OMRÅDEFORNYELSE AF ET ERHVERVSKVARTER - EN SAMLET INDSATS

Transkript

1 OMRÅDEFORNYELSE AF ET ERHVERVSKVARTER - EN SAMLET INDSATS Civilingeniør Grethe Jensen Afdelingsleder Jesper Raad Petersen Herlev Kommune Geolog Tine Sværdborg Akademiingeniør Inger Asp Fuglsang NIRAS A/S ATV MØDE VINTERMØDE OM JORD- OG GRUNDVANDSFORURENING VINGSTEDCENTRET marts 2007

2

3 1. RESUMÉ Herlev Kommune har igangsat et projekt om områdefornyelse i et erhvervsområde omkring Marielundvej i Herlev. Ved hjælp af ændring af lokalplanen, oprettelse af et dialogforum samt udarbejdelse af forureningsundersøgelser på udvalgte ejendomme vil Herlev Kommune skabe grundlag for udvikling af et attraktivt erhvervsområde med indslag af forskellige byfunktioner såsom butikker, rekreative områder og boliger. 2. INDLEDNING Der sker i disse år en generel omstilling fra industrisamfundet til videns- og servicesamfundet samt oplevelsessamfundet. Denne omstrukturering medfører tydelige spor, hvor industrier flytter ud og efterlader tomme fabriksbygninger på de tidligere velfungerende og centralt beliggende arealer. Disse områder er en planmæssig udfordring for kommunerne. Nogle områder, herunder havneområder, er i de senere år kommet under en voldsom investeringsmæssig fokus, som har resulteret i omfattende omdannelser, ikke mindst i de store byer. Anderledes ser det ud for nogle af de store og tidligere vel planlagte erhvervsområder i de store forstadskommuner især omkring København. Her er der behov for både at opdatere plangrundlaget og et ændret syn på arkitektur, tæthed, anvendelse og æstetik. Herlev Kommunes vision med områdefornyelsen er bl.a. at gøre området mere attraktivt og bymæssigt. Der er allerede udarbejdet en ny kommune- og lokalplan, som indeholder principperne for omdannelse og opgradering af erhvervskvarteret. Erhvervsområdet ved Marielundvej støder op til Ring 3, Motorring 3, S-tog og en kommende letbane på Ring 3. Området er udviklet siden starten af 1940 erne. I årenes løb har sammensætningen af industriens aktiviteter ændret karakter fra overvejende produktions- og håndværksvirksomheder til i dag hovedsageligt at bestå af handels-, lager- og servicevirksomheder. I erhvervsområdet kan man i dag observere 2 bevægelser fraflytning eller nedslidning inden for lager- og speditionsvirksomheder og lettere produktion og på den anden siden en voksende interesse for området fra højteknologiske virksomheder og kontorerhverv. Herlev Kommune har derfor et ønske om at foretage en områdefornyelse og har iværksat en proces, hvor et vigtigt element har været at opdatere det gældende plangrundlag for erhvervsområdet. Det er imidlertid også Kommunalbestyrelsens opfattelse, at lokalplanarbejdet alene ikke er tilstrækkeligt, og at der på sigt skal iværksættes en række fremadrettede initiativer specielt for dette område. Afdelingen for Park og Vej udarbejder retningslinjer for udvikling af grønne områder, og Afdelingen for Plan og Byg udarbejder en arkitektonisk vejledning for byggeri i området. Den økonomisk tungeste del af projektet omhandler kortlægning af jordforureninger i kvarteret og en vurdering af mulighederne for en indsats over for forureningerne. Erfaringer viser, at grunde i ældre erhvervskvarterer ofte er forurenede, og at usikkerheden om forureningens

4 omfang kan være problematisk i forbindelse med købs-/salgssituationer samt ved ændring af arealanvendelsen. På de fleste af grundene er forureningssituationen ukendt, da offentlige undersøgelser og afværgeforanstaltninger ofte kun foretages i tilfælde af akut miljø- eller sundhedsmæssig risiko samt ved grundvandstruende forureninger. 3. FORMÅL Der er flere formål med projektet om områdefornyelse: Det overordnede formål med projektet er, at det samlede erhvervsområde fremstår attraktivt for nye ejere. Den kommende lokalplan for området stiler efter at få udviklet dele af området til en mere tidssvarende anvendelse, f.eks. kontorformål, og bibeholde andre dele til mindre produktionsvirksomheder. Lokalplanen øger værdien af ejendommene i Erhvervsområdet på grund af mulighederne for kontor- og serviceerhverv samt højere udnyttelsesgrad. Realiseringen af den fulde ejendomsværdi forudsætter oprydning af ejendommene. En del af værdistigningen kan bruges til at finansiere oprydning af forureninger. Herlev Kommune starter en positiv udvikling ved at betale for forureningsundersøgelser og skitseprojekt. Formålet med forureningsundersøgelserne er at bidrage til at skabe bedre klarhed over mulighederne for omdannelse og fornyelse. Det gøres ved overordnet at tilvejebringe oplysninger om karakter og omfang af forureningerne på de eksisterende erhvervsejendomme, samt at udarbejde skitseforslag til afværgeforanstaltninger. Således forventes det, at usikkerheden om økonomiske konsekvenser for grundejere kan mindskes og på sigt være med til at fremme interessen for frivillig oprydning samt investeringer i fornyelse af området. 4. LOKALPLANLÆGNING OG DIALOGFORUM Projektet drives af Teknisk Forvaltning i Herlev Kommune, hvor Afdelingen for Plan og Byg er tovholder. Lokalplanen beskriver rammerne for erhvervskvarteret, herunder hvilke typer virksomheder, der kan placeres hvor. Afdelingen for Park og Vej deltager i forskønnelse af beplantning, belysning etc. Miljøafdelingen står for den del af projektet, der omhandler jordforureninger. For at inddrage grundejere og virksomheder i projektet, har Herlev Kommune startet et dialogforum, hvortil interessenter i erhvervskvarteret er inviteret. Der er ca. 4 møder om året i dette dialogforum, hvor der drøftes forskellige emner, herunder forslag til beplantning, arkitektur og tilbud om forureningsundersøgelser.

5 5. FORURENINGSUNDERSØGELSEN Den første fase af forureningsundersøgelsen var en screening af oplysninger om forureninger på samtlige ejendomme i erhvervskvarteret. Formålet med denne screening var at få et overblik over forureningssituationen samt kortlægge, hvor der mangler informationer eller hvor der er usikkerhed omkring forureningssituationen. Screeningen blev udelukkende udført på baggrund af oplysninger, som findes hos Herlev Kommune. 5.1 Resultater af screening af forureninger Der er i erhvervskvarteret i alt 123 ejendomme, hvoraf der for de 58 ejendomme ikke foreligger oplysninger om forureninger og for 65 er kendskab til forurening. For de 58 ejendomme, hvor der ikke foreligger oplysninger om forurening, er der foretaget en screening af byggesagen og indsamlet informationer fra Herlev Kommunes GeoEnviron database. For de 65 ejendomme, hvor der foreligger oplysninger om forurening, er der fokuseret på det aktuelle kendskab til forureningen. For disse ejendomme er der søgt informationer i udtræk fra Københavns Amt Roka database, Virksomhedsmodulet i GeoEnviron samt fra Herlev Kommunes DOC Figur 1 viser resultaterne fra screeningen med fordelingen af aktiviteter på ejendomme. Ejendomme hvor der ikke er kendskab til forurening 13% 24% 10% Ejendomme hvor der er kendskab til forurening 32% 11% 10% 32% 10% Maskinværksteder/ metalforarbejdende erhverv Trykkerier Plastforarbejdende virksomheder Autoværksteder Snedkerier/tømmervirksomhed Andre Figur 1. Figuren viser den procentvise fordeling mellem de forskellige virksomhedstyper for henholdsvis de ejendomme, hvor der ikke er kendskab til forurening, og virksomheder, hvor der er kendskab til forurening. Af figur 1 fremgår det, at maskinværksteder/metalforarbejdende erhverv og autoværksteder er de dominerende erhverv i området. Figur 1 viser, at for de ejendomme, hvor der er kendskab til forurening, er der en større mængde autoværksteder end for ejendomme, hvor der ikke er kendskab til forurening. 27% 2% 12% 17%

6 For ejendomme, hvor der er kendskab til forurening og hvor der er udført undersøgelser, er der på figur 2 angivet, på hvor mange procent af ejendommene, de forskellige forureningskomponenter er fundet. 61% 18% Olie/ Benzin TCE/ PCE Tungmetaller PAH'er Phenol Lossepladsgas 3% 3% 5% 10% Figur 2. Procentvis fordeling af ejendomme, hvor der er kendskab til forurening, og hvor der er fundet de angivne forureningskomponenter. Denne fordeling vil forventes at være anderledes, hvis man udfører undersøgelser på de ejendomme, hvor der endnu ikke er foretaget undersøgelser. Da der er en større procentdel af ejendommene, hvor der ikke er kendskab til forurening der har haft aktiviteter som maskinværksteder og metalforarbejdende erhverv forventes her at finde større mængder tungmetaller og klorerede opløsningsmidler. Det fremgår tydeligt af figur 2, at der på de fleste ejendomme er fundet olie og benzin. Det afspejler typen af aktiviteter, der her været på ejendommene. Ejendommene i de to kategorier er på baggrund af resultaterne fra screeningen inddelt i 3 risikogrupper: Lav, mellem og høj, afhængig af risikoen for forurening på lokaliteten. Inddelingen er sket på baggrund af rapporter fra Amternes Videncenter for Jordforurening (AVJ), branchestofregisteret brancheindex udarbejdet af Københavns Amt, samt generel erfaring fra diverse forureningsundersøgelser. I brancheindex er sandsynligheden for forurening fra en lang række brancher gennemgået og vurderet som høj, mellem og lav. For ejendomme, hvor der ikke er kendskab til forurening, vurderes det, at der med aktiviteter som f.eks. kontorer o.lign. kun er en lav risiko for at finde forurening. Har der derimod været metalforarbejdende produktion, vurderes der at være en høj risiko for at finde forurening. For ejendomme i gruppen lav, hvor der er kendskab til forurening, gælder, at forureningen er oprenset eller undersøgelser har vist, at der ikke er forurenet. I gruppen mellem er der risiko for forurening, men det er også ejendomme, hvor der er stor usikkerhed om tidligere aktiviteter og hvilke områder, der er oprenset. I gruppen høj er der efterladt forurening på

7 ejendommen eller der har tidligere været aktiviteter, der indikerer høj risiko for forurening. Det samlede resultat fremgår af figur 3. Figur 3. Oversigtskort med angivelse af risiko for forurening. Det fremgår af figur 3, at der generelt er en stor spredning af ejendomstyper i området. 5.2 Historisk gennemgang På baggrund af resultaterne fra screening-undersøgelsen er der udvalgt nogle ejendomme. Ejendommene er udvalgt efter forskellige kriterier. Et af kriterierne er at ejendommen er særlige strategiske placeret i forhold til lokalplan formål som f.eks. fortætning og forskøn-

8 nelse eller om ejendommene har et særligt behov for omdannelse. Ejendommene er også udvalgt på baggrund af om ejendommen fremmer mål i lokalplanen og om der bliver åbnet for nye anvendelsesmuligheder. Nye anvendelsesmuligheder kan f.eks. være centerformål, service erhverv eller pladskrævende udvalgsvarer. Efter afvejning af både miljømæssige og planmæssige hensyn har 22 ejere fået tilbud om at deltage i den efterfølgende undersøgelse, hvoraf 7 har meldt positivt tilbage. Herlev Kommune betaler for undersøgelser og udarbejdelse af skitseprojekter. Ved at udvælge ejendomme med forskellige aktiviteter, får man en indikation af, hvilke forureningsniveauer man kan forvente på ejendomme med tilsvarende aktivitet. De efterfølgende undersøgelser kan derfor også bruges som retningslinier for andre ejendomme. Der skal gennemføres en historisk kortlægning af tidligere og evt. nuværende virksomheders forurenende aktiviteter på de ejendomme, der er udvalgt. Kortlægningen skal omfatte oplysninger om forurenende aktiviteter, herunder produktionsprocesser, oplag, kloakker, faskiner, tanke samt brug af kemikalier. 5.3 Forureningsundersøgelser, skitseforsalg til evt. afværge på udvalgte ejendomme Når resultaterne fra den detaljerede historiske gennemgang foreligger, udarbejdes et undersøgelsesprogram for hver enkelt ejendom. Undersøgelserne skal dokumentere, om der er forureninger på de lokaliteter, der blev udpeget under den historiske gennemgang. På baggrund af forureningsundersøgelserne udarbejdes en risikovurdering over for indeklima, arealanvendelse samt recipient. Samtidig udarbejdes et skitseforslag til eventuelle afværgeforanstaltninger.