Årsregnskabsmeddelelse. 1. januar december af 51

Transkript

1 Årsregnskabsmeddelelse 1. januar december 2009 Sjælsø Gruppen A/S 1 af 51

2 Highlights 2009 Sjælsø realiserede i 2009 et underskud efter skat på kr. 537 mio. mod et overskud i 2008 på kr. 151 mio. Sjælsø fik for 2009 et underskud før nedskrivninger og skat på kr. 516 mio. Der er i 2009 foretaget nedskrivninger af projektbeholdningen og tilgodehavender med kr. 187 mio. som følge af ændrede markedsforhold. Underskud før skat udgjorde herefter for 2009 kr. 703 mio. Bestyrelsen anser resultatet for 2009 for utilfredsstillende. Salget af nye projekter var i 2009 væsentligt lavere end i de forudgående år primært som følge af betydelig forsigtighed i markedet med indgåelse af nye lejeaftaler, et stærkt reduceret boligsalg samt investorernes afventende holdning, som følge af sværere adgang til finansiering qua den finansielle krise. Sjælsø har tilpasset koncernens kapacitet og organisation til de nye markedsforhold, hvorved omkostningsniveauet siden 2008 er reduceret med ca. kr. 100 mio. med fuld effekt fra Egenkapitalen udgør pr. 31. december 2009 kr mio., svarende til kr. 25 pr. aktie. Bestyrelsen indstiller til generalforsamlingen, at der ikke udbetales udbytte for Likvide beholdninger til fri disposition udgør ved udgangen af 2009 kr. 366 mio. Herudover indestår der kr. 181 mio. på deponeringskonti, der ved frigivelsen vil blive anvendt til nedbringelse af projektfinansieringer, respektiv tilgå den frie likviditet. For at styrke Sjælsø finansielt og sikre koncernens værdier samt mulighederne for at udnytte den aktuelle markedssituation gennemførte Sjælsø i 4. kvartal 2009 en aktieemission ved udstedelse af nye aktier a nom. 10 kr. til 10 kr. pr. aktie med fortegningsret for selskabets eksisterende aktionærer i for holdet 1:2. Aktieemissionen sikrede Sjælsø et bruttoprovenu på kr. 505 mio. 98% af Sjælsøs kreditfaciliteter forfalder tidligst til betaling medio 2011 medmindre projekterne afvikles og afregnes forinden. Sjælsø har et godt og professionelt samarbejde med koncernens banker. Det er væsentligt for Sjælsø, at der også fremover kan opnås finansiering af projekter, og at nuværende lån og kreditter kan refinansieres i Der kan ved indgangen til 2010 konstateres en forsigtig optimisme og en øget investeringslyst hos såvel kapitalstærke investorer som private boligkøbere, hvilket sammen med øget konkurrencekraft, som følge af mulighederne for billigere indkøb, understøtter Sjælsøs forventninger om et stigende aktivitetsniveau i Sjælsø har således i 2010 foreløbigt indgået aftale om salg af projekter for ca. kr. 500 mio. Udsigterne for 2010 er dog usikre og afhænger af en positiv udvikling på såvel ejendomsmarkedet som de finansielle markeder, herunder adgangen til finansiering af projekter for både Sjælsø og koncernens kunder. Der forventes for 2010 et underskud på kr mio. før skat og eventuelle nedskrivninger og hensættelser. Allerød den 9. marts 2010 John R. Frederiksen Bestyrelsesformand Flemming Joseph Jensen Adm. direktør, CEO Tlf af 251 Sjælsøs årsrapport 2009

3 Selsk absoplysninger Foto: Sjælsø Gruppen A/S bestyrelse og direktion. Stående fra venstre: Torben Black, Steen Raagaard Andersen, Henrik Kristian Moltke, Jan Olav Braaten, Jørgen Junker. Siddende fra venstre: Holger Dock, Flemming Joseph Jensen, John R. Frederiksen. Moderselskab Sjælsø Gruppen A/S Ny Allerødgård Sortemosevej Allerød Tlf.: Fax: CVR nr.: Fondskode: BESTYRELSE John R. Frederiksen, formand Holger Dock, næstformand Steen Raagaard Andersen Jan Olav Braaten Henrik Kristian Moltke DIREKTION Flemming Joseph Jensen, CEO Jørgen Junker, COO Torben Black, CFO REVISION Deloitte Statsautoriseret Revisionsaktieselskab Nielsen & Christensen Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Koncernstruktur Sjælsø Sjælsø Danmark Øst Sjælsø Danmark Vest Sjaelsö Sverige Sjælsø Norge Sjaelso Finland Sjaelso Poland Sjælsøs årsrapport af 351

4 4 af 451 Sjælsøs årsrapport 2009

5 Indhold 2 Highlights Ledelsesberetning 11 Hoved- og nøgletal for koncernen 16 Sjælsøs forretningskoncept OG KOMPETeNCEPLATFORM 20 STYRING AF FINANSIELLE OG MARKEDSMÆSSIGE RISICI 24 Danmark 28 UDLAND 32 Aktionærforhold 34 CORPORATE GOVERNANCE 37 SJÆLSØS SAMFUNDSANSVAR (CSR) 38 FONDSBØRSMEDDELELSER 39 Finanskalender 39 ORDINÆR GENERALFORSAMLING 40 LEDELSESPÅTEGNING 41 DE UAFHÆNGIGE REVISORerS PÅTEGNING 42 REgnskab for 2009 Sjælsøs årsrapport af 551

6 Ledelsesberetning Kapitalforhøjelse i 2009 Sjælsø forhøjede i 2009 aktiekapitalen ved tegning af nye aktier for i alt kr. 505 mio. Emissionen blev gennemført med fortegningsret for de eksisterende aktionærer i forholdet 1 eksisterende aktie gav tegningsret til 2 nye aktier a nom. 10 kr. til 10 kr. pr. aktie. Der blev således tegnet 50,5 mio. nye aktier. SG Nord Holding afgav forud for emissionen tilsagn om tegning af aktier for kr. 130 mio. Den resterende del af aktieemissionen var garanteret af FIH Erhvervsbank, Amagerbanken og Viscardi AG Investment Banking, der i forbindelse med emissionen tegnede i alt 37% af aktiekapitalen i Sjælsø Gruppen A/S. Som følge af effektueringen af tegningsgarantien er Sjælsø forpligtet til ultimo 2010 at foretage et ekstraordinært afdrag på op til kr. 57,5 mio. på lån hos FIH Erhvervsbank, Amagerbanken og Aareal Bank. Baggrunden for aktieemissionen var et behov for at styrke Sjælsøs finansielle position og konkurrencedygtighed i et omskifteligt og tilbageholdende ejendomsmarked. Med kapitaludvidelsen blev Sjælsø tilført betydelig driftskapital. Sjælsø foretog forud for aktieemissionen omfattende simuleringer og stresstest af koncernens forventede indtjening, balance og likviditet med henblik på, dels at vurdere værdierne i Sjælsø nærmere, og dels sikre at kapitalstyrkelsen var tilstrækkelig til at dække kapitalbehovet under de opstillede forudsætninger. Sjælsø forventer, at markedsvilkårene normaliseres i løbet af 2011, hvorved den langsigtede indtjeningsevne vil blive reetableret, og dermed mulighederne for at skabe et tilfredsstillende cash-flow og afkast til aktionærerne. Bankaftale sikrer ro om finansiering Forud for gennemførelsen af aktieemissionen indgik Sjælsø aftale med koncernens banker repræsenterende 99% af koncernens bankgæld, hvorefter kreditfaciliteter tidligst skal indfries den 1. juli 2011, medmindre det pågældende projekt forinden færdiggøres og overdrages til køber. Flere af Sjælsøs banker har derudover indikeret at ville yde yderligere finansiering til nye projekter i takt med at behovet herfor opstår. Bankaftalen forudsætter endvidere, at Sjælsø ikke udbetaler udbytte før tidligst for regnskabsåret Markedssituationen Krisen på de internationale finansielle markeder har medført en reduceret vilje til udlån til ejendomssektoren. Långiverne har siden sommeren 2008 været meget tilbageholdende med nyudlån til ejendomsbranchen, ligesom kravet til egenfinansiering i forbindelse med etablering af nye projekter generelt er steget. Sjælsø kunne imidlertid i løbet af 2009 konstatere en begyndende stabilisering og en mere rationel adfærd i hele banksektoren sammenlignet med andet halvår Der konstateredes således en bedring i viljen til nyudlån, selvom det fortsat er vanskeligt at opnå finansiering til nye projekter på udviklingsstadiet. Sværere adgang til finansiering og reduceret efterspørgsel efter ejendomme, som følge af stigende egenkapitalkrav, har i alle de nordiske markeder medført en lavere omsætning af ejendomme til stigende afkastkrav, særligt dog på mere sekundære beliggenheder. Sjælsø forventer, at denne situation vil bedres i Den aktuelle situation på ejendomsmarkedet med længere beslutningsprocesser vedrørende nye lejemål og investeringsprojekter gør det vanskeligere for Sjælsø at gennemføre nye projekter med en indtjening på højde med tidligere. Sjælsø kan dog samtidigt konstatere, at konkurrencesituationen i det nuværende marked ændres til fordel for større aktører som Sjælsø, ligesom udviklingen i byggepriserne og mulighederne for indgåelse af totalentrepriser er blevet væsentligt forbedret, hvilket delvist kompenserer for de sværere markedsvilkår og lavere salgspriser. Den nuværende markedssituation giver samtidig en række nye muligheder. Sjælsø får således en del henvendelser om samarbejde vedrørende ejendomsprojekter, der på den ene eller anden måde er havnet i en situation, hvor Sjælsøs kompetencer kan sikre den videre udvikling og gennemførelse. Sådanne ejendomme og projekter handles i det nuværende marked til væsentligt højere afkast end færdigudviklede ejendomme udlejet på lange lejekontrakter, med deraf følgende mulighed for værdiskabelse ved en færdigudvikling af projekterne. Sjælsø har indgået og er fortsat åben overfor at indgå aftaler om løsning af sådanne distressed assets i det omfang det ligger inden for koncernens risikostyringsmål. Med kapitalforhøjelsen står Sjælsø således godt rustet til fortsat at være en væsentlig aktør på ejendomsmarkedet, i takt med at markedet stabiliseres og efterspørgslen efter ejendomsprojekter igen stiger. Konkurrencesituationen Sjælsø er én af de største projektudviklere på det danske marked og en betydelig aktør på det svenske marked, særligt inden for retailsektoren. I Norge, Finland og Polen er Sjælsø fortsat en mindre aktør. Konkurrencesituationen i markedet er ændret markant gennem det seneste år. Den finansielle krise med sværere adgang til finansiering og reduceret omsætning i markedet har gjort det vanskeligt for flere aktører at igangsætte og gennemføre nye projekter. Efterspørgslen i markedet er samtidigt faldet betydeligt, hvilket har accelereret de markedsmæssige udfordringer. 6 af 651 Sjælsøs årsrapport 2009

7 Situationen har også medført, at kunderne har øget fokus på leveringssikkerhed, både for så vidt angår tid som kvalitet. Sjælsø har gennem en årrække været en preferred partner blandt erhvervslejere og investorer på det danske marked og i retailsektoren i Sverige. Sjælsøs største konkurrenter er i dag andre større projektudviklere samt de største entreprenørselskaber. Med styrkelsen af kapitalgrundlaget via kapitaltilførslen vurderes Sjælsø at stå endnu stærkere i den fremtidige konkurrence om såvel professionelle som private kunder. Det er derfor Sjælsøs vurdering, at koncernen også på længere sigt kan fastholde en betydelig markedsandel. Forbedrede muligheder for entrering Presset på entreprenørmarkedet er aftaget i løbet af 2008 og 2009 i takt med, at projekter solgt i 2006 og 2007 er færdiggjort og afleveret til køberne. Sjælsø kan således konstatere et betydeligt prisfald i forbindelse med indgåelse af nye entrepriseaftaler. Dette muliggør udvikling og salg af projekter med en acceptabel indtjening under de nuværende markedsforhold med lavere salgspriser. Efter en periode hvor Sjælsø har været nødsaget til i høj grad at anvende fagentrepriser, kan Sjælsø konstatere, at der igen er stor interesse for indgåelse af totalentrepriseaftaler i entreprenørmarkedet. Fokus på likviditet, drift og indtjening I den nuværende markedssituation med faldende omsætning og indtjening har Sjælsø betydelig fokus på at optimere koncernens balance og likviditet, bl.a. ved gennemførelse af igangværende projekter og salg af projekterne i koncernens pipeline på en sådan måde, at finansieringen sker i samarbejde med køber, herunder ved at køber betaler ratevis til Sjælsø i takt med, at byggeriet gennemføres. Ændringerne i de markedsmæssige vilkår og forventningerne til fremtiden nødvendiggør samtidig, at der fokuseres på optimering og tilpasning af koncernens drift og organisation. Sjælsø har derfor gennemført initiativer, der skal tilpasse og understøtte koncernens langsigtede kapacitet, drift og konkurrenceevne. Som et led heri er der over en periode gennemført en reduktion af organisationen med ca. 110 medarbejdere, svarende til ca. 45% af medarbejderstaben. Sammen med øvrige besparelser er koncernens omkostningsniveau derved reduceret med ca. kr. 100 mio. siden 2008 og med fuld effekt fra Sjælsø vil også fremadrettet løbende vurdere og tilpasse koncernens organisation og kapacitet i overensstemmelse med aktivitetsniveauet. Tilpasning af risikostyringsmål Sjælsø må konstatere at tidligere anvendte risikostyringsværktøjer ikke i tilstrækkelig grad kunne modstå konsekvenserne af finanskrisen, uagtet at disse sikrede en væsentligt lavere gearing end sædvanligvis i branchen. Sjælsø har derfor indført et nyt risikostyringsmål, der skal medvirke til at kvantificere risikoen på projekter, som endnu ikke er påbegyndt, for derigennem at sikre, at Sjælsø ikke iværksætter projekter, der væsentligt øger koncernens risiko eller binder betydelig likviditet. Sjælsø benævner dette risikostyringsmål Value-at-Risk. For en uddybning heraf henvises til afsnit om styring af finansielle og markedsmæssige risici. Sjælsø vurderer at implementering af det ny risikostyringsredskab tillige giver en tryghed for koncernens aktionærer, banker, kunder og andre forretningspartnere, hvilket overordnet set styrker koncernens markedsposition. Sjælsø finder ikke, at det nye risikostyringsmål forringer Sjælsøs konkurrencedygtighed. Opdeling af ejerskabet af Copenhagen Towers I Ørestad etablerede Sjælsø sammen med SG Nord Holding i 2006 et joint venture om udvikling af et større hotel- og kontorprojekt under navnet Copenhagen Towers. Etape 1 af projektet, omfattende bl.a. hoteldelen, har siden 2007 været ejet 100% af SG Nord Holding, mens etape 2 og etape 3-5 var ejet i et 50:50 joint venture mellem SG Nord Holding og Sjælsø. I forbindelse med indgåelse af aftalerne om kapitaltilførsel og forlængelse af lånefaciliteter indgik Sjælsø samtidigt aftale med SG Nord Holding om opdeling af ejerskabet til de forskellige etaper i Copenhagen Towers joint venturet. Sjælsø overtog herefter det fulde ejerskab af etape 3-5, mens SG Nord Holding overtog det fulde ejerskab af etape 2. Sjælsø blev samtidigt frigjort fra sine forpligtelser i forhold til etape 2, herunder krydssikkerhed i forhold til etape 1. I forbindelse med transaktionen afgav Sjælsø en garanti på kr. 25 mio., og SG Nord Holding modtog warrants til tegning af nye aktier til kurs 11,99. De tildelte warrants svarer til ca. 10% af aktiekapitalen, og vil ved eventuel udnyttelse heraf styrke selskabets kapitalgrundlag yderligere. Garantien og warrants er stillet som sikkerhed for henholdsvis joint venturets bankforbindelse som beskrevet ovenfor og til SG Nord Holding som en del af den samlede afregning i forbindelse med Sjælsøs afhændelse af etape 2, køb af etape 3-5 og mod frigivelse af hidtidige garantistillelser fra Sjælsø på i alt kr. 130 mio. Sjælsøs årsrapport af 751

8 Ledelsesberetning Fortsat Det er Sjælsøs vurdering, at opdelingen af ejerskabet af Copenhagen Towers, herunder vilkårene herfor er i Sjælsøs interesse, set i lyset af den værdi, som Sjælsø kan opnå ved at have fuld kontrol over etape 3-5. Der frigøres samtidigt væsentlige ledelsesressourcer, og Sjælsøs samlede risiko, i medfør af garantier afgivet som joint venture-deltager, reduceres. Aktionærerne i SG Nord Holding indgik endvidere aftale om en opdeling af ejerskabet til investeringerne i SG Nord Holding, hvorefter Brdr. Rønje overtog ejerskabet af Copenhagen Towers projektet. Sjælsø har således ikke længere et forretningsforhold med sin storaktionær SG Nord Holding. Brdr. Rønje er udtrådt af Sjælsøs bestyrelse Som en naturlig konsekvens af opdelingen af ejerskabet til investeringerne i SG Nord Holding ønskede Ib Henrik Rønje og Torben Rønje i oktober 2009 at udtræde af bestyrelsen for Sjælsø Gruppen A/S. Bestyrelsen konstituerede sig efterfølgende på ny, hvorefter John R. Frederiksen fortsatte som formand, og Holger Dock indtrådte som ny næstformand for bestyrelsen. Nordic Property Assets I 2007 solgte Sjælsø en række retailprojekter i Sverige, Norge og Finland til Property Group for i alt kr. 1,2 mia. til levering i 2008 og 2009 i takt med, at projekterne blev færdigbygget. I forbindelse med leveringen af projekterne opstod der finansieringsproblemer hos Property Group. For at sikre afleveringen af projekterne uden at der måtte gennemføres dækningssalg i et meget svært marked i 2008, valgte Sjælsø at medvirke til finansiering af projekterne ved at lade en del af købesummen indestå som lån. Lånet fra Sjælsø ligger sikkerhedsmæssigt indenfor ca. 85% af porteføljens oprindelige salgspris. Der er i 2009 gennemført en restrukturering af Property Group i hvilken forbindelse selskabets ejendomsporteføljer er blevet samlet i Nordic Property Assets, der herefter omfatter en samlet ejendomsportefølje på ca. kr. 2,5 mia. Sjælsø har i forbindelse hermed konverteret ca. 15% af koncernens tilgodehavende til aktiekapital i Nordic Property Assets på favørvilkår for at sikre, at Sjælsø har direkte adgang til løbende at følge op på porteføljens udvikling og dermed sikre tilbagebetalingen af Sjælsøs tilgodehavende på kr. 257 mio., når markeds- og finansieringsforholdene muliggør det. Sjælsø ejer efter den gennemførte restrukturering ca. 31% af Nordic Property Assets. Ejerandelen er værdiansat til 0 kr. i Sjælsøs regnskab. Pipeline Sjælsøs pipeline af kommende projekter omfatter projektmuligheder på koncernens grunde og bygninger, og på grunde hvorpå Sjælsø har købsoptioner. Sjælsø søger til stadighed at have en attraktiv pipeline af projekter, der matcher efterspørgslen fra lejere, investorer og boligkøbere efter nye projekter og beliggenheder. Pipelinen tilpasses så vidt muligt løbende, i takt med at markedet ændrer sig. Som følge af markedsudviklingen og fokus på nedbringelse af Sjælsøs balance søges pipelinen for nærværende primært udbygget via udvikling og salg af projekter på eksisterede grunde samt ved indgåelse af aftaler om købsoptioner på grunde. Der vil som udgangspunkt ikke blive foretaget egentlige opkøb af jordstykker uden både investor og finansiering er sikret, undtagen i eventuelle tilfælde hvor et grundstykke indgår som en del af en handel. Sjælsø har i dag en pipeline af ikke igangsatte projekter med en salgsværdi for de færdigudviklede projekter på ca. kr. 16 mia., hvoraf ca. kr. 11 mia. vedrører det danske marked og resten de udenlandske markeder, herunder primært Sverige og Polen. Pipelinen fordeler sig således: Salgsværdi af pipeline (mio.kr.) Danmark Sverige Norge Finland Polen I alt Erhverv Bolig Retail I alt Pipelinen er uddybet yderligere i forbindelse med gennemgangen af markedsforholdene i de enkelte lande. 8 af 851 Sjælsøs årsrapport 2009

9 Forventninger til 2010 Den finansielle usikkerhed har sammen med virksomhedernes bekymring for økonomisk tilbagegang og lavvækst medført, at beslutningsprocesserne hos erhvervslejere, investorer og boligkøbere er blevet væsentligt forlænget. Sværere adgang til finansiering og en generel usikkerhed på markedsudviklingen har samtidigt medført, at ejendomsinvestorerne er afventende med nyinvesteringer. Omend der de seneste måneder er konstateret en øget investeringslyst hos kapitalstærke investorer, forventer Sjælsø fortsat nogen træghed i beslutningsprocesserne, ligesom salg forventes gennemført med en reduceret indtjening. På ejerboligmarkedet konstateres en stigende efterspørgsel til svagt stigende priser. Øget optimisme på ejerboligmarkedet vil understøtte Sjælsøs salg af færdigbyggede usolgte lejeligheder, ligesom det forventes at understøtte investorernes efterspørgsel efter nye boligprojekter. Det lave renteniveau understøtter forventningen om en langsigtet fornuftig prisudvikling på ejendomme, ligesom de faldende byggeudgifter muliggør salg af projekter til reducerede priser med en fortsat acceptabel indtjening, også når der henses til sparede liggeomkostninger på grundbanken. Salg med reduceret avance frigør på kort sigt især kapitalbindinger, mens indtjening realiseres i takt med at byggerierne gennemføres. Sjælsø er indstillet på at gennemføre projekter med reduceret avance, såfremt dette bidrager til at reducere balancen og liggeomkostningerne, og samtidigt har en positiv effekt på soliditeten og det økonomiske råderum. Udsigterne for 2010 er således usikre og afhænger af en forøgelse af aktivitetsniveauet i ejendomssektoren samt en stabilisering af situationen på de finansielle markeder, og dermed en forbedret adgang til finansiering for såvel Sjælsø som koncernens kunder. For 2010 forventes et underskud på kr mio. før skat og eventuelle nedskrivninger og hensættelser. Foto: Havneholmen, København Visualisering: Borås, Sverige Sjælsøs årsrapport af 951

10 Foto: Copenhagen Towers af 51 Sjælsøs årsrapport 2009

11 Hoved- og nøgletal for koncernen i kr. RESULTATUDVIKLING 2005 *) 2006 *) Omsætning Projektbidrag før værdireguleringer/nedskrivninger ( ) Værdireguleringer/nedskrivninger (65.000) ( ) Projektbidrag ( ) Resultat af primær drift (EBIT) ( ) Resultat af finansielle poster Resultat før værdireguleringer/nedskrivninger og skat ( ) Resultat før skat ( ) Årets resultat efter skat ( ) NØGLETAL Projektbidrag i procent af omsætning - før værdireguleringer/nedskrivninger 21,5% 17,4% 20,0% 9,6% -23,4% - efter værdireguleringer/nedskrivninger 21,5% 17,4% 20,0% 8,4% -40,2% Overskudsgrad 13,6% 11,9% 15,8% 3,4% -64,1% BALANCEUDVIKLING 2005 *) 2006 *) Langfristede aktiver i alt Projektbeholdning, egen regning Projektbeholdning, solgte projekter Tilgodehavender fra salg Andre tilgodehavender mm Likvide beholdinger og indeståender på deponeringskonti Aktiver i alt Hensatte forpligtelser Langfristede gældsforpligtelser Kortfristede gældsforpligtelser Forpligtelser i alt Egenkapital i alt Nettorentebærende gæld i alt NØGLETAL Soliditet 19,4% 18,2% 22,6% 27,4% 30,3% Egenkapitalforrentning 23,3% 34,2% 49,0% 7,7% -31,5% Egenkapitalforrentning (inkl. tildelte ikke udnyttede warrants) 20,4% 29,8% 47,4% 7,7% -28,4% Finansiel gearing 183,2% 251,0% 180,2% 160,2% 149,5% AKTIERELATEREDE NØGLETAL **) Børskurs pr. balancedagen Indre værdi pr. aktie á 10 kr P/E værdi 27,0 13,9 4,5 3,4 Neg. Udbytte pr. aktie á 10 kr. 8,00 4,00 4,00 0,00 0,00 Resultat pr. aktie á 10 kr. (EPS) 6,27 13,29 31,04 5,89 (18,24) Resultat pr. aktie á 10 kr. - inkl. tildelte ikke udnyttede warrants 5,58 12,55 29,41 5,89 (13,65) Pengestrømme fra drift pr. aktie ***) 4,07 1,81 28,94 (11,16) (10,72) Aktierelaterede nøgletal er beregnet i overensstemmelse med anbefalinger og nøgletal 2005 udgivet af Den Danske Finansanalytikerforening. *) Som følge af ændret regnskabspraksis i 2007 samt udstedelse af fondsaktier i 2007 er hoved- og nøgletal for tilpasset. **) For 2009 er beregningen påvirket af den gennemførte kapitalforhøjelse hvor antal aktier blev forøget fra t. stk til t. stk ***) Som følge af ændret klassifikation af deponerings- og sikringskonti i 2008 er sammenligningstallene for tilpasset. De foretagne tilpasninger medfører at sammenligningstallene for afviger fra indholdet i de tidligere offentliggjorte årsrapporter. Sjælsøs årsrapport af 51

12 ledelsesberetning Fortsat Udvikling i omsætning Omsætningen er i 2009 væsentligt lavere end i 2008 som følge af væsentligt reduceret nysalg af projekter, det generelt lavere aktivitetsniveau i ejendomsbranchen og tilbageførsel af salget til Copenhagen Residential, jf. nedenfor. Omsætningen blev i 2009 kr ,8 mio. sammenlignet med en omsætning på kr ,2 mio. i Omsætningen i 2009 vedrører primært tidligere solgte erhvervs- og retailprojekter under opførelse samt boligprojekter solgt til investorer til udlejning. Hertil kommer omsætning fra aflevering af boliger til private boligkøbere. Solgte boliger til private boligkøbere indgår først i omsætningen på tidspunktet, hvor de afleveres til boligkøberne. I 2009 afleverede Sjælsø 101 boliger til private boligkøbere, mod 940 boliger i Sjælsø har indgået aftale med medinvestorerne i Copenhagen Residential om, at samarbejdet om projekterne ophører. Sjælsø har herefter overtaget medinvestorernes ejerandele i Copenhagen Residential, og dermed det fulde ejerskab af de tre færdigbyggede projekter. Omsætningen fra det delvise salg til medinvestorerne af såvel de tre færdigbyggede ejendomme som de fire endnu ikke opførte ejendomme på kr. 302,0 mio. er derfor tilbageført i Nedenfor ses omsætningsfordeling indenfor erhvervs-, retail- og boligprojekter samt fordelingen mellem Danmark og udland. Der har som ventet været en betydelig tilbagegang i boligomsætningen både i værdi og i forholdsmæssig andel. Sjælsø har kun opnået en begrænset markeds- og konjunkturmæssig udligning som følge af aktiviteterne uden for Danmark, idet de udenlandske aktiviteter fortsat kun udgør en mindre andel af omsætningen. Udviklingen i omsætningen over årene viser, at Sjælsø efter en periode med meget stor aktivitet på boligmarkedet i 2009 måtte konstatere en betydelig omsætningstilbagegang, bl.a. som følge af den betydelige uro og usikkerhed på de finansielle markeder. Det er Sjælsøs målsætning at skabe en kontrolleret lønsom vækst ved at øge omsætningen i såvel Danmark som udland indenfor alle tre typer af ejendomme. Omsætningsudvikling (mio. dkk) Omsætning Omsætningsfordeling Erhverv - 42% Retail - 23% Danmark - 82% Udland - 18% Bolig - 35% Erhverv - 17% Retail - 26% Danmark- 79% Udland - 21% Bolig - 57% af 51 Sjælsøs årsrapport 2009

13 Resultatudvikling Det samlede koncernresultat før værdireguleringer/nedskrivninger og skat blev i 2009 et underskud på kr. 515,8 mio. kr. mod et overskud på kr. 269,9 mio. i I 2009 blev det samlede projektbidrag før nedskrivninger negativt med kr. 259,5 mio. Det negative projektbidrag skyldes hovedsageligt: Tilbageførslen af salget til Copenhagen Residential medførte et tab på kr. 72 mio. Stigende liggeomkostninger på projekter (renter, ejendomsskatter og udviklingsomkostninger mv.) bl.a. som følge af den lavere omsætningshastighed på pipelinen og stigende rentemarginaler. Liggeomkostninger på projekter indgår med kr. 199 mio. i projektbidraget, hvoraf kr. 45 mio. skyldes rentesikring. I juni måned 2009 afleverede Sjælsø de sidste 72 boliger til Essex, som led i en aftale fra august 2008 om levering af 275 boliger i Storkøbenhavn i løbet af 2008 og Den samlede handel er således afviklet planmæssigt. Salget af boligerne til Essex blev gennemført til reducerede salgspriser uden nævneværdig avance som led i Sjælsøs fokusering på at frigøre ressourcer og likviditet fra igangværende projekter. Sjælsø er indstillet på fortsat at gennemføre projekter med en reduceret avance, såfremt dette bidrager til at reducere balancen og liggeomkostningerne, og samtidigt har en positiv effekt på soliditeten og det økonomisk råderum. Sjælsøs samlede kapacitetsomkostninger (personale- og driftsomkostninger) udgjorde i 2009 kr. 266,0 mio. kr. sammenlignet med kr. 293,5 mio. kr. i Sjælsø har foretaget en række kapacitetstilpasninger, som vil have fuld effekt i løbet af Sjælsø har vedvarende fokus på at sikre den rette balance mellem kapacitetsomkostninger og forventet aktivitetsniveau, og samtidig fastholde en organisation med den nødvendige viden og kompetence for at kunne udvikle og gennemføre projekterne i pipelinen og beskytte koncernens værdier. De finansielle indtægter og udgifter udgør netto en indtægt på kr. 18,2 mio., hvilket afspejler afkast af likvide beholdninger samt en positiv effekt af valutakursreguleringer. Sjælsøs lån er primært projektrelaterede lån, hvor renteudgifterne indgår i projektbidraget. Finansielle poster indgår i overvejende grad i projektbidraget. Sjælsø har rentesikret en stor del af koncernens gæld, hvilket har været en fordel under perioden med usikkerhed og høj rente, men aktuelt medfører et tab. Udgiften til rentesikring indgår med kr. 45 mio. i projektbidraget. Værdireguleringer og nedskrivninger Sjælsø revurderer løbende indtjeningsmulighederne fra kommende/mulige projekter i hvilke projektbeholdningens grunde og ejendomme indgår. Pr. 31. december 2009 har Sjælsø foretaget en test af projektværdierne, i hvilken forbindelse der bl.a. blev taget højde for såvel lavere salgspriser som reduktion i byggepriserne. Der er herefter i 2009 foretaget en nedskrivning af projektbeholdning og tilgodehavender med kr. 187 mio. Nedskrivninger er fordelt med kr. 96 mio. i første halvår og kr. 91 mio. i andet halvår. Den væsentligste post under nedskrivninger kan henføres til konsekvenser af ophævelsen af samarbejdet vedrørende Copenhagen Residential, idet der er foretaget nedskrivninger på de opførte ejendomme til nu forventede realisationsværdier. Sjælsø har herudover foretaget en delvis nedskrivning af tilgodehavendet hos Nordic Property Assets A/S ligesom enkelte grunde, igangværende projekter og færdige projekter er nedskrevet til forventede fremtidige realisationsværdier. Efter de nævnte værdireguleringer/nedskrivninger på i alt kr. 187 mio. blev resultatet før skat i 2009 et underskud på kr. 702,8 mio., og underskud efter skat på kr. 537,4 mio. Egenkapitaludvikling Sjælsø gennemførte i december 2009 en kapitaludvidelse, hvorved egenkapitalen blev forøget med netto kr. 481,8 mio. Egenkapitalen udgør herefter pr. 31. december 2009 kr ,6 mio., og er i forhold til 31. december 2008 reduceret med kr. 84,2 mio. Udviklingen i egenkapitalen sammensætter sig således: Egenkapital 1. januar 2009 kr ,8 mio. Resultat for året kr. -537,4 mio. Valutakursregulering, datterselskaber kr. -0,4 mio. Værdiregulering af rentesikringsinstrumenter kr. -65,0 mio. Provenu af kapitaludvidelse efter omkostninger kr. 481,8 mio. Warrants indregnet som personaleomkostning kr. 9,4 mio. Warrants udstedt som en del af Copenhagen Towers aftalen Egenkapital 31. december 2009 Omkostningerne ved kapitaludvidelsen udgjorde kr. 27,7 mio. kr. 27,4 mio. kr ,6 mio. Sjælsøs årsrapport af 51

14 ledelsesberetning Fortsat Sjælsø har altid haft fokus på at have en for branchen relativ høj soliditet. Som det fremgår, er det over en årrække lykkedes at øge soliditeten markant, i 2009 som følge af den gennemførte aktieemission og reduktion af balancen. Sjælsø har indgået aftale om forlængelse af 99% af koncernens kreditfaciliteter indtil mindst 1. juli Den del af gælden, der forventes indfriet i 2010 ved levering og frigørelse af salgsprovenuer er indregnet som kortfristet bankgæld. Egenkapitaludvikling (mio. dkk) Egenkapital Soliditet 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% Sjælsø har fortsat fokus på at nedbringe koncernens bankgæld. Som det fremgår af opgørelsen af finansiel gearing, er den rentebærende nettogæld løbende faldet i forhold til egenkapitalen. Finansiel gearing * Finansiel gearing 250% 200% 150% % 100% Egenkapital Soliditet (Egenkapital/Balance) 50% Balanceudvikling Den samlede koncernbalance er i 2009 reduceret med kr. 953 mio., og udgør pr. 31. december 2009 kr. 6,1 mia. Reduktionen skyldes primært levering og afregning af projekter, hvorved tilgodehavender fra salg og den til projektet hørende bankgæld er reduceret. Projektbeholdningen er i 2009 blev forøget ved tilbagetagelsen af ejendommene i Copenhagen Residential samt endelig overtagelse af projekter, hvorom der er indgået aftale i tidligere år, bl.a. købet af et grundareal som led i aftalen med Essex. Herudover er projektbeholdningen forøget som følge af færdiggørelse af igangværende byggerier, hvor en andel af projektet endnu ikke er solgt. Aftalen om opdeling af ejerskabet til etape 2 og etape 3-5 af Copenhagen Towers har ikke netto haft væsentlig indflydelse på projektbeholdningen. I forbindelse med levering af en række retailprojekter i de nordiske lande til Nordic Property Assets A/S kunne køber ikke opnå tilstrækkelig finansiering til at afregne den fulde købesum på ca. kr. 1,2 mia. Sjælsø måtte derfor lade en del af købesummen indestå som lån mod sikkerhed i ejendomsporteføljen. En mindre del af tilgodehavendet er nedskrevet til 0 kr., og konverteret til aktier i Nordic Property Assets A/S. Tilgodehavendet indgår i posten tilgodehavender fra associeret virksomhed under langfristede aktiver. Lån til og andre tilgodehavender hos joint ventures er hovedsageligt indregnet som langfristede tilgodehavender, idet provenu fra salg i et joint venture hovedsageligt vil blive anvendt til nedbringelse af bankgæld i det pågældende joint venture. Den samlede gæld til kreditinstitutter udgør pr. 31. december 2009 kr. 3,7 mia., mod kr. 3,8 mia. ultimo % * Finansiel gearing er den rentebærende gæld med fradrag af rentebærende aktiver i forhold til egenkapitalen. Goodwill I overensstemmelse med IAS 36 har Sjælsø foretaget en nedskrivningstest af goodwill erhvervet ved købet af IBIkoncernen. Testen er i lighed med tidligere år foretaget ved en tilbagediskontering af forventet fremtidig cash-flow, og således baseret på en value-in-use værdi for Sjælsø. Testen viste, at der ikke er behov for nedskrivning af goodwill, idet forventet fremtidig cash-flow understøttede den bogførte værdi af goodwill. Sjælsø har i forbindelse med indførelse af den nye rapportering for segmenterne Danmark og Udland opdelt goodwill på disse to segmenter og beregnet den oprindelige værdi fordelt på valuta. Valutakursregulering af goodwill har reduceret den bogførte goodwill med kr. 18,0 mio. Likviditetsudvikling De samlede likvide beholdninger til fri disposition udgør pr. 31. december 2009 kr. 365,7 mio. Korrigeres der for likviditet, der henligger i joint ventures og i selskaber, hvor likviditeten ikke er til fuld rådighed for koncernen, udgør likviditet til fri disposition kr. 361,9 mio. Likviditet til fri disposition anvendes til at sikre betaling af den løbende drift i koncernen, herunder drifts- og liggeomkostninger samt i en vis udstrækning egenfinansiering af projekter. I 2009 var pengestrømmene fra driften negativ med kr. 315,9 mio., hvoraf kr. 74,6 mio. vedrører betaling af selskabsskat af 51 Sjælsøs årsrapport 2009

15 Foto: Havneholmen, Danmark Pengestrømmene fra driften er ikke negative i samme omfang som periodens resultat, hvilket hovedsageligt kan henføres til, at der i 2009 er foretaget en øget belåning af såvel selskabets grundbeholdning som igangværende projekter under opførelse, med deraf følgende styrkelse af selskabets frie likviditet, samt at de foretagne regnskabsmæssige nedskrivninger ikke påvirker likviditeten. Udviklingen på de finansielle markeder gør det vanskeligt for såvel Sjælsø som koncernens kunder at opnå den ønskede finansiering af projekter. Sjælsøs likviditet og soliditet efter kapitaltilførslen vil forbedre koncernens muligheder for fremover at opnå den nødvendige byggefinansiering. Udviklingen i den frie likviditet til disposition fremgår nedenfor. Likviditetsudvikling (mio. dkk) Likviditet til fri disposition Eventualforpligtelser og sikkerhedsstillelser Sjælsø har i årets løb påtaget sig nye sædvanlige forpligtelser og sikkerhedsstillelser i forbindelse med belåning af selskabets grundbeholdning og fremskaffelse af byggelån. Der er i forbindelse med opnåelse af finansiering af projekter i flere tilfælde afgivet selvskyldnerkaution fra Sjælsø Gruppen A/S og andre koncernselskaber har i en række tilfælde afgivet selvskyldnerkautioner overfor de långivende banker i forbindelse med datterselskabers og joint venture selskabers opnåelse af projektfinansiering. Herudover har Sjælsø i forbindelse med afklaringen af selskabets engagement i Nordic Property Assets på lige fod med selskabets øvrige aktionærer påtaget sig kautioner for et mindre beløb. I forbindelse med genforhandling af koncernens kreditfaciliteter i 2009 er der indgået aftaler om change of control vedrørende hovedparten af koncernens kreditfaciliteter, hvorefter lånene kan forlanges indfriet i tilfælde af change of control eller en eventuel afnotering af Sjælsø Gruppen A/S fra NASDAQ OMX Copenhagen. Sjælsøs årsrapport af 51

16 Sjælsøs forretningskoncept OG KOMPETeNCEPLATFORM Sjælsø er en videnbaseret virksomhed med aktiviteter indenfor projektudvikling af ejendomme. Sjælsøs kernekompetencer er idégenerering, projektudvikling, projektstyring, finansiering, risikostyring samt salg og udlejning af bolig-, erhvervs- og retailprojekter til ejere, lejere og investorer. Sjælsø har ca. 150 medarbejdere og opererer i Danmark, Sverige, Norge, Finland og Polen. Sjælsø har gennem de sidste 8 år udviklet og solgt ejendomme for mere end DKK 20 mia. og har derigennem opbygget en bred erfaring samt et betydeligt netværk af samarbejdspartnere, kunder og investorer i disse lande. Sjælsøs forretningsmodel baserer sig på interne styrings- og ledelseskompetencer kombineret med aftaler med eksterne leverandører af selve bygge- og anlægsarbejdet. Denne model sikrer høj fleksibilitet, fokus på kernekompetencer samt høj omkostningsbevidsthed. Det er Sjælsøs vision at fremstå som en attraktiv samarbejdspartner for boligkøbere, investorer, brugere og lejere, der ønsker at købe eller leje fast ejendom. Sjælsø skal fleksibelt og hurtigt kunne tilpasse sig kundernes ønsker og behov og være handlekraftig, når forretningsmæssige muligheder opstår. Høj kvalitet og beslutningsdygtighed har altid været - og skal altid være - kernekompetencer i Sjælsø. Det er Sjælsøs målsætning, gennem kontrolleret vækst inden for koncernens kerneområder og fokus på koncernens kernekompetencer at skabe en god indtjening, og dermed over tid øge koncernens værdiskabelse til fordel for Sjælsøs aktionærer, medarbejdere og øvrige interessenter. Sjælsøs forretningsmodel Sjælsø yder de væsentligste af de services, der er nødvendige for at koordinere og realisere store og meget komplekse ejendomsprojekter. Sjælsø kalder dette for sit Totalkoncept. Sjælsøs erfarne og dygtige medarbejdere er afgørende for, at Sjælsø kan yde disse services. Kombinationen af bredden og kvaliteten af services er en meget væsentlig konkurrenceparameter. Figuren illustrerer i oversigtsform Sjælsøs kompetenceområder samt de mange interessenter og samarbejdspartnere, der indgår i de forskellige faser af projektudvikling, opførelse og salg. Sjælsøs kernekompetencer og værdiskabelse ligger indenfor selve projektudviklingen, herunder generering af nye ideer til udvikling af såvel store som mindre ejendomsprojekter indenfor de fleste typer af ejendomme. Idéudviklingen omfatter alt fra et mindre nybygningsprojekt eller renoveringsprojekt til større byudviklingsopgaver omfattende udvikling af f.eks. havneområder og nedlagte produktionsfaciliteter i den centrale bykerne. Sjælsø fokuserer på tre hovedtyper af udviklingsprojekter: Greenfield-projekter (nybyggeri) F.eks. udvikling af havneområder til moderne boligformål samt byggeri af kontordomiciler og retailprojekter. Refurbishment projekter (renovering) F.eks. totalrenovering af Porcelænsfabrikken på Frederiksberg til moderne bolig og undervisningsformål. Finansiel development F.eks. køb, opdeling, udvikling og videresalg af DR s bygninger i TV-Byen (køb og salg af eksist. bygninger) og på Frederiksberg. Sjælsøs totalkoncept Samarbejdsparter Kompetencer Kunder Færdigt projekt Lejerrådgivere Arkitekter Lejere Grundejere Miljørådgivere Ingeniører Idégenerering Projektudvikling Finansieringskilder Ejendomsmæglere Finansieringsmodel Risikostyring Investorer Færdigt projekt Myndigheder Udlejning Advokater Entreprenører Leverandører Salg Projektstyring Private boligkøbere af 51 Sjælsøs årsrapport 2009

17 Sjælsøs værdiskabelse i forbindelse med udvikling af projekter sker ved at kombinere idéudvikling med kommercielle muligheder i markedet, tilpasse projektudvikling til efterspørgslen fra såvel lejere som investorer og etablere optimale finansielle løsninger, hvorved grundlaget for projektets gennemførelse skabes. Sjælsø fokuserer generelt på de dele af markedet, hvor der via projektudviklingen sker den største værdiskabelse. Værdiskabelsen kommer til udtryk som forskellen mellem projekternes kapitaliserede værdi (salgsprisen til investor eller boligkøberne) og den samlede omkostning til etablering af projektet. Da de højeste leje-, salgs- og boligpriser som oftest opnås i de større byer, vil Sjælsøs markedsmæssige fokus primært være på de områder for at sikre den største mulige indtjening i forhold til de anvendte interne ressourcer. Udviklingen af projekter sker i tæt samarbejde med en bred kreds af rådgivere og interessenter bl.a. arkitekter, ingeniører, ejendomsmæglere, advokater, myndigheder og entreprenører. Koordinationen og styringen af denne proces og den efterfølgende styring af byggeriets gennemførelse er afgørende for et godt økonomisk afkast til Sjælsø. Sjælsø har gennemført mange forskellige slags projekter. Hovedvægten ligger på erhvervs-, bolig og retailprojekter, men Sjælsø har også udviklet projekter anvendt til f.eks. hoteldrift, hospital, industriel produktion og logistikformål. Selve kernekompetencen indenfor udvikling og gennemførelse af projekter kan anvendes bredt inden for de fleste typer projekter på såvel det professionelle som det private marked. Sjælsøs kundegruppe er meget bredt sammensat. Til erhvervskunder og det offentlige udvikles kontor- uddannelses-, butiks- og erhvervsejendomme tilpasset kundens behov. Kunden kan vælge selv at overtage den færdigopførte ejendom, eller Sjælsø kan forestå salg til en investor som f.eks. et pensionsselskab eller en privat investor. På samme måde udvikles boligejendomme til både privatmarkedet, hvor boligerne sælges gennem førende ejendomsmæglere, og til professionelle investorer som f.eks. pensionskasser. Sjælsø forestår selv en betydelig del af projektstyringen i forbindelse med opførelsen af projekter for at sikre en vedvarende tæt opfølgning på projekternes økonomi og en løbende vurdering af mulighederne for optimering af byggeprocesser og -omkostninger. Projekternes byggetid er fra ca. 6 måneder for mindre retailprojekter op til 2 år for større og komplekse erhvervs- og boligprojekter. Entrering af de enkelte projekter sker enten i totalentreprise eller fagentreprise afhængigt af projektets kompleksitet og de aktuelle muligheder for at entrere i markedet, herunder den aktuelle prisstruktur i entreprenørbranchen. Sjælsø forestår ikke selv nogen del af selve byggeriet, men fokuserer alene på projektudvikling og -styring. Indgangsvinklen til projektudviklingen er altid en konkret vurdering af kundens behov eller en generel efterspørgsel i markedet efter f.eks. private ejerboliger. Nyudviklede projekter gennemføres i overvejende grad baseret på koncernens pipeline af attraktive projektmuligheder. I forbindelse med projektudviklingsfasen og forhandlingen med lejer til erhvervslejemål undersøges og forhandles entrerings- og salgsmulighederne sideløbende, så der generelt set opnås en høj grad af sikkerhed for projektets samlede økonomi inden aftaleindgåelse. Sjælsøs årsrapport af 51

18 Sjælsøs forretningskoncept OG KOMPETeNCEPLATFORM Fortsat People s business - Sjælsøs videnressourcer Det er Sjælsøs målsætning løbende at have en opdateret viden og kompetence til rådighed på alle væsentlige områder i forbindelse med udvikling og gennemførelse af projekter. Sjælsøs samlede viden- og kompetenceplatform består af den viden og kompetence, Sjælsøs ledelse og medarbejdere er i besiddelse af, suppleret med de ressourcer, der er hos koncernens samarbejdspartnere og betydelige netværk. Sjælsø råder således i dag over en stærk viden- og kompetenceplatform og er organisatorisk godt rustet til fremtiden, også udenfor Danmark. Sjælsø har i dag medarbejdere placeret i hele Norden og i Polen. Disse medarbejderes viden og kompetencer har været et vigtigt fundament for Sjælsøs historiske udvikling. I forbindelse med den faldende aktivitet på ejendomsmarkederne har Sjælsø dog i 2008 og 2009 måtte tilpasse organisationen til det nye aktivitetsniveau, og har derfor måttet opsige en række dygtige medarbejdere. Sjælsø søger at fastholde en organisation med en sammensætning af medarbejdere, der sikrer den nødvendige viden og kompetence, således at Sjælsø fortsat under de nuværende markedsvilkår for ejendomsbranchen kan fremstå som en omstillingsparat virksomhed med kompetente medarbejdere. Organisationstilpasningen vurderes ikke at have svækket Sjælsøs kompetenceplatform eller konkurrenceevne. Anvendelse af Sjælsøs betydelige viden inden for projektudvikling og styring er afgørende for at sikre en tilfredsstillende indtjening. For at understøtte integrationen mellem alle Sjælsøs afdelinger og sikre, at best-practice anvendes overalt i Koncernen, har Sjælsø gennemført en række initiativer med fokus på kompetenceudvikling og videndeling. En væsentlig forudsætning for en videreudvikling af medarbejdernes kompetencer og anvendelse af best-practice i alle koncernens afdelinger er en effektiv og omfattende videndeling. Koncernens informations- og IT-platform er således blevet konsolideret og udbredt til alle Sjælsøs kontorer og medarbejdere, så det sikres, at samtlige medarbejdere har adgang til alle relevante informationer, herunder mulighed for at trække på erfaringerne fra tidligere projekter, uanset hvor i Sjælsø de er beskæftiget. Foto: Retailprojekt i Vantaa, Finland Foto: Erhvervsbygning i Kalkbrænderihavnen, København af 51 Sjælsøs årsrapport 2009

19 Organisationsstruktur Effektivitet og handlekraft i det daglige arbejde er af altafgørende betydning for, at Sjælsø kan bevare sin konkurrenceevne. Sjælsø er organiseret i afdelinger inden for bl.a. projektudvikling, byggeri, jura samt finansiel- og økonomisk styring. I forbindelse med udviklingen og gennemførelsen af projekterne, etableres der mindre teams på tværs af organisationen, der i fællesskab har ansvaret for de enkelte projekter fra start til slut. Netop de tværgående teams, kombineret med fælles målsætninger for indtjening og værdiskabelse sikrer effektivitet i det daglige arbejde. Bestyrelse Revisionskomite Direktion Vest Danmark Projektudvikling og Byg Øst Danmark Projektudvikling Øst Danmark Byg Sverige Norge og Finland Polen Økonomi og finansiering Jura, HR, IT, marketing Internationalisering Sjælsø har over en årrække opbygget en fremtrædende position på det danske marked inden for bolig- og erhvervsbyggeri. I 2006 igangsatte Sjælsø sin internationalisering med etableringen i de øvrige nordiske lande via opkøbet af Ikast Byggeindustri ( IBI ). Sjælsø fik samtidigt styrket sine kompetencer indenfor udvikling af retailprojekter. Den internationale ekspansion blev fortsat i 2007 med etableringen på det polske ejendomsmarked. Ved tillige at fokusere på retailmarkedet samt bolig og erhverv udenfor Danmark, blev der skabt en forbedret og udvidet forretningsplatform med adgang til nye og større projektmuligheder, herunder projekter der inkluderer alle tre typer af ejendomme, ligesom der skabes et godt grundlag for at realisere kompetence- og kapacitetsmæssige synergier. Det er Sjælsøs strategi at anvende den udvidede forretningsplatform til at videreudvikle koncernen yderligere, når den aktuelle korrektion og konsolidering i markedet er overstået - bl.a. ved at fortsætte den igangsatte overførsel af koncernens kompetencer inden for bolig- og erhvervsbyggeri til de øvrige nordiske markeder og Polen. Den internationale ekspansion og etableringen på retailmarkedet har skabt en række nye forretningsmuligheder og en forbedret risikoprofil med reduceret afhængighed af det danske boligmarked. Det er Sjælsøs målsætning, at koncernens omsætning på længere sigt er fordelt med ca. 1/3 på henholdsvis bolig-, erhvervs- og retailmarkedet, samt at op imod halvdelen af omsætningen kommer fra aktiviteter udenfor Danmark. Målsætningen om en ændret omsætningsfordeling med øget fokus på erhvervs- og retailprojekter er allerede delvist kommet til udtryk ved de gennemførte salg af projekter i tidligere år. Det er Sjælsøs målsætning aktivt at anvende denne styrkede forretningsplatform til at sikre fornyet fremgang i de kommende år. Markedsføring og branding Styrken af Sjælsø brandet er et meget væsentligt element i koncernens markedsføring, og Sjælsø brandet er velkendt på de markeder, hvor koncernen opererer. De væsentligste budskaber, Sjælsø brandet skal signalere, er erfaring, professionalisme og kvalitet. Det er Sjælsøs vurdering, baseret på de potentielle kunder koncernen er i dialog med, at det er disse kvaliteter, som også i markedet tillægges Sjælsø brandet. For at sikre optimale betingelser for at gennemføre Sjælsøs strategi og internationalisering har Sjælsø brandet været anvendt på alle koncernens markeder siden Som et led heri standardiseres Sjælsøs design og fremtoning i videste mulige omfang, så der opnås en så høj genkendelighed som muligt hos lejere, investorer og øvrige interessenter på tværs af koncernens markeder og inden for alle typer af projekter. Salg af projekter til investorer forestås af Sjælsø selv via koncernens netværk eller via erhvervsejendomsmæglere, mens salg til private boligkøbere altid sker via boligejendomsmæglere, som fx Home. I Polen forestår Sjælsø imidlertid selv salget direkte til boligkøberne, da dette under polske forhold vurderes optimalt. Sjælsøs årsrapport af 51