Lokalplan 636 for erhvervsområdet ved Gammel Marbjergvej og Vestre Hedevej. Lokalplan 636 /forslag

Transkript

1 Lokalplan 636 for erhvervsområdet ved Gammel Marbjergvej og Vestre Hedevej Lokalplan 636 /

2 Indhold Baggrund 6 Lokalplanområdet 7 Formål og indhold 8 Forhold til anden planlægning 12 Statslig planlægning 12 Kommuneplan 13 Gældende lokalplaner 16 Planlægning i forhold til nabokommuner 17 Kollektiv trafikplanlægning 17 Vej- og stiplanlægning 17 Forsyning 17 Tilladelser fra andre myndigheder 18 Byggelinjer og og deklarationer 19 Kulturhistorie 19 Miljø 19 Forurening 20 BESTEMMELSER 21 1 Formål 21 2 Område og zonestatus 21 3 Anvendelse 22 4 Vej-, sti- og parkeringsforhold 23 5 Bebyggelsens omfang og placering 24 6 Bebyggelsens ydre fremtræden 26 7 Ubebyggede arealer og terræn 27 9 Forudsætning for ibrugtagning af bebyggelse Aflysning af lokalplan Lokalplanens retsvirkninger Vedtagelsespåtegning 33 Kortbilag 1 - Eksisterende forhold 34 Kortbilag 2 - Matrikelkort 36 Kortbilag 3 - Fremtidige forhold 38

3 3 1. behandling, Plan- og Teknikudvalget Offentlig høring Borgermøde Ny 1. behandling, Plan- og Teknikudvalget 10. maj maj juli juni august 2016 Fornyet høring 26. august - 9. september behandling, Plan- og Teknikudvalget xx. september 2016

4 Forord HVAD ER EN LOKALPLAN? I en lokalplan kan Byrådet fastsætte bindende bestemmelser for et områdes fremtidige anvendelse. En lokalplan skal dels indeholde en redegørelse for planens intentioner og forhold til anden planlægning, dels en række bestemmelser, som angiver de præcise retningslinjer for området. Ifølge Planloven skal der udarbejdes en lokalplan, inden et større byggeri, anlægs- eller nedrivningsarbejde sættes i gang. Hensigten er, at Byrådet hermed har mulighed for at skabe en ønsket udvikling af de fysiske omgivelser og høre borgernes mening. HVEM UDARBEJDER LOKALPLANER? Lokalplanerne i Roskilde Kommune udarbejdes i Plan og Udvikling. Du kan kontakte Plan og Udvikling på Rådhuset, Rådhusbuen 1 i Roskilde, på tlf eller via til planogudvikling@roskilde.dk LOKALPLANFORSLAG Lokalplanen udarbejdes først som, der behandles af Plan- og Teknikudvalget og nolge gange af Byrådet. Herefter fremlægges et til offentlig høring. Når lokalplanet er vedtaget, gælder midlertidige retsvirkninger for det område, som er omfattet af et. Offentlig høring af et lokalplan annonceres i den lokale presse og på kommunens hjemmeside. Det vil være muligt af finde lokalplanet digitalt på hjemmesiden, men du kan også få en trykt udgave i By, Kultur og Miljø, på biblioteket og borgerservicecentrene i Jyllinge, Roskilde og Viby. Den offentlige høring varer mindst 8 uger. I løbet af denne

5 5 periode kan alle komme med indsigelser, bemærkninger eller ideer til ændringer af lokalplanet. Høringssvar sendes til kommunen via roskilde.dk/indflydelse. I forbindelse med vedtagelsen af det enkelte lokalplan beslutter Byrådet, om der skal holdes borgermøde eller anden inddragelse af interessenter. ENDELIG LOKALPLAN Når den offentlige høring er ovre, kan Plan- og Teknikudvalget eller Byrådet vedtage lokalplanet endeligt, eventuelt med ændringer på baggrund af de indsigelser, bemærkninger og ideer, som er kommet i løbet af offentlighedsperioden. Når lokalplanen er vedtaget endeligt efter den offentlige høring, er planen retligt bindende for det pågældende lokalplanområde. KLAGEMULIGHED Kommunens vedtagelse af lokalplanen kan påklages til Naturog Miljøklagenævnet for så vidt angår såkaldt retlige spørgsmål, det vil sige, om retsregler og -principper er fulgt. Der kan ikke klages over planens indhold. Klageberettigede er miljøministeren, enhver med retlig interesse i sagen samt en række organisationer. Klager skal sendes senest 4 uger fra offentliggørelsen af den endelige lokalplan. Klager skal sendes via den digitale klageportal på Natur- og Miljøklagenævnets hjemmeside www. nmkn.dk. Her findes også nærmere vejledning om klageregler. Nævnet vil opkræve et gebyr. Hvis gebyret ikke er betalt til tiden, vil nævnet afvise klagen. Gebyret tilbagebetales, hvis klager får helt eller delvis medhold. Kommunens og Natur- og Miljøklagenævnets afgørelser kan indbringes for domstolene inden 6 måneder fra de er meddelt.

6 Redegørelse Lokalplanområdets beliggenhed BAGGRUND Lokalplanområdet omfatter den vestlige del af det eksisterende erhvervsområde ved ydre Københavnsvej, øst for motorvejstilkørslen. Der er ønsker om at kunne placere butikker til pladskrævende varegrupper i området. Det betyder, at de gældende lokalplaner 588 og 329 erstattes for den del af området der er omfattet af denne lokalplan. Udover de ændrede anvendelsesbestemmelser, er der ønske om at justere bestemmelserne om skiltning og beplantning. Endelig udvides lokalplanområdet mod vest, for at give mulighed for denne anvendelse i området op til genbrugsstationen.

7 7 LOKALPLANOMRÅDET Lokalplanen omfatter en del af et eksisterende erhvervsområde ved ydre Københavnsvej. Området er godt 25 ha stort og er delvist udbygget. Området afgrænses mod nord af Holbækmotorvejen. På den modsatte side af motorvejen er udlagt et område til butikker med pladskrævende varegrupper. Mod øst afgrænses området af Marbjergvej og Store Hedevej. Øst for Marbjergvej og Store Hedevej ligger den anden del af erhvervsområdet, der fortsat vil være omfattet af lokalplan 588. Mod syd afgrænses området af Vestre Hedevej. Syd for området er der i dag marker, som med tiden vil blive udnyttet til råstofindvinding. Mod vest følger lokalplanafgrænsningen matrikelskellet til Roskilde bys genbrugsstation, som genererer en del tung trafik igennem området. Store lagerbygninger og parkeringspladser præger en stor del af området Stedets karakter er kendetegnet ved mellemstore virksomheder, blandet erhverv og enkelte boliger. Der sker nogle store spring både i skala og i oplevelsen af landskabet. Området er endvidere kendetegnet ved en meget blandet bebyggelse, med lagerbygninger i op til 2 etager og store asfalterede arealer med plads til udstilling eller parkering. På Københavnsvej ligger en ældre bebyggelse, der anvendes til institutionsformål. Til institutionen er knyttet enkelte boliger, der ligger i forbindelse med hovedbygnignen. Den syd-vestlige del af området, er endnu ikke udbygget og fremstår med græs og spredt beplantning. Området er vejbetjent fra Københavnsvej, der mod øst via Hedelandsvej er koblet på Holbækmotorvejens afkørsel 9. Mod vest er Københavnsvej koblet til motorvejens afkørsel 10. Herudover er der vejadgang fra Marbjergvej, der på den modsatte side af Holbækmotorvejen er forbundet med Tre-

8 Marbjergvej Store Hedevej Området er inddelt i 4 delområder 1 Gammel Marbjergvej 4 3 Københavnsvej 2 Vestre Hedevej Redegørelse kroner allé.området har således en særdeles god trafikal beliggenhed i forhold til det overordnede vejnet. De fleste af de eksisterende virksomheder i området har ikke vejadgang fra Københavnsvej, mens de ældre bygninger, der er opført før området blev et erhvervsområde, som hovedregel har adgang fra Københavnsvej. Med værksted- og servicevirksomhed menes f.eks.: autoværksted, fødevarefremstilling, glarmester, maskinværksted, elinstallatør, smedie, engroshandel, vvs, gulvmand, tømrer og lignende Med lettere industri menes f.eks.: vaskeri, bygningselementer, maskinfabrik og plastfremstilling, vejopfejplads, comtainerplads, renseri, entreprenørvirksomhed og lignende. Med middel tung industi menes f.eks.: foderstoffer, savværk, træimprægnering, drikkevarefremstilling og træimprægnering, transportvirksomhed så som flytteforretning, fragtmand og biludlejning, lagervirksomhed og lignende. Med transportvirksomhed menes f.eks.: flytteforretning, fragtmand og biludlejning og lignende. Inden for lokalplanområdet tillades erhverv maksimalt svarende til miljøklasse 4 jf. Håndbog i miljø og planlægning. Virksomhederne er vejbetjent fra henholdsvis Gammel Marbjergvej, Store Hedevej og Vestre Hedevej, der alle udgør områdets fordelingsveje. Langs Marbjergvej og Store Hedevej er der opstammede træer og underplantning af lave buske. Langs Vester Hedevej er træerne væsentlig lavere, men ligeledes med underplantning af lave buske. Beplantningen ud mod Københavnsvej er meget sammensat og uden synlige ensartede træk. Der er tinglyst en byggelinie på 50 meter fra Holbækmotorvejens vejmidte samt tinglyst en byggelinie 17,50 meter fra Københavnsvejs vejmidte. Derudover er der tinglyst servitutter vedr. offentlige ledningsanlæg. Inden for disse deklarationsbælter, kan der ikke bygges. FORMÅL OG INDHOLD Lokalplanen opdeles i fire delområder. Inden for alle lokalplanens fire delområder kan der etableres lettere industri, værksteder, trykkerier, middel tung industri, tekniske anlæg så som p-pladser, antenneanlæg og transformere samt benzinsalg. Herudover kan der indenfor alle fire områder etableres butikker til særlig pladskrævende varegrupper, dvs. butikker der alene forhandler biler, lystbåde, campingvogne, planter,

9 9 havebrugsvarer, tømmer, byggematerialer, grus, sten- og betonvarer samt møbler. Den samlede ramme for butikker til særligt pladskrævende varegrupper er m 2. Den enkelte butik må maksimalt være m 2. Endelig kan der inden for alle fire områder etableres kontorvirksomheder på maksimalt m 2 etageareal pr. bygning, da området ligger uden for det stationsnære kerneområde omkring Trekroner Station. Inden for delområde 2 og 3 kan der, udover ovenstående, tillige etableres institutioner med mulighed for uddannelse. Inden for delområde 3 kan der i tilknytning til hovedbygning etableres botilbud. Delområde 4 skal særligt sikres mod grundvandsforurening. Bebyggelsesprocenten inden for området fastsættes til 50 for den enkelte ejendom. For uddannelses- og institutionsformål gælder en maksimal bebyggelsesprocent på 30. Bygningernes facadeudtryk ud mod Københavnsvej Ejendomme med matrikel langs Københavnsvej har, på nær nogle enkelte ældre ejendomme, ikke adgang direkte til Københavnsvej. Da bygningerne langs Københavnsvej ligger synligt set fra vejen, er det vigtigt, at deres udformning og placering i forhold til vejen giver et inviterende udtryk, men at det også er tydeligt, at der er adgang til matriklen fra øvrige veje. Derfor skal bygningerne ligge parallelt eller vinkelret på Københavnsvej. Der er givet mulighed for, at beplantningen langs vejskel kan udformes som lav plantning og/eller græs med højtstammede og fuldkronede egetræer, så man kan se ind på virksomheden. Stammehøjde Minimum 4,5 meter Ved løbende at opstamme træet, så trækronerne opstammes til 4,5 meter over jorden, sikres at træerne fremstår makante og ensartede langs Københavnsvej

10 Skilte må opsættes som pyloner eller galgeskilte og der må kke placeres skilte på tagene. Redegørelse Skiltning Skiltning inden for lokalplanområdet kræver tilladelse fra Roskilde Kommune. For at skabe et roligt udtryk i området, fastlægger lokalplanen bestemmelser om skiltning og flagning i området. Der kan maksimalt opsættes et fritstående skilt pr. ejendom, der skal udformes som pylon eller galgeskilt og placeres ved indkørslen. Hvis der er flere virksomheder på samme ejendom, skal de samordnes på samme pylon eller galge. Så fremt der til større ejendomme er flere indkørsler, kan der sættes et skilt op ved hver indkørsel. Pyloner må have en samlet højde på 5 meter, mens galgeskilte kun må være 1,4 meter høje. Skilte på facader må maksimalt have et areal på 9 m 2 og skilte til flere virksomheder skal samordnes med hensyn til størrelse og placering. Der må ikke sættes skilte på tage, og skilte med lys må ikke belyses med spot, men kun med indbygget lys i bogstaver eller logo. Flagstænger skal samles på ét sted på den enkelte matrikel. Beplantning Beplantningen er vigtig for at skabe en sammenhængende struktur i området og området skal især kendetegnes ved store fuldkronede træer langs Københavnsvej. Beplantningen langs vejen, skal bestå af karakterfulde danske træarter som Lind og Eg. Disse vil være vigtige skulpturelle markører langs de karakterskiftende veje. Langs Københavnsvej skal beplantningen bestå af fuldkro-

11 Der kan etableres et trådhegn i beplantningen eller på indvendige side af beplantingen, så den er skjult set fra Københavnsvej. Hegnet til venstre er et eksempel på dette. 11 nede, opstammede eg. Træerne skal stå på græs eller en underplantning af for området kendte, robuste, lave løvfældende arter. Langs Vestre Hedevej skal beplantningen bestå af lind med en underplantning af for området kendte, robuste, lave løvfældende arter. Langs motorvejen skal beplantningen bestå af danske træer sat i grupper af 5-8 træer i bund af græs og / eller buskbeplantning af danske hjemmehørende arter. Langt hovedparten af strækningen langs motervejen skal bestå af grupper af træer med kik imellem grupperne ind på området. Langs Gammel Marbjergvej stilles ikke krav om beplantning, men der gives mulighed for, at der kan anlægges en cykelsti. I den vestlige del af lokalplanområdet udlægges areal til en grøn kile med beplantning for at styrke erhvervsområdets grønne karakter. En del af det graveområde, der ligger syd for lokalplanområdet, kan på sigt evt. anvendes til erhverv. Der vil i dette område tilsvarende blive udlagt grønne kiler, for at trække landskabet ind i området. De grønne kiler bliver således tilsammen, en del af den grønne ring omkring Roskilde og der skabes et erhvervsområde med grøn karakter. Sti igennem området Der er en eksisterende sti, der har løber under jernbanen og sluttet til Gammel Marbjergvej. Denne sti kan forlænges på den sydlige side af Københavnsvej langs den vestlige side af en tidligere skole (delområde 2 og 3 på kortbilag 1). Der kan tillige etableres en sti langs den grønne kile. Et stykke langs motorvejen forløber en fællessti, som forbinder området med Trekroner under motorvejen. Stien er sluttet til Gammel Marbjergvej Der er udlagt plads til en sti, se kortbilag 3

12 at planen kan skade de udpegede internationale naturbeskyttelsesområder (habitat-, fuglebeskyttelses- og Ramsarområder), at yngle- eller rasteområder i det naturlige udbredelsesområde for de dyrearter, der er optaget i habitatdirektivets bilag IV, litra a) kan blive beskadiget eller ødelagt, eller at de plantearter, som er optaget i habitatdi- Redegørelse Miljøklasse og støj Inden for lokalplanområdet tillades erhverv maksimalt svarende til miljøklasse 4 i delområderne 1-3 og miljøklasse 1-3 i delområde 4 jf. Håndbog i miljø og planlægning. Således viderføres de miljøklasser, som de hidtil gældende lokalplaner giver mulighed for. De fleste virksomheder indenfor lokalplanområdet i dag, er maksimalt miljøklasse 3 virksomheder. Under miljøklasse 3 hører håndværksprægede virksomheder og visse servicevirksomheder. Under miljøklasse 4 hører f.eks. visse former for produktionserhverv. FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING Statslig planlægning Miljøministeriet har indsigelsesret over for kommunernes planlægning, hvis planlægningen er i strid med overordnede planlægningsinteresser. De statslige interesser, der er aktuelle i forhold til denne lokalplan, er sammenfattet nedenfor. Ifølge bekendtgørelse om udpegning og administration af internationale naturbeskyttelsesområder samt beskyttelse af visse arter (Bekendtgørelse nr. 408 af 1. maj 2007) kan et plan ikke vedtages, hvis gennemførelse af planen kan betyde:

13 13 rektivets bilag IV, litra b) i alle livsstadier, kan blive ødelagt. Lokalplanområdet ligger ca. 3,5 km fra det nærmeste internationale naturbeskyttelsesområde (Roskilde Fjord). Der er ikke registreret beskyttede arter i lokalplanområdet. Roskilde Kommune vurderer derfor, at planen ikke kan skade de internationale naturbeskyttelsesinteresser. I den vestlige del af lokalplanområdet findes et regnvandsbassin, der er omfattet af naturbeskyttelseslovens 3. Fingerplan 2007 skal sikre, at byudviklingen i hovedstadsområdet især understøtter den kollektive trafikbetjening, og at byspredning i det åbne land begrænses. Bebyggelse skal derfor fortrinsvis samles i Fingerbyen (håndfladen og byfingrene) langs med trafikårerne mellem København og købstæderne og yderligere intensiveres/ koncentreres i nærhed til stationerne. I forhold til Fingerplan 2007 er lokalplanområdet beliggende inden for Roskilde-byfingeren med nærhed til Trekroner Station. Lokalplanområdet ligger dog ikke inden for det område, der er udpeget som stationsnært område. Fingerplanens retningslinjer er indarbejdet/ implementeret i Kommuneplan Miljøministeriet har indsigelsesret over for kommunernes planlægning, hvis planlægningen er i strid med overordnede planlægningsinteresser. Området er beliggende i et området med særlige drikkevandsainteresser OSD. Etablering af erhverv i et område hvor der har været gravet grus, og de naturlige jordlag derfor er ændret, gør at der skal rettes en særlig opmærksomhed på forureningsfaren.

14 De gældende kommuneplanrammer for området. Redegørelse Virksomheder med grundvandstruende anlæg og aktiviteter skal som hovedregel, placeres udenfor området eller virksomhederne skal foretage særlige foranstaltninger for at sikre mod forurening af grundvanget. Ved anvendelse af pesticider skal tilsvarende sikres mod forurening. Kommuneplan Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med kommuneplanens rammebestemmelser vedrørende områdets anvendelsesbestemmelser, idet lokalplanen muliggør, at der kan placeres butikker til særligt pladskrævende varegrupper indenfor området samt mulighed for omdannelse af rammeområde 3.D.18. Derfor er til kommuneplantillæg nr. 18 fremlagt til offentlig høring, sammen med til lokalplan. I Roskilde kommuneplan 2013 er lokalplanområdet beliggende indenfor de nuværende rammeområderne 3.EP.2, 3.E.10 og 3.D.18. Området ligger i Roskilde uden for de stationsnære områder, og planlægningen indenfor lokalplanområdet skal derfor overordnet set sikre, at området kan byudvikles, dog ikke til intensive byfunktioner. Med intensive byfunktioner menes byfunktioner, som på grund af arealudnyttelse, arbejdspladstæthed og besøgsmønstre har en intensiv karakter. De intensive byfunktioner, som skal placeres inden for de stationsnære områder omfatter bl.a. kontor- og serviceerhverv, beskæftigelsesintensive produktionserhverv, kulturinstitutioner, udstillingsog kongrescentre, større idrætsanlæg og multianvendelige anlæg til fritidsformål, hoteller, tæt boligbebyggelse o.lign. Det betyder også, at der i området ikke kan etableres kon-

15 De kommunepanrammer, der fastsættes med kommuneplantillæg torer større end m 2 etagemeter pr. bygning. Kommuneplantillæg 18 ændrer afgrænsningen af områderne 3. E10 og 2.EP2. Område 3.E10 fortsætter med uændret rammebestemmelser. Rammeområde 3.D18 Tidligere Fjordskolen slettes. Der udlægges et nyt rammeområde, der får betegnelsen 3.E.12. For det nye område gælder at: Området udlægges til erhvervsformål, herunder værksted, lettere og middel tung industri, engroshandel, transport samt offentlige formål af en karakter, der kan indpasses i et erhvervsområde, såsom motions og idrætsfaciliteter. Inden for rammeområdet, kan der desuden placeres butikker, som forhandler særlig pladskrævende varegrupper. Der tillades herudover kontorvirksomhed. Matrikel nr. 2a St. Hede, Roskilde Jorder kan desuden anvendes til offentlige formål, af undervisning og institution samt bolig i form af botilbud/aflastningsbolig til institutionen. Bebyggelsesprocenten fastholdes på 50. Bebyggelsen må ikke opføres i mere end 2 etager, og bygningshøjden må ikke overstige 12 m, dog således,at dette kan forhøjes for enkelte bygningsdele, hvis særlige hensyn til en virksomheds drift nødvendiggør dette. Rammeområdet er omfattet af de generelle rammer i kommuneplan Kommuneplan 2013 indeholder retningslinjer for en række forhold, hvor der i denne lokalplan skal tages hensyn til drikkevandsinteresser.

16 Redegørelse Gældende lokalplaner Med vedtagelse af denne lokalplan ophæves samtidig den del af de hidtil gældende lokalplaner nr 329 og 588, som er omfattet af denne lokalplan. Der findes ingen tilstandsservitutter for matrikler inden for lokalplanområdet, som er uforenelige med lokalplanens formål. Planlægning i forhold til nabokommuner Det er Roskilde Kommunes vurdering, at det byggeri, der gives mulighed for med denne lokalplan, ikke vil have en påvirkning på vores nabokommune Høje Taastrup. Kollektiv trafikplanlægning Lokalplanområdet er i fingerplan 2013 beliggende i det ydre storbyområde, men ligger undenfor det stationære område. Området er omfattet af vejdirektoratets restriktionsområde. Vej- og stiplanlægning Der er vejadgang til lokalplanområdet fra Københavnsvej, som ifølge Roskilde Kommunes vejklassificering fra 2009 er klassificeret som primær trafikvej i byområde. Langs Københavnsvej er der cykelsti mellem Roskilde bymidte og København. Derudover er der med adgang fra Gammel Marbjergvej cykelsti under jernbanen. Der arbejdes på at skabe en stiforbindelse fra Roskilde by til Hedeland. Der skal derfor sikres forbindelse fra Trekroner igennem dette lokalplanområde. Derfor gives der mulighed for at dobbeltrettet cykelsti langs Københavnsvejs syd-side. Forsyning Lokalplanområdet ligger i fjernvarmeområde, så ny bebyggelse skal tilsluttes fjernvarme. Der kan suppleres med alternativ opvarmning f. eks solvarme efter gældende regler.

17 17 Langt størstedelen af området er separatkloakeret og derfor skal spildevand og regnvand separeres før tilslutning til det offentlige spildevandsanlæg. En mindre del af området er planlagt separatkloakeret. Af ressourcemæssige hensyn er det ønskeligt at nedsive regnvand. Miljømyndigheden kan, på nærmere givne vilkår, give tilladelse til nedsivning af regnvand fra tage og overfladevand fra befæstede arealer. Tilladelsen kan som hovedregel kun gives, hvis nedsivningen kan ske uden risiko for grundvandet, hvis det er geoteknisk muligt, og hvis det kan ske uden ulemper for naboer. Lokalplanområdet er udpeget som et område med særlige drikkevandsinteresser. Som led i Roskilde Kommunens klimatilpasningsplan er det et ønske at mindske overbelastning af kommunens regnvandskloakker, vandløb og søer for et forebygge oversvømmelser. Der er derfor vigtigt, at overfladeafstrømningen overholde de forudsætninger, regnvandskloakken er anlagt efter. Området er omfattet af Roskilde Kommunes Spildevandsplan. TILLADELSER FRA ANDRE MYNDIGHEDER Der er fortsat gældende at enhver statslig myndighed har vetobeføjelse overfor lokalplaner. Der skal rettes henvendelse direkte til det enkelte ministerium (dette sker automatisk gennem indberetning i PlanDK). Kompetencen til at meddele dispensation ligger hos kommunen, men Transport- og Energiministeriet har indsigelsesret til eksempelvis bygge- og vejanlæg i umiddelbar nærhed af statsveje og bebyggelse mv. i nærhed af banearealer.

18 Redegørelse Kultur og sundhed Erhverv og økonomi Erhverv/økonomi Kultur/sundhed Miljø/klima - 8 Miljø og klima Banedanmark skal give tilladelse til bebyggelse/ udgravning/ opfyldning på DSB- nære arealer. Vejdirektoratet er vejmyndighed for Holbækmotorvejen, som tilgrænser lokalplanområdet. Byggelinjer og deklarationer Der er tinglyst en byggelinje på 50 m fra Holbæk motorvejens vejmidte. Hertil skal lægges et højdetillag på 2 x højdeforskellen mellem jordlinje og vejbane samt et passagetillæg på mindst 1 m i henhold til vejlovens bestemmelser. Herudover er der tinglyst en byggelinje 17,5 m fra Købehavnsvejs vejmidte. Byggelinjen er indarbejdet i lokalplanen. Langs lokalplanens syd, vest og østlige grænse ligger et jordkabel. Kablet er sikret ved tinglyst deklaration med 1,5 m. fra kablets midte. Endelig er der tinglyst naturgasledning, der krydser gennem lokalplanområdet. Byggelinjer og deklarationer fremgår af kortbilag 2. Kulturhistorie Roskilde Museum kan i medfør af museumslovens 23 foretaget en kontrol af lokalplanområdet. Det oplyses at der ikke er registreret jordfaste fortidsminder, men det anbefales at der foretages en prøvegravning inden byggestart. Miljø Som hovedregel er planer, der fastlægger rammerne for fremtidige anlægstilladelser til projekter, omfattet af lov om miljøvurdering, og disse planer skal derfor»screenes«, dvs. at der skal gennemføres en kort, indledende vurdering af, om der skal udarbejdes en egentlig miljøvurdering.

19 19 Roskilde kommune har foretaget en 360 screening af lokalplan 636 og kommuneplantillæg 18, som redegør for de overordnede miljøkonsekvenser ved udvidelsen, samt i hvilken grad lokalplanen understøtter kommunens politikker og mål af relevans for planlægningen. Resultatet er illustreret med rosetten i figuren til venstre. Screeningen viser, at projektet især understøtter erhverv og kommunal økonomi. Projektet understøtter kun i ringe grad byens rum og samspil mellem byfunktioner, men på grund af en god sammenhæng mellem at et sådant erhvervsområde ligger langt fra bymidten vurderer forvaltningen, at dette er en god prioritering. Det er Roskilde Kommunes vurdering, at der på baggrund af»screening«af lokalplan 636 og kommuneplantillæg 18 til kommuneplan 2013, ikke er behov for at fortage yderligere miljøvurdering af lokalplanet. Vurdering og screening har været udsendt til høring hos berørte myndigheder. Screeningen kan rekvireres ved henvendelse til planogudvikling@roskilde.dk Klage over afgørelsen om miljøscreeningen skal sendes via den digitale klageportal på Natur- og Miljøklagenævnets hjemmeside Klagen skal være modtaget inden fire uger efter offentliggørelsen af et. Vejledning og gebyrordning kan ligeledes findes på nævnets hjemmeside. Forurening Dele af lokalplanområdet er registreret som forurenet. Anvendelsen i området er ikke i strid med dette.

20 Bestemmelser DISPENSATION FRA LOKALPLANEN (PLANLOVENS 19 OG 20) Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. BESTEMMELSER I henhold til Lov om Planlægning (lovbekendtgørelse 1529 af 23. november 2015 samt 1, nr. 2 og 8 i lov 179 af 24. februar 2015) fastsættes følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område i Roskilde Kommune. 1 FORMÅL Lokalplanens formål er: at fastlægge den fremtidige anvendelse til erhvervsformål, butikker til pladskrævende varegrupper samt uddannelsesformål, at sikre en grøn karakter i området i form af træer langs særligt Københavnsvej, at sikre stiføring igennem området. 2 OMRÅDE OG ZONESTATUS 2.1 Lokalplanens afgrænses som vist på kortbilag 2 og omfatter følgende matr. nr. 1a, 1b, 1c, 1d, 1e, 1g, 1h, 1i, 1k, 1l,

21 2a, 3, 4c, 4f, 7b, 13a, 57t, 60a, 60b, 60c, 60e, 61a, 61b, 61c, 62a, 62b, 63a, 63b, 63c, 94b, 95, 98b af st. Hede, Roskilde Jorder samt af vej, samt 7000q, 7000x, 7000o, 7000h og 7000x og hele 7000ap samt alle parceller, der efter vedtagelsen af denne lokalplan udstykkes fra de nævnte ejendomme. 2.2 Lokalplanområdet ligger i byzone. 3 ANVENDELSE 3. 1 Lokalplanområdet opdeles i 4 delområder, som vist på kortbilag Delområde 1, 2, 3 og 4 må anvendes til erhvervsformål, i form af: Værksted og servicevirksomhed, trykkerier, lettere og middel tung industri, engroshandel, transport, tekniske anlæg, lager, benzinsalg og kontorer. Endvidere kan der indenfor hele området etableres butikker til særligt pladskrævende varegrupper. 3.3 Inden for delområderne 1-3 må kun etableres virsksomheder i miljøklasse 1-4 jvf. Håndbog om miljø og planlægning. Inden for delområderne 4 må kun etableres virsksomheder i miljøklasse 1-3 jvf. Håndbog om miljø og planlægning. 3.4 Delområde 2 og 3 må endvidere anvendes til uddannelses - 21 Der må ikke udøves erhverv, hvortil der kræves særlige afstands- eller beliggenhedskrav jf. Miljøbeskyttelseslovens kap. 9. Med værksted- og servicevirksomhed menes f.eks.: autoværksted, fødevarefremstilling, glarmester, maskinværksted, elinstallatør, smedie, vvs, engroshandel, gulvmand, tømrer og lignende Med lettere industri menes f.eks.: vaskeri, bygningselementer, maskinfabrik og plastfremstilling, vejopfejplads, containerplads, renseri, entreprenørvirksomhed og lignende. Med middel tung industi menes f.eks.: foderstoffer og drikkevarefremstilling og lignende. Med transportvirksomhed menes f.eks.: flytteforretning, fragtmand og biludlejning, lagervirksomhed og lignende. Med kontor menes virksomheder så som: administation, advokat, ingeniør og datarådgivning. Da lokalplanområdet kun må anvendes til byfunktioner, som ikke har en intensiv karakter f.eks. i forhold til arealudnyttelse, arbejdspladstæthed og besøgsmønstre, kan kontorerhverv kun etableres med en størrelse under m 2 etageareal for den enkelte bygning, så længe området ikke er udpeget til at være stationsnært.

22 Bestemmelser og institutionsformål. 3.5 Delområde 3 må herudover anvendes til botilbud/aflastningsboliger til institutionen, såfremt Miljøstyrelsens vejledende støjgrænser kan overholdes. 3.6 Den enkelte butik til pladskrævende varegrupper må maksimalt være m 2. Den samlede rummelighed for pladskrævende varegrupper er m 2 for hele lokalplanområdet. 3.7 Inden for delområde 4 skal der tages særlige initiativer, der sikrer mod grundvandsforurening. Ved anvendelse af pesticider skal tilsvarende sikres mod forurening. 4 VEJ-, STI- OG PARKERINGSFORHOLD 4.1 Veje Vejadgang til lokalplanområdet sker fra Københavnsvej og Marbjergvej, som vist på kortbilag 3. Der kan etableres et signalreguleret kryds i krydset Gammel Marbjergvej og Københavnsvej. Der kan etableres dobeltrettet cykelsti langs Københavnsvejs sydside. 4.2 Stier Der er udlagt areal til stien a-a, som er en fællessti. Stien skal udlægges i 7 meters bredde og anlægges med befæstelse i 4 meters bredde. Herudover er udlagt areal til en sti b-b, som er en fællessti.

23 Ved skoler, institutioner og servicestationer skal fodgæn Stien skal udlægges i 7 meters bredde og anlægges med befæstelse i 3 meters bredde. Der kan etableres belysning langs stier. Belysningen skal have nedadrettet lysretning. 4.3 Parkering Der skal udlægges areal til parkering til medarbejdere og besøgende svarende til 1 p-plads pr. 50 m 2 etageareal til kontor-, fabriks- og værkstedsbygninger, 1 p-plads pr. 100 m 2 etageareal til lagerbygninger og 10 p-pladser ved servicestationer. Der skal udlægges areal til parkering svarende til 1 p-plads pr. 25 m 2 etageareal til skoler/ uddannelsesinstitutioner. Parkering må ikke placeres indenfor de udlagte beplantningsbælter jfr Cykelparkering Der skal etableres cykelparkering efter følgende normer: 2 cykel p-pladser pr. 100 m 2 kontor,- fabriks- og værkstedsbygninger, 1 cykel p-plads pr. 500 m 2 lagerbygninger, 5 cykel p-pladser (heraf 1 ladcykel) ved servicestationer, 4 cykel p-pladser pr 100 m 2 til studerende/elever, og 2 cykel p-pladser pr. 100 m 2 til ansatte for skoler/institutioner. 4.5 Minimum 80% af cykelparkeringspladserne skal være overdækkede og placeres tæt på indgangen til bygningen.

24 Bestemmelser gere og cykelister have seperat stiareal fra offentlig vej til cykelparkeringen på området. 4.7 Adgangsforhold Vejadgang til ejendomme inden for området skal ske fra Gammel Marbjergvej, Store Hedevej og Vestre Hedevej. Fra Københavnsvej og Marbjergvej må der ikke være adgang til de tilgrænsende ejendomme. Vejbyggelinjen om Holbækmotorvejen skal tillægges et højdetillæg på 2 x højdeforskellen mellem jordlinjen og vejbanen samt et passagetillæg på midst 1 m i henhold til vejlovens bestemmelser. 5 BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING 5. 1 Bebyggelsesprocenten på den enkelte grund må ikke overstige 50. For uddannelses- og institutionsformål gælder en maksimal bebyggelsesprocent på Der er fastsat byggelinier langs vejene: Marbjergvej, Store Hedevej, Vestre Hedevej, Københavnsvej og Gammel Marbjergvej med afstande som følgende: Marbjergvej 5 m fra skel til vej Store Hedevej 8 m fra skel til vej Vestre Hedevej 8 m fra skel til vej Københavnsvej nordlig side 3 m fra skel til vej Københavnsvej sydlig side 12 m fra skel til vej Gammel Marbjergvej 7 m fra skel til vej. Herudover er der tinglyst en byggelinje fra Holbækmotorvejens vejmidte på 50 m. fra vejmidte. Der må ikke opføres bygninger mellem vejskel og byggelinien.

25 Bebyggelsens placering skal ligge med hovedretning langs eller vinkelret på den adgangsgivende vej. 5.4 Bygninger må opføres i op til 2 etager. Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må være højere end 12 meter, over et af bygningsmyndigheden fastlagt niveauplan. Der kan tillades, at enkelte dele af en bygning opføres i større højde, hvis særlige hensyn til virksomhedens drift nødvendiggør det. 5.5 Bygningernes højde i forhold til naboskel må ikke overstige 3m + 0,85 x afstanden til naboskel. 6 BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN 6. 1 Facader skal fremstå i nuancer af hvid, grå eller sort samt brune og beige nuancer. Mindre dele af facaderne må også fremstå i kraftige farver (signalfarver). Bygninger med beliggenhed langs Københavnsvej skal præsentere sig mod Københavnsvej, uden dog at have adgang til vejen Tagbeklædning og anlæg til indvinding af solenergi må ikke være reflekterende. 6.3 Anlæg til indvinding af solenergi må placeres på både facader og tage. Anlæg på facader må dog kun installeres, hvis ikke de er til gene for omgivelserne - herunder trafikanter

26 15 m. Eg 4,5 m. F.eks. sargents æble alm. benved var. 3-6 m. Beplantningsprincip på Københavnsvej. Bestemmelser på Holbækmotorvejen og Københavnsvej. Anlæggene skal tilpasses tagfladen eller bygningens øvrige ydervægge. 6.4 Tage må udnyttes til tekniske installationer, som er nødvendige for bygningens drift eksempelvis udluftningsanlæg. Tekniske installationer - undtagen anlæg til indvinding af solenergi skal fremstå i farverne sort, grå eller mørkegrøn og skal samordnes og afskærmes. 7 UBEBYGGEDE AREALER OG TERRÆN 7. 1 Til al bebyggelse skal der anlægges udendørs opholdsarealer svarende til mindst 10% af etagearealet. Opholdsarealer kan også etableres på tage. Af hensyn til nedsivning af regnvand, skal der på parkeringsarealer med mere end 20 pladser sikres belægningstyper, hvor vandet kan trænge igennem. Da området er udlagt som et område med særlige drikkevandsinteresser, skal grundvandet sikres beskyttet mod forurening ved regnvandsnedsivning Terræn må ikke reguleres nærmere skel end 1 meter. For terræn ud mod Københavnsvej må terrænnet ikke reguleres nærmere skel end 3 meter. Terrænregulering langs skel til vej skal optages i beplantningsbæltet, jf og Ved terræn hældninger større end 1:3 skal terrænforskel-

27 lind F.eks. sargents æble len udføres som støttemur, med en maksimal højde på 2 meter. Bestemmelser om regulering af terræn gælder både for bebyggede og ubebyggede dele af grundene. Beplantningsprincip Vestre Hedevej Der skal etableres plantebælte langs Københavnsvej. Plantebæltet langs den sydlige strækning af Københavnsvej skal være minimum 4 meter bredt og langs den nordlige strækning være minimum 3 meter bredt. Plantebælterne langs Københavnsvejs nord og syd side skal bestå af opstammede og fuldkronede egetræer. Træerne skal stå på græs eller en underplantning af for området kendte, robuste, lave løvfældende arter. Egetræerne skal stå med 15 meters mellemrum. 7.5 Der skal etableres et plantebælte langs Vestre Hedevej. Plantebæltet skal være 4 m bredt. Plantebæltet skal bestå af lind med en en underplantning af for området kendte, robuste, lave løvfældende arter. 7.6 Der skal etableres en beplantning langs motorvejen. Plantebæltets samlede bredde skal være min. 5m. Plantebæltet skal bestå af grupper af danske træer bestående af ca. 5-9 træer pr. gruppe. Træerne sættes i en bund af græs og / eller med spredt buskbeplantning af hjemmehørende arter. 7.7 Der skal etableres en grøn kile med beplantning på det med signatur viste areal på kortbilag 3. Beplantning langs Holbækmotorvejen skal bestå af grupper af træer. Grupperne skal stå med en tæthed imellem hinanden, så der opnås at langt overvægten af strækningen består af beplantning, med kik imellem grupperne, ind på området.

28 5 1, ,5 5 Beplantningsprincip på parkeringspladser jf. 7.8 Bestemmelser 7.8 På p-pladser med mere end 20 udlagte pladser plantes løvfældende træer i en bund af løvfældende buske. 7.9 Der kan på de enkelte ejendomme etableres et trådhegn til de overordnede veje: Københavnsvej og Vestre Hedevej. Hvis hegnet etableres, skal det placeres i den inderste1/3 af beplantningsbæltet som vender bort fra vej eller på indersiden af beplantningsbæltet på den sydlige side af Københavnsvej. På den nordlige side af Københavnsvej skal det placeres på indersiden af beplantningen Der skal på den enkelte ejendom sikres plads til renovation. Oplag og renovation skal holdes i bygninger eller indenfor dertil indrettede gårdarealer med tæt hegn i en højde på maksimalt 4 m Lastbiler, campingvogne, uindregistrerede biler samt både må ikke opbevares på vejareal. Der kan i området i øvrigt anlægges parkeringsplads til lastbiler eller pendlerparkeringsplads Støjafskærmning, f.eks. i forbindelse med boliger, skal omgives med skærmende beplantning. 8 SKILTNING 8.1 Der må kun skiltes for egen virksomhed på ejendommen.

29 Der må kun opsættes ét fritstående skilt pr. ejendom. Det fritstående skilt skal udføres som pylon eller galgeskilt og skal placeres i tilknytning til ejendommens indkørsel. Øvrig skiltning må kun opsættes på facaden. Fritstående skilte må ikke placeres i beplatningsbælte og må ikke overskride evt. vejbyggelinier. 8.3 Hvis der til større ejendomme er flere indkørsler, kan kommunen tillade et fritstående skilt pr. indkørsel. 8.4 Pyloner må maksimalt være 5 meter høje og højden skal være mindst 2 gange bredden. 8.5 Galgeskilte må maksimalt udføres med en højde på 1,4 meter og med en skilteflade på max. 0,7 m Skilte på facader på erhvervsbygninger må maksimalt have et areal på 9 m 2 pr. facade. Større facadeskilte vil kun kunne tillades, hvis kommunen vurderer, at skiltningen mht. størrelse, placering, udseende og udstrækning er tilpasset bygningens arkitektur og proportioner. 8.7 Facadeskiltning for flere virksomheder i samme bygning skal samordnes mht. placering, størrelse og udstrækning, så der opnås en god helhedsvirkning. 8.8 Der må ikke skiltes på tage.

30 Bestemmelser 8.9 Lysskilte med indbygget armatur skal udformes sådan, at der kun er lys i bogstaver eller logo. Udvendigt belyste skilte med spot eller lignende kan ikke tillades Flagstænger skal samles på ét sted i en gruppe på den enkelte matrikel. Der må maksimalt opsættes 3 flagstænger pr.ejendom. Flagstængerne må ikke placeres i beplantningsbæltet Der må ikke opsættes billboards, bannere, vimpler eller rulleskilte på ejendomme inden for området. 9 FORUDSÆTNING FOR IBRUGTAGNING AF BEBYG- GELSE Arealerne skal seneste være beplantet førstkommende vækstsæson efter byggeriets opførelse. Bebyggelsen skal være tilsluttet offentligt spildevandanlæg. 50 % af det udlagte areal til parkering skal være anlagt ved ibrugtagning af bebyggelse. De resterende pladser skal anlægges, når der er behov for det, eller når Byrådet kræver det. 10 AFLYSNING AF LOKALPLAN Lokaplan 588 og 329 aflyses for den del, der er omfattet af denne lokalplan. Der findes ingen tilstandsservitutter for matrikler inden for

31 31 lokalplanområdet, som bortfalder i henhold til planlovens 15, stk. 2, nr LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge planlovens 18 kun udnyttes i overensstemmelse med planens bestemmelser. For forhold, som ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggeloven og planloven. Lokalplanen indeholder ingen handlepligt, hvilket betyder, at den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil og at lokalplanen ikke medfører krav om etablering af de bygninger og anlæg, som er indeholdt i planen. Lokalplanens bestemmelser med tilhørende kortbilag udgør planens juridiske grundlag og indberettes i plansystem. dk.

32 Bestemmelser 12 VEDTAGELSESPÅTEGNING Således vedtaget til offentlig fremlæggelse Plan- og Teknikudvalget den 18. august 2016 Torben Jørgensen, formand for Plan- og Teknikudvalget / Martin Holgaard, direktør for By, Kultur og Miljø I henhold til 27 i Lov om Planlægning vedtages foranstående lokalplan endeligt. Roskilde Byråd den xx.xx 2016 Torben Jørgensen, formand for Plan- og Teknikudvalget / Martin Holgaard, direktør for By, Kultur og Miljø

33 33

34 Kortbilag 1 Eksisterende forhold Lokalplangrænse Delområdegrænse Terrænkurver Områdebetegnelse

35 Marbjergvej Store Hedevej 35 1 Gammel Marbjergvej 4 3 Københavnsvej 2 Vestre Hedevej

36 Kortbilag 2 Matrikelkort Lokalplangrænse Byggelinje Deklarationsbælte Matrikelnummer

37 37 95f 57o 57q 57d 57p 57c 57b 57k 57n 57s "e" 57i 12 "l" 57g 57l 57h 57f "u" 60e 60c 60b 1c 1b 61a 57t 60a 57r 4f 63b "v" 61b 61c "x" 62a 63c 62b 63a 1d 7b 1i 1k 1l 1a "q" 4c "o" 1h 15c 1g 3 15a 2a 1f 1e 98b "ap" "v" 95 94b 102e 102b 102f 110d 0i 94a 13a Store Hedevej Gammel Marbjergvej Vestre Hedevej Københavnsvej Marbjergvej

38 Kortbilag 3 Fremtidige forhold Sti Beplaningsbælte Beplantning langs vej Områdebetegnelse

39 Marbjergvej Store Hedevej 39 4 b b 1 Gammel Marbjergvej Vestre Hedevej a a Københavnsvej 3 2

40 Plan og Udvikling Postboks 100 Rådhusbuen Roskilde planogudvikling@roskilde.dk Jyllinge Gundsømagle Herringløse Ågerup/Store Valby Veddelev Svogerslev Roskilde Lokalplan 636 Vindinge Vor Frue Gadstrup Snoldelev Viby/Dåstrup