September 2012 LOKALPLAN Boliger og erhverv, Hals Havns Vestpier, Havnen Hals Tillæg til lokalplan 5.23

Transkript

1 September 2012 LOKALPLAN Boliger og erhverv, Hals Havns Vestpier, Havnen Hals Tillæg til lokalplan 5.23

2 Nærmere oplysninger Aalborg Kommune Teknik- og Miljøforvaltningen Stigsborg Brygge 5, Postboks Nørresundby Tlf Mail: Lokalplanen er udarbejdet af arkitekthuset siem i samarbejde med Aalborg Kommune Forsidebilledet viser luftfoto over området optaget juni 2009

3 Indholdsfortegnelse Vejledning Hvad er en lokalplan?... 4 Redegørelse Lokalplanens baggrund og formål... 5 Lokalplanområdet... 5 Lokalplanens indhold... 6 Lokalplanens sammenhæng med anden fysisk planlægning... 6 Teknisk forsyning... 8 Tilladelser eller dispensa tio ner i medfør af anden lovgivning... 8 Servitutter... 8 Lov om miljøvurdering af planer og programmer... 9 Planbestemmelser Indledning Formål Område og zonestatus Arealanvendelse Betingelser for, at ny bebyggelse må tages i brug Lokalplan Servitutter Retsvirkninger Vedtagelse Bilag Matrikelkort... Bilag 1 Arealanvendelse... Bilag 2 September

4 Vejledning Hvad er en lokalplan? Lokalplaner skal styre den fremtidige udvikling i et område og give borgerne og byrådet mulighed for at vurdere konkrete tiltag i sammenhæng med planlægningen som helhed. I en lokalplan fastlægger byrådet bestemmelser for, hvordan arealer, nye bygninger, beplantning, veje, stier osv. skal placeres og udformes inden for et bestemt område. Lokalplanen består af: Redegørelsen, hvor baggrunden og formålet med lokalplanen beskrives, og der fortælles om lokalplanens indhold. Herudover redegøres der bl.a. også for de miljømæssige forhold, om hvor dan lokalplanen forholder sig til anden planlægning, og om gennemførelse af lokalplanen kræver tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder. Planbestemmelserne, der er de bindende bestemmelser for områdets fremtidige anvendelse. Illustrationer samt tekst skrevet i kursiv har til formål at forklare og illustrere planbestemmelserne og er således ikke direkte bindende. Bilag: Matrikelkort, der viser afgrænsningen af området i forhold til skel. Arealanvendelseskort, der viser, hvordan området er disponeret. Kortet hænger nøje sammen med lokalplanbestemmelserne og er bindende. Hvornår laves der lokalplan? Planloven bestemmer, at byrådet har pligt til at lave lokalplan, før der gennemføres større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbejder, herunder nedrivning af byggeri. Endvidere når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse, eller når der skal overføres arealer fra landzone til byzone. Lokalplanforslaget Når byrådet har udarbejdet et forslag til lokalplan offentliggøres det i mindst 8 uger. I den periode har borgerne lejlighed til at komme med bemærkninger, indsigelser eller forslag til ændringer. Når offentlighedsperioden er slut vurderer byrådet, i hvilken udstrækning man vil imødekomme eventuelle indsigelser og ændringsforslag. Herefter vedtages planen endeligt. Hvis byrådet, på baggrund af de indkomne indsigelser eller efter eget ønske, vil foretage så omfattende ændringer, at der reelt er tale om et nyt planforslag, starter pro ce duren forfra med offentliggørelse af et nyt lokalplanforslag. Den endelige lokalplan Når byrådet har vedtaget lokalplanen endeligt og bekendtgjort den i avisen, er den bindende for de ejendomme, der ligger inden for lokalplanens område. Det betyder, at der ikke må etableres forhold i strid med planens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, som er etableret før lokalplanforslaget blev offentliggjort, kan fortsætte som hidtil, selvom det er i strid med lokalplanen - også efter ejerskifte. Lokalplanen medfører ikke pligt til at gennemføre de bebyggelser eller anlæg, der er beskrevet i planen. Retsvirkninger Lokalplanens retsvirkninger er nærmere beskrevet i afsnittet Retsvirkninger i lokalplanen. Byrådet har ret til på ethvert tidspunkt at beslutte at udarbejde et lokalplanforslag. September

5 Redegørelse Lokalplanområdets afgrænsning, mål 1: Luftfoto optaget Lokalplanens baggrund og formål Nærværende lokalplan er udarbejdet da anvendelsesbestemmelserne i den eksisterende lokalplan 5.23 for Hals Havn, ikke skønnes at kunne realiseres. Den ny lokalplan giver mulighed for at etablere boliger i stueteagen i den del af lokalplanområdet som vender væk fra havnen. Lokalplanen fastholder, at der skal være aktivitetsskabende funktioner i stueetagen ud mod havnen. Denne lokalplan skal betragtes som et tillæg til den eksisterende lokalplan for området. Da det primært er anvendedelsesbestemmelserne som ændres. Lokalplanområdet Lokalplanområdet ligger på Hals Havn, mellem Lille Dybet, Vestpieren og Havnen. (se ovenstående kort). Området er godt 800 m 2 stort. Mod havnen er der en mindre butik, men hovedparten af området anvendes til parkering. Mod nord og vest September

6 Redegørelse ligger Sundby- Hvorup Boligselskabs ejendomme og mod syd ligger butik og parkering og mod øst ligger Havnen. Lokalplanens indhold Lokalplanen fastlægger at områdets fremtidige anvendelse kan blive: Boliger, Butikker (dagligvarebutikker maks. 250 m 2 udvalgsvarebutikker maks. 250 m 2 ), Hotel (vandrehjem) og lignende, Restaurant og lignende, Tekniske anlæg. Mod Havnegade må der alene indrettes boliger over en butik eller et værksted / udstillingslokale. Herudover gælder fortsat de bestemmelser der er fastlagt for området i lokalplan 5.23, Hals Havn: Det betyder at: Ny bebyggelse skal som hovedregel danne sluttet gadebebyggelse som i de gamle danske byer og som i den ældste del af Hals by. Bygninger skal som hovedprincip placeres med facade i skel mod gade og vej. Huse vil dog også kunne placeres med gavl mod gade og vej. Det skal tolkes sådan, at det primært skal være "bygninger" og ikke hegn, hække eller forhaver, der danner gaderummene og pladserne. Den fremtidige bebyggelse ønskes skabt som et blandet miljø med variation i bebyggelsesformerne, arkitekturen, farvesætningen og anvendelsen. Der må bygges i op til 2 etager. Ny bebyggelse på området styres af det i lokalplanen udlagte byggefelt, suppleret med bestemmelser om bygningstværsnit, taghældning, materialeanvendelse og gulvkote. Lokalplanens sammenhæng med anden fysisk planlægning Kommuneplanen Lokalplanen er omfattet af kommuneplanens rammeområde 9.4.5Hv1, Hals, og er i overensstemmelse hermed. Lokalplan 5.23, Hals Havn: Lokalplanen er omfattet af lokalplan 5.23, Hals Havn, Opstalt af det mulige byggeri set fra øst og syd. September

7 Redegørelse som ophæves med hensyn til anvendelsesbestemmelserne. De øvrige bestemmelser for denne lokalplan bibeholdes for nærværende lokalplans område. Bolig- og befolkningsprognose I lokalplanområdet forventes etableret op til 7 boliger. Detailhandel Kommuneplanens Hovedstruktur, retningslinje 7.1.7, omfatter "Butikker ved trafikanlæg og lignende" muliggør, at der i tilknytning til tankstationer, togstationer, lufthavne, turistattraktioner og lignende, kan udlægges areal til butikker til brug for de kunder, der i øvrigt benytter anlægget på grund af dets primære funktion. Den maksimale butiksstørrelse er i lokalplanen fastsat til 250 m 2, og der må højst etableres et samlet bruttoetageareal til butikker på 800 m 2. Den kystnære dele af byzonen. Lokalplanområdet er omfattet af kystnærhedszonen. Af Planlovens 16 stk. 4 fremgår, at for bebyggelse og anlæg i de kystnære dele af byzonerne, der vil påvirke kysten visuelt, skal der redegøres for påvirkningen. Såfremt bebyggelsen afviger væsentligt i højde eller volumen fra den eksisterende bebyggelse i området, skal der gives en begrundelse herfor. Den planlægningsmæssige begrundelse er, at størstedelen af lokalplanområdet er beliggende i eller omfattet af en lokalplan, der pt. kan anvendes til boliger, butikker mv. Den planlagte visuelle indvirkning på miljøet ændres ikke som følge af de planlagte bygninger. Bygningsmassen vil ikke være mere synlig fra stranden end de nuværende bygninger, da bygningshøjden og udformningen er uændret. Jordforurening, jordhåndtering og -flytning Den 1. januar 2008 er der trådt nye regler om jordflytning i kraft, områdeklassificering. Reglerne betyder, at al jord inden for byzone fra 1. januar 2008 i princippet betragtes som lettere forurenet, og derfor skal flytning af jord fra byzone anmeldes, og samtidig skal jorden analyseres. Idet området er omfattet af områdeklassifceringen betragtes jorden som lettere forurenet. Hvis man opfører en ny bolig eller ændrer anvendelsen af et areal til bolig, skal ejer/bruger ifølge jordforureningslovens 72 b sikre sig, at det øverste 50 cm's jordlag ikke er forurenet, eller at der er varig fast belægning. Lokalplanområdet set fra Havnegade, mod Sydsydvest. September

8 Redegørelse Vandstandsstigninger Kystdirektoratet anbefaler for Hals en laveste sokkelkote på 1,48 m DVR90. Da vandstanden ved storm vil nå eller overskride denne kote i gennemsnit en gang hvert 50. år (50 års vandstand). Følges den anbefalede min. sokkelkote vil en af forudsætningerne for at kunne få erstattet oversvømmelsesskader i henhold til "Lov om stormflod og stormfald" være opfyldt. I denne anbefaling er der ikke taget hensyn til en evt. fremtidig havstigning. Aalborg Kommune har vedtaget en klimastrategi, der søger at imødegå fremtidige klimaændringer. Med udgangspunkt i et scenarie, hvor den generelle vandstand i de indre danske farvande vil stige med op til 1 meter i dette århundrede. En sokkelkote tilpasset dette scenarie og tilpasset det hensyn, at vandstanden kun ville nå koten hvert 50. år, skulle være 2,48 m DVR90. Aalborg Kommune anbefaler derfor, at der ved projektering tages hensyn hertil. Etageareal under kote 2,48 skal derfor indrettes således, at det kan tåle oversvømmelse. Teknisk forsyning Opvarmning Bebyggelsen skal tilsluttes et kollektivt varmeforsyningsanlæg efter Aalborg Kommunes anvisning. Renovation Der skal reserveres de nødvendige arealer til sortering, opbevaring og transport af affald i overensstemmelse med Aalborg Forsyning, Renovations regulativer. Regulativerne findes på Tilladelser eller dispensationer i medfør af anden lovgivning Se lokalplan 5.23, Hals Havn Servitutter Ejere og bygherrer må selv sikre sig overblik over tinglyste servitutter, der har betydning for bygge- og anlægsarbejder. Man skal være opmærksom på, at ikke alle rør, kabler eller ledninger er tinglyst. Derfor bør relevante forsyningsselskaber høres, inden jordarbejder påbegyndes. Det kan fx dreje sig om elkabler, telefon-, tele- og TV-kabler, vandled ninger, fjernvarmeledninger, gasledninger og spildevandsledninger. Kommunen kan være behjælpelig med at oplyse, hvilke forsy ningsselskaber, der dækker det pågældende område. Matr.nr. 222aa, Ejerlav: Hals By, Hals Tinglyst: Titel: Dok. om forsynings-/afløbsledninger mv. Påtaleberettiget: Aalborg Kommune Grundvand Der er begrænsede drikkevandsinteresser i området. Kloakering Lokalplanområdet er omfattet af kommunes spildevandsplan og angivet som separatkloakeret. Området skal separatkloakeres, og overflade- og spildevand skal afledes via de eksisterende stikledninger. I henhold til spildevandsplanens afsnit 3.2 må der i fremtiden ikke afledes mere overfladevand fra lokalplanområdet, end det er tilfældet i dag (ca. 2 l/s). Hvis ændring eller udvidelse af det befæstede areal forøger afledning af overfladevand, skal der således inden for lokalplanområdet kompenseres via forsinkelse i bassin inden afledning til kloakforsyningens ledning. Spildevand ledes til rensning ved Renseanlæg øst. Overfladevand udledes til Limfjorden. September

9 Redegørelse Lov om miljøvurdering af planer og programmer Det væsentligste formål med lov om miljøvurdering af planer og programmer er at fremme en bæredygtig udvikling. Planen er derfor, udover lovens kriterier, også vurderet i forhold til Aalborg Kommunes bæredygtigshedsstrategi. Bæredygtighedsstrategi I forhold til Aalborg Kommunes bæredygtighedsstrategi er der mål, der er relevante i forbindelse med planlægningen, i forhold til temaet: Klima. Klima Der er tale om kompakt byggeri, men der stilles ikke krav om lavenergibyggeri eller krav om mulighed for udnyttelse af solenergi el. grønne tage Miljøvurderingsloven Lov om miljøvurdering af planer og programmer opstiller kriterier for, hvilke planer og programmer, der kræver udarbejdelse af en miljøvurdering. Hvis en plan medfører en væsentlig indvirkning på miljøet, skal der efter lovens bestemmelser gennemføres en miljøvurdering. Lokalplanen omfatter et projekt i lovens bilag 4, pkt. 10b: Anlægsarbejder i byzone, herunder opførelse af butikscentre og parkeringspladser. Det vurderes dog samtidig, at planen er omfattet af lovens 3, stk. 2, idet den fastlægger anvendelsen af et mindre område på lokalt plan. Der skal således kun gennemføres en miljøvurdering, hvis planen må antages at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. Planen er derfor screenet i forhold til kriterierne nævnt i lovens bilag 2. Det vurderes, at følgende miljøforhold bliver påvirket ved gennemførelsen af planen: menneskers sundhed og materielle goder. Samlet vurderes det, at påvirkningerne ikke er væsentlige, og planen er således ikke omfattet af kravet om at udarbejde en miljøvurdering. September

10

11 Planbestemmelser Østergade Torvet Østerled Limfjordsvej Ane Viffertsvej Gl. Skansevej Strandgade Havnegade Østergade Lægårdsvej -102 Lille Dybet Færgevej Færgevej Havnen Lodsvej Langerend 1: m Lokalplanområdets afgrænsning, mål 1:4.000 Limfjorden Limfjorde Indledning Lokalplanens bestemmelser er bindende for de ejendomme, der er omfattet af lokalplanen. Tekst i kursiv har til formål at forklare og illustrere lokalplanbestemmelserne. Tekst skrevet i kursiv er altså ikke lokalplanbestemmelser og er således ikke bindende. September

12 Planbestemmelser 1. Formål Lokalplanens formål er at sikre 1.1 at give mulighed for at etablere boliger i den del af områdets stuetage, som vender væk fra Havnen. 2. Område og zonestatus 2.1 Lokalplanens område Lokalplanens område er vist på Bilag 1. Lokalplanen omfatter nuværende og fremtidige ejendomme, dele af ejendomme, ejerlejligheder, umatrikulerede arealer og vejarealer. Bilag 1 er et matrikelkort, og man kan af kortet aflæse, hvilke matrikelnumre, planen omfatter. 3. Arealanvendelse 3.1 Anvendelse Boliger # Butikker (dagligvarebutikker maks. 250 m 2 og udvalgsvarebutikker maks. 250 m 2 ) * Hotel (vandrehjem), og lignende Restaurant, og lignende Tekniske anlæg. ** # Ikke i stueetage mod Havnegade. * Det samlede bruttoetageareal til butikker indenfor lokalplanområdet er 800 m 2. ** Tekniske anlæg, primært til områdets egen forsyning.der skal sikres areal til opsamling af affald, som skal placeres let tilgængelig for renovationsvæsenets vogne. 12. Betingelser for, at ny bebyggelse må tages i brug Fjernvarme Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før den er tilsluttet et kollektivt varmeforsyningsanlæg efter Aalborg Kommunes anvisning, jf. dog pkt vedrørende dispensationsmulighed for lavenergihuse Kloakering Ny bebyggelse må ikke uden Aalborg Kommunes tilladelse tages i brug, før bebyggelsen er separatkloakeret og tilsluttet kloaksystemet efter Aalborg kommunes anvisninger Renovation Ny bebyggelse må ikke tages i brug før der er indrettet nødvendige arealer til sortering, opbevaring og transport af affald i overensstemmelse med Aalborg Forsyning, Renovations regulativer Højvandssikring Etageareal under kote 2,48 skal indrettes så, at det kan tåle og/eller modstå oversvømmelse. 13. Lokalplan 13.1 Lokalplan 5.23 Hals Havn Ved den endelig vedtagelse og offentlige bekendtgørelse af ophæves gældende Lokalplan 5.23, Hals Havn, bestemmelse for anvendelse for det område som er omfattet af lokalplan , Boliger og erhverv, Hals Havns Vestpier, Havnen, Hals 14. Servitutter Der ophæves ingen servitutter. 15. Retsvirkninger 15.1 Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offent ligt bekendtgjort, må ejendomme, der er omfattet af planen, kun udstykkes, be bygges eller anvendes i overensstemmelse med planen Den nuværende lovlige anvendelse af ejendomme i lo kalplan om rådet kan fortsætte som hidtil Lokalplanen medfører ikke i sig selv, at anlæg mv., som er indeholdt i planen, skal etableres Byrådet kan meddele dispensationer, der ikke er i strid med planens principper. September

13 Planbestemmelser Byrådet har pligt til at dispensere fra bestemmelser om tilslutning til kollektiv varmeforsyning, når et enfamiliehus opføres som lavenergihus Skønnes en ansøgning om dispensation at berøre naboer, skal der foretages en naboorientering, før dispensationen kan gives Nyt byggeri, anlæg og ændret anvendelse, som er i strid med planens principper, kan kun etableres ved udarbejdel se af en ny lokalplan Når det er nødvendigt for at virkeliggøre lokalplanen, kan byrådet ekspropriere. Vedtagelse Lokalplanen er endeligt vedtaget af Aalborg Byråd den 10. september 2012 Lokalplanen er offentligt bekendtgjort den 19. september 2012 fra hvilken dato planens retsvirkninger indtræder. September

14

15 Matrikelkort: Bilag 1 79ae 49ap 49az 49u 172g 79aa "g" Strandgade "az" 49cc 4,00m 49cb 49af 49an "af" Havnegade 172a 172h "bu" 222s Færgevej 222t 222r Lille Dybet 222æ Havnen 222aa Havnen 222z 222ah 222f 222g 222p "bæ" 222ø 222h Færgevej 222i 222k 222l 222m 222n Vestpieren 222x 222ae 223c 223a 223b 1,15m Havnen 222af havnebassin 222o 222q 222d Signatur 222ab Lokalplangrænse Ejerlavsgrænse Ejerlav: Hals By, Hals 222ac m 222a 222u Mål 1:1000 i A4-format Aalborg Kommune - Teknik- og Miljøforvaltningen cm 1 cm 1 cm 1 cm 1 cm

16

17 Arealanvendelse: Bilag 2 42 Strandgade Havnegade Lille Dybet Færgevej 4B 5 Havnen 4 6 Vestpieren Færgevej Havnen 11 11A Signatur Lokalplangrænse B m Aalborg Kommune - Teknik- og Miljøforvaltningen Mål 1:1.000 i A4-format 1 cm 1 cm 1 cm 1 cm 1 cm 22 Lokalplan- og delområdegrænser følger matrikelskel. Skels nøjagtige placering kan kun fastslås ved opmåling.

18

19

20 Vejdybet Oversigtskort Aalborgvej Ulstedvej Skovsgårdsvej Strandvejen Sønderskovvej Sølystvej Midtergade Østergade Gl Skansevej Nordmandshage Strandgade Havnegade Limfjordsvej Færgevej 100 m 1: Havnen Limfjorden Lokalplanskabelon InDesign Teknik- og Miljøforvaltningen Plan & Byg Stigsborg Brygge Nørresundby Tlf plan.byg@aalborg.dk