Omkostningsbestemt leje og forbedring

Transkript

1 Marianne Dons Susanne Kier Omkostningsbestemt leje og forbedring 4. udgave

2 Marianne Dons og Susanne Kier Omkostningsbestemt leje og forbedring 4. udgave/1. oplag Karnov Group Denmark A/S, København 2019 ISBN Omslag: Axel Surland, Ljungbyhed Sats og Tryk: AKAPRINT a/s, Aarhus Mekanisk, fotografisk eller anden gengivelse af denne bog eller dele af den er ikke tilladt ifølge gældende dansk lov om ophavsret. Alle rettigheder forbeholdes.

3 Indholdsfortegnelse Forord... 5 Kapitel 1 Indledning Lejeaftalen Lovgivningen om boligregulering BRLs gyldighedsområde Geografisk Over for LL Reglernes fravigelighed Hvilke lejemål Blandede lejemål Almene boligorganisationer og lignende /20-reglen Enkeltværelser Huslejeregulering for mindre ejendomme, småhuse Fremleje Kapitel 2 Ejendomsbegrebet Indledning Ejerlejligheder, BRL 4 a, stk Ejendomsbegrebet Fællesudgifter Fordelingsprincipper Indbringelse Salg af ejerlejligheder Flere ejendomme, BRL 4 a, stk Kapitel 3 Lejefastsættelse ved lejeaftalens indgåelse Indledning BRL 5, stk BRL 5, stk. 1, før den 1. juli BRL 5, stk. 1, fra den 1. juli

4 Indholdfortegnelse Forbedringstillæg BRL 5, stk Generelt Betingelserne for lejefastsættelse efter BRL 5, stk Brugsværdiforøgelsen Beløbs- og periodegrænserne Bytte Energiforbedringer, BRL 5, stk. 3 og Orienteringspligt, BRL 5, stk Udlejers dokumentationspligt, BRL 5, stk Krav om opretholdelse af forbedringen, BRL 5, stk Sammenligningen, BRL 5, stk. 7 og Lighedsreglen, BRL 5, stk BRL 5, stk Sammenligningen Forskellig leje for ens lejemål Forbedrede lejemål uden tilsvarende lejeforhøjelse, BRL 5, stk Trappeleje, indeksregulering og muligheden for at indgå aftaler om betaling ud over lejen Trappeleje før den 1. juli Nettoprisindeksregulering Betalinger ud over lejen Kapitel 4 Omkostningsbestemt leje Indledning Indtægter Kun forhøjelser Kendte udgifter Kun de af udlejer krævede udgifter Éngangsudgifter Specifikation Nødvendige og rimeligt normtal Refusion Dokumentation Ikrafttræden, varslingsintervaller BRL 7, stk BRL 8. Udgiftsarterne

5 Indholdsfortegnelse Kapitel 5 Afkastning BRL Indledning BRL 9, stk BRL 9, stk BRL 9, stk. 3 og Ændringer ved ejendommen BRL 9, stk BRL 9, stk BRL 9, stk Kapitel 6 Fordelingsspørgsmål Indledning Splitbudgetter Før 1. januar Fordeling mellem erhverv og beboelse, BRL Fordelingsgrundlaget, BRL 11, stk Ændret anvendelse Hensættelser til vedligeholdelse, BRL 11, stk Klubværelser, BRL 11, stk Fordeling mellem beboelseslejlighederne indbyrdes, BRL Fordelingsgrundlaget, BRL 10, stk Ændring af fordelingsgrundlaget Lejers forbedringer, BRL 10, stk Særlige brugsrettigheder og udlejers forbedringer, BRL 10, stk Kapitel 7 Varsling af lejeforhøjelse Indledning Fælles regler for BRL 12 og Samtidighedskravet Skriftlighedskravet Gældende budget og nyt budget Lejeforhøjelsens størrelse og den fremtidige lejes størrelse Beregningskravet Oplysning om fordelingsnøglen Udregningsfejl, fejlskrift

6 Indholdfortegnelse 7.3. Særligt om BRL 12, klagevejledning Særligt om ejendomme med beboerrepræsentation, BRL Forholdet til lejerne Forholdet til beboerrepræsentanterne Gyldighedskravene BRL 13 a Varsling af skatte- og afgiftsforhøjelser Varsling af omkostningsbestemt leje for klubværelser Kapitel 8 Skatte- og afgiftsforhøjelser Indledning Hvilke afgifter Forbrugsforøgelse takstforøgelse Opgørelse af forhøjelsen Afgiftsnedsættelse Varslingen Fordelingen Indsigelsen Éngangsbidrag Fredede ejendomme Kapitel 9 Forbedringer Indledning Forbedringsbegrebet Aftalte forbedringer Lejers forbedringer Udlejers forbedringer a. Aftale med beboerrepræsentanterne, LL 66 a b. Aftale med lejer, LL 62 b c. Aftaler om energibesparende foranstaltninger, LL 58 a d. Andre aftaler om forbedring d.1. Bestående lejemål d.2. Ved lejeaftalens indgåelse Ensidige forbedringer Lejers ensidige forbedringer a. Sædvanlige installationer, LL

7 Indholdsfortegnelse b. Råderetsarbejder, LL 62 a Udlejers ensidige forbedringer Varslingsproceduren, når udlejer ønsker at forbedre det lejede Indledning Varsling af iværksættelsen Indledning Ejendomme uden beboerrepræsentation a. BRL 23,»64 kr.«-reglen b. Tre års reglen c. Formkravene Ejendomme med beboerrepræsentation a. BRL 24,»64 kr.«-reglen og LL b. LL 65, stk c. Formkravene i øvrigt, BRL Lejernes indsigelse og huslejenævnets behandling af iværksættelsesvarsling a. Lejernes klage b. Huslejenævnets behandling af klagen Erstatningsbolig, BRL Forhåndsgodkendelse, BRL 25 a og LL 59 a BRL 25 a LL 59 a LL 59 a, stk LL 59 a, stk Huslejenævnets afgørelse efter BRL 25 a, stk. 1, og LL 59 a, stk Indretning af beboelseslejlighed i tagetage, LL 59 a, stk Én ejerbolig eller andelsbolig, LL 59 a, stk Arbejder efter lov om privat byfornyelse, LL 59 a, stk Lov om byfornyelse og udvikling af byer, LL 59 a, stk Varsling af udlejers adgang til det lejede, LL Forbedringsforhøjelsen og dens varsling Indledning Opgørelse af den samlede forbedringsudgift, LL 58, stk Fradrag i de udgifter, som forhøjelsen beregnes på grundlag af

8 Indholdfortegnelse Centralvarmeinstallation Malerarbejder Isætning af termovinduer og lignende Nyt køkken og badeværelse Altaner Nye elinstallationer Brandsikring Porttelefon Tele- og datanet Følgeudgifter a. Indledning b. Vedligeholdelsesarbejder c. Teknisk bistand d. Administration e. Byggelånsrenter f. Prioriteringsudgifter g. Lejetab h. Statstilskud og lignende Forbedringstillægget Indledning Forrentning Afskrivning Vedligeholdelse Administration, forsikring og lignende Effekt- og energiafgift, VKO, udarbejdelse af varmeregnskab med videre Vurdering af brugsværdiforøgelsen Totaløkonomisk rentable energiforbedringer Fordelingsspørgsmål Indledning Centralvarmeinstallation Vinduer Isoleringsarbejder Porttelefon Køkkener og badeværelser Elevatorer Brandsikring Varsling af forbedringsforhøjelsen Endelig varsling Foreløbig varsling Forældelse, passivitet

9 Indholdsfortegnelse 9.8. Forbedringer på særligt lovgrundlag Forbedringer efter BRL Gårdrydningsarbejder Fjernvarmetilslutning Kapitel 10 Det lejedes værdi Det lejedes værdi Forholdet til LL Sammenligningsgrundlaget BRL 5, stk Bevisbyrden Væsentligheden Niveauer Markedslejen Indledning Indeksfinansierede ejendomme BRL 15 a Ibrugtagning efter den 31. december 1991, LL 53, stk Ombyggede erhvervslokaler, LL 53, stk Nyindrettede tagetager, LL 53, stk Lejeforhøjelser, LL 53, stk Aftalelovens Kapitel 11 Huslejeregulering for mindre ejendomme, småhuse Ejendommene Lejemålene Lejefastsættelsen Lejeforhøjelse Det lejedes regulerede værdi Varslingsreglerne Intervallerne Skatter og afgifter Forbedringsforhøjelser Lejenedsættelse Lejen ved lejeaftalens indgåelse LL 47, stk. 1, 2. led Vedligeholdelse Huslejenævnsbehandling

10 Indholdfortegnelse Kapitel 12 Vedligeholdelse og opretning Indledning BRL 18, 18 b og 18 c BRL BRL 18 b Nedsættelse af hensættelsesbeløb, BRL 18 b, stk BRL 18 c BRL kapitel III A, 22 a-g Vedligeholdelsesplan, BRL 18 a BRL BRL Tvister om manglende vedligeholdelse BRL Kapitel 13 Udgifter til fællesantenner m.v Indledning Udlejer opsætter fællesantenne med videre Lejer opsætter fællesantenne med videre Kapitel 14 Huslejenævnsbehandling Indledning BRL BRL 15, stk BRL 15, stk. 3, og LL 106, stk. 1, nr. 7 og Antennebidrag og betaling for adgang til elektroniske kommunikationstjenester Lejerens betaling for temperaturregulering, vand og el efter LL kapitel VII Uenighed om aconto bidrag Installation af målere efter LL 41, stk LL 29, stk BRL 9 a og 13 a LL 66 a Lejeforhøjelse efter LL Husordenssager, LL 79 a-c Retskraft, genoptagelse og indbringelse af nævnets afgørelser

11 Indholdsfortegnelse Retskraft Genoptagelse Indbringelse Bilag 1 Oversigt over beløbsgrænser BRL Litteraturliste Domsregister Stikordsregister