Kommenteret vedtægtsgennemgang, A/B Ved Engen

Transkript

1 11. februar 2016 Kommenteret vedtægtsgennemgang, A/B Ved Engen Nedenfor anføres ABF s kommentarer til foreningens nuværende vedtægter. Først anføres generelle kommentarer og dernæst specifikke kommentarer til enkelte bestemmelser i foreningens vedtægter. I skal være opmærksomme på at foretage konsekvensrettelser af paragrafnummer og paragrafhenvisninger, hvis der foretages ændringer af foreningens vedtægter i overensstemmelse med kommenteringen. Vedtægtsændringer kan som udgangspunkt vedtages med det flertal, der fremgår af foreningens nuværende vedtægter. Hvis der gælder et skærpet vedtagelseskrav for en specifik ændring eller lignende, er dette anført særskilt. 1. Generelle kommentarer Nedenfor er der kommentarer til jeres fremsendte vedtægt. Indledningsvis skal det påpeges, at ABF bad jer om, at udfylde et skema og sende dette ind til ABF sammen med jeres skriftlige accept af prisen på den kommenterede gennemgang. I har i udfyldt skema tilkendegivet at ville have kommenteret gennemgang af jeres vedtægt, hvilket hermed fremsendes. Grunden til dette skema skal ses i lyset af, at vi oplever, at mange foreninger har bestemmelser stående i vedtægten, som ikke er gældende. Dette gør sig også gældende i jeres tilfælde. Kommentarerne er lavet i overensstemmelse juridisk med det af foreningen indsendte materiale til ABF. I har i udfyldt skema til ABF meddelt, at foreningen ikke ejer hårde hvidevarer, hvorfor bestemmelsen i jeres vedtægts 14, stk. 2, 3. punktum skal ud af jeres vedtægt, da denne bestemmelse ikke er relevant i jeres forening 2. Specifikke kommentarer 7: Benyttelse af andelsboligen I har i jeres vedtægt ikke mulighed for at drive erhverv fra boligen. Skulle foreningen ønske at give andelshaverne en sådan mulighed har ABF i seneste standardvedtægts 7, stk. 1 blødt op i forhold til, at andelshaver under givne betingelser, hvor de andre andelshavere ikke bliver generet i dagligdagen af dette, ville kunne udføre visse former for erhverv, der er beskrevet i 7, stk. 1. Bestemmelsen har følgende formulering:

2 o En andelsbolig må udelukkende benyttes til beboelse. Bestyrelsen kan tillade erhverv, der ikke medfører tilgang af kunder, ombygning af andelsboligen og skiltning, såfremt det ikke er til gene for de øvrige beboere, og det er tilladt efter kommunale forskrifter. 8: Boligafgift 8 bør suppleres med en oplysning om, hvornår boligafgiften senest skal betales. I jeres tilfælde den 1 hverdag i måneden. Dette er en god oplysning for nye andelshavere i foreningen, at en sådan oplysning fremgår. Derudover giver bestemmelsen jer mulighed for at kunne opkræve et beløb ved for sent betaling af boligafgift. Der er her dom for, at et sådant hjemmelsgrundlag skal fremgå af foreningens vedtægt, før end, at det kan lade sig gøre. Bestemmelsen har følgende ordlyd tilrettet jeres konkrete forhold: Boligafgiften betales månedligt den 1 hverdag i måneden. Ved for sen betaling af boligafgift kan opkræves gebyr svarende til det påkravsgebyr, der ifølge lejelovgivningen kan opkræves ved for sen betaling af leje. 10: Forandringer Ny 10, stk. 2 fra standardvedtægten i jeres vedtægts 10. Denne bestemmelse vedr. handicapforanstaltninger i boligen. Bestemmelsen tilkendegiver reetablering ved fraflytning, som skal fremgå vedtægtsmæssigt, hvis man som forening vil gøre krav gældende over for kommunen. Bestemmelsen har følgende ordlyd og denne er ordlyd er fuldt ud dækkende juridisk inden for dette område. Ønskes forandringerne udført af hensyn til ældre eller handicappedes særlige behov, kan bestyrelsen betinge forandringernes gennemførelse af reetablering ved andelshaverens fraflytning. Ny 10, stk. 4 fra standardvedtægten i jeres vedtægts 10. Denne paragraf bør suppleres med standardvedtægtens 10, stk. 4. Denne bestemmelse omhandler muligheden for adgang til boligen i forbindelse med forandringsarbejder. Har I ikke denne bestemmelse i jeres vedtægt, har I stadigvæk mulighed for adgang til bolig med varsel analogt efter lejelovgivningen med henholdsvis 6 uger eller 3 måneder alt efter hvor indgribende dette konkret er. 2/9

3 Ved at indføje bestemmelsen fra standardvedtægtens 10, stk. 4 er et sådant varsel nedsat til 4 uger. Bestemmelsen har følgende ordlyd: Andelshavere i omkringliggende boliger er forpligtet til at give adgang til boligen, hvis dette er nødvendigt for at udføre forandringen. Forandringen skal ske med mindst mulig gene for de berørte andelshavere. Reetablering i de omkringliggende boliger skal ske inden for en rimelig frist fastsat af bestyrelsen. Adgang til boligen skal varsles med 4 uger. 11: Fremleje ABF har ændret reglerne for fremleje i 2010, således at man først kan fremleje boligen efter at have beboet boligen i normalt et halvt år og efter endt fremlejeperiode kan fremleje på ny først ske efter at have beboet boligen i mindst et år. Dette for at undgå pro forma konstruktioner, hvor en andelshaver aldrig flytter ind i boligen eller aldrig flytter tilbage til boligen, men forlænger uden gyldig grund. Bestemmelsen har følgende ordlyd: En andelshaver, der har boet i andelsboligen i normalt mindst et halvt år, er berettiget til at fremleje eller låne sin andelsbolig med bestyrelsens tilladelse. Tilladelse kan kun gives, når andelshaveren er midlertidigt fraværende på grund af sygdom, institutionsanbringelse, forretningsrejse, studieophold, ferieophold, militærtjeneste, midlertidig forflyttelse eller lignende for en begrænset periode, på normalt højest 2 år. Fremleje kan således ikke tillades efter fraflytning eller dødsfald, uanset om der måtte være særlige grunde, såsom svigtende salg. Hvis en andelshaver har haft sin andelsbolig fremlejet, skal andelshaveren bebo boligen minimum ét år, før ny fremleje kan godkendes. Bestyrelsen skal godkende fremlejetageren og betingelserne for fremlejemålet, men er ikke ansvarlig for at lejelovgivningen, herunder reglerne om lejens fastsættelse, overholdes. 12: Husorden Denne bestemmelse omhandler husorden og husdyr. Jeg skal anbefale, at reglen i standardvedtægtens 12, stk. 2 om at førerhunde altid er tilladt, af oplysningsmæssige grunde kommer ind i jeres vedtægt. Bestemmelsen har følgende ordlyd: 3/9

4 Uanset bestemmelser om forbud mod husdyrhold er det altid tilladt at holde førerhund. 13: Overdragelse 13, stk. 3 ny ordlyd. I bør her indføje standardvedtægtens 13, stk. 3 angående åbenhed vedr. ventelisterne. Bestemmelsen har følgende ordlyd: Foreningens ventelister skal fremlægges til eftersyn for andelshaverne på den årlige ordinære generalforsamling. 13, stk. 4 ny ordlyd. Derudover bør I overveje ordlyden af standardvedtægtens 13, stk. 4. Hvis prisen sættes ned, vil der være tale om et nyt tilbud, hvor folk skal spørges igen. For at undgå dette i visse situationer giver denne bestemmelse jer mulighed for ikke at skulle spørge igen, hvilket vil være en administrativ lettelse af jeres arbejde. Vedtages denne ordlyd, skal folk på ventelisterne have dette at vide, så de er klar over, hvad fremtiden bringer. Bestemmelsen har følgende ordlyd: Såfremt der ikke kan findes en erhverver, der vil betale den maksimalt lovlige pris i henhold til 14, eller overdrageren ønsker at overdrage andelsboligen under den maksimalt lovlige pris til personer, der ikke er nævnt i stk. 2, litra A, skal den erhverver, der ønsker at overtage til en lavere pris, i overdragelsesaftalen være bundet af sit tilbud i 10 hverdage, såfremt nedsættelsen af prisen er mere end 15 % af den udbudte lovlige pris eksklusiv løsøre. De indtegnede på ventelisterne efter stk. 2, litra B og D skal herefter tilbydes andelsboligen igen til den pris, som overdrageren har kunnet opnå til anden side med en acceptfrist, der udløber dagen før erhververs vedståelsesfrist udløber. Bestyrelsen kan beslutte, at de indtegnede på ventelisten, når andelsboligen første gang udbydes til ventelisterne, skal meddele, om de ønsker andelsboligen tilbudt igen til en lavere pris, hvis andelsboligen ikke kan overdrages til den udbudte lovlige pris efter 14. Bestemmelsen er tilrettet jeres vedtægts opbygning vedr. henvisningerne. 14: Pris Standardvedtægtens 14, stk. 1, litra A, 4 punktum. Jeres vedtægts 14 Højesteret har i et par domme tilkendegivet, at reguleringsklausuler er tilladte. Ved dette forstås, at man ved aftalens indgåelse indføjer et klausul om, at regulerer salgssummen med respekt af kommende generalforsamling, da man her er så tæt på kommen 4/9

5 de generalforsamling, at man kender prisen, men den er på aftale tidspunktet ikke vedtaget. Bestemmelsen i standardvedtægten sætter retningslinjer herfor, så en advokat ikke kan komme med ordlyde, der er foreningen uforståelige. Bestemmelsen har følgende ordlyd: En eventuel reguleringsklausul i overdragelsesaftalen kan alene godkendes, såfremt der i aftalen er indsat et maksimum for reguleringsbeløbet. Reguleringsklausulens formulering skal godkendes af andelsboligforeningens bestyrelse, og bestyrelsen kan beslutte, at klausulen skal oprettes på en standardformular. Standardvedtægtens 14, stk. 1, litra A sidste punktum. Jeres vedtægts 14 Denne bestemmelse er ny i standardvedtægt og baseres på en dom. Den drejer sig om situationen, hvor andelsværdien falder midt i året, og hvor bestyrelsen da straks uden om generalforsamlingen skal sætte andelsværdien ned med respekt af ordlyden i andelsboligforeningslovens 5, stk. 1, da markerer maksimalprisreglen. Der er en dom på dette område, der siger, at hensættelser i visse tilfælde skal modregnes i faldet. Foreningen kan have 3 hensættelser. 1: Til fremtidig vedligeholdelse. 2: Til regulering af kursudsving og fald i andelsværdi. 3:??. Man kan ikke se, hvad der er hensat til. Nummer 2 og nummer 3 skal modregnes i faldet, men det skal nummer 1 ikke. Bestemmelsen har følgende ordlyd og bør komme ind i jeres vedtægt på kommende generalforsamling i foreningen: Sker der inden næste generalforsamling væsentlige ændringer i foreningens forhold, som påvirker foreningens formue negativt, såsom et fald i ejendommens værdi, optagelse af nye lån eller væsentlige kursreguleringer, skal bestyrelsen nedsætte værdien af andelen til den maksimalt lovlige pris ifølge andelsboligforeningsloven under hensyntagen til generalforsamlingsbestemte henlæggelser. 15: Fremgangsmåde kom der nye regler ved salg (de såkaldte oplysningsskemaer. Reglerne træder i kraft for foreningerne, efter det tidspunkt, hvor man på generalforsamlingen har vedtaget 2013 regnskabet. 15 i standardvedtægten er opdateret med disse krav og bør indføjes i jeres vedtægt. Standardvedtægtens 15 har følgende ordlyd: 5/9

6 Mellem overdrager og erhverver oprettes en skriftlig overdragelsesaftale, der forsynes med bestyrelsens påtegning om godkendelse. Alle vilkår for overdragelsen skal godkendes af bestyrelsen, der kan bestemme, at overdragelsen skal oprettes på en standardformular. Overdragelsesaftalen skal bl.a. indeholde en opstilling af overdragelsessummens beregning med specifikation af prisen for andelsboligen, forbedringer, inventar og løsøre, og eventuelt pristillæg eller nedslag for vedligeholdelsesstand samt andelsboligforeningslovens bestemmelser om prisfastsættelse og straf. Inden aftalens indgåelse skal erhverver have udleveret de dokumenter og nøgleoplysninger, der er krævet i den til enhver tid gældende Bekendtgørelse om oplysningspligt ved salg af andelsboliger udarbejdet af Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter herunder andelsboligforeningens vedtægter, energimærke, seneste årsregnskab og budget, referat af seneste ordinære generalforsamling og eventuelle senere ekstraordinære generalforsamling samt vedligeholdelsesplan såfremt en sådan er udarbejdet. Erhververen skal endvidere have udleveret nøgleoplysningsskemaer om andelsboligen og andelsboligforeningen samt en eventuel erklæring om ændringer i nøgleoplysningerne. Foreningen skal udlevere nøgleoplysningsskemaerne til den andelshaver der ønsker at sælge hurtigst muligt og senest 10 arbejdsdage efter anmodning. For nøgleoplysningsskema om andelsbolig til salg løber fristen for udlevering fra det tidspunkt, hvor foreningen har modtaget relevant dokumentation fra andelshaveren vedrørende forbedringer, tilpasset løsøre mv. Dokumenterne kan udleveres elektronisk og eventuelt gøres tilgængelige på foreningens hjemmeside. Sker der inden næste generalforsamling væsentlige ændringer i foreningens forhold, som påvirker foreningens formue negativt, såsom et fald i ejendommens værdi, væsentlige kursreguleringer eller optagelse af nye lån, er bestyrelsen forpligtet til at udfylde og udlevere erklæring om væsentlige ændringer i nøgleoplysningsskema for andelsboligforeningen. Foreningen kan kræve et gebyr for udarbejdelse af overdragelsesaftale. Foreningen kan endvidere kræve, at overdrageren refunderer udgifter til besvarelse af forespørgsel fra ejendomsmægler m.m., samt refunderer udgifter og betaler et rimeligt vederlag for bestyrelsens og/eller administrators ekstraarbejde ved afregning til pant eller udlægshavere og ved tvangssalg eller auktion. Overdragelsessummen skal senest 5 hverdage før overtagelsesdagen være indgået på foreningens konto i pengeinstitut. Såfremt overdragelsesaftale indgås mere end 2 uger før overtagelsesdagen, skal erhverver senest 7 hverdage efter aftalens indgåelse enten deponere overdragelsessummen eller stille standardbankgaranti for denne. Det deponerede/garanterede beløb skal frigives til andelsboligforeningen senest 5 hverdage før overtagelsesdagen. 6/9

7 Andelsboligforeningen afregner efter fradrag af sine tilgodehavender overdragelsessummen først til eventuelle rettighedshavere, herunder pant og udlægshavere, og dernæst til den fraflyttende andelshaver. Bestyrelsen er ved afregning over for den fraflyttende andelshaver berettiget til at tilbageholde et beløb til sikkerhed for betaling af ikke forfalden boligafgift, efterbetaling af varmeudgifter og lignende. Såfremt afregning med erhververens samtykke sker inden overtagelsesdagen, er foreningen endvidere berettiget til at tilbageholde et skønsmæssigt beløb til dækning af eventuelle krav i anledning af mangler konstateret ved overtagelsen. Snarest muligt efter erhververens overtagelse af andelsboligen skal erhververen med bestyrelsen gennemgå andelsboligen for at konstatere eventuelle mangler ved andelsboligens vedligeholdelsesstand eller ved forbedringer, inventar og løsøre, der er overtaget i forbindelse med andelsboligen. Erhververen kan kun komme med mangelindsigelser i til og med 8 dage fra overtagelsesdagen. Foreningen skal gøre erhververens og foreningens eventuelle krav gældende over for sælger senest 14 dage efter overtagelsesdagen. Såfremt erhververen forlanger prisnedslag for sådanne mangler, kan bestyrelsen, hvis forlangendet skønnes rimeligt, tilbageholde et tilsvarende beløb ved afregningen til overdrageren, således at beløbet først udbetales, når det ved dom eller forlig mellem parterne er fastslået, hvem det tilkommer. Mangler der ikke har kunnet konstateres inden for fristen, skal erhververen efterfølgende gøre gældende direkte over for overdrageren. Overdragelsessummen med eventuelle fradrag som nævnt i stk. 47 skal afregnes senest 10 hverdage efter overtagelsesdagen, forudsat at beløbet er modtaget fra erhververen. 17: Dødsfald 17, stk. 4. Der er kommet en dom i 2013 fra Østre Landsret, hvori det klargøres, at man som forening ikke kan ekskludere et dødsbo behandlet af bobestyrer. Dette betyder i forhold til denne paragraf, at den alene kommer i brug ved dødsbo, der behandles som privat skifte og ikke gælder ved dødsbo, der behandles af bobestyrer. 20: Eksklusion Der er nye bestemmelser i standardvedtægtens 20, stk. 2 og stk. 3. I disse bestemmelser klarlægges proceduren fra andelshaver er ekskluderet til boligen er solgt. 7/9

8 ABF har oplevet mange gange, at såvel forening som andelshaver er usikker på dette, hvorfor det vil være en god ide, at få dette ind i vedtægten. Bestemmelserne har følgende ordlyd: Ekskluderes en andelshaver, bestemmer bestyrelsen, hvem der skal overtage andelsboligen, og de vilkår overtagelsen skal ske på. Afregning finder sted som anført i 15. Ved overdragelse af andelsboligen finder 13, stk. 2, litra B og D og 14 tilsvarende anvendelse. Såfremt der ikke er interesserede på ventelisterne, afgør bestyrelsen frit, hvem der skal overtage andelsboligen. Andelshaveren skal, indtil andelen er overdraget, fortsat opfylde sine forpligtelser overfor foreningen herunder betale boligafgift. Andelshaveren skal endvidere medvirke til overdragelse af andelsboligen i fornødent omfang, herunder ryddeliggøre andelsboligen samt udlevere nøgler til andelsboligen til bestyrelsen på det tidspunkt, som bestyrelsen fastsætter som fraflytningstidspunkt. Foreningen er ved salg af andelsboligen berettiget til at lade en ejendomsmægler forestå salget for andelshaverens regning. Efter salg finder afregning sted som anført i 15. Henvisninger i bestemmelserne er tilrettet jeres vedtægts opbygning. 23: Flertal ABF har tillige valgt at ændre ordlyden i standardvedtægtens 23, stk. 3, således at man er gået fra ¾ til 4/5 vedr. frasalg af foreningens ejendom og foreningens opløsning. Dette som en sikkerhed for de andelshavere, der ønsker at blive boende i deres bolig, og ikke har et ønske om, at opløse foreningen og efterfølgende blive boende som lejere i boligen. Bestemmelsen har følgende ordlyd: Beslutning om salg af fast ejendom eller om foreningens opløsning kan kun vedtages med et flertal på mindst 4/5 af samtlige mulige stemmer. Er ikke mindst 4/5 af samtlige mulige stemmer repræsenteret på generalforsamlingen, men opnås et flertal på 4/5 af de repræsenterede stemmer for forslaget, kan der indkaldes til ny generalforsamling, og på denne kan forslaget vedtages endeligt med et flertal på mindst 4/5 af de repræsenterede stemmer, uanset hvor mange stemmer, der er repræsenteret. 29: Administration I denne bestemmelse har standardvedtægten nu krav til administrators forsikringsforhold, der er vigtige, således at foreningen stilles økonomisk skadesløs, hvis administrator laver fejl i forbindelse med udførelsen af sit arbejde for foreningen. Dette er en skærpelse af jeres bestemmelses ordlyd. 8/9

9 Bestemmelsen har følgende ordlyd: Generalforsamlingen kan vælge en advokat eller en anden professionel ejendomsadministrator, der har tegnet ansvars samt garantiforsikring til, som administrator at forestå ejendommens almindelige og juridiske forvaltning. Generalforsamlingen kan til enhver tid afsætte administrator. Bestyrelsen træffer nærmere aftale med administrator om dennes opgaver og beføjelser. Der forefindes ikke yderligere kommentarer til jeres vedtægt. Er der spørgsmål til det fremsendte, er I velkomne til at kontakte undertegnede herom. 9/9