GENERALFORSAMLINGSPROTOKOLLAT. Andelsboligforeningen Østbanehus

Transkript

1 Bech-Bruun Dragsted Advokatfirma Langelinie Allé København Ø Tlf Fax J.nr jcn/idj GENERALFORSAMLINGSPROTOKOLLAT. Andelsboligforeningen Østbanehus År 2005, den 8. juni 2005 afholdtes ekstraordinær generalforsamling i Hans Egede Kirke D A G S O R D E N: som følger: 1) Valg af dirigent. 2) Forslag om afskaffelse af særmoderniseringer 3) Forslag om vedtægtsændringer ( 5, 17 og 18) vedr. pant og udlæg, forslaget fremgår af referatet af ordinær generalforsamling som vedlægges indkaldelsen. 4) Forslag om vedtægtsændringer ( 10) vedr. fremleje, forslaget fremgår af referatet af ordinær generalforsamling som vedlægges indkaldelsen. 5) Forslag om vedtægtsændringer ( 12) vedr. sammenlægninger, forslaget fremgår af referatet af ordinær generalforsamling som vedlægges indkaldelsen. 6) Forslag om vedtægtsændringer (ny 20 a) vedr. venteliste for udlejning af kælderlokaler, forslaget fremgår af referatet af ordinær generalforsamling som vedlægges indkaldelsen. 7) Forslag om vedtægtsændringer ( 23, stk. 3 ) forslaget fremgår af referatet af ordinær generalforsamling som vedlægges indkaldelsen. 8) Eventuelt Ad 1. * * * * * g:\ \000212

2 Formand Jens Krabbe bød velkommen. Advokat Søren Lindahl blev valgt som dirigent og konstaterede, at generalforsamlingen var lovligt indvarslet og beslutningsdygtig, dog at der ikke var tilstrækkeligt fremmøde til endeligt at vedtage forslaget under dagsordenens pkt. 2, hvilket kræver fremmøde fra 2/3 af andelshaverne. I alt var 30 andelshavere repræsenteret, heraf 10 ved fuldmagt. Ad 2. Indledningsvis udtrykte en andelshaver kritik omkring stiftelsesprocessen, og anførte i den forbindelse, at andelshaverne var blevet rådgivet forkert, og havde fået det indtryk, at særmoderniseringerne med sikkerhed ville blive afskaffet. Det blev endvidere anført, at spørgsmålet om særmoderniseringer burde have været afklaret ved stiftelsen. Dirigenten, som medvirkede i stiftelsesprocessen, erklærede sig inhabil i spørgsmålet om eventuelle rådgivningsfejl, men oplyste dog, at spørgsmålet blev indgående drøftet, herunder med den nedsatte arbejdsgruppe, forud for stiftelsen, og at man blandt andet på grund af mangelfulde oplysninger om de enkelte særmoderniseringer så sig nødsaget til at udskyde spørgsmålet til en senere generalforsamlingsbeslutning. Endvidere anførte dirigenten, at det ikke af dokumenterne omkring stiftelsen, herunder referatet fra den stiftende generalforsamling, fremgår, at der skulle være givet løfter omkring afskaffelse af særmoderniserninger. Det er også imod dirigentens overbevisning, at en sådan tilkendegivelse skulle være givet i forbindelse med stiftelsen. Vedkommende andelshaver fastholdt, at man ved stiftelsen havde det fulde grundlag vedrørende særmoderniseringer. Dirigenten beklagede, hvis nogen fejlagtigt havde fået det indtryk, at man som indtrædende andelshaver kunne være sikker på, at særmoderniseringstillægget ville blive afskaffet. Herefter var der en kort debat om forståelsesmæssige spørgsmål til de konkrete forslag. Der var opstillet 2 alternativer om aftrapning af særmoderniseringstillæggene over en 10-årig periode. Ved alternativ 1 begynder aftrapningen 1. januar 2009, mens den ved alternativ 2 begynder 1. januar Derudover er forslagene identiske. Der blev indledningsvis i overensstemmelse med forslagets udformning stemt om, hvilket af alternativerne, der skulle vælges ud til endelig afstemning. Da der opstod en misforståelse i forbindelse med g:\ \

3 afstemningen, foretoges ny afstemning, hvorefter alternativ nr. 2 (med aftrapning fra 1. januar 2006) blev valgt med stemmerne (3 fuldmagter havde ikke udtrykkeligt specificeret afstemningsønske, og blev derfor betragtet som blanke). Forslaget sattes herefter til afstemning. Dirigenten havde på forhånd oplyst, at en vedtagelse ville kræve, at 2/3 af de afgivne stemmer var for, og at forslaget herefter blev vedtaget på ny på en yderligere ekstraordinær generalforsamling. Der blev afgivet 26 stemmer, 16 for og 10 imod (svarende til 61,5% flertal). Da der ikke var det fornødne flertal, var forslaget herefter forkastet. Formand Jens Krabbe gjorde opmærksom på, at bestyrelsen herefter som udgangspunkt ikke vil arbejde med yderligere forslag til afskaffelse af særmoderniseringer, men at de enkelte andelshavere var velkomne til at genfremsætte de allerede fremsatte forslag eller formulere nye forslag til en kommende generalforsamling. Ad 3. Nye regler pant/udlæg , stk. 2 ændres til: Stk. 2 Andelen kan kun overdrages eller på anden måde overføres til andre i overensstemmelse med reglerne i ved tvangssalg, dog med de ændringer der følger af reglerne i andelsboligforeningslovens 6 B. Der indsættes nyt 5 stk. 3 som følger: g:\ \

4 Stk. 3 Andelen kan belånes i overensstemmelse med reglerne i andelsboligforeningsloven. Foreningen kan kræve, at andelshaveren betaler gebyr for afgivelse af erklæring i henhold til andelsboligforeningslovens 4 A. 3. Nuværende 5, stk. 3 bliver herefter 5, stk I 17, stk. 2 tilføjes som nyt 3. punktum: Foreningen kan endvidere kræve, at overdrageren refunderer udgiften til forespørgsel til Andelsboligbogen samt refunderer udgifter og betaler et rimeligt vederlag for bestyrelsens og/eller administrators ekstraarbejde ved afregning til pant- eller udlægshaver og ved tvangssalg eller tvangsauktion , stk. 3 ændres til: Overdragelsessummen skal senest to uger før overtagelsesdagen indbetales kontant til foreningen, som - efter fradrag af sine tilgodehavender og nødvendigt beløb til indfrielse af et eventuelt garanteret lån med henblik på frigivelse af garantien - afregner provenuet først til eventuelle rettighedshavere, herunder pant- og udlægshavere, og dernæst til den fraflyttende andelshaver , stk. 1-4 udgår , stk. 5 bliver herefter stk. 1, og 1. punktum ændres til: I tilfælde af at foreningen i henhold til tidligere regler i vedtægterne og andelsboligforeningsloven har afgivet garanti for lån til delvis finansiering af en overdragelses- g:\ \

5 sum, og låntager ikke betaler renter og afdrag rettidigt, skal långiver underrette foreningen skriftligt om restancen , stk. 6 bliver herefter 18, stk. 2. Ad 4. Vedr. Udlejning og fremleje , stk. 1 ændres til: Andelshaveren er ikke berettiget til at fremleje sin bolig/sit erhvervslokale, medmindre bestyrelsen giver sit skriftlige samtykke hertil, jf. dog pkt Bestyrelsen skal dog, medmindre særlige grunde taler imod, give samtykke, såfremt andelshaveren af særlige grunde - såsom sygdom, forretningsrejse, studieophold, eller midlertidig forflyttelse - midlertidigt må fraflytte boligen for en kortere periode på maksimalt to år, jf. dog pkt Nuværende 10, stk. 2 står uændret. Der indsættes nyt 10, stk. 3 som følger: Udover de i 10, stk. 1 anførte grunde skal bestyrelsen give tilladelse til fremleje/udlån i op til to år ad gangen, såfremt vedkommende andelshaver har boet i foreningen i mindst ét år. 3. Nuværende 10, stk. 3 bliver herefter 10, stk g:\ \

6 Der tilføjes et 10, stk. 5 som følger: Andelshaveren er under fremleje/udlån ansvarlig over for foreningen, herunder for at fremlejetageren/låneren overholder vedtægter og husorden. Ad 5. Ad 6. Tilføjelse til 12, stk. 1, litra b vedrørende sammenlægning I forlængelse af 12, stk. 1, litra b, tilføjes efter sidste punktum: Vedkommende andelshaver er forpligtet til at følge de retningslinjer, der måtte være udarbejdet af bestyrelsen/administrator vedrørende sammenlægning, ligesom det er vedkommende andelshavers ansvar, at sammenlægningen udføres lovligt. Ny 20 A - ledige lokaler i kælder Som ny bestemmelse indsættes som 20 A følgende: Stk. 1: Der kan disponeres over ledige rum i kælderen efter følgende rækkefølge: a. Af bestyrelsen såfremt bestyrelsen finder det hensigtsmæssigt at anvende rummet til bestyrelseslokale, eller til brug for formål i foreningens interesse. b. Af andelshavere. c. Af lejere. Stk. 2: Der oprettes en venteliste for andelshavere og lejere. Andelshavere går forud for lejere på ventelisten. Bestyrelsen kan fastsætte principper for ventelistens udformning. g:\ \

7 Stk. 3: Hvis der indgås aftale mellem foreningen og en andelshaver eller en lejer om brug af et kælderlokale, betragtes aftalen som en lejeaftale, og lejelovens regler er gældende for forholdet. Foreningen v/bestyrelse eller administrator opkræver leje for benyttelsen. Det er til enhver tid foreningens bestyrelse, der fastsætter lejen. Ad 7. Rettelse i 23.3 Som ny bestemmelse indsættes som 20 A følgende: Bestemmelsens indledende sætning: "Forslag om vedtægtsændringer, om nyt indskud, om regulering af det indbyrdes forhold mellem andelshaverne, boligafgiften, iværksættelse af " ændres til: "Forslag om vedtægtsændringer, om nyt indskud, om regulering af det indbyrdes forhold mellem boligafgiften, iværksættelse af " Ad 8. Der blev stillet spørgsmål til ComX bredbåndsløsningen, da det efter vedtagelsen på den ordinære generalforsamling har vist sig, at tilbuddet fra ComX er steget med kr Formand Jens Krabbe oplyste, at man dermed ikke havde bemyndigelse til at gennemføre bredbåndsløsningen. Udover prisstigningen var hastigheden også mindre end oprindelig tilbudt. Det var umiddelbart opfattelsen, at ComX fortsat gav det bedste tilbud, men set i lyset af de pludseligt ændrede vilkår vil bestyrelsen nu sætte sig ned og kigge på mulighederne en gang til. Jens Krabbe bekræftede på forespørgsel, at det vil være nødvendigt med en ny vedtagelse på generalforsamlingen, hvis ComX ikke kan honorere det oprindelige tilbud. Dirigenten tiltrådte denne opfattelse. Der blev spurgt til den udarbejdede valuarvurdering, idet der blev udtrykt manglende forståelse for, at ejendommen ikke blev sat højere end sket. g:\ \

8 Det blev oplyst, at den udarbejdede valuarvurdering ikke pt. bruges som grundlag for fastlæggelse af ejendommens værdi, da dette ikke kan betale sig med den nuværende vurdering. Det blev endvidere oplyst, at vurderingen skal udarbejdes af en ejendomsmægler, der samtidig er valuar, og at ejendommen skal vurderes til markedspris som om den sælges som udlejningsejendom. Dirigenten oplyste, at forskellige valuarvurderinger i princippet burde nå til samme resultat, men at der ofte kan registreres afvigelser, og at man derfor ikke kan afvise, at en anden valuar vil komme til en højere (eller lavere) vurdering. Dirigenten oplyste endvidere, at det selvfølgelig koster penge at få foretaget nævnte vurdering. Enkelte andelshavere ville tage initiativ til at kontakte andre valuarer, som har vurderet andre ejendomme, og herefter melde tilbage til bestyrelsen. En andelshaver spurgte til referatet fra den ordinære generalforsamling, hvor det i forbindelse med bemyndigelsen til bestyrelsen til at foretage låneomlægning ikke fremgik, at bestyrelsen ikke kunne ændre på fordelingen af lånetype (mellem fastforrentet / variable lån). Bestyrelsesformanden præciserede, at der ikke i bemyndigelsen ligger en ret til at ændre forholdet af fordelingen. En andelshaver spurgte til, om andelsboligforeningen havde forpligtelsen til at udskifte hårde hvidvare, hvor disse indgår som led i den modernisering, som en række andelshavere betaler tillæg for. Dirigenten lovede at vende tilbage med svar på dette spørgsmål (se vedhæftede korte notat). Endelig blev der spurgt til, om man i forlængelse af den ordinære generalforsamling havde fundet et svar på spørgsmålet om, hvorvidt andelshavere med særmoderniseringer kan medregne disse som forbedring ved et salg. Dirigenten oplyste som på den ordinære generalforsamling, at dette efter hans klare opfattelse ikke er tilfældet, men at han dog ikke tør sige det med 100% sikkerhed, hvorfor det fortsat anbefales bestyrelsen at kontakte ABF for at afklare spørgsmålet. Formand Jens Krabbe oplyste, at man ikke havde nået dette i perioden mellem den ordinære og den ekstraordinære generalforsamling, men at man i den kommende tid vil rette henvendelse til ABF. g:\ \

9 Dirigenten hævede herefter generalforsamlingen kl Advokat Søren Lindahl Dirigent g:\ \