Lokalplanvejledning TIL KONSULENTER OG BYGHERRER UDKAST

Transkript

1 Lokalplanvejledning TIL KONSULENTER OG BYGHERRER

2 Indhold Hvordan gør vi i Aalborg? s. 4 Samarbejde s. 6 Digitale lokalplaner s. 7 Lokalplanmaster s. 8 Vejledninger s. 9 Kortbilag s. 12 Illustrationer s. 13 Introduktion Aalborg Kommune ønsker at sikre en smidig og fagligt velfunderet sagsbehandling, når der skal udarbejdes ny lokalplan for konkrete projekter. Som myndighed og samarbejdspartner er vi bevidste om, at processen fra ide til plan, og derefter fra plan til projekt, til tider kan virke uoverskuelig, kompleks og tidskrævende. I lokalplanprocessen skal mange parter høres. En lokalplan skal ofte tilgodese mange forskellige interesser, samtidigt med at det konkrete projekt skal kunne realiseres i overensstemmelse med bygherres ønsker. Hensigten med denne vejledning er at give et grundlæggende overblik over planprocessen, og derved skabe en guide som ansøger af lokalplanen kan forholde sig til, processen igennem. - Jo grundigere der er redegjort for et projekt i opstartsfasen, des lettere er det at målrette og optimere processen. Ved at skabe et fælles overblik over processen og tidshorisonten for planens færdiggørelse, håber vi, at der skabes en gensidig forståelse for projektet, så alle involverede parter er tilfredse med resultatet af den endelige plan. By- og Landskabsforvaltningen er meget opmærksom på, at sagsbehandlingen bliver så optimal som mulig. Det er dog vigtigt at have for øje, at både tidsplan og projekt under processen kan og vil ændre sig. Et godt samarbejde stiller krav til begge parter om åbenhed, dialog og rettidig omhu. Derfor er denne vejledning en del af en lokalplanpakke. Pakken indeholder redskaber, skabeloner og kravspecifikationer til brug i planlægningen - hvad enten lokalplanen udarbejdes af kommunen eller konsulenter. Hensigten med vejledningen er at opnå en høj kvalitet og en ensartethed i lokalplanernes opbygning, indhold og layout. 2

3 Hvornår kan eller skal der udarbejdes en lokalplan? Byrådet kan altid vælge at lave en ny lokalplan for et område. Dette kaldes lokalplanretten. Byrådet kan til enhver tid bruge lokalplanretten, hvis man vil fremme eller forhindre et projekt. Nogle gange er byrådet forpligtet til at udarbejde en ny lokalplan for et område. Det kaldes lokalplanpligten. Der er pligt til at udarbejde en lokalplan: når der skal ske større ændringer i det bestående miljø, når der fx skal bygges eller nedrives bygninger, og dette bør ses i en større planlægningsmæssig sammenhæng, når der ønskes opført et byggeri, som er i strid med en eksisterende lokalplan eller byplanvedtægt, når borgerne skal have lejlighed til at debattere fx et nyt byggeri og komme med ændringsforslag hertil. Lokalplanpligten vurderes konkret og med udgangspunkt i det konkrete sted. Hvor meget byggeri, der skal til, før et byggeri udgør en større ændring i det bestående miljø, afhænger derfor af stedet. Vurderingen af, om et projekt udløser lokalplanpligt, er en planfaglig vurdering, som foretages af By- og Landskabsforvaltningen. Du kan læse mere om, hvad en lokalplan er her: (opdater link) Ønske om ny lokalplan Har du planer om et byggeprojekt, der kan være lokalplanpligtigt, så kontakt Plan & Udvikling.En tidlig dialog kan sikre en hurtig og smidig sagsbehandling. I en ansøgning om udarbejdelse af lokalplan skal du som minimum oplyse følgende: Grundejere (fremsendes ansøgningen af andre end ejeren, skal der medsendes dokumentation fra ejeren om adkomst til arealet samt fuldmagt på ejerens vegne at forestå udarbejdelse af lokalplan). Adresser og matrikler omfattet af lokalplanen. Kort med lokalplanområdets afgrænsning. Illustration med en skitse af det påtænkte projekt. Beskrivelse af projektet. Ny lokalplan Ansøgning om ny lokalplan med tilhørende bilag sendes til: plan.udvikling@aalborg.dk eller By- og Landskabsforvaltningen Plan & Udvikling Stigsborg Brygge Nørresundby Læs mere her: niras.dk/plan/5/#/1782 (opdater link) 3

4 Hvordan gør vi i Aalborg? Hvor lang tid tager det? For ukomplicerede lokalplaner er der en sagsbehandlingstid på ca måneder. Komplicerede lokalplaner, og lokalplaner, der forudsætter startredegørelse (se side 5) og en væsentlig ændring af kommuneplanen, har en sagsbehandlingstid på 9-12 måneder. For komplicerede lokalplaner, der forudsætter miljørapport og/eller VVM redegørelse kan sagsbehandlingstiden være længere. Sagsbehandlingstiden regnes fra, planlægningen er blevet igangsat af By- og Landskabsforvaltningen, og der er enighed om grundlaget for udarbejdelsen af lokalplanen. Efter igangsætning bliver der lavet en tidsplan for den enkelte lokalplan. Da langt hovedparten af lokalplanprocessen er fastlagte procedurer i Planloven, fx offentlige høringer og politisk behandling, er der ikke den store forskel på længden af den samlede lokalplanproces for lokalplaner, som udarbejdes af konsulenter eller By- og Landskabsforvaltningen. 4 Forhåndsdialog 4 uger (Politisk behandling, startredegørelse) 4 uger 4-8 uger Udarbejdelse af planforslag, inkl. intern høring 3-5 uger Politisk behandling, forslag Annoncering 1½ uger 8 uger Offentlig høring Behandling af indsigelser 2-4 uger 3-5 uger Politisk behandling, endelig plan Annoncering Klagefrist 1½ uger 4 uger En optimeret, tænkt lokalplanproces for en lokalplan. Konkrete tidsplaner vil altid variere, da de bl.a. skal tage højde for placering af politiske udvalgsmøder mv.

5 Hvordan behandler vi en anmodning om ny lokalplan? By- og Landskabsforvaltningen modtager mange henvendelser med ønsker om at få udarbejdet lokalplaner til forskellige formål, og en prioritering er nødvendig. Alle henvendelser med ønsker om lokalplaner bliver derfor vurderet på følgende spørgsmål: Kræver byggeprojektet en lokalplan, eller kan projektet gennemføres ved almindelig byggesagsbehandling? Vil den ønskede lokalplan medvirke til at virkeliggøre kommuneplanen og den øvrige planlægning for området? Vil det projekt, som lokalplanen skal muliggøre, bidrage til en positiv udvikling det pågældende sted eller for kommunen som helhed? Ved lokalplanens start bliver der sat en kontaktperson på sagen. Denne kontaktperson er bindeled mellem ansøger og kommunen gennem hele lokalplanforløbet. Der må forventes en dialog om lokalplanens indhold gennem planlægningsprocessen. Tidspunktet for igangsætning af lokalplanen afhænger af forvaltningens ressourcer på det givne tidspunkt. Det er ledelsen i By- og Landskabsforvaltningen, der sammen med politikerne løbende prioriterer lokalplanønsker. Startredegørelse Hvis lokalplanønsker ikke er i overensstemmelse med kommuneplanen, eller i øvrigt indeholder principielle problemstillinger, skal der udarbejdes en startredegørelse i Aalborg Kommune. En startredegørelse er en indledende politisk drøftelse og afklaring af rammerne for et kommende lokalplanarbejde. Startredegørelsen, som forelægges By- og Landskabsudvalget, beskriver i korte træk det konkrete projekt eller den problemstilling, der ligger til grund for, at en bygherre har ønsket at få udarbejdet en lokalplan. I den politiske drøftelse kan der være en stillingtagen til eksakte problemstillinger, eller det kan fastsættes, hvilke særlige intentioner, opmærksomhedspunkter eller fokusområder, der er for netop denne plan. Politisk behandling Det er besluttet at udnytte Planlovens muligheder for at delegere godkendelse af lokalplaner til et udvalg eller til forvaltningen. Baggrunden er, at det sparer tid. I dag går der typisk 4-5 uger fra at forvaltningen har afleveret planen, til Byrådet skal behandle den. Ved at delegere beslutningskompetencen til henholdsvis By- og Landskabsudvalget og forvaltningen spares proces-tid. En plan skal behandles politisk to gange forslag og endelig godkendelse. Begge steder er der tid at spare. Store, omfattende lokalplaner, der ofte omfatter kommuneplantillæg, fordebat mm. skal godkendes af Byrådet. Lokalplaner, der har betydning for et afgrænset geografisk område og relativt få grundejere, og som er i overensstemmelse med kommuneplanen kan godkendes af By- og Landskabsudvalget. Hvis der ikke er bemærkninger/indsigelser til et planforslag kan godkendelsen af den endelige lokalplan ske administrativt i forvaltningen. Erfaringsmæssigt sker det dog sjældent, at der ingen bemærkninger /indsigelser er. 5

6 Samarbejde Arbejdsdelingen mellem kommunen og eksterne konsulenter skal aftales, inden lokalplanarbejdet påbegyndes. Konsulentens opgave kan svinge fra teknisk bistand til udarbejdelse af et færdigt lokalplanudkast. Kommunens kontaktperson er indgangen til kommunen i de afklaringer, der er nødvendige i løbet af processen. Vurderes det hensigtsmæssigt med en direkte kontakt til enkelte afdelinger aftales det nærmere med kontaktpersonen. Når der aftales en forpligtende tidsplan for planarbejdet skal parterne være bevidste om opgavernes omfang og afleveringsfristerne. Forudsætningen for at tidsplanen kan overholdes er, at kravene til højre opfyldes af både bygherre, konsulent og Aalborg Kommune. I tidsplanen skal der indlægges møder med By- og Landskabsforvaltningen med henblik på løbende at afstemme planens indhold. Bygherre og konsulent forpligter sig til at: Levere fyldestgørende ansøgningsmateriale, og at nødvendige afklaringer er tydeliggjort herunder fx støjberegninger. Bruge kommunens lokalplanskabelon, herunder opbygning og fraser Overholde afleveringsfrister for leverancen af lokalplan og bilag ifht. såvel den interne høring som den politiske godkendelse Kvalitetssikre planen ifht. planfaglig indhold før fremsendelse til Aalborg Kommune Kvalitetssikre planen ifht. grammatik før fremsendelse til Aalborg Kommune Levere efterspurgt materiale fx trafik- og støjberegninger, og visualiseringer Deltage i dialogmøder med Aalborg Kommune efter behov Aalborg Kommune forpligter sig til at: Opdatere og stille digital lokalplanskabelon til rådighed Udpege en kontaktperson, som er ansvarlig for lokalplanen - én indgang til AAK Udarbejde en robust tidsplan til politisk behandling Overholde tidsplanen, og ellers informere bygherre herom Holde løbende dialog omkring fremdriften af planen Udarbejde udbygningsaftale, ud fra input fra bygherre Vejlede ifht. indhold af lokalplanen Vejlede ifht. ekstra leverance til lokalplanen fx trafik- og støjberegninger, visualiseringer, udbygningsaftaler m.v. Facilitere den interne koordinering i kommunen og afvejning af interesser Udarbejde indstilling til politisk godkendelse Offentliggøre planforslag og stå for den offentlige høring Offentliggøre den endelige lokalplan 6

7 Digitale lokalplaner Lokalplanportal Aalborg Kommune har en lokalplanportal. Her kan du finde lokalplanen for dit område og følge med i hvilke lokalplaner, der er under udarbejdelse, i høring og nyligt vedtaget. Adressen er: (opdater link) Vi håber, at portalen vil styrke dialogen med borgere og erhvervsliv med let tilgængelige lokalplaner og høringer. Digitale lokalplaner Alle nye lokalplaner bliver produceret i et system, der hedder DKplan. Det vil sige, at nye lokalplaner er digitale planer i form af hjemmesider frem for en traditionel pdf. Det giver bl.a. bedre søgemuligheder, mulighed for interaktive kort og høringer. Digitale lokalplaner betyder desuden, at de let kan findes og læses der, hvor mange borgere og virksomhederne finder oplysninger, fx på tablets og smartphones. Samtidigt kan digitale lokalplaner optimere den interne sagsbehandling ved at samle produktionen i ét system. 7

8 Lokalplanmaster Lokalplanens opbygning og indhold Lokalplanen skal udarbejdes efter Aalborg Kommunes lokalplanmaster. Masteren er vejledende og dækker ikke alle tænkelige planlægningssituationer. Der er taget udgangspunkt i en typisk lokalplan. Det er konsulenten og planlæggerens opgave at belyse alle relevante forhold til planens udarbejdelse. Som hovedregel skal udformningen af lokalplanens bestemmelser bygge på fraserne i masteren. Tekst skal formuleres i et letlæseligt og teknisk korrekt sprog. Det er vigtigt, at redegørelsesdelen eller bestemmelseskommentarer med kursiv understøtter og forklarer hensigten med bestemmelserne. Særligt hvor bestemmelserne henviser til principper og retningslinjer vist på kortbilag, og hvor der i øvrigt skal ske et skøn, når lokalplanen skal realiseres. Lokalplanmasteren skal anvendes i hele planforløbet for at sikre en ensartethed og høj kvalitet i lokalplanerne. Hensigten er at opnå entydighed i materialet og i aftalerne mellem kommune og konsulent, så sagsforløbet smidiggøres. Konsulentskrivning / værktøjskassen Lokalplanmasteren ligger i Umbraco, som er et meget udbredt dansk CMS system. Det er også i dette system, at lokalplanen produceres. Som konsulent kan du få adgang til skrive lokalplaner i systemet ved henvendelse til din kontaktperson i By- og Landskabsforvaltningen. Lokalplanmasteren består af: 1. Lokalplanskabelon Paradigme for opbygning af lokalplanen med vejledning og tips til planlæggeren samt tjekliste for lokalplanens indhold. 2. Fraselager De fleste fraser er indarbejdet i lokalplanskabelonen. Derudover findes der et arkiv med formuleringer til bestemmelser, som du kan få adgang til her: (opdater link) 3. Miljøscreening Miljøscreening skal foretages i dette skema i henhold til miljøvurderingslovens bestemmelser. 4. Skabelon for miljørapport Hvis der udarbejdes miljørapport for planlægningen, skal den udføres efter denne master med tilhørende tekstlager. 5. Skabelon for startredegørelse Hvis der udarbejdes startredegørelse skal den følge denne skabelon. 6. FAQ Indeholder beskrivelser og vejledninger til typografier, billedstørrelser, afsnit i lokalplanskabelonen mv. Det er et krav, at konsulenter har læst denne: (opdater link) 8

9 Vejledninger Undersøgelser og redegørelser I forbindelse med udarbejdelse af en lokalplan er der behov for en række afledte undersøgelser, der skal afdække eventuelle konflikter og kvalificere planen. Lokalplanens hovedgreb Ved udarbejdelse af lokalplan - og særligt ved større projekter - er det nødvendigt at udarbejde en beskrivelse af lokalplanens hovedidé og -disponering i både tekst og illustration, fx principdiagrammer. Beskrivelsen og illustrationer anvendes i politiske indstillinger, i lokalplanen, til annoncering, ved borgermøder og til anden offentliggørelse. Servitutredegørelse Servitutredegørelsen skal opliste servitutter, som er uforenelige med lokalplanen og dermed kan overskrives af planen. Derudover skal redegøres for servitutter, som aflyses i forbindelse med planen, jf. Planlovens 15 stk. 2 nr. 16. Hvis de relevante servitutter ikke aflyses i forbindelse med lokalplanens vedtagelse, kan de i værste fald forhindre, at lokalplanen kan realiseres. Kommunen forventer derfor, at dette arbejde udføres af en landinspektør eller fagpersoner med tilsvarende kvalifikationer. Vidste du... Ikke aflyste servitutter kan i værste fald umuliggøre lokalplanens realisering. Visualiseringer Lokalplaner, som omfatter væsentlig bebyggelse eller anlæg der præger naboområdet, f.eks. høje bygninger, skal indeholde visualiseringer, der viser påvirkningen på omgivelserne. For lokalplaner, der tillader bebyggelse inden for kystnærhedszonen, skal desuden redegøres særskilt for den visuelle påvirkning af kystlandskabet. Visualiseringer er et lovmæssigt krav, der kan påklages til Natur- og Miljøklagenævnet som et retligt forhold, hvis de mangler. Lokalplanen kan i værste fald underkendes og skulle fremlægges på ny. Visualisering kan udarbejdes som perspektivtegning, 3D-computermodel, som volumenstudie, opstalter eller fotomontage. Som hovedregel skal der både laves visualiseringer fra øjenhøjde (ca centimeter) uden brug af vidvinkel- eller televirkning, og fra fugleperspektiv, der viser helheden. Visualiseringer skal altid aftales nærmere med By- og Landskabsforvaltninger for at sikre enighed om synsvinkler og detaljering. Resultatet skal være troværdigt, og kommunen kan derfor forlange dokumentation for, at visualiseringen giver et korrekt billede af projektets omfang og placering uanset visualiseringsformen. Strategien skal fastlægge løsninger til at nå kommunens miljø-, natur- og klimamål...! 9

10 Skyggediagram Kommunen stiller krav om udarbejdelse af skyggediagram, hvis et byggeprojekt giver anledning til væsentlige skyggegener for naboer og omgivelser. Skyggediagrammet skal som udgangspunkt bestå af situationer for henholdsvis. kl. 8:00, kl. 12:00 og kl. 16:00 efter dansk normaltid ved jævndøgn (21. marts/21. september), sommersolhverv (den 21. juni) og vintersolhverv (den 21. december). For sommersolhverv vises situationen endvidere kl. 18. Skyggefladen skal illustreres ud fra en digital volumenmodel af projektet med detaljer, der har indflydelse på skyggevirkningen. Omgivelserne med de berørte bygninger og friarealer skal indgå i modellen. 10 Støjberegning For lokalplaner, der udlægger støjfølsom anvendelse eller anvendelse, der forventes at påføre naboområder støj, skal der udarbejdes støjberegninger som bilag i planen. Hensigten er at sikre, at miljøstyrelsens vejledende støjgrænser kan overholdes, når lokalplanen realiseres. Støjberegningerne skal udarbejdes af konsulenter, der er certificerede til henholdsvis trafikstøj og virksomhedsstøj. Liste over konsulenter kan ses på Miljøstyrelsens link Eventuelle støjdæmpende foranstaltninger som jordvolde og støjskærme skal beskrives og indarbejdes i lokalplanens bestemmelser for ibrugtagning. Vindstudier I forbindelse med højhusbyggerier (en bygning på mere end 35 meter eller på mindst 11 etager) stiller By- og Landskabsforvaltningen krav om vindstudier. Det kan dog også være relevant for mindre høje bygninger. Som hovedregel er vindstudier en simulering af vindkomforten med den planlagte bebyggelse for typiske vindretninger. Skalaen for vindkomfort går fra områder med ingen eller lav vindhastighed, der er optimale til siddende ophold/aktiviteter i længere tidsrum, til områder med kraftig vind, der kun er egnet til gang. Formålet med vindstudier er at vurdere om der skal laves særlige afværgeforanstaltninger, alternativt om bebyggelsen skal placeres anderledes. Støjudbredelseskort der viser, hvor opholdsarealer kan placeres i forhold til støjpåvirkning fra trafikken. Eventuelle afværgeforanstaltninger kan ligeledes simuleres ind i modellen. Hermed er påvist, at lokalplanen kan realiseres inden for Miljøstyrelsens vejledende støjgrænser.

11 Miljøvurdering Alle lokalplaner skal miljøvurderes. En miljøscreening af planen afgør, om planen skal ledsages af en miljørapport, som redegør for planlægningens påvirkninger af miljøet. Miljøscreening af planlægningen skal ske med brug af kommunens screeningsskema. Miljørapporter skal være udført i henhold til den scoping, som har været i høring hos berørte myndigheder efter Lov om Miljøvurdering af Planer og Programmer. Miljørapporten skal udføres efter kommunens skabelon for miljørapporter. Trafikanalyser Det skal i forbindelse med udarbejdelse af lokalplaner vurderes, hvilken trafik den ønskede bebyggelse og anvendelse genererer. Det skal sikres, at en udnyttelse af lokalplanen kan realiseres, hvilket kan dokumenteres ved en trafikanalyse. Udbygningsaftaler En privat grundejer kan jf. Planlovens 21 b og c ønske at indgå en frivillig udbygningsaftale i tilknytning til udarbejdelse af en lokalplan. Det handler ofte om etablering af et konkret infrastrukturanlæg, fx et byrum eller vejkryds, som en forudsætning for at den pågældende lokalplan kan realiseres. Kommunen forestår selve udarbejdelsen af udbygningsaftalen og sikrer den juridisk og procesmæssigt. Kommunen fastsætter fx på baggrund af en trafikanalyse hvilke krav der skal opfyldes i det konkrete projekt. Bygherre og dennes konsulent skal med det udgangspunkt udarbejde et skitseprojekt for det pågældende anlæg samt levere en række informationer om arealerhvervelse, parter, tidsplan, bygherre, økonomi mv. En trafikanalyse skal kortlægge de trafikale udfordringer ved en realisering af lokalplanen. Analysen medvirker til at skabe et dokumenteret grundlag for at tage beslutning om det er nødvendigt at arbejde med omlægninger af trafik og infrastruktur eller der ikke forventes kapacitetsproblemer mm. Trafikanalyser udføres af fagfolk, som er vant til at arbejde med trafikmodeller og lignende. Kommunen færdiggør ud fra dette udbygningsaftalen, som offentliggøres sammen med lokalplanforslaget i den videre proces. Andre analyser Afhængig af byggeprojektet og den enkelte lokalplan kan der være brug for øvrige analyser og redegørelser, fx geotekniske analyser eller detailhandelsanalyser. Typen og omfanget af de konkrete analyser aftales i samarbejde med kommunens kontaktperson. 11

12 Kortbilag Kortbilag skal udføres med opsætning af signaturer i overensstemmelse med kommunens anvisninger for lokalplankort. Kortbilag skal altid tegnes ud fra kommunens grundkort. Alle kort skal forsynes med målforhold, målestok, dato og nordpil efter paradigmet. Kort skal forsynes med væsentlige vej- og stednavne. Alle kort skal være i et passende mål i forhold til lokalplanområdets størrelse og bestemmelsernes detaljering. Som hovedregel skal alle kortbilag og en eventuel illustrationsplan være i samme målforhold og vise samme kortudsnit. MANGLER - SKAL LAVES Vidste du... Kortbilag er en lovpåkrævet del af lokalplaner på linje med bestemmelser og redegørelse. 12

13 Illustrationer Lokalplanen kan illustreres med fotos, der underbygger redegørelsen og beskriver området mere præcist. Eksisterende bebyggelse, bevoksning, tekniske anlæg og landskabselementer, er oplagte emner. Særlige forhold i bestemmelserne, som er vanskelige at beskrive i tekst, skal underbygges med principtegninger eller reference-fotos. Det kan være bestemmelser om arkitektur, designprincipper, placering af bebyggelse, tagformer, udsigtskiler, bygningstyper mv. I redegørelsen kan udsnit af illustrationsplanen illustrere principper for veje, parkering,- beplantning og lignende. Natur- og landskabsbeskyttelse, fredninger, jordforurening, særlige tekniske anlæg og lignende, som har betydning for planens realisering, skal vises på illustrationer eller kortudsnit relevante steder i redegørelsen. Vidste du... Redegørelse, fotos og anden visualisering er vigtig i lokalplanens formidling. Eksempler på referencefoto af muligt inventar af et grønt friareal og arkitektonisk udtryk. Ovenfor: Eksempler på mulige udformninger af boliger i en lokalplan. Under: Eksempel på vejprofil vist som tværprofil. 13

14 By- og Landskabsforvaltningen Stigsborg Brygge Nørresundby Tlf