være til gene for de øvrige medlemmer, kan bestyrelsen kræve fornøden renholdelse, vedligeholdelse og istandsættelse foretaget inden for en fastsat frist. Efterkommes bestyrelsens krav ikke, kan bestyrelsen på foreningens vegne sætte ejerlejligheden i stand for medlemmets regning. Medlemmerne må ikke lade foretage ændringer, reparationer eller maling af ejendommens ydre, af ydersiderne af vinduerne eller af døre mod fællesarealer eller lade opsætte antenner, skilte, reklamer m.m. uden bestyrelsens samtykke. Medlemmerne kan ændre og modernisere og forbedre sin ejerlejlighed, herunder flytte ikke bærende vægge i det omfang, at dette ikke er til gene for de øvrige ejere. Nødvendige rørgennemføringer eller lignende kan kun gennemføres med samtykke fra de lejlighedsejere, der berøres heraf. Foreningen kan på en generalforsamling træffe beslutning om, at en ejer er pligtig til at tåle rørgennemføringer m.m., såfremt en ejer vægrer sig herimod, herunder træffe beslutning om evt. erstatning for varig gene. Lejlighedsejere er pligtige til at indhente bygningsmyndighedernes tilladelse i alle tilfælde, hvor tilladelse er påkrævet og fremlægge dokumentation herfor til bestyrelsen. 19. Udlejning og brug: Stk. 4. Enhver ejer er berettiget til at udleje sin ejerlejlighed til beboelse. Udlejning af en lejlighed må kun ske ved skriftlig lejekontrakt, hvoraf kopi skal gives til bestyrelsen inden lejeforholdets begyndelse. Der må dog ikke foretages udlejning i et sådant omfang, at der bor flere personer i en beboelseslejlighed, end der er værelser i denne. I tilfælde af udlejning har foreningen overfor lejeren samme beføjelser med hensyn til krænkelser af de på lejere påhvilende forpligtigelser, som en ejer/udlejer har overfor en lejer i henhold til lejeloven og den pågældende husorden. Foreningen kan dermed selvstændigt optræde som procespart overfor lejeren. Lejer skal gøres opmærksom på dette forhold i lejekontrakten. Et medlem kan ikke uden bestyrelsens samtykke benytte sin ejerlejlighed til erhverv. 10
Stk. 5. Bestyrelsen kan give samtykke til udøvelse af liberalt erhverv i det omfang, at det er sædvanligt for tilsvarende lejligheder i kommunen, og såfremt at udnyttelsen til erhverv ikke er til gene for de øvrige beboere. Det er i alle tilfælde en forudsætning, at myndighedstilladelse foreligger, og at anvendelse er i overensstemmelse med den til hver tid gældende lokalplan. 20. Ordensforskrifter og husdyrhold: Bestyrelsen kan indenfor rammerne af denne vedtægt fastsætte ordensforskrifter i form af en husorden, og ejerlejlighedsforeningens medlemmer og de personer, der opholder sig i medlemmets lejlighed, må nøje efterkomme de af bestyrelsen fastsatte ordensregler. Bestyrelsen kan i husordenen fastsætte regler om forbud mod husdyrhold, dog kun således at et forbud ikke har virkning for allerede lovligt anskaffede husdyr i dets levetid. Det er ingenlunde tilladt at holde eksotiske dyr, herunder slanger, skorpioner, øgler, edderkopper samt andre dyr, der kan frembyde fare eller skabe frygt, eller som vanskeligt kan holdes på en dyreværnsmæssig forsvarlig måde. 21. Misligholdelse: Hvis et medlem væsentligt misligholder sine forpligtigelser overfor ejerlejlighedsforeningen i henhold til nærværende vedtægt, herunder ved undladelse af betaling af de på medlemmerne hvilende økonomiske ydelser til foreningen, ved ikke at efterkomme lovlige påbud, som bestyrelsen eller generalforsamlingen fastsætter, ved gentagen krænkelse af husordenen i form af hensynsløs adfærd overfor medejere, kan bestyrelsen forlange, at det pågældende medlem og dennes husstand fraflytter ejerlejligheden med 3 måneders varsel til den 1. i en måned. Bestyrelsen er berettiget til at fremsætte krav om fraflytning, såfremt det pågældende forhold i henhold til lejelovens bestemmelser ville berettige udlejeren til at ophæve et lejemål. Påbud om fraflytning kan af det pågældende medlem indbringes for en generalforsamling, idet begæring herom i så fald må fremsættes senest 1 uge efter fremkomsten af påbud om fraflytning. 11
22. Fællesarealer: Foreningens bestyrelse er berettiget til at råde over fællesarealer og fællesanlæg efter de retningslinier, der fastsættes af generalforsamlingen. Såfremt foreningen beslutter, at der på samtlige ejerlejligheder og de hertil hørende fællesarealer skal tinglyses deklarationer vedr. den nævnte råden, er foreningens bestyrelse bemyndiget til at udfærdige sådanne deklarationer, at underskrive disse, og lade deklarationerne tinglyse på de enkelte lejligheder samt fællesarealer. Dette omfatter f.eks. eventuelle fællesantenneanlæg, transformerstation, regnvandsbassin, parkeringspladser, kælderrum, loftsrum, varmtvandsanlæg, vaskeri m.v. 23. Værneting: Ejerlejlighedsforeningens værneting er Retten i Glostrup for alle tvister eller ejerlejlighedsanliggender, der måtte opstå såvel mellem foreningen og ejerlejlighedsejerne som mellem medlemmerne indbyrdes. Den rette procespart for alle fælles rettigheder og forpligtigelser er Ejerlejlighedsforeningen Hovedvejen 174-180, Glostrup ved dennes formand. 24. Hæftelse: For ejerlejlighedsforeningens forpligtelser hæfter medlemmerne solidarisk, men i det indbyrdes forhold pro rata i forhold til deres fordelingstal. Søgsmål skal rettes mod ejerlejlighedsforeningen og kan af tredjemand kun rettes mod ejerlejlighedsforeningens enkelte medlemmer efter, at denne forgæves har foretaget udtømmende retsforfølgning mod ejerlejlighedsforeningen, og kun såfremt ejerlejlighedsforeningen har afvist at opkræve nødvendige fællesudgifter hos medlemmerne. 12
25. Sikkerhedsstillelse og tinglysning Til sikkerhed for betaling af fællesudgifter og i øvrigt for ethvert krav, som ejerlejlighedsforeningen måtte få mod et medlem, herunder udgifterne ved et medlems misligholdelse, begæres nærværende vedtægter tinglyst såvel pant- som servitutstiftende på ejerlejlighed nr. [ ] af matrikelnr. [ ] beliggende [ ] for et beløb stort kr. 41.000,00. som 1. prioritet. Med hensyn til de på ejendommen påhvilende servitutter og byrder henvises til ejendommens blad i tingbogen. Påtaleberettiget er foreningen ved dennes bestyrelse og enhver ejerlejlighedsejer under foreningen. -----oooooo0oooooo---- Således vedtaget på den ekstraordinære generalforsamling i foreningen den / - 2011 Bestyrelsen: Til vitterlighed om daterings rigtighed, underskrivernes myndighed og underskriftens ægthed 13
Navn: Stilling: Bopæl: Personlig underskrift: Navn: Stilling: Bopæl: Personlig underskrift: 14