HAVREMARKSVEJ 7 ANNISSE N., 3200 Helsinge Tlf.: 70239568 INFO@WESTRING-ESTATE.DK - WWW.WESTRING-ESTATE.DK SALGSOPSTILLING Hesteejendom med 21 hestebokse og god drift. Hyldekærgaard Farvergårdsvej 13, Ørby, 3200 Helsinge Lystejendom Kontantpris: 11.500.000 Udbetaling: 575.000 Mdl. brutto: 63.769 Mdl. netto: 50.479 Ejendomsmæglerens oplysning til parterne Er ejendomsmægleren tilknyttet eller har ejendomsmægleren samarbejdsaftaler med realkreditinstitut, pengeinstitut, forsikringsselskab eller andet: X Ja Nej jf. side 6 Modtager ejendomsmægleren eller dennes ansatte vederlag/provision/rabat for fremskaffelse af finansiering, forsikringer, annoncering eller andre: Ja X Nej jf. side 6 Har ejendomsmægleren, dennes ansatte eller nærtstående herudover en økonomisk eller personlig interesse i omsætningen af nærværende ejendom eller i parternes valg af finansiering, forsikring eller andre ydelser i tilknytning til omsætning af fast ejendom: Ja X Nej Hvis ja, hvilke Vigtig information Der gøres opmærksom på at en købsaftale, hvis denne alene er underskrevet af køber, er et tilbud til sælger, og at sælger ikke er forpligtet til at acceptere tilbuddet, heller ikke selv om det måtte være i overensstemmelse med udbudsvilkårene. Medvirkende ejendomsmægler repræsenterer sælger, og kan ikke være rådgiver for begge parter i samme handel. Køber opfordres derfor til at søge egen rådgiver.
Beskrivelse Hesteejendom med 21 hestebokse og god drift. Midt i det dejligste Nordsjælland finder du Hyldekærgaard, smukt beliggende i den lille landsby Ørby, blot få kilometer fra Tisvildeleje. Fra ejendommen er der er en dejlig udsigt over egne marker og her er fred og ro. Den meget smukke hovedbygning fremtræder smuk og eksklusiv. Det samlede boligareal er på 300 kvm. Indvendigt er hovedbygningen smagfuldt moderniseret med respekt for det oprindelige og er samtidig en moderne og funktionel bolig. Hovedbygningen er i stueetagen indrettet med: Skønt stort spisekøkken, to stuer en suite med udgang til nem overskuelig have. Derudover værelse, badeværelse, bryggers og entré. 1. salen er indrettet med stue, 3 store værelser hvoraf det ene har balkon samt stort badeværelse. Derudover er der et ekstra stuehus som er indrettet i en tidligere driftsbygning i år 2006. Det samlede boligareal udgør ca. 220 kvm. Det ekstra stuehus er i stueetagen indrettet med: Stue med et mindre køkken, 3 værelser, badeværelse, bryggers. 1. salen er indrettet med stort køkken / alrum med udgang til altan, master bedroom indeholdende stort soveværelse med walk-in closet og stort badeværelse. Ejendommens hestefaciliteter er gode. I den ene hestestald er der 13 store, ældre hestebokse m.m. og i den anden hestestald er der 8 store, ældre hestebokse. Stort ridehus med udvendige mål på 21 x 55 m og rigtig god ridebanebund med fibre. Derudover udendørs springbane med målene 35 x 75 meter samt dressurbane med målene 20 x 40 meter. Det tilhørende jordtilliggende er på ca. 25 ha som er delvist udlagt med hestefolde og delvist korn. Ejendommen er beliggende i Gribskov Kommune 5 min fra Nordkystens skønneste badestrand i Tisvildeleje, 10 min fra Helsinge og 25 min fra Hillerød centrum. Energimærke D Jordarealer Ejendommens samlede areal udgør 25,5444 ha Stuehus Bebygget areal 195 m 2 Boligareal 300 m 2 Udnyttet tagetage 105 m 2 Opført/ombygget år 1916 Etager inkl. kælder 2 Fulde etager 1 Antal værelser 7 Tilbehør i stuehus: Stuehus: Køleskab mrk. Gram, indbygningsovn mrk. Voss, mikroovn mrk. Voss, kogeplader mrk. Gram, emhætte mrk. Thermex, opvaskemaskine mrk. Bosch, vaskemaskine mrk. Miele og tørretumbler mrk. Miele Lejlighed: Køleskab mrk. Siemens, opvaskemaskine mrk. Siemens, indbygningsovn mrk. Siemens, emhætte mrk. Thermex, induktionsplader mrk. Siemens, kogeplader mrk. Gorenje, indbygningsovn mrk. Siemens, køleskab mrk. Electrolux, vaskemaskine mrk. Electrolux og tørretumbler mrk. Electrolux Opvarmning: Pillefyr Sag 30001053 13.07.2012 Side 2 af 30
Øvrige boliger Bebygget areal Boligareal Opført Stuehus 2 135 m 2 247 m 2 1916 Driftsbygninger m.v. Areal Opført Driftsbygning - Hestestald og Halvtag til maskiner 297 m² 1916 / 1990 Driftsbygning - Hestestald 360 m² 1900 Driftsbygning - Ridehus 1.201 m² 1995 Maskiner 0 Traktor mrk. International 844-S 0 Havetraktor (græsslåmaskine) mrk. Husqvarna 0 Tippevogn Betalingsrettigheder 25,00 Alm. betalingsrettigheder 25,00 Kontantbehov ved køb Kontantbehov ved køb Kontant handel Finansieret handel Kontantpris/udbetaling 11.500.000 575.000 Tinglysningsafgift af skødet 98.000 98.000 Stiftelses-/overtagelsesomkostninger, jf. finansieringsforslaget 2.003 I alt 11.598.000 675.003 Kontantbehovet er excl. udgifter til købers rådgiver(e), herunder berigtigelse samt kurssikring. Sag 30001053 13.07.2012 Side 3 af 30
Beregning af brutto-/nettoudgift 1. år. Beregning af bruttoudgift/ejerudgift 1. år Kontant handel Finansieret handel Prioritetsydelser 731.175 Ejendomsskat Land/skovbrugsværdi 10.310 10.310 Ejendomsskat, stuehusværdi 434 434 Renovation 3.223 3.223 Rottebekæmpelse 91 91 Skorstensfejning 826 826 Forsikringspræmie, baseret på Sælgers forsikringsudgift 19.174 19.174 Bruttoudgift/ejerudgift 1. år 34.058 765.233 Beregning af nettoudgift 1. år. Kontant handel Finansieret handel Fradrag (renter, bidrag, fradragskonto) -533.492 +/- Skat/skattebesparelse heraf 1. år v/ 32,05% 0-170.984 + Evt. ejendomsværdiskat 11.496 11.496 Skat, overskud/underskud 1. år 11.496-159.488 + Bruttoudgift 1. år 34.058 765.233 Nettoudgift 1. år 45.554 605.746 Oplysning om brutto/netto udgift Bruttoudgiften er lig med ejerudgiften første år. Ydelsen omfatter aktuelle ejerudgifter, som køber er forpligtet til at afholde som ejer af ejendommen. Nettoudgiften er lig med bruttoudgiften efter fradrag af den aktuelle størrelse af skattemæssige fradrag og med tillæg af ejendomsværdiskat. Brutto- og nettoudgiften omfatter ikke udgifter til energi, vand og andre forbrugsafhængige forhold. Endvidere omfatter brutto- og nettoydelsen ikke udgifter til løbende vedligeholdelse. I brutto- og nettoydelsen indgår en standardfinansiering. Da der er tale om en standardfinansiering vil den i visse tilfælde ikke kunne opnås, hvorfor brutto- og nettoydelsen i så fald kan afvige. Standardfinansiering Standardfinansieringen er udarbejdet ud fra følgende forudsætninger: Kontant udbetaling på 5% af den kontante købesum oprundet til nærmeste kr. 5.000 dog minimum kr. 25.000. Der optages et realkreditlån op til den maksimale lånegrænse for den pågældende ejendomskategori efter lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v. Løbetiden er 30 år. Lånet er et konverterbart obligationslån med fast rente, der afdrages over hele løbetiden efter annuitetsprincippet. Lånet er baseret på dertil hørende obligationer, hvis kurs er 100 eller nærmeste herunder. For restkøbesummen udstedes et pantebrev. Pantebrevet er med fast rente og har en løbetid på 30 år. Der afdrages på lånet over hele løbetiden efter annuitetsprincippet. Lånet fastsættes til kurs pari og renten fastlægges som den effektive rente på realkreditlånet tillagt 1,5 procent point og herefter oprundet til nærmeste kvarte procent point. Særlige oplysninger om standardfinansieringen: Sag 30001053 13.07.2012 Side 4 af 30
Spec. af eksisterende prioriteter, der kan overtages på visse betingelser Långiver/art Nordea kredit / F3 Rentetilpasningsl ån Nordea kredit / F1 Rentetilpasningsl ån Restgæld Obligationsrestgæld Kontantværdi 1. års ydelse Realkredit type Garantistillelse 7.308.857 7.323.989 7.403.333 216.428 Rentetilpasning Nej slån 2.384.647 2.361.490 2.388.309 162.843 Rentetilpasning Nej slån Rente Kont./pålyd. ÅOP brutto Restløbetid Saldo fradragskonto Særlige overtagelsesvilkår Optaget i valuta Kontant regulering 2,21 1,86 28,00 0 EUR 0 1,03 1,60 18,00 0 EUR 0 Standardfinansiering Finansieringsforslag (Alternative forslag udarbejdes efter købers ønske) Prio. nr. Långiver/art Restgældsdato Restgæld Kontantværdi 1. års ydelse 1. års afdrag 1. års fradrag 1. Realkredit Danmark 30.09.2012 5.187.000 5.107.180 341.761 99.720 242.041 2. Realkredit Danmark 30.09.2012 2.882.000 2.832.867 189.889 55.406 134.483 3. Privat pantebrev 11.09.2012 3.005.653 2.984.953 199.525 42.557 156.968 Udbetaling 575.000 575.000 Ialt 11.649.653 11.500.000 731.175 197.683 533.492 Standardfinansiering fortsat Prio. Realkredittypstillelse Garanti- Renter Afdrags- Optaget i Term. nr. Hovedstol Kont./pålyd. vilkår valuta ÅOP, brutto p.a. 1. 5.187.000,00 Obl. lån 3,50/3,50 Ann DKK 4,84 4 2. 2.882.000,00 Obl. lån 3,50/3,50 Ann DKK 4,86 4 3. 3.005.652,80 Privat 5,25/5,25 Ann DKK 5,32 4 Standardfinansiering fortsat Prio. nr. Restløbetid Stiftelses-/overtagelsesomkostninger Saldo fradragskonto 1. 30,00 0,00 0,00 2. 30,00 0,00 0,00 3. 30,00 2.002,83 0,00 Kontantregulering Prio. nr. Indfrielsesvilkår Fremtidige ejerskiftevilkår Bemærkninger 1. 2 mdr. til kreditortermin Debitorgodkendelse/gebyr Annuitetslån til udløb 2. 2 mdr. til kreditortermin Debitorgodkendelse/gebyr Annuitetslån til udløb 3. mdr. til termin Ingen Annuitetsl?n til udl>b. Sag 30001053 13.07.2012 Side 5 af 30
Anvendelsesudgifter Brutto- og nettoudgiften omfatter ikke udgiften til energi, vand og andre forbrugsafhængige forhold samt løbende vedligeholdelse. Art Årsforbrug Enhed Udgift Vandafledning, 2010 130,00 m3 6.302 El, 2010-2011 18.792,00 kwh 37.098 Vand, a'conto 2010 674,00 m3 12.431 Træpiller, køb i 2011 15,09 ton 32.940 Begge stuehuse har centralvarme til træpillefyr. Varmeforbruget er træpillekøb i 2011. Købesummens fordeling Der henvises til særskilt udarbejdet bilag med alternative finansieringsforslag, hvor det alternative finansieringsforslag, respektiv kontantpris i kontanthandler, er fordelt. Ejendomsmæglerens oplysninger til parterne Er ejendomsmægleren tilknyttet eller har ejendomsmægleren samarbejdsaftaler med: æblekage Realkreditinstitut X Nej Ja Hvilke: Pengeinstitut X Nej Ja Hvilke: Forsikringsselskab X Nej Ja Hvilke: Andre Nej X Ja Hvilke: Medlem af DSEmæglerne Modtager ejendomsmægleren eller dennes ansatte vederlag/provision/rabat for fremskaffelse af: moral Finansiering X Nej Ja Hvis ja, hvorfra: Forsikring X Nej Ja Hvis ja, hvorfra: Annoncering X Nej Ja Hvis ja, hvorfra: Andre ydelser X Nej Ja Hvis ja, hvorfra: Parterne har ret til at få oplyst vederlagets/provisionens/rabattens størrelse. Sag 30001053 13.07.2012 Side 6 af 30
BILAG Ejendommen Matr. nr.: Areal heraf vej 2 a Ørby By, Vejby 17,7360 ha 16 m² 3 e Ørby By, Vejby 7,8084 ha 0 m² Areal i alt ifølge Tingbogsoplysning 25,5444 ha 16 m² Zonestatus Kommune Region Landzone Gribskov Region Hovedstaden Offentlig ejendomsværdi pr. 2011 16.100.000 Heraf grundværdi 2.282.800 Stuehusets ejendomsværdi 4.902.700 Heraf grundværdi 14.800 Grundlag for ejendomsværdibeskatning 1.149.645 Oplysninger om ejendomsvurdering m.v. Ejendomsværdiskatten er beregnet på basis af det laveste grundlag for ejendomsværdibeskatning, dvs. det laveste af beløbene for 2001-vurderingen + 5%, 2002-vurderingen og den aktuelle vurdering. Hvis der efter disse vurderingers udarbejdelse er foretaget ny-, om- eller tilbygningsarbejder, der kræver byggetilladelse eller er sket ændring i ejendommens anvendelse, vil der ved førstkommende vurdering efter ejerskiftet ske ansættelse af ejendomsværdien på 2001- og 2002-vurderingernes niveau med de skete ændringer. Stuehus 2 er efterfølgtende anmeldt til bygningsmyndighederne. Køber er derfor gjort bekendt med, at dette kan medføre ændret ejendomsværdiskat i forhold til den, der fremgår af salgsopstillingen, og at der ikke i den forbindelse kan rettes krav mod ejendomsmægler eller sælger. BILAG Miljøforhold, offentlige forhold og vandforsyning Miljøforhold Stuehusets afløb er Offentlig Offentlige forhold og planer Ingen Servitutter 1) 01.10.1935 Dok om forsynings-/afløbsledninger m.v. 2) 10.01.1941 Dok om oversigt m.v. vedr. 5E 3) 11.08.1949 Dok om byggelinier m.v. Vedr. 3E 4) 11.08.1949 Dok om byggelinier m.v. Vedr. 2B 5) 11.08.1949 Dok om byggelinier m.v. 6) 05.09.1967 Dok om forsynings-/afløbsledninger m.v. Vedr. 2A 7) 01.03.1972 Dok. om afkald vedr. opførelse af yderligere boliger m.m. 8) 12.05.1981 Dok om forsynings-/afløbsledninger m.v. Vedr. 3E 9) 07.04.1997 Dok om forsynings-/afløbsledninger m.v. Vedr. 3E Vandforsyning Ejendommens vandforsyning: Privat vandværk BILAG Forsikringer og energimærkninger Forsikringer Bygningsbrandforsikring Police nr. 053 753 558 Sag 30001053 13.07.2012 Side 7 af 30
Stuehus: Præmien der indgår i ejerudgiften er baseret på Sælgers forsikringsudgift og dækker f.s.v.a. stuehuset: Svamp Ja Insekt Ja Rørskade Ja Fuld- og nyværdi Ja Sumforsikring Nej Øvrige bygninger: Driftsbygning - Hestestald og Halvtag til maskiner Driftsbygning - Hestestald Driftsbygning - Ridehus Forsikringsdækning: Fuld- og nyværdiforsikret Fuld- og nyværdiforsikret Fuld- og nyværdiforsikret Der er ikke udarbejdet forsikringstilbud. Energimærkning Der foreligger energimærkning på stuehuset af dato 28.09.2010 med energiklassifikation D. BILAG Rettigheder og forpligtelser Veje og stier: Elværk: Vindmøller: Olietank, fabrikat, størrelse, type: Informationfra Danmarks Arealinformation: Jagt: Forpagtningskontrakter om bortforpagtning med: Om flyvehavre: Borebiller: Dræn: Ejendommen har adgang via kommunevej. Dong Energy Der kan ikke opsættes vindmøller herunder husstandsvindmøller. Der foreligger oplysning om gammel olietank, der er afblændet. Ejendommen eller dele heraf er jvf. Danmarks Miljøportal opfattet af bl.a.: Affaldsanlæg og affaldsopland, byområder, friluftsanlæg, grundvand, jordbundstyper, kolonihaver, kvælstofreduktionspotentialer, landbrug, landområder og den grønne struktur, natura2000 oplande, naturforvaltningsplaner, planlægning samt spildevand fra ukloakede ejendomme. Køber erklærer at have sat sig ind i disse forhold/ Køber opfordres til at sætte sig ind i disse forhold. Yderligere information kan hentes på Danmarks Miljøportal, http://kort.arealinfo.dk/ Jagten er ikke udlejet og er således fri for køber. En del af ejendommens jorder er bortforpagtet og ophører pr. 30. september 2011. Sælger oplyser, at der kan være spredte foreskomster af flyvehavre, som er bekæmpet i henhold til lovgivning herom. Sælger indestår ikke for eventuelle borebilleangreb, hverken nuværende eller tidligere. Eventuelle dræn i marken overtages i den stand de er og forefindes. Sælger garanterer ikke herfor. Sag 30001053 13.07.2012 Side 8 af 30
BILAG Billedsider Sag 30001053 13.07.2012 Side 9 af 30
Sag 30001053 13.07.2012 Side 10 af 30
Sag 30001053 13.07.2012 Side 11 af 30
Sag 30001053 13.07.2012 Side 12 af 30
Sag 30001053 13.07.2012 Side 13 af 30
Sag 30001053 13.07.2012 Side 14 af 30
Sag 30001053 13.07.2012 Side 15 af 30
Sag 30001053 13.07.2012 Side 16 af 30
Sag 30001053 13.07.2012 Side 17 af 30
Sag 30001053 13.07.2012 Side 18 af 30
Sag 30001053 13.07.2012 Side 19 af 30
Sag 30001053 13.07.2012 Side 20 af 30
Sag 30001053 13.07.2012 Side 21 af 30
Sag 30001053 13.07.2012 Side 22 af 30
Sag 30001053 13.07.2012 Side 23 af 30
Sag 30001053 13.07.2012 Side 24 af 30
Sag 30001053 13.07.2012 Side 25 af 30
Sag 30001053 13.07.2012 Side 26 af 30
Sag 30001053 13.07.2012 Side 27 af 30
Sag 30001053 13.07.2012 Side 28 af 30
BILAG - Alternative finansieringsmuligheder Salgsopstillingen på nedennævnte ejendom er udarbejdet med standardfinansieringsforslag i h.t. Lov om omsætning af fast ejendom. Ejendommen kan alternativt erhverves på vilkår som nedenfor anført: Adresse: Farvergårdsvej 13, Ørby, 3200 Helsinge Sag nr. 30001053 Dato: 13.07.2012 Alternativt finansieringsforslag Brutto/md. 74.316,01 Netto/md. 58.263,80 v/ v/ 32,05% Kontantbehov: 675.371,90 Udbetaling: 575.000,00 Finansieringsforslagets ÅOP, brutto: 6,17 Bemærkninger Finansieringsforslagets saml. afviklingsforløb og låneydelse Ejerskiftelån: År Restgæld Brutto Netto v/ % Institut: Nykredit 1 11.796.198 857.734 658.360 32,05 Type: Obligationslån 2 11.574.179 856.322 665.514 31,05 Rente: 3,5000 3 11.341.853 854.386 673.568 30,05 Afdragsfrit: Nej 4 11.098.678 852.381 681.480 29,05 Løbetid: 30,00 år. 5 10.844.084 850.305 689.238 28,05 10 9.377.293 838.768 712.121 25,05 15 7.516.951 825.034 724.616 25,05 20 5.140.711 808.686 742.351 25,05 25 2.346.783 463.143 436.038 25,05 30 425.011 440.540 436.021 25,05 Alternativ 1 Brutto/md. 59.150 Netto/md. 51.107 v/ v/ 32,05% Kontantbehov: 1.249.862 Udbetaling: 1.150.000,00 Finansieringsforslagets ÅOP, brutto: 3,15 Bemærkninger Finansieringsforslagets saml. afviklingsforløb og låneydelse Ejerskiftelån: År Restgæld Brutto Netto v/ % Institut: Realkredit Danmark 1 10.697.850 675.737 569.964 32,05 Type: FlexLån 2 10.356.115 668.722 571.900 31,05 Rente: 0,3676 3 10.004.104 665.568 575.144 30,05 Afdragsfrit: Nej 4 9.644.173 662.408 578.332 29,05 Løbetid: 30 år. 5 9.275.715 659.240 581.460 28,05 Rentetilpasning hvert år, løbetid 30 år. 10 7.280.601 643.299 590.369 25,05 15 4.947.363 627.186 599.051 25,05 20 2.907.946 314.874 304.577 25,05 25 1.532.075 298.437 293.044 25,05 30 140.193 213.570 212.725 25,05 Alternativ 2 Brutto/md. 37.735 Netto/md. 29.659 v/ v/ 32,05% Kontantbehov: 1.249.862 Udbetaling: 1.150.000,00 Finansieringsforslagets ÅOP, brutto: 2,82 Bemærkninger Ejerskiftelån: Institut: Realkredit Danmark Type: FlexLån Rente: 0,3648 Afdragsfrit: Ja Løbetid: 30 år. Rentetilpasning hvert år, 10 års afdragsfrihed og løbetid 30 år. Finansieringsforslagets saml. afviklingsforløb og låneydelse År Restgæld Brutto Netto v/ % 1 10.753.604 418.756 312.600 32,05 2 10.671.439 410.530 312.266 31,05 3 10.582.502 410.530 317.605 30,05 4 10.486.232 410.530 322.968 29,05 5 10.382.028 410.530 328.350 28,05 10 9.717.090 601.166 539.553 25,05 15 6.876.555 776.861 741.882 25,05 20 4.222.273 457.190 442.240 25,05 25 2.224.539 433.324 425.493 25,05 30 203.557 308.832 307.922 25,05 Bemærkninger til finansieringen: I beregningerne efter skat er anvendt følgende skatteprocent svarende til den aktuelle kommuneskatteprocent: 32,05 pct. frem til og med 2011. Fra og med 2012 nedsættes skatteprocenten i beregningerne årligt med 1 pct. point til 2019. For resten af lånets løbetid anvendes den samme skattesats som i 2019. Brutto og netto er under forudsætning af kendte skatteprocenter, bidragssatser og rentesatser og rentefradragsret samt gældende regler. Sag 30001053 13.07.2012 Side 29 af 30
Bilag - Købesummens fordeling Med udgangspunkt i Alternativt finansieringsforslag i ovenstående Bilag - Alternative finansieringsmuligheder / kontantpris i kontanthandler, udgør den kontantomregnede anskaffelsessum kr. 11.500.000 idet låneomkostninger ikke er indregnet i opgørelsen. Anskaffelsessummen fordeler sig således: Jorden kr. 2.975.000 Stuehus, incl. grundværdi kr. 5.400.000 Øvrige boliger kr. 2.000.000 Driftsbygninger incl. installationer kr. 1.100.000 Betalingsrettigheder kr. 25.000 Kontantomregnede købesum i alt kr. 11.500.000 Der tages forbehold for eventuelle differencer i fordelingen af den kontantomregnede købesum som følge af kursændringer m.v. Sag 30001053 13.07.2012 Side 30 af 30
Målforhold 1:5332 Dato 11/7-2011 Baggrundskortet er ophavsretsbeskyttet. DDO, COWI Signaturforklaring