GRUNDEJERLAUGET HOLTE AVLSGÅRD Kikhanebakken og Ørnebakken, 2840 Holte

Transkript

1 Ekstraordinær generalforsamling tirsdag den 2. April 2013 kl i Mariehøjcentret lokale 3. Skal de 41 år gamle fortove renoveres samtidig med at der bliver lagt nyt asfalt på kørebanerne? Kom og hør, hvad det betyder for dig, hvis der er interesse for at de 41 år gamle fortove i villa områderne (gruppe 1) på Ørnebakken og Kikhanebakken skal renoveres samtidig med at Rudersdal Kommune renoverer kørebanen på de private fællesveje med ny asfalt. Som lovet i bemærkningerne til den dagsorden, der blev lagt på hjemmesiden den 4. Marts 2013, er bestyrelsen nu klar med et materiale, hvori der redegøres nærmere for de ekstra arbejder, bestyrelsen foreslår gennemført i forbindelse med kommunens renovering af kørebanerne på de private fællesveje på Kikhanebakken og Ørnebakken. Der er indhentet priser fra NCC på renovering af de 41 år gamle fortove, da det vil være fornuftigt af få disse gamle og nedslidte fortove renoveret samtidig med at kommunen lægger nyt asfalt på kørebanerne, i stedet for en lappeløsning, som foreslået af kommunen. NCC er valgt fordi de har vundet kommunens licitation på enhedspriser i konkurrence med Munck Asfalt A/S, Colas A/S, Pankas A/S, Rudersdal Kommune. Læs mere om baggrunden for at bestyrelsen synes at det er en god idé at renovere de gamle fortove nedenfor: Notat om renovering af fortove på private fællesveje på Kikhanebakken og Ørnebakken Den nemme løsning hvis Kommunen vil udvide sit projekt til at omfatte fortovene De svære løsninger hvis Grundejerlauget skal stå for projektet Forskellige modeller for fordeling af omkostningerne Finansiering af projektet Se også hvad de samlede omkostninger løber op i og forskellige modeller for fordeling af omkostningerne på regneark på denne hjemmeside. Tag dig tid til at læse materialet igennem så er du godt forberedt til at tage del i debatten og evt. beslutninger på den ekstraordinære generalforsamling. Side 1 af 6

2 Notat om renovering af fortove på private fællesveje på Kikhanebakken og Ørnebakken Baggrund for projektet: Veje og fortove på Kikhanebakken og Ørnebakken er anlagt omkring Der er således tale om renovering af 41 år gamle fortove. I det følgende beskrives fortovenes opbygning og stand. Kørebanens afgrænsning mod fortovet: En kantsten udført af brosten lagt på fladen afgrænser kørebanen mod fortovet. Renovering og opretning af denne kantsten udføres som en del af den vejrenovering, der er blevet pålagt af kommunen med hjemmel i 45 i lov om private fællesveje. Kommunens påbud omfatter på nuværende tidspunkt ikke renovering af fortovet, men det skønnes hensigtsmæssigt at gennemføre de 2 renoveringsopgaver samtidig. Fortovets opbygning: Fortovet består af en ca. 30 cm. bred asfaltstribe mod vejkantstenen og 2 rækker 50/50/6 cm. fliser med en mellemliggende række chaussé-sten. Ved en gennemgang af fortovene den 27. februar d.å. kunne følgende generelle fejl og mangler konstateres. Asfaltstriben er på lange strækninger for høj, smuldret og stærkt forvitret. De 2 rækker fortovsfliser ligger generelt meget ujævnt og uden tilstrækkeligt fald mod kantstenen. Mange fliser er knækkede og en del har fine revner. Enkelte fliser er stærkt forvitrede og frostsprængte. Stort set alle fliser har en overflade, der bærer tydeligt præg af 41 års påvirkning af vejr, vind og vejsalt. Chausse`stens striben mellem de 2 rækker fliser ligger på lange strækninger 2-3 cm. lavere end fliserne. Det er ikke vanskeligt at finde eksempler på større huller og niveau forskydninger mellem fliserne, som er direkte farlige (og må vurderes som risikopådragende for de grundejere, der har forpligtelsen til at holde fortovet i forsvarlig og sikker stand). Æstetisk fremtræder fortovene endvidere forfaldne og nedslidte på en for kvarteret uskøn måde. Reparation af fortovene skal som min. omfatte følgende: Asfaltstriben udskiftes. De 2 rækker fliser rettes op til jævn belægning med korrekt fald mod kantstenen. De 41 år gamle fliser genbruges i muligt omfang. Alle forvitrede og defekte fliser udskiftes med nye betonfliser. Chausse stens striben lægges om så den får korrekt højde i forhold til flisebelægningen. Side 2 af 6

3 Fordele ved reparation med genbrug af eksisterende fliser: Ved at genbruge de gamle fliser vil der kunne spares på indkøb af nye fliser. En 50/50/8 cm. flise koster ca. 60,00 kr. Omkostningerne til arbejdsløn ved de omfattende opretningsarbejder, udskiftning af defekte og revnede fliser og omlægning af chaussé-stens striber vil stærkt nærme sig omkostningerne til arbejdsløn ved en total udskiftning af alle fliser. Ulemper ved reparation med genbrug af eksisterende fliser: De 41 år gamle fliser vurderes at have en restlevetid på max år. Herefter må det påregnes at fortovet skal totalrenoveres med udskiftning af alle de gamle, genbrugte fliser. Dette arbejde forudsættes fornyelse af asfaltstriben og omlægning af chaussé-stens striben og denne omkostning skønnes at overstige værdien af besparelsen ved at genbruge de gamle fliser i en periode på år. Endelig må det bemærkes at det rent æstetisk er en uskøn løsning med nye om game fliser mellem hinanden. Det kan der delvist rådes bod på ved at samle de gamle fliser på udvalgte strækninger, men det kan give anledning til utilfredshed for hvilke grundejere vil have gamle fliser på deres fortov, hvis de alligevel skal betale det samme som de grundejere, der får lagt nye fliser. Fordele ved at lægge nye fliser. Fortovet vil fremtræde pænt og nyanlagt og højne kvarterets standard - og harmonere godt med de nyrenoverede veje. Og nye fortove må forventes at kunne holde i 40 år uden væsentlige omkostninger til reparation og vedligeholdelse. Side 3 af 6

4 Forskellige muligheder for at gennemføre og finansiere projektet 1. Den enkle løsning Rudersdal Kommune udfører projektet. Grundejerlauget har anmodet Rudersdal Kommune om at udvide det udsendte forslag kendelse om renovering af vejene til at omfatte fortovene. Omkostningerne vil i så fald blive fordelt på de enkelte ejendomme efter kommunens fordelingsnøgle. Kommunen lægger pengene ud og opkræver dem over ejendomsskatterne over en periode på 5-6 år mod en forrentning på 2% over Nationalbankens diskonto. Fordele: En nem og enkel løsning, hvor kommunen styrer sagen og grundejerlauget kun pålægges de omkostningsandele, der kan henføres til fællesarealet / stisystemets tilslutning til de private fællesveje. I princippet er grundejerlauget kun impliceret i projektet i dets egenskab af ejer af stierne. Ulemper: Det er tvivlsomt om kommunen vil medvirke til denne løsning, men det hører vi mere om, for på den ekstraordinære generalforsamling kommer der en medarbejder fra kommunen og fortæller om vejprojektet. 2. De svære løsninger Hvis Rudersdal Kommune ikke vil udvide kendelsen til at omfatte renovering af fortovene Grundejerlauget skal selv beslutte - og i givet fald gennemføre renovering af fortovene Grundejerlauget skal beslutte, hvilken fordelingsnøgle omkostningerne skal fordeles efter. Grundejerlauget skal låne og lægge penge ud og opkræve dem hos grundejerne som kontingent. 2.1 Grundejerlauget skal selv beslutte - og gennemføre fortovsrenoveringen. Beslutningen har hjemmel i vedtægternes 3 a og afstemning sker efter vedtægternes 4, hvorefter: beslutning træffes ved almindelig stemmeflerhed og enhver lovligt indvarslet generalforsamling er beslutningsdygtig uanset de mødtes antal. Forslag af vidtrækkende økonomisk betydning bør angives i dagsordenen eller i medfølgende bilag. Det tekniske tilsyn med arbejdets kontraktmæssige udførelse bør overlades til et rådgivende ingeniørfirma med fornøden ansvarsforsikringsdækning f. eks. Ingeniørfirmaet Grontmij, der er kommunens tilsynsførende på vejprojektet 2.2 Grundejerlauget skal beslutte, hvilken fordelingsnøgle omkostningerne skal fordeles efter. Side 4 af 6

5 2.2.1 Omkostningsfordelingsforslag 1. Rudersdal Kommunes fordelingsprincip Omkostningerne fordeles på gruppe 1 ejendommene villaerne - efter kommunens fordelingsnøgle. Fordele: Fordelingen sker efter samme fordelingsnøgle som kommunen anvender ved renovering af de private fællesveje. Ulemper: Der opstår måske et par små uretfærdigheder idet klyngehusene i gruppe A Kikhanebakken kommer til at bidrage til et villafortov ud for Kikhanebakken nr. 1 7 og dermed bliver det eneste klyngehusvænge, der kommer til at betale fortovsbidrag. Endvidere bliver de 2 klyngehuse Kikhanebakken ikke pålignet fortovsbidrag idet de er holdt uden for kommunens fordeling, da de har adgang fra en kommunal fællesvej. Ved fordeling efter kommunens fordelingsprincip, bliver det forskellige beløb, der skal opkræves for hver ejendom. Det problem kan dog reduceres ved at der i år 1 opkræves et udjævnende individuelt ekstrakontingent beløb for den enkelte ejendom. Herefter er det samme beløb pr. år i kontingentforhøjelse for alle ejendomme i gruppe Omkostningsfordelingsforslag 2. Deklarationens fordelingsprincip Fortovsrenoveringen er primært et gruppe 1 projekt og omkostningerne vil være at fordele efter bestemmelserne i Deklarationens punkt således at de afholdes alene af villaejerne med lige store andele, idet børneinstitutionerne dog skal bære 5 andele Omkostningsfordelingsforslag 3. Det solidariske forslag. Denne fordeling bygger på det synspunkt at fortovsrenoveringen har en interesse for alle grundejerlaugets medlemmer. Et synspunkt, der er på linje med grundejerlaugets opgave med drift og vedligehold af områdets fællesarealer, hvor de største fællesarealer og dermed omkostninger - ligger i gruppe 2, klyngehusene, der derfor afholder 90,63% af omkostningerne herved. Omkostninger til renovering af fortove i gruppe 1 kan derfor med en vis rimelighed fordeles omvendt på gruppe 1 og 2 efter det i vedtægternes 7 beskrevne princip for fordeling af udgifter vedr. vedligeholdelse af fællesarealer, der har hjemmel i deklarationens punkter og Det vil betyde at gruppe 2, klyngehusene, bidrager med 9,37% til renovering af fortovene og gruppe 1, villaerne, bidrager med 90,63%. Villaejernes andel afholdes med lige store andele af hver villa, idet børneinstitutionerne dog skal bære 5 andele. De 2 klyngehuse, Kikhanebakken 45 47, der har adgang fra en kommunal fællesvej, kommer til at bidrage sammen med de øvrige klyngehuse. Side 5 af 6

6 2.3 Grundejerlauget skal låne og lægge penge ud og derefter opkræve dem hos grundejerne som kontingent. Fordele: Kommunen kommer via kontingentet til grundejerlauget til at bidrage til fortovsrenoveringen og pengene opkræves som kontingent fra gruppe 1 og gruppe 2. Bemærk at der ikke opkræves bidrag fra gruppe 2 i omkostningsfordelingsforslag 2. Ulemper: Ifølge vedtægternes 8 Fastsættes kontingentet af den ordinære generalforsamling for et år ad gangen. Den ordinære generalforsamling er afholdt og der ses ikke mulighed for at en ekstraordinær generalforsamling kan fastsætte et nyt kontingent for Finansiering af projekterne Den samlede udgift til renovering af fortove er beregnet til kr Hertil kommer udgift til evt. renovering af basketballbanen på kr I alt er der således behov for at finansiere en samlet udgift på kr , afrundet til kr Et forslag til finansiering Grundejerlauget har pr. 1, januar 2013 har en formue på ca Det vil formentlig være forsvarligt at lægge ud og så må restbeløbet på kr blive mellemfinansieret ved et banklån, der sammen med grundejerforeningen udlæg afdrages over 5 6 år som kontingent til grundejerlauget. Ovennævnte forslag er kan downloades som Excel regneark: 1.: Oversigt over samlede omkostninger i henhold til tilbud fra NCC af : Fortovsfornyelse Kikhanebakken Rudersdal Kommunes fordelingsprincip 3.: Fortovsfornyelse Ørnebakken Rudersdal Kommunes fordelingsprincip 4.: Fortovsfornyelse Kikhanebakken og Ørnebakken Deklarationens fordelingsprincip 5.: Fortovsfornyelse Kikhanebakken og Ørnebakken Det solidariske forslag. Vi håber rigtig mange vil deltage i den ekstra ordinære generalforsamling, hvor vi forventer at tage bindende beslutning om hvorvidt arbejdet skal gennemføres. Med venlig hilsen Vejudvalget. Side 6 af 6