Et kig ind i fremtiden

Transkript

1 Et kig ind i fremtiden Fremtidssikring af Kongens Enghave Frederiksholm Karré 7 Boligselskabet AKB, København

2 Rapporten er udarbejdet af Projektleder Flemming Stagis Arkitektstuderende Michala Crone KAB Byggeprojektområdet Oktober

3 Indhold Er afdelingen klar til fremtidssikring? 4 Hvad sker der, hvis I ikke gør noget? 5 Grundlag for analysen 5 Hvordan står det til i afdelingen? 6 Beskrivelse af afdelingen og nærområdet 6 Afdelingens attraktionsværdi 7 Boligmarkedsanalysen 9 Hvilke områder kan der arbejdes med? 12 Forslag til ombygninger 12 Løsningsforslag på to niveauer 13 Forslag 1 - modernisering - 4 rums bolig 16 Forslag 2 - modernisering 5 rums bolig 18 Forslag 3 - sammenlægning 2 stk. 2 rumsbolig - 20 Energi 22 Livet mellem husene 27 Afdelingens grønne områder 27 Tilgængelighed 29 Indeklima 30 Afdelingens indeklimaforhold 31 Afdelingen som arbejdsplads 31 Arkitektur 32 Hvordan ser fremtiden ud for afdelingen? 33 Lad os lave en plan for fremtiden 33 Fremtidsplan 34 Hvordan kan I komme videre? 35 Bilag A B C Afkrydsningsskemaer om afdelingen Boligmarkedsanalyse Københavns Kommunes støjkort 3

4 Er afdelingen klar til fremtidssikring? Flytter børnefamilierne fra jeres afdeling på grund af pladsmangel, og brokker beboerne sig over gamle køkkener? Og hvad med de ældre beboere? Har de mulighed for at blive i afdelingen, hvis de får svært ved at komme rundt? Beboernes behov ændrer sig livet igennem - og hvis I vil beholde dem i jeres afdeling, skal deres behov opfyldes. Derudover efterspørger mange boligsøgende mere plads, bedre køkkener og bad. Kan I matche det? Fremtidssikring handler om at sikre, at jeres afdeling har gode boliger, som stabile beboere vil flytte ind i - og bo i, i lang tid. Det kan I opnå, hvis boligområdet er et trygt og rart sted at bo, med boliger til en pris almindelige beboere kan og vil betale. Fremtidssikring handler også om, at befolkningens syn på den almene bolig har ændret sig. Da boligerne blev planlagt, lagde man vægt på gode og sunde boliger til mennesker med almindelige indtægter og danskerne stod i kø for at leje dem. I dag opfatter mange de almene boliger, som ensformige og føler ikke, at der er mulighed for at tilpasse deres bolig efter individuelle behov. 4

5 Det betyder, at muligheden for en altan eller et lille stykke have kan være med til at fastholde nogle beboere. For andre kan muligheden for at inddrage et tagrum i boligen, til en hobby, være afgørende. I denne fremtidssikringsrapport kan I finde inspiration og gode ideer til, hvordan I kan sikre, at jeres afdeling også i fremtiden vil være et attraktivt sted at bo. Hvad sker der, hvis I ikke gør noget? Såfremt boligerne ikke bliver moderniseret i forhold til nutidige ønsker og behov vil afdelingen muligvis opleve udlejningsvanskeligheder. På længere sigt vil børnefamilier og yngre par muligvis vælge andre boliger som kan tilbyde en tidssvarende bolig. Ældre enlige med behov for rollator og lignende vil på længere sigt komme til at præge beboersammensætningen. Med boligernes manglende niveaufri adgang, og boliger der ikke opfylder krav til bad og toilettets frie gulvareal, vil dette betyde forringede levevilkår for disse beboere, såfremt de bliver boende. Konsekvensen vil derfor være, at der over tid kun vil være ganske få børnefamilier og bevægelseshæmmede, som har brug for rollator eller kørestol tilbage i afdelingen. Grundlag for analysen Den foreløbige analyse er baseret på observationer foretaget på stedet, gennemgang af foreliggende tegningsmateriale, og interview med driftsleder og driftschef/ejendomsleder samt afdelingsbestyrelse. Der er ikke foretaget tekniske undersøgelser eller undersøgelser af bygningernes stabilitet. Der er heller ikke taget hensyn til bestemmelser i en eventuel lokalplan eller andre bestemmelser for grundens udnyttelse og bebyggelsens udformning. Overslagene, der indgår i de beskrevne forslag til ombygninger, er baseret på erfaringstal, og skal betragtes, som vejledende. Hvis afdelingen ønsker at arbejde videre med idéforslagene, skal der foretages en grundig undersøgelse af plangrundlaget og bygningernes tekniske udformning. Derudover skal der udarbejdes skitseforslag, foretages prissætning af et teknisk rådgivningsfirma og tages højde for de relevante reglementer. 5

6 Hvordan står det til i afdelingen? Beskrivelse af afdelingen og nærområdet Ejendommen er fra 1924 og beliggende i Kgs. Enghave-kvarteret i Københavns Sydhavn. Bebyggelsen består af en sammenhængende blok placeret om et meget stort trekantet gårdrum med passage fra Borgbjergsvej. Der er 18 opgange med 164 lejligheder fordelt på 5 etager. Bygningerne er med kælder til boilerrum, varmemesterkontor, beboerlokale, pulterrum samt cykel- og barnevognsrum. I tagetagen er der ligeledes pulterrum. I stueetagen mod Borgbjergsvej er der erhverv med tilhørende depotrum i kælderen. I gården er der placeret en vaskeribygning der er halvt nedgravet og med flat tag som anvendes som tørreplads. Facaderne står som blak mur i røde sten, dog er gårdfacaden udført i gule sten fra brystningshøjde i stueetagen til tag. Vinduer, døre samt hoved- og køkkentrapper er i træ. 6

7 Afdelingens attraktionsværdi Hvis jeres afdeling skal være attraktiv fremover, er det nødvendigt at overveje, hvilke beboergrupper, der har lyst til at bo i afdelingen. Fremover kan det måske blive nødvendigt, at man kan tiltrække nye grupper, eller imødekomme de nuværende beboeres skiftende behov. Afdelingsbestyrelsen har, sammen med KAB, diskuteret og gennemgået afdelingens attraktionsværdi i forhold til forskellige beboergrupper. Målet er at synliggøre, hvilke grupper, der får opfyldt deres behov i jeres afdeling samt hvilke, der måske vil søge en anden bolig i fremtiden, som passer bedre til deres behov. Der er givet point i forhold til, hvor attraktiv afdelingen er for de enkelte grupper. Der er givet fra 1 til 5 hvor 5 er bedst. Du kan eventuelt se de udfyldte skemaer i bilag A. s attraktionsværdi 20 ørn Det grå guld" 20 sbesværede 23 Hvor attraktiv er afdelingen? Afdelingsbestyrelsen udfyldte et skema om afdelingens og nærområdets attraktionsværdi. Det handler blandt andet om afdelingens og områdets renommé, udbud af institutioner, transportmuligheder mm. Afdelingens og nærområdets attraktionsværdi Ældre og bevægelsesbesværede Singler/par u. børn, "Det grå guld" 2 forældre m. børn 1 forælder m.børn Yngre voksne uden børn Unge Slet ikke attraktiv Mindre attraktiv Hverken eller Attraktiv Meget attraktiv 32 ørn Det grå guld" 40 sbesværede 24 Alle beboergrupper er generelt tilfredse med afdelingen, dog således at nærområdet er uattraktivt for den yngre beboergruppe. Nærområdet vurderes atrraktivt af både familier og ældre. Alle beboergrupper vurdere afdelingens renommé og udseende meget tilfredsstillende. Ligeledes Vurdering af boligen, fælles faciliteter og områder vurderer alle beboergrupper områdets faciliteter så som indkøbsmuligheder, sportstilbud og institutioner attraktivt. Ældre og bevægelsesbesværede Singler/par u. børn, "Det grå guld" 2 forældre m. børn 1 forælder m.børn Yngre voksne uden børn Unge Slet ikke attraktiv Mindre attraktiv Hverken eller Attraktiv Meget attraktiv 7

8 Unge Slet ikke attraktiv Mindre attraktiv Hverken eller Attraktiv Meget attraktiv Hvordan vurderes boligen, fælles faciliteter og området? Afdelingsbestyrelsen svarede på spørgsmål om beboernes vurdering af blandt andet boligernes størrelse, indretning, køkken- og badeforhold. Der var også spørgsmål om de udendørs faciliteter eksempelvis legeplads, de grønne områder og parkeringsforhold. Vurdering af boligen, fælles faciliteter og områder Ældre og bevægelsesbesværede Singler/par u. børn, "Det grå guld" 2 forældre m. børn 1 forælder m.børn Yngre voksne uden børn Unge Slet ikke attraktiv Mindre attraktiv Hverken eller Attraktiv Meget attraktiv Beboerne, som helhed, vurderer afdelingen attraktiv. Dog således at parkeringsforhold vurderes utilfredsstillende. I nogle lejligheder er indretningen således at bad/ WC forhold ikke er optimale og tidssvarende. Afdelingens vaskefaciliteter og fælles indendørs faciliteter vurderes attraktive, det samme gør afdelingens legeplads. Beboernes muligheder for at finde en tilsvarende bolig Afdelingsbestyrelsen udfyldte også et skema, som omhandlede de forskellige gruppers muligheder for at finde en tilsvarende bolig i området, hvorvidt gruppen synes, der var sammenhæng mellem kvaliteten og huslejen samt deres tolerance overfor huslejestigninger. Resultatet er følgende: Alle beboere synes, at der er sammenhæng mellem pris og kvalitet, dog således at ældre mener at der er mindre god sammenhæng. Muligheden for at finde en tilsvarende bolig god, og områdets andre almene boliger er billigere om måneden. Hvis afdelingen og boligerne blev tilsvarende bedre, vurderes det, at gruppen, som helhed, vil kunne acceptere en huslejestigning på mellem 0-10 %. Afdelingens sociale forhold Beboerne er meget tilfredse med at bo i afdelingen. Der er ikke nævneværdige sociale problemer og de føler sig trygge ved at færdes i nærområdet. Beboerne kommer godt ud af det med hinanden, men det kniber med at tage initiativ til at iværksætte sociale aktiviteter i afdelingen. Dog således at Klub 7 ofte har arrangementer hvor alle beboere er velkomne. 8

9 d initiativer til sociale aktiviteter 2 ådet 40 erne godt ud af det med hinanden 35 mer i afdelingen 10 nerelle tilfredshed 43 Afdelingens sociale forhold Beboernes generelle tilfredshed Sociale problemer i afdelingen Kommer beboerne godt ud af det med hinanden Tryghed i området Beboerdrevne initiativer til sociale aktiviteter Lav Høj Opsamling om afdelingens attraktionsværdi. Ud fra debatten med afdelingsbestyrelsen og de udfyldte skemaer, tegner der sig et billede af, at afdelingen i dag er en attraktiv afdeling for alle beboere. Beboerne er glade for at bo i området og i afdelingen, men boligernes bad- og toiletforhold er utilfredsstillende og ikke tidssvarende. Boligmarkedsanalysen Når man skal fremtidssikre en boligafdeling, er det relevant at fokusere på boligafdelingens konkurrencesituation. Derfor ser vi på to ting: Hvordan huslejeniveauet ligger i forhold til at andre boformer (eksempelvis andels- og ejerboliger) samt hvordan udlejningssituationen på nuværende tidspunkt ser ud for afdelingen. Afdelingens konkurrencesituation i forhold til andre boformer Her ser vi på, hvordan afdelingens huslejeniveau ligger i forhold til andre almene boliger, private udlejningsboliger, andelsboliger og ejerboliger. Undersøgelsen er baseret på en række søgninger på hjemmesider, der samler udbuddet af boliger indenfor de forskellige boformer. Resultatet er derfor et øjebliksbillede, der vil forandre sig over tid, som udbuddet af boliger ændrer sig. Se eventuelt mere om hvordan sammenligningen er gennemført i bilag B. Analysen kan være med til at sikre, at de investeringer, boligafdelingen vil satse på, ikke medfører, at boligerne bliver markant dyrere end andre boligtilbud i området. Et for højt huslejeniveau kan betyde, at afdelingen vil opleve udlejningsproblemer fremover. Sammenligning på tværs af boformer Det er i vidt omfang muligt, at sammenligne de forskellige almene boliger med hinanden og med private udlejningsboliger. Det er straks vanskeligere, at sammenligne andelsboliger og ejerboliger med en almen bolig. 9

10 For almene boliger eller andre lejeboliger er den løbende vedligeholdelse inkluderet i huslejen, hvilket ikke er tilfældet for ejerboliger. Dette komplicerer en direkte sammenligning mellem leje- og ejerboliger. Men sammenligningen kan alligevel give et fingerpeg om konkurrencesituationen i lokalområdet. Sammenligningen kan sige noget om, hvor stort et rådighedsbeløb den boligsøgende skal have, for at kunne vælge de forskellige boformer. Det private udlejningsmarked er meget broget. Eksempelvis kan der være udlejningsejendomme, som kun kan lejes af medlemmer af eksempelvis bestemte pensionsselskaber og lignende. Der er også mange, som lejer boliger ud via venner eller opslag forskellige steder. Det er kun tilbud, som er direkte tilgængelig for alle boligsøgende, der er medtaget i analysen. Boligernes stand indgår ikke i sammenligningen. Resultat af sammenligningen I den følgende tabel viser priserne for udvalgte boliger fordelt på de forskellige boformer. Beløbene er udtryk for de grundlæggende udgifter forbundet med at bo i boligen. Herudover skal der lægges forbrug af el, vand og varme mm. Det er den billigste bolig, som fremgik af søgeresultatet, der er valgt ud. Husleje/pris pr. md. for udvalgte boliger i postnummer 2450 (så vidt muligt nær Karré 7) Lille Mellem Stor Karré 7 64,9 kvm kr. 84,8 kvm kr. 111 kvm kr. Andre almene lejeboliger 64 kvm kr. 86 kvm kr. 114 kvm kr. Private lejeboliger Ingen fundet 87 kvm kr. 113 kvm kr. Andelsboliger 57 kvm kr. 85 kvm kr. Ingen fundet Ejerboliger 64 kvm kr. 86 kvm kr. 112 kvm kr. Afdelingens udlejningssituation Hvor attraktiv en afdeling er, kan også vurderes ved at se på ventetiden, eventuelle tomme boliger, fraflytningsprocent samt hvor mange tilbudsbreve, der sendes ud ved genudlejning af boligerne. I afdelingen er der over 20 års ventetid på alle boligtyper. Det tyder ikke på, at afdelingen på nuværende tidspunkt kommer til at opleve udlejningsvanskeligheder. 10

11 Konklusion på boligmarkedsanalyse Huslejen for at bo i afdelingen ligger over andre almene lejeboliger i området. Kun på boliger i mellemstørrelsen, er lejen lidt lavere i afdelingen. Både på private lejeboliger, andels- og ejerboliger ligger afdelingens leje meget under niveauet for disse. 11

12 Hvilke områder kan der arbejdes med? I dette kapitel præsenteres mulighederne for, at fremtidssikre afdelingen. Det gælder først mulighederne for, at gennemføre ombygninger i form af eksempelvis lejlighedssammenlægninger og forbedringer af den enkelte bolig. Derefter omhandler kapitlet energi, indeklima, tilgængelighed, livet mellem husene, afdelingen, som arbejdsplads og arkitektur. Forslag til ombygninger I mange velfungerende boligområder er der passende boliger til både unge, enlige, par, familier med børn og ældre. I den enkelte afdeling kan man overveje, hvilke beboergrupper, boligerne skal være attraktive for og derefter sikre, at boligerne er tidssvarende nok til at dække disse gruppers behov. Boligerne kan eksempelvis gøres tidssvarende gennem opdatering af køkken- og badefaciliteter, etablering eller udvidelse af altaner og lejlighedssammenlægninger. På de næste sider vises nogle forslag, til hvordan boligerne kan ombygges eller forbedres. 12

13 Prisoverslag og huslejepåvirkning I de følgende forslag til ombygninger inddrages et prisoverslag på anlægsudgifterne pr. bolig. Overslagene er inklusive moms og alle omkostninger i forbindelse med rådgivning, administration og lånoptagning. Der er tillagt overslagsmæssige driftsudgifter, hvor forbedringen medfører en særlig ny omkostning. Alle kalkulationer er taget ud fra erfaringstal fra tilsvarende byggerier, og må derfor betragtes, som vejledende. Der kan ske betydelige ændringer, når produktet, og ideerne bearbejdes og analyseres nærmere blandt andet på grund af generelle prisstigninger, ændringer i skatter og afgifter mm. Derudover indgår en vurdering af, hvor meget huslejen til stige for de husslande, som vælger at foretage ombygningerne. Ydelsesprocenter er beregnet ud fra tal fra et lån på 1 mio. kr. Finansieringseksempler er baseret på en ydelsesprocent på 6,5 % ved 30-årige fastforrentede obligationslån. Løsningsforslag på to niveauer Løsningsforslag til ombygninger/ lejlighedssammenlægninger illustreres i to niveauer en basisombygning og en gennemgribende ombygning. Basisombygning En basisombygning kan med ganske få midler skabe en mere attraktiv bolig ved en naboflytning, og er ikke afhængig af genhusningsudgifter. Basisombygningen kræver eksempelvis, at en opgangsdør bliver blændet, et køkken nedlagt, og der etableres en åbning mellem de to boliger. Det kan også være nedrivning af lette vægge for at etablere større køkken eller værelser eller gennemlyste boliger. Det er en relativ overskuelig måde, at etablere en moderne bolig på, og giver efterfølgende mulighed for en løbende modernisering i takt med, at midlerne er til det. Gennemgribende ombygning Den gennemgribende ombygning kræver et større indgreb, for at gøre boligen mere tidssvarende. Dette indebærer f.eks. ændring på størrelse eller placering af badeværelser og køkkener. Et eksempel kunne være at sammenlægge lejligheder vertikalt. 13

14 Oversigt over området SYDHAVNSGADE PETER SABROES GADE P. KNUDSENS GADE 7 GUSTAV BANGS GADE BORGBJERGSVEJ PETER SABROES GADE SIGVALD OLSENS GADE HARALD JENSENS GADE K. M. KLAUSENS GADE SCANDIA GADE 14

15 Basis- eller gennemgribende ombygninger Vi har set på mulighederne for at lave mere familie venlige boliger som er attraktive for en familie på 4. Vi har primært set på muligheden for at modernisere de eksisterende boliger, men har i et enkelt forslag set på muligheden for at sammenlægge nogle stue sals boliger med 1. sals boliger. Basisombygning Moderniseringen er fortrinvis på de store boliger i afdelingen. Her åbner vi op mellem køkken og entré og ligger køkken sammen med det vedsigen af liggende værelse. Det giver et stort åbent og rummeligt køkken/ alrum hvor der er rigelig plads til stort spisebord og eventuel hjemmearbejdsplads. Det åbner også boligen til stuen og gør derved boligen gennemlyst. Det vil sige at der kommer lys fra to sider og gør boligen mere lys og rummelig. Gennemgribende ombygning Sammenlægning af 2 boliger, henholdsvis en stue sals bolig og en 1. sals bolig er lavet udfra den betragtning at nogle af boligerne beliggende i stueetagen er meget mørke, dels på grund af badeværelsestårnene, sels på grund af placering. Derfor er tanken at lægge disse boliger i stueetagen sammen med de mere lyse boliger på 1. sal. Vi har valgt at lavet forslaget således at man ankommer til boligen fra 1. sal som er den lyse del af boligen. Værelserne er beliggende i stueetagen. 15

16 Forslag 1 - modernisering - 4 rums bolig 97,5 m 2 eller 112,7 m 2 værelse bad værelse køkken bad værelse køkken entré værelse entré stue værelse stue værelse eksisterende forhold fremtidige forhold Yngre par med 1-2 børn efterspørger: Stort opholdsareal Større værelser Større badeværelse Forslag Der åbnes mellem køkken og entré og væggen. Der opsættes væg som vil danne en entré og afskærme køkken fra hoveddøren. Denne bolig vil kunne passe til en familie med 2 børn. 16

17 Tiltag der medfører omkostninger Nedrivning af vægge Anslået udgifter ca kr. Nyt køkken Anslået udgifter ca kr. I alt anslået anlægsudgifter ca kr. Huslejepåvirkning Hvis lejlighedsombygningen udelukkende finansieres ved huslejestigninger, vil det medføre en huslejestigning på: ca. 700 kr. pr. måned Beregningen er baseret på en ydelsesprocent på 5,5 % ved et 30-årigt obligationslån (fast forrentet) 17

18 Forslag 2 - modernisering 5 rums bolig 134 m 2 værelse værelse bad køkken værelse bad køkken/ alrum værelse værelse entré stue stue stue værelse eksisterende forhold fremtidige forhold Yngre par med 1 barn efterspørger: Stort opholdsareal Større værelser Større badeværelse Yngre par med 1-2 børn efterspørger: Stort opholdsareal Større værelser Større badeværelse Forslag Der åbnes mellem køkken og entré og køkken ligges også sammen med værelset ved siden af. Det bliver et stort lyst køkken/ alrum med direkte forbindelse til stuen/ stuerne. Den ene stue vil kunne laves om til værelse om nødvendigt. Denne bolig vil kunne passe til en familie med 1-2 børn. 18

19 Tiltag der medfører omkostninger Nedrivning af vægge Anslået udgifter ca kr. Nyt køkken Anslået udgifter ca kr. I alt anslået anlægsudgifter ca kr. Huslejepåvirkning Hvis lejlighedsombygningen udelukkende finansieres ved huslejestigninger, vil det medføre en huslejestigning på: ca. 700 kr. pr. måned Beregningen er baseret på en ydelsesprocent på 5,5 % ved et 30-årigt obligationslån (fast forrentet) 19

20 Forslag 3 - sammenlægning 2 stk. 2 rumsbolig - ca. 141 m 2 stuebolig m 2 og 1. sals bolig m 2 altan bad altan bad værelse køkken køkken køkken/ alrum værelse værelse wc værelse wc entré entré entré stue stue værelse stue eksisterende forhold fremtidige forhold Par med 2 børn efterspørger: Stort opholdsareal Større værelser Større badeværelse Studerende efterspørger: Stort opholdsareal Mindre værelser Rummeligt badeværelse Forslag Stuesals bolig sammenlægges lodret med en 1. sals bolig. Entréen til boligen sker fra 1. sal og her lægges eksisterende køkken og værelse sammen til stort køkken alrum. Der åbnes til stuen. Der etableres trappe ned til stueetagen hvor der 3 værelser. Denne bolig vil kunne passe til en famillie med 1-2 børn, eller til 3-4 studerende 20

21 Tiltag der medfører omkostninger Nedrivning af vægge Anslået udgifter ca kr. Nyt køkken Anslået udgifter ca kr. Opsætning af trappe ca kr. I alt anslået anlægsudgifter ca kr. Huslejepåvirkning Hvis lejlighedsombygningen udelukkende finansieres ved huslejestigninger, vil det medføre en huslejestigning på: ca kr. pr. måned Beregningen er baseret på en ydelsesprocent på 5,5 % ved et 30-årigt obligationslån (fast forrentet) Dertil kommer 2 huslejer på: 65 m 2 : 3749 kr. pr. måned 74 m 2 : 4268 kr. pr. måned I alt : 8017 kr. pr. måned Den totale husleje for den nye bolig vil være: ca kr. pr. måned 21

22 Energi Det er vigtigt at fokusere på energioptimering, når man arbejder med fremtidssikring. Det kommer ofte både miljøet og afdelingens økonomi til gavn, når der tænkes i energibesparelser. Energiområdet er i rivende udvikling, og har både samfundets og mange beboeres, fokus i disse år. Derfor er det oplagt, at afdelingen ser på hvilke muligheder, der er for at nedbringe energiforbruget til både el, vand og varme i fremtiden. Det er eksempelvis relevant, når en afdeling står overfor at renovere bygningerne, udskifte taget eller vælge nyt opvarmningssystem. Det er dog vigtigt, at man er omhyggelig med at vælge løsninger, som kan lade sige gøre og som måske endda kan betale sig økonomisk set for afdelingen. Afdelingens generelle stand Fuger på facaden mod gade er enkelte steder forvitret/ porøse i overfladen. Der er foretaget partielle og / eller større sammenhængende reperationer af murværk. Der er endvidere et generelt behov for at få en samlet registrering og reperation af kælderydervægge, sokler. trin og lyskasser. Sokkelpuds krakelerer indvendigt i mindre omfang. Flere revner i udvendig sokkelpuds er gennemgående. Gesimsbånd af beton fremstår generelt i god stand. Der er dog flere steder, ved elementsamlingerne, hvor fugen mangler. Dette har medført vand- og fugtpåvirkninger af murværk. Tagkonstruktionen er i god stand, alderen taget i betragtning. Understrygningerne er i varierende stand. Mørtelunderstrygninger er flere steder mangelfuld. Enkelte steder på spidsloft mangler der teglbindere og understrygninger. 22

23 Ovenlysvinduer og glasoverdækninger er generelt i god stand. Oprindelige støbejernsvinduer er udtjente. På vinduerne i facaden fremstår overflader og træværk generelt intakt og i god stand. Der er dog enkelte vinduer med afskallede overflader. Tætningslister og elastiske fuger er generelt hårde og fremstår med sprækker og enkelte fugeslip. De lette glasfacader på badeværelsestårnene, fra 1994, er generelt i god stand, ligesom eternitplader fremstår intakte. Fiberbetonelementernes tilstand er god og overfalden fremstår pæn. Afdelingens energiforbrug kwh/ m 2 pr. år Frederiksholm karré 7 Fremtidigt forbrug - karré 7 Gennemsnit for ejendomme Standard krav - BR10 Lavenergi 2015 Afdelingernes energiforbrug til opvarmning er fra 2007 til 2011 opgjort ved energital i kwh/m 2. Energital er det graddagekorrigerede energiforbrug til opvarmning udtrykt i kwh/m 2 og angiver det samlede varmeforbrug til opvarmning samt varmt vand i boliger og fælleslokaliteter m.v. Der ses bort fra de vejrmæssige variationer, som ellers påvirker forbruget, ved at graddagekorrigere det aktuelle varmeforbrug. Metoden medfører, at varmeforbruget kan sammenlignes år for år. Et varmt års graddagekorrigerede varmeforbrug er således højere end det aktuelle varmeforbrug, således at en mild vinter ikke i teknisk forstand opfattes som en besparelse, selvom den naturligvis giver anledning til et mindre forbrug. Metoden anvendes i bl.a. ELO/EMO-rapporterne til at beskrive effekten af enten adfærdsmæssige eller tekniske besparelsestiltag. Varmeforbrug Karré 7 er optaget i kategorien etagehuse opført mellem , der ligger med et gennemsnitligt varmeforbrug på ca. 116 kwh/m 2. I perioden 2007 til 2011 har varmeforbruget i Karré 7 ligget på 113 kwh/m 2 ned til 115 kwh/m 2. Det gennemsnitlige forbrug for afdelingen ligger på 111 kwh/m 2. Det vil sige at afdelingens varmeforbrug ligger lidt under det 23

24 gennemsnitlige forbrug for lignende etageejendomme. Karré 7's klimaskærm facade, vinduer og tag lever selvklart ikke op til de krav, der stilles i dag med hensyn til varmeisolering. Der kan derfor opnås besparelser på varmeregningen, såfremt der foretages isolering af kældre og lofter. Elforbrug Elforbruget er afdelingens fællesforbrug, og som afregnes over afdelingens driftsregnskab og beboernes husleje. Det er f.eks. elektricitet, som anvendes til ventilatorer, pumper, vaskerier, belysning på fællesarealer m.v. Derfor kan der være stor forskel på de forskellige afdelingers elforbrug afhængigt af boligafdelingens tekniske installationer og anvendelse. Afdelingens forbrug er udtrykt i kwh/m 2, som det kendes fra rapporterne i Energimærkningsordningen (EMO/ELO). For etagehuse opført mellem er der sket et mindre, men jævnt fald over perioden 2007 til 2011 fra 4,94 til 4,56 kwh/m 2. I karré 7's tilfælde er denne kurve let stigende og den ligger generelt ca. dobbelt så højt som lignende etagehuse fra samme periode, på en gennemsnitligt forbrug for perioden på 8,65 kwh/m 2. Det bør undersøges hvorfor afdelingen har dette høje forbrug. Det kan skyldes at der er etableret mekanisk ventilation efter renoveringen og opsætningen af badeværelsestårnene. Vandforbrug Vandforbruget er ligesom varmeforbruget det samlede forbrug i boliger og fælleslokaliteter m.v. Når vandforbruget analyseres, kunne det være interessant at måle på vandforbruget pr. person, da forbruget helt naturligt relaterer sig til antallet af dem, der bruger det. Dette ville give en mere præcis beskrivelse af, om man bruger meget eller lidt vand. I KAB har der ikke tidligere været tradition for denne metode. Her har man i stedet brugt ELO/EMO opgørelsen i m 3 vand pr. m 2. Denne metode fortæller imidlertid ikke om forbrugsændringer skyldes en ændret personsammensætning i afdelingen. Men når og/eller hvis alle de administrerede afdelingers beboerantal kendes, vil det være naturligt at bruge dette som målestok i statistikken. For etagehuse opført mellem har der i perioden 2007 til 2011 været et nogenlunde konstant forbrug 0,83 m 3 /m 2. I karré 7 har der, i samme periode, været et gennemsnitligt forbrug på 1,1 m 3 /m 2, med en faldende tendens fra Det højere forbrug, i forhold til lignende etagehuse, kan muligvis skyldes vaskeriet. Maskinerne bør gennemgåes for 24

25 at se på muligheden for at erstatte disse med mere energibesparende maskiner der bruger mindre vand og el. Afdelingens tekniske installationer Nyere faldstammer er i god stand. Enkelte gamle faldstammer er nedslidte og med rustgennemslag og revner. Stigstrenge i boligerne fremstår som værende i god stand, hvilket også gælder hovedledninger og ventiler i kældre. Der er ikke registreret utætheder i forbindelse med anlægget. Nyere hovedfordelingsledningen i kældere er udført uden isolering. Ventilationsanlægget er i god stand. Riste og lemme til aftræk, samt den del af kanalen, der er synlig i tagrum, er i god stand. Badeværelsestårnene og indeliggende badekabiner er forsynet med et kontroludsugningsanlæg, hvor ventilatorerne er placeret henholdsvis i installationsskakte på 4. sal i badeværelsestårne og i tagrum for udsugning fra indenliggende badekabiner. Kontroludsugningsanlæggene er i god tilstand. Forslag Man kan se på muligheden for at efterisolere taget og kældre for at mindske varmetabet. Man kan se på muligheden for, som suplement til solpanelerne, at opsætte solceller som kan benyttes til afdelingens fællesudgifter på el til f.eks belysning af fællesarealer. Det anbefales, at KAB s energikonsulenter gennemgår afdelingen, og udarbejder en rapport, hvor det det fremgår, hvilke tiltag, der bør iværksættes under hensyntagen til afdelingens økonomi samt muligheder for at udnytte umiddelbar nemme tiltag. 25

26 Lokal anvendelse og afledning af regnvand Vi skal til at opsamle og bruge regnvandet i haver og på friarealer, så vi kan undgå oversvømmelser og trængsel i kloakkerne. Enten kommer der for meget regnvand på én gang, eller også bliver der tørke, fordi der falder for lidt. Det er vi nødt til at leve med, men det betyder ikke, at vi skal finde os i oversvømmelser og kloakker, der løber over. Vi skal gøre regnvandet til en ressource og slippe for oversvømmelser. Det skal ske ved at inddrage haver og andre friarealer i løsningen. Vi kan i mange tilfælde opsamle hverdagsregnen fra tagene og bruge vandet i haverne, men det er urealistisk, at man på egen grund skal håndtere de enorme mængder regn, der falder ved skybrud, hvor himlen åbner for sluserne og på kort tid sender mange tusinde liter regn ud over byen. I disse ekstreme tilfælde skal regnvandet ledes hen til steder, hvor det ikke gør skade. Det er i sidstnævnte tilfælde man skal have kommuner, forsyning og haveejere til at arbejde sammen om at udvikle intelligente regnvandsløsninger. Man skal have ændret den traditionelle håndtering af regnvand, hvor vandet ledes i kloakken. For når boligområder, kommuner og forsyninger samarbejder, får man bedre løsninger og billigere håndtering af både hverdagsregnen og ved de voldsomme skybrud. 26

27 Livet mellem husene Det er centralt at fremtidssikre selve boligerne men det er også meget vigtigt at overveje, hvordan de fysiske rammer udenfor boligerne kan være med til at skabe et velfungerende boligområde. Det handler i høj grad om at skabe kontaktflader, hvor beboerne kan se og mødes med andre. Det skaber tryghed, hvis beboerne føler, at der er aktivitet i boligområdet. Nogle får måske en snak ved cykelstativet - andre mødes ved vaskeriet eller legepladsen. Grønne områder Nogle steder ser man, at der er meget store grønne områder som bare ikke bliver brugt af beboerne. Erfaringerne viser, at mennesker bliver tiltrukket af områder, hvor andre færdes og opholder sig. Derfor er det vigtigt at overveje, om man kan skabe muligheder for nye aktiviteter og opholdssteder, som giver liv på arealerne. Det kan både være gode legepladser til børnene, små afskærmede pletter, hvor man kan sidde i fred og ro, voksen-legepladser, grill-pladser mm. Bløde kanter Det er vigtigt, at se på mulighederne for at skabe de såkaldte bløde kanter. Det drejer sig om overgangen fra bygningerne til de grønne områder. Det kan eksempelvis være små forhaver, altaner eller udgang til de grønne områder fra stuelejlighederne, hvor beboerne kan sætte blomsterkrukker. Udsigten til andre, som hygger sig med dagligdags gøremål eller slapper af i solen, skaber tryghed og en fornemmelse af liv i området. Samlingspunkter Der er ofte flere fælles faciliteter i boligområdet eksempelvis et vaskeri, nogle butikker eller et beboerhus, som fungerer, som samlingspunkt for beboerne. Et andet samlingspunkt er ejendomskontoret. I nogle områder kan man, ved at samle funktionerne, skabe et naturligt samlingspunkt, som skaber en landsby-fornemmelse, hvor beboerne mødes. Afdelingens grønne områder Afdelingen har en lille gård, men som er hyggeligt indrettet. Afdelingsbestyrelsen er af den opfattelse at gården bliver brugt meget af både børn og voksne. Gården er på et tidspunkt blivet renoveret, således at der er kommet boldbur, legeareal mv. Gården fremstår meget grøn og hyggelig. Der er hyggelige kroge hvor man kan sidde og grille mv. 27

28 Forslag Følgende tiltag kunne skabe bedre rammer for det sociale liv i området: Lukning af Peter Sabroes Gade, hvor der kunne etableres parklignende område med beplantning, bænke, cykelparkering og eventuelt legeplads Dette areal kunne i den forbindelse benyttes til afledning/ ned synkning af regnvand fra området. 28

29 Tilgængelighed Afdelingen er opført i 1924 som en lukket 5-etages karrébebyggelse omkring et trekantet gårdrum med portpassage fra Borgbjergsvej. Der er 164 boliger. Byfornyelsesarbejder i har givet 90 af afdelingens boliger et nyt badeværelse samt udestue i tilbygget tårn på gårdside. De øvrige boliger har fået indeliggende badeværelse. I stueetagen mod Sydhavnsgade (Sydhavnsgade 2-8) er 8 boliger indrettet som ældreegnede boliger. Boligerne har adgang fra gården ad en rampe og "plint" langs stueetagen. Plinten ligger 1 trin under stueetagens gulv. De 8 "ældreegnede" boliger i Sydhavnsgade er i deres indretning egnede for rollatorbrugere. Adgang til boligerne sker som ovenfor nævnt ad rampe op til plint, og herefter med 1 trin mellem plint og bolig. Men rampen er stejlere end 1:16, og boligerne mærkes derfor i gruppe C Boliger til gangbesværede. Hertil hører også nabolejligheden i Sydhavnsgade 10, st.tv., der har mindre end 7 trin fra gade til entrédør. De øvrige stuelejligheder har alle mere end 7 trin fra gade til entrédør og mærkes i gruppe D. Boliger på 1.-4.sal har fået tilbygget et badeværelse i tårn mod gård, men er ellers ikke ombyggede. De er i deres indretning stort set rollatoregnede, men det nye badeværelse er for lille til at rumme en rollator. Da de desuden har adgang via trappe, mærkes de alle i gruppe D. Forslag 1 MIndre forbedringer, der vil gøre afdeling og boliger mere tilgængelige: Om muligt etablering af bedre overskuelighed på friarealer. Etablering af niveaufri adgang til beboerlokale og vaskeri, evt. ved flytning til stueetage. Hvis ikke dette er muligt kan adgang opnåes ved etablering af rampe. De 8 ældreegnede boliger i Sydhavnsgade, der har adgang fra gård, kan opgraderes til gruppe B Rollatorboliger, hvis der etableres en mindre stejl adgangsrampe, samt eventuel udligning af 1 trins forskel ved entrédør mod gård. 29

30 Forslag 2 Større forbedringer, der vil gøre afdeling og boliger mere tilgængelige: Hvis de 8 stuelejligheder i Sydhavnsgade skal opgraderes til gruppe A Kørestolsboliger, kræver det foruden ombygning af rampe mv. (se mindre) desuden isætning af bredere entré- og boligdøre samt ombygning og eventuelt udvidelse af toilet/bederum. Indeklima Det er en realitet, at hvis man opholder sig længere tid i en bolig med et dårligt indeklima, kan det give ubehag - især hos allergikere. Med et stigende altal allergikere vil indeklimaet derfor uden tvivl komme mere i fokus, når almene boliger skal renoveres de kommende år. De typiske årsager til et dårligt indeklima vil beskrives i de følgende afsnit, samt mulige tiltag til forbedringer i afdelingen. Temperatur og træk Temperaturen har en stor betydning for indeklimaet i boligen. Upassende temperaturer eller trækgener vil bevirke utilpashed. Det er defror afgørende for et godt indeklima, at der er en jævn fordelt temperatur i boligen. Fugt og luftkvalitet Luft indeholder altid en vis mængde fugtighed. For at skabe et godt indeklima i boligen, bør luftfugtigheden ikke være for høj. Høj luftfugtighed påvirker luftens kvalitet og forstærker øvrige fremmedstoffer såsom røg. parfume og støv. En kombination af høj luftfugtighed og kolde ydervægge giver optimale vækstbetingelser for skimmelsvamp og bakterier. Dette ses ofte i boliger med tilstrækkelig udluftning. Madlavning, tørreing af tøj, badning samt antallet af beboere har indflydelse på, hvor høj luftfugtigheden er i boligen. Det er derfor vigtigt at have fokus på at orientere om god beboeradfærd. Støj Er boligerne ofte udsat for støj eller dårlig akustik, kan det medføre ubehag og stress. Støj fra omkringliggende boliger, akustisk støj fra hårde overflader og støj udefra (trafik, institutioner og lignende) er oftest årsagen til et dårligt akustisk indeklima. Selvom belastende støj fra omgivelserne opleves forskelligt fra person til person, findes der flere mulighe tiltag, for at reducerelydniveauet i den enkelte bolig. 30

31 Afdelingens indeklimaforhold En stor del af Kgs. Enghave er støj- og luftforureningsbelastet, hviklet også gælder for karré 7, med sin beliggenhed mod Sydhavnsgade og tæt på Scandiagade, se bilag C - Københavns Kommunes Støjkort over Sydhavnen og Kongens Enghave. For at undgå støjfourening fra omgivelserne er det vigtigt at klimaskærmen holdes tæt, især vinduerne og fugerne omkring vinduerne. Der er ikke konstateret nævneværdige skimmelangreb, og disse tilfælde skyldes brugeradfærd, hvor der ikke bliver luftet tilstrækkeligt ud efter bad og madlavning. I forhold til lydgener fra Sydhavnsgade kan man se på muligheden for at opsætte lydskodder hvor det stadig er muligt at åbne vinduerne. Afdelingen som arbejdsplads Ejendomskontoret er placeret i kælderen under Borgbjergsvej 13. Ejendomskontoret er beliggende ved siden af afdelingsbestyrelsens lokale. Hvis man ønskede mere synlighed i lokalområdet kunne ejendomskontoret flyttes til en af de mindre attraktive boliger i stueetagen. Dette kunne være en bolig som er meget udsat for støjpåvirkninger og eller meget mørk. Det ville give bedre adgang for gangbesværede beboere og være mere synlig fra gaden. Forslag Se på muligheden for at etablere ejendomskontor i en af de mørkere stueboliger, evt. også en af dem der er støjpåvirket. Dette vil gøre ejendomskontoret mere synligt i området og have en bedre adgang. 31

32 Arkitektur Kongens Enghaves bystruktur er præget af få store byelementer, som danner en varieret bydel: etageboligområderne omkring P. Knudsens Gade, Borgbjergsvej og Mozartsvej, Vestre Kirkegård mod nord, Sydhavnens erhvervsområder med bebyggelse i både små og meget store dimensioner, haveforeningerne syd for Musikbyen og mod vest grænser bydelen op til det store grønne område Valbyparken. Kongens Enghave har et klart funktionsdelt bymønster som særkende i forhold til de fleste andre københavnske bydele. Det er med til at give bydelen sin egen karakter, og skyldes dels den sene velplanlagte udbygning, og dels at der ikke eksisterede en oprindelig bebyggelse/landsby, hvorfra udviklingen kunne foregå. Kongens Enghave er som boligområde udbygget i perioden fra 1908 og frem til 1950 erne, og den forholdsvis korte udbygningsperiode har skabt en homogen bygningsmasse, præget af sin tids arkitekturidealer. Bl.a. påvirket af boligmanglen blev der i påført 4 karréer omkring Borgbjergsvej, og mellem Peter Sabroes Gade og Mozarts Plads. Bygningerne blev udformet i 3-5 etager i røde sten og med røde tegltage, også med Mandrup-Poulsen som arkitekt, ligesom på de ældste bebyggelser omkring P. Knudsens Gade. Disse bebyggelser er ikke nær så levende udformet som de første karréer, bl.a. er der færre bygningsdetaljer, men bygningerne er gedigne og skaber helstøbte og smukke gaderum. 32

33 Hvordan ser fremtiden ud for afdelingen? Nu fokuseres på scenarier for fremtiden. Her ses på mulighederne, for at omsætte visionerne for fremtidssikringen af afdelingen til virkelighed. Vi lægger ud med at skabe et overblik over de planlagte forbedringer og vedligeholdelsesprojekter, som har betydning for afdelingens økonomiske råderum til at iværksætte nye tiltag. Udfordringen ligger i, at koordinere moderniseringen med vedligeholdelsen, så I får mest for pengene. Med andre ord skal drømmene nu blive til virkelighed. Her kommer vi også ind på, hvilke skridt man kan tage, hvis råderummet ikke er tilstrækkeligt. Lad os lave en plan for fremtiden I dag planlægges der løbende forbedrings- og moderniseringsarbejder i afdelingen. Mange af disse arbejder gennemføres, som selvstændige arbejder, som sjældent koordineres. Det kan være problematisk af flere årsager: Det betyder desværre ofte, at eventuelle besparelser ved at udføre flere ting i samme projekt, går tabt. Mængden og omfanget af de planlagte forbedrings- og vedligehol- 33

34 delsesprojekter definerer afdelingens økonomiske råderum. Derfor kan mange mindre projekter ende med at forhindre, at man kan iværksætte fremtidssikringsprojekter. Indimellem vælges der løsninger, som blokerer for senere at kunne gennemføre fremtidssikre løsninger. Et eksempel kunne være, når der skal lægges et nyt tag på ejendommen. Her kunne man sørge for, at vælge en løsning, som ikke forhindrer en senere inddragelse af tagetagen til boligerne ved sammenlægning af boligerne. For at være i stand til at planlægge og koordinere de enkelte projekter, er det vigtigt, at kunne danne sig et hurtigt overblik. Mange afdelingsbestyrelsesmedlemmer har i dag svært ved at gennemskue budgetter og regnskaber og på den baggrund, hvordan mulighederne er, for at iværksætte fremtidige arbejdsopgaver eller projekter. Der skal derfor udarbejdes en plan, som giver mulighed for, at få overblik over de nuværende igangværende og de fremtidige projekter. Med de fremtidige projekter mener vi de nødvendige arbejder og moderniseringsprojekterne. Vi kalder planen for en fremtidsplan. Fremtidsplan Fremtidsplanen bliver lavet med udgangspunkt i fremtidssikringsanalysen. Det er de driftsansvarlige og afdelingen, der i fællesskab udarbejder denne plan. Planen vil skabe sammenhæng mellem afdelingens fremtidige vedligehold og beboernes ønsker om udvikling. Fremtidsplanen er ikke et endegyldigt statisk værktøj, men en plan, som ændres i takt med de gode ideer. Fremtidsplanen benyttes af de driftsansvarlige i fællesskab med afdelingsbestyrelsen som et centralt værktøj, når der skal tages beslutninger om, hvilke projekter, der skal sættes i gang. Hvis der er ønsker om at få gennemført en ændring af afdelingens forhold, vil der i forbindelse med alle vedligeholdsopgaver kunne blive taget højde for afdelingens ønsker til fremtiden. 34

35 AKB København har ansat en konsulent til at støtte driftspersonalet i forbindelse med udarbejdelsen af fremtidsplanerne. Der vil når der er samlet op på afdelingens andre gennemgange (periodiske eftersyn, tryghedsgennemgange, termografirapporter, tilgængelighed mv.) blive afholdt et møde hvorfra man lægger en plan for hvilke forslag og anbefalinger man vil arbejde videre med i afdelingen. Denne fremtidssikringsanalyse skal betragtes som et idékatalog til brug for dette arbejde. Når bestyrelsen i fællesskab med driften har lagt planen vil der blive taget fat på, hvordan og hvornår planerne for afdelingen kommunikeres ud til beboerne. Hvordan kan I komme videre? Råderet Inde i boligen har du, som beboer, ret til selv at igangsætte og betale for forbedringer, som f.eks. et nyt køkken. Forøger arbejdet boligens værdi, har du ved fraflytning mulighed for en godtgørelse på op til (2011-tal), hvis udgifterne kan dokumenteres. Alt efter levetid nedskrives beløbet over 10, 20 eller 30 år. Boligorganisationen har ret til at opkræve en lejeforhøjelse, hvis den fremtidige vedligeholdelse kræver det. Uden for boligen kan råderetten også bruges. Dog kræver det godkendelse på afdelingsmødet samt af boligorganisationens bestyrelse. Arbejder, afdelingen vil acceptere, kan ses i afdelingens råderetskatalog. Det kunne f.eks. være en altan, terrasse, have mv. Individuelle moderniseringer Arbejderne skal godkendes på et afdelingsmøde og af boligorganisationens bestyrelse. Det er ofte køkkener, badeværelser og altaner, der bliver igangsat. Boligafdelingen optager realkreditlån, og de beboere der har sagt ja til arbejdet, får en lejeforhøjelse. Alt efter levetid afbetales lånet over 10, 20 eller 30 år. Langtidsplan (henlæggelser) Er der i langtidsplanen henlagt til de foreslåede vedligeholdelsesarbejder, kan denne sum penge indgå i projektet. Er der eksisterende lån, som snart udløber, frigives der kapital, som kan bruges til nye lån. 35

36 Egen trækningsret Max 2/3 af anskaffelsessummen kan bruges til finansiering af forbedringsarbejder. Dispositionsfonden Fonden kan give lån eller tilskud til fysisk, økonomisk og social opretning af afdelingerne. Landsbyggefonden Renoveringsstøtte i forbindelse med en helhedsplan, hvor ydelsen i gennemsnit i all støttesager udgør 3,6 % årligt. Særlig driftsstøtte, herunder kapitaltilførsel til særligt vanskeligt stillede afdelinger. Huslejestøtte i forbindelse med en helhedsplan, hvor der er fysiske renoveringer samt boligsociale tiltag. Delvis fritagelse for betaling af pligtmæssige bidrag og delvis fritagelse for betaling af udamortiserede lån. 36

37 Bilag A - Afkrydsningsskemaer om afdelingen Afdelingen og nærområdets attraktionsværdi Skala 1-5 point 1 ikke attraktiv 5 meget attraktiv Unge år Yngre voksne uden børn 1 forælder med børn 2 forældre med børn Sigler/ par uden børn "Det grå guld" Ældre og bevægelseshæmmede Vurder hvor attraktiv følgende vurderes af de forskellige beboergrupper Nærområdet De offentlige transportmuligheder Faciliteterne i området (indkøb mv.) Afd. renommé Afd. udseende TOTAL Resultat: Meget utilfredsstillende: 5-8point Utilfredsstillende: 9-12 point Neutral vurdering: point Tilfredsstillende: point Meget tilfredsstillende: point 37

38 Vurdering af boligen, fælles faciliteter og områder Skala 1-5 point 1 ikke attraktiv 5 meget attraktiv Unge år Yngre voksne uden børn 1 forælder med børn 2 forældre med børn Sigler/ par uden børn "Det grå guld" Ældre og bevægelseshæmmede Vurder hvor attraktiv følgende vurderes af de forskellige beboergrupper Størrelse Indretning Køkkenforhold Badeforhold Installationer IT, TV, TLF Adgangsforhold Parkering Vaskefaciliteter Fælles indendørs faciliteter Grønne områder Legepladsen TOTAL Resultat: Meget utilfredsstillende: point Utilfredsstillende: point Neutral vurdering: point Tilfredsstillende: point Meget tilfredsstillende: point 38

39 Beboernes mulighed for at finde en tilsvarende bolig mm. Skala 1-5 point Unge år Yngre voksne uden børn 1 forælder med børn 2 forældre med børn Sigler/ par uden børn "Det grå guld" Ældre og bevægelsesbesværede Vurder hvor attraktiv følgende vurderes af de forskellige beboergrupper Beboergruppens holdning til sammenhæng mellem husleje og kvalitet i boligen = ingen sammenhæng 5 = god sammenhæng Beboergruppens mulighed for at finde en tilsvarende bolig i området = ingen mulighed 5 = god mulighed Hvilke huslejestigninger, vil beboergruppen kunne acceptere, hvis afd. blev tilsvarende bedre? = ingen 2 = 0-10 % 3 = % 4 = % 5 = over 50% 39

40 Afdelingens sociale forhold 5 point 4 point 3 point 2 point 1 point Sæt ét kryds pr. spørgsmål. Skriv point i det blå felt til højre og udregn totalscore til sidst Vurder beboernes generelle tilfredshed Meget tilfreds Tilfreds Hverken eller Utilfreds Meget utilfreds 4 Er der sociale problemer i afdelingen? Nej, slet ikke Nej, kun i mindre grad Hverken eller Ja, i nogen grad Ja, i høj grad 4 Kommer beboerne godt ud af det med hinanden? Ja, i høj grad Ja, i nogen grad Hverken eller Nej, kun i mindre grad Nej, slet ikke 4 Er beboerne trygge ved at bo i området? Ja, i høj grad Ja, i nogen grad Hverken eller Nej, kun i mindre grad Nej, slet ikke 4 Hvor ofte tager beboere initiativ til at iværksætte aktiviteter i afdelingen? Meget ofte Ofte Hverken eller Sjældent Meget sjældent 2 TOTAL 18 Resultat: Meget utilfredsstillende: 5-8 point Utilfredsstillende: 9-12 point Neutral vurdering: point Tilfredsstillende: point Meget tilfredsstillende: point 40

41 Bilag B - Grundlag for boligmarkedsanalysen Boligmarkedsanalysen giver et øjebliksbillede, hvor du kan se hvordan huslejeniveauet i din afdeling ligger i forhold til andre boformer i nærområdet. Tallene er baseret på en række søgninger på hjemmesider, der samler udbuddet af boliger inden for de forskellige boformer. Følgende hjemmesider er anvendt: (ejerboliger) (private lejeboliger) (almene boliger) (andelsboliger) Dette kombineres med KAB's egen statistik over huslejeniveauet for de enkelte afdelinger, som opdateres hvert år. Følgende søgekriterier er anvendt: Beliggenhed (postnummer) - Adresse er så vidt muligt tæt ved afdelingen. Størrelse på boligen i m2 Type af byggeri (eksempelvis etage, rækkehuse mv.) På baggrund af søgeresultaterne er det billigste eksempel valgt ud. Den månedlige ydelse for en andelsbolig eller en ejerbolig kan beregnes på flere måder, da der blandt andet findes forskellige lånetyper. I vores eksempel er forudsætningen, at den boligsøgende skal låne alle pengene til boligen samt at der optages fast forrentet lån med afdrag. Nedenfor beskrives hvordan udregningen er foretaget. Eksempel på udregning for en andelsbolig på 50 m2 I beregningen af den månedlige ydelse for andelsboligen indgår: Pris på lejligheden på kr Omkostninger forbundet med købet på kr Et lån på 5,35 % over 20 år Et rentefradrag på 32,60 % En boligudgift på kr På den baggrund er nettoydelsen på kr Dertil lægges boligudgiften på kr I alt: kr om måneden. 41

42 Eksempel på udregning for en ejerlejlighed på 50 m2 I beregningen af den månedlige ydelse for ejerboligen indgår: Brutto-/nettoydelse for ejerboligen er i følge ejendomsmægleren på 5.787/5.271 kr mdl. (Inkl. fællesudgifter, afdrag og fradrag, ejendomsskat og ejendomsværdiskat) Kontantprisen på boligen er kr Et 5 % fastforrentet realkreditlån på 80 % Et variabelt boliglån på 7 % på 15 % af de kr De resterende 5 % af lånet på kr., samt diverse omkostninger til fx advokat, stempel og tinglysning på ca kr., kan betales kontant eller boliglånet kan forhøjes. Et yderligere lån vil betyde kr. til 7,00 % over 20 år og et rentefradrag på 32,60 % og give en månedlig ydelse på 408 kr. efter skat. I alt: kr. om måneden efter skat. 42