UDKAST TIL ÅRSRAPPORT A/B Refsnæsgaard II Refsnæsgade 39-45, Arresøgade 11-13 Guldbergs Plads 10 2200 Købehavn N ÅRSRAPPORT FOR 1.1.2008-31.12.2008 84. regnskabsår CVR. Nr.: 16 29 91 11
INDHOLDSFORTEGNELSE Side Foreningsoplysninger... 2 Ledelsespåtegning... 3 Den uafhængige revisors påtegning... 4 Anvendt regnskabspraksis... 5-6 Resultatopgørelse... 7 Aktiver... 8 Passiver... 9 Noter til årsrapporten og andelskroneberegning... 10-12 1
FORENINGSOPLYSNINGER A/B Refsnæsgaard II Foreningens navn: A/B Refsnæsgaard II Refsnæsgade 39-45, Arresøgade 11-13 Guldbergs Plads 10 2200 Købehavn N Bestyrelse: Henrik Petersen formand Mejse Egebjerg Jensen Jacob Astrup Karim Bengana Karina Stampe Kasper Kronborg Vicky Wiborg Suppleanter: Lisa Christiansen Carsten Petersen Administrator: Advokatfirmaet Jørgen Jacobsen & Anders Boelskifte Solbjergvej 3 2000 Frederiksberg Revision: DataRevision FRR Pile Allé 29 2000 Frederiksberg Tlf. 38 19 91 00 Email: revisor@datarevision.dk Kreditforening: Realkredit Danmark Parallelvej 17 2800 Kongens Lyngby Bank: Danske Bank Østerbrogade 23 2100 København Ø 2
LEDELSESPÅTEGNING Bestyrelse og administrator har dags dato aflagt årsrapporten for 2008 for A/B Refsnæsgaard II Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven med visse tilpasninger og foreningens vedtægter. Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig. Årsrapporten giver, efter vor opfattelse, et retvisende billede af foreningens aktiver og passiver, den finansielle stilling samt resultat. Vi indstiller årsrapporten til generalforsamlingens godkendelse. København, den 11/3/2009 Administrator: Advokatfirmaet Jørgen Jacobsen & Anders Boelskifte Bestyrelse: Henrik Petersen Mejse Egebjerg Jensen Jacob Astrup Formand Karim Bengana Karina Stampe Kasper Kronborg Vicky Wiborg 3
DEN UAFHÆNGIGE REVISORS PÅTEGNING Til andelshaverne i A/B Refsnæsgaard II Vi har revideret årsrapporten for A/B Refsnæsgaard II for regnskabsåret 1. januar 2008 31. december 2008, omfattende ledelsespåtegning, anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance og noter. Årsrapporten aflægges efter årsregnskabsloven og lov om andelsboligforeninger. Revisionen har ikke omfattet de i årsrapporten indeholdte budgettal. Bestyrelsens ansvar for årsrapporten Bestyrelsen har ansvaret for at udarbejde og aflægge en årsrapport, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven og lov om andelsboligforeninger. Dette ansvar omfatter udformning, implementering og opretholdelse af interne kontroller, der er relevante for at udarbejde og aflægge en årsrapport, der giver et retvisende billede uden væsentlig fejlinformation, uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl, samt valg og anvendelse af en hensigtsmæssig regnskabspraksis og udøvelse af regnskabsmæssige skøn, som er rimelige efter omstændighederne. Revisors ansvar og den udførte revision Vort ansvar er at udtrykke en konklusion om årsrapporten på grundlag af vor revision. Vi har udført vor revision i overensstemmelse med danske revisionsstandarder. Disse standarder kræver, at vi lever op til etiske krav samt planlægger og udfører revisionen med henblik på at opnå høj grad af sikkerhed for, at årsrapporten ikke indeholder væsentlig fejlinformation. En revision omfatter handlinger for at opnå revisionsbevis for de beløb og oplysninger, der er anført i årsrapporten. De valgte handlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurderingen af risikoen for væsentlig fejlinformation i årsrapporten, uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor interne kontroller, der er relevante for andelsboligforeningens udarbejdelse og aflæggelse af en årsrapport, der giver et retvisende billede, med henblik på at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke med det formål at udtrykke en konklusion om effektiviteten af andelsboligforeningens interne kontrol. En revision omfatter endvidere stillingtagen til, om den af bestyrelsen anvendte regnskabspraksis er passende, om de af bestyrelsen udøvede regnskabsmæssige skøn er rimelige samt en vurdering af den samlede præsentation af årsrapporten. Det er vor opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vor konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Konklusion Det er vor opfattelse, at årsrapporten giver et retvisende billede af andelsboligforeningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2008 samt af resultatet af andelsboligforeningens aktiviteter for regnskabsåret 1. januar 2008 31. december 2008 i overensstemmelse med årsregnskabsloven og lov om andelsboligforeninger. Frederiksberg, den 11/3/2009 DataRevision FRR Registrerede revisorer Per Larsen Registreret revisor FRR 4
ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS Regnskabsgrundlag: Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med god regnskabsskik og efter samme regnskabspraksis som året før. De væsentligste anvendte regnskabs- og vurderingsprincipper er i øvrigt: Generelt om indregning og måling I resultatopgørelsen indregnes indtægter i takt med, at de indtjenes. I resultatopgørelsen indregnes ligeledes alle omkostninger, herunder afskrivninger og nedskrivninger. Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde foreningen, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå foreningen, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige tab og risici, der fremkommer inden års-rapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen. RESULTATOPGØRELSEN Indtægter Der er i årsrapporten medtaget den for regnskabsperioden opgjorte teoretiske boligafgift og leje. Ikke indbetalt boligafgift og leje samt forudmodtaget boligafgift og leje er medtaget i årsrapporten som henholdsvis tilgodehavende/forudmodtaget boligafgift og leje. Udgifter Udgifter omfatter foreningens omkostninger til drift af foreningen, herunder prioritetsrenter, ejendomsskatter og afgifter, reparation og vedligeholdelse, administrationsudgifter samt afskrivninger på foreningens anlægsaktiver. Ikke betalte udgifter samt betalte udgifter vedrørende efterfølgende regnskabsperioder er medtaget i årsrapporten som henholdsvis skyldige omkostninger/periodeafgrænsningsposter. Finansieringsposter Finansielle indtægter og udgifter indeholder renteindtægter og -udgifter, som ikke vedrører foreningens almindelige prioritetsgæld. Finansielle indtægter og udgifter indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Ekstraordinære poster mv Ekstraordinære indtægter og omkostninger indeholder indtægter og omkostninger, som hidrører fra begivenheder eller transaktioner, der klart afviger fra den ordinære og budgetterede drift. Årets skat, som består af årets aktuelle skat og udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen. 5
ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS - fortsat BALANCEN Materielle anlægsaktiver Grunde og bygninger måles til kostpris med tillæg af værdien af foretagne forbedringer. Som følge af foreningens karakter samt formålet med udarbejdelsen af årsrapporten til brug for værdiansættelsen af andelskronen foretages der ikke afskrivning på ejendommen, bortset fra afskrivninger på eventuelt indlagte installationer mv., som må antages at have en forkortet løbetid. Det er i øvrigt bestyrelsens hensigt at foretage en systematisk og løbende vedligeholdelse af ejendommen, der sikrer en høj vedligeholdelsesstandard, hvorfor ejendommen derfor ikke antages at være udsat for løbende værdiforringelse. Andre materielle anlægsaktiver måles til kostpris med fradrag af akkumulerede afskrivninger. Afskrivningsgrundlaget er kostpris med fradrag af den skønnede restværdi efter afsluttet brugstid. Der foretages lineære afskrivninger baseret på følgende vurdering af aktivernes forventede brugstid Tilgodehavender Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris. Værdien reduceres med nedskrivning til imødegåelse af forventede tab. Periodeafgrænsningsposter Periodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte udgifter vedrørende efterfølgende regnskabsår. Hensatte forpligtelser Hensatte forpligtelser omfatter forventede omkostninger til fremtidig vedligeholdelse og modernisering af foreningens ejendom i overensstemmelse med vedtagne beslutninger herom. Skyldig skat og udskudt skat Foreningen har udelukkende indtægter fra medlemmer, hvorfor foreningen ikke er skattepligtig Gældsforpligtelser Prioritetsgæld er målt til den nominelle restgæld på balancedagen. Den fulde restgæld er anført som langfristet gæld, uanset at en del af gælden forfalder til betaling inden ét år fra årsafslutningstidspunktet. Gæld i øvrigt er målt til amortiseret kostpris svarende til nominel værdi. Andelskroneopgørelse Beregningen af andelskronens værdi foretages i overensstemmelse med 5 stk. 2 i Lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber samt foreningens vedtægter 6
RESULTATOPGØRELSE 1. JANUAR 2008-31. DECEMBER 2008 Regnskab Regnskab Budget 2008 2007 2009 Note i kr. i tkr. i tkr. Indtægter Andelsboligafgift, 70 andele med i alt xxxx m²... 2.541.006 2.439 2.603 Gebyrer for manglende nøglefremvisning... 35.000 0 0 Indtægter... 2.576.006 2.439 2.603 Udgifter Prioritetsrenter... 7 501.557 530 471 Ejendomsskat og renovation... 243.600 232 255 Renovation... 85.405 84 87 Vandforbrug... 175.484 163 175 Elektricitet... 13.105 31 20 Ejendomsforsikring... 74.761 69 80 Renholdelse... 1 113.515 204 150 Reparationer og vedligeholdelse... 2 192.474 64 100 Afskrivninger... 3 69.194 69 69 Revisor, administration og kontorhold... 4 270.581 316 300 Udgifter... 1.739.676 1.763 1.707 Primært driftsresultat... 836.330 676 896 Finansieringsposter: Renteudgifter, Danske Bank... -35.487-52 -50 Renteindtægter, Danske Bank... 631 3 0 Ekstraordinær vedligeholdelse... 0-1.885 0 Årets resultat... 801.474-1.258 846 Årets resultat foreslås fordelt således: Årets resultat... 801.474-1.258 846 - Afdrag på prioritetsgæld... 631.951 606 659 Overført til egenkapital... 169.523-1.864 187 7
BALANCE PR. 31. DECEMBER 2008 AKTIVER Note 2008 2007 i kr. i tkr. Ejendommen matr.nr. 5095 Udenbys Klædebo Kvarter... 15.214.979 15.215 (Ejendomsværdi pr. 1/10 2008 62.000.000 ) Forbedringer mv... 5 2.567.980 2.637 ANLÆGSAKTIVER... 17.782.959 17.852 Tilgodehavende boligafgift... 33.232 4 Udlæg ved igangværende salg... 20.510 0 Periodeafgrænsningsposter... 18.600 55 Øvrige tilgodehavender... 0 1 Antenneregnskab... 6 6.868 8 Danske Bank, erhvervsgiro... 13.649 16 Kassebeholdninger... 3.241 1 OMSÆTNINGSAKTIVER... 96.100 86 AKTIVER... 17.879.059 17.938 8
BALANCE PR. 31. DECEMBER 2008 PASSIVER Note 2008 2007 i kr. i tkr. Andelskapital... 95.293 95 Overført resultat: Saldo pr. 1.1.2008... 5.522.229 6.780 + Årets overførsel... 169.523-1.258 + Årets afdrag på prioritetsgæld... 631.951 6.323.703 0 EGENKAPITAL... 8 6.418.996 5.618 Prioritetsgæld... 7 10.327.658 10.960 Langfristede gældsforpligtelser... 10.327.658 10.960 Kassekredit Danske Bank, maksimum kr. 1.200.000... 103.515 739 Skyldige omkostninger... 85.954 219 Forudbetalt boligafgift og afregninger ved salg... 639.648 24 Mellemregning Refnæsgaard I... 2.592 42 Forudbetalt leje og deposita... 243.801 243 Varmeregnskab 2007/2008... 32.855 34 Varme/vandregnskab 2008/09 A/c varmeindbetalinger... 94.200 91 - afholdte varmeudgifter... -70.160 24.040-31 Kortfristede gældsforpligtelser... 1.132.405 1.361 GÆLDSFORPLIGTELSER... 11.460.063 12.320 PASSIVER... 17.879.059 17.938 Eventualforpligtelser... Der er i ejendommen tinglyst et ejerpantebrev på kr 1.787.000, der ligger til sikkerhed for gæld til Danske Bank. Foreningen har afgivet garanti ved flere andelshavers køb af andelsbolig. 9
NOTER TIL ÅRSRAPPORTEN A/B Refsnæsgaard II Note 2008 2007 i kr. i tkr. Renholdelse: 1 Ejendomsservice... 113.515 180 Erhvervsforsikring... 0 2 Afrensning af graffiti... 0 23 113.515 204 Reparationer og vedligeholdelse: 2 Tømrer og snedker... 5.775 0 Elektriker... 11.638 2 Glarmester... 741 1 Udskiftning af faldstamme... 117.892 0 Låseservice... 0 2 Reparation af varmeanlæg... 21.026 45 Tilskud til toiletter... 3.000 6 Reparation af dørtelefon... 8.677 4 Teknisk bistand... 20.157 0 Diverse matrialer... 3.568 1 192.474 61 Afskrivninger: 3 Legeplads... 10.000 10 Gyngestativ... 5.549 6 Renovering facede/tag... 43.070 43 Installationer... 10.575 11 69.194 69 Revisor, administration, kontorhold m.m.: 4 Revisionshonorar,... 14.000 24 Revisionshonorar, ekstrahonorar... 0 6 Administrationshonorar... 92.784 90 Advokatbistand... 19.250 Varmeregnskabshonorar... 32.047 32 Handelsvurdering af ejendom... 12.750 13 Skattepligtige honorar til bestyrelse... 66.770 124 Kontorartikler m.v... 766 2 Telefon, godtgørelse og internetudgifter... 5.230 2 Generalforsamling, andre møder m.v.... 5.480 5 Fest, fastalavnsfest... 5.107 4 Gaver... 4.600 4 Gebyrer/PBS/Dataløn... 11.797 11 270.581 316 10
Ejendommen og forbedringer 5 Legeplads Gyngestativ Renovering Installationer I alt facade/tag Kostpris pr 1.1.08 50.000 27.746 2.724.218 105.750 2.907.714 Årets tilgang 0 Årets afgang 0 Kostpris pr 31.12.08 50.000 27.746 2.724.218 105.750 2.907.714 Afskrivning pr 1.1.08 40.000 11.098 129.210 90.232 270.540 Årets afskrivning 10.000 5.549 43.070 10.575 69.194 Afskrivning pr 31.12.08 50.000 16.647 172.280 100.807 339.734 Saldo pr. 31.12.2008 0 11.099 2.551.938 4.943 2.567.980 Afskrivningsperiode 5 år 5 år 50 år 10 år Note 2008 2007 i kr. i tkr. Antenneregnskab 6 Saldo pr 1.1.2008... 7.842 7 Betalt TDC Kabel-TV... 202.629 178 Betalt Copy-Dan... 18.871 18 Administratorhonorar... 6.636 6 Aconto indbetalt... -229.110-202 Saldo pr 31.12.2008... 6.868 8 Prioritetsgæld: 7 Restgæld Afdrag Renter Restgæld Kursværdi 1.1.2008 31.12.2008 31.12.2008 4,93% RD, fast rente og afdrag udløb 2025 2.480.743 100.513 130.225 2.380.230 2.470.096 4,08% RD, fast rente og afdrag udløb 2023 8.478.866 531.438 371.332 7.947.428 7.839.695 10.959.609 631.951 501.557 10.327.658 10.309.791 11
Egenkapital ("andelenes værdi"): 8 Note I henhold til lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber 5 skal vi oplyse at foreningens formue på grundlag af handelsværdien udgør kr. 6.418.996 For at konstatere den samlede "handelsværdi" for andelene er det tilladt at opskrive ejendommen til en af følgende værdier: 1. Anskaffelsesprisen (bogført værdi). 2. Handelsværdi som udlejningsejendom. 3. Kontant ejendomsværdi Ejendommen er vurderet af ejendomsmægler og valuarfirmaet Lundsgaard / Johansen til en kontant handelspris på kr. 66.000.000 pr 27.2.2009 Foreningens formue til brug for salg af andele opgjort efter handelsværdien kan herefter opgøres ved at gange det oprindelige indskud ifølge andelsbeviset med nedenstående: Bogført egenkapital pr. 31. december 2008... 6.418.996 Handelsværdien som udlejningsejendom... 66.000.000 - Bogført værdi for ejendommen... 17.782.959 48.217.041 Bogført værdi prioritetsgæld... 10.327.658 Kursværdi prioritetsgæld... 10.309.791 17.867 Foreningens formue pr.... 48.234.908 48.234.908 x andelsindskud 95.293 Maksimal andelsfactor pr andelskrone... 506,18 Bestyrelsens indstilling om reduktion/opsparing... -56,18 Bestyrelsens indstilling til den fremtidige andelsfactor... 450,00 På den seneste generalforsamling blev andelskronen fastsat til kr 450 pr andelskrone 12