Stig Birk Dørler. ABSALON & CO Etableret Butiksmæglere & udviklere

Transkript

1 Stig Birk Dørler ABSALON & CO Etableret 1988 Butiksmæglere & udviklere Værdiskabelse ved at matche ønsker og behov indenfor fast ejendom og detailhandel Skabelse og sikring af attraktiv beliggenhed

2 Kan en ejendomsmægler lave kvarterløft? JA men ejendomsmægleren gider generelt ikke! JA men ejendomsmægleren ved ikke, at det er er muligt! JA men ejendomsmægleren er ikke opmærksom på sit ansvar derfor!

3 75 90 % af al udlejning, afståelse og udvikling af Københavns mest markante butikker Diverse ejendomsudviklingsprojekter CityArkaden / Galleri K Daells Varehus Berlingske Ro storv Hundige Storcenter Fabrikken Valby Station Illum ** Tivoli **

4 ABSALON & COs opfattelse af, hvad skal der til for at skabe byliv og (indkøbs)oplevelser, og hvorfor det så sjældent bliver så godt som det var tænkt? Man lander oftest langt fra det ønskede mål fordi de involverede parter (initiativtagere og rådgivere) har forskellige succeskriterier, fordi god beliggenhed er dynamisk og opfattes forskelligt. I får næppe noget tilfredsstillende svar på, hvordan man f.eks. i jeres kommuner skal gøre i fremtiden, men jeg tror, at jeg vil kunne henlede jeres opmærksomhed på nogle problemstillinger, som man sjældent har fokus på, før det er for sent : )

5 Kan Horsens, Silkeborg, Randers og Viborg sammenlignes med København eller Århus? Ja! Udgangspunkt Udfordring Løsning

6 Udgangspunkt : Byerne er ikke så attraktive som andre, men byerne er dog mere attraktive end andre Udfordring : Konkurrencen city, center, opland, udland Løsning: Dyrk forskellene!

7 Citys kamp mod centrene

8

9

10 Butikscentrenes indtog var som at opleve Las Vegas. Detailhandlen bevægede sig med syvmile skridt lysår frem i tiden, distancerede sig alle andre butikker og var indbegrebet af INDKØBSOPLEVELSE!

11 Butikscentrene gjorde stort set al anden detailhandel til sekunda-oplevelse! Rødovre Centrums rammende slogan: Alt under én hat Parkering Stort antal butikker helt nye koncepter helt nye størrelser Marmorsplit og udsmykning Underholdning med jazz trio, den lokale Ulla Pia/Birthe Kjær og julemand med pebernødder

12 Butikscentrene er stadig storleverandør af 70 ernes forprogrammerede Amagerhylde underholdning. Centerkonceptet har været så stærkt, at det nu kører på 4. årti stort set uændret! Det der engang var indkøbsoplevelse, er i dag noget der skal overstås.

13 Butikscentrene er detailhandlens svar på Bjørn Tidmand Unødvendigt at bevæge sig væk fra den vante melodi. Det kan være klogt, men det kan også være udtryk for, at der har været mere fokus på administration end på udvikling af centrene, hvorfor centrene ikke er gearet til omstillinger. Det er måske netop fordi, det ikke var nødvendigt at gøre sig umage, at centrene blev så ens og kedelige!

14 Kampen for city = Kampen om det uforudsigelige Det følgende vedrører København, men kunne ligeså godt være Berlin, Århus, Odense, Roskilde eller jeres kommuner!

15 Løsning: Hvad vil vi med København? Folk, der kommer til København, skal have en anden oplevelse, end de kan få derhjemme. Centerbutikkerne (Matas, Fona, Expert, Vero Moda mv.) og ligegyldighederne (7 11, McDonalds, Burger King mv.) skal selvfølgelig have lov til at være her, men de skal tilpasses helheden og ligge, hvor de gavner mest. København skal bygges på : Butikker, der er attraktive for andre butikker og som kan trække folk til byen. De oplevelser, man ikke får i provinsen/omegnskommunerne/centrene/udlandet.

16 Internationale trendsættere anser København som en cool by Tak til Tyler Brûlé (grundlægger af Wallpaper og Monocle) Men vi synes ikke, at det er nok, at København har Strøget, Købmagergade og nogle få gode sidegader!!!!

17 Samme succeskriterie er en forudsætning for succes! ADVARSEL: Ejendomsaktørerne har ikke samme succes kriterie. Investor: Økonomi (æstetik) Arkitekt: Forædling Ejendomsmægler: Først til mølle princip

18 Påstande om Attraktiv beliggenhed: Butikkerne vil være der, hvor kunderne er! Kunderne vil være der, hvor de gode butikker er!

19 Værditilvækst/værdipleje : Skabelse og sikring af attraktiv beliggenhed Hvad er attraktiv beliggenhed? ADVARSEL! Ejendomsaktører: Central beliggenhed er attraktiv beliggenhed God beliggenhed : Statisk Moderne detailhandlere: Det rette naboskab og de fysiske rammer skal gå op i en højere enhed (naboskabs princippet) God beliggenhed : Dynamisk

20 Naboskabs princippet = liebhaveri positivt udviklingspotentiale optimal økonomi Økonomiske ankerlejere Konceptmæssige ankerlejere Først-til-mølle-løsninger, hvor der ikke tænkes naboskab/koncept = Mangel på liebhaveri mangel på positivt udviklingspotentiale mangel på optimal økonomi

21 Gode lejere er indbegrebet af god beliggenhed. Skeln mellem økonomiske ankerlejere og konceptmæssige ankerlejere. Og gode lejere stiller krav de er ikke ligeglade. Naboskabs-princippet betyder, at den forretningsdrivende bliver udlejers vigtigste allierede og sparringspartner i kampen om at skabe og sikre god beliggenhed. Naboskabs-princippet kræver at man agerer i stedet for at reagere!

22 Frikøb = Konvertering fra lav leje og høj afståelse til ren leje. Ejendomsejers langsigtede løsning kontra afstående lejers hurtige løsning Optimering/ombygning af fysiske rammer giver højere pris/leje. Naboskabs princippet = Det er lejerne, der er værdien! Naboskabs-princippet kræver at man agerer i stedet for at reagere!

23 Hvad synes ABSALON & CO, at der bør ske? At man.. indser at man ikke kan beregne efterspørgsel på et regneark giver arkitekterne en følge rolle i stedet for en fører rolle får samme mål i stedet for forskellige succeskriterier agerer holistisk i stedet for at suboptimere tager stilling til, hvad der skal ske med hvert enkelt område indser at detailudlejning er liebhaveri, hvilket kræver udgangspunkt i lejernes ønsker og behov indser at gode lejere er indbegrebet af god beliggenhed.

24 Opfordring: Udgangspunkt Udfordring Løsning Naboskabs-princippet kræver at man agerer i stedet for at reagere!