HALVÅRSRAPPORT

Transkript

1 HALVÅRSRAPPORT european retail cvr nr:

2 Indhold 3 Bestyrelsens beretning 5 Hoved- og nøgletal 6 Ledelsespåtegning 7 Anvendt regnskabspraksis 8 Totalindkomstopgørelse 9 Balance 11 Opgørelse af investorernes formue 13 Pengestrømsopgørelse

3 Halvårsrapport 2014 Foreningen european retail 3 Bestyrelsens beretning Foreningen european retail har investeringer i Finland, Sverige og Danmark. Såvel investeringerne i Finland som i Sverige er driftsmæssigt i 1. halvår 2014 forløbet tilfredsstillende, mens Foreningens investering i centeret Gallerierne i Hillerød fortsat har et stærkt utilfredsstillende resultat. Finansiering Ca. 67% af Foreningens lån er ydet af FS Property Finans A/S (oprindeligt ydet af FIH Erhvervsbank A/S). Disse lån blev opsagt i 2011, men forlænges fortsat løbende, da ny alternativ finansiering ikke er opnået. Det er med de finansielle kreditorer indtil videre aftalt, at koncernens løbende forpligtelser honoreres, og at der i nødvendigt omfang vil ske oprulning af renter til de finansielle kreditorer, således at koncernens løbende drift og likviditet til betaling af driftskreditorer er sikret. Økonomiske resultater Koncernen har i 1. halvår 2014 opnået et bruttoresultat før værdireguleringer på DKK 31,6 mio. mod DKK 39,1 mio. for 1. halvår Værdiansættelser af ejendomsporteføljen er sket på basis af eksterne ejendomsvurderinger. Bruttoresultatet efter værdireguleringer blev DKK -133,1 mio. i 1. halvår 2014 mod DKK 43,4 mio. i samme periode Andre administrationsomkostninger udgjorde i 1. halvår 2014 DKK 5,1 mio. mod DKK 6,2 mio. i samme periode 2013, og finansielle poster udgjorde DKK 121,7 mio. mod DKK -9,4 mio. i samme periode De finansielle poster er i 2014 fortsat påvirket af højere rentemarginaler på Foreningens lån. Periodens resultat efter skat blev DKK -0,6 mio. mod DKK 25,8 mio. i samme periode Bruttoresultatet før værdireguleringer på DKK 31,6 mio. svarer til forventningerne. Lejeindtægterne for 1. halvår 2014 på DKK 39,4 mio. er DKK 8,6 mio. lavere end samme periode 2013, hvoraf DKK 7,2 mio udgør lejeindtægt fra frasolgt ejendom. Af de samlede lejeindtægter i 1. halvår 2014 på DKK 39,4 mio. genereredes 13% i Danmark, 30% i Sverige og 57% i Finland. Foreningskapitalen er pr. 30. juni 2014 på DKK 465,2 mio. Indre værdi er pr. 30. juni 2010 opgjort til kurs 0,0 og børskursen er pr. 30. juni 2014 kurs 0,05. Værdiregulering af investeringsejendomme Ejendomsporteføljen er værdiansat på basis af eksterne ejendomsvurderinger. Den bogførte værdi af investeringsejendommene udgjorde ved udgangen af juni 2014 DKK 700,8 mio. mod DKK 872,3 den 31. december Værdifastsættelsen af ejendomsporteføljen ultimo 2013 var baseret på eksterne ejendomsvurderinger eller i henhold til rammeaftale. Der er indledt en salgsproces som følge af FS Property Finance A/S ønske om afvikling af engagementet, og der er risiko for at de endelige salgsværdier afviger fra de ejendomsværdier, der er anført i halvårsrapporten Væsentlige risici og usikkerhedsfaktorer I årsrapport 2013 er der i note 1 Grundprincip for regnskabets aflæggelse redegjort for væsentlige forhold og konsekvenser heraf. Forholdene i noten, der er gengivet nedenfor, er fortsat gældende: UDDRAG FRA ÅRSRAPPORTEN 2013: Grundprincip for regnskabetsaflæggelse Ca. 67% af koncernens lån er ydet af FS Property Finance A/S (tidligere FIH Erhvervsbank A/S). Det er ikke lykkedes i løbet af 2013 at finde en alternativ finansiering, og grundet den usikre finansieringssituation, som følge af FS Property Finance A/S høje renteniveau og FS Property Finance A/S ønske om at afvikle engagementet, er det tidligere besluttet at sætte ejendommene til salg og moderforeningen har sammen med foreningens administrator igangsat en salgsproces med bistand fra en anerkendt mægler. Salgsprocessen for Gallerierne i Hillerød foretages med bistand fra finansiel kreditor i en målrettet proces mod relevante emner. Det er med de finansielle kreditorer indtil videre aftalt, at koncernens løbende forpligtelser honoreres, og at der i nødvendigt omfang vil ske oprulning af renter til de finansielle kreditorer, således at koncernens løbende drift og likviditet til betaling af driftskreditorer er sikret. Det er ledelsens forventning, at de finansielle kreditorer vil opretholde afta-

4 4 Halvårsrapport 2014 Foreningen european retail len om at renter oprulles i det omfang der ikke er tilstrækkelig likviditet til rentebetalinger, men det vil afhænge af de fortsatte drøftelser med de finansielle kreditorer. Ledelsen vurderer at de væsentligste usikkerheder knyttet hertil er fremdriften og resultatet af den igangværende salgsproces samt udviklingen i koncernens samlede lånerenter i den kommende periode. begivenheder 1. halvår januar Orientering om salgsprocessen 6. februar Udsendelse af finanskalender april Afholdelse af ordinær generalforsamling. Bestyrelsen blev enstemmigt genvalgt. Som Foreningens revisor blev valgt PricewaterhouseCoopers Danmark. 28. maj Udsendelse af kvartalsmeddelelse for 1. kvartal juni Afholdelse af ekstraordinær generalforsamling Ledelsen vil følge salgsprocessen meget nøje samt vurdere resultatet af de løbende drøftelser med de finansielle kreditorer. Ledelsen er således meget opmærksom på, at en fortsat finansiel aftale med henblik på at sikre den løbende drift og likviditet til betaling af driftskreditorer er afgørende for forudsætningerne for at aflægge årsrapporten med fortsat drift for øje. Den igangværende salgsproces vedrørende koncernens ejendomme har givet anledning til en nedskrivning på ejendommene samt i årsrapporten dagsværdiberegningen er afkastkravet. En stigning i afkastkravet fører til et fald i dagsværdien. I en periode med lav økonomisk vækst må der forventes faldende efterspørgsel efter investeringsejendomme og dermed et øget markedsbetinget afkastkrav. Dette forhold kombineret med den igangsatte salgsproces kan sætte værdierne under yderligere pres. Forventninger til 2014 Som følge af forventninger til fortsat høje finansieringsomkostninger forventes årets resultat for 2014, før værdiregulering af ejendomme, at være negativt i betydeligt omfang. Da ejendommene er sat til salg og da der er naturlig usikkerhed omkring endelige salgsværdier og afhændelsestidspunkt,er det ikke muligt at oplyse et forventet resultat for Væsentlige regnskabsmæssige skøn For Foreningen og Koncernen vil særligt målingen af ejendomme kunne påvirkes af væsentlige ændringer i skøn og forudsætninger, der ligger til grund for beregningerne af værdierne. Ejendommene er som nævnt ovenfor sat til salg og der er som følge heraf en væsentlig risiko for at den endelige salgspris kan afvige væsentligt fra den indregnede værdi. Dagsværdiregulering af investeringsejendomme Ejendommene er pr. 31. december 2013 indregnet til en dagsværdi på DKK 872 mio. Den vigtigste faktor ved På side 6 i Foreningens årsrapport 2013 er i øvrigt beskrevet de vigtigste generelle risikoforhold samt den risikoforebyggelse, der foregår i dagligdagen. Det er ledelsens opfattelse, at beskrivelsen af disse potentielle risici fortsat er gældende dags dato. Begivenheder efter regnskabsperiodens udløb Der er efter regnskabsperiodens afslutning ikke indtruffet begivenheder frem til offentliggørelsen af denne halvårsrapport, som burde have været indarbejdet eller oplyst i halvårsrapporten for 2014.

5 Halvårsrapport 2014 Foreningen european retail 5 Hoved- og nøgletal Koncernen DKK MILLIONER juni 30. juni 31. dec 31. dec Totalindkomstopgørelse Lejeindtægter 39,4 48,0 86,1 89,9 Regulering af ejendomme til dagsværdi, netto (164,7) 4,3 (185,5) (32,4) Driftsresultat (138,2) 37,2 (127,0) 22,3 Resultat af finansielle poster 121,7 (9,4) 47,9 (174,0) Periodens resultat (0,6) 25,8 (87,9) (146,9) Totalindkomst 0,0 24,5 (89,6) (55,4) Balance Investeringsejendomme 700, ,3 872, ,7 Investorernes formue 0,0 114,1 0,0 89,6 Foreningskapital 465,3 465,3 465,3 465,3 Balancesum 725, ,9 898, ,5 Koncernrelaterede nøgletal Afkastningsgrad (0,1%) 2,0% (9,8%) (11,5%) Drifts- og administrationsomkostninger i procent 8,9% 5,0% 24,8% 10,8% Foreningskapitalens forrentning (0,1%) 5,6% (18,9%) (31,6%) Afkast i procent 0,0% 29,1% (100,0%) (38,2%) Investeringsafkast * ) (14,3%) 3,0% (12,0%) 1,8% Fondsbørsrelaterede nøgletal Børskurs 30. juni 0,05 4,1 0,4 5,0 Indre værdi 30. juni 0,0 24,5 0,0 19,0 Udbytte 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% Ejendomsrelaterede nøgletal Tilpasset resultat før regulering til dagsværdier og skat 308,6 62,3 119,8 (104,1) Lejebærende areal i kvm , , , ,0 Gennemsnitlig husleje pr. kvm. (DKK) 909, ,2 993,3 986,5 Gennemsnitlig regnskabsmæssige værdier pr. kvm. (DKK) , , , ,0 Udlejningsprocent 78,0% 78,7% 76,2% 78,7% Afkast på ejendomsporteføljen 6,6% 6,3% 6,7% 6,0% Forrentning af gennemsnitlig egenkapital før reguleringer til dagsværdi og skat 541,1% 50,3% 267,5% (88,8%) Forrentning af gennemsnitlig egenkapital efter reguleringer til dagsværdi før skat 252,3% 53,8% (146,8%) (119,3%) Gennemsnitlig lånerente 6,7% 9,0% 8,1% 7,4% Resultat i DKK pr. foreningsbevis á DKK 100 (0,1) 5,6 (18,9) (31,6) Udvandet resultat i DKK pr. foreningsbevis á DKK 100 (0,1) 5,6 (18,9) (31,6) Gennemsnitlig antal foreningsbeviser (1.000 stk.) 4.651, , , ,8 * ) Nøgletallene er omregnet til helsårsbasis, hvor dette er nødvendigt af hensyn til sammenligneligheden. Nøgletallene er udarbejdet i overensstemmelse med Den Danske Finansanalytikerforenings anbefalinger & Nøgletal 2005.

6 6 Halvårsrapport 2014 Foreningen european retail Ledelsespåtegning Bestyrelsen har dags dato behandlet og godkendt halvårsrapporten for perioden 1. januar juni 2014 for Foreningen european retail. Halvårsrapporten, der ikke er revideret eller reviewet af selskabets revisor, aflægges i overensstemmelse med IAS 34 Delårsregnskaber som godkendt af EU og danske oplysningskrav til delårsrapporter for børsnoterede selskaber. Det er vores opfattelse, at halvårsregnskabet giver et retvisende billede af Koncernens og moderforeningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 30. juni 2014 samt af resultatet af Koncernens og moderforeningens aktiviteter og pengestrømme for perioden 1. januar juni Der henvises specielt til afsnittet Værdiregulering af investeringsejendomme og afsnittet Væsentlige risici og usikkerhedsfaktorer under Bestyrelsens beretning. På tidspunktet for aflæggelse af halvårsregnskabet har Foreningen ikke indgået aftaler om finansiering af ejendomsporteføljen for Grundet de stigende finansieringsomkostninger og den usikre finansieringssituation er ejendommene sat til salg. Det er med de finansielle kreditorer indtil videre aftalt, at koncernens løbende forpligtelser honoreres, og at der i nødvendigt omfang vil ske oprulning af renter til de finansielle kreditorer, således at koncernens løbende drift og likviditet til betaling af driftskreditorer er sikret. Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for udviklingen i Koncernens og moderforeningens aktiviteter og økonomiske forhold, periodens resultat og moderforeningens finansielle stilling og den finansielle stilling som helhed for de virksomheder, der er omfattet af halvårsregnskabet, samt en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som Koncernen og moderforeningen står over for. København, den 29. august 2014 Frantz Palludan formand Holger Dock næstformand Henrik Busch Peter Scheuer Jensen

7 Halvårsrapport 2014 Foreningen european retail 7 Anvendt regnskabspraksis Halvårsrapporten for Foreningen ei invest european retail er ikke revideret, men aflægges i overensstemmelse med International Financial Reporting Standard (IFRS), som er godkendt i EU, samt de yderligere krav, Nasdaq OMX Copenhagen stiller til regnskabsaflæggelsen for børsnoterede virksomheder. Herudover vises relevante nøgletal efter Nasdaq OMX Copenhagens regelsæt for investeringsforeninger. Halvårsrapporten præsenteres i danske kroner (DKK). Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til det seneste aflagte koncernregnskab for perioden 1. januar december 2013 og forventes ikke ændret i indeværende regnskabsår. Regnskabsmæssige skøn og vurderinger Ved opgørelsen af den regnskabsmæssige værdi af visse regnskabsposter er der poster, der ikke kan måles med sikkerhed, men alene skønnes. Sådanne skøn omfatter vurderinger på baggrund af de seneste oplysninger, der er til rådighed på tidspunktet for regnskabsaflæggelsen. Denne information opsamles både internt i form af erfaringer/historik samt eksternt i form af eksempelvis vurderingsrapporter og markedsundersøgelser m.v. Det kan være nødvendigt at ændre tidligere foretagne skøn på baggrund af ændringer af de forhold, der lå til grund for skønnet, eller på baggrund af supplerende information, yderligere erfaring eller efterfølgende begivenheder. I forbindelse med aflæggelse af halvårsrapporten har ledelsen foretaget følgende væsentlige regnskabsmæssige skøn, som ledelsen vurderer forsvarlige: Dagsv ærdiregulering af investeringsejendomme Selskabets ejendomme bliver på statusdagen opgjort til dagsværdi, og værdireguleringen indregnes i totalindkomstopgørelsen under Regulering af ejendomme til dagsværdi, netto. Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris med tillæg af omkostninger forbundet med erhvervelsen. Ejendommene måles efterfølgende til dagsværdi. Dagsværdien af den danske ejendom opgøres efter en afkastbaseret model på grundlag af ejendommenes driftsafkast og et markedsbaseret afkastkrav periodisk suppleret med eksterne vurderingsrapporter. Dagsværdi af de udenlandske ejendomme opgøres efter DCF-metoden. Denne metode indebærer, at der udarbejdes et budget for 5-10 år samt en terminalperiode for den enkelte ejendom, hvor der for hvert enkelt år tages højde for udsving i ejendommens indtægter og omkostninger. Betalingsstrømmen og terminalperioden diskonteres til nutidsværdi med det aktuelle afkastkrav, der gælder for den enkelte ejendom efter type og beliggenhed, hvorved ejendommens aktuelle dagsværdi fremkommer. Som følge af de usikre markeder er værdiansættelse af selskabets ejendomme forbundet med usikkerhed. ( Afkastningsgrad: Årets resultat x 100 Aktiver i alt, ultimo Administrationsomkostninger i procent: Administrationsomkostninger x 100 Gennemsnitlig investor formue Foreningskapitalens forrentning: Årets resultat x 100 Gennemsnitlig foreningskapital Indre værdi: Investorernes formue Antal foreningsbeviser, ultimo Investeringsafkast: Driftsresultat x 100 Gennemsnitlig værdi af investeringsejendomme Udlejningsprocent: Lejeindtægter x 100 Teoretisk leje ved fuld udlejning Afkast på ejendomsporteføljen: (Lejeindtægt - ejendomsrelaterede omkostninger) x 100 Gennemsnitlig værdi af ejendomsporteføljen Forrentning af gennemsnitlig formue før reguleringer til dagsværdi og skat: EBVAT x 100 Gennemsnitlig formue Forrentning af gennemsnitlig formue efter reguleringer til dagsværdi før skat: Resultat før skat x 100 Gennemsnitlig formue Lånerente: Nettofinansieringsomkostninger x 100 Gennemsnitlig nettorentebærende gæld Afkast i %: Indre værdi ultimo året + geninvesteret udlodning - 1 ) x 100 Indre værdi primo året

8 8 Halvårsrapport 2014 Foreningen european retail Totalindkomstopgørelse 1. januar juni DKK FORENINGEN KONCERNEN Lejeindtægter Ejendomsomkostninger 0 0 (7.789) (8.831) Bruttoresultat før værdireguleringer Regulering af ejendomme til dagsværdi, netto 0 0 ( ) Bruttoresultat 0 0 ( ) Administrationsomkostninger (1.561) (1.615) (5.068) (6.220) Driftsresultat (1.561) (1.615) ( ) Nedskrivning af kapitalandele (14.496) Finansielle indtægter Finansielle omkostninger (3.599) (3.550) (32.073) (45.107) Resultat før skat (16.437) Skat af periodens resultat (2.003) Periodens resultat (608) Anden totalindkomst Sikring af renterisiko ved renteswaps Skatteeffekt af sikring Valutakursregulering ved omregning af udenlandske enheder (1.299) Anden totalindkomst efter skat (1.299) Totalindkomst i alt Resultat pr. foreningsbevis (EPS), DKK (0,1) 5,6 Resultat pr. foreningsbevis udvandet (EPS), DKK (0,1) 5,6

9 Halvårsrapport 2014 Foreningen european retail 9 Balance Aktiver DKK FORENINGEN KONCERNEN juni 30. juni 31. december 30. juni 30. juni 31. december Investeringsejendomme Kapitalandele i tilknyttede virksomheder Koncerninterne pante- og gældsbreve Tilgodehavende leje Koncernmellemværender Andre tilgodehavender Periodeafgrænsningsposter Likvide beholdninger Aktiver i alt

10 10 Halvårsrapport 2014 Foreningen european retail Balance Passiver DKK FORENINGEN KONCERNEN juni 30. juni 31. december 30. juni 30. juni 31. december Investorernes formue Foreningskapital Reserve for valutakursomregning (1.338) (1.630) (1.946) Reserve for rentesikring Foreslået udbytte Overført resultat ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) Investorernes formue i alt Hensættelser Kapitalandele i tilknyttede virksomheder Hensættelser i alt Gældsforpligtelser Udskudt skat Kreditinstitutter Leverandører af varer og tjenesteydelser Koncernmellemværender Anden gæld Periodeafgrænsningsposter Gældsforpligtelser i alt Passiver i alt

11 Halvårsrapport 2014 Foreningen european retail 11 Opgørelse af investorernes formue DKK KONCERNEN 1. januar juni 2014 Kapital Overkurs ved indløsning Reserve for valutkursomregning Reserve for rentesikring Reserve for dagsværdiopskrivning Foreslået udbytte Overført resultat I alt Saldo 1. januar (1.946) ( ) 0 Udbetaling af udlodning 0 Indløsning af foreningsbeviser 0 Transaktioner med investorerne (1.946) ( ) 0 Periodens resultat 0 0 (608) (608) Anden totalindkomst Sikring af renterisiko ved renteswaps 0 Skatteeffekt af sikring 0 Valutakursregulering ved omregning af udenlandske enheder Totalindkomst i alt (608) 0 Saldo 30. juni (1.338) ( ) 0 1. januar juni 2013 Kapital Overkurs ved indløsning Reserve for valutkursomregning Reserve for rentesikring Reserve for dagsværdiopskrivning Foreslået udbytte Overført resultat I alt Saldo 1. januar (331) ( ) Udbetaling af udlodning 0 Indløsning af foreningsbeviser 0 Transaktioner med investorerne (331) ( ) Periodens resultat Anden totalindkomst Sikring af renterisiko ved renteswaps 0 Skatteeffekt af sikring 0 Valutakursregulering ved omregning af udenlandske enheder (1.299) (1.299) Totalindkomst i alt 0 0 (1.299) Saldo 30. juni (1.630) ( )

12 12 Halvårsrapport 2014 Foreningen european retail Opgørelse af investorernes formue DKK FORENINGEN 1. januar december 2014 Kapital Overkurs ved indløsning Foreslået udbytte Overført resultat I alt Saldo 1. januar ( ) 0 Udbetaling af udlodning 0 Indløsning af foreningsbeviser Transaktioner med investorerne ( ) 0 Periodens resultat Anden totalindkomst 0 Totalindkomst i alt Saldo 30. juni ( ) 0 1. januar december 2013 Kapital Overkurs ved indløsning Foreslået udbytte Overført resultat I alt Saldo 1. januar ( ) Udbetaling af udlodning 0 Indløsning af foreningsbeviser 0 Transaktioner med investorerne ( ) Periodens resultat Anden totalindkomst 0 Totalindkomst i alt Saldo 30. juni ( )

13 Halvårsrapport 2014 Foreningen european retail 13 Pengestrømsopgørelse 1. januar juni DKK FORENINGEN KONCERNEN Pengestrømme fra driftsaktivitet Indbetalt fra lejere med videre Udbetalt til leverandører med videre (1.941) (2.476) (10.012) (14.823) Pengestrømme fra drift før finansielle poster (1.941) (2.476) Renteindbetalinger med videre Renteudbetalinger med videre (3.599) (3.550) (28.747) (42.642) Pengestrømme fra ordinær drift før skat 543 (27) 48 (5.195) Betalt selskabsskat Pengestrømme fra driftsaktivitet 543 (27) 48 (5.195) Pengestrømme fra investeringsaktivitet Betalinger for køb af materielle aktiver, netto 0 0 (209) (2.171) Forøgelse af koncerntilgodehavender 319 (3.714) 0 0 Nedbringelse af koncerngæld (1.585) Pengestrømme fra investeringsaktivitet (1.266) (2.261) (209) (2.171) Pengestrømme fra finansieringsaktivitet Indløsning af foreningsbeviser Afdrag på gæld til kreditinstitutter Udlodning Pengestrømme fra finansieringsaktivitet Netto ændring i likviditet (1.045) (6.123) Likvide beholdninger ved periodens begyndelse Likvide beholdninger ved periodens udgang

14 Foreningen european retail Bredgade 25 F, København K Telefon Telefax