Et kig ind i fremtiden

Transkript

1 Et kig ind i fremtiden Fremtidssikring af Kongens Enghave Frederiksholm Karré Boligselskabet AKB, København

2 Rapporten er udarbejdet af Projektleder Peter Friche Madsen Arkitektstuderende Michala Crone KAB Byggeprojektområdet April

3 Indhold Er afdelingen klar til fremtidssikring? Hvad sker der, hvis I ikke gør noget? 5 Grundlag for analysen 5 Hvordan står det til i afdelingen? 6 Beskrivelse af afdelingen og nærområdet 6 Afdelingens attraktionsværdi 7 Boligmarkedsanalysen 9 Hvilke områder kan der arbejdes med? 12 Forslag til ombygninger 12 Løsningsforslag på to niveauer 13 Forslag 1 - sammenlægning - 2 rums bolig til rums bolig 16 Forslag 2 - modernisering - 3 rums bolig 18 Forslag 3 - modernisering - 3 rums bolig 20 Energi 22 Livet mellem husene 27 Afdelingens grønne områder 28 Tilgængelighed 29 Indeklima 30 Afdelingens indeklimaforhold 31 Arkitektur 32 Hvordan ser fremtiden ud for afdelingen? 33 Lad os lave en plan for fremtiden 33 Fremtidsplan 3 Hvordan kan I komme videre? 35 Bilag A B C Afkrydsningsskemaer om afdelingen Boligmarkedsanalyse Københavns Kommunes støjkort 3

4 Er afdelingen klar til fremtidssikring? Flytter børnefamilierne fra jeres afdeling på grund af pladsmangel, og brokker beboerne sig over gamle køkkener? Og hvad med de ældre beboere? Har de mulighed for at blive i afdelingen, hvis de får svært ved at komme rundt? Beboernes behov ændrer sig livet igennem - og hvis I vil beholde dem i jeres afdeling, skal deres behov opfyldes. Derudover efterspørger mange boligsøgende mere plads, bedre køkkener og bad. Kan I matche det? Fremtidssikring handler om at sikre, at jeres afdeling har gode boliger, som stabile beboere vil flytte ind i - og bo i, i lang tid. Det kan I opnå, hvis boligområdet er et trygt og rart sted at bo, med boliger til en pris almindelige beboere kan og vil betale. Fremtidssikring handler også om, at befolkningens syn på den almene bolig har ændret sig. Da boligerne blev planlagt, lagde man vægt på gode og sunde boliger til mennesker med almindelige indtægter og danskerne stod i kø for at leje dem. I dag opfatter mange de almene boliger, som ensformige og føler ikke, at der er mulighed for at tilpasse deres bolig efter individuelle behov.

5 Det betyder, at muligheden for en altan eller et lille stykke have kan være med til at fastholde nogle beboere. For andre kan muligheden for at inddrage et tagrum i boligen, til en hobby, være afgørende. I denne fremtidssikringsrapport kan I finde inspiration og gode ideer til, hvordan I kan sikre, at jeres afdeling også i fremtiden vil være et attraktivt sted at bo. Hvad sker der, hvis I ikke gør noget? Såfremt boligerne ikke bliver moderniseret i forhold til nutidige ønsker og behov vil afdelingen muligvis opleve udlejningsvanskeligheder. På længere sigt vil børnefamilier og yngre par muligvis vælge andre boliger som kan tilbyde en tidssvarende bolig. Ældre enlige med behov for rollator og lignende vil på længere sigt komme til at præge beboersammensætningen. Med boligernes manglende niveaufri adgang, og boliger der ikke opfylder krav til bad og toilettets frie gulvareal, vil dette betyde forringede levevilkår for disse beboere, såfremt de bliver boende. Konsekvensen vil derfor være, at der over tid kun vil være ganske få børnefamilier og bevægelseshæmmede, som har brug for rollator eller kørestol tilbage i afdelingen. Grundlag for analysen Den foreløbige analyse er baseret på observationer foretaget på stedet, gennemgang af foreliggende tegningsmateriale, og interview med driftsleder og driftschef/ejendomsleder samt afdelingsbestyrelse. Der er ikke foretaget tekniske undersøgelser eller undersøgelser af bygningernes stabilitet. Der er heller ikke taget hensyn til bestemmelser i en eventuel lokalplan eller andre bestemmelser for grundens udnyttelse og bebyggelsens udformning. Overslagene, der indgår i de beskrevne forslag til ombygninger, er baseret på erfaringstal, og skal betragtes, som vejledende. Hvis afdelingen ønsker at arbejde videre med idéforslagene, skal der foretages en grundig undersøgelse af plangrundlaget og bygningernes tekniske udformning. Derudover skal der udarbejdes skitseforslag, foretages prissætning af et teknisk rådgivningsfirma og tages højde for de relevante reglementer. 5

6 Hvordan står det til i afdelingen? Beskrivelse af afdelingen og nærområdet Bebyggelsen består af en sammenhængende blok placeret om et meget stort gårdrum med passage fra Peter Sabroes Gade Langs gadefacader på Borgbjergsvej, Peter Sabroes Gade og Gustav Bangs Gade er der beboerhaver til stueetagen. Afdelingen er opført i 1918 og rummer 16 boliger samt erhverv i en del af stueetagen, bl.a. posthus. I passagen til Peter Sabroes Gade er storskraldsrum og traktorskur. I gården er der legeplads og store grønne arealer. Blokken er opført i 3 etager med kælder. Ejendomskontor og fællesvaskeri er beliggende i stueetagen. De største lejligheder er opført med badeværelser, mens afdelingens 2-rums lejligheder først fik badeværelser i 1980'erne, ved inddragelse af en del af soveværelset. Alle badeværelser blev totalrenoveret i

7 Facaderne er udført i blank mur af røde sten. Gårdfacader er fra underkant af vinduer i stueetagen udført i gule sten. Afdelingens attraktionsværdi Hvis jeres afdeling skal være attraktiv fremover, er det nødvendigt at overveje, hvilke beboergrupper, der har lyst til at bo i afdelingen. Fremover kan det måske blive nødvendigt, at man kan tiltrække nye grupper, eller imødekomme de nuværende beboeres skiftende behov. Afdelingsbestyrelsen har, sammen med KAB, diskuteret og gennemgået afdelingens attraktionsværdi i forhold til forskellige beboergrupper. Målet er at synliggøre, hvilke grupper, der får opfyldt deres behov i jeres afdeling samt hvilke, der måske vil søge en anden bolig i fremtiden, som passer bedre til deres behov. Der er givet point i forhold til, hvor attraktiv afdelingen er for de enkelte grupper. Der er givet fra 1 til 5 hvor 5 er bedst. Du kan eventuelt se de udfyldte skemaer i bilag A. s attraktionsværdi 15 ørn Det grå guld" 18 sbesværede 15 Hvor attraktiv er afdelingen? Afdelingsbestyrelsen udfyldte et skema om afdelingens og nærområdets attraktionsværdi. Det handler blandt andet om afdelingens og områdets Afdelingens og nærområdets attraktionsværdi renommé, udbud af institutioner, transportmuligheder mm. Ældre og bevægelsesbesværede Singler/par u. børn, "Det grå guld" 2 forældre m. børn 1 forælder m.børn Yngre voksne uden børn Unge Slet ikke attraktiv Mindre attraktiv Hverken eller Attraktiv Meget attraktiv 27 ørn Det grå guld" 27 sbesværede 2 Alle beboergrupper er generelt tilfredse med afdelingen og nærområdet. Dog således at nærområdet vurderes mindre attraktivt for yngre. De offentlige transportmuligheder er gode både med hensyn til bus og tog. Afdelingens udseende og renommé vurderes tilfredsstillende for alle Vurdering af boligen, fælles faciliteter og områder beboergrupper. Ældre og bevægelsesbesværede Singler/par u. børn, "Det grå guld" 2 forældre m. børn 1 forælder m.børn Yngre voksne uden børn Unge 7

8 Yngre voksne uden børn Unge Slet ikke Hvordan vurderes boligen, attraktiv fælles faciliteter attraktiv og området? Afdelingsbestyrelsen svarede på spørgsmål om beboernes vurdering af blandt andet boligernes størrelse, indretning, køkken- og badeforhold. Der var også spørgsmål om de udendørs faciliteter eksempelvis legeplads, de grønne områder og parkeringsforhold. Vurdering af boligen, fælles faciliteter og områder Ældre og bevægelsesbesværede Mindre Hverken eller Attraktiv Meget attraktiv Singler/par u. børn, "Det grå guld" 2 forældre m. børn 1 forælder m.børn Yngre voksne uden børn Unge Slet ikke attraktiv Mindre attraktiv Hverken eller Attraktiv Meget attraktiv Beboerne, som helhed, vurderer afdelingen attraktiv. Dog således at parkeringsforhold og de fælles indendørs faciliteter vurderes utilfredsstillende. Ældre og bevægelsesbesværede samt forældre med børn vurderer boligernes størrelse og indretning utilfredsstillende og ikke tidssvarende. Beboernes muligheder for at finde en tilsvarende bolig Afdelingsbestyrelsen udfyldte også et skema, som omhandlede de forskellige gruppers muligheder for at finde en tilsvarende bolig i området, hvorvidt gruppen synes, der var sammenhæng mellem kvaliteten og huslejen samt deres tolerance overfor huslejestigninger. Resultatet er følgende: Alle beboere synes, at der er meget god sammenhæng mellem pris og kvalitet. Muligheden for at finde en tilsvarende bolig er god. Hvis afdelingen og boligerne blev tilsvarende bedre, vurderes det, at gruppen, som helhed, vil kunne acceptere en huslejestigning på mellem 0-10 %. Afdelingens sociale forhold Beboerne er tilfredse med at bo i afdelingen. Der er ikke nævneværdige sociale problemer og de føler sig i høj grad trygge ved at færdes i nærområdet. Beboerne kommer godt ud af det med hinanden, men det kniber med at tage initiativ til at iværksætte sociale aktiviteter i afdelingen. Dette sker meget sjældent. 8

9 initiativer til sociale aktiviteter 1 ådet 60 erne godt ud af det med hinanden 60 mer i afdelingen 10 nerelle tilfredshed 3 Afdelingens sociale forhold Beboernes generelle tilfredshed Sociale problemer i afdelingen Kommer beboerne godt ud af det med hinanden Tryghed i området Beboerdrevne initiativer til sociale aktiviteter Lav Høj Opsamling om afdelingens attraktionsværdi. Ud fra debatten med afdelingsbestyrelsen og de udfyldte skemaer, tegner der sig et billede af, at afdelingen i dag er en attraktiv afdeling for alle beboere. Dog er den generelle vurdering af afdeling og nærområdet ikke helt i top. Både boligernes størrelse, bad- og toiletforhold samt parkeringsmulighederne dårlige. Nærområdet vurderes neutralt da der mangler caféer, butikker og lignende i området og beboerne tager derfor ind til centrum i stedet for at handle og gå på café i Kongens Enghave. Boligmarkedsanalysen Når man skal fremtidssikre en boligafdeling, er det relevant at fokusere på boligafdelingens konkurrencesituation. Derfor ser vi på to ting: Hvordan huslejeniveauet ligger i forhold til at andre boformer (eksempelvis andels- og ejerboliger) samt hvordan udlejningssituationen på nuværende tidspunkt ser ud for afdelingen. Afdelingens konkurrencesituation i forhold til andre boformer Her ser vi på, hvordan afdelingens huslejeniveau ligger i forhold til andre almene boliger, private udlejningsboliger, andelsboliger og ejerboliger. Undersøgelsen er baseret på en række søgninger på hjemmesider, der samler udbuddet af boliger indenfor de forskellige boformer. Resultatet er derfor et øjebliksbillede, der vil forandre sig over tid, som udbuddet af boliger ændrer sig. Se eventuelt mere om hvordan sammenligningen er gennemført i bilag B. Analysen kan være med til at sikre, at de investeringer, boligafdelingen vil satse på, ikke medfører, at boligerne bliver markant dyrere end andre boligtilbud i området. Et for højt huslejeniveau kan betyde, at afdelingen vil opleve udlejningsproblemer fremover. 9

10 Sammenligning på tværs af boformer Det er i vidt omfang muligt, at sammenligne de forskellige almene boliger med hinanden og med private udlejningsboliger. Det er straks vanskeligere, at sammenligne andelsboliger og ejerboliger med en almen bolig. For almene boliger eller andre lejeboliger er den løbende vedligeholdelse inkluderet i huslejen, hvilket ikke er tilfældet for ejerboliger. Dette komplicerer en direkte sammenligning mellem leje- og ejerboliger. Men sammenligningen kan alligevel give et fingerpeg om konkurrencesituationen i lokalområdet. Sammenligningen kan sige noget om, hvor stort et rådighedsbeløb den boligsøgende skal have, for at kunne vælge de forskellige boformer. Det private udlejningsmarked er meget broget. Eksempelvis kan der være udlejningsejendomme, som kun kan lejes af medlemmer af eksempelvis bestemte pensionsselskaber og lignende. Der er også mange, som lejer boliger ud via venner eller opslag forskellige steder. Det er kun tilbud, som er direkte tilgængelig for alle boligsøgende, der er medtaget i analysen. Boligernes stand indgår ikke i sammenligningen. Resultat af sammenligningen I den følgende tabel viser priserne for udvalgte boliger fordelt på de forskellige boformer. Beløbene er udtryk for de grundlæggende udgifter forbundet med at bo i boligen. Herudover skal der lægges forbrug af el, vand og varme mm. Det er den billigste bolig, som fremgik af søgeresultatet, der er valgt ud. Husleje/pris pr. md. for udvalgte boliger i postnummer 250 (så vidt muligt nær Karré ) Lille Mellem Stor Karré 56,7 kvm kr. 83,7 kvm kr. 117,7 kvm kr. Andre almene lejeboliger 57 kvm kr. 8 kvm kr. 116 kvm kr. Private lejeboliger Ingen fundet 8 kvm kr. 120 kvm kr. Andelsboliger 57 kvm kr. 85 kvm kr. Ingen fundet Ejerboliger 55 kvm kr. 8 kvm kr. 110 kvm kr. 10

11 Afdelingens udlejningssituation Hvor attraktiv en afdeling er, kan også vurderes ved at se på ventetiden, eventuelle tomme boliger, fraflytningsprocent samt hvor mange tilbudsbreve, der sendes ud ved genudlejning af boligerne. I afdelingen er der over 20 års ventetid på alle boligtyper. Det tyder ikke på, at afdelingen på nuværende tidspunkt kommer til at opleve udlejningsvanskeligheder. Der er overvejende 2 rums boliger, derfor kan afdelingen på længere sig opleve udlejningsvanskeligheder. Konklusion på boligmarkedsanalyse Huslejen for at bo i afdelingen ligger, på alle lejlighedsstyper, under andre boligformer. Afdelingens husleje ligger ca kr. under andre almene lejeboliger i området. De private lejeboliger i området koster i gennemsnit ca. dobbelt så meget som afdelings husleje. Ligeledes ligger andelsboliger og ejerboliger meget over afdelingens niveau. 11

12 Hvilke områder kan der arbejdes med? I dette kapitel præsenteres mulighederne for, at fremtidssikre afdelingen. Det gælder først mulighederne for, at gennemføre ombygninger i form af eksempelvis lejlighedssammenlægninger og forbedringer af den enkelte bolig. Derefter omhandler kapitlet energi, indeklima, tilgængelighed, livet mellem husene, afdelingen, som arbejdsplads og arkitektur. Forslag til ombygninger I mange velfungerende boligområder er der passende boliger til både unge, enlige, par, familier med børn og ældre. I den enkelte afdeling kan man overveje, hvilke beboergrupper, boligerne skal være attraktive for og derefter sikre, at boligerne er tidssvarende nok til at dække disse gruppers behov. Boligerne kan eksempelvis gøres tidssvarende gennem opdatering af køkken- og badefaciliteter, etablering eller udvidelse af altaner og lejlighedssammenlægninger. På de næste sider vises nogle forslag, til hvordan boligerne kan ombygges eller forbedres. 12

13 Prisoverslag og huslejepåvirkning I de følgende forslag til ombygninger inddrages et prisoverslag på anlægsudgifterne pr. bolig. Overslagene er inklusive moms og alle omkostninger i forbindelse med rådgivning, administration og lånoptagning. Der er tillagt overslagsmæssige driftsudgifter, hvor forbedringen medfører en særlig ny omkostning. Alle kalkulationer er taget ud fra erfaringstal fra tilsvarende byggerier, og må derfor betragtes, som vejledende. Der kan ske betydelige ændringer, når produktet, og ideerne bearbejdes og analyseres nærmere blandt andet på grund af generelle prisstigninger, ændringer i skatter og afgifter mm. Derudover indgår en vurdering af, hvor meget huslejen til stige for de husslande, som vælger at foretage ombygningerne. Ydelsesprocenter er beregnet ud fra tal fra et lån på 1 mio. kr. Finansieringseksempler er baseret på en ydelsesprocent på 6,5 % ved 30-årige fastforrentede obligationslån. Løsningsforslag på to niveauer Løsningsforslag til ombygninger/ lejlighedssammenlægninger illustreres i to niveauer en basisombygning og en gennemgribende ombygning. Basisombygning En basisombygning kan med ganske få midler skabe en mere attraktiv bolig ved en naboflytning, og er ikke afhængig af genhusningsudgifter. Basisombygningen kræver eksempelvis, at en opgangsdør bliver blændet, et køkken nedlagt, og der etableres en åbning mellem de to boliger. Det kan også være nedrivning af lette vægge for at etablere større køkken eller værelser eller gennemlyste boliger. Det er en relativ overskuelig måde, at etablere en moderne bolig på, og giver efterfølgende mulighed for en løbende modernisering i takt med, at midlerne er til det. Gennemgribende ombygning Den gennemgribende ombygning kræver et større indgreb, for at gøre boligen mere tidssvarende. Dette indebærer f.eks. ændring på størrelse eller placering af badeværelser og køkkener. Et eksempel kunne være at sammenlægge lejligheder vertikalt. 13

14 Oversigt over området SYDHAVNSGADE PETER SABROES GADE P. KNUDSENS GADE GUSTAV BANGS GADE BORGBJERGSVEJ PETER SABROES GADE SIGVALD OLSENS GADE HARALD JENSENS GADE K. M. KLAUSENS GADE SCANDIA GADE 1

15 Basis- eller gennemgribende ombygninger Vi har set på mulighederne for at lave familievenlige boliger som er attraktive for en familie på. Vi har både set på muligheden for blot at modernisere eksisterende boliger, men også muligheden for sammenlægning af 2 2 rumsboliger på hver side af opgangen. Basisombygning Moderniseringen er fortrinsvis på de store boliger i afdelingen. Her åbner vi op mellem, enten køkken og entré eller mellem køkken og stue. Dette gøres med henblik på at etablere større køkkener der er mere rummelige, samt forbindelse til stuen for derved, at skabe en gennemlyst bolig. Det vil sige at der kommer lys fra to sider og gør boligen mere lys. Gennemgribende ombygning Sammenlægningen af 2 boliger er for ligeledes at lave nogle større boliger som er velegnet til familier. Dette gøres ved at den ene hoveddør blændes og der etableres en stor rummelig entré. I den ene side af boligen kommer opholdsrummene til at være. Det bliver et stort rummeligt køkken/ alrum som er det eksisterende køkken og værelse, samt åben forbindelse til stue. I den anden ende af boligen er værelserne. Eksisterende værelse og stue bibeholdes som værelser, men det eksisterende køkken kan enten laves til bryggers eller til kammer/kontor. 15

16 Forslag 1 - sammenlægning - 2 rums bolig 62 m 2 til rums bolig12 m 2 værelse køkken køkken værelse køkken/ alrum værelse/ bryggers værelse bad bad bad bad entré stue stue stue værelse eksisterende forhold fremtidige forhold Par med 1-2 børn efterspørger: Stort opholdsareal Større værelser Større badeværelse Forslag 2 stk. 2 værelses boliger lægges sammen til én stor familiebolig. I venstre side af boligen er opholdsrummene; et stort køkken/ alrum med åben forbindelse til stuen. Entréen bliver mere rummelig da de eksisterende toiletter fjernes og skaber rum til garderobeskabe mv. I boligens højre side er der to store værelser, badeværelse og det gamle køkken kan bruges som enten værelse eller bryggers. Denne bolig ville kunne passe til en familie på. 16

17 Tiltag der medfører omkostninger Nedrivning af lette vægge ml. køkken, værelse og entré Anslået udgifter ca kr. Etablering af nyt køkken Anslået udgifter ca kr. Nedrivning af entréskabe. Etablering af ny entré Anslået udgifter ca kr. Nedrivning af eksisterende køkken, og omdannelse til værelse Anslået udgifter ca kr. Blænding af dør Anslået udgifter ca kr. Åbning i tung væg mellem stue og entré Anslået udgifter ca kr. I alt anslået anlægsudgifter ca kr. Huslejepåvirkning Hvis lejlighedsombygningen udelukkende finansieres ved huslejestigninger, vil det medføre en huslejestigning på: ca kr. pr. måned 17

18 Forslag 2 - modernisering - 3 rums bolig 83,7 m 2-102, m 2 værelse køkken bad værelse køkken/ alrum bad entré værelse stue værelse stue eksisterende forhold fremtidige forhold Yngre par med 1 barn efterspørger: Stort opholdsareal Større værelser Større badeværelse Forslag Væggen mellem køkken og entré bliver fjernet for at få et mere rummeligt køkken og mindske det areal der går til fordeling. Man kan i den forbindelse vælge at bytte om på værelse og stue mod gaden. Det ville give et mere naturligt sammenhæng mellem køkken og stue. Denne bolig ville kunne passe til en familie med 1-2 børn eller ældre par. 18

19 Tiltag der medfører omkostninger Nedrivning af let væg ml. køkken og entré Anslået udgifter ca kr. Etablering af nyt køkken Anslået udgifter ca kr. Nyt badeværelse Anslået udgifter ca kr. I alt anslået anlægsudgifter ca kr. Huslejepåvirkning Hvis lejlighedsombygningen udelukkende finansieres ved huslejestigninger, vil det medføre en huslejestigning på: ca kr. pr. måned 19

20 Forslag 3 - modernisering - 3 rums bolig 83,7 m 2-102, m 2 værelse køkken køkken/ alrum stue værelse entré bad entré bad stue/ værelse stue værelse eksisterende forhold fremtidige forhold Yngre par efterspørger: Stort opholdsareal Mindre værelser Mulighed for kontor Yngre par med 1 barn efterspørger: Stort opholdsareal Større værelser Større badeværelse Ældre efterspørger: Stort opholdsareal Mindre værelser Hver deres soveværelse Forslag Der åbnes mellem entréen og køkken således at køkkenet bliver mere rummeligt og man midsker arealet til fordeling. Døren mellem køkken og eksisterende værelse gøres større og værelset ændres til stue. Det giver et sammenhæng mellem køkken og stue. De to andre værelser kan enten benyttes til stue eller værelser. Denne bolig kunne passe til en familie med 1 barn eller et ældre eller yngre par. 20

21 Tiltag der medfører omkostninger Nedrivning af let væg ml. entré og køkken Anslået udgifter ca kr. Etablering af nyt dørhul i tung væg ml. køkken og stue Anslået udgifter ca kr. Etablering af nyt køkken Anslået udgifter ca kr. Etablering af nyt badeværelse Anslået udgifter ca kr. I alt anslået anlægsudgifter ca kr. Huslejepåvirkning Hvis lejlighedsombygningen udelukkende finansieres ved huslejestigninger, vil det medføre en huslejestigning på: ca kr. pr. måned 21

22 Energi Det er vigtigt at fokusere på energioptimering, når man arbejder med fremtidssikring. Det kommer ofte både miljøet og afdelingens økonomi til gavn, når der tænkes i energibesparelser. Energiområdet er i rivende udvikling, og har både samfundets og mange beboeres, fokus i disse år. Derfor er det oplagt, at afdelingen ser på hvilke muligheder, der er for at nedbringe energiforbruget til både el, vand og varme i fremtiden. Det er eksempelvis relevant, når en afdeling står overfor at renovere bygningerne, udskifte taget eller vælge nyt opvarmningssystem. Det er dog vigtigt, at man er omhyggelig med at vælge løsninger, som kan lade sige gøre og som måske endda kan betale sig økonomisk set for afdelingen. Afdelingens generelle stand Facader fremstår generelt i god stand, ligesom kælderydervægge, kældertrapper og trin foran hoved- og køkkentrappedøre er i orden. Såvel hoved- som køkkentrapper fremstår generelt i god stand. Altanerne, der er udskiftet i 1982, er i god stand. Tagværket fremstår generelt i god stand, mens der i forbindelse med selve tagdækningen er konstateret områder med mos, alger og porøsitet. Tagsten ligger i mindre områder ujævnt og er løftet ud af fals. Det påregnes at udskifte tagbelægningen i Skotrende er udført med 22

23 bræddeunderlag og zinkbeklædning og fremstår såvel ind- som udvendig i god stand. Nyere tagrender og nedløb er generelt i god stand. En del af tagrenderne og nedløbene er udskiftet til PVC. Kviste udført som trækonstruktion med flunker beklædt med zink. Stern, vindskeder og udhæng er udført/beklædt med brædder. Der er inddækket med bly langs flunker og under vinduer. Udhængsbrædder, vindskeder og inddækninger er generelt i god stand. Malerbehandling på vinduer er intakte, men med begyndende afskalninger. Vinduer til boliger og køkkentrapper, samt altandørspartier er i 1982 udskiftet til nye med såvel standard- som lydruder. Generelt er vinduesfunktioner og træværk i nogenlunde stand, mens den udvendige malerbehandling er nedbrudt i varierende grad. Glasisætningsbånd og/eller topforsegling er mange steder nedbrudt eller topforsegling mangler. En del tætningslister har begrænset levetid og flere af disse er overmalet, hvilke yderligere reducerer levetiden på listerne. Elastiske fuger er generelt bløde og tætsluttende. Enkelte steder er elastiske fuger dog med begyndende revnedannelser og hårdhed. Det påregnes at skifte vinduer, hoveddøre, kælderdøre, køkkentrappedøre og altandørspartier i Kældervinduer er generelt i god stand, alderen taget i betragtning. I 1993 blev der opsat nye HTH-elementkøkkener i boliger, hvor der ikke var nyere køkkener. Beboerne har individuelt kunne vælge type og farve. Der findes dog lejligheder med køkkener af ældre dato opsat af beboer før generel udskiftning. Køkkener fremstår generelt i god stand. I flere køkkener dannes skimmelsvamp ved vinduesbrystninger, hvilket hovedsagligt skyldes manglende ventilation. 23

24 Afdelingens energiforbrug kwh/ m 2 pr. år Frederiksholm karré 7 Fremtidigt forbrug - karré 7 Gennemsnit for ejendomme Standard krav - BR10 Lavenergi 2015 Varmeforbrug Afdelingernes energiforbrug til opvarmning er fra 2007 til 2011 opgjort ved energital i kwh/m 2. Energital er det graddagekorrigerede energiforbrug til opvarmning udtrykt i kwh/m 2 og angiver det samlede varmeforbrug til opvarmning samt varmt vand i boliger og fælleslokaliteter m.v. Der ses bort fra de vejrmæssige variationer, som ellers påvirker forbruget, ved at graddagekorrigere det aktuelle varmeforbrug. Metoden medfører, at varmeforbruget kan sammenlignes år for år. Et varmt års graddagekorrigerede varmeforbrug er således højere end det aktuelle varmeforbrug, således at en mild vinter ikke i teknisk forstand opfattes som en besparelse, selvom den naturligvis giver anledning til et mindre forbrug. Metoden anvendes i bl.a. ELO/EMO-rapporterne til at beskrive effekten af enten adfærdsmæssige eller tekniske besparelsestiltag. Karré er optaget i kategorien "etagehuse opført mellem ", der ligger med et gennemsnitligt varmeforbrug på ca. 115,8 kwh/m 2 med faldende tendens. I perioden 2007 til 2011 har varmeforbruget i Karré ligget på et gennemsnitligt forbrug på 111 kwh/m 2 med stigende tendens. Det vil sige at afdelingens varmeforbrug ligger lidt under det gennemsnitlige forbrug for lignende etageejendomme. Karré 's klimaskærm facade, vinduer og tag lever selvklart ikke op til de krav, der stilles i dag med hensyn til varmeisolering. Der kan derfor opnås besparelser på varmeregningen, såfremt der foretages isolering af kældre og lofter. Elforbrug Elforbruget er afdelingens fællesforbrug, og som afregnes over afdelingens driftsregnskab og beboernes husleje. Det er f.eks. elektricitet, som anvendes til ventilatorer, pumper, vaskerier, belysning på fællesarealer m.v. Derfor kan der være stor forskel på de forskellige afdelingers elforbrug afhængigt af boligafdelingens tekniske installationer og anvendelse. Afdelingens forbrug er udtrykt i kwh/m 2, som det kendes fra rapporterne i Energimærkningsordningen (EMO/ELO). 2

25 For etagehuse opført mellem er der sket et mindre, men jævnt fald over perioden 2007 til 2011 fra,9 til,56 kwh/m 2 med et gennemsnit på,72 kwh/m 2. I karré 's tilfælde er denne kurve let stigende med et gennemsnitligt forbrug for perioden på,80 kwh/m 2. Vandforbrug Vandforbruget er ligesom varmeforbruget det samlede forbrug i boliger og fælleslokaliteter m.v. Når vandforbruget analyseres, kunne det være interessant at måle på vandforbruget pr. person, da forbruget helt naturligt relaterer sig til antallet af dem, der bruger det. Dette ville give en mere præcis beskrivelse af, om man bruger meget eller lidt vand. I KAB har der ikke tidligere været tradition for denne metode. Her har man i stedet brugt ELO/EMO opgørelsen i m 3 vand pr. m 2. Denne metode fortæller imidlertid ikke om forbrugsændringer skyldes en ændret personsammensætning i afdelingen. Men når og/eller hvis alle de administrerede afdelingers beboerantal kendes, vil det være naturligt at bruge dette som målestok i statistikken. For etagehuse opført mellem har der i perioden 2007 til 2011 været et nogenlunde konstant forbrug 0,83 m 3 /m 2. I karré har der, i samme periode, været et gennemsnitligt forbrug på 0,87 m 3 /m 2, med en faldende tendens fra Afdelingens tekniske installationer Afdelingens badeværelser er renoveret i 2000 og fremstår generelt i god stand. I enkelte badeværelser forekommer skimmelsvamp i varierende grad især ved hulkelen og i vådzonen. Problemet kan eventuelt tilskrives dårlig eller utilstrækkelig aftræk/ventilering. Der er i 2002 etableret mekanisk udsugning og ventilationsanlægget fremstår i fuld funktionsdygtig stand, men der er ikke varmegenvinding, hvilket er et krav efter nutidens normer. I 2006 gennemførtes en total renovering af gårdanlægget og i forbindelse med dette blev hovedkloakken totalt udskiftet. Fjernvarmestik er indført til beholderrum i Peter Sabroes Gade 20. Centralvarmevandet opvarmes via varmevekslere, styret af klimastatanlæg. Man påregner at foretage renovering varmecentralen i 201. Tilgængelige stigstrenge og ventiler fremstår uden rust og fremstår fuld funktionsdygtig. Radiatorerne er forsynet med termostatventiler og primært placeret under vinduer i vinduesbrystninger. 25

26 Forslag Mekanisk ventilation med varmegenindvinding er et must. Det anbefales at muligheden for efterisolering af tag og kældre undersøges. Man kan se på muligheden for at opsætte solceller på afdelingens tag til forbrug til afdelingens fælles energiforbrug. Det anbefales, at KAB s energikonsulenter gennemgår afdelingen, og udarbejder en rapport, hvor det det fremgår, hvilke tiltag, der bør iværksættes under hensyntagen til afdelingens økonomi samt muligheder for at udnytte umiddelbar nemme tiltag. Lokal anvendelse og afledning af regnvand Vi skal til at opsamle og bruge regnvandet i haver og på friarealer, så vi kan undgå oversvømmelser og trængsel i kloakkerne. Enten kommer der for meget regnvand på én gang, eller også bliver der tørke, fordi der falder for lidt. Det er vi nødt til at leve med, men det betyder ikke, at vi skal finde os i oversvømmelser og kloakker, der løber over. Vi skal gøre regnvandet til en ressource og slippe for oversvømmelser. Det skal ske ved at inddrage haver og andre friarealer i løsningen. Vi kan i mange tilfælde opsamle hverdagsregnen fra tagene og bruge vandet i haverne, men det er urealistisk, at man på egen grund skal håndtere de enorme mængder regn, der falder ved skybrud, hvor himlen åbner for sluserne og på kort tid sender mange tusinde liter regn ud over byen. I disse ekstreme tilfælde skal regnvandet ledes hen til steder, hvor det ikke gør skade. Det er i sidstnævnte tilfælde man skal have kommuner, forsyning og haveejere til at arbejde sammen om at udvikle intelligente regnvandsløsninger. Man skal have ændret den traditionelle håndtering af regnvand, hvor vandet ledes i kloakken. For når boligområder, kommuner og forsyninger samarbejder, får man bedre løsninger og billigere håndtering af både hverdagsregnen og ved de voldsomme skybrud. 26

27 Livet mellem husene Det er centralt at fremtidssikre selve boligerne men det er også meget vigtigt at overveje, hvordan de fysiske rammer udenfor boligerne kan være med til at skabe et velfungerende boligområde. Det handler i høj grad om at skabe kontaktflader, hvor beboerne kan se og mødes med andre. Det skaber tryghed, hvis beboerne føler, at der er aktivitet i boligområdet. Nogle får måske en snak ved cykelstativet - andre mødes ved vaskeriet eller legepladsen. Grønne områder Nogle steder ser man, at der er meget store grønne områder som bare ikke bliver brugt af beboerne. Erfaringerne viser, at mennesker bliver tiltrukket af områder, hvor andre færdes og opholder sig. Derfor er det vigtigt at overveje, om man kan skabe muligheder for nye aktiviteter og opholdssteder, som giver liv på arealerne. Det kan både være gode legepladser til børnene, små afskærmede pletter, hvor man kan sidde i fred og ro, voksenlegepladser, grillpladser mm. Bløde kanter Det er vigtigt, at se på mulighederne for at skabe de såkaldte bløde kanter. Det drejer sig om overgangen fra bygningerne til de grønne områder. Det kan eksempelvis være små forhaver, altaner eller udgang til de grønne områder fra stuelejlighederne, hvor beboerne kan sætte blomsterkrukker. Udsigten til andre, som hygger sig med dagligdags gøremål eller slapper af i solen, skaber tryghed og en fornemmelse af liv i området. 27

28 Samlingspunkter Der er ofte flere fælles faciliteter i boligområdet eksempelvis et vaskeri, nogle butikker eller et beboerhus, som fungerer, som samlingspunkt for beboerne. Et andet samlingspunkt er ejendomskontoret. I nogle områder kan man, ved at samle funktionerne, skabe et naturligt samlingspunkt, som skaber en landsby-fornemmelse, hvor beboerne mødes. Afdelingens grønne områder Afdelingen har for nogle år tilbage fået renoveret gården. Den fremstår hyggelig og varierende med meget græs og belagte arealer. Gården er ret stor og har portåbning mod Peter Sabroes Gade. Mod Gustav Bangs Gade, Peter Sabroes Gade og Borgbjergsvej er der beboerhaver til stuelejlighederne. Man kunne se på mulligheden for at få lukket Peter Sabroes Gade i samarbejde med de omkringliggende afdelinger. Her kunne beboerhaverne inddrages i den lukkede gade som kunne fremstå som en park med siddemuligheder, legepladser mv. Haverne kunne også stadig bestå men som mindre aflukkede private haver. Forslag Følgende tiltag kunne skabe bedre rammer for det sociale liv i området: Muligheden for, lukning af Peter Sabroes Gade, hvor der kunne etableres parklignende område med beplantning, bænke, cykelparkering og eventuelt legeplads, undersøges. Dette areal kunne i den forbindelse benyttes til afledning/ ned synkning af regnvand fra området. 28

29 Tilgængelighed Afdelingen er opført i 1918 og rummer 16 boliger samt erhverv i en del af stueetagen, bl.a. posthus. Bebyggelsen består af en stor, sammenhængende blok med et stort gårdrum, som er udlagt med én stor græsplæne med legeplads og lukket boldbane. I passagen til Peter Sabroesgade er storskraldsrum og traktorskur. Blokken er opført i 3 etager med kælder. Ejendomskontor og fællesvaskeri er beliggende i stueetagen. Langs en del af gadefacaderne er der beboerhaver til stuelejlighederne. De største lejligheder er opført med badeværelser, mens afdelingens 2-rums lejligheder først fik badeværelser i 1980'erne, ved inddragelse af en del af soveværelset. Alle badeværelser blev totalrenoveret i af afdelingens boliger er 2-rums boliger på m2, idet der findes større lejligheder i karreens hjørner og i tre øvrige opgange, Gustav Bangs Gade 13 og P. Knudsens Gade 27 og 29. Alle lejligheder har gode og regulære opholdsrum, og de store lejligheder har rimelige køkkener. Men boligernes indretning opfylder ikke rollatorkrav, primært på grund af toilet/baderum. Toilet/baderum i 2-rums boliger opfylder ikke krav til rollatorbrugere. Det samme gælder de oprindelige smalle badeværelser i lejligheder i Gustav Bangs Gade 13 og P. Knudsens Gade 27 og 29 samt de trekantede toiletter/baderum i hjørnelejlighederne. Enkelte af de største -rums boliger har dog rimelige toilet/baderum. Men det er i alle tilfælde adgangsforholdene, der bestemmer mærkningen. Stuelejligheder, der har under 7 trin op til entrédør, mærkes i gruppe C Boliger for gangbesværede, mens øvrige boliger mærkes i gruppe D. Forslag 1 Mindre forbedringer, der vil gøre afdeling og boliger mere tilgængelige: Afmærkning af handicap p-pladser. Etablering af niveaufri adgang til vaskeriet gennem udligning af 1 trin 29

30 Forslag 2 Større forbedringer, der vil gøre boliger mere tilgængelige: De 8 boliger i P. Knudsens Gade 27 og 29 kan opgraderes til gruppe B Rollatorboliger eller eventuelt gruppe A Kørestolsboliger, hvis der etableres elevatoradgang fra en elevator i gården, der betjener begge opgange og giver adgang til boliger pr. etage. Desuden kræves, at badeværelset flyttes til et af de små rum. Indeklima Det er en realitet, at hvis man opholder sig længere tid i en bolig med et dårligt indeklima, kan det give ubehag - især hos allergikere. Med et stigende altal allergikere vil indeklimaet derfor uden tvivl komme mere i fokus, når almene boliger skal renoveres de kommende år. De typiske årsager til et dårligt indeklima vil beskrives i de følgende afsnit, samt mulige tiltag til forbedringer i afdelingen. Temperatur og træk Temperaturen har en stor betydning for indeklimaet i boligen. Upassende temperaturer eller trækgener vil bevirke utilpashed. Det er defror afgørende for et godt indeklima, at der er en jævn fordelt temperatur i boligen. Fugt og luftkvalitet Luft indeholder altid en vis mængde fugtighed. For at skabe et godt indeklima i boligen, bør luftfugtigheden ikke være for høj. Høj luftfugtighed påvirker luftens kvalitet og forstærker øvrige fremmedstoffer såsom røg. parfume og støv. En kombination af høj luftfugtighed og kolde ydervægge giver optimale vækstbetingelser for skimmelsvamp og bakterier. Dette ses ofte i boliger med tilstrækkelig udluftning. Madlavning, tørreing af tøj, badning samt antallet af beboere har indflydelse på, hvor høj luftfugtigheden er i boligen. Det er derfor vigtigt at have fokus på at orientere om god beboeradfærd. Støj Er boligerne ofte udsat for støj eller dårlig akustik, kan det medføre ubehag og stress. Støj fra omkringliggende boliger, akustisk støj fra hårde overflader og støj udefra (trafik, institutioner og lignende) er oftest årsagen til et dårligt akustisk indeklima. Selvom belastende støj fra omgivelserne opleves forskelligt fra person til person, findes der flere mulighe tiltag, for at reducerelydniveauet i den enkelte bolig. 30

31 Afdelingens indeklimaforhold En stor del af Kgs. Enghave er støj- og luftforureningsbelastet, hvilket også gælder for karré, med sin beliggenhed mod P. Knudsens Gade som er en af Københavns med trafikerede veje, se bilag C - Københavns Kommunes Støjkort over Sydhavnen og Kongens Enghave. Mange beboere klager over støjgener i deres boliger, og dette kan på længere sigt give følgevirkninger så som stress. For at undgå støjfourening fra omgivelserne er det vigtigt at klimaskærmen holdes tæt, især vinduerne og fugerne omkring vinduerne. I forhold til lydgener fra P. Knudsens Gade kan man se på muligheden for at opsætte lydskodder hvor det stadig er muligt at åbne vinduerne. Der er ikke konstateret nævneværdige skimmelangreb, og disse tilfælde skyldes brugeradfærd, hvor der ikke bliver luftet tilstrækkeligt ud efter bad og madlavning. 31

32 Arkitektur Kongens Enghaves bystruktur er præget af få store byelementer, som danner en varieret bydel: etageboligområderne omkring P. Knudsens Gade, Borgbjergsvej og Mozartsvej, Vestre Kirkegård mod nord, Sydhavnens erhvervsområder med bebyggelse i både små og meget store dimensioner, haveforeningerne syd for Musikbyen og mod vest grænser bydelen op til det store grønne område Valbyparken. Kongens Enghave har et klart funktionsdelt bymønster som særkende i forhold til de fleste andre københavnske bydele. Det er med til at give bydelen sin egen karakter, og skyldes dels den sene velplanlagte udbygning, og dels at der ikke eksisterede en oprindelig bebyggelse/landsby, hvorfra udviklingen kunne foregå. Kongens Enghave er som boligområde udbygget i perioden fra 1908 og frem til 1950 erne, og den forholdsvis korte udbygningsperiode har skabt en homogen bygningsmasse, præget af sin tids arkitekturidealer. Arkitekt Mandrup Poulsen udformede de første karréer i 2 og i 3 etagemed mansardetage. De nationalromantisk prægede bygninger fremstår mod gaden i blank mur af røde sten. Hvor hovedtrappen ikke har tilknytning til facaden er der på 1. og 2. sal udført loggiaer. Gårdfacader er fra sokkel til underkant vindue opført i blank mur af røde sten, afsluttet foroven med rulleskifte, den øvrige facade er opført i gule sten. Taget, som er dækket med røde teglsten, er udført dels som mansardtag med indbyggede kviste og dels som sadeltag. Husene er opført med bærende facademure og hovedskillerum. Lejlighederne har adgang til to trapper, traditionelt ligger hovedtrappen og lejlighedens fine rum mod gade med adgang fra en smal forstue parallel med hovedskillerum. Alle rum har haft mulighed for opvarmning med kakkelovne. 2-rums boligerne på m 2 har fra hovedtrappen adgang til en forstue, der var fordelingsrum til stue, soveværelse, køkken og et diminutivt toilet. Boligerne er siden ombyggede, idet bad og toilet er indbygget ved en reduktion af soverummet. Frederiksholm byggeriet høstede stor anerkendelse, men det var også dyrt. En 2-værelsers lejlighed kostede 28 kr. om måneden, og en gennemsnitlig ugeløn for en arbejder var på det tidspunkt 20 kr. Bebyggelsen er i Miljøministeriet, Skov- og Naturstyrelsens bydelsatlas over Kongens Enghave tillagt høj bevaringsværdi. 32

33 Hvordan ser fremtiden ud for afdelingen? Nu fokuseres på scenarier for fremtiden. Her ses på mulighederne, for at omsætte visionerne for fremtidssikringen af afdelingen til virkelighed. Vi lægger ud med at skabe et overblik over de planlagte forbedringer og vedligeholdelsesprojekter, som har betydning for afdelingens økonomiske råderum til at iværksætte nye tiltag. Udfordringen ligger i, at koordinere moderniseringen med vedligeholdelsen, så I får mest for pengene. Med andre ord skal drømmene nu blive til virkelighed. Her kommer vi også ind på, hvilke skridt man kan tage, hvis råderummet ikke er tilstrækkeligt. Lad os lave en plan for fremtiden I dag planlægges der løbende forbedrings- og moderniseringsarbejder i afdelingen. Mange af disse arbejder gennemføres, som selvstændige arbejder, som sjældent koordineres. Det kan være problematisk af flere årsager: 33

34 Det betyder desværre ofte, at eventuelle besparelser ved at udføre flere ting i samme projekt, går tabt. Mængden og omfanget af de planlagte forbedrings- og vedligeholdelsesprojekter definerer afdelingens økonomiske råderum. Derfor kan mange mindre projekter ende med at forhindre, at man kan iværksætte fremtidssikringsprojekter. Indimellem vælges der løsninger, som blokerer for senere at kunne gennemføre fremtidssikre løsninger. Et eksempel kunne være, når der skal lægges et nyt tag på ejendommen. Her kunne man sørge for, at vælge en løsning, som ikke forhindrer en senere inddragelse af tagetagen til boligerne ved sammenlægning af boligerne. For at være i stand til at planlægge og koordinere de enkelte projekter, er det vigtigt, at kunne danne sig et hurtigt overblik. Mange afdelingsbestyrelsesmedlemmer har i dag svært ved at gennemskue budgetter og regnskaber og på den baggrund, hvordan mulighederne er, for at iværksætte fremtidige arbejdsopgaver eller projekter. Der skal derfor udarbejdes en plan, som giver mulighed for, at få overblik over de nuværende igangværende og de fremtidige projekter. Med de fremtidige projekter mener vi de nødvendige arbejder og moderniseringsprojekterne. Vi kalder planen for en fremtidsplan. Fremtidsplan Fremtidsplanen bliver lavet med udgangspunkt i fremtidssikringsanalysen. Det er de driftsansvarlige og afdelingen, der i fællesskab udarbejder denne plan. Planen vil skabe sammenhæng mellem afdelingens fremtidige vedligehold og beboernes ønsker om udvikling. Fremtidsplanen er ikke et endegyldigt statisk værktøj, men en plan, som ændres i takt med de gode ideer. 3

35 Fremtidsplanen benyttes af de driftsansvarlige i fællesskab med afdelingsbestyrelsen som et centralt værktøj, når der skal tages beslutninger om, hvilke projekter, der skal sættes i gang. Hvis der er ønsker om at få gennemført en ændring af afdelingens forhold, vil der i forbindelse med alle vedligeholdsopgaver kunne blive taget højde for afdelingens ønsker til fremtiden. AKB København har ansat en konsulent til at støtte driftspersonalet i forbindelse med udarbejdelsen af fremtidsplanerne. Der vil når der er samlet op på afdelingens andre gennemgange (periodiske eftersyn, tryghedsgennemgange, termografirapporter, tilgængelighed mv.) blive afholdt et møde hvorfra man lægger en plan for hvilke forslag og anbefalinger man vil arbejde videre med i afdelingen. Denne fremtidssikringsanalyse skal betragtes som et idékatalog til brug for dette arbejde. Når bestyrelsen i fællesskab med driften har lagt planen vil der blive taget fat på, hvordan og hvornår planerne for afdelingen kommunikeres ud til beboerne. Hvordan kan I komme videre? Råderet Inde i boligen har du, som beboer, ret til selv at igangsætte og betale for forbedringer, som f.eks. et nyt køkken. Forøger arbejdet boligens værdi, har du ved fraflytning mulighed for en godtgørelse på op til (2011-tal), hvis udgifterne kan dokumenteres. Alt efter levetid nedskrives beløbet over 10, 20 eller 30 år. Boligorganisationen har ret til at opkræve en lejeforhøjelse, hvis den fremtidige vedligeholdelse kræver det. Uden for boligen kan råderetten også bruges. Dog kræver det godkendelse på afdelingsmødet samt af boligorganisationens bestyrelse. Arbejder, afdelingen vil acceptere, kan ses i afdelingens råderetskatalog. Det kunne f.eks. være en altan, terrasse, have mv. Individuelle moderniseringer Arbejderne skal godkendes på et afdelingsmøde og af boligorganisationens bestyrelse. Det er ofte køkkener, badeværelser og altaner, der bliver igangsat. Boligafdelingen optager realkreditlån, og de beboere der har sagt ja til arbejdet, får en lejeforhøjelse. Alt efter levetid afbetales lånet over 10, 20 eller 30 år. 35

36 Langtidsplan (henlæggelser) Er der i langtidsplanen henlagt til de foreslåede vedligeholdelsesarbejder, kan denne sum penge indgå i projektet. Er der eksisterende lån, som snart udløber, frigives der kapital, som kan bruges til nye lån. Egen trækningsret Max 2/3 af anskaffelsessummen kan bruges til finansiering af forbedringsarbejder. Dispositionsfonden Fonden kan give lån eller tilskud til fysisk, økonomisk og social opretning af afdelingerne. Landsbyggefonden Renoveringsstøtte i forbindelse med en helhedsplan, hvor ydelsen i gennemsnit i all støttesager udgør 3,6 % årligt. Særlig driftsstøtte, herunder kapitaltilførsel til særligt vanskeligt stillede afdelinger. Huslejestøtte i forbindelse med en helhedsplan, hvor der er fysiske renoveringer samt boligsociale tiltag. Delvis fritagelse for betaling af pligtmæssige bidrag og delvis fritagelse for betaling af udamortiserede lån. 36

37 Bilag A - Afkrydsningsskemaer om afdelingen Afdelingen og nærområdets attraktionsværdi Skala 1-5 point 1 ikke attraktiv 5 meget attraktiv Unge år Yngre voksne uden børn 1 forælder med børn 2 forældre med børn Sigler/ par uden børn "Det grå guld" Ældre og bevægelseshæmmede Vurder hvor attraktiv følgende vurderes af de forskellige beboergrupper Nærområdet De offentlige transportmuligheder Faciliteterne i området (indkøb mv.) Afd. renommé 3 Afd. udseende TOTAL Resultat: Meget utilfredsstillende: 5-8point Utilfredsstillende: 9-12 point Neutral vurdering: point Tilfredsstillende: point Meget tilfredsstillende: point 37

38 Vurdering af boligen, fælles faciliteter og områder Skala 1-5 point 1 ikke attraktiv 5 meget attraktiv Unge år Yngre voksne uden børn 1 forælder med børn 2 forældre med børn Sigler/ par uden børn "Det grå guld" Ældre og bevægelseshæmmede Vurder hvor attraktiv følgende vurderes af de forskellige beboergrupper Størrelse Indretning Køkkenforhold Badeforhold Installationer IT, TV, TLF Adgangsforhold Parkering Vaskefaciliteter Fælles indendørs faciliteter Grønne områder Legepladsen TOTAL Resultat: Meget utilfredsstillende: point Utilfredsstillende: point Neutral vurdering: 33- point Tilfredsstillende: -55 point Meget tilfredsstillende: point 38

39 Beboernes mulighed for at finde en tilsvarende bolig mm. Skala 1-5 point Unge år Yngre voksne uden børn 1 forælder med børn 2 forældre med børn Sigler/ par uden børn "Det grå guld" Ældre og bevægelsesbesværede Vurder hvor attraktiv følgende vurderes af de forskellige beboergrupper Beboergruppens holdning til sammenhæng mellem husleje og kvalitet i boligen = ingen sammenhæng 5 = god sammenhæng Beboergruppens mulighed for at finde en tilsvarende bolig i området 1 = ingen mulighed 5 = god mulighed Hvilke huslejestigninger, vil beboergruppen kunne acceptere, hvis afd. blev tilsvarende bedre? = ingen 2 = 0-10 % 3 = % = % 5 = over 50% 39

40 Afdelingens sociale forhold 5 point point 3 point 2 point 1 point Sæt ét kryds pr. spørgsmål. Skriv point i det blå felt til højre og udregn totalscore til sidst Vurder beboernes generelle tilfredshed Meget tilfreds Tilfreds Hverken eller Utilfreds Meget utilfreds Er der sociale problemer i afdelingen? Nej, slet ikke Nej, kun i mindre grad Hverken eller Ja, i nogen grad Ja, i høj grad Kommer beboerne godt ud af det med hinanden? Ja, i høj grad Ja, i nogen grad Hverken eller Nej, kun i mindre grad Nej, slet ikke 5 Er beboerne trygge ved at bo i området? Ja, i høj grad Ja, i nogen grad Hverken eller Nej, kun i mindre grad Nej, slet ikke 5 Hvor ofte tager beboere initiativ til at iværksætte aktiviteter i afdelingen? Meget ofte Ofte Hverken eller Sjældent Meget sjældent 1 TOTAL 19 Resultat: Meget utilfredsstillende: 5-8 point Utilfredsstillende: 9-12 point Neutral vurdering: point Tilfredsstillende: point Meget tilfredsstillende: point 0

41 Bilag B - Grundlag for boligmarkedsanalysen Boligmarkedsanalysen giver et øjebliksbillede, hvor du kan se hvordan huslejeniveauet i din afdeling ligger i forhold til andre boformer i nærområdet. Tallene er baseret på en række søgninger på hjemmesider, der samler udbuddet af boliger inden for de forskellige boformer. Følgende hjemmesider er anvendt: (ejerboliger) (private lejeboliger) (almene boliger) (andelsboliger) Dette kombineres med KAB's egen statistik over huslejeniveauet for de enkelte afdelinger, som opdateres hvert år. Følgende søgekriterier er anvendt: Beliggenhed (postnummer) - Adresse er så vidt muligt tæt ved afdelingen. Størrelse på boligen i m2 Type af byggeri (eksempelvis etage, rækkehuse mv.) På baggrund af søgeresultaterne er det billigste eksempel valgt ud. Den månedlige ydelse for en andelsbolig eller en ejerbolig kan beregnes på flere måder, da der blandt andet findes forskellige lånetyper. I vores eksempel er forudsætningen, at den boligsøgende skal låne alle pengene til boligen samt at der optages fast forrentet lån med afdrag. Nedenfor beskrives hvordan udregningen er foretaget. Eksempel på udregning for en andelsbolig på 50 m2 I beregningen af den månedlige ydelse for andelsboligen indgår: Pris på lejligheden på kr Omkostninger forbundet med købet på kr Et lån på 5,35 % over 20 år Et rentefradrag på 32,60 % En boligudgift på kr På den baggrund er nettoydelsen på kr Dertil lægges boligudgiften på kr I alt:.913 kr om måneden. 1