Fremtidsikring 17. marts Ved teknisk chef Torben Trampe

Transkript

1 Fremtidsikring 17. marts 2011 Ved teknisk chef Torben Trampe

2 Program Introduktion hvad gør et boligområde attraktivt? Udfordringer og tendenser Et eksempel på hvad en fremtidssikringsanalyse kan indeholde Kan vi undgå at modernisere til fortiden?

3 Hvem er KAB? KAB administrerer 58 boligselskaber med 310 boligafdelinger Totalt ca lejemål Boligerne ligger i 22 kommuner i Storkøbenhavn

4 Hvad gør et boligområde attraktivt??

5 Hvad gør et boligområde attraktivt? Fremtidssikring af boligen = Helhed Om en bolig er attraktiv om år afhænger af: Beboersammensætning/sociale forhold Boligtyper og standard Boligernes indretning og udstyr Udearealer Det lokale boligmarked

6 Udfordringer og tendenser Boliger er altid bygget til fortidens familieformer, under nutidens økonomi, men skal tjene fremtidens behov (Paludan, 2001)

7 Udfordringer og tendenser Geografiske betingelser har stor betydning for mulighed for fremtidssikring Vækst DK præget af: Virksomheder centralt placeret Ejerboligpriser presses op Ventelister lange ingen udlejningsvanskeligheder Stadig attraktivt at leje Mellem DK Relativ kort pendlingsafstand Varierende boligpriser Ditto ventelister Yder DK Store afstande = lille pendling Billige ejerboliger Udlejningsvanskeligheder

8 Udfordringer og tendenser Udfordringer: 28% af de boliger opført før 1959 utidssvarende boliger Konkurrence på boligmarkedet skærpet Beboersammensætning ændrer sig Krav ændrer sig Tendens: Flere m 2 pr. person m m m 2?? m 2 pr. beboer Husstandsstørrel se Jensen, Fremforsk 2007

9 Udfordringer og tendenser Kilde: SBI

10 Udfordringer og tendenser Hvad kendetegner de årige aleneboende? Godt 60 % mænd 60 % har aldrig været gift Næsten 30 % er skilt Kun halvdelen har børn blandt andre har ni ud af ti børn Omkring en fjerdedel er i fast forhold Næsten 30 % er uden beskæftigelse Andelen af førtidspensionister er næsten 20 % Uddannelsesniveauet og gennemsnitsindkomsten er væsentlig lavere end blandt jævnaldrende Kilde: SBI

11 Udfordringer og tendenser Hvem ønsker at bo alment? Kilde: SBI

12 Udfordringer og tendenser Hvorfor ønsker folk at bo til leje? Begrundelser for at bo til leje 2008 Kræver ikke udbetaling Lavere boligudgifter Kan få boligstøtte Ingen risiko, hvis boligpriserne falder Nemmere at komme af med Fri for at vedligeholde Scores for begrundelser Kilde: SBI

13 Befolkningsudvikling % -20% 0% 20% 40% 60% 80% Kilde: Danmarks Statistik

14 Udfordringer og tendenser Fremtidens livsfaser hvordan ser de ud? Mindre gruppe Voksende gennem årene Forskubbes, så senere start Det grå guld - voksende Også stor stigning Markant kortere Jesper Bo Jensen, Fremforsk.dk 2007

15 Program Introduktion hvad gør et boligområde attraktivt? Udfordringer og tendenser Et eksempel på hvad en fremtidssikringsanalyse kan indeholde Kan vi undgå at modernisere til fortiden?

16 Omdannelser i eksisterende byggeri er en særlig processuel udfordring

17 Nybyggeriet og boligpolitikken Det er dagens Danmark stort set umuligt at bygge indenfor rammebeløbet skal der bygges alment kræver det nytænkning. Hvor langt vil SAB og KAB gå i den forbindelse. Byggechef Rolf Anderson vil komme med sit og KAB s analyse af situationen og mulighederne i dag og et par bud på hvordan vi skal tænke nyt hvis vi skal bygge i dagens Danmark. Efter oplægget vil der være plenumdebat om oplægget

18

19

20

21

22

23 Hvad kan en fremtidssikringsanalyse indeholde? Aktuel attraktionsværdi Bebyggelsen og boligtyper Afdelingens økonomi og en boligmarkedsanalyse Forslag til omdannelser Både bygningsfysik, energi, indeklima og tilgængelighed Grøndalslund Huslejestigninger ved omdannelser Det videre forløb

24 Processen omkring en analyse Administrationen Registrering På stedet Udarbejdelse af forslag Brainstorm med afdelingsbestyrelsen Forelæggelse af analyse Løse lokale idéer Beslutning om hvad der prioriteres Beboerdemokratiet

25 Attraktionsværdi Bedøm hvert emne i forhold til den enkelte beboergruppe. Giv point fra 1 til 5, hvor 5 er bedst Se Almennet.dk/værktøjer

26 Grøndalslund Boligforhold Ung Voksen med barn Familier med børn Ældre Køre-stolsbruger Bynærhed Adgangsforhold til boligen Boligens størrelse og indretning Huslejeniveau IT/TV & TLF Bebyggelsens fællesfaciliteter Områdets offentlige faciliteter Grønne områder og legeplads Score (max 80 point)

27 Administrationen Registrering På stedet Udarbejdelse af forslag Brainstorm med afdelingsbestyrelsen Forelæggelse af analyse Løse lokale idéer Beslutning om hvad der prioriteres Beboerdemokratiet

28

29 Boligmarkedsanalyse Et øjebliksbillede af hvad sammenlignelige boliger i området koster Pris pr. md. for udvalgte boliger i postnummer 2400 (så vidt muligt nær Bispevænget) 50 m2 70 m2 100 m2 Bispevænget kr kr kr. KAB-fællesskabet kr kr kr. Almen lejebolig kr kr. x Privat lejebolig x kr. (77m2) kr. (110 m2) Andelsbolig kr kr kr. Ejerbolig kr kr kr.

30 Hvad ser vi på ved det bygningsfysiske? Boligens planløsning forskellige muligheder: Udvidelse af boligen Sammenlægning horisontalt eller vertikalt Tagboliger Tilbygning altaner, facadetilbygning Omdisponering af boligen indenfor rammerne Overvej også: Lys i boligen gennemlysning, ovenlys, franske altaner, vinduer mellem rum Tilgængelighed elevatorer, plads i boligen, ydre adgangsforhold Fællesarealer grønne omgivelser/beboerfaciliteter

31 Lejlighedssammenlægning enkelt niveau Opholdsrum/værelser Køkken/Alrum Bad Indvendig trappe Gang Altan Lejlighedsskel/skakt Den enkle sammenlægning Lejlighedssammenlægning omkring opgang Alle værelser bibeholdes - herunder badeværelser. Eksisterende Lejlighedssammenlægning

32 Lejlighedssammenlægning gennemgribende niveau Opholdsrum/værelser Køkken/Alrum Bad Indvendig trappe Gang Altan Lejlighedsskel/skakt Den gennemgribende renovering: 4 værelser 118 m² Lejlighedssammenlægning omkring opgang Nyt stort badeværelse og nyt køkken i åben forbindelse med stuen. Eksisterende fordelingsgang bibeholdes i højre bolig for at undgå gennemgangsrum. Installationsskakt er gennemgående og placeres mellem køkken og badeværelse. Eksisterende Lejlighedssammenlægning

33 Udvidelse af boligen Tårntilbygning på ca. 12 m 2 Udnyttelse af loftsrum

34 Udvidelse af boligen - installationskarnapper Se evt. mere på

35 Administrationen Registrering På stedet Udarbejdelse af forslag Brainstorm med afdelingsbestyrelsen Forelæggelse af analyse Løse lokale idéer Beslutning om hvad der prioriteres Beboerdemokratiet

36 Processen fra analyse til strategi Fremtidssikringsanalysen Handleplan Handleplan for Jydeholmen Langtidsbudgettet Det periodiske Bygningseftersyn

37 Fra analyse til strategi Hvad består en handleplan af? Røde projekter De nødvendige projekter Grønne projekter Projekter der er godkendte af afdelingens beboere Gule projekter De visionære projekter

38 Fra analyse til strategi Eksempler på relevante spørgsmål afdelingen må afklare: Hvem vil afdelingen satse på? Hvad er afdelingens udfordringer i forhold til det lokale boligmarked? Lejlighedsstørrelser passer de til efterspørgslen? Er funktionen af f.eks. køkken og bad tidssvarende? For smalle? Er indretningen af rummene i orden?

39 Fra analyse til strategi Eksempel på en konklusion - hvad skal der ske med afdelingen? Familieboliger mangler De små lejligheder er for små til voksne Udeopholdsarealer ikke tidssvarende Boliger til handicappede - tilgængelighed

40 Program Introduktion hvad gør et boligområde attraktivt? Udfordringer og tendenser Et eksempel på hvad en fremtidssikringsanalyse kan indeholde Kan vi undgå at modernisere til fortiden?

41 Kan vi undgå at modernisere til fortiden? Økonomi Hvordan får vi råd til at fremtidssikre? Har vi råd til at lade være? Hvilke metoder kan vi anvende? Barrierer Hvordan håndterer vi modstand mod forandring? Tror vi på at udviklingen med større og større boliger fortsætter eller er boligens standard vigtigere?

42 Afslutning Vi ser hvad der sker Vi forsøger at være på forkant. STILSTAND UDVIKLING Ta stilling - hvis I ikke gør noget, bliver jeres boliger mindre attraktive!

43 Tak for opmærksomheden