30. september 2002 CVR.nr Fondsbørsmeddelelse nr. 15/2002 Side 1 af 17

Transkript

1 Fondsbørsmeddelelse nr. 15/2002 Side 1 af 17 Microsofts fremtidige domicil, Warszawa, Polen Bestyrelsen i TK Development A/S har i dag, mandag den 30. september 2002, behandlet og godkendt halvårsregnskabet for perioden 1. februar til 31. juli TK Development har i 1. halvår 2002/03 realiseret et bruttoresultat på DKK 180,7 mio. Bruttoresultatet er påvirket af forliget med FORAS Holding A/S, jf. særskilt børsmeddelelse af den 26. september Bruttoresultatet ekskl. konsekvensen af forliget med FORAS Holding A/S udgør DKK 323,1 mio. hvi lket er en nedgang på DKK 38,0 mio. i forhold til bruttoresultatet i 1. halvår 2001/02 (perioden 1. maj til 31. oktober 2001). Resultatet efter skat udgør DKK 11,2 mio. Påvirkningen fra FORAS-forliget udgør DKK 103,5 mio. efter skat. Egenkapitalen udgjorde pr. 31. juli 2002 DKK 1.744,1 mio. Den samlede ansvarlige kapital udgjorde ultimo halvåret DKK 2.497,8 mio. Det indgåede forlig med FORAS Holding A/S har påvirket halvårets bruttoresultat ekstraordinært med DKK 142,4 mio. og resultatet efter skat med DKK 103,5 mio. Forliget medfører en nedbringelse af balancen for TK Development samt en reduktion af de ekstraordinære likviditetsog kapitalbindinger. TK Development er påvirket af den svage økonomiske udvikling på flere af koncernens markeder. Med baggrund i ønsket om at sikre fornøden luft i balancestyringsmodellen har koncernledelsen valgt at udskyde starten af enkelte nye projekter. Der er solgt nordeuropæiske butiksprojekter for DKK 404 mio. til Resolution Property. Det drejer sig om to svenske projekter i henholdsvis Länna og et nyt projekt i Barkarby. I Polen er der indgået lejekontrakt med Microsoft om opførelse af m2 domicilejendom.

2 Fondsbørsmeddelelse nr. 15/2002 Side 2 af 17 Koncernen har været i kraftig vækst hvor de nuværende markedsforhold betyder at ledelsen ser koncernen i en konsolideringsfase de næste par år. For hele regnskabsåret 2002/03 forventes en omsætning i størrelsesordenen DKK 2,0 2,5 mia. og et resultat efter skat i intervallet DKK mio. For regnskabsåret 2003/04 forventes en omsætning i størrelsesordenen DKK 2,0 2,5 mia. og et resultat efter skat i intervallet DKK mio. En mere detaljeret gennemgang af TK Development A/S s regnskabstal for halvåret, de væsentligste begivenheder samt koncernens forventninger til fremtiden fremgår af medføl gende meddelelse. Fra d.d. findes halvårsrapporten på TK Developments hjemmeside: Aalborg, den 30. september 2002 TK Development A/S Poul Lauritsen Bestyrelsesformand Frede Clausen Adm. direktør Hoved- og nøgletal for koncernen. 3 Væsentlige forhold 4 Kommentarer til halvårsregnskabet. 6 Resultatopgørelsen. 6 Balancen.. 7 Pengestrømsopgørelse. 8 Udvikling i forretningsområder.. 8 Nordeuropa.. 8 Centraleuropa.. 10 Forventninger til fremtiden. 11 Halvårsregnskab

3 Fondsbørsmeddelelse nr. 15/2002 Side 3 af 17 Hoved- og nøgletal for koncernen DKK mio. 2002/03 1. halvår 2001/02* 9-mdr Hovedtal: Omsætning 789, ,2 Bruttoresultat 180,7 433,9 Ordinært resultat før finansiering 80,7 290,5 Finansiering m.v. -60,9-58,1 Resultat før skat 19,8 232,3 Årets resultat efter minoritetsinteresser 11,2 169,1 Samlet balance 8.489, ,9 Projektbeholdning i alt 6.409, ,1 Solgte projekter 3.411, ,1 Øvrige projekter 2.997, ,0 Egenkapital ekskl. Minoritetsinteresser 1.744, ,2 Egenkapital inkl. Minoritetsinteresser 1.783, ,9 Samlet ansvarlig kapital 2.497, ,0 Nøgletal**: Egenkapitalens forrentning *** 1,2% 12,8% Overskudsgrad 10,2% 13,1% Soliditetsgrad 20,5% 22,3% Soliditetsgrad (inkl. ansvarlig kapital) 29,4% 31,3% Indre værdi (nom. DKK 20) Resultat pr. aktie (nom. DKK 20) *** 1,59 16,1 Udbetalt udbytte - 1,0 Børskurs (nom. DKK 20) Nøgletal korrigeret for udstedelse af konvertible obligationer**: Egenkapitalens forrentning *** 1,3% 12,3% Soliditetsgrad 21,7% 23,5% Soliditetsgrad (inkl. ansvarlig kapital) 29,4% 31,3% Indre værdi (nom. DKK 20) Resultat pr. aktie (nom. DKK 20) *** 1,72 15,7 *Sammenligningstallene er for perioden 1. maj januar 2002 idet der som følge af omlægning af koncernens regnskabsår ikke foreligger sammenligningstal pr. 31. juli **Ved beregning af nøgletal er Den Danske Finansanalytikerforenings vejledning anvendt. ***Omregnet til helårsbasis.

4 Fondsbørsmeddelelse nr. 15/2002 Side 4 af 17 Væsentlige forhold Forlig med FORAS Holding A/S TK Development offentliggjorde den 26. september 2002 at der er indgået forlig med FO- RAS Holding A/S om overdragelse af butikscentre i Centraleuropa. I forbindelse med forliget overtager FORAS Holding A/S de polske centre Targówek II og Bytom. For Reduta II, der fortsat er i udviklingsfasen, er det aftalt at centret overdrages til FORAS Holding A/S baseret på en forsigtigt fastsat udlejningspris suppleret med en udlejningsaftale for TK Development. Byggeriet igangsættes når de kommercielle forhold i relation til udlejningen er sikret. For Targówek II og Reduta II indeholder de indgåede udlejningsaftaler en incitamentsstruktur for TK Development. Med hensyn til Sosnowiec er der ikke foretaget ændringer i den oprindelige købsaftale med FORAS Holding A/S. Hvad angår tjekkiske centre har TK Development i en periode mulighed for at sælge centrene Hradec Králové, Ostrava og Brnó til en anden investor. Der føres aktuelt forhandlinger herom. FORAS Holding A/S har dog, som et led i det samlede aftalegrundlag, forpligtet sig til at overtage de tre butikscentre til en kommercielt aftalt pris hvis TK Development ikke sælger centrene til anden side. Som led i forliget er købsaftalen vedrørende centret Sterboholy (Best Plot) i Prag ophævet. På trods af de negative resultatmæssige påvirkninger som forliget med FORAS Holding A/S medfører, finder ledelsen det indgåede forlig acceptabelt for koncernen. Ledelsen lægger i denne forbindelse vægt på at der i situationen er skabt en i forhold til begge parter forretningsmæssig fornuftig løsning, og at den i forbindelse med tvisten opståede usikkerhed nu er væk. Markedsmæssig udvikling Den økonomiske udvikling i Centraleuropa, specielt i Polen og Slovakiet, er svag. TK Development har tidligere forventet en bedring i løbet af år 2003 hvor denne bedring nu forventes at indtræffe senere. Den svage økonomiske udvikling giver sig udslag i en svagere købekraft end forventet og påvirker dermed detailhandelskædernes interesse for nyetableringer i negativ retning. Investorernes efterspørgsel efter projekter i specielt Centraleuropa er med baggrund i en mere forsigtig indstilling ligeledes præget af en længere beslutningsproces hvilket også medvirker til en lavere omsætningshastighed i projektporteføljen. I Nordeuropa er der en tilfredsstillende udvikling i aktivitet og indtjening. I såvel Danmark, Sverige som Finland er der fortsat stor interesse fra detailhandelskæder for etablering. På kontormarkedet konstateres der en træghed i beslutningsprocesserne hos såvel lejere som investorer. På baggrund af den fortsat høje projektportefølje i alle forretningssegmenter i Nordeuropa forventes der en positiv, stabil udvikling i dette område. Likviditets- og kapitalmæssige forhold Koncernens kapitalmæssige gearing vurderes aktivt og løbende i henhold til den vedtagne balancestyringsmodel hvor projektbeholdningen vægtes i forhold til vurderet risiko herpå og hvor summen af den vægtede projektbeholdning maximalt kan udgøre 2,5 gange den samlede ansvarlige kapital i koncernen. Den beskrevne udvikling omkring en lavere omsætningshastighed for projekterne vil medføre en forøgelse af den vægtede projektbeholdning hvilket mindsker muligheden for at tage nye projekter ind. Med henblik på også fremover at sikre sig en fornuftig likviditets-

5 Fondsbørsmeddelelse nr. 15/2002 Side 5 af 17 og kapitalstruktur har ledelsen derfor valgt at udskyde opstarten af enkelte nye projekter. Nye projekter igangsættes som hidtil ud fra en samlet vurdering af indtjeningspotentiale, balancestyringsmæssig belastning og likviditetsbelastning, holdt op mod de specifikke risici der måtte knytte sig til det enkelte projekt. Projektnyt Følgende afsnit er et resume af større projektbegivenheder, så som byggestart, udlejning, salg m.v. og komplementerer koncernens projektoversigt der offentliggøres helårligt. I Danmark blev byggeriet af et multifunktionelt center på m2 i Aalborg igangsat i september Centret har fået navnet Kennedy Arkaden. I centret vil der være en blanding af dagligvare- og specialbutikker, restauranter og kontorer. Handelsområdet anlægges i stueetagen omkring en overdækket centergade. Derudover rummer byggeriet provinsens største biograf med sæder samt en tidssvarende busterminal. Det nye center ligger ved siden af Aalborg Banegård, og i tilknytning til det opføres citystationen til en ny nærbane. Hermed skabes et nyt trafikalt knudepunkt for byen. Centret er langt fremme i udlejning, bl.a. er der indgået kontrakt med Dreisler, Nordisk Film, Nordjyllands Amt og Aalborg Kommune. Byggeriet forventes afsluttet i foråret I maj 2002 blev der indgået lejekontrakt med CMC Biotech vedrørende nyopførelse af en erhvervsejendom på godt m2 på Vandtårnsvej i Gladsaxe. Ejendommen bliver den første bebyggelse i en biotech park som TK Development udvikler i samarbejde med Nordkranen A/S. Byggeriet er igangsat og forventes afsluttet i midten af Ejendommen har en salgsværdi på ca. DKK 150 mio. TK Development har i 1. halvår påbegyndt et nyt projekt i Barkarby, Sverige. Dette storbutiksprojekt på m2 anlægges i et af Stockholms mest populære eksterne handelsområder blandt andre store detailhandlere som IKEA, Bauhaus og El-Giganten. Byggeriet ventes sat i gang medio 2003 med åbning medio Projektet i Barkarby er sammen med et projekt i Länna solgt til Resolution Property for DKK 404 mio. Det er første gang TK Development sælger projekter til Resolution Property der er en engelsk ejendomsinvesteringsfond hvis strategi omfatter investering i butiksprojekter i hele Europa. I Finland tog koncernen første spadestik til et nyt butikskoncept i Tammerfors. Projektet forener storbutikker med et traditionelt butikscenter under samme tag. Det nye butiksområde får et samlet areal på m2. Første fase forventes at åbne i foråret I Polen har TK Development efter halvårets udløb indgået lejekontrakt med Microsoft om opførelse af en domicilejendom i Warszawa. Det nye projekt er en videreudvikling af området idet ejendommen opføres ved siden af en tilsvarende ejendom der er bygget af TK Development og udlejet til Philips. Byggeriet bliver på ca m2 og forventes igangsat i oktober 2002 og klar til ibrugtagning november Der er indledt salgsforhandlinger med potentielle investorer. I Tjekkiet er forhåndsudlejningen af koncernens første projekt i Prag påbegyndt. Samtidig bliver det koncernens første multifunktionelle projekt i Centraleuropa. Centret, Optima Butovice, der er beliggende i området Prag 5 udvikles i samarbejde med Ahold der bliver operatør på hypermarkedsdelen. Det samlede center får et areal på m2 fordelt på butiksarealer, underholdning, restaurant og kontorer. Byggeriet ventes påbegyndt i begyndelsen af 2003 med forventet åbning primo 2004.

6 Fondsbørsmeddelelse nr. 15/2002 Side 6 af 17 Nye markeder Medio 2002 åbnede TK Development repræsentationskontor for de baltiske lande. Det nye kontor er beliggende i Vilnius i Litauen og har to ansatte. Disse lande har nogle af Europas hurtigst voksende økonomier, og det er områder hvor der forventes den højeste vækst i detailhandelssalget i de kommende år. Som i Centraleuropa er det detailhandelskædernes vækst der driver udviklingen af detailsektoren. Der mærkes stor interesse fra skandinaviske og internationale detailhandelskæder for placeringer. Aktuelt fører TK Development og ICA Ahold AB forhandlinger om at indgå en samarbejdsaftale om fælles udvikling i området, og koncernen venter at kunne igangsætte projekter i Baltikum i løbet af det kommende år. Det er besluttet at lukke TK Developments repræsentationskontor i Ungarn hvor mætningsgraden med hensyn til hypermarkeder og butikscentre er på et relativt højt niveau. Det vurderes at det forretningsmæssige potentiale ikke er til stede. Koncernen har indtil videre også valgt at indstille forundersøgelserne i Rumænien. Detailmarkedet befinder sig stadig på et meget tidligt udviklingsstadie hvor der ikke er den fornødne købekraft og dermed tilstrækkelig interesse fra detailhandelskæderne. Udover ovennævnte er der anvendt samme regnskabspraksis som ved årsregnskabet for 2001/02. Sammenligningstal På grund af omlægning af selskabets regnskabsår fra 1. maj 30. april til 1. februar 31. januar foreligger der ikke sammenligningstal pr. 31. juli 2001 idet der ikke i koncernen er udarbejdet tilstrækkeligt specificerede 3 måneders regnskaber. Udarbejdelse af en ekstraordinær periodeafslutning pr. 31. juli 2001 ville indeholde risiko for fejlagtig opgørelse af de enkelte projektavancer og dermed et fejlagtigt bruttoresultat. Der er i stedet medtaget sammenligningstal for perioden 1. maj januar 2002 i halvårsrapporten. Der er herudover, hvor det skønnes relevant, anvendt sammenligning til 6-måneders perioden fra 1. maj 31. oktober 2001 svarende til 1. halvår af 2001/02. Resultatopgørelsen Omsætning TK Development har realiseret en omsætning i halvåret på DKK 789,8 mio. Omsætningen i 9-måneders regnskabet 2001/02 udgjorde DKK 2.210,2 mio. Kommentarer til halvårsregnskabet Anvendt regnskabspraksis TK Developments halvårsrapport er udarbejdet i overensstemmelse med den nye årsregnskabslov. Overgangen til ny årsregnskabslov har ikke haft væsentlig indvirkning på halvårets resultat og egenkapital. Der henvises til rapportens regnskabsdel. Bruttoresultat Bruttoresultatet udgør i 1. halvår 2002/03 DKK 180,7 mio. Bruttoresultatet ekskl. FO- RAS-forliget udgør DKK 323,1 mio. I 9- måneders regnskabet 2001/02 udgjorde bruttoresultatet DKK 433,9 mio. I halvårets bruttoresultat indgår lejeindtægter fra FORAS-centrene. Koncernens bruttoresultat pr. omkostningskrone i 1. halvår 2002/03 er DKK 3,48 (ekskl. FORAS-forliget) og DKK 1,94 (inkl. FORAS-

7 Fondsbørsmeddelelse nr. 15/2002 Side 7 af 17 forliget). I 1. halvår 2001/02 udgjorde beløbet DKK 4,54. I halvåret indgår 66 projekter i bruttoresultatet mod 69 i 1. halvår 2001/02. Personaleudgifter og andre eksterne udgifter I 1. halvår udgjorde personaleudgifter og andre eksterne udgifter DKK 92,9 mio. hvilket er en forøgelse på 16,8 % i forhold til 1. halvår 2001/02. Stigningen svarer til det budgetterede. Personaleudgifterne steg i 1. halvår med 7,9 % i forhold til 1. halvår 2001/02. Personaleudgifterne udgør 62,3 % af de samlede udgifter hvilket er en mindre nedgang i forhold til tidligere. Pr. 31. juli 2002 var der ansat 210 medarbejdere i TK Development. Andre eksterne udgifter steg med 35,4 % i forhold til 1. halvår 2001/02. Udgifterne til personale og andre eksterne udgifter i 1. halvår svarer totalt set til det budgetterede. Besparelser på personaleudgifter modsvares af bl.a. øgede rådgiverudgifter. Finansiering I 1. halvår blev der realiseret en nettofinansieringsudgift på DKK 60,9 mio. Finansieringsposten påvirkes fortsat af renteudgifter til de færdigudviklede, ikke afleverede centre til FORAS Holding A/S. Herudover påvirkes finansieringsposten bl.a. af størrelsen af de deponerede købesummer, valutakursreguleringer samt beholdningen af færdigudviklede, ikke solgte ejendomme. Skat Den beregnede skat på halvårets resultat er opgjort til DKK 5,4 mio. hvilket svarer til en skatteprocent på 27,3. Resultat efter skat Resultatet efter skat i halvåret udgør DKK 11,2 mio. Resultatet efter skat men ekskl. FORAS-forliget udgør DKK 114,7 mio. Resultatet i 2001/02 (9 måneder) udgjorde DKK 169,1 mio. efter skat. TK Development realiserede et resultat pr. aktie (ekskl. FORAS-forliget) på DKK 16,4 i forhold til DKK 16,1 i 9-mdr s regnskabet 2001/02. Egenkapitalforrentningen efter skat (ekskl. FORAS-forliget) udgjorde i 1. halvår 12,7 % mod tilsvarende 12,8 % i 9-mdr s regnskabet 2001/02. Balancen Koncernens samlede balance andrager pr. 31. juli 2002 DKK 8.489,2 mio. hvilket svarer til en forøgelse på DKK 125,3 mio. eller 1,5 % i forhold til 31. januar Aktiver En nedgang i koncernens tilgodehavender samt likvide beholdninger pr. 31. juli 2002 modsvares af en stigning i koncernens projektbeholdning. Projektbeholdningen af solgte projekter er i 1. halvår 2002/03 forøget med 7,4 %. Stigningen i beholdningen af solgte projekter kan henføres til projektbeholdningen i Nordeuropa. En reduktion af solgte projekter i Polen og Tjekkiet kan henføres til forliget med FORAS Holding A/S. Forøgelsen af igangværende og færdige projekter med 19,3 % i forhold til 31. januar 2002 kan primært henføres til Field s projektet, yderligere projektudgifter på ikke-solgte Ahold-centre samt overførslen af projektet Best Plot til igangværende og færdige projekter i forbindelse med forliget med FORAS Holding A/S.

8 Fondsbørsmeddelelse nr. 15/2002 Side 8 af 17 Passiver Koncernens egenkapital er i forhold til 31. januar 2002 formindsket med DKK 124,1 mio. Egenkapitalen er fratrukket DKK 132,2 mio. som vedrører valutakursregulering af nettoinvesteringen i datterselskaber. Posten er negativ idet PLN er væsentlig svækket overfor DKK i perioden. Måles valutakursreguleringen af nettoinvesteringen i datterselskaber over de seneste år, har dette ikke medført en væsentlig påvirkning på egenkapitalen. Bruttoresultat fordelt på forretningssegmenter Det projektafledte bruttoresultat i 1. halvår 2002/03 fordeler sig således på TK Developments forretningssegmenter: Byggekreditterne er i halvåret forøget med DKK 282,4 mio. hvilket skal ses i sammenhæng med forøgelsen i projektbeholdningen, jf. foran. Pengestrømsopgørelse Den lavere omsætningshastighed for projekterne i Centraleuropa kombineret med fortsat høj aktivitet i Nordeuropa har medført en forøgelse af pengebindingen i projekter på DKK 887,1 mio. Af disse er DKK 219,8 mio. finansieret ved formindskelse af tilgodehavender og DKK 317,5 mio ved udvidelse af koncernens bankfinansiering. Driftens likviditetspåvirkning er som følge af ovenstående negativ med DKK 315,4 mio. Den samlede likviditetspåvirkning i perioden udgør DKK 354,2 mio. Udvikling i forretningsområder De nordeuropæiske aktiviteter har udviklet sig som forventet, mens de centraleuropæiske aktiviteter er presset af vanskelige markedsforhold som følge af svaghed i de internationale konjunkturer samt det indgåede forlig med FORAS Holding A/S. I perioden kommer en større andel af omsætning og indtjening således fra Nordeuropa. Nordeuropa Butikssegmentet I Nordeuropa fortsætter koncernens gode samarbejde med de skandinaviske og internationale detailhandelskæder. Nye projekter igangsættes og overdrages løbende. Som nævnt er der indgået en aftale med Resolution Property om salg af to nordeuropæiske storbutiksprojekter. I Sverige har der været en særdeles positiv udvikling i koncernens aktiviteter. Generelt har der i perioden været en stigende interesse fra lejersiden, og der blev indgået lejeaftaler med flere nye lejere. I Finland var der en tilfredsstillende udvikling i koncernens aktiviteter. Der arbejdes på udvikling af flere storbutiksprojekter i Helsinkiområdet og provinsen. I Tammerfors hvor koncernen er i gang med byggeri af et kombineret butikscenter og storbutiksprojekt, er der nu udlejet 75 % af projektet. I perioden kunne KVIK åbne sin første storbutik i Finland. Storbutikken er beliggende i retailparken Vantaa hvor koncernen i øjeblikket er i gang med byggeri af parkens anden fase.

9 Fondsbørsmeddelelse nr. 15/2002 Side 9 af 17 Udviklingen i koncernens danske aktiviteter inden for butikssegmentet har været tilfredsstillende. I Ørestad skrider byggeriet af Field s frem i overenstemmelse med tidsplanen. På udlejningssiden er den overvejende del af restaurant-lejemålene på plads, herunder Planet Hollywood. Der er også indgået en lejeaftale med et fitness-center på m2. Centrets størrelse på m2, den udførelsesmæssige kvalitet, udvalget af butikker samt underholdningsaktiviteter betyder at Field s bliver det første superregionale center i Skandinavien inspireret af centre som Bluewater i England og CentrO i Tyskland. Der føres forhandlinger med interesserede investorer til centret hvorfor en del af indtjeningen på Field s indgår i resultatforventningerne i indeværende år. I Hvidovre afleveres Frihedens Butikscenter i efteråret. Centrets butiksareal er mere end fordoblet til m2, og ligeledes er parkeringskapaciteten udvidet til 450 biler. Den eksisterende ISO har fået fordoblet sit areal, mens der også udvides med en FØTEX butik. Antallet af specialbutikker er udvidet fra otte til mere end 30. Projektet er et eksempel på hvordan et ældre utidssvarende center bringes ajour med nutidens krav. En del danske centre står foran renovering. Projektet er ikke det eneste af sin art i TK Development, og koncernen forventer en række tilsvarende projekter i fremtiden. I det forløbne halvår er arbejdet med udviklingen af en række større projekter i og udenfor hovedstadsområdet fortsat. Det gælder f. eks på Amerika Plads i Sdr. Frihavn hvor et kommende boligbyggeri i området samt byggeri af domicilejendommen til Plesner Svane Grønborg giver et godt afsæt til den videre udvikling af området. I Aalborg arbejdes der på Stuhrs Brygge, et projekt i den østre del af havnen. Som første projekt forventes opført en m2 ny domicilejendom omkring den gamle tørdok. Koncernen forventer at kunne påbegynde byggeriet inden for den kommende periode. På længere sigt forventer koncernen at kunne udvikle og sælge over m2 i området. Projekter med segmentmix I hovedstadsområdet blev byggeriet af et nyt hotel på m2 til Choice kæden påbegyndt i Sydhavnen. Hotellet er en del af et større udviklingsprojekt i området der i forvejen huser virksomheder som Ericsson, Nokia og Sonofon. Endvidere kunne koncernen i sensommeren aflevere et færdigt hotel på ca m2 i Aalborg til Choice. Kontorsegmentet Markedet for udlejning af kontorejendomme i København er præget af den stadige udbygning af nye arealer langs havnefronten hvilket har givet sig udslag i et stigende udbud af ledige arealer i centrum af København. Slutbrugerne er også længere om at træffe beslutning om nye kontorer under indtryk af usikkerheden omkring konjunkturudviklingen. Inden for dette segment er der nu en længere projektgennemløbstid end tidligere. Choice Hotel, Aalborg, Danmark Ombygningen af det tidligere Daells Varehus i København forløber planmæssigt. Herudover arbejdes der på andre multifunktionelle projekter, bl.a. Valby Torvene der opføres centralt i Valby. Projektet indeholder renove-

10 Fondsbørsmeddelelse nr. 15/2002 Side 10 af 17 ring af eksisterende bygninger samt en nybygning der bindes sammen af et glastag i fjerde sals højde. Herunder skabes et lyst og luftigt handelsområde der samtidig er beskyttet mod vind og vejr. Koncernen arbejder i øjeblikket på udlejningen med fokus på at sammensætte et ideelt mix af dagligvare- og specialbutikker, serviceerhverv, kontorer og boliger. Valby Torvene er en del af et større byudviklingsprojekt som Københavns Kommune, Royal Scandinavia og TK Development står bag. Også uden for Danmark går trenden i retning af multifunktionelle centre hvor forbrugere kan mere end blot handle. I Sverige er koncernen f.eks. i gang med udviklingen af Entré centret i Malmø. I øjeblikket arbejdes der på at sikre den nødvendige lokalplan. Med m2 og mere end 40 specialbutikker, fritids- og underholdningstilbud bliver Entré et markant indslag i Malmøs detailhandel. Centraleuropa Butikssegmentet I Centraleuropa har indtjeningen været utilfredsstillende som følge af den fortsatte afmatning i de økonomiske konjunkturer. Af koncernens markeder er det Polen der er hårdest ramt. Koncernen skønner at udviklingen af et moderne detailhandelsnet vil fortsætte om end i et lavere tempo. TK Development arbejder derfor videre med en række attraktive projekter. I perioden blev et nyt butikscenterprojekt igangsat i Bydgoszcz. Centret der er på m2 udvikles i samarbejde med Ahold der får et hypermarked på 12,500 m2. På Head of Terms vilkår er 75 % af specialbutiksdelen udlejet. Det nye center forventes at åbne i foråret Forhåndsudlejningen er begyndt på et nyt center beliggende i Chorzow hvor koncernen har sikret sig en option på et centralt beliggende areal. Centret får en specialbutiksdel på m2, og der er indgået en aftale med Carrefour om et hypermarked. I koncernens projekt i Torun forløber forhåndsudlejningen planmæssigt. Endvidere forhandles der med myndighederne om at opnå de nødvendige tilladelser. Torun er et butikscenter på i alt m2 med Ahold som ankerlejer. Tjekkiet og især Slovakiet er også påvirket af de mindre gunstige markedsforhold, men markedspotentialet vurderes som værende tilfredsstillende på mellemlangt og langt sigt. I perioden åbnede koncernen to nye centre i henholdsvis Tjekkiet og Slovakiet. I Tjekkiet blev der åbnet et center i Olomouc med Carrefour som ankerlejer. Centrets 60 specialbutikker er fuldt udlejet. I Kosice åbnede koncernens andet slovakiske butikscenter i maj. Dette center har Ahold som ankerlejer og 70 specialbutikker. Centret har en god udlejning, men der er fortsat ledige arealer som følge af de lidt vanskeligere markedsforhold i Slovakiet. Optima Kosice, Kosice, Slovakiet For projektet i Karlovy Vary forventes det at myndighedstilladelserne kommer på plads i de kommende måneder. Butikscentret får et Carrefour hypermarked og en specialbutiksdel på m2. I Centraleuropa har koncernen således fortsat og udbygget det tætte samspil med de store detailhandelskæder, Carrefour og

11 Fondsbørsmeddelelse nr. 15/2002 Side 11 af 17 Ahold. Det er detailhandlernes ekspansion der er drivkraften i udviklingen af nye butiksområder. Den tidligere indgåede aftale med den franske investor Klépierre omfatter centret Duben i Zilina, Slovakiet og projektet Prague Eden, Tjekkiet. Butikscentret i Zilina udvikler sig som forventet med en stigende omsætning og udlejningsgrad. Projektet Prague Eden er i udviklingsfasen, og der arbejdes på at opnå myndighedernes godkendelse. Projekterne overdrages samlet til Klépierre når projektet Prague Eden er færdigudviklet. På investorsiden har koncernen i den forløbne periode fokuseret på at udbygge kontakterne til internationale investorer. Der forhandles med investorer om afhændelse af cenraleuropæiske centerprojekter, og koncernen forventer at kunne indgå aftaler i den kommende periode. Forventninger til fremtiden Som nævnt ovenfor er der i Nordeuropa fortsat en høj aktivitet hvor butikssegmentet for regnskabsåret 2002/03 forventes at indfri de hidtidige indtjeningsforventninger, men hvor kontorsegmentet får en svagere udvikling. Det indgåede forlig med FORAS Holding A/S samt den lavere vækst i Centraleuropa herunder ledelsens fokus på koncernens likviditets- og kapitalbindinger gav som meddelt i fondsbørsmeddelelsen af 26. september 2002 anledning til en nedjustering af resultatforventningerne til 2002/03. I regnskabsåret 2002/03, der afsluttes den 31. januar 2003, forventes der således en omsætning i niveauet DKK 2,0 2,5 mia. samt et resultat efter skat i intervallet DKK mio. I regnskabsåret 2003/04 forventes der en omsætning i niveauet DKK 2,0 2,5 mia. og et resultat efter skat i intervallet DKK mio. Ledelsen er bevidst om den svagere økonomiske udvikling på nogle af koncernens markeder og har derfor valgt at øge fokus på reducering af risici ved de enkelte projekters gennemførelse. Dette sker blandt andet ved en optimering af udlejningsgraden samt en endnu højere grad af sikkerhed i entrering med entreprenører og indikation af salgspriser, før projekterne igangsættes. Koncernen har gennemlevet en kraftig vækst hvor de nuværende markedsforhold betyder at ledelsen ser koncernen i en konsolideringsfase de næste par år. Der er i koncernen fortsat en stor projektportefølje der på kortere sigt giver mulighed for at realisere den forventede indtjening. Såvel i Nord- som Centraleuropa vurderes markedspotentialet på mellemlangt og langt sigt som tilfredsstillende. Dette kombineret med et højt vidensniveau hos en engageret medarbejderstab giver et godt fundament for den videre udvikling af koncernen.

12 Fondsbørsmeddelelse nr. 15/2002 Side 12 af 17 Halvårsregnskab Resultatopgørelse for koncernen for perioden 1. februar til 31. juli halvår 2002/03 (mio. DKK) 9 mdr. 2001/02 (mio. DKK) NETTOOMSÆTNING 789, ,2 -udgifter til periodens produktion 609, ,3 BRUTTORESULTAT 180,7 433,9 Personaleudgifter 57,9 84,9 Andre eksterne udgifter 35,1 48,9 Øvrige udgifter i alt 93,0 133,8 ORDINÆRT RESULTAT FØR FINANSIERING OG AFSKRIVNINGER 87,7 300,1 Af- og nedskrivninger på anlægsaktiver 7,0 9,6 ORDINÆRT RESULTAT FØR FINANSIERING 80,7 290,5 Indtægter af kapitalandele i assoc. virksomheder 0,0-0,1 Finansiering m.v. -60,9-58,1 I alt -60,9-58,2 RESULTAT FØR SKAT 19,8 232,3 Skat af periodens resultat 5,4 59,0 PERIODENS KONCERNRESULTAT 14,4 173,3 Heraf minoritetsinteressers andel 3,2 4,2 PERIODENS RESULTAT 11,2 169,1 Ved udarbejdelse af halvårsrapport er reglerne i den nye årsregnskabslov anvendt. Der henvises i øvrigt til side 17.

13 Fondsbørsmeddelelse nr. 15/2002 Side 13 af 17 Balance for koncernen pr. 31. juli 2002 AKTIVER ANLÆGSAKTIVER (mio. DKK) (mio. DKK) Immaterielle anlægsaktiver: Goodwill 35,6 37,8 I alt 35,6 37,8 Materielle anlægsaktiver: Grunde og bygninger 12,2 12,5 Andre anlæg, driftsmateriel og inventar 40,7 30,7 I alt 52,9 43,2 Finansielle anlægsaktiver: Kapitalandele i associerede virksomheder 26,2 26,4 Andre værdipapirer og kapitalandele 39,6 33,2 I alt 65,8 59,6 ANLÆGSAKTIVER I ALT 154,3 140,6 OMSÆTNINGSAKTIVER Projektbeholdning m.v.: Igangværende og færdige projekter 2.997, ,0 I alt 2.997, ,0 Tilgodehavender m.v.: Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser 1.113, ,2 Produktionsværdi af solgte projekter 3.411, ,1 Tilgodehavender hos associerede virksomheder 114,5 182,4 Andre tilgodehavender 400,7 403,1 Periodeafgrænsningsposter 6,6 7,7 I alt 5.046, ,5 Værdipapirer og kapitalandele: Egne kapitalandele 2,4 5,5 Andre værdipapirer og kapitalandele 102,2 102,8 I alt 104,6 108,3 Likvide beholdninger 186,3 540,5 OMSÆTNINGSAKTIVER I ALT 8.334, ,3 AKTIVER I ALT 8.489, ,9

14 Fondsbørsmeddelelse nr. 15/2002 Side 14 af 17 Balance for koncernen pr. 31. juli 2002 PASSIVER EGENKAPITAL (mio. DKK) (mio. DKK) Virksomhedskapital 280,4 280,4 Overkurs ved emission 288,7 288,7 Reserve for egne kapitalandele 2,4 5,5 Overført resultat m.v , ,6 EGENKAPITAL I ALT 1.744, ,2 MINORITETSINTERESSER 39,7 36,7 HENSATTE FORPLIGTELSER Hensættelser til udskudt skat 356,1 377,9 Andre hensatte forpligtelser 33,0 36,4 HENSATTE FORPLIGTELSER I ALT 389,1 414,3 GÆLDSFORPLIGTELSER Langfristede gældsforpligtelser: Ansvarligt obligationslån 550,0 550,0 Konvertible obligationslån 100,0 100,0 Gæld til realkreditinstitutter 7,6 7,6 Gældsbrev 3,7 13,6 Ansvarlig lånekapital 103,7 103,7 I alt 765,0 774,9 Kortfristede gældsforpligtelser: Ansvarligt obligationslån 272,0 272,0 Gæld til realkreditinstitutter 33,7 33,0 Kreditinstitutter i øvrigt 3.248, ,6 Leverandører af varer og tjenesteydelser 1.676, ,2 Gæld til associerede virksomheder 2,2 0,0 Selskabsskat 73,3 108,3 Anden gæld 225,9 280,7 Periodeafgrænsningsposter 20,1 24,0 Forslag til udbytte for regnskabsåret 0,0 14,0 I alt 5.551, ,8 GÆLDSFORPLIGTELSER I ALT 6.316, ,7 PASSIVER I ALT 8.489, ,9

15 Fondsbørsmeddelelse nr. 15/2002 Side 15 af 17 Egenkapitalforklaring pr. 31. juli (mio. DKK) EGENKAPITAL PR ,2 Kursregulering reserve egne kapitalandele -3,1 Valutakursregulering af nettoinvestering i udenlandske dattervirksomheder -132,2 Overført af periodens resultat 11,2 EGENKAPITAL PR ,1

16 Fondsbørsmeddelelse nr. 15/2002 Side 16 af 17 Pengestrømsopgørelse for koncernen pr. 31. juli halvår 2002/03 (mio. DKK) 9 mdr. 2001/02 (mio. DKK) Periodens koncernresultat før skat 19,8 232,3 Regulering for ikke-kontante poster: Afskrivninger Indtægter af kapitalandele i associerede virksomheder Hensatte forpligtelser Kursreguleringer 6,8 0,0-1,9-34,4 9,5 0,1 3,9 12,7 Investering i projekter m.v. -887, ,0 Ændringer i tilgodehavender m.v. 219,9-660,3 Ændringer i kreditinstitutter 317, ,2 Ændringer i kreditorer og anden gæld 67,4 337,7 Betalt selskabsskat -23,4-29,6 1 DRIFTENS LIKVIDITETSVIRKNING: -315,4-199,5 Investering i driftsmidler, netto Investering i ejendom, netto Indretning af lejede lokaler Køb af værdipapirer og kapitalandele Salg af værdipapirer og kapitalandele Køb af egne aktier, netto -14,7-0,2 0,0 0,0 0,0 0,0 2 INVESTERINGERNES LIKVIDITETSVIRKNING: -14,9-19,6 Udbetalt udbytte Optagelse af ansvarligt obligationslån Ændringer i langfristet finansiering -14,0 0,0-9,9-7,4-0,2-0,4-9,1 2,5-5,0-14,0 272,0 0,2 3 FINANSIERINGENS LIKVIDITETSVIRKNING: -23,9 258,2 PERIODENS LIKVIDITETSVIRKNING (1+2+3) -354,2 39,1 Likvide beholdninger primo 540,5 501,4 LIKVIDE BEHOLDNINGER ultimo 186,3 540,5 I likvide beholdninger er indeholdt midlertidige deponeringer i forbindelse med salg af koncernens projekter, i alt DKK 40,0 mio. Pengestrømsopgørelsens tal kan ikke udledes direkte af koncernregnskaberne. Dette skyldes, at der til brug for udarbejdelsen af pengestrømsopgørelserne er foretaget omregning af primobalancer og af pengestrømme i fremmed valuta til balancedagens kurs. Herved elimineres valutakursdifferencernes effekt på periodens bevægelser og pengestrømme.

17 Fondsbørsmeddelelse nr. 15/2002 Side 17 af 17 Den nye årsregnskabslov Ved udarbejdelsen af nærværende halvårsrapport er reglerne i den nye årsregnskabslov anvendt. Overgangen til den nye årsregnskabslov har ikke haft væsentlig påvirkning på koncernens resultat og egenkapital. TK Development har gennemgået områderne i den nye årsregnskabslov. De for TK Development væsentligste områder er følgende: Regnskabsmæssig behandling af indirekte omkostninger på projektbeholdninger Regnskabsmæssig behandling af finansielle instrumenter Præsentation af projektbeholdninger Præsentation af indretning af lejede lokaler Øvrige forhold Regnskabsmæssig behandling af indirekte omkostninger på projektbeholdninger I henhold til TK Developments nuværende regnskabspraksis optages projekter i projektbeholdningen inkl. tillæg for andel af indirekte projektomkostninger. Bestemmelserne i den nye årsregnskabslov giver således ikke anledning til ændringer da TK Development allerede i dag indregner andel af indirekte projektomkostninger. Tilgodehavender og gæld skal indregnes til amortiseret kostpris. En væsentlig del af TK Developments finansielle aktiver og forpligtelser har en løbetid på under ét år. Amortiseret kostpris er derfor vurderet til at svare til den nominelle værdi. For den øvrige del af de finansielle aktiver og forpligtelser er ændringen uvæsentlig hvorfor der ikke er foretaget tilpasning hertil. Præsentation af projektbeholdninger I modsætning til tidligere hvor produktionsværdien af solgte projekter var medtaget under projektbeholdning m.v. er produktionsværdien af solgte projekter nu medtaget under tilgodehavender i balancen. Præsentation af indretning af lejede lokaler Tidligere indgik indretning af lejede lokaler i balancen under immaterielle anlægsaktiver. I henhold til den nye årsregnskabslov skal indretning af lejede lokaler indgå i balancen under materielle anlægsaktiver som andre anlæg, driftsmateriel og inventar. Halvårsrapporten er tilrettet i overensstemmelse hermed. Øvrige forhold Sammenligningstal er tilrettet i overensstemmelse med ovenstående. Den anvendte regnskabspraksis i øvrigt er uændret i forhold til sidste år. Regnskabsmæssig behandling af finansielle instrumenter Efter den nye årsregnskabslov skal værdipapirer indregnes til dagsværdi. Dette er en ændring i forhold til TK Developments hidtidige regnskabspraksis. Der er foretaget tilpasning af sammenligningstal. Egenkapitalen pr er som følge heraf reduceret med DKK 19,7 mio., og resultatet efter skat for 2001/02 er ændret med DKK 1,1 mio. i negativ retning. Halvårsresultatet i 2002/03 er positivt påvirket med DKK 6,3 mio. efter skat, og egenkapitalen pr er totalt set reduceret med DKK 13,4 mio.