Værdiansættelsesseminar Finansiering & beregning af forrentning November 2014

Transkript

1 Værdiansættelsesseminar Finansiering & beregning af forrentning Revision. Skat. Rådgivning.

2 Agenda Finansiering & beregning af forrentning Den korte; hvem er vi Udenlandske investorer i Danmark Hvilken betydning har den meget attraktive realkreditfinansiering når udenlandske investorer køber ejendomme? Hvilken effekt har den høje belåningsværdi og den lave marginal på den interne rente (IRR)? Hvilke afkastdefinitioner anvender investorerne i deres beslutningsproces? 2

3 Global Mere end ansatte på verdensplan Tilstedeværelse i 157 lande Verdens største rådgivningshus (målt på omsætning)

4 Real Estate Vi tilbyder rådgivning indenfor følgende områder Strukturering, rådgivning og gennemførelse af både køb og salg af fast ejendom samt låneporteføljer både i DK & på tværs af landegrænser Rådgivning i forbindelse med ejendomsprojekter Rådgivning omkring værdiansættelsesmodeller Finansieringsrådgivning Kapitalfremskaffelse Due diligence Datahåndtering Skat og moms

5 UDENLANDSKE INVESTORER I kølvandet på krisen var fokus på mindsket risiko Traditionelle core markeder handlet op Danmark kommer i søgelyset DK finansieringsmarked. En positiv overraskelse? Nr. 12 i

6 Udenlandske investorer Større andel af den samlede handelsaktivitet Trends i investeringsprofil Investeringsinteresse er centreret omkring likvide og driftssikre ejendomme i hovedstadsregionen Ejendomsklasser som opnår størst interesse; Boligudlejningsejendomme (hvis investor ikke lokalt etableret => fokus på ejendomme opført efter 1991) & herefter Detail (fokus på centre og hovedhandelsstrøg), kontor, hotel og industri Investeringshorisont 5-10 år Fokus på forrentning af egenkapital (krav faldet; før 20% nu 15%) Høje krav til kvaliteten af salgsmateriale & data Udenlandske investorer har bidraget til, at niveauet af datakvalitet generelt er hævet 6

7 Udenlandske investorer Retning Drivkraft & udsigter Skandinavien udgør et stabilt marked, med Sverige i toppen. Men Danmark er kommet på kortet. Udenlandske investorer kan opnå attraktive finansieringsvilkår og niveauer, og søger muligheder for overtagelse af låneporteføljer. Historisk var der fokus på et højt LTV niveau. Markedet er i dag mere spredt. Normalt: øget risiko = øget afkast. Lånemarkedet udligner delvist dette. Driftssikre ejendomme = højere LTV = øget IRR. Men hvor står de udenlandske investorer om 10 år? 7

8 DANSK REALKREDIT ET STÆRKT KORT PÅ EJENDOMSMARKEDET UDENLANDSKE INVESTORER SØGER MOD DANMARK Stabil makroøkonomi (forholdsmæssigt) Risiko forhold Hvad driver udenlandsk investeringsinteresse mod Danmark? EK forrentning Stabile lejeniveauer (& tomgang forholdsmæssigt) Internationalt set er DK ikke prime marked => der handles gennemgående til højere afkast Lånemarked særdeles attraktivt Fokus 8

9 DANSK REALKREDIT ET STÆRKT KORT PÅ EJENDOMSMARKEDET Fordele ved realkredit systemet Alle typer af ejendomme kan finansieres gennem realkredit Meget billig finansieringsform Transperant låne system med 160 års track record Fleksibilitet omkring afdragsform og stærkt commitment Højt LTV niveau (særligt for boligejd.) Markedet for efterstillet finansiering fra klassiske långivere er fortsat afventende Men, vi observerer ofte, at udenlandske investorer ønsker at begrænse gearingsniveauet, da de skal placere forholdsmæssigt store pengebeholdninger. 9

10 Regneeksempler kontorejendom Overordnede markedsbetragtninger IRR - DK vs. SV Prime Kontor Danmark England Sverige Ejendommen Areal M Afkast Pct. 5,00% 3,75% 4,00% Værdi DKK Finansieringsvilkår LTV Pct. 60% 60% 60% Rente (kort) Pct. 1,00% 1,50% 1,50% Marginal Pct. 1,00% 1,50% 1,50% Hovedstol DKK Egenkapital DKK Inflation / index Pct. 2,00% 2,00% 2,00% DANMARK Terminal NOI DKK Finansieringsudgifter DKK IRR efter finansieringsudgifter 13% SVERIGE Terminal NOI DKK Finansieringsudgifter DKK IRR efter finansieringsudgifter 9% Case beregnet ekskl. afdrag 10

11 Regneeksempler boligudlejningsejendom Overordnede markedsbetragtninger IRR - DK vs. SV Prime boligudlejningsejendom Danmark England Sverige Ejendommen Areal M Afkast Pct. 4,00% 4,00% 4,00% Værdi DKK/m Finansieringsvilkår LTV Pct. 80% 70% 75% Rente Pct. 1,00% 1,50% 1,50% Marginal Pct. 1,00% 1,50% 1,50% Hovedstol DKK Egenkapital DKK Inflation / index Pct. 2,00% 2,00% 2,00% DANMARK Terminal NOI DKK Finansieringsudgifter DKK IRR efter finansieringsudgifter 18% SVERIGE Terminal NOI DKK Finansieringsudgifter DKK IRR efter finansieringsudgifter 13% Case beregnet ekskl. afdrag 11

12 Regneeksempler lager/logistik Overordnede markedsbetragtninger IRR - DK vs. SV Prime lager/logistik Danmark England Sverige Ejendommen Areal M Afkast Pct. 7,00% 5,50% 6,50% Værdi DKK/m Finansieringsvilkår LTV Pct. 60% 60% 60% Rente Pct. 1,00% 1,50% 1,50% Marginal Pct. 1,00% 1,50% 1,50% Hovedstol DKK Egenkapital DKK Inflation / index Pct. 2,00% 2,00% 2,00% DANMARK Terminal NOI DKK Finansieringsudgifter DKK IRR efter finansieringsudgifter 18% SVERIGE Terminal NOI DKK Finansieringsudgifter DKK IRR efter finansieringsudgifter 15% Case beregnet ekskl. afdrag 12

13 Konklusioner Finansieringsvilkår har markant indvirkning på IRR Mindre afvigelser i LTV og finansieringsvilkår har stor effekt på IRR Driftssikre ejendomme med lav risiko kan give et højt IRR niveau da renteudgifterne er historisk lave. Det danske lånemarked bliver i stigende omfang tillagt værdi af udenlandske investorer, særligt investorer med længere tidshorisont. Realkreditsystemets satser for de respektive anvendelseskategorier bidrager til at udligne risikopræmien. Det attraktive lånemarked i Danmark kan betyde at flere investorer bliver i Danmark. Succes skaber vi sammen

14 Afkastdefinitioner Hvilke afkastdefinitioner anvender investorerne i deres beslutningsproces? Mulitipel Net initial yield IRR Exit yield Cash on cash Running yield R EK R F beta *(R M R F ) tillæg Equivalent yield Equated yield Egenkapita l WACC rek * G * EV r All risks yield Gæld 1 Skat * Reversionary yield MIRR EV RevPAR APR Forrentningskrav Succes skaber vi sammen

15 Afkastdefinitioner Hvilke bruges typisk i praksis og hvad betyder de Running yield = løbende afkast Net Initial Yield = første års afkast Internal rate of return (IRR) = egenkapitalsforrentning (MIRR er m. finansiering) Cash on Cash = afkast af direkte indskudt kapital Og mange andre men ofte ikke anvendt konsistent så vær vågen Succes skaber vi sammen

16 Tak for Jeres tid Per Andersen Partner, Copenhagen T: E: Kim Søberg Petersen Senior Manager, Copenhagen T: E: Succes skaber vi sammen

17 ..og vi ses til Emerging Trends Dette slideshow er udarbejdet alene som en generel orientering om forhold, som måtte være af interesse, og gør det ikke ud for professionel rådgivning. Du bør ikke disponere på baggrund af de oplysninger, der er indeholdt i slideshowet, uden at indhente specifik professionel rådgivning. Vi afgiver ingen erklæringer eller garantier (udtrykkeligt eller underforstået) hvad angår nøjagtigheden og fuldstændigheden af de oplysninger, der findes i slideshowet og i det omfang loven tillader, accepterer eller påtager PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionspartnerselskab, dets aktionærer, medarbejdere og repræsentanter sig ikke nogen forpligtelse, ansvar eller agtpågivenhedspligt for eventuelle konsekvenser, som følger af, at du eller andre handler eller undlader at handle i tillid til de oplysninger, der findes i slideshowet, eller for eventuelle beslutninger truffet på baggrund heraf 2014 PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionspartnerselskab. Alle rettigheder forbeholdes. I dette dokument refererer til PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionspartnerselskab, som er et medlemsfirma af PricewaterhouseCoopers International Limited, hvor hver enkelt virksomhed er en særskilt juridisk enhed. Succes skaber vi sammen