Referat af ordinær generalforsamling i foreningen af Danske BOLIGadvokater. Hindsgavl Slot, Middelfart Tirsdag den 28. maj 2002

Transkript

1 Referat af ordinær generalforsamling i foreningen af Danske BOLIGadvokater Hindsgavl Slot, Middelfart Tirsdag den 28. maj 2002 Valg af dirigent Formand Henrik Høpner bød velkommen, og indstillede på bestyrelsens vegne advokat Per Steffensen, Viborg til hvervet som dirigent. Per Steffensen blev valgt som dirigent, og kunne herefter konstatere, at generalforsamlingen var lovligt indkaldt jf. vedtægterne. Bestyrelsens beretning Markedsføring Henrik Schütze fra Extern Kommunikation indledte med at fortælle om det generelle mål for foreningens medlemmer, som basalt set er at have en indtjening på boligrådgivning, samt at dette kræver, at Danske BOLIGadvokater er top of mind hos forbrugerne. Dette betyder, at Danske BOLIGadvokater skal være det stærkeste brand på boligmarkedet. Det er derfor vigtigt, at Danske BOLIGadvokater s logo bliver den primære afsender i markedsføringen, således at de mulige klienter opfatter Danske BOLIGadvokater som en reel kæde med en kendt ydelse. Dette forudsætter imidlertid, at kendskabet til det indhold, som Danske BOLIGadvokater tilbyder, øges. Dette kan ske på mange måder, men man må nok se i øjnene ifølge Henrik Schütze - at ejendomsformidling kan være en væsentlig forudsætning for en stærk branding af Danske BOLIGadvokater. Ejendomsformidling indebærer nemlig naturligt en højere grad af annoncering i diverse medier, herunder ikke mindst på Internettet. Henrik Schütze opfordrede derfor til at flere medlemmer går i gang med dette. Det var således hans håb, at op imod 50 medlemsfirmaer går ind i dette. Og han mente, at det må være realistisk at forestille sig, at disse medlemsfirmaer samlet kan opnå en markedsandel på ca. 10 % (af de ca handler, der gennemføres årligt). Henrik Schütze mente tillige, at det er vigtigt, at medlemmerne gør sig klart, at man i virkeligheden har 3 fokusområder nemlig: køberrådgivning, sælgerrådgivning og ejendomsformidling. Afslutningsvist var det Henrik Schütze s opfattelse, at Danske BOLIGadvokater skal synliggøres via periodiske kampagner, der skal have deltagelse af alle medlemmer. Kun på den måde får det enkelte medlem glæde af den markedsføring der sker. I den forbindelse kunne Henrik Schütze fortælle, at Extern i samarbejde med Jypa netop er ved at have færdigudviklet et system, som skal gøre det endnu nemmere for BOLIGadvokater at bestille materialer og annoncer. 1

2 gøre det endnu nemmere for BOLIGadvokater at bestille materialer og annoncer. Audit Bestyrelsesmedlem Erik Turley fortalte, at der var blevet gennemført 116 besøg og at 39 besøg er varslede, men endnu ikke afsluttet. Et enkelt medlem er blevet ekskluderet og en enkel mere er på vej. Flertallet af de besøgte er umiddelbart blevet godkendt, mens ca. 15 er blevet bedt om at dokumentere, at de har rettet ind efter konceptet efter besøget. Generelt er medlemmerne gode og solide boligrådgivere, og besøgene opleves som positive for begge parter. Auditor har således ofte en række gode idéer med hjem, som kan bruges i det videre arbejde med udviklingen af foreningen. Enkelte har været uforstående over for, at foreningen ikke blot kan dispensere fra konceptet, men det er her vigtigt, at holde sig for øje, at konceptet er udviklet og ejet af Advokatsamfundet. Skal der foretages ændringer, skal forslag om dette derfor forelægges Advokatsamfundet, som så må tage stilling til om ændringen kan accepteres. Ønsker man ændringer, må man derfor formulere et reelt forslag, som kan behandles i såvel foreningen som i Advokatsamfundet. Hvad angår auditbesøgene kunne Erik Turley afslutningsvist fortælle, at det netop er blevet besluttet, at tilbyde såkaldt firmaaudit. Firmaaudit kan tilbydes, hvis der er flere medlemmer i samme firma, såfremt disse anvender den samme fremgangsmåde i deres sagsbehandling. Firmaaudit kan aftales direkte med auditor, i forbindelse med at besøg aftales. Ved firmaaudit betales fortsat kr for den første advokat, men kun kr for de efterfølgende. Man skal dog være opmærksom på, at der vil blive faktureret fuld pris for hver enkelt, hvis auditor konstaterer, at de pågældende medlemmer ikke anvender samme fremgangsmåde i deres sagsbehandling, idet der så ikke er nogen tidsbesparelse at hente, som kan begrunde den lavere pris. Generel status på år 2001 Medlemstal Henrik Høpner kunne fortælle, at foreningen ved årsskiftet havde 419 medlemmer. Dvs. at der forinden havde været et frafald på ca. 200 medlemmer. Frafaldet er blevet analyseret, og til foreningens store glæde havde mere end 50 % ulejliget sig med at svare på de spørgeskemaer, som var blevet udsendt til de udmeldte. På den baggrund kunne det konstateres, at årsagerne til udmeldelserne var følgende: Specialisering i firmaet (en del havde meldt alle advokater ind og valgte nu i stedet at nogle få skulle være bolig-specialister) Nogle erkendte, at de ikke ville eller kunne overholde konceptet Nogle havde for få sager til at det var relevant De positive konsekvenser af afgangen er, at foreningen nu har en mere homogen medlemsskare, som er mere målrettet og engageret. Den negative konsekvens er, at foreningens kontingentindtægter er blevet lavere. 2

3 kontingentindtægter er blevet lavere. Markedsføring Målet i 2001 var - ligesom i at skabe kendskab til navnet. Dette skete i høj grad gennem sponsoratet af Hvem vil være millionær? på TV2 samt på TV2.dk, som har givet mange klik over på hjemmesiden. Herudover blev der suppleret med dagbladsannoncer, abribus er ( store plakater i læskure mv.) samt støtte til lokalannoncering. I den forbindelse nævnte Henrik Høpner, at han fandt det meget skuffende, at kun lidt over 50 firmaer har benyttet sig af muligheden for at opnå tilskud til indrykning af annoncer. Dette betyder, at kun ca kr. af de afsatte kr er blevet benyttet. Som et eksempel til efterfølgelse, kunne Henrik Høpner nævne, at BOLIGadvokaterne i Århus nu har indgået en aftale med Ejendomsavisen om fælles indrykning af helsides-annoncer resten af året. Presse Hvad angår pressen, så har foreningen arbejdet på at udbygge kontaktnettet til journalisterne, og det begynder nu at give resultat i form af, at journalisterne henvender sig uopfordret for at få nogle udtalelser fra formanden. Henrik Høpner opfordrede i den forbindelse til, at man siger til, hvis man har sager, som foreningen måske kan bruge pressemæssigt. Formanden kan evt. udtale sig, hvis medlemmet ikke selv ønsker at stå frem. Kurser Foreningen har i løbet af 2001 godkendt en lang række kurser fra forskellige udbydere, og har været med til at udvikle nye kurser i samarbejde med Advokaternes Serviceselskab, herunder kurserne i formidling og vurdering. VIP-afsnittet VIP-afsnittet for Danske BOLIGadvokater på Advokatnet kom for alvor i gang i 2001 og alle informationer ligger nu her. Samtidig sendes alle informationer med ganske få undtagelser via mail eller fax. Nyhedsbreve, der samler op på de indlagte informationer udsendes gennemsnitligt en gang om ugen. Det må imidlertid konstateres, at der forsat er nogle, der mangler at oplyse adresser. Disse opfordres til snarest muligt at indsende oplysning om denne, idet det er en god og hurtig kommunikationsform. Samtidig opfordres medlemmerne til at gøre brug af debatforum samt til at komme med gode idéer, erfaringer og informationer Nye tiltag I år 2001 blev der taget hul på nogle nye tiltag i samarbejde med nogle eksterne udbydere. Således blev følgende produkter tilbudt til medlemmerne: Willis ejerskifteforsikring på fordelagtige vilkår BRF rådgiverservice Tilbud om boligprogrammer til rabatpriser 3

4 Fremtiden Medlemsantal Hvad medlemsantallet angår, ser foreningen, ifølge Henrik Høpner, naturligvis gerne mange medlemmer men det skal ikke være mange medlemmer for enhver pris, da det helt afgørende er, at medlemmerne helhjertet bakker op om foreningen og gør en aktiv indsats. Kun ved fælles hjælp kan foreningen blive stærk. Nye medlemmer skal være velkomne, men bestyrelsen er samtidig begyndt at overveje, om der skal stilles særlige krav. Det være sig særlige adgangsbetingelser, større indmeldelsesgebyr (man får andel i et navn, som de gamle medlemmer har betalt for at bygge op) samt eventuelle overvejelser om revirområder (skal et nyt medlem kunne lukrere på den markedsføring et gammelt medlem har investeret i i nærområdet?). Markedsføring Der skal fortsat være meget fokus på den lokale markedsføring. Det er vigtigt, at de enkelte medlemmer bliver synliggjort i lokalområderne. Det må ikke kun være mæglerne, der kan ses i mediebilledet. En del medlemmer har svært ved at komme i gang med markedsføringen, men det kan ikke siges ofte nok, at vinderne i den sidste ende, er dem, der forstå at profilere sig via eksempelvis annoncering og/eller boligaftener. Henrik Høpner viste i den forbindelse et eksempel fra EDC s hjemmeside, som viser hvad EDC tager for køberrådgivning. Her ses det med al ønskelig tydelighed, at det ikke er prisen de konkurrerer på. Desværre tror kunderne imidlertid, at det er billigere end hos advokaten, fordi de ikke kender ret meget til advokater og blot har en opfattelse af at advokater er dyre. Henrik Høpner opfordrede derfor kraftigt til, at medlemmerne benytter sig af de muligheder, der er allerede i dag for at hente materialer og idéer på VIP-afsnittet samt til at benytte det nye bestillingssystem som inden længe lanceres af Jypa og Extern. Henrik Høpner nævnte herefter, at der er budgetteret med omkring 1. mio. kr. til markedsføring resten af året. Dette er ikke meget, men skyldes nedgangen i kontingentindtægterne. Han nævnte derfor, at bestyrelsen overvejer at indkalde til en ekstraordinær generalforsamling med henblik på at få bemyndigelse til at foretage en ekstraopkrævning, hvis dette skønnes nødvendigt. Vedtægterne indeholder nemlig ikke i dag en sådan mulighed for bestyrelsen. Nye aktiviteter I 2002 er følgende nye produkter blevet tilbudt medlemmerne: Pantebreve hos DanLån på fordelagtige vilkår samt ejerskifteforsikringer til lejligheder hos Willis. Henrik Høpner bemærkede i den sammenhæng, at advokaterne Karsten Bøje Nielsen, Codan og Peter Klitgaard, AIG Europe under deres foredrag tidligere på eftermiddagen havde præciseret, at advokaternes ansvarsforsikring som en helt naturlig ting også omfatter, at advokaten nu tilbyder denne type ydelser. Herudover arbejder foreningen på at blive mere aktiv på Internettet. Således tester man pt. Boligtorvet.dk og boligzonen.dk 4

5 Generelt er foreningen åben over for alle aktører, som kan medvirke til at Danske BOLIGadvokater s medlemmer får nogle særlige muligheder for at tilbyde klienterne konkurrencedygtige produkter. Formidling Henrik Høpner præciserede her i forlængelse af Henrik Schütze s indlæg, at formidling ikke er en del af Danske BOLIGadvokater s koncept, men at det ikke skal forhindre de medlemmer, som måtte ønske det, i at anvende såvel foreningens logo som navn i markedsføringen. Samtidig tilbyder foreningen, at nedsætte en erfagrupppe med alle interesserede medlemmer. Baggrunden er, at det er opfattelsen, at flere og flere efterlyser advokatbistand ifm. salg, idet Internettet åbner helt nye muligheder for med- og selv-salg. Vil man som BOLIGadvokat ikke selv tilbyde den type ydelser, kan det i øvrigt være en god idé at henvise til en BOLIGadvokat-kollega, som tilbyder disse løsninger. EDB Pt. kræves det, at man som minimum er på nettet og har , men bestyrelsen arbejder pt. på et debatoplæg vedr. yderligere krav, ligesom der vil blive udsendt en vejledning om sikkerhed. Generelt Bestyrelsen holdt tidligt på året et bestyrelsesseminar med deltagelse af Lars Ive (tidl. Direktør i Matas og Magasin). På den baggrund blev det besluttet, at målet for foreningen er øget indtjening til medlemmerne og en styrkelse af medlemmerne ift. øvrige advokater. Man var samtidig enige om, at man skal forsøge hele tiden at være synlige på markedet inden for de økonomiske rammer, som nu en gang er til stede. Samtidig er det vigtigt, at holde sig for øje, at konceptet skal håndhæves, da dette er hele grundlaget for at medlemmerne har en fælles vare at markedsføre. I kort form nævnte Henrik Høpner, at nøgleordene for foreningen i år 2002 vil være : Tempo Udvikling Synliggørelse Medlemmer, der bakker helhjertet op om konceptet Som afslutning på sit indlæg rettede Henrik Høpner en stor tak Annette Lerche og Helle Pallesen samt Serviceselskabet for en altid effektiv og engageret indsats. Henrik Høpner rettede ligeledes en stor tak til advokat Jan Schøtt-Petersen, som hidtil har været Advokatrådets repræsentant i bestyrelsen, men som nu har trukket sig på grund af andre opgaver. Henrik Høpner kunne dog oplyse, at Jan Schøtt-Petersen fortsætter med at være aktiv som medlem og auditor. Sidst men, ikke mindst rettede Henrik Høpner en tak for godt samarbejde til bestyrelsesmedlemmerne, Michael Jensen, Svendborg, Niels Lyhne, Århus og Jørgen Lange København, som ikke genopstiller til bestyrelsen. Henrik Høpner var dog glad for at kunne fortælle, at såvel Niels Lyhne som Jørgen Lange fortsætter som auditorer. Dirigenten kunne herefter konstatere at beretningen var godkendt uden bemærkninger. 5

6 Aflæggelse af regnskab Næstformand Hans Bekkevold gennemgik derefter regnskabet kort, da det også kan læses på VIPafsnittet. Regnskabet blev godkendt enstemmigt uden bemærkninger Forelæggelse af budget for det kommende år Næstformand Hans Bekkevold gennemgik budgettet. Dette gav anledning til følgende debat: Michael Baruah bemærkede, at man efter hans opfattelse ikke kan budgettere med et underskud. Henrik Høpner svarede, at det efter hans opfattelse er vigtigt, at foreningens penge er aktive og at man derfor må bruge af foreningens formue for at holde niveauet oppe. Henrik Høpner nævnte tillige, at der på baggrund af, at så få har søgt annoncetilskud reelt kun er brugt ca af de afsatte kr. til dette formål. Børge Jørgensen var enig i at formuen må anvendes, da han ligeledes fandt det afgørende at markedsføringsniveauet holdes oppe. Erik Turley tilføjede, at foreningen jf. de gældende vedtægter ikke har mulighed for at opkræve ekstra derfor overvejes det, som tidligere nævnt, evt. at indkalde til ekstraordinær generalforsamling med henblik på at vedtage en bemyndigelse til bestyrelsen. Erik Turley havde i løbet af foråret forelagt tanken for flere medlemmer, som var positive over for tanken om at bidrage ekstra til markedsføringen. Et medlem forespurgte om et evt. ekstra bidrag i givet fald skulle anvendes til central eller lokal markedsføring. Erik Turley svarede, at man ikke på nogen måde har lagt sig fast på noget, hvad det angår. Dog tilføjede han - skal der findes en form, der sikrer, at der sker noget lokalt, hvis hovedvægten skal lægges her, da de hidtidige erfaringer har jo desuden vist, at mange medlemmer har svært ved at komme i gang med annonceringen, uanset der ydes tilskud fra foreningen. Dirigenten bemærkede i hans egenskab af medlem at han fandt det vigtigt, at der nu ofres penge på at give konceptet indhold i forhold til befolkningen, og at han derfor var enig i, at foreningens penge skal anvendes aktivt. Han tilføjede, at klienterne i hans eget område, er helt klar over, at der er noget der hedder Danske BOLIGadvokater, når de henvender sig, blot mangler de at kunne knytte et indhold til navnet. Henrik Høpner tilføjede, at man overvejer at gå væk fra sponsoratet af Hvem vil være millionær? med henblik på at uddybe kendskabet til foreningen ved at anvende andre medier. Henrik Schütze supplerede med at sige, at man også vil gøre mere ud af at være aktiv på nettet. Flere medlemmer gav udtryk for opbakning til dette, idet de fandt det af stor betydning, at markedsføringen nu fastholdes og at der bruges ressourcer på at udbygge befolkningens kendskab til indholdet også selvom dette måtte betyde, at medlemmerne skal bidrage ekstra. Det var samtidig disse medlemmers opfattelse, at foreningen fortsat er i en opstartsfase, og at det derfor er 6

7 samtidig disse medlemmers opfattelse, at foreningen fortsat er i en opstartsfase, og at det derfor er vigtigt, at man ikke begynder at slække på markedsføringen. Flere kunne i de forbindelse bekræfte at klienterne nu kender navnet Danske BOLIGadvokater, men ikke har nogen klar opfattelse af, hvorved medlemmerne af foreningen adskiller sig fra øvrige advokater. Niels Rex supplerede med at sige, at det er vigtigt, at man sætter sin lid til hvad eksperterne - nemlig markedsføringsfolkene anbefaler - da advokater ikke ved noget om markedsføring. Efter nogen debat om emnet, afsluttede dirigenten med at spørge, om der var nogen, der ville være imod at yde et ekstra tilskud til markedsføringen i størrelsesordenen kr. Ingen markerede. Det blev dog præciseret, at det vil kræve en ekstraordinær generalforsamling at beslutte det endeligt. Et medlem spurgte til hvad der ligger i Andre indtægter. Hans Bekkevold svarede, at det primært er indtægter på audit, men at disse udlignes af de tilsvarende udgifter til honorarer, som figurerer under administrations-omkostninger. Et medlem spurgte hvad der lå til grund for stigningen i administrative omkostninger. Henrik Høpner svarede, at der er budgetteret med et antal audit-besøg. Disse indgår som administrative omkostninger, men udlignes af ovennævnte indtægter. Det er således kun udgifterne til auditorernes transport der reelt giver foreningen en udgift. Dette kan læses ud af noterne til budgettet. Sven Johansen spurgte til, hvad man gør for at få flere medlemmer. Henrik Høpner svarede, at bestyrelsen, der jo geografisk er bredt sammensat, har haft kontakt til en række af de udmeldte og at man løbende er opmærksom på, om der er nogle advokater som bør opfordres til at melde sig ind. Imidlertid er det vigtigt at være opmærksom på, at det nuværende medlemsantal ligger langt over hvad man oprindeligt havde forventet af medlemmer. Til sammenligning kan det nævnes, at Boligfaggruppen havde omkring 300 medlemmer. Generalsekretær Henrik Rothe, Advokatsamfundet supplerede med at nævne, at 200 medlemmer havde været det oprindelige succeskriterie og tilføjede, at Advokatrådet fortsat betragter Danske BOLIGadvokater som det eneste middel til at bevare advokaternes andel på boligmarkedet. Henrik Rothe tilføjede, at man gerne fra Advokatrådets side vil bidrage til at hjælpe med rekrutteringen. Dirigenten forespurgte herefter, om budgettet kunne godkendes. Budgettet blev godkendt, dog kunne Michael Baruah ikke tilslutte sig dette, idet han fortsat var af den opfattelse, at man ikke kan budgettere med et underskud. Valg af 6-8 medlemmer til bestyrelsen De af bestyrelsen opstillede kandidater blev genvalgt/valgt. Dette betyder, at bestyrelsen nu består af følgende: Henrik Høpner (genvalgt) Hans Bekkevold (genvalgt) Erik Turley (genvalgt) Bent Aagaard (genvalgt) Jesper Laage Kjeldsen (genvalgt) 7

8 Peter Vilsøe (ny) Keld Nomanni (ny) Niels Rex (ny) Oluf Hjortlund (udpeget af Advokatrådet) Valg af revisor Grant Thornton Statsautoriseret Revisionsaktieselskab (Tidligere Grothen & Perregaard Statsautoriseret Revisionsaktieselskab) blev genvalgt. Indkomne forslag Der var ikke modtaget nogen forslag. Eventuelt Foreningens havde i foråret udskrevet en konkurrence om en rejse for to til Seychellerne blandt de medemmer, som søgte om annoncetilskud inden fristens udløb den 15. maj. Generalsekretær Henrik Rothe, Advokatsamfundet havde i den forbindelse indvilliget i at optræde som lykkens gudinde i forbindelse med Generalforsamlingen. Der var i alt 53 deltagende medlemsfirmaer og den heldige vinder blev: Advokatfirmaet Hans K. Kristiansen ApS, Østerbro Dirigenten kunne herefter erklære generalforsamlingen for afsluttet og takkede for god ro orden. Den ordinære generalforsamling sluttede ved 17-tiden, hvor Henrik Høpner takkede dirigenten Per Steffensen for hans indsats Referent: Annette Lerche Dato Som dirigent 8