HOLSTEBRO KOMMUNE. Lokalplan nr Søvej Klintevej. Lokalplan for et område ved Søvej i Holstebro

Transkript

1 HOLSTEBRO KOMMUNE Lokalplan nr. 373 Ringvejen Søvej Klintevej Lokalplan for et område ved Søvej i Holstebro (TV- og undervisningsvirksomhed, bypark og idrætsanlæg) Offentligt bekendtgjort den 30. april 2003

2 Lokalplan nr. 373 Vedtaget endeligt den 22. april 2003

3 Indholdsfortegnelse 1. Lokalplanens formål 2. Lokalplanens område 3. Områdets anvendelse 4. Udstykning 5. Vej- og stiforhold samt parkering 6. Bebyggelsens omfang, placering og udformning 7. Udformning, anvendelse mv. af ubebyggede arealer 8. Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse 9. Ophævelse af tidligere vedtaget lokalplan 10. Lokalplanens retsvirkninger Påtegning om vedtagelse Kortbilag 1. Lokalplanområdets afgrænsning Kortbilag 2. Lokalplanområdets opdeling og anvendelse Redegørelse: Lokalplanområdets beliggenhed Baggrund og formål med lokalplanen Eksisterende forhold Lokalplanens indhold Forhold til anden planlægning Behandling af indsigelser Lokalplanens gennemførelse Tilladelser mv. fra andre myndigheder end Byrådet Lokalplan nr. 373 Vedtaget endeligt den 22. april

4 Lokalplan nr. 373 for et område ved Søvej i Holstebro (TV- og undervisningsvirksomhed, bypark og idrætsanlæg) Med hjemmel i Lov om planlægning 1 fastsættes herved følgende bestemmelser for det område, der er beskrevet i 2: 1. Lokalplanens formål Lokalplanens formål er: at sikre muligheder for udvidelser af den eksisterende TV-station med tilknyttede aktiviteter på en måde, der ligeledes tager hensyn til øvrige, eksisterende funktioner i området. at sikre en placering og udformning af bebyggelsen og friarealerne i området, der spiller hensigtsmæssigt sammen med Vandkraftsøen og omgivende bykvarterer. 2. Lokalplanens område 2.1. Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter følgende matrikelnumre: 20ei, 20ek, 20el samt dele af 20e og 96 Holstebro Markjorder fra Hjerm. Lokalplanen omfatter desuden alle parceller, der efter den 1. august 2002 udstykkes fra dem Lokalplanområdet opdeles som vist på kortbilag 2 i områderne A (TVstation mv.), B (bypark), C (klubhuse mv.) og D (parkering og bypark/naturområde). 3. Områdets anvendelse 3.1. Område A må anvendes til medievirksomhed, herunder TV, radio, avis, film og internet, undervisningsvirksomhed, herunder til højskole, anden kulturel virksomhed, herunder kunstbiograf, teater, overnatningsfaciliteter i tilknytning til ovennævnte typer virksomhed, vandrerhjem, service- og erhvervsvirksomhed, der udspringer af ovennævnte typer virksomhed, og som efter Byrådets skøn naturligt hører til i området. 1 Jf. nu lovbekendtgørelse nr. 763 af 11. september Lokalplan nr. 373 Vedtaget endeligt den 22. april

5 3.2. Område B må anvendes til bypark samt fælles opholdsareal for bebyggelser i tilgrænsende områder Område C må anvendes til idrætsklubhuse og anlæg i tilknytning til søsport, samt natursti Område D må anvendes til parkering samt bypark/naturområde med natursti. 4. Udstykning Yderligere udstykning må ikke finde sted. Dog må en evt. folkehøjskole udskilles på særskilt ejendom i område A. Ved arealoverførsler skal fremtidige skel placeres i grænsen mellem områderne A, B, C og D. 5. Vej- og stiforhold samt parkering Der udlægges areal til følgende vej med en beliggenhed som vist på kortbilag 2: Vejen E-E (forlagt Søvej) i en bredde af 6 m Søvej vil blive nedlagt på strækningen F-F, der er vist på kortbilag 2. Nedlæggelsen vil finde sted efter reglerne herom i vejlovgivningen Igennem område C og D reserveres et 3 m bredt areal til en sti (natursti), der forbinder de to punkter g, som er vist på kortbilag 2. Den endelige beliggenhed af stien vil om fornødent blive fastlagt i en lokalplan For bebyggelse i område A skal der indrettes parkeringspladser svarende til mindst én bilplads og mindst fire cykelpladser for hver 200 m 2 bruttoetagereal For bebyggelse i område C skal der indrettes parkeringspladser svarende til mindst to cykelpladser for hver 20 m 2 bruttoetageareal på ejendommen Eventuelle større parkeringsarealer i område B skal placeres i princippet som vist på kortbilag 2. Til det markerede parkeringsareal nord for byggefelt 5 skal der på strækningen h-h sikres et mindst 5 m bredt adgangsareal igennem område A. 6. Bebyggelsens omfang, placering og udformning 6.1. I område A må bebyggelsesprocenten ikke overstige 80 for området under ét. Bebyggelsen skal placeres inden for de på kortbilag 2 viste byggefelter 1-5 og må ikke gives en større højde end 9 m over terræn, målt efter reglerne i bygningsreglementet, dog 13 m over terræn i en afstand fra Vandkraftsøen på mere end 50 m. Uden for byggefelterne kan endvidere placeres mindre bygninger såsom udhuse, cykelskur og lignende, hvis bebyggelsesareal tilsammen ikke overstiger 200 m I område A må der, uanset højdebestemmelsen i stk. 1, opføres en antennemast i en højde af indtil 55 m, såfremt masten er nødvendig for den øvrige bebyggelse i området og placeres i en afstand på mindst 80 m fra Vandkraftsøen Medmindre andet godkendes af Byrådet må udvendige bygningssider, herunder tage, i område A syd for Søvej kun fremtræde i farverne hvid og koksgrå. Til døre, vinduesrammer og lignende mindre bygningsdele kan 2 Langs Ringvejen er pålagt byggelinier mv. i henhold til vejlovgivningen. Se aktuelt omfang i redegørelsen, der ledsager lokalplanen, og/eller i tinglyst servitut. Lokalplan nr. 373 Vedtaget endeligt den 22. april

6 dog også andre farver anvendes. I område A nord for Søvej skal bygningsfacader fremstå i sortmalet træ (klinkbygget) og taget fremstå i mørkt pap I område B må der kun opføres enkelte mindre bygninger til formål, der er knyttet til områdets anvendelse som park, eksempelvis toiletbygninger, legehuse, redskabsskure og lignende I område C må der inden for det byggefelt 6, der er vist på kortbilag 2, opføres mindre tilbygninger, hvis form og materialer harmonerer med den bestående bygning i byggefeltet. Anden lovligt opført bebyggelse i området kan tillades genopført, f.eks. efter brand Medmindre andet godkendes af Byrådet må udvendige bygningssider, herunder tage, i område C kun fremtræde i farverne koksgrå og mørke nuancer af tegl. Til døre, vinduesrammer og lignende mindre bygningsdele kan dog også andre farver anvendes I område D må der ikke opføres yderligere bebyggelse. 7. Udformning, anvendelse mv. af ubebyggede arealer 7.1. Terrænreguleringer i område A på mere end ±0,5 m i forhold til det eksisterende terræn må kun foretages med Byrådets tilladelse Inden for område B, C og D må der ikke foretages terrænreguleringer ud over mindre ændringer som led i en terrassering (til tilskuerpladser) af skrænten imellem klubhusene i område C I område B kan der udlægges arealer til færdsel på hest samt tillades lejlighedsvis teltslagning. 8. Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse Bebyggelsen i området skal tilsluttes en kollektiv varmeforsyning efter Byrådets nærmere anvisninger. Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før denne tilslutning har fundet sted. 9. Ophævelse af tidligere vedtaget lokalplan Lokalplan nr. 183 for en natursti omkring Vandkraftsøen, vedtaget af Holstebro Byråd den 9. juni 1987, ophæves for så vidt angår den del af lokalplanens område, der omfattes af nærværende lokalplan nr Lokalplanens retsvirkninger 9.1. Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort, må ejendomme der er omfattet af planen ifølge planlovens 18 kun udstykkes, bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende, lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv pligt til at udføre de anlæg der er indeholdt i planen Byrådet kan dispensere fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved en ny lokalplan. Dispensation kan kun ske efter en skriftlig orientering af naboer m.fl., medmindre Byrådet skønner at dispensationen er af uvæsentlig betydning for de pågældende (planlovens 19 og 20) Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen, jfr. planlovens 18. Lokalplan nr. 373 Vedtaget endeligt den 22. april

7

8 Kortbilag 1 til lokalplan nr. 373 Mål 1:2.000 Oktober 2002 Lokalplan nr. 373 Vedtaget endeligt den 22. april

9 Kortbilag 2 til lokalplan nr. 373 Mål 1:2.000 Okt. 2002, rev. april 2003 Lokalplan nr. 373 Vedtaget endeligt den 22. april

10 Redegørelse Lokalplanområdets beliggenhed Lokalplanen omfatter et område i den østlige del af Holstebro. Området ligger umiddelbart øst for Ringvejen og nord for Vandkraftsøen og rummer Folkeparken, ro- og kajakklubberne samt TV/MIDT-VEST på det sted, der tidligere rummede Holstebro Vandrerhjem. Baggrund og formål med lokalplanen TV-virksomheden i området, hvis hovedaktivitet har været regionalt TV til befolkningen i Ringkøbing og Viborg amter samt regionalt producerede landsprogrammer, er vokset fra en arbejdsplads for godt 30 medarbejdere i 1990 til nu godt 80 medarbejdere. Virksomheden forventes dertil i de kommende år at få et yderligere øget pladsbehov, som Byrådet gerne vil tilgodese. Hensigten med lokalplanen er samtidig at bevare de dele af Folkeparken, der ligger nærmest besøgende fra nord og øst og fjernest fra trafikstøj (Ringvejen). Eksisterende forhold Lokalplanen afgrænses mod syd af Vandkraftsøen og det tilknyttede vandkraftværk og mod vest af Ringvejen. Mod nord og øst afgrænses området af boligkvarterer med plejeboliger og parcelhuse. Terrænet i området er kuperet nærmest søen, hvor den indtil 5 m høje skrænt adskiller arealerne langs søbredden fra de højere beliggende, hovedsageligt jævne arealer, der udgør resten af området. Inden for området er TV-stationen (Søvej 2) indpasset monumentalt i terrænet og fremtræder mod nord i én høj etage og mod syd i to høje etager. På tilsvarende måde fremstår roklubhuset (Søvej 6B) og kajakklubhuset (Søvej 8) i 2 etager mod syd og én etage mod nord. Det gælder endvidere et Regattakontor med dommerlokale og toilet, der ligger utinglyst på kommunens ejendom matr.nr. 96. Folkeparkens plantegrupper fremstår som skulpturelle elementer i området, der tillige rummer en cirka 4 m høj mindesten for stavnsbåndets ophævelse samt ved TVstationen en sendemast, der ved udsmykning er givet form som en skulptur i knap 55 m højde. Eksisterende TV-bygning (til venstre) samt sendemast og del af plantegruppe på skråning set fra syd. Den smalle Søvej gennemskærer området, der endvidere kan nås og passeres via flere stier. En natursti omkring Vandkraftsøen passerer den sydligste del af området og passerer Lokalplan nr. 373 Vedtaget endeligt den 22. april 2003 Redegørelse side 1

11 bl.a. en slugt, bundet sammen af en lav viadukt under Søvej. En ridesti passerer den nordligste og midterste del af området og forbinder dermed Parkvej og Ringvejen for folk til hest. I den sydligste del af området findes endvidere et isætningssted for både til søredning. Placeringen er særdeles hensigtsmæssig for hurtig redningsindsats. Lokalplanens indhold Lokalplanen rummer bestemmelser om, hvordan anvendelsen af området må ændres fremover. Området opdeles i mindre områder (A-D), som hver især gives særlige anvendelsesmuligheder. Områdeopdelingen fremgår af lokalplanens kortbilag 2 og skal være med til at sikre: at TV-stationen med tilknyttede aktiviteter kan udvides inden for et forholdsvis begrænset areal (område A), at de mest benyttede dele af Folkeparken opretholdes som park for byens borgere og besøgende (område B), at kajak- og roklubberne med tilknyttede aktiviteter kan videreføres og udvikles inden for hensigtsmæssige fysiske rammer (område C), samt at mulighederne for parkering og udsætning af både ved Ringvejen opretholdes. Med lokalplanens byggefelter 1-5 fastlægges, hvor ny bebyggelse i område A skal placeres. Inden for disse byggefelter forudsættes at være plads til yderligere fornødne optagestudier (byggefelt 1 og 2), studier samt undervisnings- og overnatningsfaciliteter (byggefelt 2), garage til optagevogne, depot, undervisnings- og redaktionslokaler (byggefelt 3), bolig for to familier ved en evt. højskole (byggefelt 4) samt garage og depot (byggefelt 5). Med den begrænsning, der følger af lokalplanens bebyggelsesprocent for området, er det samtidig givet, at en stor del af bebyggelsen vil fremstå i én etage i lighed med den bestående bebyggelse (byggefelt 1). Ny bebyggelse i område A vil, for den vestlige dels vedkommende, bl.a. virke som en skærm for støj fra Ringvejen. Arkitektonisk sigtes mod karakteren af sammenhørende bebyggelser inden for byggefelt 1-4 syd for Søvej, mens en eventuel garagebygning i byggefelt 5 nord for Søvej mere ønskes opfattet som en del af byparken. Det søges bl.a. fremmet via planens bestemmelser om materiale- og farvevalg. Anvendelsen af område B fastlægges til bypark med henblik på fortsættelse af hidtidige aktiviteter inden for området. Det gælder især byparkens funktion som rekreativt område, idet spadserearealer og plantninger tilpasses i takt med realiseringen af bebyggelse mv. i planens område A. Sideløbende påregnes udført befæstelse (græsarmering og lignende) af de arealer til parkering i område B, der er vist i lokalplanen, og derudover om nødvendigt lignende befæstelser til gæsteparkering for TV-stationen og stævner mv., placeret i tilknytning til de anviste parkeringsarealer. I område C fastlægges et byggefelt til en mulig udvidelse af kajakklubhuset. Planen fastlægger, hvor en forlægning af Søvej skal finde sted, samt sikrer at den natursti, der (formelt) har passeret område A, kan videreføres igennem område C og D. Den bebyggelse, som lokalplanen muliggør i byggefelt 2, betragtes som en ny bebyggelse, og den skal derfor tilsluttes kollektiv varmeforsyning i lighed med de nye bygninger i øvrige byggefelter, der indrettes med opvarmede rum. Forhold til anden planlægning Kommuneplanen Lokalplanen omfatter de to områder, der i Kommuneplan er afgrænset som henholdsvis område 9-O.2 til offentlige formål (TV Midt-Vest m.m.) og 9-O.3 til offentlige formål (Folkeparken). Lokalplan nr. 373 Vedtaget endeligt den 22. april 2003 Redegørelse side 2

12 En ændring af kommuneplanen, indeholdt i Tillæg nr. 44 til Kommuneplan , omfatter en sammenlægning af de to områder til ét med betegnelsen 9-O.2 (TV-station, bypark mm.). Ændringen omfatter endvidere en justering af bestemmelserne, så en lokalplan for det samlede område herefter skal sikre: at områdets anvendelse fastlægges til erhvervs- og offentlige formål (TV-station mv., undervisningsvirksomhed og bypark samt idrætsanlæg med tilknytning til Vandkraftsøen). at bebyggelsesprocenten for området under ét ikke overstiger 20. at bebyggelsen ikke opføres med mere end 2 etager, dog op til 3 etager nødvendiggjort af den indre funktion i enkelte dele af bebyggelsen. at bygningshøjden ikke overstiger 11 m, dog 15 m for enkelte bygningsdele nødvendiggjort af bygningens funktion og 55 m for en teletransmissionsmast. at bebyggelse fortrinsvist placeres langs Ringvejen, der forløber vest for området, og at der ved bebyggelse inden for 150 m fra Vandkraftsøen stilles særlige krav til bebyggelsens indretning og fremtoning. at der tilvejebringes parkeringsarealer og i øvrigt varetages de hensyn, der fremgår af kommuneplanens generelle rammer for områdetypen, herunder en sikring af tilslutning til fjernvarmeforsyningen. Med lokalplanen søges disse rammer udfyldt på en hensigtsmæssig måde. Eksisterende lokalplaner Lokalplanens område er delvist omfattet af lokalplan nr. 183, som i 1987 fastlagde beliggenheden af en natursti omkring Vandkraftsøen. Regionplanen Efter Regionplan 2001 skal en fremtidig cykelrute Fra hav til hede (Felsted Kog Holstebro Sunds) passere Holstebro nær Vandkraftsøen. Byrådet forudsætter, at rutens tracé kan lægges syd for Vandkraftsøen. Lokalplanen reserverer derfor ikke plads til formålet. Regionplanen angiver endvidere en linie for en eksisterende fordelingsledning til naturgas langs Ringvejen. Denne angivelse skønnes ikke at berøre anvendelsen af arealer i lokalplanområdet. Efter Regionplanen udgør arealerne nord for Vandkraftsøen en mindre del af et område med særlige drikkevandsinteresser, der strækker sig hen under Holstebro. Disse interesser skønnes ikke at blive berørt af lokalplanen. Sø-beskyttelseslinie og skovbyggelinie Den sydligste halvdel af lokalplanens område ligger inden for sø-beskyttelseslinien, der forløber 150 m fra Vandkraftsøen (Naturbeskyttelseslovens 16). Lokalplanens område er i sin helhed omfattet af skovbyggelinierne, der forløber 300 m fra henholdsvis Østre Plantage og fredskovarealer i Lunden (Naturbeskyttelseslovens 17). Samtidig med offentliggørelsen af lokalplanforslaget blev beskyttelses- og byggelinierne ansøgt ophævet inden for lokalplanens område. Skov- og Naturstyrelsen fandt imidlertid ikke at kunne bringe sin ophævelseskompetence i anvendelse, men har henvist Byrådet til i stedet at benytte sin egen dispensationskompetence efter Naturbeskyttelseslovens 65. Forhold til byens andre funktioner, herunder støjforhold Lokalplanområdets beliggenhed ved Ringvejen betyder, at området belastes væsentligt af trafikstøj. Trafikken på Ringvejen er på dette sted i størrelsesordenen køretøjer (årsdøgntrafik). I en afstand af cirka 30 m fra vejen kan trafikstøjen derfor overslagsmæssigt beregnes til godt 60 dba, og tilsvarende godt 50 dba i en afstand af 100 m fra vejen og cirka 45 dba i en afstand af 150 m fra vejen. Lokalplan nr. 373 Vedtaget endeligt den 22. april 2003 Redegørelse side 3

13 De udendørs opholdsarealer mere end m fra Ringvejen nyder imidlertid godt af den støjdæmpning, terrænet giver ved dels at skråne ned mod Ringvejen og dels nogle steder også ned mod øst. Skal indendørs støj, hidrørende fra vejtrafikken, bringes ned på 30 dba eller der under, udløser det imidlertid særlige krav til lydisolering af facader op til cirka 50 m fra vejen. Zoneforhold Lokalplanens område er i sin helhed beliggende i byzone. Behandling af indsigelser Under lokalplanforslagets offentlighedsperiode (8 uger, fra den 27. november 2002) fremkom indsigelser mod at inddrage dele af Folkeparken til bebyggelsesformål, som Byrådet imidlertid har fastholdt. Et ændringsforslag, der pegede på en ændret forlægning af Søvej og en ændret placering af parkeringsarealer i område B, er derimod delvist imødekommet. Efter lokalplanen skal Søvej herefter forlægges til et trace langs med område A (mens lokalplanforslaget omhandlede en placering nærmere Klintevej). Endvidere er en væsentlig del af de markerede parkeringsarealer i område B flyttet til en placering nord for byggefelt 5. Hvad angår kælkebakken, der berøres af lokalplanens byggefelt 2, er der taget skridt til etablering af ny kælkebakke sydligst i Østre Plantage. Lokalplanens gennemførelse En realisering af lokalplanen vil i væsentlig grad bero på de fremtidige behov hos medievirksomheden i området (TV/MIDT-VEST). Først når sådanne behov gør det nødvendigt, agter byrådet at igangsætte den indeholdte ændring af bl.a. Søvej. En egentlig flytning af naturstien vil der ikke blive tale om, idet der allerede er flere spadseremuligheder igennem området langs Vandkraftsøen. Byrådet vil løbende meddele fornøden dispensation fra de opretholdte bygge- og beskyttelseslinier med henblik på realisering af lokalplanen. Tilladelser mv. fra andre myndigheder end Byrådet Vejbyggelinier og oversigt I henhold til 34 i Lov om offentlige veje er der langs Ringvejen i 1975 fastsat byggelinier. Der er dels en parallelbyggelinie, som forløber i en afstand fra vejmidten på 25 m plus højdetillæg, og dels en skråbyggelinie ved Søvejs udmunding i Ringvejen på (40 x 200 m) ligeledes med højdetillæg. Endvidere må der ved Søvejs udmunding i Ringvejen respekteres et oversigtsareal på 25 x 120 m med højdetillæg. Højdetillæggene udgør normalt 2 gange højdeforskellen, plus mindst 1 m til passage foran bebyggelsen. Oversigtsarealet omfatter i sin nuværende form alene vejarealet litra ag (Amtets ejendom) og efter en eventuel senere modernisering (til 10 x 255 m) en mindre del af arealet i lokalplanområdet. Bebyggelse og anlæg mv. må ikke placeres mellem vejen og disse byggelinier, medmindre der opnås særskilt tilladelse hertil fra Ringkjøbing Amt. Lokalplan nr. 373 Vedtaget endeligt den 22. april 2003 Redegørelse side 4

14 Overgange til Ringvejen og overkørsler til vej nær hovedlandevej En realisering af lokalplanen (byggefelt 5) vil betyde ændring af den sti, der fra nord munder ud i Søvej vestligst i lokalplanens område A. Efter 70, stk. 1, i Lov om offentlige veje kræver en påtænkt ny, nordligere udmunding i Ringvejens areal ag tilladelse fra Ringkjøbing Amt. Efter 70, stk. 2, henholdsvis 71, stk. 5, i Lov om offentlige veje må der ikke etableres eller ændres i benyttelsen af overkørsler til Søvej nærmere end 100 m fra Søvejs udmunding i Ringvejen (hovedlandevej med 80 km-hastighed) uden tilladelse fra Ringkjøbing Amt. Byggeri og terrænændringer mv. nær Ringvejen Efter 101, stk. 2, i Lov om offentlige veje må der ikke foretages afgravning mv. nærmere vejens areal end 3 m uden tilladelse fra Ringkjøbing Amt. Lokalplan nr. 373 Vedtaget endeligt den 22. april 2003 Redegørelse side 5

15