Sendt til: DEAS A/S, LLO i Hovedstaden, Beboerrepræsentationen. Peter Bangs Vej 137, 3. th. og 151, 3. th., ejendommen Boldparken

Transkript

1 Frederiksberg Kommune Sendt til: DEAS A/S, LLO i Hovedstaden, Beboerrepræsentationen 9. august 2018 Sagsbeh.: DS Peter Bangs Vej 137, 3. th. og 151, 3. th., ejendommen Boldparken J.nr.: K Ved mail af 14. marts 2018 har Lejernes LO i Hovedstaden, på vegne af beboerrepræsentationen, efter reglen i lejelovens 106, stk. 1, nr. 3, anmodet om huslejenævnets stillingtagen til udlejers eventuelle manglende vedligeholdelse af ejendommen i forbindelse med gennemgribende modernisering og efterfølgende udlejning, jf. Brl. 5, stk. 2, at ovenstående lejemål. Afgørelse: Huslejenævnet besluttede i tilfælde af fortsat tvist at henvise parterne til boligretten, idet en afgørelse af sagen vil kræve et egentligt syn og skøn, som ikke kan ske for huslejenævnet. Huslejenævnet Frederiksberg Rådhus 2000 Frederiksberg Telefon: Telefax: lejeret@frederiksberg.dk Lovgrundlag: Huslejenævnet har behandlet sagen i henhold til bestemmelsen i lejelovens 106, stk. 1, nr. 3, hvorefter nævnet er tillagt kompetence til at træffe afgørelse i tvister om opfyldelse af udlejerens pligt til renholdelse, vedligeholdelse og fornyelse, jf. kap. lv I henhold til lejelovens 19, skal udlejeren holde ejendommen og det lejede forsvarligt ved lige, herunder vedligeholde alle indretninger til afløb og til forsyning med lys, gas, vand, varme og kulde, og sørge for renholdelse og sædvanlig belysning af ejendommen og adgangsvejene til det lejede, ligesom udlejeren skal renholde fortov, gård og andre fælles indretninger. Vedligeholdelse, herunder såvel indvendig, jf. lejelovens 21, som anden vedligeholdelse, som følge af forringelse ved slid og ælde skal foretages så ofte, det er påkrævet under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter, jf. dog 22. Huslejenævnet kan på lejerens begæring pålægge udlejeren at lade bestemte arbejder udføre og fastsætte nærmere retningslinjer herom. Huslejenævnet skal fastsætte en tidsfrist for det enkelte arbejdes fuldførelse.

2 Sagsfremstilling: Udlejer har orienteret beboerrepræsentationen om, at lejemålene Peter Bangs Vej 137, 3. th. og Peter Bangs Vej 151, 3. th. ønskes gennemgribende forbedret for derefter at kunne blive genudlejet efter Brl. 5, stk. 2. I mail af 25. april 2018 præciserer LLO, at nævnet bedes tage stilling til følgende vedligeholdelsesmangler: - Manglende overfladebehandling/lakering af yderdøre - Manglende istandsættelse af karme ved hoveddøre - Manglende maleristandsættelse af vægge, hvor malingen er afslået/afskallet indvendig ved indgangsparter og under hovedtrappen i nr og at - Plantemuren i gården ikke er sikker, da der fortsat ligger løse sten. LLO påpeger, at nævnet har i sagen K gjort gældende, at ovenstående er udbedret af udlejer. Dette bestrides i sin helhed. Nævnet har truffet afgørelse, uden at der er sket genbesigtigelse af ejendommen og har således valgt at lægge vægt på udlejers påstand om, at der er sket udbedring. Organisationen skal på det kraftigste anmode om, at nævnet genbesigtiger ejendommen, inden der træffes afgørelse i nærværende sag. Organisationens byggekonstruktør vil besigtige ejendommen og udarbejde en rapport om, hvorvidt der er sket udbedring. Rapporten fremsendes til nævnet så snart den foreligger. Hørt over sagens indbringelse skriver udlejer i mail af 1. maj 2018, at samtlige indsigelsespunkter er udbedret sidste år, umiddelbart efter nævnets afgørelse af 22. marts Det eneste punkt, der fortsat mangler er affaldscontainerens placering. Administrator har drøftet dette punkt med ejeren af ejendommen, der har godkendt at dette bliver etableret i løbet af 2018, hvorfor dette er planlagt. Til dette har LLO i mail af 16. maj 2018 anført følgende: Organisationen fastholder, at der ikke er sket udbedring på ejendommen. Der er endvidere ikke indgået en aftale med udlejer om placering af affaldscontainere. Nævnets bygningskyndige medarbejder besigtigede den 23. maj 2018 ejendommen. Til stede ved besigtigelsen var Flemming Jensen, tidligere beboer. Dana A. Christensen og Maj-Britt Maltby, beboerrepræsentationen. Kenneth Lauersen og Jan Hemmersam, viceværter. Thomas Sørensen, konstruktør hos LLO. Thomas Sørensen fra LLO oplyste under besigtigelsen, at LLOs oplysning om en nylig udarbejdet mangelrapport beror på en intern misforståelse i LLO. Der er ikke udarbejdet en nylig besigtigelsesrapport. Ved besigtigelsen konstateredes: Der blev fremvist døre, opgange, kælderskakte og pladsen foran opgange nr Manglende overfladebehandling/lakering af yderdøre Viceværten oplyste, at alle døre fik en overfladebehandling (afslibning og lakering) efter nævnets sidste påbud. Men hoveddøre på solsiden er meget udsatte. Flere hoveddøre fremstod med gennemslidt overfladebehandling nederst på dørbladet. 2

3 Manglende istandsættelse af karme ved hoveddøre Den fremviste dørkarm i nr. 119 ved hoveddør fremstod med afskallet og gennemslidt maling. Manglende maleristandsættelse af vægge, hvor malingen er afslået/afskallet indvendig ved indgangsparter og under hovedtrappen i nr Fremvist Nr. 117 og 119. Der blev konstateret fugt i murværk indvendigt ved indgangsparti samt kældertrappeskakt. Det blev konstateret, at vægge var blevet overfladebehandlet efter nævnets sidste påbud, men at fugten nu slog igennem igen. Plantemuren i gården ikke er sikker, da der fortsat ligger løse sten. Plantemurene fremstod ustabile og defekte og kunne udgøre en fare ved børns leg. Sagen behandledes indledningsvist på nævnets møde den 12. juni 2018, men udsattes på lejers nøjagtige angivelse af, hvor der angiveligt skulle være vedligeholdelsesmangler. LLO oplyser ved af 25. juni 2018, at: - Ejendommen er besigtiget d Ved. Bestigelsen kunne følgende mangler konstateres: Stenbede ved pladsen ud for nr. 119 m.v. er løse og flere steder risikere de at vælte ud på fortovet og ganglinjer ud for de enkelte opgange. Belægningen på pladsen ud for nr. 119 hælder den forkerte vej ind mod huset og resultere i opfugtning i bunden af opgangstrappen. Hældningen skal ændres således at regnvand føres væk fra sokkel. -tagnedløb ud for opg. 115 er defekt og skal genoprettes til egen tagenedløbsbrønd. -Malerbehandlingen af indgangsdøre er nedslidt og skal genoprettes for følgende døre inkl. karmtræ (specielt mod jord) og glasrude ved siden af døren, samt afskallet maling på ydervægstykke ved siden af døren. Følgende døre er nedslidt. (Se fotoregistrering fra mig). Opg. 119,117, 113, 125,127,129,133, 135, 137, 141, 143. Ydervæggen under trappereposen i stuen er afskallet flere steder og bærejerne i reposen er tydeligt rustne. jf. ovenstående gennemgang. Skal genoprettes. Ved ovennævnte fremsender LLO billedmateriale. Af LLOs opfølgende af 27. juni 2018 fremgår, at: - I forlængelse af nedenstående, sendt den 25. juni 2018, skal jeg præcisere følgende: 3

4 - Opgange 113, 115, 117,119, har bagfald hen mod hoveddør, dermed fugt problemer i ydervægge samt kælder og repos. - Øvrige døre og karme mangler tilstrækkelig overfladebehandling - døre i opgange fra 113 til 147 og 149 til Affaldscontainer står op af husmur, hvilket medfører forøget brandfare. Udlejers af 17. juli 2018 anfører blandt andet, at: - Vi vender tilbage på jeres skrivelse af den 26. juni, hvori I efterspørger vores afsluttende kommentarer til sagen. Vi har ikke yderligere at kommentere, end hvad vi forelagde nævnet i mail af den 1. maj Alle indsigelsespunkter er som nævnt udbedret, hertil henvises at der var en del sager på ejendommen som blev afgjort i marts måned. Som tidligere nævnt vil placeringen af affaldscontainerne blive etableret i løbet af år 2018, hvilket er aftale med ejer af ejendommen. Vi fastholder at ovenstående er vores afsluttende bemærkninger og indstiller derfor nævnet til, at træffe afgørelse. Hørt herover skriver udlejer i mail af 17. juli 2018, at Vi har ikke yderligere at kommentere, end hvad vi forelagde nævnet i mail af den 1. maj Alle indsigelsespunkter er som nævnt udbedret, hertil henvises at der var en del sager på ejendommen som blev afgjort i marts måned. Som tidligere nævnt vil placeringen af affaldscontainerne blive etableret i løbet af år 2018, hvilket er aftale med ejer af ejendommen. Vi fastholder at ovenstående er vores afsluttende bemærkninger og indstiller derfor nævnet til, at træffe afgørelse. Huslejenævnets bemærkninger Ved sagens behandling tiltrådte ejerrepræsentantens suppleant, idet det ordinære medlem, forud for sagens behandling, havde erklæret sig inhabil i behandlingen heraf. Huslejenævnet har behandlet sagen efter reglen i lejelovens 106, stk. 1, nr. 3, hvorefter huslejenævnet afgør tvister om opfyldelse af udlejerens pligt til renholdelse, vedligeholdelse og fornyelse, jf. kapitel IV. Det fremgår videre af den fravigelige bestemmelse i lejelovens 19, at udlejeren skal holde ejendommen og det lejede forsvarligt ved lige, herunder vedligeholde alle indretninger til afløb og til forsyning med lys, gas, vand, varme og kulde, og sørge for renholdelse og sædvanlig belysning af ejendommen og adgangsvejene til det lejede, ligesom udlejeren skal renholde fortov, gård og andre fælles indretninger. Vedligeholdelse, herunder såvel indvendig, jf. 21, som anden vedligeholdelse, som følge af forringelse ved slid og ælde skal foretages så ofte, det er påkrævet under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter, jf. dog 22. 4

5 Nævnets flertal, formanden og ejerrepræsentanten, stemte for i tilfælde af fortsat tvist at henvise parterne til boligretten, idet den ene part, udlejer, i sagen hævder, at arbejdet er udført, mens den anden part, lejer, ikke er tilfreds med arbejdets udførelse. Derudover henviser flertallet til mail af 14. marts 2018, hvor LLO på vegne af beboerrepræsentationen skriver, at udlejer har efterfulgt og opfyldt nævnets afgørelse vedrørende visse vedligeholdelsesarbejder. Flertallet finder således, at en afgørelse om udbedring af eventuelle vedligeholdelsesmangler samt boniteten af disses udførelse, vil kræve et egentligt syn og skøn, som ikke kan ske for nævnet. Nævnets mindretal, lejerrepræsentanten, stemte for at pålægge udlejer, inden 2 måneder, at Overfladebehandle/lakere alle hoveddøre hvor der findes gennemslidning af lak udvendigt på dørblad. Maleristandsætte alle karme ved hoveddøre hvor der findes afskalning/gennemslidning. Maleristandsætte vægge hvor maling er afslået/afskallet indvendigt ved indgangspartier og i kælderskakte under hovedtrapperne hvor der er fugtskade. Tilrette plantemure ud for nr således at de ligger solidt og lige og ikke udgør fare. Idet nævnets afgørelser træffes ved almindelig stemmeflerhed, besluttede huslejenævnet således i tilfælde af fortsat tvist at henvise parterne til boligretten, idet en afgørelse af sagen vil kræve et egentligt syn og skøn, som ikke kan ske for huslejenævnet. Klagevejledning: Nævnets afgørelse kan senest 4 uger efter, at den er meddelt parterne, indbringes for boligretten, jf. 43 i boligreguleringsloven. Indbringelsen sker ved udfærdigelse af stævning og indlevering af denne til boligrettens kontor på Frederiksberg domhus, Howitzvej 32. Nævnet kan ikke yde bistand hertil, og henvendelse til nævnet om sagen medfører ikke afbrydelse af den nævnte frist på 4 uger. Nævnet skal ikke medindstævnes, idet alene udlejer og lejer er parter i en eventuel retssag. Nævnet skal venligst anmode om at blive underrettet, hvis sagen indbringes for boligretten samt om udfaldet af sagen. p.f.v. Dorthe Schade sekretær 5