CVR nr.: Halvårsrapport 2010 [ ei invest european retail ]

Transkript

1 CVR nr.: Halvårsrapport 2010 [ ei invest european retail ]

2 illerød>sundsvall>m ra>skellefteå>sandvi en>turku>hyvinkää Tampere>Salo> Indhold 3 Udvikling i 1. halvår Ledelsespåtegning 10 Hoved- og nøgletal 11 Totalindkomstopgørelse 12 Balance 14 Opgørelse af investorernes formue 16 Pengestrømsopgørelse

3 [ ei invest european retail ] halvårsrapport Udvikling i 1. halvår 2010 Koncernen har i 1. halvår 2010 opnået et bruttoresultat før værdireguleringer på DKK 38,0 mio. mod DKK 38,6 mio. for 1. halvår Ejendomsporteføljen er positivt værdireguleret med DKK 11,4 mio. og gæld er negativt dagsværdireguleret med DKK -4,6 mio., hvorfor bruttoresultatet efter værdireguleringer blev DKK 44,8 mio. Andre drifts- og administrationsomkostninger udgjorde i 1. halvår 2010 DKK 11,5 mod DKK 17,8 mio. i 1. halvår 2009, og finansielle poster udgjorde DKK -15,7 mio. mod DKK -23,8 mio. i samme periode Periodens resultat efter skat blev DKK 18,1 mio. mod DKK -92,6 mio. i Bruttoresultatet før værdireguleringer på DKK 38,0 mio. svarer til forventningerne og vurderes som acceptabelt i et vanskeligt marked. Driften af ejendommene i Finland og Sverige lever i hovedtræk op til forventningerne for 2010, mens der fortsat er udfordringer med driften af Gallerierne i Hillerød, som blandt andet har resulteret i hensættelser til tab på debitorer. Relanceringen af centret er nærmere beskrevet i afsnittet om ejendomsporteføljen. På det finansielle marked er der en hvis optimisme, og det forventes, at der vil være en nedbremsning af den negative økonomiske vækst på de markeder, hvor Foreningen ei invest european retail har sine investeringsejendomme. Det er stadigvæk uvist, hvorvidt det finansielle marked vil blive påvirket af de økonomiske forhold i Sydeuropa, hvor der tillige er stor arbejdsløshed. Dog er konjunkturafmatningen i de områder, hvor Foreningen ei invest european retails ejendomme er placeret, i 1. halvår 2010 aftaget, og der er en positiv trend indenfor retailområdet, hvor tomgangsprocenterne er faldet. Samtidig har privatforbruget været stabilt under den økonomiske afmatning i Sverige og Finland, hvilket nu har bidraget til opretholdelse af ejendomsværdierne i disse lande. Ud fra en aktuel ekstern vurdering foretaget i juni 2010 og det forhold, at tomgangsprocenten i flere af Foreningen ei invest european retails ejendomme placeret i Sverige og Finland er minimeret, har bestyrelsen besluttet at opskrive den samlede ejendomsportefølje med DKK 11,4 mio. i forhold til 31. december Forrentningen af foreningskapitalen blev 4,6% for 1. halvår 2010 mod -32,7% i samme periode Lejeindtægterne for 1. halvår på DKK 46,1 mio. er på niveau med leje indtægterne for samme periode Af de samlede lejeindtægter i 1. halvår 2010 på DKK 46,1 mio. genereredes 23% i Danmark, 33% i Sverige og 44% i Finland. Foreningskapitalen er pr. 30. juni 2010 på DKK 473,8 mio. Indre værdi er pr. 30. juni 2010 opgjort til 54,1 og børskursen er pr. 30. juni 2010 kurs 28,00. Ejendomsinvesteringer Med hensyn til investeringer er Foreningens primære fokus i øjeblikket nye investeringer i Foreningens ejendomme i Hillerød og Sundsvall, med henblik på at få disse ejendommes værdier tydeliggjort. Det er bestyrelsens vurdering, at den finansielle krise, kombineret med en mere tilbageholdende udlånspolitik fra långiverne, har påvirket opkøbsmulighederne på det europæiske marked. Det er for tidligt at vurdere, hvorvidt udlånspolitikken ændres for långiverne for indeværende år, men der er en hvis optimisme på de finansielle markeder, hvor Foreningen ei invest european retail har sine ejendomme, hvilket giver grundlag for mulige opkøb med effekt for Ejendomsporteføljen Finland Foreningen ei invest european retail har investeret i fire finske investeringsejendomme beliggende i henholdsvis Turku, Tampere, Salo og Hyvinkää. Alle finske ejendomme lever op til de budgetterede forventninger for Foreningen ei invest european retail har fortsat fokus på dialog med lejerne, og Koncernens finske lejere udtrykker fortsat tilfredshed med lejemålene og de tilhørende ejendomme. Der er tillige i indeværende år investeret i den eksisterende ejendom beliggende i Hyvinkää, hvor ejendommen bliver bygget sammen med et planlagt nyopført center. Investeringen er likviditetsneutral, idet investeringen sker ved lejeforhøjelse og dels ved salg af jordstykke til det nye indkøbscenter samt udlejning af et grundareal, som skal anvendes til vareindlevering. Den finske portefølje er opskrevet med DKK 14,9 mio. i forhold til 31. december 2009.

4 4 Driften af centret har ikke været tilfredsstillende, og flere lejere har opsagt deres lejemål. Gallerierne i Hillerød er under relancering, hvorefter centret forventes at udvikle sig markant bedre end tilfældet er i dag. Der er ekstra fokus på at få nedbragt de ledige lejemål, ligesom der er sat yderligere ressourcer ind på løsning heraf, herunder ændring af lejemålenes størrelse og anvendelse for at imødekomme krav fra nye lejere. I forlængelse af en emission i foråret 2010 er der iværksat aktiviteter for centret. Der foretages i øjeblikket ombygning af centret og der forhandles med flere potentielle lejere om indflytning sihalvårsrapport 2010 [ ei invest european retail ] Sverige Foreningen ei invest european retail har investeret i fem svenske investeringsejendomme beliggende i henholdsvis Skellefteå, Sundsvall, Sandviken, Mora og Uppsala. Driftsresultaterne svarer til de budgetterede forventninger for 1. halvår I Sverige har Foreningen ei invest european retail oplevet stor interesse fra nye lejeemner og afkastkravene er generelt faldende, og i takt med minimering af tomgangsprocenterne er Foreningen ei invest european retails svenske portefølje positivt påvirket og opskrevet med DKK 13,6 mio. i forhold til 31. december Sideløbende med udlejning af ejendommenes ledige lejemål arbejdes der aktivt med at belyse udviklingspotentialet for shoppingcentrene i Sverige. Det er for eksempel som planlagt nødvendigt, at der foretages investeringer i Foreningen ei invest european retails ejendom i Sundsvall for at forbedre det økonomiske grundlag. Danmark Foreningen ei invest european retail overtog i 2006 butikscentret Gallerierne i Hillerød. deløbende med, at centrets udseende ændres. Bestyrelsen har valgt i forhold til 31. december 2009 at nedskrive ejendommen med DKK 17,1 mio, idet forhandlingerne med de nye lejeemner endnu ikke er helt på plads. Såfremt forhandlingerne falder positivt ud forventes det, at ejendommen vil kunne værdireguleres positivt. Markedet for retailejendomme Selvom den finansielle krise endnu ikke er afsluttet, ses der en begyndende optimisme på ejendomsmarkedet, som dog ikke er på samme niveau som før den finansielle krise. Totalindkomstopgørelsen Foreningen ei invest european retail Foreningen ei invest european retails resultat for 1. halvår 2010 blev DKK 18,1 mio. efter skat, hvilket svarer til forventningerne. Ejendomsværdi Sverige SEK mio. Ejendomsværdi finland eur mio. Ejendomsværdi Danmark DKK mio Skellefteå Uppsala Sundsvall Sandviken Mora Turku Salo Tampere Hyvinkää Gallerierne i Hillerød

5 [ ei invest european retail ] halvårsrapport Koncernen Koncernens lejeindtægter i 1. halvår udgjorde DKK 46,1 mio., hvilket er på niveau med 1. halvår Gallerierne i Hillerød bidrager i 1. halvår 2010 med 23% af Koncernens samlede lejeindtægter, hvilket er på niveau med samme periode Koncernens bruttoresultat før værdireguleringer udgjorde i 1. halvår 2010 DKK 38,0 mio. mod DKK 38,6 mio. i samme periode Andre drifts- og administrationsomkostninger udgjorde i 1. halvår DKK 11,5 mio. mod DKK 17,8 mio. i samme periode Forbedringen skyldes sparede administrationsomkostninger samt mindre hensættelser til tab på debitorer i 1. halvår 2010 sammenlignet med samme periode Finansielle poster udgjorde DKK -15,7 mio. i 1. halvår 2010 mod DKK -23,8 mio. i samme periode Faldet i finansielle poster skyldes primært positiv kursregulering af koncernlån i danske kroner. begivenheder 1. halvår januar Udsendelse af finanskalender februar Udsendelse af prospekt Emission gennemført i marts. Provenuet på DKK 70 mio. skal blandt andet anvendes til forbedringer af ejendommene Gallerierne i Hillerød og Sundsvall i Sverige. Foreningskapitalen består efter emissionen af stk. foreningsbeviser á DKK 100, og foreningskapitalen udgør således DKK 473,8 mio. 31. marts Udsendelse af årsrapport april Afholdelse af generalforsamling Bestyrelsen og Foreningens revisor, Grant Thornton, blev enstemmigt genvalgt 31. maj Udsendelse af kvartalsmeddelelse for 1. kvartal 2010 Periodens resultat før skat udgjorde DKK 8,9 mio. mod DKK -0,7 mio. i samme periode De positive kursregule ringer bevirker, at periodens resultat er bedre end forventet. Lejeindtægter fordelt på ejendomme 23,3% 3,3% 3,6% 6,4% 7,0% Turku Salo Tampere Hyvinkää Skellefteå 12,4% 4,5% Uppsala Sundsvall Sandviken Mora Hillerød 22,9% 6,8% 9,8% Periodens resultat for Koncernen udgjorde DKK 18,1 mio. mod DKK -92,6 mio. i Værdiregulering af investeringsejendomme Der er for Foreningen ei invest european retail udarbejdet uvildige, eksterne vurderinger af ejendomsporteføljen. Vurderingerne har medført en samlet opskrivning af ejendomsporteføljen med DKK 11,4 mio. pr. 30. juni Porteføljen har således en samlet værdi på DKK 1.209,5 mio., svarende til en stigning på 3,6% sammenlignet med 31. december Der er foretaget generelle opskrivninger på investeringsejendommene i Sverige og Finland på baggrund af en fortsat stabil udvikling i privatforbruget kombineret med en lav tomgang. Foreningen ei invest european retails danske ejendom, Gallerierne i Hillerød, er i perioden nedskrevet med DKK 17,1 mio. som følge af den vanskelige drift med ledige lejemål. Den samlede værdi af ejendomsporteføljen i Foreningen ei invest

6 6 halvårsrapport 2010 [ ei invest european retail ] european retail kan opgøres således: Sverige DKK 342,0 mio., Finland DKK 590,4 mio. og Danmark DKK 277,0 mio. Valutakursregulering For at mindske valutarisikoen er Koncernens aktiver og passiver i størst mulig omfang optaget i samme valuta. Koncernen har en valutakursgevinst på DKK 6,2 mio. pr. 30. juni Gevinsten relaterer sig til den del af ejendommenes købesum, som ikke er finansieret ved optagelse af lån (foreningskapitalen, som er udlånt til dattervirksomhederne). Renteafdækning Den del af låneporteføljen, som er rentesikret ved indgåelse af renteswaps udgør ca. 72% og løber i perioden frem til Den lave rente i perioden har medført en urealiseret dagsværdiregulering af renteswaps i første halvår på DKK -26,5 mio., som er tabsført under anden totalindkomst. Den negative regulering på DKK 26,5 mio. vil imidlertid indtægtsføres igen over lånenes løbetid. Den resterende del af låneporteføljen svarende til ca. 28% er til dels variabelt forrentet med CIBOR 3 mdr., STIBOR 3 mdr. og EURIBOR 3 mdr., og til dels rentesikret ved anvendelse af cancellerbare swaps. Det lave renteniveau i første halvdel af 2010 har medført en urealiseret negativ værdiregulering af cancellerbare renteswaps på DKK 4,9 mio., som påvirker periodens resultat negativt. Balancen Investorernes formue i Foreningen ei invest european retail udgør pr. 30. juni 2010 DKK 256,4 mio. mod DKK 205,8 mio. pr. 31. december Likviditetsudvikling Foreningens pengestrømme fra driftsaktivitet blev i første halvår DKK 28,8 mio. mod DKK 10,2 mio. i samme periode i 2009 og pengestrømme fra finansieringsaktivitet blev DKK 2,2 mio. mod DKK -5,6 i Periodens pengestrømme fra finansieringsaktivitet blev DKK 28,3 mio. efter gennemført emission på DKK 70 mio. og udbetalt udbytte på DKK 12,1 mio. Ændringen i koncernens samlede likviditet i perioden blev DKK 59,3 mio., hvorefter den likvide beholdning ved periodens udgang udgjorde DKK 84,2 mio. Begivenheder efter regnskabsperiodens udløb Der er efter regnskabsperiodens udløb ikke sket væsentlige forhold frem til offentliggørelsen af denne halvårsrapport, som i væsentlig grad påvirker resultatet eller balance. Indre værdi Foreningen ei invest european retails indre værdi beregnes månedligt og offentliggøres senest otte børsdage efter månedens udgang. Opgørelsen af indre værdi tager højde for ændringer i værdien af Foreningen ei invest european retails aktiver og passiver opgjort til dagsværdi samt for resultatet af den løbende drift. Anvendt regnskabspraksis Halvårsrapporten for Foreningen ei invest european retail er ikke revideret, men aflægges i overensstemmelse med International Financial Reporting Standard (IFRS), som er godkendt i EU, samt de yderligere krav, Nasdaq OMX Copenhagen stiller til regnskabsaflæggelsen for børsnoterede virksomheder. Herudover vises relevante nøgletal efter Nasdaq OMX Copenhagens regelsæt for investeringsforeninger. Halvårsrapporten præsenteres i danske kroner (DKK). Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til det seneste aflagte koncernregnskab for perioden 1. januar december 2009 og forventes ikke ændret i indeværende regnskabsår. Regnskabsmæssige skøn og vurderinger Ved opgørelsen af den regnskabsmæssige værdi af visse regnskabsposter er der poster, der ikke kan måles med sikkerhed, men alene skønnes. Sådanne skøn omfatter vurderinger på baggrund af de seneste oplysninger, der er til rådighed på tidspunktet for regnskabsaflæggelsen. Denne information opsamles både internt i form af erfaringer/historik samt eksternt i form af eksempelvis vurderingsrapporter og markedsundersøgelser m.v. Det kan være nødvendigt at ændre tidligere foretagne skøn på baggrund af ændringer af de forhold, der lå til grund for skønnet, eller på baggrund af supplerende information, yderligere erfaring eller efterfølgende begivenheder.

7 [ ei invest european retail ] halvårsrapport I forbindelse med aflæggelse af halvårsrapporten har ledelsen foretaget følgende væsentlige regnskabsmæssige skøn, som ledelsen vurderer forsvarlige: Dagsværdiregulering af investeringsejendomme Selskabets ejendomme bliver på statusdagen opgjort til dagsværdi, og værdireguleringen indregnes i totalindkomstopgørelsen under Dagsværdiregulering af investeringsejendomme. I perioden er der indhentet eksterne vurderingsrapporter i forbindelse med fastsættelsen af dagsværdien på ejendommene. Som følge af de usikre markeder er værdiansættelse af selskabets ejendomme forbundet med usikkerhed. Beregningen af dagsværdien er foretaget gennem en kapitalisering af det fremtidige, løbende driftsafkast af ejendommene. Ved opgørelsen af det fremtidige, løbende driftsafkast indregnes leje i overensstemmelse med indgåede lejekontrakter. Ligeledes er der medregnet skønnet markedsleje af ikke udlejede lokaler med fradrag af lejetab i en skønnet ledighedsperiode. Der fradrages skønnede driftsomkostninger, herunder udgifter til reparation og vedligeholdelse for at opretholde ejendommene i den nuværende vedligeholdelsesstand. Ved opgørelsen af faktorer til kapitalisering skønnes der et forrentningskrav under hensyntagen til ejendommenes beliggenhed, vedligeholdelsesstand, klausuler om lejeregulering og opsigelse i indgåede lejekontrakter samt det eksisterende renteniveau og andre markedsforhold ved regnskabsperiodens udløb.

8 8 halvårsrapport 2010 [ ei invest european retail ]

9 [ ei invest european retail ] halvårsrapport Ledelsespåtegning Bestyrelsen har dags dato aflagt delårsrapporten for perioden 1. januar juni 2010 for Foreningen ei invest european retail. Delårsrapporten, der ikke er revideret eller reviewet af selskabets revisor, er aflagt i overensstemmelse med IAS 34 Delårsregnskaber som godkendt af EU samt danske oplysningskrav til delårsrapporter for børsnoterede selskaber. Det er vores opfattelse at delårsregnskabet giver et retvisende billede af Foreningens og Koncernens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 30. juni 2010 samt af resultatet af Foreningens og Koncernens aktiviteter og pengestrømme for perioden 1. januar juni Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for udviklingen i Kon- cernens aktiviteter og økonomiske forhold, periodens resultat og af Koncernens finansielle stilling som helhed, samt en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som Koncernen står over for. København, den 31. august 2010 Bestyrelse: Frantz Palludan formand Holger Dock Næstformand Michael Kaa Andersen Henrik Busch Peter Scheuer Jensen Steen Jørgensen Knud-Erik Andreasen

10 10 halvårsrapport 2010 [ ei invest european retail ] Hoved- og nøgletal Koncernen DKK MILLIONER juni 30. juni Totalindkomstopgørelse Lejeindtægter 46,1 46,2 92,7 93,6 Ejendomsomkostninger (8,2) (7,5) (14,1) (15,6) Bruttoresultat før værdireguleringer 38,0 38,6 78,6 78,0 Regulering af ejendomme til dagsværdi, netto 11,4 (96,4) (99,2) (118,8) Regulering af gæld til dagsværdi, netto (4,6) 2,4 (1,8) 11,8 Bruttoresultat 44,8 (55,4) (22,4) (29,0) Drifts- og administrationsomkostninger (11,5) (17,8) (31,8) (27,8) Andre driftsomkostninger 0,0 0,0 0,0 0,0 Resultat før finansielle poster 33,4 (73,2) (54,2) (56,8) Finansielle poster (15,7) (23,8) (28,9) (70,3) Periodens resultat 18,1 (92,6) (83,5) (122,0) Balance Investeringsejendomme 1.209, , , ,9 Investorernes formue 256,4 220,6 205,8 328,9 Foreningskapital 473,8 295,8 283,7 295,8 Balancesum 1.306, , , ,3 Koncernrelaterede nøgletal Afkastningsgrad 1,4% (8,1%) (6,9%) (9,5%) Drifts- og administrationsomkostninger i procent 4,8% 3,2% 11,9% 6,5% Foreningskapitalens forrentning 4,7% (32,8%) (30,0%) (41,0%) Afkast i procent (19,6%) (32,9%) (29,6%) (30,8%) Investeringsafkast *) 2,8% 0,8% (4,5%) (4,3%) Fondsbørsrelaterede nøgletal Børskurs 28,0 61,0 59,0 131,0 Indre værdi 54,1 74,6 72,5 111,2 Udbytte 0,00% 0,00% 4,25% 5,75% Resultat i DKK pr. foreningsbevis á DKK 100 4,7 (32,7) (30,0) (40,7) Udvandet resultat i DKK pr. foreningsbevis á DKK 100 4,7 (32,7) (30,0) (41,0) Gennemsnitlig antal foreningsbeviser (1.000 stk.) 3.813, , , ,0 *) Nøgletallene er omregnet til helsårsbasis, hvor dette er nødvendigt af hensyn til sammenligneligheden. Nøgletallene er udarbejdet i overensstemmelse med Den Danske Finansanalytikerforenings anbefalinger & Nøgletal Afkastningsgrad: Årets resultat x 100 Aktiver i alt, ultimo Foreningskapitalens forrentning: Årets resultat x 100 Gennemsnitlig foreningskapital ( Afkast i %: Indre værdi ultimo året + Geninvesteret udlodning - 1 Indre værdi primo året ) x 100 Administrationsomkostninger i %: Administrationsomkostninger x 100 Gennemsnitlig investor formue Indre værdi: Investorernes formue Antal foreningsbeviser, ultimo Investeringsafkast: Driftsresultat x 100 Gennemsnitlig værdi af investeringsejendomme

11 [ ei invest european retail ] halvårsrapport Totalindkomstopgørelse 1. januar juni DKK Foreningen Koncernen Lejeindtægter Ejendomsomkostninger 0 0 (8.172) (7.522) Bruttoresultat før værdireguleringer Regulering af ejendomme til dagsværdi, netto (96.370) Regulering af gæld til dagsværdi, netto 0 0 (4.560) Bruttoresultat (55.369) Drifts- og administrationsomkostninger (2.426) (1.525) (11.463) (17.793) Andre driftsomkostninger 0 (42.158) 0 0 Driftsresultat (2.426) (43.683) (73.163) Finansielle indtægter Finansielle omkostninger (3.150) (3.589) (22.837) (26.707) Resultat før skat 697 (36.143) (96.996) Skat af periodens resultat Periodens resultat 697 (36.143) (92.550) Anden totalindkomst Sikring af renterisiko ved renteswaps 0 0 (29.418) Skatteeffekt af sikring (393) Valutakursregulering ved omregning af udenlandske enheder (398) Anden totalindkomst efter skat 0 0 (25.414) Totalindkomst i alt 697 (36.143) (7.360) (91.207) Resultat pr. foreningsbevis (EPS), DKK 4,7 (32,7) Resultat pr. foreningsbevis udvandet (EPS), DKK 4,7 (32,7)

12 12 halvårsrapport 2010 [ ei invest european retail ] Balance Aktiver pr. 30. juni DKK FORENINGEN KONCERNEN juni 30. juni 31. december 30. juni 30. juni 31. december Langfristede aktiver Materielle aktiver Investeringsejendomme Investreingsejendomme under opførelse Materielle aktiver i alt Andre langfristede aktiver Kapitalandele i tilknyttede virksomheder Koncerninterne pante- og gældsbreve Udskudt skatte Andre langfristede aktiver i alt Langfristede aktiver i alt Kortfristede aktiver Tilgodehavende leje Koncernmellemværender Andre tilgodehavender Periodeafgrænsningsposter Likvide beholdninger Kortfristede aktiver i alt Aktiver i alt

13 [ ei invest european retail ] halvårsrapport Balance Passiver pr. 30. juni DKK FORENINGEN KONCERNEN juni 30. juni 31. december 30. juni 30. juni 31. december Investorernes formue Foreningskapital Reserve for valutakursomregning (6.098) (6.275) (7.222) Reserve for rentesikring (44.686) (9.956) (18.148) Reserve for opskrivning til dagsværdi Foreslået udbytte Overført resultat ( ) ( ) ( ) ( ) (58.935) (64.576) Investorernes formue i alt Langfristede forpligtelser Udskudt skat Kreditinstitutter Langfristede forpligtelser i alt Kortfristede forpligtelser Leverandører af varer og tjenesteydelser Bankgæld Koncernmellemværender Skyldig selskabsskat Anden gæld Periodeafgrænsningsposter Kortfristede forpligtelser i alt Passiver i alt

14 14 halvårsrapport 2010 [ ei invest european retail ] Opgørelse af investorernes formue DKK januar juni 2010 Koncernen Kapital Overkurs ved indløsning Reserve for valutkursomregning Reserve for rentesikring Reserve for dagsværdiopskrivning Foreslået udlodning Overført resultat I alt Saldo 1. januar (7.222) (18.148) (64.576) Udbetaling af udlodning (12.082) (12.082) Kapitaludvidelse ( ) Indløsning af foreningsbeviser 0 Overførsel af overkurs til overført resultat 25 (25) 0 Transaktioner med investorerne (7.222) (18.148) 0 0 ( ) Periodens resultat Anden totalindkomst Sikring af renterisiko ved renteswaps (29.418) (29.418) Skatteeffekt af sikring Valutakursregulering ved omregning af udenlandske enheder Totalindkomst i alt (26.538) (7.360) Saldo 30. juni (6.098) (44.686) 0 0 ( ) januar juni 2009 Kapital Overkurs ved indløsning Reserve for valutkursomregning Reserve for rentesikring Reserve for dagsværdiopskrivning Foreslået udlodning Overført resultat I alt Saldo 1. januar (5.877) (11.697) (42.058) Udbetaling af udlodning (17.009) (17.009) Indløsning af foreningsbeviser 0 Overførsel af overkurs til overført resultat 0 Transaktioner med investorerne (5.877) (11.697) (42.058) Periodens resultat (75.673) (16.877) (92.550) Anden totalindkomst Sikring af renterisiko ved renteswaps Skatteeffekt af sikring (393) (393) Valutakursregulering ved omregning af udenlandske enheder (398) (398) Totalindkomst i alt 0 0 (398) (75.673) 0 (16.877) (91.207) Saldo 30. juni (6.275) (9.956) 0 0 (58.935)

15 [ ei invest european retail ] halvårsrapport DKK januar juni 2010 Foreningen Kapital Overkurs ved indløsning Foreslået udlodning Overført resultat I alt Saldo 1. januar ( ) Udbetaling af udlodning (12.082) (12.082) Kapitaludvidelse ( ) Indløsning af foreningsbeviser 0 Overførsel af overkurs til overført resultat 25 (25) 0 Transaktioner med investorerne ( ) Periodens resultat Anden totalindkomst 0 Totalindkomst i alt Saldo 30. juni ( ) januar juni 2009 Kapital Overkurs ved indløsning Foreslået udlodning Overført resultat I alt Saldo 1. januar ( ) Udbetaling af udlodning (17.009) (17.009) Indløsning af foreningsbeviser 0 Overførsel af overkurs til overført resultat 0 Transaktioner med investorerne ( ) Periodens resultat (36.143) (36.143) Anden totalindkomst 0 Totalindkomst i alt (36.143) (36.143) Saldo 30. juni ( )

16 16 halvårsrapport 2010 [ ei invest european retail ] Pengestrømsopgørelse 1. januar juni DKK Foreningen Koncernen Pengestrømme fra driftsaktivitet Indbetalt fra lejere med videre Udbetalt til leverandører med videre (2.240) (435) (2.417) (10.721) Pengestrømme fra drift før finansielle poster (2.240) (435) Renteindbetalinger med videre Renteudbetalinger med videre (3.150) (3.678) (17.951) (26.707) Pengestrømme fra ordinær drift før skat Betalt selskabsskat 0 0 (117) 0 Pengestrømme fra driftsaktivitet Pengestrømme fra investeringsaktivitet Betalinger for køb af materielle aktiver (netto) (5.596) Koncernmellemværender (35.313) Pengestrømme fra investeringsaktivitet (35.313) (5.596) Pengestrømme fra finansieringsaktivitet Kapitalindskud Ændring af gæld med kort løbetid (24.980) 0 (24.980) (592) Ændring af gæld med lang løbetid 0 0 (4.626) Udlodning (12.082) (17.009) (12.082) (17.009) Pengestrømme fra finansieringsaktivitet (17.009) (933) Netto ændring i likviditet (1.492) (430) Likvide beholdninger ved periodens begyndelse Likvide beholdninger ved periodens udgang

17 17illerød>Sundsvall>M ra>skellefteå>sandvi en>turku>hyvinkää Tampere>Salo>

18 ei invest european retail Nørre Søgade København K Foretager investeringer i samt varetager administrationen af retailejendomme i Europa Telefon: Telefax: einvest@eiinvest.dk Er et værdipapir, som gør det muligt og attraktivt for alle typer investorer at investere indirekte i fast ejendom med såvel frie midler som pensionsmidler CVR nr.: Giver mulighed for at enhver inves tor kan blive medejer af en bred portefølje af ejendomme, som sammensættes af en kompetent rådgiver Børsnoteret på Nasdaq OMX Copenhagen