Beboerrepræsentanternes Beretning 2016

Transkript

1 Beboerrepræsentationen "VIBENSHUSBEBOERNE" Beboerrepræsentanternes Beretning 2016 v/carl-erik Christiansen Buddinge Hovedgade Bagsværd Telefon: Arbejde: Telefax: Onsdag den 30. marts 2016, 18:30 Beboerrepræsentanterne har siden sidste ordinære beboermøde afholdt 12 møder. 1 ekstraordinært beboermøde, 8 bestyrelsesmøder og 2 møder med Fonden om den kommende tagudskiftning og 1 møde med LLO om beboerrepræsentanternes indflydelse på tagudskiftningen. Med dagens beboermøde bliver det til 13 møder, hvor vi sidste år havde 6 møder. Beboerrepræsentanterne fører en protokol, der er fremlagt til besigtigelse på dagens møde, og derudover har vi i det forløbne år udsendt referaterne fra bestyrelsesmøderne, til beboerne pr. mail, ligesom vi har omdelt kopier til de beboere der er interesserede men ikke har internetadgang. 1. Huslejen. Der er i det forløbne år ikke varslet huslejeforhøjelse i henhold til reglerne om omkostningsbestemt husleje. Den 25. maj fik vi varslet stigning i skatter og afgifter svarende til kr./måned, med virkning fra 1. januar Vedligeholdelsesplan. I forbindelse med den nye lejelov, er der indført nye regler om at udlejer skal udarbejde en 10 års vedligeholdelsesplan for ejendommen. Beboerrepræsentanterne har den 29. februar 2016 modtaget disse vedligeholdelsesplaner, med opfordring til at komme med vores bemærkninger. Planerne er forelagt LLO, og de har overfor beboerrepræsentanterne oplyst, at lovgivningen ikke har noget formkrav, og at man som sådan ikke har nogen indsigeler imod planerne. Det er nu op til beboerrepræsentanterne at diskutere og forhandle planerne, d.v.s. de enkelte punkter, afsatte beløb og proceduren for opfølgning og gennemførelse af planerne. 3. Varme- vandregnskab Beboerrepræsentanterne modtog årets varme- og vandregnskaber den 15. september Det er, blandt andet pga. den faldende dollar, blevet billigere at varme op i vores boliger. Selvom graddagetallet steg med små 3%, faldt forbruget med næsten 5% og prisen på naturgassen faldt med næsten 11%. Samlet set faldt den gennemsnitlige pris pr måned med 14-15%. Prisen for opvarmning blev for Vibevænget 839 kr./måned og Hovedgaden 886 kr./måned. O:\CEC\Vibe\Beboerrepræsentation\Beboerrepræsentationens beretninger\repræsentationens beret 2016.docx Side 1

2 Vandregnskabet viste, at de samlede udgifter er faldet med 7%, men pga. stigende forbrug på Vibevænget og faldende forbrug på Hovedgaden blev de gennemsnitlige udgifter hhv. 338 kr./måned på Vibevænget og 308 kr./måned på Hovedgaden. 4. Indsigelse imod vand- og varmeregnskabet 2015 Efter at beboerrepræsentanterne havde gennemgået regnskaberne, forsøgte vi, at afklare forskellige spørgsmål med udlejer, vi valgte den 2. oktober at anmode udlejer om at indgive vores indsigelser til huslejenævnet. Indsigelsen imod vandregnskabet var det forhold, at det samlede indkøb hos NORDVAND er m3, men at det samlede aflæste forbrug på vandmålerne var betydeligt lavere. Udlejer/Brunata valgte, at tillægge afregningsprisen en tilsvarende forhøjelse, for at dispensere for den difference der kan henregnes til vandspild fra ledningsnettet, vandforbrug udenom målerne eller forskellen i tidspunktet for aflæsning af NORDVAND og aflæsning hos beboerne. Vi mener ikke, at lejerne skal betale for dette uspecificerede forbrug, da vores vandmålere er oplyst værende forbrugsmålere og ikke fordelingsmålere. Indsigelsen imod varmeregnskabet drejer sig om manglende beregning af gulvvarme i den første blok på Vibevænget (4-22). Beregning af "haneandele" i hele bebyggelsen, der ikke bliver løbende ajourført når der installeres nye tappesteder. Samtidigt har vi anmodet om tilpasning eller ændring af "Reduktion i skala" i forbindelse med varmeregnskab på hovedgaden. Her har alle en reduktion på min. 10% og enkelte en reduktion på 15%. Huslejenævnte har oplyst, at nævnet har behandlet vores indsigelse på sit møde den 23. februar, og vi har modtaget afgørelsen, og sendt den til LLO for deres bemærkninger. LLO har noteret sig huslejenævnets bemærkninger, og vil ikke anbefale at afgørelsen bliver anket. Beboerrepræsentanterne skal nu følge op på at de anførte punkter bliver gennemført, herunder tilpasning af varme- og vandregnskab. Huslejenævnets afgørelse vil blive lagt op på beboerrepræsentationens hjemmeside. 5. Deltagelse i kurser 2015/2016. Beboerrepræsentanterne har i den forløbne periode deltaget i følgende kurser og foredrag hos LLO i Hovedstaden: 8. september 2016: Lejelovsændringer: Tina, Brian og Carl-Erik 3. oktober 2016; Beboerrepræsentation: Carl-Erik 28. oktober 2016: Forbedringsforhøjelser: Tina, Brian, Carl-Erik 6. Hjemmesiden. Vores hjemmesidebruges mest til at arkivere referater og regnskaber. Desuden kan beboerne finde vores gældende Vedtægter, Husorden, Haveregulativ og lignende dokumenter. Herudover har vi lagt en række links der kunne være interessant for beboerne. Herunder, NORD Administration, DONG, YouSee, LLO og flere andre. O:\CEC\Vibe\Beboerrepræsentation\Beboerrepræsentationens beretninger\repræsentationens beret 2016.docx Side 2

3 I årets løb har hjemmesiden også været aktivt anvendt til forskellige indlæg om bebyggelsen fra både beboere og beboerrepræsentanterne. 7. Lukning-sæson for opvarmning 1. juni 31. august. På sidste års beboermøde, blev det vedlaget, at et udvalg skulle følge vejr, vind og temperaturer. Til dette brug er der indkøbt 4 termometre, og når medlemmerne har registreret at temperaturen indendørs er over 21 grader slukkes fyret, og når temperaturen er under 21 grader tændes fyret. Temperaturen kom over 21 grader den 6. juni og fyret blev slukket mandag den 8. juni. I september blev fyret startet den 7. september Gas-fyrede kedler/fjernvarme I forbindelse med den planlagte tagudskiftning, bliver det undersøgt, om der med fordel kan udskiftes kedler og etableres et 2-strenget system på Hovedgaden i stedet for det nuværende 1-strengede. Ved besigtigelse af nogle udvalgte lejemål i forbindelse med tilbudsgivningen, blev det oplyst, at en udskiftning af fyrerne og overgang til 2-strengede varmesystem kan give væsentlige besparelser på varmeregnskabet. Ved de seneste reparationer har det samtidigt vist sig endog meget vanskeligt at fremskaffe de nødvendige reservedele til vedligeholdelse. Tidligere har vi fra Fondsbestyrelsen fået oplyst, at HNM Naturgas har nedlagt Veto imod at kommunen/vestforbrændingen anlægger fjernvarme i vores område. På Vestforbrændingens hjemmeside fremgår det nu, at vores bebyggelse er markeret som værende i de "fremtidige udbygningsplaner". Der er imidlertid endnu ingen tidsangivelse. Det må formodes, at Vestforbrændingen på baggrund af ovenstående forudser, at kunne indføre fjernvarme i vores bebyggelse i en ikke så fjern fremtid. De har tilbudt, at stille 2 moderne, kondensfyr til rådighed. Dvs. at der kun betales for leveringen og monteringen, men at Vestforbrændingen financierer fyrrerne indtil der kan indføres fjernvarme. 9. Vand og varmemålere. Vi har nu aftalt med Fondsbestyrelsen, at vi genopliver vores tidligere planer om at udskifte vores vand- og varmemålere. I den forbindelse vil vi undersøge muligheden for at få installeret fjeraflæste energimålere. Dette vil betyde, at alle får målt og registreret hvilken mængde af varme der går ind i lejemålet, og hvilken mængde der løber ud. Dermed vil vi få en langt mere præcis måling af det samlede varmeforbrug i hvert enkelt hus. Beboermødet har tidligere godkendt at de nuværende målere bliver udskiftet med fjernaflæste radiator-målere. Energimålere er imidlertid kun en mulighed for Vibevænget, og først en mulighed på Hovedgaden når/hvis der etableret et 2-strenget varmesystem, med mulighed for central registrering af varmeforbruget. 10. Vedligeholdelsesplan O:\CEC\Vibe\Beboerrepræsentation\Beboerrepræsentationens beretninger\repræsentationens beret 2016.docx Side 3

4 Beboerrepræsentanterne har modtaget forsalg til vedligeholdelsesplaner fra udlejer, med opfordring til at fremkomme med kommentarer og bemærkninger. Vi afventer stadig vedligeholdelsesrapporten fra LLO, inden der kan forhandles med udlejer. Grundejernes Investeringsfond har stillet konsulenter til rådighed for udarbejdelsen af vedligeholdelsesplaner. 11. Fejl og mangler Vibevænget. Beboerrerpæsentationen har netop modtaget lister fra udlejer over fejl- og mangler på Vibevænget i forbindelse med toilet- og bad på 1. sal. Arbejdet vil blive gennemført snarest muligt, og det blev aftalt på mødet, at listerne vil blive sendt til Trine Kronbøl/VV18, der vil sørge for at de bliver uddelt til de respektive lejere. 12. Indvendig vedligeholdelseskonto Det er aftalt med NORD Administration, at oplysning om den indvendige vedligeholdelseskonto blev anført på opkrævningen for januar og juli. Dette er nu på plads og alle beboerne kan derfor 2 gange om året se hvor meget der er rådighed til den indvendige vedligeholdelse i boligerne. Vedligeholdelsesarbejder må ikke iværksætte før det er godkendt af udlejers repræsentant, d.v.s. ejendomsfunktionæreren, Helge Steadmann. 13. Rotter i bebyggelsen. Der har de seneste par måneder været meldt om rotter i bebyggelsen. Beboerrepræsentanterne har videresendt information om tilfældene, og informeret om hvordan man skal forholde sig. Det drejer sig om både anmeldelse til kommunen, og om hvad vi hver især kan gøre for at undgå for mange rotter, og at de kommer ind i vores boliger. Thomas fortalte os om det tidligere på aftenen. Når man melder til kommunen, at man har set rotter, bør man blive kontaktet af kommunens rottefirma, ligesom kommunen holder øje med forekomsten og udbredelsen. Vi har også henvist til forskellige hjemmesider, der beskriver problemet, og hvordan man skal forholde sig. 14. Markvandring 2015, gennemført 11. november Årets markvandring blev gennemført en 11. november 2015, med udlejer repræsentant, vicevært Helge Steadmann og beboerrepræsentationen, Brian/295 og Carl-Erik/291. Formålet med denne markvandring er, at tilse, at det haveregulativ som beboermødet vedtog i 2006, og som er tiltrådt af udlejer bliver overholdt. Årets markvandring gav få anledninger til at påtale af forskellige forhold, såsom højden på hække og træer, oprydning i haver og lignende. Det skal understreges, at det er et demokratisk flertal af beboerne der har vedtaget, O:\CEC\Vibe\Beboerrepræsentation\Beboerrepræsentationens beretninger\repræsentationens beret 2016.docx Side 4

5 vores Haveregulativ og det er vores ejendomsfunktionær pålagt, at udføre dette tilsyn, Hvis en eller flere beboere skulle være uenig i disse bestemmelser, er der mulighed for at fremkomme med ønsker til ændrede regler og eventuelt fremsætte dem som forslag til beboermødet. Indtil da er de gældende og det er Udlejers pligt at drage omsorg for at de bliver overholdt. 15. Tag, isolering og etablering af 2-strenget varmesystem på Hovedgaden. Som det er fremgået af referater fra beboerrepræsentanternes møder og møde med Fondsbestyrelsen, er der planer om at taget på Hovedgaden skal udskiftes i Ejendommen er fra 1939 og således 77 år gammel, så når Bolius angiver holdbarheden til at være mellem år, bekræfter dette også, at en udskiftning kan være påkrævet. Nogle af teglstene ligger skævt og isoleringen er ikke længere optimal. For nogle år siden, er der udskiftet en stor del af taget over lejlighederne og over slagter forretningen, og een beboer i et af rækkehusene, havde så meget indtrængende regnvand, at en akut udbedring var påkrævet i år. Udskiftningen af taget, er et vedligeholdelsesarbejde, og vil ikke betyde, at huslejen stiger. Derimod vil en optimering af isoleringen kunne udløse en huslejestigning, men til dette er der søgt og bevilliget tilskud under ordningen om Energioptimering. I forbindelse med udskiftningen, undersøges det, om muligheden og økonomien for udskiftning af det nuværende toilet-vindue. Dette vindue er ikke udpræget betjeningsvenligt, så dette forhold overvejes i projektet. Dette vil i givet fald også være en forbedring, som kan udløse en huslejestigning. Udbuddet er for nærværende stadig under udarbejdelse, og det vides ikke p.t. hvornår det udsendes eller hvornår udskiftningen kan igangsættes. 16. Overholdelse af aftaler og beslutninger. Beboerrepræsentationen har stået bag udarbejdelsen og fået vedtaget en Husorden i 1986, med senere ændringer. Desuden har vi været involveret i udarbejdelsen af et Havereglement i Begge regelsæt kan ses på vores hjemmeside. Vi finder imidlertid ikke, at disse demokratisk vedtagne regler bliver efterlevet hos alle. Hvis man finder, at der er bestemmelser eller regler der ikke er tidssvarende eller hensigtsmæssige, må dette fremføres og lægges frem for beboermødet til debat så det eventuelt kan blive ændret. Et udvalg, bestående af 4-5 beboere har siden beboermødet sidste år, arbejdet på en revision af sprogbrug og en kritisk gennemgang af teksterne med henblik på fremlæggelse af forslag til revideret tekst og ændringer. Derefter bliver forslaget fremlagt til debat og vedtagelse. Bolette er tovholder, og vil gerne orientere om arbejdet med sammenskrivningen O:\CEC\Vibe\Beboerrepræsentation\Beboerrepræsentationens beretninger\repræsentationens beret 2016.docx Side 5

6 17. Klimatilpasning. Gladsaxe Kommune har i 2014 udarbejdet og vedtaget en Klima, og har løbende fulgt op på denne ved blandt andet i samarbejde med transition i Århus, at være behjælpelig med lokale løsninger. Løsningsmodeller er blandt andet grønneveje, skybrudsveje, centrale forsinkelsesarealer og opmuntring til grundejere om at håndtere eget regnvand. Dette vil for vores vedkommende f.eks. være, at vi etablerer bortledning af det regnvand der falder på vores grundarealer. Præmien for dette er, at der tilbagebetales den faste vandledningsafgift, der for nærværende er ca kr./bolig. Der arbejdes på dette, men vi er endnu ikke helt opdaterede om procedure og tidsplan. Der var Klimadag den 23. marts, og kommunens borgere var inviteret til at se nogle konkrete løsningsmodeller på blandt andet Kong Hans Alle. 18. Opstilling af hjertestarter i bebyggelsen. Beboerrepræsentanterne har indgivet en ansøgning til TRYG om opstilling af en hjertestarter. Ansøgningsfristen var 1. marts 2016, og det kan forventes, at der går op til 3 måneder inden der foreligger et svar, dvs. inden udgangen af maj Ansøgningen, er, efter aftale med formanden for DAB, Vibevænget, afgivet sammen med dem. 19. Beboerrepræsentanternes berettigelse og arbejde. Det er i Lov om Leje, og Betænkningen om Beboerrepræsentation der danner rammerne og reglerne for beboerrepræsentanternes arbejde. Vi har, som beboerrepræsentation nogle rettigheder der fremgår af lovens 65. Det er retten til at få ejendommens driftsregnskab udleveret og drøfte budgetterne. Bliver orienteret om ansættelse og afskedigelse af ejendomsfunktionærer, være rådgivende om vedligeholdelse og renholdelse. Vi kan også foreslå forbedringer, føre tilsyn med arbejder og få adgang til regnskabsmateriale. Udlejer, FONDEN, kan ikke fremsætte krav om lejeforhøjelse eller iværksætte forbedringer uden at beboerrepræsentanterne bliver hørt. Vi skal, i tilfælde af licitation deltage i licitationsforretningen. Beboerrepræsentanterne skal indbydes til byggemøder. 66 a siger, at beboerrepræsentanterne kan, på samtlige lejeres vegne, tiltræde forbedringsarbejder, der sammen med de seneste 3 års forbedringsarbejder beløber sig til op til 64 kr./m2 (ca. 600 kr./måned.) 67 siger at vi kan vedtage en husorden, og den skal være gældende, med mindre Fondsbestyrelsen/Udlejer har vægtige grunde til at modsætte sig. Alle disse rettigheder giver os mulighed for møder og dialog med Fondsbestyrelsen og NORD Administration, og derigennem forsøge at gøre vores indflydelse gældende. O:\CEC\Vibe\Beboerrepræsentation\Beboerrepræsentationens beretninger\repræsentationens beret 2016.docx Side 6

7 Men uanset alle disse rettigheder er det stadig Fondsbestyrelsen/administrationens ansvar at forvalte den daglige drift og træffe de økonomiske beslutninger. Uanset at mange af os har investeret rigtigt meget i vores boliger er det stadig ikke vores. Vi har kun lånt/lejet dem. Deraf følger, at ingen af os kan tillade os at ændre eller forandre på boligerne uden at vi har fået udlejers tilladelse, og vi kan ikke forhindre at Fondsbestyrelsen foretager sig noget med Fondsbestyrelsen bygning, men vi kan følge med og i givet fald holde øje med om de økonomiske konsekvenser er rimelige. Det er vores opfattelse og oplevelse, at vi har indflydelse på ejendommens drift. Vi har et godt forhold til både Fondsbestyrelsen og NORD Administration, og vi føler at vi meget langt hen ad vejen bliver hørt og respekteret. Det betyder ikke, at alt hvad vi kommer med af gode ideer bliver imødekommet og godkendt. Fondsbestyrelsen har stadig det overordnede økonomiske ansvar, men vi mener, at vi kommer længst via samarbejde og dialog. Ikke mindst vedligeholdelsesplaner, huslejestigninger og forbedringer er sager vi mener er i alle beboernes interesse, at der er en beboerrepræsentation, og vi håber naturligvis meget på at beboerne bakker op om dette. Herefter indgiver beboerrepræsentanterne beretningen for beboermødet. På beboerrepræsentationens vegne Carl-Erik Christiansen/BH291/ afgående formand. O:\CEC\Vibe\Beboerrepræsentation\Beboerrepræsentationens beretninger\repræsentationens beret 2016.docx Side 7