Kommunal anvisningsret til almene boliger

Transkript

1 KOMMUNIKATION OG UDVIKLING - UDVIKLING & ERHVERV Kommunikation og Udvikling - Udvikling & Erhverv Dato: 20. oktober 2016 Sagsnr.: sagsnr.? Kontaktperson: Hanna Kretzschmar Dir. tlf.: [email protected] NOTAT Kommunal anvisningsret til almene boliger Vejen Kommune benytter sig i dag generelt ikke af kommunal anvisningsret i forhold til almene familieboliger. Såfremt Vejen Kommune ønsker at anvende anvisningsretten kræver det byrådets godkendelse. I det efterfølgende er den kommunale anvisningsret søgt beskrevet. Udgangspunktet ved udlejning af almene familieboliger er ventelisteprincippet. Ventelisteprincippet fremgår af almenboliglovens 51 (lov nr af 18/11/2015 om almene boliger mv. (herefter almenboligloven)). Reglerne om kommunale anvisnings- og godkendelsesordninger er beskrevet i almenboliglovens Nærværende notat beskæftiger sig primært med anvisning efter bestemmelserne i lovens 59, stk. 1 og 2. Efter almenboliglovens 59, stk. 1 kan kommunalbestyrelsen beslutte, at boligorganisationen skal stille op til hver fjerde almene familiebolig til rådighed for kommunen. Det vil sige, at boligorganisationen i en sådan situation er forpligtet til at tilbyde hver fjerde bolig (eller mindre, alt efter bestemmelsen), der bliver ledig, til kommunalbestyrelsen, og hvis kommunen ikke ønsker at benytte boligen, kan boligorganisationen leje den ud til anden side. - Hvis kommunen ikke giver boligorganisationen besked rettidigt (før det tidspunkt, hvor den ledige bolig er til rådighed for kommunalbestyrelsen, jf. 59), hæfter kommunen for det tab af lejeindtægt, som boligorganisationen måtte lide; dog kun frem til det tidspunkt, hvorfra en opsigelse af aftalen fra kommunens ville have haft virkning. - Kommunalbestyrelsen garanterer ligeledes for opfyldelsen af visse kontraktmæssige forpligtelser i forbindelse med istandsættelse ved fraflytning over for boligorganisationen for så vidt angår de boliger, der anvises af kommunen. Almenboliglovens 59, stk. 2 giver hjemmel til at supplere anvisningsretten med aftaler, som indgås frivilligt af boligorganisationerne. Udvikling & Erhverv vurderer, at det eksempelvis kan være relevant, hvis kommunen ønsker flere end hver fjerde bolig tilbudt, eller bestemte boliger eller til bestemte målgrupper. 1 af 6

2 Uddybning af reglerne kan ses i vejledning om udlejning af almene boliger (VEJ nr af 27/12/1996). De økonomiske forhold for kommunen ved anvendelse anvisningsretten er jf. vejledning om udlejning af almene boliger (VEJ nr af 27/12/1996) opsummeret: - Betaling af husleje fra det tidspunkt, hvor en bolig er stillet til rådighed for kommunalbestyrelsen, og indtil den er udlejet. Dog garanterer kommunen kun for betalingen frem til det tidspunkt, hvorfra kommunens opsigelse af aftalen ville have haft virkning. - Istandsættelse ved fraflytning i de tilfælde, hvor dette ikke kan dækkes af indskuddet. Kommunen hæfter ikke for lejerens øvrige forpligtelser over for boligorganisationen som f.eks. lejerestancer. Lejerestancer kan dog modregnes i indskuddet ved fraflytning, hvorved der bliver mindre til istandsættelse ved fraflytning. I vejledning om udlejning af almene boliger står bl.a.: For at den kommunale anvisningsret ikke skal medføre merudgifter for den pågældende afdeling, skal kommunen betale lejen fra det tidspunkt, en bolig er stillet til rådighed for kommunalbestyrelsen, og indtil udlejning sker. Boligorganisationen skal derfor så tidligt som muligt give kommunalbestyrelsen besked om, at en bolig bliver til rådighed, således at kommunalbestyrelsen snarest herefter kan tage stilling til, om den vil benytte anvisningsretten. Kommunens forpligtelse til at betale lejen indtræder således fra det tidspunkt, hvor kommunen rent faktisk får lejligheden stillet til rådighed. Dvs., at lejligheden er ryddet, synet, evt. istandsat og klar til indflytning, således at der kan ske genudlejning. I praksis vil det tidspunkt, hvor en lejlighed rent faktisk stilles til rådighed, ofte være forinden opsigelsesperiodens udløb, jf. herved lejelovens regel om udlejers pligt til at søge det lejede genudlejet, hvis boligtageren fraflytter inden opsigelsesvarslets udløb. Har kommunalbestyrelsen ikke behov for den pågældende bolig, meddeles dette til boligorganisationen, men har boligorganisationen allerede givet kommunalbestyrelsen meddelelse om, at en ledig bolig er til rådighed for kommunalbestyrelsen, hæfter kommunalbestyrelsen dog for betaling af lejen, indtil udlejning sker, i en periode maksimalt svarende til almindeligt opsigelsesvarsel. Kommunalbestyrelsen skal endvidere garantere for opfyldelsen af den anviste lejers eventuelle forpligtelser over for boligorganisationen til at bekoste istandsættelse ved fraflytning. Der kan ikke indgås aftale med boligorganisationen eller træffes ensidig beslutning i kommunalbestyrelsen om, at kun en andel af ubetalte istandsættelsesregninger skal betales af kommunen. Den fulde garantiforpligtelse er fastsat i lovbestemmelsen og kan ikke fraviges. Den kommunale garanti omfatter ikke lejerens øvrige forpligtelser over for boligorganisationen som f.eks. lejerestancer. Der skal dog peges på, at Bygge- og Boligstyrelsen er af den opfattelse, at dansk rets almindelige modregningsprincipper finder anvendelse. Boligorganisationen kan således ved fraflytning frit vælge, hvilke af boligorganisationens fordringer på den fraflyttende lejer, der skal modregnes forud for andre i indskuddet. Lejerens eventuelle lejerestancer m.v. kan derfor af boligorganisationen modregnes forud for istandsættelsesudgifter med den virkning, at kommunens garantiforpligtelser vil kunne udløses, hvor indskuddet ikke er tilstrækkeligt til at dække lejerens samlede tilsvar til boligorganisationen. Boligorganisationerne bør bestræbe sig på at sikre, at der ikke opstår væsentlige lejerestancer ved at fremskynde opsigelses- og ophævelsessager mest muligt. For så vidt angår den praktiske administration af det kommunale tilsvar i henhold til garantiforpligtelsen bør kommunalbestyrelsen træffe en udtrykkelig beslutning om, 2 af 6

3 hvorvidt den vil opfylde sit tilsvar allerede efter forgæves påkrav, eller om den vil forlange, at boligorganisationen sandsynliggør eller eventuelt ved retsforfølgning konstaterer, at fordringen imod lejeren er uerholdelig. Kommunalbestyrelsen kan fastsætte generelle retningslinier herom, men kan også tilkendegive, at den ønsker de enkelte sager forelagt, forinden en eventuel retsforfølgning påbegyndes. Boligorganisationernes omkostninger ved retsforfølgning, der er foretaget i overensstemmelse med kommunalbestyrelsens direktiver, bør være omfattet af det kommunale tilsvar. Omfatter retsforfølgningen tillige andre krav end istandsættelsesudgifter ved fraflytning, må omkostningerne deles forholdsmæssigt. 3 af 6

4 BILAG 1 Ordlyden af almenboliglovens Den almene boligorganisation skal efter kommunalbestyrelsens bestemmelse stille indtil hver fjerde ledige almene familiebolig til rådighed for kommunalbestyrelsen til løsning af påtrængende boligsociale opgaver i kommunen. Anvisning sker på baggrund af en vurdering af den boligsøgendes behov og beboersammensætningen i den afdeling, den boligsøgende anvises til eller bor i på anvisningstidspunktet. Kommunen betaler lejen (boligafgiften) fra det tidspunkt, fra hvilket den ledige bolig er til rådighed for kommunalbestyrelsen, og indtil udlejning sker. Kommunen garanterer endvidere for boligtagerens opfyldelse af kontraktmæssige forpligtelser over for boligorganisationen til at istandsætte boligen ved fraflytning. Ændrer kommunen en beslutning om at råde over en bolig, som ikke er udlejet, skal lejen (boligafgiften) dog ikke betales ud over det tidspunkt, hvorfra en opsigelse ville have haft virkning. Stk. 2. Boligorganisationen kan indgå aftale med kommunalbestyrelsen om at stille ledige familieboliger til rådighed for kommunalbestyrelsen til løsning af påtrængende boligsociale opgaver i kommunen. Anvisning sker på baggrund af en vurdering af den boligsøgendes behov og beboersammensætningen i den afdeling, den boligsøgende anvises til eller bor i på anvisningstidspunktet. Reglerne i stk. 1 om kommunens betaling af leje og garanti for opfyldelse af boligtagerens forpligtelse til at istandsætte boligen ved fraflytning finder tilsvarende anvendelse ved anvisninger, der sker efter aftale i henhold til 1. pkt., samt ved anvisninger, som i øvrigt foretages af kommunalbestyrelsen. Stk. 3. Reglerne i stk. 1 og 2 finder tilsvarende anvendelse på almene ungdomsboliger, dog således at kommunalbestyrelsen anvender de pågældende ungdomsboliger til løsning af unges boligsociale problemer i kommunen. Reglerne i stk. 1 og 2 finder dog ikke anvendelse på boliger, der har status som startboliger, jf. 101 a, stk. 1, eller boliger, der er ommærket efter 4, nr. 7 eller 10. Stk. 4. Kommunalbestyrelsen kan træffe beslutning om, at boligorganisationen skal stille ledige familieboliger i afdelinger i områder med en høj andel af personer uden for arbejdsmarkedet til rådighed for kommunalbestyrelsen med henblik på styrkelse af beboersammensætningen i området. 51 b, stk. 3-5 og 9, finder tilsvarende anvendelse. Kommunalbestyrelsen indberetter beslutninger efter 1. pkt. til udlændinge-, integrations- og boligministeren. Stk. 5. I kommuner, hvor kommunalbestyrelsen har besluttet, at boligorganisationen skal afvise boligsøgende efter 51 b, stk. 1, kan udlændinge-, integrations- og boligministeren efter ansøgning fra kommunalbestyrelsen godkende, at det antal boliger, som boligorganisationerne i kommunen stiller til rådighed for kommunalbestyrelsen efter 59, stk. 1 og 2, forhøjes med et antal boliger, der svarer til 1/3 af antallet af udlejninger i de afdelinger, der er omfattet af kommunalbestyrelsens beslutning efter 51 b, stk. 1. Stk. 1, pkt., finder tilsvarende anvendelse. Stk. 6. Ledige boliger, som er stillet til rådighed for kommunalbestyrelsen efter stk. 1-5, og som er beliggende i et ghettoområde, jf. 61 a, eller i et område, der opfylder betingelserne i 51 b, stk. 3 og 4, må ikke anvises til boligsøgende, hvor et medlem af husstanden 1) er dømt for et strafbart forhold og inden for de seneste 6 måneder er blevet løsladt fra institutioner under kriminalforsorgen, og for hvem der skal udarbejdes en handleplan efter 141 i lov om social service, 2) er under 18 år og dømt for et strafbart forhold og inden for de seneste 6 måneder er blevet løsladt fra institutioner m.v. uden for kriminalforsorgen, hvor 4 af 6

5 husstandsmedlemmet har været anbragt i henhold til 78, stk. 2, i lov om fuldbyrdelse af straf m.v., og for hvem der skal udarbejdes en handleplan efter 57 c, stk. 1, i lov om social service, 3) inden for de seneste 6 måneder har fået sit lejemål ophævet eller er opsagt som følge af grove overtrædelser af god skik og orden eller 4) ikke er statsborger i et land, der er tilsluttet Den Europæiske Union eller er omfattet af aftalen om Det Europæiske Økonomiske Samarbejdsområde, eller i Schweiz, med undtagelse af studerende, som er indskrevet på en offentligt anerkendt uddannelsesinstitution. Stk. 7. Vurderer kommunalbestyrelsen, at der ikke er mulighed for at anvise ledige boliger efter stk. 1-5 i en boligafdeling, der ikke er beliggende i områder, som er nævnt i stk. 6, til boligsøgende som nævnt i stk. 6, skal kommunalbestyrelsen anvise en ledig bolig i de nævnte områder. Stk. 8. Kommunalbestyrelsen træffer efter anmodning fra de lokale uddannelsesinstitutioner beslutning om, at almene boligorganisationer og selvejende ungdomsboliginstitutioner efter kapitel 11 i lov om boligbyggeri skal stille et antal af de i 52, stk. 1, 1. og 2. pkt., omhandlede ungdomsboliger og de i 67 i lov om boligbyggeri omhandlede ungdomsboliger til rådighed for udvekslingsstudenter. Stk. 9. Kommunalbestyrelsen kan træffe beslutning efter stk. 8 på baggrund af en fælles indstilling fra de lokale uddannelsesinstitutioner og fra bestyrelserne for de almene boligorganisationer og selvejende ungdomsboliginstitutioner. Hvis kommunalbestyrelsen ikke har truffet beslutning efter stk. 8 eller beslutningen efter proceduren i 1. pkt. omfatter færre end 10 pct. af de omhandlede ungdomsboliger i kommunen, kan kommunalbestyrelsen desuden træffe beslutning efter stk. 8 på baggrund af en fælles indstilling fra en eller flere af de lokale uddannelsesinstitutioner og en eller flere af bestyrelserne for de almene boligorganisationer og selvejende institutioner. Beslutningen efter stk. 8 kan maksimalt omfatte 10 pct. af de omhandlede ungdomsboliger i kommunen. Kommunalbestyrelsen fastsætter nærmere retningslinjer for anvisningen af boligerne. Stk. 10. For boliger som nævnt i stk. 8 betaler uddannelsesinstitutionerne efter nærmere af kommunalbestyrelsen fastsatte retningslinjer lejen (boligafgiften) fra det tidspunkt, hvor boligen er til rådighed for uddannelsesinstitutionen, og indtil udlejning sker. Uddannelsesinstitutionerne garanterer endvidere for udvekslingsstudentens opfyldelse af kontraktmæssige forpligtelser over for udlejeren til at istandsætte boligen ved fraflytning. Rådighed over ungdomsboliger etableret i medfør af stk. 8 kan af kommunalbestyrelsen bringes til ophør med tre måneders varsel. Stk. 11. Sender boligorganisationen påkrav efter 90, stk. 2, i lov om leje af almene boliger til lejere af almene familie- og ungdomsboliger, der har fået boligen anvist af kommunalbestyrelsen, inden for det første år efter lejeforholdets påbegyndelse, skal boligorganisationen samtidig hermed underrette kommunalbestyrelsen om påkravet. Stk. 12. Kommunalbestyrelsen skal efter modtagelsen af en underretning som nævnt i stk. 11 indkalde lejeren til et møde med henblik på drøftelse af den restance, som er grundlag for boligorganisationens påkrav, og den fremtidige betaling af huslejen og andre pligtige pengeydelser i lejeforholdet. Mødet skal fastsættes til at finde sted inden udløbet af påkravsfristen. 5 af 6

6 BILAG 2 Eksisterende aftaler om anvisning mellem de almene boligorganisationer og Vejen Kommune Brørup Boligforening Domea Kongeåen Holsted Boligforening Rødding Andelsboligforening Rødding Egnens Boligselskab Sct. Georgs Parken Varde Bolig Administration Vejen Boligforeningen Vejen Byggeselskab Gældende aftale om anvendelse af anvisningsret Domea har været af den opfattelse, at der var en Beslutning/aftale, men denne er stoppet. Dvs. ingen Aftale om anvisningsret (Visitationen) til hver andet ledige lejemål. (Der er tale om ældreegnede familieboliger) Fra af 6