Revisors holdning til transparens i ejendomsselskabers årsrapporter Allan Pedersen 10. april 2013 0
Agenda Præsentation Årsrapporten Formål Grundliggende kvalitetskrav Oplysninger Oplysningskrav Ledelsesberetningen Finansiel del af årsrapporten Case 1
Formålet med årsrapporten Formålet med årsrapporten er, at tilgodese de regnskabsbrugere, som har behov for finansiel og ikke-finansiel information om en virksomhed. Årsregnskabsloven stiller kvalitetskrav til de oplysninger, som årsregnskabet og koncernregnskabet skal indeholde for at opfylde kravet om et retvisende billede, og for at ledelsesberetningen kan indeholde en retvisende redegørelse. Kravene baseres på antagelser om regnskabsbrugernes typiske informationsbehov og tilsigter at markere årsrapportens formål og udviklingsretningen for et retvisende billede. Oplysninger af betydning for det retvisende billede af koncern- og årsregnskabet skal altid anføres i den finansielle del af årsrapporten. Det er som udgangspunkt ikke tilstrækkeligt blot at henvise til ledelsesberetningen eller en supplerende beretning i årsrapporten. 2
Grundliggende kvalitetskrav til årsrapporten Relevans Relevans vedrører de beslutninger, regnskabsbrugeren skal træffe. Relevante informationer skal medtages i årsrapporten, mens informationer, der til brug for regnskabsbrugerens beslutningsproces er mindre betydende, bør udelades eller have en sekundær placering. Relevante informationer skal medtages, også selv om der ikke kan sættes tal på. Relevans antages at foreligge, hvis regnskabsbruger ville disponere anderledes, hvis en udeladt information havde været indarbejdet i årsrapporten. Pålidelighed Pålidelighed indebærer, at oplysningerne i rimeligt omfang kan efterprøves. Årsrapporten må ikke indeholde urealistiske og usandsynlige forhold, som kan forvride regnskabsbrugers indtryk af virksomheden. Sammenlignelighed Sammenlignelighed vedrører både forholdet mellem to eller flere ens poster, når de skal sammenlignes over tid og mellem to eller flere virksomheder eller aktiviteter 3
Ejendomsselskabers årsrapporter Regelsæt - kort Årsregnskabsloven - gælder som udgangspunkt alle danske selskaber IFRS - krav for børsnoterede selskaber, mulighed for øvrige selskaber Finanstilsynets bekendtgørelse iht. lov om finansiel virksomhed Best practice for selskabsledelse og investorinformation i ejendomsselskaber (Ejendomsforeningen Danmark) Anbefalinger og nøgletal 2010 (Finansanalytikerforeningen) Erhvervsstyrelsens notat af 3. april 2009 Der fokuseres i det efterfølgende alene på ejendomsselskaber, som værdiansætter ejendomme til dagsværdi 4
Oplysningskrav Erhvervsstyrelsen har i notat af 3. april 2009 tilkendegivet at følgende skal oplyses i årsrapporten Af anvendt regnskabspraksis bør fremgå, at investeringsejendomme måles til dagsværdi. Af noterne bør der til opfyldelse af lovens krav som minimum anføres: Den eller de anvendte målemetoder til opgørelse af dagsværdi (DCF model, afkastbaserede modeller, sammenlignelige transaktioner, valuarvurdering mv.) Væsentligste forudsætninger til opgørelse af dagsværdier herunder; afkastkrav eller diskonteringsfaktorer forventede vækstrater principper for opgørelse af afkast- eller diskonteringsgrundlag (f.eks. markedsleje, tomgang, lejereserve, vedligeholdelsesudgifter, deposita) diskonteringsperiode (ved DCF model) terminalværdi (ved DCF model) 5
Oplysningskrav Følgende yderligere oplysninger kunne være relevante at give per ejendom (eller for ensartede kategorier af ejendomme): Bogført værdi Oplysninger om den ved værdiansættelsen anvendte afkastprocent (respektive interval samt gennemsnit for grupper af ejendomme) Beliggenhed Areal Karakteristika, eksempelvis opførelsesår, anvendelse (kontor, produktion, detailhandel, logistik, bolig etc.) og vedligeholdelsesstand Lejeindtægter (herunder gnms. leje/kvm.) og driftsomkostninger, herunder lejerbetalte driftsomkostninger Udlejningsgrad Lejekontrakternes løbetid og opsigelsesvarsel for lejemål Modtagne sikkerheder for lejeindtægter, garantier og deposita Følsomhedsoplysninger i relation til udsving i dagsværdier ved anvendelse af alternative diskonteringsfaktorer og andre væsentlige parametre Seneste eksterne vurdering (beløb samt tidspunkt) 6
Værdiskabelse og pengestrømme i ejendomsselskaber I vurderingen af indtjeningskvalitet og finansiel stilling i ejendomsselskaber er det vigtigt at forstå følgende hovedpunkter: Hvorledes forløber indtjeningen før værdireguleringer og skat (EBVAT) Hvad driver de rapporterede værdireguleringer af ejendomme Det er vigtigt, at ejendomsselskaber redegør for, hvad der driver værdireguleringerne, herunder om de opstår som følge af driftsforbedringer eller som følge af ændringer i afkastkravet. Det anbefales derfor, at ejendomsselskaber udspecificerer værdireguleringer på følgende to poster: Værdireguleringer som følge af ændret afkastkrav Værdireguleringer som følge af ændret driftsindtjening 7
Ledelsesberetning Omtale i ledelsesberetningen kan omfatte: Strategi Beskrivelse af portefølje, herunder eventuelle segmenter Markedsforhold Køb, salg og opførelse af ejendomme Udvikling i indtjening ekskl. værdireguleringer (EBVAT) Udlejningssituation (udlejnings-/tomgangsprocent, kvm. og kr.) Overordnet beskrivelse af værdiansættelse; Regnskabsmæssige effekter af værdiansættelsen Værdiansættelsesmodel Risikofaktorer Effekt af ændringer i væsentlige forudsætninger (følsomhedsanalyse) Oplysning af betydning for det retvisende billede skal (jf. tidligere) anføres i den finansielle del af årsrapporten 8
Hoved-/nøgletalsoversigt Hoved-/nøgletalsoversigten er en del af ledelsesberetningen og bør indeholde ejendomsspecifikke hoved-/nøgletal som f.eks.: Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT). Gevinst/tab ved salg af ejendomme medtages (normalt) ikke i dette resultatmål. EBVAT ift. omsætning Antal kvm. Bogført værdi af ejendomme pr. kvm. 9
Oplysninger i den finansielle del af årsrapporten Alle informationer som er af betydning for det retvisende billede skal være indeholdt i den finansielle del af årsrapporten. Dette må medføre, at beskrivelse af værdiansættelsesmodel samt forudsætninger bør være indeholdt i anvendt regnskabspraksis eller noter. Ønskes værdiansættelsesmodel mv. præsenteret i ledelsesberetningen bør dette gøres på overordnet niveau, mens oplysningerne i deltaljeret form medtages i anvendt regnskabspraksis eller noter. Uanset om værdiansættelsen fuldt ud baseres på valuarvurderinger, så bør der oplyses om den anvendte model og de anlagte forudsætninger. Der bør redegøres for ledelsens konkrete overvejelser om fastsættelse af afkastprocenter, herunder i hvilket omfang de er baseret på "ekstern dokumentation", herunder markedsdata fra ejendomsmæglere/valuarer. Følsomhedsberegninger bør illustrere effekter på værdiansættelsen af ændringer i afkastprocent samt eventuelle andre væsentlige forudsætninger (f.eks. markedslejeniveau) 10
Case - Ejendomsselskabet Pakhuset Børsnoteret selskab, som ejede 3 ejendomme i Århus området Udtaget til kontrol af Fondsrådet på grundlag af 2010 årsrapport Ejendomme anskaffet i perioden 2005 og 2007 Beskedne værdireguleringer 2005-2007. Ingen værdireguleringer 2008-2010 (!) Omtale i årsberetning for 2010: Under hensyntagen til det forøgede afkastkrav har den positive udvikling i ejendommenes drift medført, at koncernens investeringsejendomme pr. 31. december 2010 er optaget til uændrede værdier i forhold til 31. december 2007 ekskl. forbedringer foretaget i 2008, 2009 og 2010. Ingen oplysninger i regnskabet om metode og væsentlige forudsætninger lagt til grund for beregning af dagsværdi I forbindelse med kontrollen blev det oplyst, at ejendommen var værdiansat på grundlag af 1 års budgetperiode (=afkastmetoden). Underliggende dokumentation viste afkastprocenter med 8 decimaler (!) Indhentet ekstern vurderinger, senest i juni 2010 11
Case (fortsat) Fondsrådets afgørelse (uddrag) af 9. januar 2012: Selskabet har ikke dokumenteret, at den foretagne beregning af dagsværdien af investeringsejendommene var i overensstemmelse med IFRS: Selskabet har ikke dokumenteret, at der er foretaget de fornødne reguleringer ved anvendelse af en budgetperiode på 1 år, Selskabet har ikke dokumenteret, at de anvendte (eller måske beregnede?) afkastprocenter er opgjort på grundlag af konkrete overvejelser om markedsbaserede afkastkrav til tilsvarende ejendomme og Eksterne vurderinger er ikke tillagt særlig vægt, da der ikke kunne redegøres for grundlaget herfor eller fremlægges dokumentation for, hvorledes beregningerne var foretaget Sagen blev aldrig lukket - selskabet gik i konkurs! 12
Case (fortsat) Afgørelsen giver grund til at påpege: Værdireguleringer skal indregnes ved hver regnskabsaflæggelse (års- og kvartalsrapporter) og ikke blot udlignes ved rettelse af afkastprocent Der skal i (den finansielle del af) årsrapporten gives oplysninger om metode og væsentlige forudsætninger lagt til grund for beregning af dagsværdi (jf. tidligere) Eksterne vurderinger er ikke i sig selv tilstrækkelige til dokumentation af dagsværdi, hvis vurderingsrapporten ikke udførligt beskriver, hvorledes dagsværdierne er opgjort. Denne beskrivelse bør gengives i årsrapporten. Anvendes afkastmodellen til opgørelse af dagsværdi skal det dokumenteres; at ejendommens cash flow er stabiliseret eller at der ved værdiansættelsen er taget højde for den nødvendige reguleringer (fase 3) 13
Afrunding Aktører i branchen oplyser kun undtagelsesvist detaljer om køb og salg af ejendomme (så som afkastprocenter). Dette vanskeliggør dokumentation af markedskonforme benchmark data Værdiansættelsesmodeller og -udtryk anvendes uensartet, hvorfor sammenligning mellem selskaber er vanskelig Tages der højde for risici i cash flow eller diskonteringsfaktor? Afkastkrav/-procent, forrentningskrav, diskonteringsfaktor, kapitaliseringsfaktor, WACC En række ejendomsselskaber har i de seneste år bragt deres oplysninger i årsrapporten om værdiansættelse af investeringsejendomme op på et rigtig flot niveau, men der er fortsat en del årsrapporter med et ikke ubetydeligt udviklingspotentiale på dette område Publikationen Definition af afkastkrav forventes at bidrage til yderligere transparens omkring værdiansættelser Spørgsmål? 14
Dine eksperter indenfor Ejendom & Entreprise Kenneth Hofman Partner & Formand for branchegruppen Allan Pedersen Partner Michael Tuborg Jensen Director Merete Buchgreitz Senior Manager Fokusområde: Rådgivning indenfor bygge- og ejendomsbranchen Fokusområde: Revision indenfor bygge- og ejendomsbranchen Fokusområde: Revision og rådgivning indenfor ejendomsbranchen Fokusområde: Revision indenfor byggebranchen Tlf: 25 29 30 22 Mail: kennethhofman@kpmg.dk Tlf: 25 29 35 33 Mail: apedersen@kpmg.dk Tlf: 25 29 32 98 Mail: mtuborg@kpmg.dk Tlf: 25 29 33 53 Mail: mkbuchgreitz@kpmg.dk Trine Vestengen Hopkins Senior Manager Torben Hartz Director Henrik Dich Manager Fotograf på vej Fokusområde: Revision og rådgivning indenfor ejendomsbranchen Fokusområde: Rådgivning indenfor infrastruktur og ejendomme Fokusområde: Revision indenfor bygge- og ejendomsbranchen Tlf: 25 29 37 87 Mail: tvestengen@kpmg.dk Tlf: 25 29 34 85 Mail: thartz@kpmg.dk Tlf: 25 29 32 33 Mail: hdich@kpmg.dk 15
Kontakt Allan Pedersen Telefon: 2529 3533 apedersen@kpmg.dk www.kpmg.dk
Denne præsentation indeholder alene en generel gennemgang af et emne, som KPMG efter aftale kan yde nærmere rådgivning om. Selvom fejl og mangler i præsentationen er forsøgt undgået, kan KPMG ikke påtage sig noget ansvar for dispositioner, som foretages uden vores forudgående rådgivning. 2013 KPMG Statsautoriseret Revisionspartnerselskab, a Danish limited liability company and a member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative (KPMG International), a Swiss entity. All rights reserved. The KPMG name, logo and cutting through complexity are registered trademarks or trademarks of KPMG International.