LOKALPLAN NR For et sommerhusområde ved Bølshavn

Transkript

1 LOKALPLAN NR. 061 For et sommerhusområde ved Bølshavn September 2011

2 Forslag til lokalplan nr. 061 for et sommerhusområde ved Bølshavn blev vedtaget af Bornholms Kommunalbestyrelse den 26. maj Lokalplanforslaget har været i offentlig høring fra den 15. juni 2011 til den 11. august Lokalplan nr. 061 blev endeligt vedtaget af Bornholms Kommunalbestyrelse den 22. september Titel: Journalnummer: Tekst og fotos: Produktion: Lokalplan nr. 061 for et sommerhusområde ved Bølshavn P Teknik & Miljø i Bornholms Regionskommune Bornholms Regionskommune

3 INDHOLDSFORTEGNELSE HVAD ER EN LOKALPLAN 3 REDEGØRELSE 4 Lokalplanens hensigter 4 Forhold til anden planlægning 10 Tilladelser fra andre myndigheder m.v. 11 Lokalplanens retsvirkning 11 BESTEMMELSER Formål Område- og zonestatus Områdets anvendelse Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens ydre fremtræden Skilte og reklamer Vej, sti og parkeringsforhold Ubebyggede arealer Udstykning Tekniske anlæg Ledningsforhold og antenner Forudsætning for ibrugtagning Grundejerforening Servitutter som lokalplanen forudsætter aflyst Vedtagelsespåtegning 15 KORTBILAG 16 Kortbilag 1 Lokalplanområdet afgrænsning 16 Kortbilag 2 Byggefelt, veje, beplantning m.m. 17

4 HVAD ER EN LOKALPLAN HVORNÅR SKAL DER LAVES LOKALPLAN Kommunalbestyrelsen har UpligtU til at lave en lokalplan, før der kan gives tilladelse til: større udstykninger større byggerier og anlægsarbejder større nedrivninger Kommunalbestyrelsen har UretU til at lave en lokalplan, når den finder det formålstjenligt. EN LOKALPLAN BESTÅR AF Redegørelse, hvor baggrunden og formålet med lokalplanen beskrives, og der fortælles om lokalplanens indhold. Planbestemmelser, der er de juridisk bindende bestemmelser for områdets fremtidige anvendelse. Kortbilag, der blandt andet viser områdets udstrækning. Illustrationsskitse, der viser eksempel på, hvordan bebyggelse og anlæg kan udformes efter planen. Andre bilag, som f.eks. kan være yderligere illustrationsskitser eller andet uddybende materiale. Nogle lokalplaner er ledsaget af et kommuneplantillæg, når gennemførelse af planen bevirker ændringer i kommuneplanen. LOKALPLANERS INDHOLD OG BETYDNING En lokalplan bestemmer hvordan et område må udvikles En lokalplan er en detaljeret plan, der bestemmer, hvad der kan ske i et afgrænset område. Planen kan indeholde bestemmelser om en lang række forhold om anvendelse og disponering af arealer, om bebyggelsen og om arkitektoniske udformning. Juridisk bindende for grundejerne Bestemmelserne i en lokalplan er juridisk bindende for den enkelte grundejer. I bestemmelser kan man se hvad der kan, og ikke kan tillades. Lokalplanens redegørelse er derimod ikke bindende for grundejerne. Offentlig høring Et forslag til lokalplan skal i offentlig høring. I offentlighedsperioden får alle mulighed for at kommentere planforslaget før planen vedtages endeligt. Vedtagelser sker bl.a. på baggrund af de indsigelser der kommer i offentlighedsperioden. Dispensationsmulighed Kommunalbestyrelsen kan dispensere fra bestemmelser i en lokalplan, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Større afvigelser kan kun foretages ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Planens principper findes i formålsbestemmelser og anvendelsesbestemmelser. Principperne omfatter også den planlagte struktur og fordelingen mellem friarealer og bebyggede arealer. Lokalplaner handler kun om fremtidige ændringer Bestemmelserne i en lokalplan berører alene fremtidige ændringer. Eksisterende lovlige forhold kan fortsætte uanset bestemmelserne i en lokalplan. En lokalplan medfører ikke i sig selv handlepligt for grundejerne, og den udløser heller ikke pligt til at realisere de bebyggelser eller anlæg, der er indeholdt i planen.

5 REDEGØRELSE LOKALPLANENS HENSIGTER Baggrund og hensigt På baggrund af en lovændring i 2004, udlagde Miljøministeriet i 2005, et område ved Bølshavn til nyt sommerhusområde. Udlægningen fremgår af Landsplandirektiv for udvidelse af sommerhusområder i kystnærhedszonen. På tilsvarende vis blev 3 andre områder på Sydbornholm udlagt til nye sommerhusområder. Områderne er udlagt på baggrund af følgende kriterier: Udvidelsen kan primært ske i landets ydreområder. Udvidelsen skal ske bagved et eksisterende sommerhusområde i retning væk fra kysten. Udvidelsen kan ikke ske indenfor områder omfattet af klitfredning og strandbeskyttelse og må ikke tilsidesætte væsentlige naturbeskyttelses- og landskabelige interesser. Udvidelsen skal ske, hvor det forventes at få en lokaløkonomisk effekt. Området ved Bølshavn er udlagt syd for et eksisterende sommerhusområde og udgør et areal på ca. 4,7 ha, jf. nedenstående kort. Området anvendes i dag som landbrugsareal. Et areal i den sydøstlige del af området skal i henhold til landsplandirektivet friholdes for bebyggelse, for at sikre udsigten over havet og Christiansø fra, jf. kortbilag 2. Afgrænsning af det udlagte sommerhusområde 4

6 REDEGØRELSE Lokalplanområdet Denne lokalplan omfatter kun den østligste del af det udlagte sommerhusområde med et samlet areal på ca. 3 ha, jf. nedenstående kort. Lokalplanområdet er privatejet og beliggende i den nordligste del en matr.nr. 33ar, Østermarie. Området er mod nord afgrænset af et eksisterende sommerhusområde, mod øst af og det åbne land, mod syd af det åbne land og mod vest af det åbne land og en sprækkedal. Afgrænsning af lokalplanområdet Området ligger ca. 250 meter fra havet ved Bornholms Nordøstkyst. Det er højt beliggende i et åbent landskabsrum langs. Fra området er der vide udsigter både langs kysten, over havet og ud over kystlandskabet. Terrænet skråner ned mod havet ca. fra kote 35 i det sydvestlige hjørne af området til kote 20 mod nordøst. Øst for området ligger et ubebygget landbrugsområde, som af landskabelige årsager er fredet. Lokalplanen skal muliggøre bebyggelse med op til 13 sommerhuse og sikre, at bebyggelsen får et bygningsmæssigt udtryk der tilpasses de omgivne arealer og omgivelser, herunder i særlig grad kystlandskabet. Den resterende del af det udlagte sommerhusområde mod vest på ca. 1,7 ha, vil senere kunne udstykkes til sommerhusgrunde ved en selvstændig lokalplan. Lokalplanområdet er beliggende i landzone, men overføres til sommerhusområde ved lokalplanens endelige vedtagelse. Anvendelse Lokalplan nr. 061 giver mulighed for at udstykke og bebygge op til 13 sommerhusgrunde indenfor lokalplanområdet. 5

7 REDEGØRELSE Bebyggelsen Lokalplanens bestemmelser om bebyggelsens placering og udformning samt udformning af ubebyggede arealer skal så vidt muligt sikre udsyn over havet fra Bølshavnsvej, og samtidig sikre at bebyggelsen opleves som en sammenhængende bebyggelse. Bygherrens projektforslag med bygningstype og udstykningsplan, danner grundlag for lokalplanens bebyggelsesregulerende bestemmelser, jf. nedenstående illustration. Illustration af mulig udstykningsplan Illustrationen viser en mulig udvikling af det samlede areal udlagt til sommerhusformål. På baggrund af projektforslaget udlægges vejføring med mulighed for videre forbindelse til det bagvedliggende areal. Lokalplanen sikrer således, at der kan ske en yderligere udbygning af området mod vest, hvis behovet opstår. Projektforslaget indeholder opførelsen af 13 sommerhuse så vidt muligt opført i bæredygtige og vedligeholdelsesfri materialer. For at sikre en ensartet identitet i bebyggelsen er der udformet bestemmelser for materialeanvendelse på bygningsoverflader, tagbelægning og farvevalg. Illustration af bebyggelsens placering i det skrånende terræn 6

8 REDEGØRELSE Det skrånende terræn udnyttes så husene tillades opført i forskudt plan, med 2 etager mod nordøst og 1 etage mod sydvest, jf. ovenstående illustration. Den maksimale facadehøjde ved 2 etager bliver 7 meter og facadehøjden ved 1 etage bliver max 5 meter. Husenes størrelse må være op til 140 etagekvadratmeter. Udhuse og lignende skal være sammenbygget med beboelsesbygningerne. Taget skal udføres med ensidigt fald som organisk grønt tag beplantet med stenurter blandet med mos eller tilsvarende lave vækster. Udover at de grønne tage medvirker til at sikre en ensartet identitet i bebyggelsen har grønne tage den fordel, at de optager en stor del af den nedbør, der falder på taget. Der tillades solfangere, solceller og lignende anlæg på husenes tage og facader, hvis de integreres i bygningernes overflader. Glasset på anlæggene skal være antirefleksbehandlet, for at undgå generende reflekser. Overfladevand og regnvand skal håndteres lokalt indenfor området ved nedsivning, faskine eller lignende. Kystnærhedszone Lokalplanområdet ligger inden for kystnærhedszonen. Ifølge planloven skal der redegøres for, hvordan ny bebyggelse påvirker kystlandskabet. Området ligger i dag i et højtliggende åbent landskabsrum, der skråner ned mod havet. Området ligger bagved et eksisterende sommerhusområde mod nord i retning væk fra kysten. Den bebyggelse, der muliggøres med lokalplanen er op til 13 fritliggende sommerhuse på maksimalt 140 etagekvadratmeter. For at sikre, at bebyggelse ikke skal hindre en stor del af udsigten over havet og Christiansø fra, friholdes et areal på ca. 1,5 ha i den sydøstlige del af området for bebyggelse, jf. kortbilag 2. Nedenstående visualiseringer illustrerer i princippet, hvordan bebyggelsen er tilpasset de terrænmæssige forhold, og bebyggelsens påvirkning af kystlandskabet. 7

9 REDEGØRELSE Standpunkter for visualisering Udsigten før Udsigten efter 8

10 REDEGØRELSE Udsigten før Udsigten efter Visualiseringerne viser, at der med fordel kan etableres et levende hegn mellem områdets sydvestlige og nordøstlige hjørne med henblik på en sløring af bebyggelsen set fra, jf. kortbilag 2. Beplantningen må dog ikke blive så høj, at den fuldstændig hindrer udsigten over havet. Endvidere ses det, at bygningerne opført i forskudt plan med 1 etage mod landsiden og 2 etager mod havet, er tilpasset områdets skrånende terræn. Nede fra hovedvejen Bølshavn og kystområdet, vil bebyggelsen kun i ringe grad kunne ses. De eksisterende huse og beplantninger samt en stor terrænstigning op mod lokalplanområdet vil medvirke til, at bygningerne skjules fra det lavere liggende kystområde. Det skønnes samlet set, at bebyggelsen ikke medfører nogen væsentlig påvirkning af kystlandskabet. 9

11 REDEGØRELSE FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING Kommuneplanlægning Lokalplanområdet er beliggende i kommuneplanens rammeområde nr. 402.S.02 med en anvendelse til sommerhusområde med en max. bebyggelsesprocent på 15 og max. bygningshøjde på 8,5 meter i max. 2 etager. Lokalplan nr. 061 er i overensstemmelse med kommuneplanen. Turisme Det nye sommerhusområde i Bølshavn vil bidrage til at udvide overnatningskapaciteten i form af ferieboliger på Bornholm. Af regionskommunens turismestrategi fremgår det, at der fremover forventes en stigning i antallet af turister til Bornholm bl.a. pga. en større transportkapacitet mellem Rønne og Ystad fra Der må tilsvarende forventes et øget behov for overnatningskapacitet, især indenfor ferieboliger. Forventningen skal ses på baggrund af en vækst i antallet af registrerede betalte overnatninger i feriehuse/sommerhuse i perioden 2000 til Dette til trods for en samlet nedgang i antallet af betalte overnatninger i samme periode. På baggrund af det indsatsområde, som der peges på i turismestrategien, skal der sikres mulighed for udvikling inden for overnatningsfaciliteter, der tilfører merværdi og imødekommer krav om kvalitet og individuelle behov. Overnatningskapaciteten skal derfor øges og forbedres. Lokalplanen er således i overensstemmelse med regionskommunens turistpolitiske overvejelser, beskrevet i Kommuneplan Zoneforhold Miljø/energi Vejadgang/parkering Overfladevand, kloak og vandforsyning Lokalplanområdet overføres til fra landzone til sommerhusområde. Sommerhusene kan forsynes med individuelle varmepumper og andre alternative energianlæg. Etablering af bjergvarme, jordvarme og lignende kræver godkendelse fra miljømyndigheden. Nye overkørsler og vejadgang forudsætter tilladelse fra vejmyndigheden. Der skal ifølge gældende retningslinjer for anlæg af p-pladser på Bornholm, etableres 2 parkeringsarealer per sommerhus. Overfladevand må ikke føres til kloak, men skal bortledes særskilt efter miljømyndighedens anvisninger. Alle boliger skal tilsluttes offentlig kloak og vandforsyning, jf. gældende forsyningsplaner. Miljøvurdering Lokalplanen er omfattet af 3 i lov om miljøvurdering af planer og programmer. Bornholms Regionskommune har foretaget en screening af lokalplanen og besluttet at den ikke skal miljøvurderes, 10

12 REDEGØRELSE TILLADELSER FRA ANDRE MYNDIGHEDER M.V. idet den ikke fastlægger rammer for projekter nævnt i lovens bilag 3 og 4, ikke påvirker et internationalt naturbeskyttelsesområde, eller fastlægger rammer for anlægstilladelser til projekter, som må antages at kunne få væsentlig indflydelse på miljøet. Bornholms Museum Ifølge museumslovens 27 skal eventuelle fund i forbindelse med jordarbejder straks meldes til rigsantikvaren, der kan beslutte om arbejdet skal indstilles indtil en nærmere undersøgelse er foretaget. Rigsantikvaren kan tillige kræve arbejdet indstillet eller forundersøgelser foretaget. LOKALPLANENS RETSVIRKNING Lokalplanens retsvirkning Når kommunalbestyrelsen endeligt har vedtaget og offentliggjort lokalplanen, må ejendomme, der er omfattet af planen i følge 18 i lov om planlægning kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv pligt til etablering af de anlæg med videre, som planen indeholder. Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at dispensationen ikke er i strid med principperne i lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra planen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre tilstandsservitutter kan eksproprieres, hvis det er af væsentlig betydning for at planen kan virkeliggøres. 11

13 BESTEMMELSER Med hjemmel i planloven, lov nr. 388 af 6. juni 1991, jf. lovbekendtgørelse nr. 937 af 24. september 2009 og senere ændringer, fastsættes hermed følgende bestemmelser: 1. 0BFormål Lokalplanens formål er: - at overføre området fra landzone til sommerhusområde. - at fastlægge rammerne for ny sommerhusbebyggelse. - at fastlægge bestemmelser for placering af ny bebyggelse. 2. 1BOmråde- og zonestatus 2.1. Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter del af matr.nr. 33ar, Østermarie samt alle parceller, der efter den 1. april 2011 udstykkes fra den nævnte ejendom Lokalplanområdet er beliggende i landzone og omfatter et samlet areal på ca. 3 ha. Ved lokalplanens endelige vedtagelse overføres området til sommerhusområde. 3. 2BOmrådets anvendelse 3.1. Området må kun anvendes til sommerhusformål. 4. 3Bebyggelsens omfang og placering 4.1. Lokalplanområdet opdeles i et område, der må bebygges og et ubebygget område, jf. kortbilag Ny bebyggelse skal placeres inden for det udlagte byggefelt Bebyggelsesprocenten må for den enkelte grund ikke overstige 15 % og max. 140 m 2 i alt. 4BPrincipskitse af bebyggelse i forskudt plan 4.4. Bebyggelsen må opføres i forskudt plan, med 2 etager mod nordøst og 1 etage mod sydvest, under udnyttelse af de terrænmæssige forhold. Facadehøjde ved 2 etager max 7 meter. Facadehøjde ved 1 etage max 5 meter Højden beregnes ud fra højden fra færdigt terræn til tagflade. Sokkelhøjden må ikke overstige 1 meter Der må ikke opføres fritliggende udhuse og lignende. Disse skal være sammenbygget/integreret med beboelsesbygningerne Bygninger skal holdes mindst 15 meter fra skel i nord og 5 meter fra vejskel samt 5 meter fra det syd- og vestlige markskel. 5. 5Bebyggelsens ydre fremtræden 5.1. Bygningerne må kun opføres med ensidigt tagfald i sydlig retning. 12

14 BESTEMMELSER 5.2. Tag skal være med en hældning på max. 30 og min. 10 grader Taget skal udføres som organisk grønt tag beplantet med stenurter blandet med mos eller tilsvarende. Tagrender skal være udført i zink eller galvaniseret stål Der tillades solfangere, solceller og lignende anlæg på tage og facader, hvis de nedfældes og ligger i plan med bygningens overflader. Overfladen på anlægget skal være antirefleksbehandlet Skorstene tillades kun som muret eller udført i matsort stål Facader må kun udføres som murværk, pudset, vandskuret, berappet eller i natursten, skifer eller i træværk eller en blanding heraf Såfremt ydre bygningssider males, skal disse fremtræde i mørke farver dannet af jordfarverne okker, terra de sienna, umbra, engelsk rød, italiensk rød og dodenkop eller ved de nævnte farvers blanding og/eller tilsat hvid eller sort. Til døre og vinduesrammer og lignende mindre bygningspartier er også andre farver tilladt Terrænregulering tillades i plus/minus 1 meter i forhold til eksisterende terræn Udendørs belysning må kun finde sted såfremt lyskilden er afskærmet og nedadrettet, således lyskilden ikke er direkte synlig i det vandrette plan og højere Bygninger må ikke opføres som bjælkehuse (vandret bjælkekonstruktion eller lignende). 6. 6BSkilte og reklamer 6.1. Skilte og reklamer må bortset fra vejskiltning, husnummer og henvisning ikke etableres. 7. 7BVej, sti og parkeringsforhold 7.1. Vejadgang til området tillades kun etableret fra som vist principielt på kortbilag Der udlægges areal til vejføring i området som vist principielt på kortbilag Veje skal udføres med grusbelægning eller græsarmeringssten. Veje skal udlægges med en bredde på 4,5 meter og anlægges med en bredde på mindst 3 meter og der skal etableres vendeplads som vist principielt på kortbilag 2. 13

15 BESTEMMELSER 7.4. Der skal etableres parkering ved boligerne og/eller etableres et areal til fællesparkeringsplads. Parkeringsarealerne skal udføres med grusbelægning eller græsarmeringssten Det skal sikres vejadgang til det tilstødende areal mod vest. 8. 8BUbebyggede arealer 8.1. Der skal etableres et levende hegn ved bebyggelsens randområde som vist principielt på kortbilag 2. Hegnet skal udformes med slåen, tjørn, fuglekirsebær og mirabel i blanding. Beplantningens højde må ikke overstige 6 meter Et areal i den sydøstlige del af området skal friholdes for bebyggelse, jf. kortbilag 2. På arealet må beplantningen, syd for det levende hegn, kun bestå af solitære løvfældende træer og buske Der må ikke hegnes omkring de enkelte sommerhusgrunde Beplantning på de enkelte grunde skal udføres med solitære løvfældende træer og/eller lavt voksende buske Der tillades ikke opsætning af campingvogne, skurvogne, kølbåde eller lignende, og grunden må ikke anvendes til oplag Flagstænger, master og vindmøller må ikke etableres på området. 9. 9BUdstykning 9.1. Ingen grund må udstykkes mindre end 1200 m Området må max udstykkes i op til 13 selvstændige sommerhusgrunde og et samlet fællesområde BTekniske anlæg Der tillades etablering af transformatorstationer eller lignende, der er nødvendige for områdets forsyning Regn- og overfladevand skal håndteres lokalt ved nedsivning, faskine eller lignende BLedningsforhold og antenner El-, telefonkabler og lignende skal fremføres som jordkabler. Parabolantenner må ikke placeres højere end 180 cm over terræn BForudsætning for ibrugtagning At levende hegn er etableret, jf. bestemmelse

16 BESTEMMELSER BGrundejerforening Der er pligt til at etablere grundejerforening/ejerforening. Samtlige ejere har pligt til medlemskab af den fælles grundejerforening/ejerforening Grundejerforeningens vedtægter skal godkendes af kommunalbestyrelsen BServitutter som lokalplanen forudsætter aflyst BVedtagelsespåtegning Ved lokalplanens endelige vedtagelse ophæves eventuelle servitutter, der ikke er forenelige med lokalplanens bestemmelser. Lokalplanen er vedtaget af Bornholms Kommunalbestyrelse den 22. september Winni Grosbøll Borgmester Jørgen Dreyer Områdechef for Teknik & Forsyning 15

17 KORTBILAG 1 Lokalplanområdets afgrænsning Bølshavn Bølshavn Bølsbakke ar Lokalplanområdets afgrænsning Højdekurver pr. 0.5 meter Målestok 1:

18 KORTBILAG 2 Byggefelt, veje, beplantning m.m. Bølshavn Bølsbakke 15 m 5 m 33ar 5 m Lokalplanafgrænsning 061 Byggef elt Bebyggelsesf rit areal Vejføring Levende hegn Målestok 1: